房地產(chǎn)投資分析案例主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和分析方法；2.房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和分析方法。學(xué)習(xí)目標(biāo)1.理解經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的優(yōu)劣；2.掌握房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的方法。房地產(chǎn)開發(fā)投資的財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法；案例。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資的投資額、成本和收益的構(gòu)成1.房地產(chǎn)開發(fā)投資與成本的構(gòu)成經(jīng)營(yíng)方式投資成本開發(fā)銷售型開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的成本支出開發(fā)出租型開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和出租成本開發(fā)自營(yíng)型開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本2.房地產(chǎn)開發(fā)投資收益的構(gòu)成自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額－營(yíng)業(yè)成本－自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)租售收入（經(jīng)營(yíng)收入）＝銷售收入＋出租收入＋自營(yíng)收入其中，銷售收入＝銷售房屋面積×房屋銷售單價(jià)（含土地、商品房和配套設(shè)施）出租收入＝出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)（含土地和商品房）兩個(gè)關(guān)鍵因素：有效經(jīng)營(yíng)面積和價(jià)格的制定。開發(fā)出售型：銷售凈收入＝銷售收入－項(xiàng)目總開發(fā)成本－租售稅金開發(fā)出租型：出租凈收入＝出租收入－運(yùn)營(yíng)成本－經(jīng)營(yíng)稅金－項(xiàng)目總開發(fā)成本開發(fā)自營(yíng)型：經(jīng)營(yíng)凈收入＝商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入－商業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)－項(xiàng)目總開發(fā)成本提示：總開發(fā)價(jià)值＝項(xiàng)目總銷售收入－銷售稅費(fèi)；銷售凈收入＝總開發(fā)價(jià)值－項(xiàng)目總開發(fā)成本。3.房地苗產(chǎn)開伏發(fā)投替資中勇的稅絡(luò)金（1）經(jīng)惑營(yíng)稅永金：兩稅抬一附盯加包括雁：營(yíng)農(nóng)業(yè)稅手（5％）粉、城箏市維吐護(hù)建砍設(shè)稅紛和教芬育費(fèi)恐附加（營(yíng)芝業(yè)稅礦的10％）計(jì)。（4）執(zhí)企業(yè)擦所得家稅：33％（5）蟲土地?fù)г鲋悼穸愥槍?duì)講房地音產(chǎn)轉(zhuǎn)割讓中夕發(fā)生儀的土算地增要值所原征收升的一康種稅掌。（2）印花透稅和款交易遵服務(wù)因費(fèi)（3）城斷鎮(zhèn)土四地使搞用稅拉：占用哈國(guó)有盞土地收而交示納的翻一種艦稅房產(chǎn)悲稅：擁有截房地耗產(chǎn)而毫交納遇的一撈種財(cái)特產(chǎn)稅土地始增值仆稅的友計(jì)算四級(jí)愉超額皂累進(jìn)段稅率A.增值差額未睜超過(guò)煌扣除肚項(xiàng)目渠金額50洗%的部際分，捎稅率鋪為30里%。B.增值轟額超譯過(guò)扣炊除項(xiàng)抬目金面額50恢%、未匯超過(guò)完扣除要項(xiàng)目短金額10填0%的部茶分，邁稅率埋為40慢%。C.增值絞額超朝過(guò)扣幣除項(xiàng)躺目金敏額10爪0%、未遮超過(guò)敢扣除壺項(xiàng)目魄金額20微0%的部他分，稼稅率毅為50諒%。D.增值育額超扣過(guò)扣膛除項(xiàng)薄目金雁額20鄙0%的部半分，愚稅率哪為60綿%?？鄢凉?xiàng)目A.取得介土地直使用摔權(quán)所支支付籌的金杯額；B.開發(fā)揮土地腫和新配建房份及配老套設(shè)釘施（軌以下利簡(jiǎn)稱忽房增填開發(fā)適）的廟成本曉；C.開發(fā)圖土地膝和新欠建房墊及配藏套設(shè)些施的犁費(fèi)用抹；D.舊房花及建挎筑物戀的評(píng)湊估價(jià)雕格。曾評(píng)估唉價(jià)格漁須經(jīng)指當(dāng)?shù)刈喽悇?wù)沫機(jī)關(guān)毯確認(rèn)猜。E.與轉(zhuǎn)許讓房巷地產(chǎn)笨有關(guān)寨的稅黨金（拔營(yíng)業(yè)勞稅、竿城市板維護(hù)浸建設(shè)嶄稅、庫(kù)印花祝稅、構(gòu)教育摘費(fèi)附賽加）F.對(duì)從增事房費(fèi)地產(chǎn)中開發(fā)矮的納研稅人城可按遷本條A、B項(xiàng)規(guī)囑定計(jì)憑算的婆金額吐之和隸，加艦計(jì)２猴０％錘的扣邪除。速算先法A.增值讀額未遭超過(guò)乞扣除派項(xiàng)目康金額宇５０容％的項(xiàng)，土地疊增值晴稅稅切額＝茄增值脖額×３０腸％B.增值膠額超讓過(guò)扣呼除項(xiàng)屋目金聲額５屠０％眾，未鎖超過(guò)豈１０再０％抬的，土地鬧增值俊稅稅捉額＝謝增值無(wú)額×４０婦％－便扣除腰項(xiàng)目鳴金額×５％C.增值帖額超就過(guò)扣寄除項(xiàng)慎目金敵額１扯００見(jiàn)％，柔未超溝過(guò)２避００川％的土地今增值杯稅稅窄額＝次增值央額×５０苗％－趙扣除授項(xiàng)目植金額×１５扒％D.增值炭額超啊過(guò)扣煙除項(xiàng)蛾目金沃額２晝００盲％的里，土地?fù)p增值委稅稅繩額＝旦增值毛額×６０傾％－必扣除歡項(xiàng)目繩金額×3沫5％公式名中的選５％膀，１狹５％散，３搞５％鴉為速兆算扣露除系閉數(shù)。【例】某單橋位出孩售房汗地產(chǎn)誰(shuí)收入暗為30睡0萬(wàn)元視，扣鑄除項(xiàng)敢目金植額為15旱0萬(wàn)元叼，試皆求應(yīng)向繳納澆的土各地增耐值稅凈額。（4）應(yīng)心納稅慢額＝150×梯50讓%×刺30溫%＋（15金0－15幻玉0×傅50顆%）×4掛0%＝52回.5萬(wàn)元【解賢】（1）土錫地增輪值額晚＝300－15展0＝15飛0萬(wàn)元（2）增顆值額跌與扣濕除項(xiàng)劣目之扛比為庫(kù)：15應(yīng)0萬(wàn)元/1胃50萬(wàn)元=1側(cè)00喂%（3）稅巖率分狹別為30君%和40袖%應(yīng)納灣土地桂增值自稅＝150×漏40釀%－15千0×湯5%＝52霉.5萬(wàn)元速算假法：提示耕：從20寫06年1月1日起母，建浩筑面樹積超夾過(guò)14村0平米紡的商挨品房蛋，按照0.后5％的縫預(yù)征駝率征爆收。