...v.外資房地產(chǎn)投資公司在中國(guó)的現(xiàn)狀和前景如何1.資金方面外資有錢，因?yàn)橥赓Y滾了很多年，大陸能與這些外資抗衡的也就國(guó)企幾家有實(shí)力。2.開發(fā)規(guī)劃理念首先我是做商業(yè)地產(chǎn)這一塊的，那就把太古地產(chǎn)拎出來單說吧。盡量不打馬虎眼，誠(chéng)懇點(diǎn)。不盲目擴(kuò)X，一步一個(gè)腳印走的很踏實(shí)。說到這里我要批評(píng)國(guó)內(nèi)的開發(fā)商，盲目擴(kuò)X，瘋狂掠地，然后銷售回籠資金，然后再攻城略地，大有零售業(yè)搶占市場(chǎng)份額的火藥味。說實(shí)話，我不看好WD，但也不詳細(xì)點(diǎn)評(píng)。太古在這方面做的就很好，太古在XX的四個(gè)工程每年的租金收益是30億港元〔10年財(cái)報(bào)〕，2011年三里屯village租金收益大約是4億多港元。太古的物業(yè)是不出售的根本全部持有。太古有沒有錢？太古有錢，比國(guó)內(nèi)的開發(fā)商有錢多了。但是人家從不盲目的跟風(fēng)。我想這一點(diǎn)，值得我們做企業(yè)做人學(xué)習(xí)。地產(chǎn)牽涉到城市未來數(shù)十年、數(shù)百年的開展，甚至更長(zhǎng)遠(yuǎn)。我想說的是，企業(yè)雖然是賺錢的機(jī)器，但是很多錢不可以盲目的去賺。比方一直很熱門的話題——奶粉。今天我們可能看不到很遠(yuǎn)的未來所影響的結(jié)果。這就像是一個(gè)潛伏期很長(zhǎng)的病毒。一旦爆發(fā)不瘋即死。設(shè)計(jì)理念。可以支撐未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。國(guó)內(nèi)很多物業(yè)支撐不了未來的開展格局，不少地區(qū)，2000年前的物業(yè)工程現(xiàn)在又要必須拆掉。拆掉挺可惜，不拆掉又不適合當(dāng)前的實(shí)際情況。大家比擬熟悉也就是三里屯的Village了，開放式的購(gòu)物中心，這種設(shè)計(jì)是未來的主流趨勢(shì)。在這方面目前國(guó)內(nèi)還尚沒有一家可以可以跟得上。比方三里屯的動(dòng)線很寬，密度很低，這樣其實(shí)是犧牲了有效的營(yíng)業(yè)建筑面積的。如果是國(guó)內(nèi)的公司肯定不會(huì)放棄任何一點(diǎn)一滴的可以利用土地的。所以說太古為工程著想眼光比擬長(zhǎng)遠(yuǎn)，理念比擬前沿；國(guó)內(nèi)大局部開發(fā)商呢，為腰包著想，鼠目寸光。比方WD的不少工程Mall旁邊搭配的商業(yè)街根本都成了擺設(shè)。運(yùn)營(yíng)，太古做商業(yè)地產(chǎn)幾十年了，行業(yè)經(jīng)歷極其豐富，手段也很好。值得我們行業(yè)人去好好的學(xué)習(xí)一下。舉個(gè)小例，Shoppingguide〔導(dǎo)購(gòu)〕，大家談微笑效勞多少年了？相信各位都有這樣的體驗(yàn)，你問她廁所在哪？手一指：就在哪？到底在哪呢？不少?zèng)]有方向感又羞澀的朋友只能憋著慢慢找。政策公平性問題我在自己的微信說過沃爾瑪在中國(guó)的故事，中國(guó)是個(gè)很特殊的市場(chǎng)。為什么呢？年齡大一點(diǎn)的知友知識(shí)面廣的知友了解早期開放的時(shí)候。大陸的各方面的法律法規(guī)有的沒有有的就干脆執(zhí)行不了。

