房地產(chǎn)投資分析第一章房地產(chǎn)投資分析概述第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場分析第四章房地產(chǎn)籌資與融資第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價第七章不確定性分析與風(fēng)險分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析報告第一章

房地產(chǎn)投資分析概述

第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資含義：投資主體、投資目的、投資方式、投資的行為過程（二）投資的特性二、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的含義:房產(chǎn)+地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的特性不可移動性價格高昂相關(guān)性保值與增值性投資風(fēng)險性三、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)投資的概念（二）房地產(chǎn)投資的構(gòu)成投資主體的構(gòu)成投資的資金構(gòu)成（三）房地產(chǎn)投資的要素時機、地段、質(zhì)量（四）房地產(chǎn)投資的類型按投資方式劃分按房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式劃分按房地產(chǎn)投資對象劃分按房地產(chǎn)投資的用途劃分（五）房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資對象的固定性或不可移動性房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性房地產(chǎn)投資的回收期長、周期性長房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險性房地產(chǎn)投資的環(huán)境約束性房地產(chǎn)投資的低流動性（六薦）房定地產(chǎn)秩投資值過程投資庫分析土地霉開發(fā)兇權(quán)的德獲得房地穩(wěn)產(chǎn)開鹿發(fā)建造造房地同產(chǎn)銷雁售經(jīng)儉營（七衫）房節(jié)地產(chǎn)斑投資尿的作凍用帶動跨相關(guān)虧產(chǎn)業(yè)裝的發(fā)溫展促進歐家庭沫合理精消費改善辜城市剩環(huán)境抵御定通貨騰膨脹松影響第二奧節(jié)親房命地產(chǎn)欠投資亞分析一、氏房地雨產(chǎn)投駱資分華析概仗述（一肺）房市地產(chǎn)塵投資柜分析掀的概暢念房地檔產(chǎn)投慨資環(huán)辰境分敲析房地路產(chǎn)投黑資市梅場分首析房地喂產(chǎn)投傭資成譽本估單算房地斧產(chǎn)投姻資經(jīng)桌濟評醒價房地鞠產(chǎn)投網(wǎng)資不寸確定圓性分殊析房地仍產(chǎn)投駕資風(fēng)將險分孤析房地憐產(chǎn)投璃資決逼策分騰析二、炎房地罷產(chǎn)投省資分腳析的踩必要堆性三、吵房地脅產(chǎn)投豈資分超析的羞作用為投龍資者湯指出亮投資毯方向為投拍資者蹤蝶提供玩運作跪方式為投低資者奔估計獵投資挨收益為投檔資者彩分析吐風(fēng)險些及提小供避蔽險策墨略第二謀章殃房免地產(chǎn)末投資炭分析波基本志知識第一早節(jié)偵資數(shù)金的旦時間俯價值罪及其獅計算一、終資金萄時間業(yè)價值速的含分義二、意資金倒時間撤價值假的計忽算（一面）利萬息與懼利率梯的概縣念（二掏）計甘息形嘗式——單利猛與復(fù)同利1、單藍利計芽息F階=P儲(1趨+n童i)2、復(fù)沫利計至息F＝P(邁1+蛙i)n（三蕉）名羞義利模率與毅實際巖利率1、名府義利暢率2、實糠際利脆率i允=壁=畏(1凡+r牲/m霜)m-1第二疑節(jié)污資金末的等皇值計友算一、裕資金伶等值皇的相捐關(guān)概耀念二、喘資金值等值跪的計霸算1.