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A市場篇總體特征競品現(xiàn)狀B定位篇

項目分析價值體系項目定位C整合執(zhí)行篇

如何整合重要節(jié)點階段執(zhí)行PARTA市場篇總體特征競品分析崇州住宅銷售情況概述資料來自崇州房管局官方網(wǎng)站同區(qū)域競爭樓盤分析排名樓盤現(xiàn)階段優(yōu)惠1中鐵漢嘉御景均價3400-3800元/㎡,一次性付款優(yōu)惠4-5%，按揭優(yōu)惠2%（四月份前一次性付款優(yōu)惠2%）2金波攬月即將清盤，所剩最小戶型是110平。一次性付款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%3唐人街均價3700-3800元/㎡一次性付款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%（六月份前按揭付款優(yōu)惠1%）4金輿名苑住宅價格：3780—4200，住宅總共195套，最高單價為18樓小戶型，小戶型總共16套，目前余2套，商業(yè)兩層，一樓商業(yè)17800元/m2,2樓商業(yè)7600元/m2,一次性付款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠2%5恒宇尊城排號誠意金2萬，可沖抵購房款3萬，開盤定購可同時享受額外優(yōu)惠5翰林院均價3780，一次性付款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%

推出部分特價房源均在4樓，均價2980元小結(jié)銷售排行前三名均為大體量樓盤或品牌開發(fā)商樓盤；第四名金輿名苑，與本案的位置及形態(tài)都極為相似現(xiàn)階段各樓盤優(yōu)惠較前幾個月有所調(diào)整，均提高了優(yōu)惠幅度現(xiàn)階段各樓盤銷售價格較前幾個月無調(diào)整由此可見近段時間崇州房地產(chǎn)市場銷售情況并不良好，在均價沒有上浮的情況下，優(yōu)惠幅度卻出現(xiàn)了上浮，因此可以理解為近期崇州房價出現(xiàn)了部分下調(diào)。PARTB定位篇項目分析價值體系項目定位項目脆分析價值王體系項目吵定位項目的基本吐情況區(qū)位氏：崇朵州核葉心區(qū)占地旋：7畝交通聯(lián)：蜀副州路棕與永沉康路吳交匯菊處交捧通便牢捷主要斯物業(yè)儀類型滴：住笨宅、晉酒店菠、集拴中商矮業(yè)配套孔設施平：新截風系狡統(tǒng)、智能名門禁陣系統(tǒng)雁、凈悄水系日統(tǒng)主要晌景觀催資源閥：社俯區(qū)景剃觀、側(cè)空中件連廊行、立趴體花史園項目雖優(yōu)勢獄S地段挨，崇掀州的你城市閱核心戶型枝設計圈合理深，大大尺度耀、大捏開間集中阻型商羨業(yè)配棄套，票滿足況業(yè)主吸的購危物消友費更蘋加便脾捷高端喇商務鉗酒店荒入駐蕉可提雷升項屯目品鑼質(zhì)交通佛便捷/先進均物業(yè)泡服務/專業(yè)留酒店膝管理斥團隊配套門先進責，采湖用多萬種高堆新科渡技配墻套時尚車大氣灘的外扇立面SW挖OT書分析項目呀劣勢專W體量描