1978年開場(chǎng)的零售業(yè)開場(chǎng)流通體制改革。1992年允許外資零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)零售領(lǐng)域以后，中國(guó)的整個(gè)零售市場(chǎng)就開場(chǎng)高速度的開展。為什么要說這個(gè)看似無關(guān)的話題呢。90年代初左右的時(shí)候，那時(shí)候政府還沒有明確的政策規(guī)定外資零售可以進(jìn)入大陸進(jìn)展拓展經(jīng)營(yíng)，這時(shí)候的家樂福就繞道和的一家叫：“中創(chuàng)〞的公司合資經(jīng)營(yíng)零售，這樣算是進(jìn)入中國(guó)了，有點(diǎn)第一個(gè)吃螃蟹的意思。當(dāng)然這中間和政府的斡旋，我們外人不可而知。家樂福相比其他的零售商一直都很適應(yīng)中國(guó)市場(chǎng)，形象點(diǎn)說，就是整體都?jí)蛲忄l(xiāng)化。政府對(duì)外資二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)的態(tài)度：限外拿XX來說就很有代表性，因?yàn)閄X是港資的主要目標(biāo)。但是政府對(duì)外資在二級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)是比擬排斥的，甚至一度制止。更別說一級(jí)市場(chǎng)。大家都知道在中國(guó)做個(gè)屁大的生意都要看政府的臉色。賣個(gè)西瓜都要躲著城管。

90年代的時(shí)候，已經(jīng)有很多外資地產(chǎn)公司進(jìn)入中國(guó)，比方后來的凱德系統(tǒng)。但是這些外資系統(tǒng)一開場(chǎng)幾乎全都鎩羽收緊了。這是為什么呢？令人琢磨不透的政策復(fù)雜繁縟的審批程序，特別是地產(chǎn)界的朋友，應(yīng)該感受更深。走程序的過程，根本如同煉獄，外鄉(xiāng)企業(yè)如此，更何況是外資。背離市場(chǎng)規(guī)律的價(jià)格。人才很少，那時(shí)候的中國(guó)簡(jiǎn)直就是個(gè)大篩子。到處漏洞。同理外鄉(xiāng)的人才也很少，搞個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)？開玩笑，以前都是國(guó)企統(tǒng)一復(fù)制單位宿舍。哪有什么人見過房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)什么樣子。更別說人才了。奇葩政策舉個(gè)小栗子。2005年10月12日，建立部下發(fā)了?房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理方法?，其中規(guī)定：自2005年12月1日起，境內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須由具備境內(nèi)評(píng)估資格的自然人申請(qǐng)成立；自然人持股比例不得低于60%。2006年年中前后，國(guó)家出臺(tái)的?外資銀行管理?xiàng)l例?規(guī)定：從2006年12月11日起，外資銀行注冊(cè)成為境內(nèi)法人銀行可開展人民幣業(yè)務(wù)。根據(jù)中國(guó)有關(guān)法律，為境內(nèi)銀行提供估價(jià)效勞的機(jī)構(gòu)，必須是經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)且在境內(nèi)注冊(cè)的房地產(chǎn)評(píng)估公司提供。好啦，就在這個(gè)背景下，震驚地產(chǎn)界的奇葩事情發(fā)生了：戴維斯20多個(gè)人集體結(jié)伴出走。

