物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)學(xué)習(xí)心得學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)的好處

？對(duì)自己對(duì)公司對(duì)業(yè)主企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)法律物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí)思路什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理可理解為：人通過(guò)對(duì)物的管理實(shí)現(xiàn)對(duì)人的有償服務(wù)所有操作運(yùn)行在法律軌跡上法物財(cái)人人：物業(yè)服務(wù)參與主體及相互關(guān)系

市政府區(qū)縣政府街道辦事處居民委員會(huì)房產(chǎn)辦事處區(qū)縣房管局市房管局業(yè)主委員會(huì)物業(yè)公司市物業(yè)協(xié)會(huì)業(yè)主與使用人保安公司保潔公司綠化公司其它郵電修繕公司建設(shè)規(guī)劃市政公用電力環(huán)衛(wèi)公安物價(jià)局工商城市管理行業(yè)管理物業(yè)管理相關(guān)行政職能管理部門(mén)財(cái)：物業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)維修資金代收代繳費(fèi)用特約服務(wù)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)收益物：物業(yè)管理內(nèi)容房屋建筑：裝修/使用/養(yǎng)護(hù)/小修/中修/大修/翻修設(shè)施設(shè)備：使用/養(yǎng)護(hù)/小修/大修/改造/更新環(huán)境管理：保潔，綠化，禁止違章搭建安全管理：公共安全，消防，車(chē)輛法：物業(yè)法律法規(guī)文件

《憲法》

《民法通則》1987.1.1/2009.8.27

法律《物權(quán)法》2007.10.1《合同法》1999.10.1《消防法》2009.5.1

行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》2003.9.1/2007.10.1《特種設(shè)備安全檢查條例》2009.5.1

部委規(guī)章《物業(yè)承接查驗(yàn)管理辦法》2011.1.1《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》2004.1.1《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》2004.5.1《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》2008.2.1《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》2009.12.1地方法規(guī)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》2015版

司法解釋《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件的具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》2009.10.1《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的司法解釋》2009.10.1法：物業(yè)服務(wù)主要法律文件物業(yè)（前期）服務(wù)合同管理（臨時(shí)）規(guī)約業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主大會(huì)決議業(yè)主委員會(huì)決議其他物業(yè)服務(wù)相關(guān)協(xié)議物業(yè)管理糾紛1、物業(yè)管理糾紛類(lèi)型2、物業(yè)管理糾紛處理方式：1）、協(xié)商2）、調(diào)解3）、投訴4）、訴訟5）、仲裁

3、物業(yè)管理糾紛處理原則1）、及時(shí)原則無(wú)論是民事?tīng)?zhēng)議還是行政爭(zhēng)議，由于物業(yè)管理糾紛涉及面廣，行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)在處理這一類(lèi)糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)，不宜讓矛盾長(zhǎng)期存在，日益激化。2）、合法原則在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)，要注意法律的正確適用，特別是物業(yè)管理有關(guān)的法律、法規(guī)變化較快，處理物業(yè)管理糾紛不能與新的法律、法規(guī)相悖。3）、公平合理原則在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)，要分清是非和責(zé)任，要使責(zé)任的承擔(dān)適當(dāng)，使責(zé)任人心服口服。第二部分法律法規(guī)及案例學(xué)習(xí)物業(yè)服務(wù)合同物權(quán)法（概念及框架、不動(dòng)產(chǎn)登記制度、建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)）物業(yè)服務(wù)費(fèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金物業(yè)裝飾裝修管理物業(yè)服務(wù)合同1、合同簽訂

前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同（業(yè)主大會(huì)的分界線）、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

專(zhuān)有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

物權(quán)法兩個(gè)司法解釋

1）、不得一并委托給其他單位，統(tǒng)一物業(yè)管理區(qū)域選用一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

2）、物業(yè)服務(wù)合同采用格式條款，要求權(quán)利與義務(wù)相對(duì)等，不得存在權(quán)利義務(wù)不對(duì)等情況；3）、竣工備案后30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接驗(yàn)收手續(xù)，分期開(kāi)發(fā)的分期驗(yàn)收；依據(jù)《承接查驗(yàn)管理辦法》；

