房地產(chǎn)經(jīng)濟測算基本邏輯

運營條線培訓(xùn)主講：集團運營管理部2018年9月房地產(chǎn)靜態(tài)和動態(tài)評價指標靜態(tài)評價指標：不考慮資金時間價值的經(jīng)濟效益指標（1）投資收益率，例如凈利潤率。?（2）靜態(tài)投資回收期，例如假定租金不變，用購房成本/年租金=25年。動態(tài)評價指標：（1）凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值=未來收益現(xiàn)金流折現(xiàn)—初始投資額，就是說，假如投資一個項目花銷1000萬，投資5年收入1200萬，但是5年后的1200萬相當于現(xiàn)在的900萬（錢貶值），那么900萬-1000萬=-100萬，此項目不適合投資，反之適合。（2）內(nèi)部收益率（IRR）說的是累計凈現(xiàn)值為0時的貼現(xiàn)率，可以通俗地理解為在考慮貨幣時間價值（通貨膨脹貶值）下，在項目周期內(nèi)能承受的最大貨幣貶值率有多少，或者假設(shè)貸款投資項目，我們能承受的最大年化利率是多少。稅金費用成本---靜態(tài)測算=利潤收入收入收

入 = 量 × 價量：地有多大：600畝，或是10萬平方米能蓋多少：容積率=總建筑面積/用地面積建筑密度=建筑基底面積/用地面積限高就是允許的最大建筑高度能賣多少：可售面積和公建配套決定

價：項目定位（高中低）、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（別墅洋房高層）、價格預(yù)判（競品降價、同質(zhì)產(chǎn)品積存等）成本土地成本序號項次數(shù)值備注1土地起拍總價（萬元）73000

1.1起拍樓面價（元/㎡）7500=土地起拍總價/總計容面積2土地拍賣成交價（萬元）83000土地出讓金2.1成交樓面價（元/㎡）8500

3契稅+印花稅（萬元）2500契稅稅率為3%-5%，由所在地的省級確定，印花稅率為0.05%，=土地拍賣成交價*（3%+0.05%）4大市政配套費（萬元）800指紅線的道路水電氣有線電信等的接入設(shè)施費用，一般按照總建筑面積為基數(shù)乘以單價，住宅和非住宅單價不一樣，例如杭州住宅按照150，非住宅按照2205拆遷補償費（萬元）-6其他費用（萬元）-如車位補償款等7土地總成本（萬元）（7=2+3+4+5+6）86000納入增值稅計算成本建造成本7、工程建設(shè)其它費用勘察測繪及檢測費規(guī)劃設(shè)計費報批報建費紅線外市政工程費七通一平費用臨時設(shè)施費基礎(chǔ)工程費結(jié)構(gòu)及粗裝修門窗、欄桿工程外立面裝飾公共部位裝修室內(nèi)精裝修商業(yè)建筑相關(guān)費用室內(nèi)水暖氣電消防系統(tǒng)通風(fēng)空調(diào)工程住宅智能化系統(tǒng)電梯供貨及安裝其它設(shè)備商業(yè)智能化系統(tǒng)商業(yè)建筑相關(guān)設(shè)備與安裝室外供水系統(tǒng)室外電氣及高低壓供電室外燃氣系統(tǒng)電視工程費用電話寬帶工程費用發(fā)電機及其安裝費室外智能化工程費室外采曖系統(tǒng)室外雨污工程景觀環(huán)境工程費夜景工程費室外零星設(shè)施游泳池不可售會所教育用房社區(qū)、市政用房物業(yè)管理用房運動場地設(shè)備用房架空層裝修地上車庫公共面積信報箱、標牌工程管理費營銷設(shè)施建造費物業(yè)完善費不可預(yù)見費自持性物業(yè)開辦費1、前期工程費2、主體建筑工程費3、主體安裝工程費4、景觀和社區(qū)管網(wǎng)工程5、公共配套設(shè)施6、開發(fā)間接費費用管理費薪酬福利費工資獎金職工福利費社會保險費住房公積金工會經(jīng)費職工教育經(jīng)費非貨幣型福利辭退福利辦公費郵電通訊費辦公用品費招聘費會務(wù)費保險費辦公雜費招待費車輛費用外埠差旅費市內(nèi)交通費車輛使用費車輛維修費車輛保險費顧問咨詢費宣傳推廣費物業(yè)費用物業(yè)租賃費物業(yè)管理費物業(yè)維修費固定資產(chǎn)房屋建筑物運輸工具機器設(shè)備家具器具電子設(shè)備無形資產(chǎn)軟件費用營銷菊費營銷啄推廣眼費薪酬鏟福利障費銷售宇管理峽費代理隱咨詢候費物業(yè)寒管理捏費營銷綱設(shè)施育費客服縫管理落費其他衫營銷瓦費用財務(wù)積費用含各扯類利澡息、枕財務(wù)謠顧問費、安排費、咨詢費等；約占含稅銷售收入1.5-2%。貨值（億）比例上限金額上限N＜61.65%≤8006＜N≤91.60%≤12009＜N≤121.55%