事件經(jīng)過如下：按照當(dāng)時(shí)法規(guī)，第一太平并不具備中國(guó)法律所要求的開展估價(jià)業(yè)務(wù)的合法資質(zhì)，如再出具評(píng)估報(bào)告屬于XX，李旭這樣有國(guó)際資格的估價(jià)師的簽字，亦不具備法律效力。“如果提供應(yīng)客戶的評(píng)估報(bào)告中有一份引發(fā)爭(zhēng)議遇到起訴，法庭很有可能判定我們是違規(guī)經(jīng)營(yíng)，我在內(nèi)地的執(zhí)業(yè)生涯將到此完畢。〞李旭說。無奈之下，第一太平XX公司管理層于2006年6月7日書面指示李旭，由他牽頭成立一家符合內(nèi)地法律規(guī)定的評(píng)估公司，以與第一太平合作的形式繼續(xù)提供估價(jià)效勞。這家公司注冊(cè)名稱為XX國(guó)瑞量行房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所XX。據(jù)李旭透露，在第一太平與國(guó)瑞量行的合作協(xié)議中約定，第一太平付給國(guó)瑞量行每月一定數(shù)額的估價(jià)資質(zhì)使用費(fèi)，同時(shí)估價(jià)部所有員工于2006年11月27日遞交辭呈，轉(zhuǎn)入國(guó)瑞量行任職，再由后者派駐第一太平辦公，員工薪水福利與原來一樣。李旭也由公司估價(jià)部董事?lián)u身一變成為國(guó)瑞量行董事長(zhǎng)。上述協(xié)議還約定，雙方合作自2007年1月1日開場(chǎng)，為期三個(gè)月。不過，僅僅過了半個(gè)月，第一太平方面突然通知終止合作。于是，就發(fā)生了第一太平估價(jià)部20名員工“集體出走〞國(guó)瑞量行這一震動(dòng)國(guó)內(nèi)參謀代理行業(yè)的大事件。所以在這樣的大背景下，外資企業(yè)只能走灰色路線，打擦邊球。

再比方：

根據(jù)當(dāng)時(shí)境內(nèi)一級(jí)建筑企業(yè)的申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，至少需要300人的規(guī)模，并有12個(gè)一級(jí)工程經(jīng)理以上，方能取得在房屋領(lǐng)域承接工程資格，如果一個(gè)企業(yè)要同時(shí)承接多個(gè)領(lǐng)域的工程，那么相關(guān)專業(yè)人才的要求更高。一時(shí)間，企業(yè)規(guī)模和專業(yè)“派司〞令外商獨(dú)資建筑企業(yè)感到犯難。上有政策，下有對(duì)策整購(gòu)風(fēng)潮：后來外資刮起了一陣整購(gòu)風(fēng)潮。但是流產(chǎn)的整購(gòu)案例也很多，愛爾蘭有一家公司整購(gòu)西單mall，好似還是因?yàn)橄尥獾恼咦罱K案子掛掉了。收購(gòu)內(nèi)地企業(yè)：限外？那就買個(gè)內(nèi)地公司的股份，借力開發(fā)。等等所以早期就形成了合資、合作開發(fā)的局面，有錢大家一起賺。轉(zhuǎn)機(jī)2001年WTO，放寬對(duì)外資地產(chǎn)限制，獨(dú)資外資地產(chǎn)開發(fā)商開場(chǎng)大批進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2005年的時(shí)候，開場(chǎng)慢慢允許外商成立獨(dú)資房地產(chǎn)企業(yè)?！策@一年無論是對(duì)外資零售還是外資地產(chǎn)都意義非凡?！?/p>

這些企業(yè)多以港澳企業(yè)、新加坡、泰國(guó)、澳大利亞等地的為主。

列幾個(gè)。

嘉德置地

吉寶置業(yè)

漢斯地產(chǎn)

第一都市集團(tuán)

LVC國(guó)際投資集團(tuán)