2、合同的效力合同的生效

合同成立、有效、生效

附條件的合同、附期限的合同合同生效的條件：主體合格內(nèi)容合法意思表示真實(shí)不違反法律法規(guī)和社會(huì)公共利益（如形式要件）3、合同權(quán)利義務(wù)的終止第八條業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。預(yù)收費(fèi)用退還、移交場(chǎng)地、資料《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》1、概念及框架物權(quán)：權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán) 利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)法物權(quán)所有權(quán)他物權(quán)動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)1.土地使用權(quán)2.國(guó)有自然資源用益權(quán)3.相鄰權(quán)擔(dān)保物權(quán)抵押權(quán)質(zhì)押權(quán)留置權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)農(nóng)田用地宅基地使用權(quán)城市農(nóng)村采礦權(quán)采林權(quán)采水權(quán)漁業(yè)權(quán)2、不動(dòng)產(chǎn)登記制度

1）、主管機(jī)關(guān)：房地產(chǎn)行政主管部門(mén)2）、登記類(lèi)型：所有權(quán)登記（初始登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、所有權(quán)變更登記、所有權(quán)注銷(xiāo)登記）、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、其他登記（更正登記、異議登記）3）、不予登記的情形：房屋權(quán)屬證書(shū)：房屋所有權(quán)證（共有房屋，注明“共有”）、房屋他項(xiàng)權(quán)證《物權(quán)法》3、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

概念：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)（權(quán)益：占有、使用、收益和處分的權(quán)利，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)（除非另有協(xié)議），對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

402的業(yè)主1.402房的專(zhuān)有權(quán)2.共有權(quán)：外墻3.基地權(quán)4.社員權(quán)建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分包括：道路、綠地、車(chē)位和車(chē)庫(kù)、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等。

權(quán)益：共同使用、管理、維護(hù)、修繕，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)（除非另有協(xié)議）共有部分第三條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》[案例1]全國(guó)首例小區(qū)車(chē)庫(kù)之爭(zhēng)一審落槌：南京鼓樓區(qū)法院一審判決：星漢城市花園小區(qū)開(kāi)發(fā)商將地下停車(chē)庫(kù)移交給業(yè)主委員會(huì)管理，全體業(yè)主享有地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)益。

位于南京水佐崗的星漢城市花園小區(qū)共有５９個(gè)地下車(chē)位，開(kāi)發(fā)商以至少８萬(wàn)元的單價(jià)賣(mài)掉了３７個(gè)，其余的被物業(yè)公司以每月２５０元的租金租了出去。為此，業(yè)主委員會(huì)曾代表廣大業(yè)主，多次要求開(kāi)發(fā)商將車(chē)庫(kù)歸還給業(yè)主，但開(kāi)發(fā)商堅(jiān)決反對(duì)。03年６月，業(yè)主委員會(huì)無(wú)奈之下，將開(kāi)發(fā)商告上法庭。判決理由：1、南京市規(guī)劃局要求開(kāi)發(fā)商按每戶0.2個(gè)車(chē)位的標(biāo)準(zhǔn)建車(chē)庫(kù)，這就明確了車(chē)庫(kù)作為公配設(shè)施，是建筑物的輔助設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。（地方性法規(guī)）2.小區(qū)實(shí)有土地使用面積為7697.60平方米，公攤面積也是7697.60平方米，足以證明該小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，因此可以認(rèn)定，車(chē)庫(kù)作為公配設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房的成本，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有，開(kāi)發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有該土地上車(chē)庫(kù)。車(chē)位、車(chē)庫(kù)第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

收益的歸屬：由所有權(quán)決定《物權(quán)法》

1.屋頂使用權(quán)以及依據(jù)屋頂使用權(quán)而產(chǎn)生的收益權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有；2.外墻面使用權(quán)及在外墻面使用中所產(chǎn)生的收益歸開(kāi)發(fā)商所有；3.小區(qū)及其附著物的廣告收益歸開(kāi)發(fā)商所有；4.小區(qū)會(huì)所及住戶未分?jǐn)偯娣e的各項(xiàng)公共設(shè)施（含地下停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所等）的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第13條規(guī)定，房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益沒(méi)有特別約定的，停車(chē)場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有?！缎^(qū)共用部位，產(chǎn)權(quán)到底歸誰(shuí)》《南方周末》2004.8.124、相鄰關(guān)系是兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。[案例2]張先生是某住宅四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。因?yàn)樗鞑恢?，王小姐便?qǐng)求管理處前去維修，但管理處卻將張先生的房門(mén)撬開(kāi)，入內(nèi)維修。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房門(mén)撬開(kāi)，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物業(yè)服務(wù)公司賠償損失。理解要點(diǎn)與啟示：