12＜N≤161.50%

16＜N≤201.45%

20＜N≤251.40%

25＜N≤301.35%

30＜N≤401.30%

40＜N≤501.25%

50＜N≤651.20%

65＜N1.10%

或開蝦發(fā)成辣本*3掛%稅金稅種繳稅主體計稅依據(jù)契稅轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位或個人（買方）/增值稅及附加在我國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)(以下稱應(yīng)稅行為)的單位和個人，為增值稅納稅人；/附加：城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人（賣方）；以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為企業(yè)所得稅在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（賣方）/印花稅對經(jīng)濟活動中書立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅（買賣雙方）/稅金-增值乳稅及果附加增值候稅:一般搬計稅可法:增值疑稅=銷項銷稅-進項多稅銷項亭稅=銷售中額×1立1%銷售叢額=（全涼部價師款和攀價外窗費用-當期缺允許妥扣除許的土利地價藥款）÷（1+探11槍%）當期央允許央扣除桌的土秘地價土款=（當慣期銷堤售房穴地產(chǎn)音項目羽建筑偽面積÷房地布產(chǎn)項過目可屑供銷優(yōu)售建匙筑面課積）×支付豪的土市地價瓶款密進項朝稅憑鳴增值錦稅專菠用發(fā)商票或路是規(guī)糟定可暑以進桶行抵默扣的隙票據(jù)簡易捉計稅急法:應(yīng)納瘋稅額=銷售蕩額×5疤%=全部程價款插和價觸位費叫用（宋不得臺抵扣劇對應(yīng)陡的土忘地價保款）÷（1+臭5%）×5灶%增值因稅附逗加:城市帶維護沿建設(shè)踐費=增值巾稅*7%教育更費附屠加=增值決稅*3%地方艇教育優(yōu)發(fā)展迷費=增值靈稅*2%計算暢示例室：某項目5月銷售額2億元（含稅價格），可計入當期土地成本為0.8億元，可抵扣的進項稅為0.05億元廉。稅金-增值笛稅及誤附加增值洽稅附捐加=增值充稅×12循%計稅方法應(yīng)繳稅額簡易計稅（全部價款和價外費用）÷（1+5%）╳5%=2億元÷（1+5%）╳5%=0.095億元一般計稅銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）銷項稅=銷售額╳11%增值稅=銷售稅-進項稅銷項稅=（2-0.8）億÷(1+11%)╳11%=0.12億元增值稅=0.12-0.05=0.07億元稅金-土地躲增值兇稅扣除委項目搭包括飛：土地輪成本開發(fā)行成本開發(fā)處費用蹈（土劉地及子開發(fā)糠成本疑的10石%）加計術(shù)扣除封（土截地及飲開發(fā)有成本椅的20騰%）與轉(zhuǎn)隸讓相盯關(guān)稅驚金（浩增值交稅附凝加）1、增塘值額=收入-扣除瘦項目2、計貪算扣轟除項艱目金尿額3、增孫值率=增值銀額/扣除緊項目沙（確磨定稅瓦率）4、應(yīng)嚷交土紛地增宅值稅=增值輩額×適用呈稅率-扣除杏項紛目金敘額×速算在扣除錄率級數(shù)增值率適用稅率%速算扣除%1不超過50%3002超過50%至100%4053超過100%至200%50154超過200%5035稅金-土地鋤增值保稅計算識示例蟻：項目囑的銷填售收鏡入是10萬元做，全利部為摟住宅占，預(yù)憤售階布段按2%進行傾預(yù)辯征，控預(yù)售付階段漫的土廉增稅捧（項磁目公殘司）=1藍0*放2%和=0港.2萬元周，項慚目的頁銷售恭收入刃是10萬袋元，蠻土地勒取得起價款3萬，低開發(fā)福成本4萬，理增值拼稅附卡加假給設(shè)為允銷售統(tǒng)收入度的0.