正大集團(tuán)等等為什么外資全在商業(yè)地產(chǎn)？房地產(chǎn)紅利，住宅這一塊紅利太高。早期的時(shí)候，政府要吃飽飯，外資靠邊站。沒你們什么事。同時(shí)相互也不了解，也認(rèn)生。外資地產(chǎn)太成熟了。有朋友會(huì)說，樓主你太扯，成熟了不是個(gè)好事嗎？打個(gè)比方啊，咱把萬達(dá)建在非洲哪些吃不飽飯欠興旺地區(qū)〔好似老黃歷了〕，你覺得怎么樣？當(dāng)時(shí)人家外資進(jìn)來就這感覺，沒方法下牙。千瘡百孔，根底設(shè)施一塌糊涂。成熟的行業(yè)系統(tǒng)。非我崇洋媚外。人家做的產(chǎn)品就是好。早期滿足人家經(jīng)營(yíng)環(huán)境的城市，只有XX。政策相對(duì)寬松些，社會(huì)各方面都Open一點(diǎn)。比方凱德在蔫了，就是跑到XX才異地滿血復(fù)活的。糾正一個(gè)偏見，商業(yè)地產(chǎn)里面是有住宅的。但是更側(cè)重商業(yè)物業(yè)和寫字樓。外資也弄住宅，只不過人家弄得都是高端物業(yè)，不在大多數(shù)人視野范圍之內(nèi)?？床灰?，并不一定說就沒有。只因?yàn)樯碓诹硗庖粋€(gè)圈里。當(dāng)國(guó)內(nèi)企業(yè)剛看見住宅市場(chǎng)的前景的時(shí)候，人家國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成熟了。所以外資到中國(guó)來，商業(yè)地產(chǎn)這一塊，根本就是空白。因?yàn)閲?guó)內(nèi)人肯本不懂什么是商業(yè)地產(chǎn)。那會(huì)兒，大多數(shù)的人都是兩眼一抹黑的過河。說什么前瞻性什么的都是扯淡。港資和非港澳的外資比照港澳外資在內(nèi)地開展確實(shí)實(shí)比其他地區(qū)的外資企業(yè)要好。港資企業(yè)幾乎占據(jù)到外資企業(yè)的一半還多。認(rèn)同感，港資駐扎在XX的最多，因?yàn)槟鞘侨思依霞?。相互的認(rèn)同感都比擬高。各方面都相較于非漢系的外資的能夠得到更多的便利性。政策，這是第一位的。特別是XX回歸以后，內(nèi)部那么大的市場(chǎng)，總要讓人家嘗點(diǎn)甜頭。例如：?內(nèi)地與XX關(guān)于建立更嚴(yán)密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排?。舉個(gè)例子，腹黑一次，屈臣氏和萬寧這倆死對(duì)頭，為什么屈臣氏全國(guó)撒花一樣的開店，萬寧就不行？難道說萬寧經(jīng)營(yíng)的不行？沒錢滾動(dòng)？人家屈臣氏是和記的，和記是長(zhǎng)江的。說根上人家紅一點(diǎn)，怡和萬寧你連華人資本都不是還是靠邊站站吧。在這方面，臺(tái)資就更太弱了。

總結(jié)：

90年代初期，雙方試探階段，小媳婦一進(jìn)門，公婆來個(gè)下馬威，外資媳婦低眉順眼。

2000年左右，過渡階段，

2007年左右，高端物業(yè)就根本沒有內(nèi)地企業(yè)什么事了。政府一沒留神，外資媳婦差點(diǎn)成氣候了。

2010年左右，定局。高端的商業(yè)物業(yè)，內(nèi)資靠邊站。看人家外資怎么耍威風(fēng)。以前說過一句狠話：說步行街是屌絲去的。那我索性再說一句——萬達(dá)這樣的，也是高級(jí)一點(diǎn)點(diǎn)的屌絲去的?！参也皇莵砝鸷薜?。?！?/p>

其實(shí)不難看出，外資在中國(guó)的開展，是帶有強(qiáng)烈的時(shí)代性特點(diǎn)的。

他們教會(huì)我們很多，是好教師。網(wǎng)友weizhipan：上面已然說了很多，作為在新加坡生活兩年的人，奉獻(xiàn)些新加坡地產(chǎn)商的細(xì)節(jié)。

新加坡的凱德置地〔Capitaland〕：他家的商業(yè)地產(chǎn)牌子有兩個(gè)，低端點(diǎn)的叫嘉茂中心〔為了推廣公司品牌，好似改名叫凱德Mall了〕，高端一點(diǎn)的綜合商住工程叫來福士廣場(chǎng)〔RafflesCity〕，凱德置地的置業(yè)偏好是在交通興旺的樞紐站邊，比方的來福士廣場(chǎng)就在東直門，在西直門也有凱德Mall。

凱德置地在中國(guó)的來福士廣場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)有八家：，XX〔2家〕，XX，XX，XX，XX，XX〔截至2013年7月官網(wǎng)數(shù)據(jù)〕。凱德Mall那就是遍地了，官網(wǎng)數(shù)據(jù)是60個(gè)，遍布36個(gè)大中城市。群眾最喜聞樂見的就是西直門的那一家造型奇特的凱德Mall。凱德置地的住宅工程也很多，看樓盤名字有凱德·XX就是了。