小，只與大糞項目料相比定小區(qū)她景觀族較少片區(qū)號配套氧差，茶檔次洗較低SW明OT湊分析項目燒機會攔O成蒲瓜快鐵級的開簡工建劈燕設，茅將崇峰州帶假入成尋都半面小時拉經(jīng)濟笨圈第二纏繞城吃的建閣設，欄勢必胃帶動筍崇州貨發(fā)展項目嚷所在航區(qū)域門無集渾中商滔業(yè)中鐵俯漢嘉澆項目計的銷棄售將軍對本僵案帶扯來一哪定機農(nóng)會SW括OT從分析項目職威脅杜T國家嫂對房插貸的藥苛刻耕金融特政策片區(qū)唐內(nèi)與膽片區(qū)棉間價考格水嗽平不船高本案鴨周邊講同規(guī)歌模體輩量項駛目較俘多，拼將會邪影響他到本駱案的陸銷售戴工作SW仁OT仆分析核心直思考睬問題隊1如何拾使項僻目樹墾立城網(wǎng)市生助活標康桿及盯價值年最大獄化？核心醫(yī)思考萌問題絨2項目誦的核絡心競昏爭力生是什夫么，嚷在此角基礎辯上，敏如何籌形成垂項目呢富有尸穿透俘力的屋差異笛化傳碑播？優(yōu)勢蘇S劣勢低W機會寬O威脅遼T借勢蘿而出禽樹立蛙標桿避重傾就輕灘淡化廁劣勢化解差威脅鈔脫穎饒而出整合虛優(yōu)勢芳儲蓄架能量項目園核心挎競爭癥力排占序如駕下1）裁崇州袖核心男地段2）機集中口商業(yè)稻稀缺診：住權宅+喂酒店鹿+集計中商艷業(yè)3）惠住宅叔產(chǎn)品嘆設計棚小空險間，藍大尺鋼度并悼采用臭新科秀技4）拾高品餓質(zhì)物沙業(yè)服怠務項目售核心裝競爭景力概儉括崇州衣核心健區(qū)，閱復合績型生禍活空付間對手愁略覽月光傘尚品城市宵的格調(diào)插的中鐵哄漢嘉含御景金波磁攬月自然繞的品牌再的花雨嫩澗金輿量名苑項目稼定位動要素貞洞察↗項目松分析價值升體系項目哄定位唐人陷街崇州砌地產(chǎn)筒項目比競爭墳占位中鐵·漢嘉孩御景判－－狡快鐵薯生活繩第一冷站唐人陡街－嫩－中豎國風餡、世梁界觀金輿煎名苑刊－－致城市哄中心仍的上虎層生蔽活恒宇·尊城眾－－網(wǎng)科技徹，第霉三代是建筑始標準金波碰攬月化－－批領秀恢江景擺，奢段想生不活每一尾個項雀目，濫都有猜自己挺獨特五的品再牌占嚼位。定位牢要素贏洞察↗客群敘分析崇州喉城區(qū)崇州哥各鄉(xiāng)鉛鎮(zhèn)本項腎目溫江邛崍廊、大意邑成都目標急客戶醋區(qū)域喚構(gòu)成頁示意項目乏分析價值穗體系項目香定位定位寫要素素洞察↗主力窩客戶乓群諷基本性指數(shù)客戶類型地域、職業(yè)、收入等特征客戶心理特征消費行為特征與本案契合度周邊原著民兩代以上在城居住，有較強烈的改善居住條件的要求。對老城區(qū)擁有強烈的地緣情結(jié)。希望改善居住環(huán)境☆☆☆☆政府公務員工作穩(wěn)定，有一定的優(yōu)越感，收入相對較高。優(yōu)越感強，需要環(huán)境較好的高品質(zhì)樓盤，一定程度體現(xiàn)身份。需要高尚的社區(qū)形象來滿足自身地位☆☆☆☆投資客戶擁有不止一處房產(chǎn)，收入高選取有增值潛力的樓盤作為投資對象。二次置業(yè)者居多，看好項目的升值空間☆☆☆☆租房白領工作區(qū)域多為市中心，收入較高，因城東房租相對較低，周邊配套較成熟而在此租房向往大城市的生活，希望在崇州安家，希望選擇離市中心相對較近，交通便利的物業(yè)。注重項目的性價比及人文性，追求有品位的社區(qū)?！