復(fù)利限終值獄的計目算F＝P（1＋i）n=P（F/水P，i，n）2.復(fù)利頭現(xiàn)值術(shù)的計謠算P＝F（1＋i）-n=F（P/縫F，i，n）3.年金鞭終值比的計勞算4.償債不資金京的計游算5.資本殺回收雞的計舌算6.年金針現(xiàn)值揀的計鑄算三、居資金記等值裕計算進注意蹲事項1、P是現(xiàn)秤在第僵一計瀉息期民開始剩時（市即年何初）券發(fā)生打；2、F是在世考察閘期期長末發(fā)員生；3、各擦期的愛等額淺支付A，發(fā)慮生在鍵各期它期末榮；4、當(dāng)就問題件包括P與A時，戰(zhàn)第一桿個A與P隔一共期。升即P發(fā)生忠在A的前才一期猴；5、當(dāng)門問題構(gòu)包括A與F時，稿支付席系列恰的最財后一擦個A與F同時艙發(fā)生稍。第三項節(jié)浩現(xiàn)使金流吐量與逃現(xiàn)金輪流量買圖一、印現(xiàn)金躺流量勿的相耐關(guān)概冶念二、伍現(xiàn)金償流量坑圖及猴其繪闖制（一需）現(xiàn)頭金流頑量圖丟的含村義（二礙）現(xiàn)宅金流晴量圖羨的繪怖制規(guī)垃則第三辛章即房影地產(chǎn)卸投資仁環(huán)境脈及市征場分鋪析第一春節(jié)扛房策地產(chǎn)愧投資孤環(huán)境嶺分析一、餐投資盲環(huán)境紋的含園義及鐘其特玻征（一諷）投與資環(huán)鑄境含懷義（二熄）投穩(wěn)資環(huán)烘境的旦特征系統(tǒng)葵性動態(tài)橡性主導(dǎo)音性區(qū)域映性二、星房地綿產(chǎn)投爐資環(huán)艙境要逮素分風(fēng)析政治蔑因素法律僵因素經(jīng)濟西環(huán)境顫因素自然稼環(huán)境喚因素基礎(chǔ)捐設(shè)施柄因素社會冒文化米因素三、班房地哥產(chǎn)投慮資環(huán)閉境分壯析方仗法冷熱素對比文法等級蚊尺度聚法道氏破評估傳法閔氏潛評價連法第二芒節(jié)溪房地枯產(chǎn)投欺資市怎場分信析一、敘房地脹產(chǎn)投佳資市羨場分剛析的歪含義二、赴房地委產(chǎn)市靜場分雄析的烘作用三、營房地龜產(chǎn)市封場分毯析的撤主要波內(nèi)容1.市場竭分析鉗的三錯個層星面2.房地脫產(chǎn)市勇場分俗析的艙內(nèi)容第三汁章翁房炎地產(chǎn)單投資朗與融雙資第一侍節(jié)感房地把產(chǎn)企篩業(yè)資繭金籌敢集的白方式一、示直接各融資二、決間接索融資三、葛權(quán)益彼融資四、杜債務(wù)簡融資第二普節(jié)香常見藥的房留地產(chǎn)驅(qū)融資散方式者介紹一、彈房地付產(chǎn)信若貸（一柜）土馳地開蒸發(fā)貸佛款1、土討地購驚置貸議款2、土怖地開誼發(fā)貸秒款3、土秀地儲姥備貸逼款（二春）商伶品房俗開發(fā)句貸款（三共）持綢有經(jīng)尚營性鵲物業(yè)錦貸款（四漲）房副地產(chǎn)嘆抵押及貸款1、個役人住下房抵芝押貸痰款2、在欲建工央程抵汁押貸尸款二、猜證券自融資三、庫房地鉛產(chǎn)信柜托四、戶房地寧產(chǎn)抵踏押貸霧款證分券化五、房地抽產(chǎn)基食金六、狠其他凈方式捏：聯(lián)提建、牧參建欠融資呈；房財?shù)禺a(chǎn)給典當(dāng)概融資知；利雀用外驢資第三賺節(jié)傾房地見產(chǎn)項冒目融賴資一、滑房地減產(chǎn)融熟資方帳案（一母）融盈資組?？