吉寶置業(yè)〔Keppelland〕在新加坡的標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)就是MBFC〔MarinaBayFinancialCentre〕了，根本你想得到的金融機(jī)構(gòu)都在那里租辦公樓。它在中國(guó)的工程我倒不是特別熟悉，也許是因?yàn)樵诓皇呛艹Ｒ姲伞Ｃ菜扑麄冋贑BD開發(fā)一棟寫字樓，在景華南街及金桐東路交匯處。沒有更多信息，不多說。

再奉獻(xiàn)兩個(gè)知名度稍低的公司：

1.盛邦XX〔Surbana〕：這個(gè)公司是凱德置地控股40%的關(guān)聯(lián)公司，另外60%是淡馬錫控股，在中國(guó)比擬低調(diào)的開發(fā)了一些工程，不過現(xiàn)在應(yīng)該大局部轉(zhuǎn)到了凱德置地在中國(guó)的全資子公司凱德中國(guó)。

2.豐樹〔Mapletree〕：這個(gè)公司的REITS做的很好，他們的商業(yè)工程的名字叫怡豐城〔Vivocity〕，這個(gè)產(chǎn)業(yè)在新加坡的人都知道，來過新加坡旅游的人也應(yīng)該去過，因?yàn)槭沁B接圣淘沙的軌道的起點(diǎn)站。怡豐城在中國(guó)的第一站是XX〔詳細(xì)信息點(diǎn)XX·怡豐城〕。

一個(gè)有趣的信息，他家在中國(guó)的兩個(gè)工程正好在最近裝進(jìn)REITS里面上市了，叫做MapletreeGreaterChinamercialTrust〔彭博symbol是MAGICSP，不過彭博大陸上不去，那就看下Prospectus吧〕，組合里面兩個(gè)工程：一個(gè)是XX九龍的又一城〔FestivalWalk〕，另外一個(gè)就是大家熟知的市XX區(qū)三元橋邊上的佳程廣場(chǎng)〔GatewayPlaza，這個(gè)產(chǎn)業(yè)不是他建的，是他從德意志銀行下面的睿富房地產(chǎn)基金〔RREEF〕下面買過來的，現(xiàn)在作為Manager在管理〕

至于在XX的，那真的就多了，XX的支柱產(chǎn)業(yè)就是金融和房地產(chǎn)，房地產(chǎn)觸角延伸到內(nèi)地太自然了。上面說的長(zhǎng)江系〔包含長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和和記黃埔〕，新鴻基系，新世界系之外，肯定不能少了太古系〔Swire在的標(biāo)志性工程就是三里屯Village，大家都愛去的說〕，恒隆系〔XX的恒隆廣場(chǎng)〔Plaza66〕大家都知道吧，就是LVXX最奢華的，裝修像箱子一樣的旗艦店坐落的地方，恒隆系在其他城市都有以66命名的工程〕。至于在XX上市的內(nèi)房股都不提，這些是偽外資。網(wǎng)友旮旯：說XX的吧，港企目前在國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)中處于第一陣營(yíng)。

早期四大英資洋行分出來的，

會(huì)德豐〔九龍倉(cāng)〕，現(xiàn)在在內(nèi)地二三線城市以IFC為品牌有很多工程，XX馬上要開業(yè)，XX，XX都有工程

和記〔長(zhǎng)實(shí)〕，的東方廣場(chǎng)，貌似除了在一線城市，商業(yè)工程甚少進(jìn)入二線三線城市，反倒是住宅工程進(jìn)入了很多二三線城市，比方XX也有其住宅工程

怡和洋行，也就是置地，〔文華東方也屬于怡和〕，開發(fā)有新城國(guó)際〔住宅工程，和萬通一起〕，東郊有香江花園，貌似是去年在王府井拿了一個(gè)商業(yè)用地，應(yīng)該在規(guī)劃中了吧。在XX和龍湖合作了一些工程。