二、渡房地叛產(chǎn)開桂發(fā)投沙資經(jīng)突濟(jì)評(píng)掠價(jià)指鏈標(biāo)體菊系經(jīng)濟(jì)它評(píng)價(jià)喝指標(biāo)盈利則能力屢指標(biāo)清償耕能力舊指標(biāo)資金逝平衡倍能力借款撈償還刷期利息緞備付伴率資產(chǎn)纏負(fù)債部率速動(dòng)繼比率成本歸利潤(rùn)什率投資士利潤(rùn)達(dá)率靜態(tài)條投資蘿回收劫期動(dòng)態(tài)物投資這回收曾期凈現(xiàn)擾值（FN廁PV）內(nèi)部壞收益榜率（FI畜RR）資本觸金利乳潤(rùn)率償債隨備付吧率經(jīng)濟(jì)膨評(píng)價(jià)助指標(biāo)肚的計(jì)動(dòng)算成本演利潤(rùn)鳴率＝開至發(fā)利希潤(rùn)÷總開喜發(fā)成醒本＝（項(xiàng)此目總半開發(fā)趣價(jià)值崇－總賣開發(fā)旋成本域）/總開劇發(fā)成李本土地灶費(fèi)用前期截工程泳費(fèi)用基礎(chǔ)延設(shè)施輩建設(shè)責(zé)費(fèi)用建筑桿安裝免工程逮費(fèi)用公共紫配套濫設(shè)施蓋建設(shè)嫩費(fèi)用開發(fā)邊間接迷費(fèi)用開發(fā)原費(fèi)用開發(fā)苦期稅雜費(fèi)其他那費(fèi)用不可齊預(yù)見(jiàn)量費(fèi)用證等提示毒：開掙發(fā)經(jīng)輝營(yíng)期傷的稅透前利柱潤(rùn)率辣。投資肉利潤(rùn)誤率＝正孔常年嚼份的欠年利邁潤(rùn)總縣額或符年平畢均利筆潤(rùn)總再額÷項(xiàng)目誰(shuí)總投勿資FN霧PV項(xiàng)目狹按照墳行業(yè)法的基宜準(zhǔn)收膚益率剖（最銷低要錄求收賽益率斯）或趟設(shè)定電的目義標(biāo)收冷益率ic，將項(xiàng)矩目計(jì)與算期離內(nèi)各盾年的恨凈現(xiàn)睬金流倉(cāng)折算斃到開貞發(fā)活表動(dòng)起晴始點(diǎn)幅的現(xiàn)蓄值之?dāng)[和。①FN便PV大于太或等帖于0，說(shuō)夜明獲嶼利能圣力達(dá)吳到或妹超過(guò)享基準(zhǔn)舞（目歐標(biāo)）懇收益哲率的發(fā)要求臉，該溝方案婚可以足接受爬。②掩貼現(xiàn)黃率獲典取的袖困難墊。③殺絕對(duì)掠指標(biāo)野，沒(méi)錢有反臥映出壞單位股回報(bào)倡。FIR那R與i的反際向關(guān)暢系FNPViFN飾PV2已知端項(xiàng)目蓬的現(xiàn)棉金流教出和神流入亮量，臣設(shè)定什計(jì)算援期（延壽命發(fā)期）螺、i1或i2，則FN壁PV＝？搜（練習(xí)既教材壓示例事）FN食PV1i2i1FI勁RRFIR肚R項(xiàng)目擠在整瘋個(gè)計(jì)袋算期花內(nèi)，攔各年狹凈現(xiàn)到金流的量累毀計(jì)等橫于零天時(shí)的豎折現(xiàn)清率。FIR炕R的試晚算內(nèi)厘插法虎示意朽圖NP嘉ViNP誘V2NP搶V1i2i1FI斷RRFI邁RR金－i1i2－i1NP憲V1練習(xí)衫：見(jiàn)遼教材FIRR的特點(diǎn)①說(shuō)明項(xiàng)目所能支付的最高貸款利率。②無(wú)需設(shè)定貼現(xiàn)率?？梢元?dú)立評(píng)判方案優(yōu)劣。③對(duì)非常規(guī)項(xiàng)目（現(xiàn)金流正負(fù)號(hào)）的多解問(wèn)題。①駐動(dòng)態(tài)騾投資證回收早期等仗于或鉆大于畫基準(zhǔn)希回收孝期，矮則方蝕案可殲以接鉛受。②拴對(duì)貼賠現(xiàn)率攝的依絕賴。③鏡強(qiáng)調(diào)讓回收胞資本斤的速墨度，嫩忽視話了投印入資纏本的輛盈利括能力拌、回推收后括的盈墨利情抗況。④戰(zhàn)適用哄于開波發(fā)出棵租或歇自營(yíng)竊型投字資的遣評(píng)價(jià)酬。Pb＝（累計(jì)斤凈現(xiàn)城金流喪現(xiàn)值松開始姓出現(xiàn)能正值學(xué)的期戶數(shù)－1）＋（上貓期累賓計(jì)凈站現(xiàn)金哥流現(xiàn)庸值的敲絕對(duì)餡值÷當(dāng)期銳凈現(xiàn)熊金流怠現(xiàn)值哀）動(dòng)態(tài)投資回收期：投資起始點(diǎn)至累計(jì)凈現(xiàn)值等于或大于零時(shí)的年份。練習(xí)析：見(jiàn)域教材利息備付率＝償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤(rùn)÷當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，該指標(biāo)應(yīng)大于2，否則保障程度不足。償債備付率

＝償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金÷與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，該指標(biāo)應(yīng)大于1.2，否則需要通過(guò)短期借款來(lái)償還到期債務(wù)。三、愛(ài)計(jì)算糾期和柴貼現(xiàn)扒率的葬選取從購(gòu)買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期開發(fā)出售模式的計(jì)算期＝開發(fā)期＋銷售期從正式銷售（含預(yù)售）開始到銷售完畢的時(shí)間周期準(zhǔn)備期+建造期

從購(gòu)買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期開發(fā)出租或自營(yíng)模式的計(jì)算期＝開發(fā)期＋經(jīng)營(yíng)期預(yù)計(jì)出租或自營(yíng)的時(shí)間周期，比較土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中的較短者準(zhǔn)備期+建造期

為精度計(jì)，取10~20年貼現(xiàn)葛率的勇選取充方法折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠（融資便利和避稅等）方法一：累加法提示：運(yùn)用資本資產(chǎn)定價(jià)模型方法確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬

假設(shè)投資市場(chǎng)平均收益率為20%，國(guó)家債券的收益率為10%，房地產(chǎn)投資相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，則R=10%+0.4*（20%-10%）=14%。利用貿(mào)與擬柄投資先項(xiàng)目饑具有段類似唉收益洗特征蟲的可語(yǔ)比事范例房踢地產(chǎn)豆價(jià)格況、凈啦收益脹等資震料，說(shuō)選用滾相應(yīng)技的報(bào)桿酬資風(fēng)本化挪公式并，反躁求出跡報(bào)酬芹率的耀方法喬。方法屢二：側(cè)市場(chǎng)布提取斯法提示拐：仍應(yīng)礙著眼志于投民資者析對(duì)該襯類房蟻地產(chǎn)感的預(yù)臥期或乏期望璃報(bào)酬量率。A.調(diào)查耽、搜識(shí)集估遺價(jià)對(duì)料象所刑在地君區(qū)各琴類投誼資的綁收益近率和梁風(fēng)險(xiǎn)斃程度依資料金。方法話三：投資起報(bào)酬漢率排掀序插鵝入法B.將資榮料進(jìn)城行整窗理：監(jiān)排序耳、制狹成圖扒表。四、沉計(jì)算部示例例1：開墊發(fā)出妄售型錘；例2：開量發(fā)出漆租型盆?！纠?】某房演地產(chǎn)蟲開發(fā)欄商以50渡00萬(wàn)元貴的價(jià)項(xiàng)格購(gòu)浙得一嚇總面勿積為40毒00平米進(jìn)的土釀地50年的福使用噴權(quán)，匆相關(guān)胃信息顧如下散：建筑餡容積透率為5.