1、業(yè)主之間的配合義務(wù)：《物權(quán)法》第84條

2、物業(yè)公司的義務(wù)與責(zé)任：從法律意義和理論上來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司沒(méi)有去協(xié)調(diào)業(yè)主關(guān)系的義務(wù)與責(zé)任?！冻鞘挟惓ＥB房屋管理規(guī)定》第14條3、緊急避險(xiǎn)原則：《侵權(quán)責(zé)任法》第31條處理相鄰關(guān)系的原則第84條規(guī)定：在處理相鄰關(guān)系時(shí)，應(yīng)注意如下原則:1）、依據(jù)法律法規(guī)和習(xí)慣處理相鄰關(guān)系2）、團(tuán)結(jié)互助、兼顧各方的利益3）、有利生產(chǎn)、方便生活4）、公平合理5）、依法給予補(bǔ)償

《物權(quán)法》總結(jié)：業(yè)主糾紛鄰里糾紛或者業(yè)主之間的糾紛未得以滿意解決（漏水、違規(guī)建筑、營(yíng)業(yè)經(jīng)商）（1）妨害物業(yè)管理秩序，損害公共利益行為：業(yè)主委員會(huì)、有利害關(guān)系業(yè)主及物業(yè)公司均可起訴。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

《物權(quán)法》第四條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力?！稑I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》

[案例3]、住改商案例：

2007年10月，彭某購(gòu)置一套百余平方米的商品住宅，并將其房屋出租給一家電腦公司從事經(jīng)營(yíng)。電腦公司生意做得紅紅火火，幾個(gè)月后，除買(mǎi)賣(mài)電腦產(chǎn)品外，還辦起了網(wǎng)吧、培訓(xùn)班，每天都有大批的客人來(lái)往。2008年10月，幾個(gè)鄰居突然找到彭某說(shuō)，由于電腦公司用電量大，造成同樓層的住戶電壓不穩(wěn)，空調(diào)、冰箱等無(wú)法正常使用，還提出開(kāi)辦公司還帶來(lái)車(chē)位緊張、電梯擁堵、小區(qū)安寧等問(wèn)題，要求彭某想辦法解決。理解要點(diǎn)與啟示：1、住改商的條件：①合法、②利害關(guān)系業(yè)主同意?！段餀?quán)法》第77條。2、對(duì)于“利害關(guān)系業(yè)主的同意”的理解：（1）必須經(jīng)全體有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。通俗地說(shuō)，實(shí)行的是“一票否決制”。（《高院》司法解釋第10條）（2）界定什么是“有利害關(guān)系的業(yè)主”：一是本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，二是本棟建筑物以外的其他業(yè)主，但必須能夠舉證出受到影響。（《高院》司法解釋第11條）物業(yè)服務(wù)費(fèi)1、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成及定價(jià)原則理解要點(diǎn)與啟示：

（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第2條；

（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)包含的內(nèi)容：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第11條；

某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是2.8元/平方米，但不包括公共水電費(fèi)分?jǐn)?。但業(yè)主拒交公共水電分?jǐn)偅碛墒恰肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》與《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中沒(méi)有詳細(xì)說(shuō)明管理費(fèi)是否包含公共水電費(fèi)分?jǐn)?。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是如何確定的？1）、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)原則：公開(kāi)、合理、服務(wù)水平與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相配比2）、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)方式：市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)3）、實(shí)操：結(jié)合物業(yè)服務(wù)成本的核算結(jié)果定價(jià)。企業(yè)資質(zhì)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系[案例4]、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟時(shí)效問(wèn)題：

某物業(yè)公司狀告業(yè)主A，雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中約定服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是2.98元/平方米/月。該業(yè)主于2002年11月28日入伙，從2004年8月開(kāi)始至2006年10月拒不繳納服務(wù)費(fèi)。期間，經(jīng)物業(yè)公司兩次發(fā)函催收，但業(yè)主仍拒絕支付。業(yè)主稱(chēng)，自2004年8月欠費(fèi)開(kāi)始，到2006年8月這兩年內(nèi)并沒(méi)有對(duì)自己提起民事訴訟，已經(jīng)過(guò)了訴訟時(shí)效。因此，請(qǐng)求法院駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。理解要點(diǎn)與啟示：1）、訴訟時(shí)效：指權(quán)利人在一定時(shí)期內(nèi)不行使請(qǐng)求權(quán)，即喪失請(qǐng)求法院保護(hù)其權(quán)利的權(quán)利。2）、現(xiàn)行法律法規(guī)在訴訟時(shí)效上的有關(guān)規(guī)定：3）、案例中：