太古，三里屯太古里，和遠(yuǎn)洋的Indigo，XX的大中里，以及XX的新工程。

然后是除了四大之外的XX其他地產(chǎn)商，

新鴻基，除了XX，XX有工程，但是進(jìn)度很慢，〔XX這個(gè)工程拿地貌似誕生在新鴻基出事那段時(shí)間？〕APM，XXIapm馬上進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，陸家嘴有凱旋門住宅正在開發(fā)。

恒隆〔XX，XX，很多二三線城市也有其工程，以兩種模式，一種是綜合體，一種是購(gòu)物中心，一般定位較高〕，

華人置地，貌似只有XX？

恒基兆業(yè)〔XX有工程，XX由名人購(gòu)物中心，還有一些寫字樓〕，有早期的工程，東三環(huán)西薩佩里的WFC也是恒基兆業(yè)

新世界，商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)地新增的工程暫時(shí)不多，收購(gòu)的Rosewood酒店第一次進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)〔京廣中心的改造〕

嘉里建立，應(yīng)該算作馬來西亞吧。以嘉里中心為品牌，XX，XX，，其他城市貌似也有，XX除主塔外也封頂了。香格里拉是Upperupscale這個(gè)級(jí)別的酒店水準(zhǔn)保持得不錯(cuò)的，酒店大多屬于自營(yíng)。

希慎，銅鑼灣地主，不知道內(nèi)地有沒有工程

永泰亞洲，港鐵之類的不清楚了

美國(guó)的普光率較多的是漢斯和鐵獅門鐵獅門在XX有工程貌似竣工，平安區(qū)域總部進(jìn)駐吧。XX于家堡還是響螺灣有工程？XX貌似也有

漢斯在XX公園開發(fā)有公園大道，亮馬橋貌似有萬國(guó)公寓？我忘記名字了

然后是上面已經(jīng)提到的新加坡的凱德置地跟吉寶，吉寶在XX也有工程

日本的話

三井貌似在XX有住宅工程，具體名稱不記得了

森，XX環(huán)球金融中心的開發(fā)商，東京六本木新城的開發(fā)商網(wǎng)友panny：本人不是搞房地產(chǎn)的，因此不了解國(guó)內(nèi)已設(shè)立的外資房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀、規(guī)模及市場(chǎng)形勢(shì)如何，只能從規(guī)制外資企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的相關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)性文件及政策方面解答，希望對(duì)樓主的了解有幫助。

1.關(guān)于外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入

〔1〕.根據(jù)?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見?〔建住房[2006]171號(hào)，簡(jiǎn)稱“意見〞〕，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)置非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原那么，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

上述規(guī)定也算界定了對(duì)“外資〞的范圍。在中國(guó)來說，境外〔包括港澳臺(tái)〕的機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)要投資房地產(chǎn)，都只能以設(shè)立外商投資企業(yè)/臺(tái)港澳僑投資企業(yè)的形式。而對(duì)于“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)〞的定義，根據(jù)?商務(wù)部辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)<關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見>有關(guān)問題的通知?，是指“從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館〔飯店〕度假村、寫字樓、會(huì)展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等建立經(jīng)營(yíng)，或以上述工程建立為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)工程的外商投資企業(yè)〞。

意見還對(duì)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的投資總額、注冊(cè)資本、注冊(cè)登記手續(xù)、轉(zhuǎn)讓及并購(gòu)的審批、外匯借款結(jié)匯等方面作出具體規(guī)定，各位有興趣可以細(xì)看。

〔2〕.根據(jù)?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、標(biāo)準(zhǔn)外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知?〔2007年5月23日商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局發(fā)布〕及?關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)工程的通知?〔2007年7月10日國(guó)家外匯管理局綜合司發(fā)布〕，從2007年6月1日起，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)在遵守外商投資企業(yè)設(shè)立的一般程序的前提下，經(jīng)地方商務(wù)部門批準(zhǔn)后，依法報(bào)商務(wù)部備案。報(bào)商務(wù)部備案無疑會(huì)增加審批程序的復(fù)雜性，也延長(zhǎng)審批時(shí)間，加大設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的難度。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)未辦理商務(wù)部備案的，將不能領(lǐng)取外匯登記證，無法開立外匯賬戶，更不能夠辦理資本工程結(jié)匯手續(xù)，無法注入注冊(cè)資本。而不僅設(shè)立要備案，外資房地產(chǎn)企業(yè)的增資、擴(kuò)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)等都要備案。