乘5，建掉筑覆峰蓋率鑄為60不%；樓高14層：1至4層建采筑面迎積相項(xiàng)等，5至14層為狗塔樓用（均逃為標(biāo)橫準(zhǔn)層聚）；建造碌成本弊為35夸00元/平米名，專繡業(yè)人黨員（建泄筑師崗、結(jié)飄構(gòu)／幼造價(jià)臭／機(jī)裕電／檔監(jiān)理汽工程多師等盒）費(fèi)用疊為建票造成蕩本預(yù)甚算的8%，行貸政性令收費(fèi)花等其周他費(fèi)泥用為46躁0萬(wàn)元戀，管商理費(fèi)永為土推地成船本、娘建造帥成本拉、專躁業(yè)人嗓員費(fèi)扔用和拖其他濃費(fèi)用餡之和痰的3.卸5%，市則場(chǎng)推曲廣費(fèi)王、銷眾售代域理費(fèi)劑和銷匯售稅尋費(fèi)分搬別為換銷售駱收入繭的0.統(tǒng)5%、3.賺0%和6.啟5%，預(yù)耳計(jì)建梳成后橡售價(jià)啟為12聞00盞0元/平米洞。項(xiàng)目漆開發(fā)生周期淚為3年，它建設(shè)恩期為2年，晃地價(jià)跳于開網(wǎng)始一拒次性區(qū)投入潛，建躍造成亮本、討專業(yè)戒人員榨費(fèi)用搶、其平他費(fèi)坑用和籌管理屑費(fèi)在況建設(shè)欺期內(nèi)北均勻化投入劫；年莊貸款腹利率艘為12擺%，按擊季度毯計(jì)息跡，融靈資費(fèi)宣用為猴貸款瞇利息腿的10蜜%。問(wèn)：她項(xiàng)目突總建繡筑面唐積、國(guó)標(biāo)準(zhǔn)愧層每食層建險(xiǎn)筑面雖積和壞開發(fā)四商可沙獲得正的成淘本利壯潤(rùn)率欲是多智少？評(píng)價(jià)負(fù)方法裁一：版靜態(tài)憐盈利穩(wěn)能力特指標(biāo)治的計(jì)絲式算1.項(xiàng)目刃總開越發(fā)價(jià)睛值（1）項(xiàng)粒目建懂筑面躁積：40憲00姓×5塞.5＝22卻00繼0（平艱米）（2）標(biāo)米準(zhǔn)層奴每層暖建筑乓面積窮：（22沿00疫0－40近00資×6冶0％×4）/1蟻0＝12幸40（平催米）（3）項(xiàng)程目總蜘銷售李收入壇：22解00高0×結(jié)12奏00尚0＝26詠40我0（萬(wàn)嫂元）（4）銷肢售稅物費(fèi)：26砌40優(yōu)0×穗6.客5％＝17谷16（萬(wàn)布元）（5）項(xiàng)劫目總困開發(fā)辦價(jià)值簽：26炕40踐0－17算16＝24海68貧4（萬(wàn)甚元）2.項(xiàng)目衣總開臺(tái)發(fā)成尿本（1）土拒地成撲本：50怠00萬(wàn)元（2）建父造成化本：35錘00等×2傻20綠00＝77稿00（萬(wàn)惡元）（3）專當(dāng)業(yè)人驢員費(fèi)種用：77華00花×8％＝61聯(lián)6（萬(wàn)再元）（4）其宰他費(fèi)播用：46切0萬(wàn)元（5）管樣理費(fèi)政：（50柳00＋77絞00＋61根6＋46智0）×3斷.5％＝48脾2.湖16（萬(wàn)弟元）（6）財(cái)恐務(wù)費(fèi)哄用：36趕19認(rèn).8笑6萬(wàn)元土地戒費(fèi)用誰(shuí)利息＝50告00析×［（1＋12％/4）3×碰4－1］＝21默28杏.8翁0（萬(wàn)柿元）建造/專業(yè)掙人員/其他/管理戀等費(fèi)輔用利奧息＝（77雞00＋61邪6＋46巾0＋48怒2.季16）×［（1＋12％/4）2/閥2×隔4－1］＝11睜61唱.9萌8（萬(wàn)抗元）融資喉費(fèi)用＝（21掏28睜.8裙0＋11紐奉61稼.9辟8）×1籃0％＝32社9.仇08（萬(wàn)吧元）（7）市忙場(chǎng)推栗廣及績(jī)銷售輸代理山費(fèi)：26途40蠶0×（0.鎮(zhèn)5％＋3.索5％）布＝92只4（萬(wàn)煎元）（8）項(xiàng)安目總流開發(fā)撕成本＝50嘴00＋77遮00＋61琴6＋46央0＋48燃2.麗16＋36掀19冷.8直6＋92驚4＝18菠80致2.焦02（萬(wàn)牢元）3.開發(fā)木商利詳潤(rùn)：24萍68顛4－18懂80問(wèn)2.蟲02＝58妻81市.9悄8（萬(wàn)躁元）4.成本柴利潤(rùn)亭率：58厭81舒.9螺8÷管18沾80傘2.鼠02挖×1化00％＝31摟.2汁8％提示納：（1）開發(fā)拖出售古中包宗括有濾預(yù)售超的情而況，艘時(shí)間萬(wàn)較短躁，一遵般不津考慮狐時(shí)間蜘因素板。但詳評(píng)價(jià)濱比較揀粗略餅。（2）成杜本支診出和撐經(jīng)營(yíng)也收入?yún)挼臅r(shí)貴間分勁布沒(méi)辯有彈絮性，腸計(jì)算冶過(guò)程口主要魯依靠們“最蘿好的謙估計(jì)鄰”這修種單的一的鬼情況遲，沒(méi)霜有體行現(xiàn)其呢中隱哨含的艦不確拴定性擴(kuò)因素莖。評(píng)價(jià)巡壽方法軋二：作現(xiàn)金庸流法假定獵土地委成本問(wèn)和建期造成政本支插出時(shí)張間如閣下表傾所示舍；同慨時(shí)，醋專業(yè)展人員嶄費(fèi)用旺與建占造成曉本同壁期發(fā)烏生，核其他奶費(fèi)用畫在20柿04年和20籍06年末煌季發(fā)望生，管理蠻費(fèi)均較勻發(fā)羅生，債融資揮費(fèi)用壩發(fā)生惠在20跌04年和20鋤05年首繼季，曾銷售盤費(fèi)用虹從20兼04年第斧三季舞度開則始發(fā)紛生。2004年2005年2006年總計(jì)1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50％16%16%18%100%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%【解】用現(xiàn)捷金流憐法進(jìn)欲行項(xiàng)腦目評(píng)安估的跟過(guò)程叛如下詳表所跟示（單甜位：偶萬(wàn)元獲）2004年2005年2006年總計(jì)1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700專業(yè)費(fèi)用30.849.373.992.492.4110.992.473.9616其他費(fèi)用100360460管理費(fèi)40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2482.2利息76.2103.7132.0167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1融資費(fèi)用120.2192.3312.5銷售費(fèi)用10202060809090120204230924開發(fā)成本總計(jì)2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.21673.91721.42057.31942.42134.218619.8（1）總吩開發(fā)悔成本活：18缺61綢9.值8萬(wàn)元筐；（2）項(xiàng)謹(jǐn)目總?cè)f銷售置收入虧：26謙40譽(yù)0萬(wàn)元穴；（3）銷福售稅游費(fèi)：17迷16萬(wàn)元城；（4）總陽(yáng)開發(fā)滾價(jià)值犁：24查68兄42萬(wàn)元欺；（5）開眨發(fā)商挪利潤(rùn)玩：24艦68暗4－18報(bào)61伴9.淘8＝60橋64邪.2萬(wàn)元鍛；（6）開沃發(fā)商堂成本伴利潤(rùn)滑率：60坦64脖.2媽÷視18皆61鬧9.皺8苗×1聚00％＝32份.5擾7％提示奶：現(xiàn)金邀流法散使得侵資金疫流出繁和流肌入的晨時(shí)間利分布寇與開奮發(fā)建捐設(shè)過(guò)殖程中實(shí)莖際發(fā)植生的顫租售默收入趟和開功發(fā)費(fèi)塊用更餡加接斗近，嘴結(jié)果質(zhì)相對(duì)恰精確再。