椥问[式選很擇（二蝴）資垂金來精源選美擇（三周）資緒本金直籌措（四嫩）債橡務(wù)資嫂金籌貌措（五以）預(yù)壤售或喝預(yù)租（六灰）融諷資方掌案分擊析1、資冠金來勺源可濟靠性去分析2、融瓣資結(jié)樸構(gòu)分磁析3、融固資成凈本分糖析4、融呼資風(fēng)袋險分荷析二、緊金融因機構(gòu)籍對項叮目貸固款的卸審查（一傅）企昂業(yè)資作信等農(nóng)級評宏價（二彼）貸平款項鵲目評旋估（三率）房像地產(chǎn)甘貸款道擔(dān)保臥方式香評價1、保父證2、抵燭押3、質(zhì)怠押4、貸贏款綜僵合評北價第五夜章剃房脆地產(chǎn)稅開發(fā)背項目而投資害估算第一階節(jié)純房地箏產(chǎn)投仆資與蠻成本瓜構(gòu)成非生管產(chǎn)性凳建設(shè)厭項目滑總投刷資構(gòu)討成：建設(shè)項目總投資建設(shè)投資工程費用工程建設(shè)其他費用預(yù)備費建設(shè)期利息房地慢產(chǎn)投劑資費津用及粱成本費費用伸組成犧：土地警費用前期蹈工程墾費基礎(chǔ)自設(shè)施劣建設(shè)膝費建安關(guān)工程豪費公共百配套所設(shè)施榮建設(shè)吩費開發(fā)助間接閃費管理筍費用銷售鏈費用財務(wù)駐費用其他膊費用開發(fā)朱期間并稅費不可攀預(yù)見保費第二寇節(jié)房地扶產(chǎn)開率發(fā)項懲目投械資與罷成本某費用藥估算一、金房地叮產(chǎn)開勿發(fā)項惹目投喝資與奴成本蟻費用儲估算蠟的依扁據(jù)與階要求二、爪房地炒產(chǎn)開扔發(fā)項政目投秘資與賀成本誼估算（一腐）土糟地費貓用估縫算1、土粱地征暑用拆祥遷費（1）農(nóng)村柿土地躍征用椒拆遷費（2）城酸鎮(zhèn)土折地拆書遷費2、土撓地出幅讓地尼價款3、土省地轉(zhuǎn)幣讓費4、土蘭地租葛用費5、土采地投妥資折腫價（二較）前頃期工兇程費達估算（三湊）基最礎(chǔ)設(shè)廊施建惰設(shè)費餓估算1、單法元估縣算法2、單豆位指蠻標(biāo)估楊算法3、工程任量近永似匡坦算法4、概算業(yè)指標(biāo)趕法（四盼）建禮筑安饅裝工嫌程費驅(qū)估算（五愈）公承共配匯套設(shè)袖施建技設(shè)費竄估算（六棋）開臭發(fā)間錦接費揮用估挪算（七綿）管閘理費縣用估投算（八抗）財抗務(wù)費維用估陷算（九掠）銷閱售費宣用估爐算（十回）開抖發(fā)期囑間稅飽費估秤算（十撈一）盲其他銹費用趙估算（十架二）零不可軋預(yù)見窯費估窩算第三雨節(jié)葡房地夫產(chǎn)開希發(fā)項匠目收揀入估亦算一、決租售沙方案二、洽租售喚價格三、返租售你收入四、戴自營縫收入第四醋節(jié)螺房地慶產(chǎn)開莊發(fā)項便目稅幸金估疼算一、輕營業(yè)環(huán)稅金晨及附搬加（一撫）營緒業(yè)稅營業(yè)孝稅＝想應(yīng)納摧稅收途入×稅率（二候）城谷市維竄護建搭設(shè)稅城市獲維護峰建設(shè)殊稅＝搜營業(yè)螺稅稅蠢額×稅率（三明）教升育費統(tǒng)附加教育秩費附吩加＝泄?fàn)I業(yè)奶稅稅俱額×稅率二、速土地狠使用凈稅土地昌使用傳稅＝己實際雪占用漠應(yīng)稅航土地度面積臺（平面方米)×適用臂稅額適用飽稅額菠：大城攜市（找人口50萬以蟲上）1.越5-暑30元；中等匯城市萌（人疤口20萬-5減0萬）1.爹2-餃24元；小城技市（20萬以鑰下）0.芹9-挖18；縣城梨、建嚇制鎮(zhèn)魂、工汁礦區(qū)0.磁6-罵12元三、房產(chǎn)急稅1、從禽價計躺征房產(chǎn)幻玉稅＝藝應(yīng)稅古房產(chǎn)竿原值×（1－扣頸除比策例%）×1.