睢睢睢睢钔獾乜蛻舳酁槭?nèi)二級城市客戶，職業(yè)特征不明顯，年齡偏大打算退休后在崇州久居，需求物業(yè)面積較小。注重環(huán)境和升值潛力☆☆☆☆☆他們勝的城市筐居住堡理想城市舉核心容或稀缺注地段交通何暢達完善趁配套優(yōu)秀若的建筑藝品質(zhì)高品嫩質(zhì)的居住集氛圍合理我價格優(yōu)秀瘦的物業(yè)返服務主力梯客戶外圍糧客戶遠距答客戶精耕日細作內(nèi)拉撇外推資源風借助前期不重點津消化頌崇州帽城區(qū)揭客戶怎，為垂項目件后續(xù)漆推廣價搭建鴿核心娛客戶祝平臺依靠反區(qū)域蠅影響浴力和蓋外圍揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)室推廣女拉力雞帶動借中抄鐵等橫大品材牌開遺發(fā)商年銷售谷資源槳與品避牌戰(zhàn)島略以戒及區(qū)絹域影鞋響力附等進童行綜婆合帶稍動各區(qū)照域客多戶推型廣策蒜略指沖引項目耀分析價值鵝體系項目似定位小結(jié)綜合維項目謹?shù)腟W謝OT分析說和地信塊要匆素分序析，鋪本項婆目是梁一個目產(chǎn)品仔形態(tài)逗多元啟豐富川的地爹產(chǎn)項編目。針對去競爭豬對手己的分伏析，峰本項闖目關仔鍵在湖于如汪何取粥得競跟爭先鴉發(fā)優(yōu)懶勢和樹建立挎核心精競爭激力。本項纏目客時戶群務的選害取應紡有的蓮放矢仁，循欠序漸牧進；作重點體市場墊精耕仍細作描；次脹級市嘴場推爺拉結(jié)蒙合；帝其它哀市場紗以借誤助外沙力為祖主?；诶秧椖垮\豐富言的內(nèi)駝在價麗值，眾在推茫廣和爹銷售鄰中，幟需要瞧一個宮具延魔展性微、包飼容性魂、科洪學性還的概所念來秧包裝橫。概錯念之已下的浮綜合洽價值心體系寇是項片目推芝廣的張基礎川，如變何提欺煉也織是關洪鍵。價值體系項目分析項目定位1、面區(qū)位純價值城市悅核心打造繳崇州洲核心汗區(qū)域競“高品擺質(zhì)精尤致生釋活”的苗標桿言性項幻玉目2、泡戶型襪設計懇價值大尺往度、獨大開澆間、督大用驢途小戶苗型與星大尺闊度的聾完美吧結(jié)合3、搶景觀勸設計緣瑞價值空中勵連廊盞，立墾體花毯園城市掠與自聯(lián)然和毒諧共蹄生，雖讓城濁市融完入自錢然項目光價值目體系勤分解4、伸社區(qū)級先進簡配套效價值打造尋崇州削核心構(gòu)區(qū)域胡真正駛的高骨科技詞項目新風到系統(tǒng)霞、中愁央吸燭塵系纖統(tǒng)、穩(wěn)生態(tài)趙滅蚊置系統(tǒng)淘、凈惰水系秋統(tǒng)…蓮…5、齡物業(yè)繁管理背價值品牌濫物業(yè)艦服務苗機構(gòu)集約就、復餃合功控能服情務個性頌化品絞牌物婚業(yè)服拋務內(nèi)速容6、耗高端閘商務情酒店獸提升惠附加廁值品牌確商務嫌酒店皂入駐提升蛾項目奧品質(zhì)醒，同暗時提畢升產(chǎn)總品附輩加值價值盟體系蕉包裝城市月居住價值伴聯(lián)盟購物鍬中心配套直完善小空血間大尺增度城市筆商務酒店高質(zhì)代量建筑空中續(xù)連廊立體挨花園高新牽科技配套高性落價比外立尖面時尚孟大氣崇州虎核心交通扯暢達酒店丈式物業(yè)服邀務對位究并塑費造消虧費者議價值諷觀和客群精神層面心有靈犀項目吵定位項目幫分析價值爬體系定位運依據(jù)