從上秋表的叮計(jì)算軌中，殲可以存得到劣如下滲結(jié)論主：工程永造價(jià)袋累計(jì)戴曲線建設(shè)期20％40％60％80％100％累計(jì)成本投入20％40％60％80％100％提示多：（1）在綠建設(shè)劫期中衣點(diǎn)，顧建設(shè)膽費(fèi)用炮僅投偷入40％；（2）工咽程初繁期，下建設(shè)伐成本摔增長(zhǎng)拘緩慢隙，合動(dòng)同工筐期的60％時(shí)穴增長(zhǎng)旬達(dá)到嘗峰值境。小結(jié)孟：現(xiàn)宵金流軌量評(píng)傳估法敏適用卸的開忙發(fā)項(xiàng)谷目1.居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目。這類項(xiàng)目一般滾動(dòng)開發(fā)，銷售與動(dòng)工交替進(jìn)行，現(xiàn)金流收支情況相當(dāng)復(fù)雜，必須按照實(shí)際數(shù)量和發(fā)生的時(shí)間予以考慮，不需要再進(jìn)行任何的假設(shè)。2.商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。目前，這類項(xiàng)目規(guī)模大、形式多樣、功能復(fù)雜、開發(fā)周期長(zhǎng)，也需要分階段開發(fā)，現(xiàn)金流收支情況也很復(fù)雜。3.工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。尤其是開發(fā)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，出租與施工交替進(jìn)行，租售混合進(jìn)行，現(xiàn)金流收支數(shù)量和時(shí)間差異較大，需要進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估。4.其他開發(fā)項(xiàng)目，如新區(qū)開發(fā)和舊城改造項(xiàng)目。提示：現(xiàn)金流評(píng)估法對(duì)數(shù)量精度的依賴性較高，即現(xiàn)金流發(fā)生的數(shù)量和時(shí)間不能肯定時(shí)，就需要做某種假定，使得評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性降低?！揪毩?xí)】某房肉地產(chǎn)廳開發(fā)炒商在木一個(gè)暑中等忌城市勤以42警5萬(wàn)元姓的價(jià)稅格購(gòu)飲得一丑寫字委樓用盟地50年的蠟使用獅權(quán)。掏該地瀉塊允店許建秀筑面剛積為45霞00平米食，有尼效面侮積系榜數(shù)為0.纏85。開發(fā)悠商通播過(guò)市零場(chǎng)研薪究，意了解惜到當(dāng)化地該壤地區(qū)看中檔蹤蝶寫字搏樓的凈年租趣金收伍入為45靠0元/平米辰，銀軟行同笨意提哲供的諷貸款艙利率影為15％的薪基礎(chǔ)弓利率哄上浮2個(gè)百蓬分點(diǎn)肺，按醋季度堤計(jì)息趴，融跨資費(fèi)掘用為駱貸款有利息霉的10％。開發(fā)樂(lè)商的坡造價(jià)碧工程吵師估索算的墳中檔芝寫字咳樓的荷建造滾成本坑為10坐00元/平米益，專學(xué)業(yè)人死員費(fèi)駛用為途建造勻成本燃的12館.5％，豈行政橡性收傍費(fèi)等綠其他鐘費(fèi)用剛為60萬(wàn)元楚，管戴理費(fèi)墳為土拋地成敞本、禮建造仇成本他、專冶業(yè)人飄員費(fèi)壇用和籌其他濾費(fèi)用匹之和梅的3.溫0％，叫市場(chǎng)秋推廣稀及出窯租代譽(yù)理費(fèi)憤為年圾租金純收入料的20％，別當(dāng)前去房地哀產(chǎn)的盾長(zhǎng)期去投資找收益飛率為9.其5%。項(xiàng)目蓮開發(fā)競(jìng)周期虜為18個(gè)月摘，建饒?jiān)O(shè)期乘為12個(gè)月和。試對(duì)茄該項(xiàng)隊(duì)目進(jìn)換行初艇步評(píng)其估。評(píng)價(jià)珠方法贈(zèng)：靜皂態(tài)盈嘆利能快力指油標(biāo)的輔計(jì)算【解】1.項(xiàng)目抖總開船發(fā)價(jià)銀值（1）可薪出租燙建筑記面積勾：45賀00×0.情85＝38鑰25平米趣；（2）每飛年凈魄租金茄收入引：38蓋25×45趙0＝17欠2.并12恭5萬(wàn)；（3）總淋開發(fā)黃價(jià)值務(wù)：17薦2.未12決5×（P/責(zé)A，9.鬧5％，48壇.5）＝17錯(cuò)89福.6魚3萬(wàn)。2.項(xiàng)目?jī)H總開夕發(fā)成煙本（1）土吸地成梢本：42扛5萬(wàn)元（2）建送造成態(tài)本：45揭00敘×1紅00斯0＝45昂0（萬(wàn)燭元）（3）?；跇I(yè)人賴員費(fèi)匯用：45皂0×樣12輔.5％＝56吧.2滔5（萬(wàn)侄元）（4）行政率性如路電貼康、用袍電權(quán)緊等其梯他費(fèi)雜用：60萬(wàn)（5）管忙理費(fèi)喪：（42芝5＋45光0＋56乓.2喚5＋60）×3暈.0％＝29缺.7歲4（萬(wàn)蝴元）（6）財(cái)按務(wù)費(fèi)濫用：18攻9.榆53萬(wàn)元土地酷費(fèi)用雷利息＝42昂5×［（1＋17％/4）1.最5×榴4－1］＝12情0.喊56（萬(wàn)篩元）建造/專業(yè)踢人員/其他/管理胃等費(fèi)花用利標(biāo)息＝（45鑰0＋56以.2磚5＋60＋29遺.7覆4）×［（1＋17％/4）0.征5×巖4－1］＝51據(jù).7語(yǔ)4（萬(wàn)梯元）融資娘費(fèi)用＝（12捐0.栗56＋51窮.7乳4）×1尖0％＝17鄭.2榆3（萬(wàn)負(fù)元）（7）市鋒場(chǎng)推左廣及帽出租圍代理致費(fèi)：17高2.培12致5×緊20％＝34晃.4夢(mèng)3（萬(wàn)肯元）（8）項(xiàng)鎮(zhèn)目總民開發(fā)聚成本＝42諸5＋45元0＋56胖.2誰(shuí)5＋60＋29復(fù).7役4＋18昨9.泛53＋34盲.4簡(jiǎn)3＝12傳41仰.3騰5（萬(wàn)防元）3.開發(fā)顏商利奇潤(rùn)：17聞89相.6唱3－12士41番.3譜5＝54呼8.準(zhǔn)28（萬(wàn)鍬元）4.成本校利潤(rùn)賺率：54勤8.毛28忙÷贏1霸24鞠1.混35菠×餓10謊0％＝44腥.1伙7％提示憂：開發(fā)掀出租想型投層資是免一種督長(zhǎng)期關(guān)投資喜，計(jì)細(xì)算總繳價(jià)值植和總福成本淹就需明要考涼慮經(jīng)膽營(yíng)時(shí)康限因正素，奇且在侍此種色情況步下計(jì)辰算成瓣本利董潤(rùn)率嬌的意梳義不宇大，赤通常園需要縮慧計(jì)算浸動(dòng)態(tài)惹盈利甘能力煩指標(biāo)幻玉。房地隆產(chǎn)置宋業(yè)投固資的差財(cái)務(wù)椒分析房地吧產(chǎn)置浩業(yè)投捷資經(jīng)差濟(jì)評(píng)冬價(jià)指黃標(biāo)及其膝計(jì)算垮方法；案例秩。一、盈房地快產(chǎn)置蒙業(yè)投敢資的棄投資亞額、仔成本谷和收揀益的證構(gòu)成1.房地汗產(chǎn)置排業(yè)投奏資與慣成本吉的構(gòu)誤成2.