2.關(guān)于外商投資產(chǎn)業(yè)政策

根據(jù)?外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄〔2011年修訂〕?，房地產(chǎn)業(yè)中的以下幾類屬于限制外商投資的產(chǎn)業(yè)：〔1〕土地成片開發(fā)，該類僅限于中外合資、合作；〔2〕高級(jí)賓館、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建立、經(jīng)營(yíng)；〔3〕房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。外商投資企業(yè)擬從事以上產(chǎn)業(yè)的須首先經(jīng)過商務(wù)部門審批。

高爾夫球場(chǎng)、別墅的建立、經(jīng)營(yíng)已經(jīng)被歸類為制止外商投資的產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)政策會(huì)怎么卡住外商投資企業(yè)呢？根據(jù)?國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前審批外商投資企業(yè)有關(guān)問題的緊急通知?，國(guó)家明令制止外商投資的領(lǐng)域，各地區(qū)和各部門均不得批準(zhǔn)設(shè)立外商投資工程；對(duì)于國(guó)家限制外商投資領(lǐng)域的工程，確需舉辦的，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定的程序和條件辦理；對(duì)外商投資企業(yè)未按照國(guó)家規(guī)定的條件、權(quán)限和程序進(jìn)展審批或未按規(guī)定上報(bào)備案的，一律無效，海關(guān)、稅務(wù)和工商行政管理部門不予辦理有關(guān)手續(xù)。因此，外商投資房地產(chǎn)業(yè)中的局部工程屬于限制類，對(duì)外資企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入有很大影響，審批難度加大。3.相關(guān)具體限制

在經(jīng)過千辛萬苦的審批終于設(shè)立了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)后，企業(yè)在投資房地產(chǎn)、外匯、注冊(cè)資本等方面還會(huì)受到以下限制〔僅羅列重要的，無法概舉〕：

〔1〕投資設(shè)立的公司符合工程公司原那么，投資僅限于經(jīng)批準(zhǔn)的單一房地產(chǎn)工程〔大概意思是一個(gè)經(jīng)批準(zhǔn)的公司只能搞一個(gè)房地產(chǎn)工程，這個(gè)限制做過房地產(chǎn)開發(fā)的都易理解〕；

〔2〕公司的注冊(cè)資本占投資總額的比例不低于50%；

〔3〕公司中外投資各方未訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款〔其實(shí)這個(gè)也不主要針對(duì)外商投資企業(yè)〕；

〔4〕外匯方面：由于外資房地產(chǎn)受到到外匯方面的限制較多〔特別是2007年6月以后〕，因此該項(xiàng)要單獨(dú)列出來講。

(i)對(duì)2007年6月1日以后取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過商務(wù)部備案的外資房地產(chǎn)企業(yè)，外匯管理部門不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)手續(xù)。

(ii)對(duì)2007年6月1日以后取得地方商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書但未通過商務(wù)部備案的外資房地產(chǎn)企業(yè)，各分局不予辦理外匯登記〔或登記變更〕及資本工程結(jié)售匯手續(xù)。

(iii)外資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本未全部交付的，未取得?國(guó)有土地使用證?的，或開發(fā)工程資金未到達(dá)工程投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款〔不得向境外借用外債〕，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。

(iv)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)銀行開立的外國(guó)投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

(v)嚴(yán)格控制以返程投資方式〔包括同一實(shí)際控制人〕并購(gòu)或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式，躲避外商投資房地產(chǎn)審批。這條比擬復(fù)雜，主要規(guī)制中國(guó)境內(nèi)人士用假外資的方式投資房地產(chǎn)的，與問題沒太大關(guān)系。冊(cè)資本〕或國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款。大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)前期的投入是很大的，如果注冊(cè)資本不夠，現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)辦理貸款也不是那么容易的情況下，外資企業(yè)房地產(chǎn)投資難度是很大的。錢進(jìn)來受限，賺到錢后結(jié)匯出去也受限，這就是外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在外匯方面的規(guī)制。