顯與標嗚尺富有穿透力與競爭對手明顯區(qū)隔富有感召力和創(chuàng)意空間東海字岸，閱自然氏中的奧現(xiàn)代兇新城滾市案名項目巾整體目定位首期揉住宅予產(chǎn)品附定位繁華純之上冤，3擁60爹°立么體生夸活區(qū)位運關鍵把詞嘉泰歐·月濟光尚們品項目碎定位結(jié)體系項目極定位項目炭分析價值準體系崇州耍核心棚區(qū)，爬復合旗型城別市生供活空芒間PA克RT錫C整合蜓執(zhí)行飽篇如何漁整合重要倆節(jié)點階段侵執(zhí)行本項謀目雖列然地叮段稀齡缺，夕但是知規(guī)模句小，尤同時敢面臨逃較大釘?shù)母偙庯L哈險和封政策施不利潛因素滑;根暈據(jù)目塌前市磁場的賣競爭餃態(tài)勢券，既摘面臨青產(chǎn)品江帶來耕的風蛙險，騰又面葬臨政敵策因努素帶斜來的套風險夜,也遭面臨娛突破依價格麗瓶頸慈帶來桌的風也險。級借力愉地段吩，合趙理尋羽找市民場機溫會，躬快速尊操作兄，確凝保安吐全性絕的同時時提康升產(chǎn)會品價壘值將腔是本喘項目初需要達確立雕的第痰一原撐則。策略陳一：頸快速敞操作塊控久制風乞險有提升載價值如何綁整合重要撲節(jié)點階段推執(zhí)行策略征二：荒城市霧核心浙樹單立標植桿1.槽樹立帝項目南位于懼老城播的核窯心地陷位，潔樹立造城市脈居住劉高品削質(zhì)樓巧盤的快標桿2.源營造南本案車高品睜質(zhì)城綁市生場活的餃氛圍汗（通捆過現(xiàn)勢場及護戶外挖廣告鵲）如何潔整合重要揭節(jié)點階段嘴執(zhí)行策略凈三：蒸商業(yè)宗。酒幼店物時業(yè)婚立足小銷售1.其定位衫：滿耳足和遙服務臘于本牛案的蛙多元秘化、托個性消化。2.芝主力筑店招價商：飯引進誼部分失主力聾店，糾帶動雷整個閉商業(yè)墨氛圍帆。3.濁酒店攀物業(yè)慌：先里銷售晃，后淡引進睬高端武商務估酒店大入駐否。如何胃整合重要并節(jié)點階段川執(zhí)行策略礎四：績酒店女物業(yè)麥附忘加價虹值酒店怒物業(yè)情：引附進高蹈端商鹽務酒醫(yī)店入肺駐，咳勢必劇將提攤升項件目的楊附加指價值綠，從宇而為都銷售牢價格玻的溢彎價空竿間提罰供保適障。如何擁整合重要答節(jié)點階段海執(zhí)行策略福五：駛完善椅配套薄提河升價流值1.貨采用歇高新真科技希配套論,增寶加項殘目自象身賣禿點2.職大型舒集中串商業(yè)售,滿允足客破戶的酒一切灑生活賀所如何劉整合重要量節(jié)點階段傻執(zhí)行3.器優(yōu)質(zhì)昨的物氧業(yè)服豪務,逝讓客異戶真總正體是驗酒鄰店服腐務產(chǎn)品轎推售少順序整體吹宣傳商業(yè)閉招商推售滔住宅酒店陡銷售商業(yè)撞銷售整體換宣傳局部抓商業(yè)招商推售預住宅及商躍業(yè)酒店呈銷售方案蜂A方案希B如何次整合重要丙節(jié)點階段奪執(zhí)行戶外困廣告禁投放為：以攤崇州帽城區(qū)稈戶外霧大牌跑及道瀉旗為允主公關恥及活料動策臺劃：鎮(zhèn)定期全舉辦饞小型撥參與柳性強卡的公攤關活覽動現(xiàn)場荷包裝弦體系丸：體普驗空憐間，最情景椅營銷妙、指往示系演統(tǒng)等主流截紙媒諷體：杜在重物要時折間節(jié)像點是縮慧投放妹商報予或華膨西都駕市報DM或其新它特粱殊傳潮播手縮慧段1、馳五大治推廣趙手段5大磁推廣致手段聚，統(tǒng)鄭合在吐2條躁線索盆之下：整體物性線歲索：崇州尾核心乎復合鬧型城副市生戚活空虜間純產(chǎn)野品線斃索：小空哥間，階大尺塊度，糟大用饞途如何窮整合重要波節(jié)點階段很執(zhí)行2、疾兩大霉線索每個南階段抗產(chǎn)品種推廣技主題顛在每燥個節(jié)尺點，繩重點丸各不仆同，稍但彼當此又黨聯(lián)系吸緊密小。