房地芳產(chǎn)置共業(yè)投帝資收葉益的脊構(gòu)成稅收躁的減桐少租金婚或經(jīng)租營(yíng)收拖入物業(yè)呀增值權(quán)益牛（股架權(quán)）歇增加經(jīng)營(yíng)方式投資成本出租型購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購(gòu)買成本和出租成本經(jīng)營(yíng)型購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購(gòu)買成本和經(jīng)營(yíng)成本二、基房地鹿產(chǎn)置遮業(yè)投贊資經(jīng)繡濟(jì)評(píng)城價(jià)指阿標(biāo)體驚系經(jīng)濟(jì)揮評(píng)價(jià)尾指標(biāo)盈利披能力梢指標(biāo)清償狠能力赴指標(biāo)資金嚼平衡企能力借款黎償還過(guò)期償債襖備付虛率資產(chǎn)姑負(fù)債園率流動(dòng)嚇比率速動(dòng)薯比率投資饒報(bào)酬反率現(xiàn)金相報(bào)酬串率靜態(tài)占投資扮回收攜期動(dòng)態(tài)爺投資南回收禿期凈現(xiàn)烤值內(nèi)部歇收益陷率經(jīng)濟(jì)估評(píng)價(jià)惹指標(biāo)慚的計(jì)萍算（稅后現(xiàn)金流＋權(quán)益增加）投資報(bào)酬率＝每年所獲得的凈收益÷投資者初始投入的權(quán)益資本不考慮增值時(shí)考慮增值時(shí)(稅后現(xiàn)金流＋權(quán)益增加＋物業(yè)增值)現(xiàn)金報(bào)酬率＝每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬÷投資者初始投入的權(quán)益資本（凈經(jīng)營(yíng)收入－還本付息額）稅前稅后（凈經(jīng)營(yíng)收入－還本付息額－所得稅）三、窮計(jì)算鵲期和演貼現(xiàn)肌率的貧選取開業(yè)準(zhǔn)備活動(dòng)所占用的時(shí)間計(jì)算期＝經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期＋經(jīng)營(yíng)期從獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)開始到出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)活動(dòng)正式開始截止貼現(xiàn)裝率的縣選取侵方法足參見(jiàn)叔前面末的說(shuō)離明。四、獸計(jì)算美示例定性裂示例秩；計(jì)算醒示例芽?！纠?】某年械輕人故為照古顧父嫂母，床于20叔04年在棚北京皂宣武勇區(qū)白隔紙坊接西街薪恬心傭家園豆二期歲購(gòu)買吊了一捷套小繁戶型心約60平米良。該練年輕陪人考拾慮的翅因素鈴有：一是落地段丹好，拍離父伯母近弊；二是京旁邊敞有一蠶小公燙園，扒步行朵可至氣陶然獄亭；三是莫房屋枝格局巴好，撇中間疫無(wú)隔啞斷，遣通透滋。年輕吸人頭頌天看桃房就獎(jiǎng)交了殖定金摸，第姥二天攤簽了魯購(gòu)房鈔合同渡：挑辨朝向曉時(shí)加固了1萬(wàn)元轟，挑命樓層否時(shí)又明加1萬(wàn)元逆，總看價(jià)48萬(wàn)元帖。在俗父母纏的幫限助下盡，一察次性肅付清茄了房窗款。到了嗽交房澆日期真時(shí)，稿開發(fā)只商通上知，靈因?yàn)槭哐b修苗，必舟須推端遲交底房。第二堂個(gè)月修，年蛛輕人低再去榜看房的，看陽(yáng)到的坦景象蟻是：開地板個(gè)翹了碗，原勻因是抱地下顯管道擴(kuò)裂了伏。又是條一個(gè)為月沒(méi)籍有消挪息，閑就上改該小沈區(qū)網(wǎng)閘站，名看看責(zé)其他挪業(yè)主愉的反先應(yīng)，碎結(jié)果范讓他祖心驚南：一慈期的德業(yè)主組有很叫多抱鴨怨，但如沒(méi)疾有拿閣到房柔產(chǎn)證杜，電脫路、揪水路蛙壞了兄。怎么掛辦？年輕扇人與鮮父母押一合躺計(jì)，夢(mèng)決定律退房址，就掀委托倦北京固漢卓瓜律師盼事務(wù)蓄所，仇宣武知法院愚于20坐05年3月31日判搏決北大京天蘿工房益地產(chǎn)吸開發(fā)諒公司儲(chǔ)退還漫全部埋房款秘，并羽支付14朝40偷6元違舉約金迷以及涼已交憶付的悔印花難稅24聞0元。結(jié)果固是判兼決沒(méi)盞有得憂到執(zhí)伸行，關(guān)相反描：開發(fā)立商已雹經(jīng)在偽進(jìn)行候三期柏的開崖發(fā)，遠(yuǎn)原來(lái)似的房金屋也相已經(jīng)草出售折給其銅他人超，該頑家庭峰的錢畫仍沒(méi)特有到攝手。年輕報(bào)人于20芒05年5月申期請(qǐng)強(qiáng)脹制執(zhí)宣行，炒開發(fā)童商請(qǐng)角求和喂解，恰約定寒于當(dāng)找年12月20日之凡前還奪清所趟有款腫項(xiàng)。奏但至廁當(dāng)年9月份騙僅獲防得自對(duì)己墊討付的牽案件傍受理進(jìn)費(fèi)99限33元。提示惜：（1）購(gòu)房乳中存吃在問(wèn)補(bǔ)題，雄如沖掘動(dòng)型責(zé)購(gòu)房章，沒(méi)上有廣旦泛地潮調(diào)查仗產(chǎn)品朗及其幣生產(chǎn)歌者。（2）注惑意我黨國(guó)目詢前房澤產(chǎn)消銜費(fèi)環(huán)漁境?！纠?】佛19鹿97年，程中國(guó)黨石化司集團(tuán)壓武漢茅石化蜜廠為希解決拆職工研住房甚問(wèn)題寬，向鐮開發(fā)黑商定姐向開師發(fā)徐干東石師化小卷區(qū)，百然后齊在廠惱內(nèi)根輔據(jù)資鎮(zhèn)歷等珠級(jí)，幫排定秤選房圣次序覆和2～3萬(wàn)元踏不等帆的優(yōu)稅惠，采按時(shí)舌價(jià)12本00元?勸平米桿出售砍給職辟工?；糜衿渲袆冢?0號(hào)樓謀房間券稍大靈、結(jié)交構(gòu)稍奏好而揀成為毀爭(zhēng)搶拆的樓縱盤。歇但從材發(fā)現(xiàn)逝房屋丘傾斜檔到最遭后勝男訴官添司，扔圍繞10號(hào)樓炊的糾回紛不店斷。1.發(fā)現(xiàn)脊問(wèn)題在建宅設(shè)的右過(guò)程宋中，梢已選擴(kuò)擇10號(hào)樓綁的職幣工發(fā)恢現(xiàn)樓授房明該顯傾離斜，只單位孔房管肅科和務(wù)工程吉處的栽答復(fù)舞是：情沒(méi)有雅超過(guò)肯國(guó)家該標(biāo)準(zhǔn)離。于第是，江一些勞分?jǐn)?shù)淡靠后排的職若工由斷于部堅(jiān)分退稈房而蠅住進(jìn)例了10號(hào)樓全。2.竣工迎驗(yàn)收19意99年4月，凈整個(gè)宏小區(qū)稿交付店使用搞時(shí)，適開發(fā)則商、含承建藝商、喘石化健廠和拆質(zhì)監(jiān)斃單位然聯(lián)合靜出具《單位緩工程吃竣工皺驗(yàn)收壤證明抄書》，總南體意已見(jiàn)是10號(hào)樓就合格盡，但艙需要盜繼續(xù)劫加強(qiáng)敵沉降征觀測(cè)恐。3.石化粗廠與畝開發(fā)彎商的懲官司開發(fā)稱商以凈未按咽合同膠支付翻進(jìn)度填款為禁由，瞇將石吐化廠夕告上債法院呀；石頓化廠暴被迫矛于20鋪01年4月分熟九次前付清纖全部精進(jìn)度榴款，形但就30縱0萬(wàn)元聞的利息兩和供捧電增泡容款傻等沒(méi)丟有達(dá)裝成一斥致。馬開發(fā)干商請(qǐng)歷求法攝院判墊石化憶廠支豈付利許息等攔費(fèi)用56隸1萬(wàn)元諒；石社化廠劣提出庸反訴圍，認(rèn)軍為10號(hào)樓兆在交悟付使滔用時(shí)延明顯執(zhí)傾斜晨，且舌經(jīng)半燃年觀糧測(cè)，姓外墻添體和暫地基漁發(fā)生錘的傾碌斜率適已超贊過(guò)國(guó)聾家規(guī)蒼定的稱允許翼范圍食。20宿01年11月30日，栗市中羽級(jí)法佳院和蚊冶金圈部武殃漢勘植察研電究院續(xù)建筑伏工程槽司法紛技術(shù)所鑒定要中心折檢測(cè)罩，認(rèn)標(biāo)為“10號(hào)樓茂存在糧傾斜弄；綜負(fù)合評(píng)脫定其靜傾斜蹄變形希值超毯出《建筑鵲地基棋基礎(chǔ)沈設(shè)計(jì)愚規(guī)范》（GB挽J7樹—8位9）第5、2、4條規(guī)條定要焦求…1恭0號(hào)樓吐雖存堵在傾崇斜，冠但未捏達(dá)到務(wù)危房騰標(biāo)準(zhǔn)…應(yīng)對(duì)辯房屋辣傾斜海作相而應(yīng)處夫理”。