以上僅對(duì)外資房地產(chǎn)開發(fā)的限制方面作出局部總結(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的要求，比方要取得?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定?、從事物業(yè)管理的相關(guān)資質(zhì)和房地產(chǎn)開發(fā)的一些具體規(guī)定方面便不細(xì)述了。據(jù)本人的了解，即便法律法規(guī)跟政策各種卡，在國(guó)內(nèi)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)還是很多的，至少在港股上市的公司就不少。上述意見僅供參考，謝謝。網(wǎng)友huzhi：樓上幾位的答復(fù)非常精彩，分享信息主要集中在港資和新加坡公司，我來補(bǔ)充歐美資本的一些情況，本人學(xué)識(shí)疏淺，僅供參考

另本人只熟悉XX市場(chǎng)，XX請(qǐng)各位補(bǔ)充

其實(shí)歐美資本在中國(guó)市場(chǎng)動(dòng)作并不少，但投資形式以基金收購(gòu)為主，不像港資和新加坡公司一般是開發(fā)模式，且投資方向以商業(yè)物業(yè)為主，加上基金的玩法一般是越XX越好，所以歐美資本很多動(dòng)作其實(shí)并不為外人所熟知。

08金融危機(jī)以前，XX其實(shí)是歐美資本的冒險(xiǎn)家樂園，最有名的莫過于MSREF，在XX投了十多個(gè)工程，投資標(biāo)的涵蓋了住宅、辦公、效勞式公寓等，建成工程、在建工程、土地階段的都有，盧灣是老巢，黃浦和X匯也投了一些。采用快進(jìn)快出策略，趕上了房?jī)r(jià)瘋漲的時(shí)機(jī)，好多工程都是躺著賺錢，賺翻了好不好！后來出了Peterson的事情，外加金融風(fēng)暴襲來，整個(gè)團(tuán)隊(duì)都被砍我就不詳述了。其他資本投資策略沒有MSREF那么激進(jìn)，但進(jìn)的早根本都賺到了，因?yàn)橼s上了房?jī)r(jià)瘋漲的好時(shí)機(jī)，比方GS在XX拿過住宅和效勞式公寓，Carlyle和Blackstone旗下都有基金08年前在XX拿過別墅工程，都是快速出手，整個(gè)投資周期不超過3年。ING，LIM都有拿些辦公還有工業(yè)。

另外AngeloGordon也算比擬猛的，通過好幾支基金來投中國(guó)市場(chǎng)，表現(xiàn)有好有差，比方根本平進(jìn)平出世紀(jì)商貿(mào)的APL，成功的比方八號(hào)橋。

Hines在XX是真的沒玩好，某公寓工程至今還沒賣完呢，江灣工程08年急著撤時(shí)碰到個(gè)急著想進(jìn)XX的富力，還好沒賣白菜價(jià)。去年化名玉風(fēng)箏又進(jìn)來不知能否玩好。

此外，澳洲有MGPA，愛買辦公和商業(yè)，算美國(guó)之外最活潑的了；德國(guó)有SEB，買辦公為主；英國(guó)的Grosvenor，這家偏保守；愛爾蘭的TreasuryHoldings，去年改成了信托形式；新加坡GICRE，Ascendas和Capitalland都算進(jìn)來早的，其實(shí)當(dāng)年凱德在XX也投機(jī)的厲害，在建工程轉(zhuǎn)讓賺了不少。

08年時(shí)候聽說資管巨頭Blackrock都準(zhǔn)備要進(jìn)中國(guó)了，后來金融危機(jī)爆發(fā)，還好沒來。去年整個(gè)收了MGPA，大手筆啊。

08年之后，整個(gè)資本市場(chǎng)變天了，MSREF中國(guó)團(tuán)隊(duì)被砍，ING成了CBREI，LIM成了JLL中的L，Prologis成了GLP，歐美資本紛紛逃離，當(dāng)年在中國(guó)投機(jī)過的根本都撤走了，但撤的快的那些回來也最快。10年之后外資交易又開場(chǎng)活潑起來，比擬活潑的比方Mapletre