吉2%2、從肉租計杜征房產(chǎn)虛稅＝偏租金中收入×12挪%四、嚷土地謀增值姐稅土地前增值班稅＝俊增值鬧額×稅率炸－扣阿除項諒目×速算尿扣除垃系數(shù)稅率國：土地絞增值捆稅四殊級超草率累帳進稅述率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%-100%的部分4053超過100%-200%的部分50154超過200%的部分6035扣除盯項目屑：1、取公得土職地使劫用權(quán)急所支鼠付金惹額2、房鉆地產(chǎn)顫開發(fā)玩成本3、房與地產(chǎn)標(biāo)開發(fā)弄費用4、與菊轉(zhuǎn)讓競房地情產(chǎn)有倆關(guān)的掌稅金5、其英他扣爭除項膜目6、舊鑰房及護建筑機物的具評估魯價格刃。第六瓶章丘房幸地產(chǎn)酬開發(fā)被項目挪財務(wù)申評價第一服節(jié)獲財務(wù)棒評價囑基本扁概念芽和斬評價貴指標(biāo)氧的確揭定一、財務(wù)洋評價蚊的基略本概得念二、皮財務(wù)逝評價趨指標(biāo)臉的確看定項目冠財務(wù)翼評價杯主要棵指標(biāo)勺和方綁法參葉照表指標(biāo)方法收益額盈利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤投資利潤率靜態(tài)回收期動態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)回收期第二快節(jié)題房地見產(chǎn)開竹發(fā)項冤目所財務(wù)簽報表弱的編走制一、輔助醒報表淺的編沸制（一席）投胳資計字劃與古資金忌籌措若表1、資街金籌孤措來穿源資本瘡金（堤股本造金）預(yù)售伯收入銀行任貸款2、資吹金籌胃措計描劃3、資金指投資蓮使用泄計劃（二悲）借臣款還賓本付器息表1、還丑本付財息的濾資金陽來源2、關(guān)歸于利黑息的約計算（1）借款梯時的儲利息救計算每年儉應(yīng)計嫌利息＝（年初豆借款膨本息御累計+本年冰借款÷2）×利率（2）還曬款時轉(zhuǎn)的利追息計究算等額拜還本拼付息蹲的計息等額聾本金昏償還3.借款貌還本恥付息盾表二、特基本秩報表主的編帝制（一簡）現(xiàn)敲金流歲量表1、全討部投既資現(xiàn)也金流累量表2、資厚本金悠現(xiàn)金盞流量懸表3.投資察者各能方現(xiàn)土金流充量表（二壇）損置益表（三眼）資魯金來糟源與上運用欺表（四崖）資宿產(chǎn)負乘債表三、畜報表孟之間兵的關(guān)田系與帝編制崗要求第三甩節(jié)腹房地促產(chǎn)開只發(fā)項易目吹財務(wù)認評價宣方法一、靜態(tài)狼財務(wù)妙評價淺指標(biāo)情分析（一適）靜抖態(tài)投抗資回育收期1、含舒義2、確貼定靜指態(tài)投親資回旅收期葵指標(biāo)銜的方的法公式畝法不包毛括建反設(shè)期初的投喪資回值收期饑（PP倚’）=原始趴投資層合計÷投產(chǎn)娘后前旨若干河年每越年相房誠等的鳳凈現(xiàn)胖金流槽量包括濫建設(shè)洗期的涂投資店回收叢期（PP）=不包將括建跡設(shè)期搏的投怠資回眼收期+建設(shè)敞期列表那法包括剝建設(shè)站期的篩投資區(qū)回收肅期（PP）=涉(累計漆凈現(xiàn)涌金流穿量開落始出往現(xiàn)正絡(luò)值期國數(shù)-1河)+譜(上期丈累計傻現(xiàn)金仰流量腿的絕簡對值÷當(dāng)期綁凈現(xiàn)鋤金流秋量)3、靜蔑態(tài)投倆資回冬收期受的運猜用（二魂）累慎計凈無現(xiàn)金楚流量（三輝）投戀資利貸潤率職（RO魄I）投資助利潤盲率=年利億潤總蘆額或壯年平慢均利棵潤總財額÷總投京資×1暈00網(wǎng)%2、投莖資利刻潤率畫的應(yīng)裹用和喪應(yīng)注溫意的擺問題1、含匹義與捉計算襪公式（四禮）投矮資利端稅率1、含鎖義與竟計算謀公式2、投笑資利弱稅率急的運斥用（五近）資曉本金持利潤碗率投資貴利稅奪率=年利坑稅總縮慧額÷總投首資×1冰00團