石爭(zhēng)化廠舞由此傷提出妹退房主，并批要求蟲開發(fā)砌商為衛(wèi)住戶待提供郵質(zhì)量該合格拜、等捧值的恭商品甚房，狀但被季法院旨駁回耕。4.業(yè)主倍與開沫發(fā)商兔的訴屬訟10號(hào)樓州業(yè)主僵將開纏發(fā)商墊訴至蟻法院釣，提悔出雙墻倍返奧還購(gòu)鎖房款熄并賠燥償裝昂修損眼失等稼請(qǐng)求盼。受理晝的武己昌區(qū)些楊園辟法庭章遂作銷了第汁二次兆鑒定憤，內(nèi)由容是器“10號(hào)樓巖由于虹傾斜膠超出風(fēng)規(guī)范凱要求棄，需罵要進(jìn)處行糾傍偏處零理…”，法碧庭認(rèn)績(jī)?yōu)樗就Хㄨb孩定結(jié)患論未舞稱“醬確屬厲不合簡(jiǎn)格”政，房液屋質(zhì)界量導(dǎo)徐致的慘傾斜孝、裂哀痕、輔漏水濃等，澇未嚴(yán)刊重影若響正喘常居淺住使濾用。洞因此株，法萬(wàn)庭判芹決，仰按照冷購(gòu)房撿款的3％計(jì)框，每出戶獲厲得約40雁00元的鵝賠償碎，駁顫回其蠻他訴俱訟請(qǐng)垃求。5.開發(fā)脂商的考上訴唯和居咸民的螺反上遇訴開發(fā)溪商不曲服，觀提出焦上訴仇，并移對(duì)房筋屋進(jìn)衡行糾爹偏。在房模屋四鴨周開往挖期軋間，墨居民臨發(fā)現(xiàn)忘該樓脖基礎(chǔ)贈(zèng)建筑狹部分資與原撒設(shè)計(jì)史圖紙言不符僵，存秧在隱途患，眠就向射中院狹提供為相關(guān)眠影像藝證據(jù)滿，中集院由耗此裁臺(tái)定，和撤銷上楊園詠法庭如判決霞，發(fā)能回武竟昌區(qū)煌法院征重審吩。6.武昌稅區(qū)法晉院的蜓判決居民封提出酷房屋菜地基漆的證崗據(jù)，乏要求憤退房龜，并證按同謠地段極、同機(jī)類型東房屋盞價(jià)值士進(jìn)行寶退賠將、賠蛾償。省建乘筑工醫(yī)程質(zhì)坊量監(jiān)園督檢音驗(yàn)測(cè)蔽試中館心接?xùn)|受居該民委讀托，海擬對(duì)10號(hào)樓調(diào)基礎(chǔ)腹承臺(tái)矛框架怕質(zhì)量蜓、房緊屋現(xiàn)破有傾熄斜度牢及受陜損情塑況進(jìn)舌行鑒利定，胃但開舍發(fā)商羞未提顆交房慚屋設(shè)雕計(jì)圖舌紙、世基礎(chǔ)頭設(shè)計(jì)漆圖紙遺，鑒辨定未絡(luò)做出父，法筆院遂兵于20誓05年底退作出毫判決前，參獲照所索在地班磚混捉結(jié)構(gòu)膠二手毀房市跪價(jià)，休按29倚00元?牽平米票計(jì)，育結(jié)合籍樓層淹差價(jià)競(jìng)，要翻求開勢(shì)發(fā)商參一次盈性分兄別賠楊付10號(hào)樓26戶居滿民的乘退房虛款和貧損失遞賠償30萬(wàn)元銹，住標(biāo)戶退箏出居閉住房害屋。7.結(jié)果20浪06年9月，籍市中恭院終盡審，作維持掙一審容判決除。由捕此，10號(hào)樓福業(yè)主們借款坡近18萬(wàn)、梨為期4年的毀維權(quán)趙之路葡告一租段落針，獲綁得了逮近80型0萬(wàn)元電的賠勞償，池可惜膛同地疲段、閃同類井型房抵屋價(jià)茂值已史經(jīng)又垂上漲揚(yáng)了一粗大截消！提示畝：從房產(chǎn)枯消費(fèi)薄環(huán)境瀉到房冷地產(chǎn)養(yǎng)訴訟受環(huán)境脅，無(wú)蜓不令揪人心曠酸。[資料]用毛健竹替伐代鋼鼠筋蓋先樓房杭州咽市余穿杭區(qū)咱人和牛家園切的業(yè)譽(yù)主發(fā)朱現(xiàn)了鞠一件趟荒唐初事：四墻體覽過(guò)梁鉆的鋼嘆筋原紙來(lái)是謝兩片參毛竹朵。這橋個(gè)消捐息很命快傳況遍了哲整個(gè)窯小區(qū)蘆，業(yè)愉主在盤深表行震驚溫之余械，紛捉紛對(duì)僻自己下正在太裝修氧的房州屋進(jìn)扎行仔壤細(xì)檢辱查，我結(jié)果庸令人合震驚授。12幢2單元80柴2室的呀業(yè)主并敲開但衛(wèi)生仙間和收廚房份的地哀板后餐發(fā)現(xiàn)陶，原喪本用螺水泥足砂漿頁(yè)填平箭的地伯板下兔全是獻(xiàn)建筑陳垃圾量，而終水泥鑒地面處用手須就可胖以摳爐開。政陸續(xù)雅地，右其他墳業(yè)主瓜也發(fā)熄現(xiàn)了繞類似鋼的問(wèn)慕題。更為聰奇怪疑的是妙，杭躁州市發(fā)余杭痕區(qū)建儉筑工土程質(zhì)拋量監(jiān)沃督站個(gè)表示佛，該何小區(qū)口房屋秧已通跳過(guò)綜忌合驗(yàn)叮收，禽五個(gè)檢鮮紅滑印章遷蓋在帆了驗(yàn)刺收結(jié)芹論為考“合續(xù)格”營(yíng)、“雄完整星”、籮“符責(zé)合要杜求”皆的欄脫目里集。最令諷人奇冶怪的刮是，洪該質(zhì)賓監(jiān)站蹄的處敘理意臭見(jiàn)是敲：要水求人衫和房辮地產(chǎn)位開發(fā)商公司茶對(duì)10幢1單元14滿01室住日戶的司衛(wèi)生伸間過(guò)反梁中怎使用仗毛竹影片替算代鋼類筋進(jìn)卻行整禾改?！纠?】宋女嗽士19卡99年大馳學(xué)畢銅業(yè)后忠，進(jìn)稍入蘇棍州一炕家大駛型臺(tái)更資IT企業(yè)員做公態(tài)關(guān)和耀市場(chǎng)還，稅傘后工養(yǎng)資30愧00元月揀，每述月租雖房支宏出70頭0～80梳0元/平米喂。購(gòu)房胡經(jīng)歷郊：第一毀套房嗚：鑒并于租凝房不騙如購(gòu)作房，20執(zhí)00年首蛛付2萬(wàn)元睜，住欠進(jìn)了惱一套84平米批的房揪屋，宮每月塵供款14列00元。第二炎套房詢：20客03年，莊在與喜先生遮登記扮結(jié)婚王時(shí)，盒因?yàn)殂y材料赴未帶屑齊，轟只得找到處梁閑逛啟，在包路上廊看見(jiàn)躁一樓派盤廣投告，蹲經(jīng)過(guò)5分鐘銹的協(xié)丟商，杰兩人芹決定出購(gòu)房婦，并鉗支付票了定惹金。第三安套房主：同珍年，曬宋女凱士在肉成都權(quán)出差菌，坐歌出租窮車在摧府南棍河上只繞了爺一圈兆，就貨購(gòu)買槽了房贏屋。20戒03年宋斑女士四跳槽財(cái)去北定京、20捕04年又?jǐn)y去上檔海發(fā)憶展，答上海耗房?jī)r(jià)裕正在題一路鄉(xiāng)豐飆升咐。夫?qū)D倆孫變賣等了蘇衛(wèi)州的濟(jì)第一渣套房每屋，循在上家海莘勻莊地必鐵站引附近驢購(gòu)買蘿了第男四套覺(jué)房子宰：兩慮室一順廳、70多平飄米，效均價(jià)95乘00多元/平米華。夫婦央倆向娃來(lái)是懇一身指名牌虛，20其03年9月起腹刷卡陵消費(fèi)繼。20堤03～20珍04年間狠，房藥租加蒼上兩現(xiàn)個(gè)人么的收怒入，拋每月軍還貸80委00多元嗎，生啞活開踏始變稅得緊辨張。忽然亮在20玩03年底獨(dú)，公斤公被盾發(fā)現(xiàn)腥身患吵癌癥判并于雞不久賭后離馬世，趙此事找前后擴(kuò)花費(fèi)禁了20多萬(wàn)糊元，謙其中苗夫婦財(cái)倆花朽了近8萬(wàn)元損。倆人希的生研活開賄始變鮮得狼杰狽：處早點(diǎn)馳兩三紐奉元、晴午飯10元、引晚上20元，宵上下周班坐蘇地鐵皆，周雨末就倒休息工。整個(gè)濱一個(gè)沉房奴臺(tái)！提示沾：購(gòu)駱?lè)繘Q蓄策輕蘋率，游生活愧支出程無(wú)計(jì)部劃，養(yǎng)理財(cái)晚低能好，家舍庭財(cái)且產(chǎn)結(jié)酸構(gòu)單繪一?！纠?】為了任改善緒住房娃條件盆，武巨漢市45歲的棋黃女努士和劫丈夫?qū)m于20膀01年初掠在后保湖竹帳葉苑揀小區(qū)婆購(gòu)買跑了12么0平米驢的新畫房，嚼三室附兩廳欠，于20的02年春圖節(jié)入女住；險(xiǎn)可只腦住了評(píng)一個(gè)申月，炊一家乎三口鈴便在選漢口夫車站離街租上房，注一住5年。為什肺么呢?fù)p？房屋蒙本身?yè)]沒(méi)有撒大的助問(wèn)題元。主要朋目的彩是為湖了孩采子上北學(xué)、賢兩口峽子上沖班方頂便。股黃及協(xié)其丈帖夫在良香港根路上謝班，配孩子蓋于20微02年在幫三陽(yáng)華路中肥學(xué)上頭初中咸。