物業(yè)公司向法院提交了兩份同城速遞詳情單及交寄郵件收據(jù)，證明于2005年6月24日、2006年3月18日分別向該業(yè)主催收了服務(wù)費(fèi)。業(yè)主也進(jìn)行了簽收，因此發(fā)生訴訟時(shí)效的中斷，訴訟時(shí)效從2006年3月18日開(kāi)始重新計(jì)算。4）、有關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)催繳的法律規(guī)定：第六條

經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。2、催收物業(yè)費(fèi)的策略（提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是根本）1）、講究良好的溝通方式；真誠(chéng)、兩個(gè)滿意2）、做出點(diǎn)閃光的事來(lái)，宣傳物業(yè)的貢獻(xiàn)：保安抓小偷的報(bào)道；3）、了解業(yè)主的動(dòng)態(tài)。比如登錄網(wǎng)站，作些解答等；4）、作物業(yè)管理及房屋買(mǎi)賣(mài)方面的法律知識(shí)宣傳，特別是對(duì)那些有房屋質(zhì)量及法律認(rèn)識(shí)誤區(qū)的業(yè)主。5）、知已知彼（對(duì)業(yè)主的自然情況有熟悉），盡量收集業(yè)主的準(zhǔn)確信息。6）、運(yùn)用外部力量（比如律師介入）7）、示范效應(yīng)（對(duì)于無(wú)正當(dāng)理由拒不交費(fèi)的應(yīng)該采取法律手段。8）、可以有條件的進(jìn)行一下利益交換（比如盡快解決一下業(yè)主反映的問(wèn)題，但不能無(wú)原則妥協(xié)，對(duì)于低降物業(yè)費(fèi)或者打折收取要有理）9）、各個(gè)擊破，避免抱團(tuán)。法律規(guī)定由業(yè)主交納的，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)施設(shè)備的保修期滿后維修、更新和改造的資金。購(gòu)買(mǎi)國(guó)債：一級(jí)市場(chǎng)，持有到期。管理原則：專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。法律依據(jù)：《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金管理辦法》－－－－建設(shè)部、財(cái)政部

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金1、開(kāi)工前應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)登記2、簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議3、嚴(yán)格遵守規(guī)定的裝飾裝修施工時(shí)間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染4、物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查以住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議為準(zhǔn)

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》物業(yè)裝飾裝修管理

某小區(qū)裝修監(jiān)管不力，導(dǎo)致出現(xiàn)“房中房”

[案例5]

某小區(qū)C6棟601房業(yè)主于2008年12月8日申報(bào)裝修。幾天后，開(kāi)始正式裝修。在裝修巡查中，管理處發(fā)現(xiàn)業(yè)主將其中一個(gè)房間改成了衛(wèi)生間，屬于重大違章情況。管理處隨即進(jìn)行了制止，發(fā)出了《整改通知書(shū)》，但制止的效果甚微，導(dǎo)致業(yè)主仍然繼續(xù)在裝修，并且在5月底完成了裝修活動(dòng)，“房中房”已經(jīng)形成。另?yè)?jù)了解，C6棟601、602房曾在2009年3月向管理處提出裝修延期的申請(qǐng)，管理處居然同意其申請(qǐng)，并延期至5月底。理解要點(diǎn)與啟示：（1）告知義務(wù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第53條（2）制止、報(bào)告義務(wù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第17條

（3）如何有效進(jìn)行裝修管理？及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)制止物品損毀被盜

（1）物業(yè)公司與業(yè)主之間沒(méi)有就該物品形成保管合同關(guān)系，更不存在有償保管問(wèn)題。按照合同法的規(guī)定：保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，俁保管是無(wú)償?shù)?，保管人證明自己沒(méi)有重大過(guò)失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。（2）物業(yè)公司對(duì)小區(qū)安全負(fù)有保安義務(wù)，但這種義務(wù)只是綜合性的，適當(dāng)?shù)?，物業(yè)公司不可能對(duì)小區(qū)的每個(gè)角落都能行使安保。（3）業(yè)主作為具有完全民事行為人，沒(méi)有對(duì)自己的物品妥善保管，甚至違規(guī)亂停亂放，本身有過(guò)錯(cuò)。（4）關(guān)于小區(qū)收費(fèi)車(chē)輛丟失、毀損的責(zé)任問(wèn)題：可以按照合同的約定主張只收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)，而不是保管費(fèi)，但法院在審理案件是，如果認(rèn)為費(fèi)用收取的偏高，會(huì)認(rèn)定為保管費(fèi)用。物業(yè)公司對(duì)車(chē)輛保管要盡量盡到義務(wù)，比如安裝小區(qū)的攝像頭等，可適當(dāng)減輕責(zé)任。

[案例6]

2007年9月30日，