報傭紙電針視戶肢外短信喚網(wǎng)絡泛目鉛標客搖戶少量建主流盒報紙崇州憑城區(qū)目標勺客群分眾箱營銷主體嗚客戶夾報道旗現(xiàn)場活嘴動崇州肆電視借臺強烈蓋指引直效擱公關體驗籃營銷群發(fā)巖短信DM如何樹整合重要飼節(jié)點階段園執(zhí)行3、舅推廣攏途徑階整合主流足房產(chǎn)灶網(wǎng)重要腸節(jié)點如何枕整合階段宏執(zhí)行整體燒推廣喚節(jié)點特別撓說明抱：開盤粒方式垃及各音批次顏推售使套數(shù)就隨市仆場及奮蓄客旦情況浴靈活豪調(diào)整串搭配動；臨時淺售樓勸部具露備一芬定參也觀條仙件8.炊110擔.111俊.112粥.1開發(fā)椅商品萄牌與兵項目身品牌田無縫頑鏈接容期開發(fā)莊商品萍牌導入著期項目抱品牌樹立趕與銷山售推堆廣期開盤疑暨項載目強銷慢期工程興節(jié)點推廣飽階段銷售噴節(jié)點1月陸22濁:開未盤日9.汁11.胸12.裝1蓄客賽黃金喚周完成劫報建樣板辱間具備參漸觀條烈件強力名蓄客屆期兩個農(nóng)最重明要節(jié)怎點所有窄營銷背工作魚以及父工程護等配項套工跟作全眨部圍假繞此餐而展具開十月徑一日崇：蓄鐘客黃穩(wěn)金周悄：達拉到部愧分開咽放條朵件，匪開始瘦全面帖蓄客吊。——示根據(jù)割：1寄、全苦年僅秘一次傭黃金顏周，膝有部荷分的鍬外出俘務工里人員蓮回鄉(xiāng)辜探親知；2袖、大萬部分似買家綿只會孩睇一您二次剛樓，演錯過芒就很荷難再腎吸引優(yōu)他前硬來；大3、漂競爭衰對手鹿大力具推廣想，借瘋勢截抱留客魂源必暮不可變少；一月奴二十氧二日賊：盛弦大開劫盤日——販根據(jù)旬：1賢、確芹保銷渠售確荷認有喉一定與時間附去完謠成；犁2、要春節(jié)坡將近雄，大像量外惹出務禮工人漲員返倡鄉(xiāng)；辱3、磁冬季資自然偶是最泄好開譯盤時裝節(jié)。10亮月8月9月[月吼光尚稅品]標營銷嫩推廣釘實操譽性部影署區(qū)域粱核心價值竭炒作月光態(tài)尚品整合俊傳播推廣部要素配合食要素9月1.閉借中菠鐵炒伸作快蜻鐵之烘勢，測宣傳判項目鞏所在肝區(qū)域共的核心橡價值姓，從槳而提受升項棉目自脫身價稀值。1.當戶外省廣告陣宣傳壟。2.李借勢恐宣傳像。3.田通過狡各種適途徑截在逐翅步推貪廣區(qū)基域價亂值。1.專現(xiàn)場徐具備絕一定雙的參園觀條爆件2.顏區(qū)域顆與現(xiàn)吧場指膨示系感統(tǒng)建喇立、催臨時惕接待五處啟饑用3.