當(dāng)迎時(shí)進(jìn)副出后暫湖的范公交刺車只缺有62濾1路，疊從竹寫葉苑圖至東弟西湖災(zāi)，兩堪邊都悄不搭圍邊。開始棵以為般過(guò)一遇段時(shí)恒間，陜?cè)搮^(qū)雨段的遙交通殲會(huì)有事所改番善，辯誰(shuí)知5年過(guò)鍵去，獸仍舊勝?zèng)]有塵變化蓄。結(jié)啦果是鄙，12注0平米白的新?lián)矸?，?chǔ)只能報(bào)看，揚(yáng)不能燈住！據(jù)知山，位帽于漢拍口東孫北部梯的后漢湖地臉區(qū)，穴已建邀成十借幾個(gè)躺新建支小區(qū)任，容債納10萬(wàn)居姓民，電目前囑僅有雁兩路食公交蟲開進(jìn)鋪這些寶小區(qū)印。居隆民普熄遍反茂映上愿下班欲、購(gòu)辰物、耕孩子礦上學(xué)勻均不役方便鼠。提示鳴：對(duì)禾房屋岡價(jià)值釘理解秤不夠榆，購(gòu)解房目浮標(biāo)不豈清。店開發(fā)即商的曲社會(huì)連責(zé)任紐奉感和地葵方政曾府的勢(shì)為民厘意識(shí)壯淡薄音。【例3】某投枯資者按花費(fèi)30萬(wàn)元未購(gòu)買育了一咬套12鹿0平米閣住宅樂(lè)，一駛次性辮付款繩，預(yù)趴計(jì)3年后旨可以40萬(wàn)元臣的價(jià)問(wèn)格出撥售（卡假定準(zhǔn)空置千，不貌考慮物租金菊收益胳及物急業(yè)管疫理費(fèi)款支出憑）。其他翅資料四如下耗：售房批時(shí)的圍交易否手續(xù)毯費(fèi)為伸售價(jià)激的1.茄5%，營(yíng)銷業(yè)稅金為售揭價(jià)的5%，城免市建鏈設(shè)維圈護(hù)稅母為營(yíng)匹業(yè)稅附的1%，印統(tǒng)花稅涼為售摸價(jià)的0.豬5%，契萄稅為竭售價(jià)梢的1.蘇5%。城佛市土捷地使止用稅氏每年悟每平微米0.畝5元。憤評(píng)估音、交融易、就登記竄等費(fèi)逃用約20爪00元，陜所得商稅稅廈率為20夾%。試分廣析此除項(xiàng)投昨資？【解】1.購(gòu)買黎價(jià)格躍：30萬(wàn)元催；2.手續(xù)產(chǎn)費(fèi)：40萬(wàn)×1獻(xiàn).5濱%=澇60密00元45含00×0.滋85＝38垂25平米梁；3.有關(guān)漫稅費(fèi)桌：（1）營(yíng)督業(yè)稅騰＝40萬(wàn)×5敵%=伶2萬(wàn)；（2）城翅市維域護(hù)建壁設(shè)稅像＝2萬(wàn)×1難%＝20拘0元；（3）印拿花稅蠢＝40萬(wàn)×0殖.5瞧%＝20歌0元；（4）契銜稅＝40萬(wàn)×1暴.5革%＝60熱00元；（5）土泉地使餅用稅嫩＝0.耕5×兇12培0×喪3=辱18弓00元；（6）評(píng)推估、釣交易早、登撐記費(fèi)=2框00巷0元。4.稅前借利潤(rùn)惹：63繼80單0元；5.所得我稅＝（售戶價(jià)-購(gòu)買唇價(jià)-利息-經(jīng)營(yíng)寧費(fèi)用-直接吧稅費(fèi)決）×2瘋0%＝12綱76斃0元；6.稅后幣利潤(rùn)=6患38嗽00丹-1絲式27松60掏=5死10恩40元。提示1.計(jì)算煮出的尊回報(bào)圣率可躲以與缸銀行撲存款呢利率火相比誰(shuí)較，楊同時(shí)由注意紅工具符的風(fēng)挖險(xiǎn)。2.注意憤實(shí)例挑中涉述及的弓交易騾費(fèi)用能。（1）營(yíng)至業(yè)稅龍及其通附加積（城猛市維膜護(hù)建賤設(shè)稅撕、教秤育費(fèi)鑰附加拖、堤井防工惱程修嗚建維功護(hù)管育理費(fèi)狹、平低抑副聚食品購(gòu)價(jià)格數(shù)基金隸、教鏈育發(fā)六展費(fèi)停）計(jì)5.袋8％。（2）契矛稅。（3）房尋地產(chǎn)鮮交易裙土地努收益擺金：棵按照砍不同哀土地砌等級(jí)剩收取撈；（4）二律手房斯交易拒所得已稅：孩出售駁房產(chǎn)質(zhì)收入增扣除崗房產(chǎn)王原值竭和有商關(guān)稅碎費(fèi)后抖得到邁凈收慶入，豆按20旅%的稅玻率計(jì)牢。此棵項(xiàng)稅陜于19逗94年制極定，卵但長(zhǎng)霜期未墓予征餓收。（5）交凳易手及續(xù)費(fèi)獻(xiàn)：武誘漢市奶按照掘建筑偽面積妖為基賺數(shù)征暫收，宿如新紹建商征品住奏房為3元/平米木，二纏手房挽為5元/平米梳。（6）產(chǎn)滅權(quán)登駕記費(fèi)宅：武喚漢市核按照賠每套趣征收伸，如80元。3.注意笛交易橡費(fèi)用店的承波擔(dān)人趴。【例4】某家訊庭4口人喊，包途括1老人收。存呼款12萬(wàn)元優(yōu)，家隨庭月攜收入60免00元，拒日常暑開銷30擺00元，萬(wàn)無(wú)其多他負(fù)貨債。購(gòu)現(xiàn)有丹幾種吹價(jià)格滲、戶兼型、面積鍵的住書房供艦選擇護(hù)：戶型二室二廳三室二廳三室二廳四室二廳面積平米80100120140價(jià)格元/平米3500350030003000標(biāo)準(zhǔn)成品房成品房毛坯房毛坯房其他孕條件孝如下悟：（1）抵抓押貸透款方為式：首付3成，節(jié)貸款7成15年，嘉每萬(wàn)撓元月陪還款讓額為83掘.0鵝9元；首付2成，配貸款8成20年，集每萬(wàn)不元月企還款印額為66引.2跑2元。（2）預(yù)醒計(jì)辦恭理購(gòu)明房各混類手晴續(xù)費(fèi)絞和稅之費(fèi)共破計(jì)1萬(wàn)元絹。（3）室喚內(nèi)裝判修每器平米槐約50辭0元，議家居俊裝飾耳每平裝米約20惹0元。試給構(gòu)出置疊業(yè)建所議。【解】以其療中之狗二為汪例，命說(shuō)明謝其過(guò)住程：1.購(gòu)買企價(jià)格兩：35曉00元/平米×1觀00平米毒＝35萬(wàn)元稿；2.首付社：35萬(wàn)×2淺0%＝7萬(wàn)元還；3.抵押逃貸款蕩總額深：35萬(wàn)－7萬(wàn)＝28萬(wàn)；4.每月為還本吐付息州額：28糕×6云6.紗22＝18線54葉.1右6元，本息海總額陳：18罰54桿.1震6×礦20供×1無(wú)2＝44爪49珍98元；5.家居葉裝飾宿：20巖0×爸10新0＝2萬(wàn)元悼；6.各種肝手續(xù)選費(fèi)、五稅費(fèi)字：1萬(wàn)元鑄。提示（1）該畜家庭喊支付異首付午、有鞭關(guān)手激續(xù)費(fèi)纖、水訊費(fèi)、山家居渣裝飾口費(fèi)，盈共計(jì)10萬(wàn)元伯，余2萬(wàn)作勉為家改庭備糕用金何。每月蔬還款18樣54元，信再扣餓除30謀00元的期日常涼開銷尸，余10展00元，廊基本辟可行邀。（2）注政意購(gòu)杰房中曾資金裕的準(zhǔn)瓜備和攤分配架以及屢持有裁成本鞋?！纠?】某小戶型寫嗓字樓柿的購(gòu)津買價(jià)序格為50萬(wàn)元踏，其桑中投貞資者均的權(quán)才益資撒金為20萬(wàn)元恥，另狀外30萬(wàn)元著為年呈利率7.懲5％、姑期限30年、螞按年最等額怕還款破的抵責(zé)押貸挖款。建筑援物的治價(jià)值境為40萬(wàn)元屑，按碗照有沾關(guān)規(guī)神定，率可以惰在25年內(nèi)抵直線合折舊插。預(yù)計(jì)給該寫此字樓遮的年緣瑞毛租鏈金收殖入為10萬(wàn)元疑，空撇置和屆收租配損失雄為毛博租金南收入筐的10％，膊包括帳房產(chǎn)霉稅、獵保險(xiǎn)嗽費(fèi)、淋維修達(dá)費(fèi)、棕管理違費(fèi)、元設(shè)備線使用孝費(fèi)和蠢大修對(duì)基金純?cè)趦?nèi)的的年酸運(yùn)營(yíng)玩費(fèi)用芒為毛附租金屈收入匹的30％。熄寫字溪樓的擾年增撈值率哀為2％。試計(jì)霞算該注寫字肉樓投滑資項(xiàng)返目的秋投資熄回報(bào)翼率。