砌6%，請倆問兩清算怎階段撞的土茶增稅懲是多鍛少？您（備沃注：神以上影銷售父收入己及成許本為燦不含晃稅價堪格）第一神步：冶扣除俱項目=3吧+4押+(凝3+瓦4)抖*1驚0%弦+(公3+犁4)脂*2撫0%朗+1恰0*射0.烘6%誘=9縱.1粘6萬元第二號步：隸增值御額=1憤0-疫9.系16烏=0田.8厲4萬元第三意步：概增值序率=0炸.8原4/關(guān)9.董16役=9惹.2方%<龍50括%適用躬稅率泥為30梅%嘗St覺ep叛4：應(yīng)雄納稅世額=0仿.8怖4*綁30繪%-和9.復(fù)16孝*0午%=稈0.趟25萬元俱扣雀除預(yù)輩征的斑稅費及（多逮退少饒補）鑄，還即需繳綱納土權(quán)增稅摩為0.族25造-0逼.2鵝=0喊.0慚5萬元稅金-契稅聽、印賊花稅驕、所副得稅契稅=轉(zhuǎn)讓濟價格×稅率休（3％~5％）印花憤稅=計稅喂金額×稅率馬（0.致03肚%、0.尺05威%等）計稅院金額淚：土笑地使肉用權(quán)艦出讓關(guān)或轉(zhuǎn)洋讓合唉同、揉產(chǎn)權(quán)幟轉(zhuǎn)移忙書據(jù)乘所記觸載的晃金額鈴。所得榜稅=（收辨入-成本-費用-稅金驚）×2息5%稅金-費用營銷面費用萬：項制目營畝銷人作員的耐勞資批薪酬苗、廣快告費梢、宣襪傳推婚廣費胖；約湖占含信稅銷識售收側(cè)入2-竿3%。財務(wù)竟費用呢：含需各類吩利息職、財拌務(wù)顧太問費劇、安橫排費凈、咨受詢費孝等；尸約占真含稅呀銷售跟收入1.高5-丸2%。管理升費用狹：包律括項吉目、涼區(qū)域刊平臺軋、集失團平豆臺費躍用以州及各嫌類獎茶金；盾約占怠銷售故收入2-炎3%。計算遙實例某項夢目占央地10斃0畝，削容積江率3.鉗0，項吉目可寨售面健積20萬平爽方米脖，土鏈地價鍵格26雨0萬/畝，些項目元預(yù)計害整盤岸均價10救00唯0元/平方泊米（知含稅蛙）,該項演目所舟在區(qū)漂域項坑目總銜體單維方建糊造成煩本參亂考值襯為38棋00元/平方焰米（齊含稅鋪）。趕營銷貝費按堤照貨疲值4%考慮頓，契旬稅按3%考慮婆。全吵部投拜入自碑有資把金，毛不考叛慮內(nèi)扣部計遲息，滿不考紫慮土騰地增藏值稅吩、增塑值稅壘的預(yù)柴征情萍況，懇經(jīng)過拆初步器測算禁，該仙項目胞可抵佛扣進盆項稅哨比例揭為含抹稅建漠造成叛本的9%。計算納此項爺目的迅：（1）增如值稅中（2）土否增稅裳（3）凈若利率鐮（含情稅）計算滾實例（1）計衣算增鬧值稅蘇增循值稅=銷項影稅-進項素稅銷項副稅=（10惱00漂0-場13炕00）÷1盾.1甜1壤×勻0.富11民=寺86鳳2.螞16元/㎡進項岸稅=3灶80胳0邪×話9%泉=3慨42元/㎡增值熄稅額=（86妙2.摧16匪-3缺42）×2喇0剛=引10廁40舊3.隆2萬元增值脹稅附滿加=增值床稅額×1懼2%虎=高1肥04擴03棗.2俗×輛1仁2%脊=1腫24泊8.汗38萬元（2）計氧算土抖增稅扣扣葡除項熔目=（土?xí)竦爻蓹驯?建造淘成本票）×1貸.3儉+增值漫稅附虧加=[（13刪00闖/1虜.1巴1＋13仙00賊×0燥.0堂3）+3逗80蜜0×（1-滴9%）]×致1.長3＋62塑.4塞2=6私13俊1元/㎡單方拘增值頸額=應(yīng)稅襲收入-扣除棉項目=1房誠00莖00恥/1諒.1恒1-瓜61丹31=2臣87椒8元/㎡增值近率=單方朝增值騎額/扣除荒項目=然28印78鼻/叮61喘31脹=碗4柿7%單方構(gòu)土增隆稅=單方祥增值離額×稅率-扣除忽項目×速算瓜扣除宏系數(shù)=押28門78垮×3受0%占-悄61野31棟×0=8族63交.4元/㎡土增滴稅=8墊63吵.4可×2舌0蠅=搜17訴26恰8（3）計暫算凈濫利率單方餅利潤=收入-成本-費用-稅金=收入-（土數(shù)地成撞本+建造崖成本跑）-[銷管懇費+貸款才利息鏈（無彈）]-腹(土增危稅+增值好稅+增值咳稅附繳加)=1蛛00垮00