%1、含扒義與事計算息公式資本本金利介潤率=利潤父總額÷資本做金總蚊額×1遙00暮%2、資帶本金特利潤致率的挑運用（六宇）借初款償渣還期（七談）還塔本付鴉息比揀率借款騎償還寨期=借款針償還豬后開程始出火現(xiàn)盈朋余年始份數(shù)-開始島借款姓年份+當(dāng)年斯償還弱借款歐額÷當(dāng)年滋可用佩于還黑款的栗資金查額還本齡付息站比率=可用楚于還沉本付斑息金速額÷年還西本付傍息總蛋額（八海）資晚產(chǎn)負班債率1、含鍬義與戰(zhàn)計算纖公式資產(chǎn)升負債庸率=負債畢總額÷資產(chǎn)掠總額×1威00冰%2、資產(chǎn)杏負債毯率的搏分析（九灶）流傷動比長率流動鑼比率=流動粱資產(chǎn)÷流動普負債×1輸00臺%（十楚）速爆動比晚率速動究比率=（流程動資慈產(chǎn)-存貨-待攤畢費用-預(yù)付丈賬款虎）÷流動腹負債×1扭00盟%二、斤動態(tài)煤財務(wù)蠢評價津指標(biāo)燭分析（一唱）財著務(wù)凈貴現(xiàn)值喝（FN寬PV）1、含綢義與匯計算頑公式2、財激務(wù)凈填現(xiàn)值微的作意用當(dāng)凈氏現(xiàn)值陜大于床零時充，表搶明投跑資項池目的姓預(yù)期嫁收益桂率不因僅可診以達屆到基惕準(zhǔn)收情益率泊所預(yù)貌定的泰收益靜水平址，而誼且尚獸有盈組余。當(dāng)凈努現(xiàn)值顫等于足零時肆，表蹲明投嶼資項病目的笑收益生率想端起恰賽好等描于基婦準(zhǔn)收版益率溜所預(yù)匯定的溪收益跌水平攜。當(dāng)凈閑現(xiàn)值學(xué)小于普零時愁，表蹤蝶明投壓資項柔目收派益率個達不牲到基孫準(zhǔn)收評益率炎所預(yù)肉定的沾投資章，導(dǎo)文致項倉目可盤能出有現(xiàn)虧嶄損。層此時勻，項反目不彩可行匹。3、財釋務(wù)凈呀現(xiàn)值珍指標(biāo)逗的優(yōu)職缺點財務(wù)捏凈現(xiàn)械值的餃優(yōu)點掛是：考慮拖了項右目壽始命期河內(nèi)各然年現(xiàn)描金流筋量的僵時間惜價值能，并鉆且，責(zé)全面岔考慮霜了項茄目在醋整個挺計算法期內(nèi)怎的情駁況；經(jīng)濟筒意義眉明確辯，能字夠直滲接貨表幣額債表示精項目露的盈秋利水崇平；評價爸標(biāo)準(zhǔn)鏈容易偷確定色，判著斷直拘觀。不足下之處鵝有：不適蘋用于吸投資道額不跌相等傍的投鳳資項量目比怎較；折現(xiàn)明率（寸基準(zhǔn)眠收益源率）里不易凱確定盡；雖然識能夠弱反映因項目煩在整途個計籍算期企內(nèi)的槽絕對年效果貝，但究不能砌反映勿單位收投資辱的效近果。拜為了?？朔哌@一義缺點鍬，我律們有則了凈頁現(xiàn)值逐率這晃一指虹標(biāo)；即使臺知道玩了凈讓現(xiàn)值橡大于族零，觸我們幟也無企法判攪斷項嘆目的州預(yù)期晚收益壯率真剪正是輸多少斜。4、基原準(zhǔn)收勻益率澇（ic）國家督投資僻項目利，進娃行經(jīng)槽濟評磚價時斗使用紫的基與準(zhǔn)收筐益率厚是由盡國家你組織外測定暴并發(fā)腔布的艘行業(yè)版基準(zhǔn)冷收益欠率；雕非國蓮家投輝資項員目，瞧由投鳥資者醉自行滲確定碗，但適應(yīng)考露慮以杯下因敏素溫：資金未成本核和機爪會成賴本（i1）投資需風(fēng)險臘（i2）通貨騎膨脹庫率（i3）資金瞞限制（二肅）凈腰現(xiàn)值眨率（NP單VR）凈現(xiàn)盼值率=凈現(xiàn)河值÷投資晚現(xiàn)值×1枯00份%（三吹）內(nèi)果部收擾益率蹦（IR沉R）1、含秀義與意計算罷公式用線醒性內(nèi)長插法鋼計算IR愈R的近騰似值柔，公身式如忍下：2、內(nèi)野部收掀益率富法的究優(yōu)缺督點3、凈姻現(xiàn)值瘋法和鴉內(nèi)部且收益亮率法距的比稻較（三武）動紹態(tài)投稀資回敢收期1、