【解】（1）年粒毛租詞金收瓜入：10萬(wàn)；（2）空紋置和嚼收租怖損失技：1萬(wàn)；（3）年才運(yùn)營(yíng)冒費(fèi)用棗：3萬(wàn)；（4）凈偵經(jīng)營(yíng)酷收入繩：10－1－3＝6萬(wàn)；（5）年扁還本參付息惹：30決×7秘.5％/（1－（1＋7.享5％）-3簡(jiǎn)0）＝2.住54萬(wàn)；（6）凈調(diào)現(xiàn)金顯流：3.享46萬(wàn)；（7）現(xiàn)闊金回港報(bào)率晝：3.辛45貫6/生20＝17包.3％；（8）還吉本收且益：2.上54－30樣×7債.5％＝0.伯29萬(wàn)；（9）扣述除折抹舊前顯的應(yīng)驗(yàn)稅收嫩入：3.辟46＋0.垮29＝3.聚75萬(wàn)；（10）折慌舊：40顧/2網(wǎng)5＝1.爪6萬(wàn)；（11）應(yīng)誘稅收鋪入：3.社75－1.姨6＝2.妖15萬(wàn)；（12）所臨得稅的（33％）獎(jiǎng)：2.害15伏×3禿3％＝0.啦70旗95萬(wàn)；（13）稅歉后凈莫現(xiàn)金跑流：3.禿46－0.棚70非95＝2.概75鏡05萬(wàn)；（14）稅領(lǐng)后現(xiàn)膊金回糕報(bào)率羊：2.君75暑05傾/2婦0＝13招.8％；（15）投顏資者撲權(quán)益織增加芝值：雕還本饞收益?zhèn)€＝0.姥29萬(wàn)；（16）投充資回具報(bào)率覽：（2.團(tuán)75蕉05＋0.尊29）/2厭0＝15工.2％；（17）寫?zhàn)z字樓纏市場(chǎng)鮮價(jià)值老增值侍額：50歇×2％＝1萬(wàn)；（18）考禍慮增怒值后騎的投掉資回柄報(bào)率橫：（2.早75藝05＋0.司29＋1）/2單0＝20倘.2％；（19）償餡債備盛付率繭（DC效R）：殘（凈經(jīng)飛營(yíng)收朝入）6/讓2.或54＝2.勢(shì)36。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)額備注1年毛租金收入1000002空置和收租損失（10％）100003年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（30％）300004凈經(jīng)營(yíng)收入600005年還本付息254006凈現(xiàn)金流346007現(xiàn)金回報(bào)率17.3％34600÷2000008還本收益290025400－300000×7.5％9扣除折舊前的應(yīng)稅收入3750034600＋290010折舊1600011應(yīng)稅收入2150037500－1600012所得稅（33％）709521500×33％13稅后凈現(xiàn)金流2750534600－709514稅后現(xiàn)金回報(bào)率13.8％27505÷20000015投資者權(quán)益增加值290016投資回報(bào)率15.2％30405÷20000017物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值增值100002％×50000018考慮增值的投資回報(bào)率20.2％40405÷20000019償債備付率（DCR）2.3660000÷25400【例6】某投睡資者諒以1萬(wàn)元/平米炒的價(jià)誦格購(gòu)滲買了惹一棟斃建筑眠面積丹為27訴00貌0平米孔的寫辜字樓蕉用于果出租港經(jīng)營(yíng)黃。在購(gòu)炊買的家過(guò)程桿中，潔投資宣者支盯付了識(shí)相當(dāng)改于購(gòu)未買價(jià)木格4%的契片稅、0.禽5%的手孫續(xù)費(fèi)瞧、0.踩5%的律廊師費(fèi)栽用和0.般3%的其淡他費(fèi)吼用。其中謝，相蓄當(dāng)于諸樓價(jià)30淹%的購(gòu)必買投怕資和量各種擊稅費(fèi)久均由且投資栗者的沙資本警金支映付，榨相當(dāng)泉于樓檔價(jià)70次%的投緣瑞資來(lái)根自期冤限為15年、仰固定恩利率7.尸5%、按刑年等往額還誓款的靜商業(yè)塑抵押鼠貸款棋。假定算在出節(jié)租經(jīng)青營(yíng)期敲內(nèi)，啄月租濕金水耀平始取終保誦持16研0元/平米塵，前蹤蝶三年瞞的出臘租率派分別緒為65攝%、75仆%、85瓦%，從隸第四咱年開查始出餡租率知達(dá)到95殃%且此氣水平姜一直鍬維持千下去核。運(yùn)何營(yíng)成景本為字毛租嶺金收蛾入的28案%。如殊果購(gòu)虧買投挑資發(fā)裹生在鋪第1年年邪初，丈每年噸的凈拿經(jīng)營(yíng)懲收入究和抵蹤蝶押貸裳款還店本付誕息支探出均健發(fā)生慈在年胸末，微整個(gè)縫出租詳經(jīng)營(yíng)濤期為48年，所投資傾者全價(jià)投資下和資籌本金杏的目猛標(biāo)收吹益率液分別剪為10哭%和14梁%。試計(jì)漲算該軟投資京項(xiàng)目谷全部幕投資嫂和資判本金萄的財(cái)堡務(wù)凈尺現(xiàn)值裳和財(cái)階務(wù)內(nèi)腫部收角益率住，并非判斷夾其可老行性刷。【解】（1）樓熄宇購(gòu)咱買總恐價(jià)：27跑00晨0×冷10沒(méi)00奧0＝27伴00竊0萬(wàn)元（2）購(gòu)哈買中榜的稅杏費(fèi)：27示00半0×（4％＋0.末5％＋0.麗5％＋0.尾3％）著＝14俗31萬(wàn)元（3）投喜入的面資本母金：27善00在0×繼30％＋14瓣31萬(wàn)＝95磨31萬(wàn)元（4）抵蛇押貸胞款金侄額：27枕00矩0×卵70％＝18睛90俗0萬(wàn)元（5）抵碑押貸仗款年可還本草付息虹額A＝P×起i/坐[1－(1譯+i可)-n]＝18閱90眾0×全7.畫5％/[號(hào)1－（1＋7.治5％）－15]＝21煮41靈.1嶼3萬(wàn)元（6）現(xiàn)渴金流亮量表年份01234～1516～48可出租面積（m2）2700027000270002700027000出租率65％75％85％95％95％月租金收入（元/m2）160160160160160年毛租金收入（萬(wàn)元，以下同）3369.63888.04406.44924.84924.8年運(yùn)營(yíng)成本943.51088.61233.81378.91378.9年凈經(jīng)營(yíng)收入2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資－28431.0資本金投入－9531.0還本付息額－2141.1－2141.1－2141.1－2141.1全部投資凈現(xiàn)金流－28431.02426.12799.43172.63545.93545.9資本金凈現(xiàn)金流－9531.0285.0658.21031.51404.73545.9還本收益723.6777.9836.2723.6×（1＋7.5％）t-10.0（7）全丘部投忙資財(cái)提務(wù)內(nèi)價(jià)部收干益率亞和財(cái)迫務(wù)凈壞現(xiàn)值因?yàn)閕c＝10％，則有FN撐PV＝－28后43崖1.屑0＋24個(gè)26男.1胃÷（1＋10％）換＋27族99銀.4竹÷（1＋10％）2＋{31月72事.6＋35艷45預(yù).9艘/1某0%計(jì)×[單1－1/（1＋10％）48－3]}÷（1＋10％）3＝47朱47友.1萬(wàn)元求FI裁RR＝11戚.6渠6％（8）資本州金財(cái)猾務(wù)內(nèi)最部收茶益率幼和財(cái)斷務(wù)凈疏現(xiàn)值因?yàn)閕c＝14％，則有FN榆PV＝－95薄31園.0＋28低5.需0/（1＋14％）許＋65勻8.竹2/（1＋14％）2＋{10委31舉.5＋14爐04呆.7謎/田1泊4%候×[滔1－1/（1＋14％）15－3]}÷（1＋14％）3＋35餃45飛.9開/1丈4%吳×[勝1－1/（1＋14％）48－15]秘÷（1＋14％）15＝78萍9.日8萬(wàn)元求FI放RR＝14缸.7雹8％提示深