午商業(yè)悉街開董始與爆目標巷商家認進行輔接洽驢，招央募商征家（如餐飲含、娛樂擺場所繁為主僑）階段始執(zhí)行如何脾整合重要嗚節(jié)點10硬月關鍵乳策略勾運用席1：移階段胸工作愿安排1、搏報建表通過2、薄第三務方工飄作（追沙盤情戶次型帽原觀返瀾云棕座售肆樓部乒裝修仙商唱業(yè)業(yè)促態(tài)規(guī)迅劃商業(yè)尺平面間渲染團住甘宅平厚面渲社染弟效果輪圖第悼二次在渲染猜）3、鴉工程醫(yī)進度探計劃婚表4、勞回款敬計劃略表5、優(yōu)銷售領人員身培訓[月則光尚昌品]段營銷怨推廣斤實操逃性部鍵署8月9月項目倒整體奮推廣客戶策發(fā)動您與蓄蟻客推廣旺要素其它崇配合課要素9月10酸月1、愉對項陜目展客開全莫面整幫合推床廣，帽重點堆為廣論告媒煌介投凍放、尊戶外郊廣告蘇。2、有針窮對性掘地展畜開小槽眾圈墳層營日銷。3、輝注重觸公司濃品牌述與項虛目品漢牌的練聯(lián)動滴。1、救宣傳聽推廣獎逐步神升溫釋，全賴面向向準客依戶推揮介產(chǎn)盯品，客并抓藏住黃宴金周約時機北伺機榨開始浮誠意宇認籌楚。2.膝、配憲合下贏述多的種蓄罩客手足段進表行相釋應的近廣告汽投放竭與推夢廣。手段掉一：控整合拆目標球客戶知資源裕；手恨段二壩：整緒合年粘輕公載務員雕資源爽；手庫段三忠；整疾合各谷鄉(xiāng)鎮(zhèn)望私營肺企業(yè)斥主資抄源；藏手段堪四：擁整合鞠各兄臺弟項丹目客醉戶資絞源；碎手段迎五：聲專業(yè)形機構(gòu)餃分銷府；手類段六辨：整區(qū)合目臥標客屑戶消坑費終吳端；規(guī)手段欄七：浙利用廳外展絡點與娃巡展豪；手孕段八基：全崗員營繡銷；癥手段顏九：救直效愿營銷露或團械購；別手段敞十：校各會酒員組醬織或鴉消費頃俱樂搜部D江M；項目臂具備浙一定曬的參飾觀條惡件；現(xiàn)場秧指示董系統(tǒng)尿建立篇；銷售純中心遭投入針啟用眾；物業(yè)熔服務腰形象菌建立掘；9月10目月[月臥光尚竟品]乏營銷當推廣渠實操御性部禽署主要敞媒體雕運用脾：崇州興城區(qū)洪戶外嫂廣告座（品紀牌傳擾播）現(xiàn)場抵指示戶系統(tǒng)網(wǎng)絡陳廣告特殊壤媒體粗廣告賴發(fā)布[月間光尚蹲品]滑營銷賴推廣喜實操爺性部俱署9月10恐月附1葉：媒溪介投處放構(gòu)永思媒介堪整體員溝通糠策略強調(diào)欣圈層類營銷甩與分煮眾營菜銷路禽徑同句時開指拓作容為突頭破點需。強調(diào)穴系統(tǒng)疫性、汁組合匆性，戴講究脖各類魚媒體膚的組弓合傳懇播、帽以及擇方式田上的保針對粒性。強調(diào)鉛運用托的差鼓異度御與創(chuàng)畝造性幸，在落媒體糖的選偽擇、酸應用的上突糕出差裝異化闊，有版創(chuàng)造抬性的繁制定村出新冬的傳然播方親式。大眾梁的少師而精嚴與小放眾的規(guī)持續(xù)竄性攻致堅和華推廣格聯(lián)動禿。①報宣紙類本區(qū)鮮域報匠紙：使用役原則奪：選總擇目得標消微費人帖群閱評讀率宿最高失的本睡地報父紙媒儀體或篇夾報談，作臟為本同地形秧象和事影響鈔力建鴨立及轉(zhuǎn)重要零媒介繪手段掌貫穿警全年仁。②直幻玉郵（桶DM濱）與潑小眾防傳媒使用常原則攔：面向稼會員嚇組織驚及消呼費俱輕樂部甩等各蚊種客塵群消寨費途登徑，燈通過幻玉短信多、D扶M和困小眾花傳媒興等方砍式進直行傳剩播，載在短佳時期迎內(nèi)密拆集介術紹產(chǎn)嗎品，諷讓其贏進一首步了織解產(chǎn)幫品。使用天建議群：根據(jù)傾不同占節(jié)點自，在框不同吸階段裳分別崗設計翠制作泛不同隆的D煌M和思小眾跨形象殲稿，蛾使信銜息的宿點對都點傳見播更恩具針旋對性暑、實體效性軟。同頌時，