含儀義與陵計算青公式Pt＝（豈累計捉凈現(xiàn)臣金流碌量現(xiàn)柿值出奔現(xiàn)正至值的拴年數(shù)-1）+上一街年累環(huán)計凈梢現(xiàn)金忌流量珠現(xiàn)值胖的絕塌對值/出現(xiàn)塊正值津年份肉凈現(xiàn)關(guān)金流廊量的疫現(xiàn)值2、動扔態(tài)投尿資回等收期蘇指標(biāo)貴的作劈燕用Pt≤Pc（基獵準(zhǔn)投惠資回搏收期衡）時戀，說皂明項擇目（敬或方半案）疑能在聰要求裂的時悟間內(nèi)病收回心投資策，是老可行語的；Pt＞Pc（基米準(zhǔn)投沾資回秋收期嶼）時掠，則扒項目蛙（或蝕方案覺）不黎可行仇，應(yīng)音予拒牧絕。3、動茂態(tài)投嫩資回萬收期寇的優(yōu)素缺點第七狂章瓦不路確定黎性分宋析與劉風(fēng)險幸分析第一姑節(jié)艦房灘地產(chǎn)纖項目宰的不緊確定俗因素一、閑土地沒費用二、朋建嘴安工容程費港用三、禽租售采價格四、拘開發(fā)效期與虧租售粉期五、燭容積炭率及剃有關(guān)額設(shè)計蘇參數(shù)六、悉貸款異利率第二梅節(jié)蒜盈筒虧平京衡分仔析一、擱線性怎盈虧禁平衡馳分析犧的數(shù)性學(xué)模臨型如果妙用B表示雨利潤焰，p表示面單位攤產(chǎn)品琴售價糖，Q表示尾銷售竟量或琴生產(chǎn)夫量，t表示摘單位拿產(chǎn)品進營業(yè)殖稅金追及附朗加，CV表示拍單位諸產(chǎn)品帝可變狗成本偽，CF表示臺固定柿成本盆，則凈可寫忌成如撒下形寬式：B＝pQ—CVQ—玻CF—tQ二、功線性熊盈虧鍵平衡懇分析店方法（一廁）線廳性盈會虧平熟衡分斑析的賢前提啄條件產(chǎn)量亂等于拼銷售邁量；生產(chǎn)動量變拐化，控單位陵可成遣本不付變，熊從而擁使總密生產(chǎn)浸成本款成為負生產(chǎn)免量的絹線性肯函數(shù)匹；生產(chǎn)揚量變膚化，幫銷售葡單價險不變思，從穗而使拍銷售聾收入護成為捷銷售辜量的蹈線性查函數(shù)秒；只生增產(chǎn)單幕一產(chǎn)碗品，吐或生摩產(chǎn)多爬種產(chǎn)原品，誕但可胞以換磨算為胖單一毛產(chǎn)品板計算權(quán)。（二析）盈眠虧平均衡點房地蹈產(chǎn)投耀資項廊目的聯(lián)盈虧葉平衡直點（Br訂ea襪k-紛ev投en倍P校oi掛nt，BE緩P）是活項目怕恰好孩不虧市損也乳不盈擋利的巡壽點1、用斗產(chǎn)銷住量表免示的軌盈虧料平衡熄點BE澤P（Q）生產(chǎn)丟能力也利用幕率BE筑P（%）項目右安全垂率fQ項目煉安全膠率與跳風(fēng)險吊狀況fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%風(fēng)險安全較安全不很安全需謹慎危險3、用剩銷售餐單價稀表示荷的盈兵虧平涌衡點BE拿P(撓p)三、濱線性林盈虧煤平衡牽分析范圖產(chǎn)銷量QBEP(Q)成本收入虧損盈利C=CF+QCVSCF四、劉盈虧蔥平衡范分析鏡的優(yōu)社缺點第三永節(jié)滲敏本感性戚分析一、埋敏感典性分喚析的補步驟柏與方純法確定匯用于短敏感毫性分醉析的我經(jīng)濟筍評價拘指標(biāo)選擇建需要延分析預(yù)的不悟確定白性因繡素確定果不確筑定性維因素菠可能懸的變繭動范螞圍，稿及其襪變動辛?xí)r可蜓能對蘋評價弟指標(biāo)武帶來暑的相恐應(yīng)變蹤蝶動值通過交評價休指標(biāo)畢的變佛動情怠況，襖找出拿較為麻敏感控的不曉確定饒性因堂素，吧作出匹進一室步的鞋分析①衛(wèi)敏感殼度系獅數(shù)②耍臨界旁點項目畏允許歐不確嶄定因繼素向潛不利菊方向源變化剛的極羊限值二、狀單因采素敏釘感性倘分析深圖變化幅度基準(zhǔn)折現(xiàn)率銷售單價建設(shè)投資經(jīng)營成本內(nèi)部收益率三、囑三項