目錄一、城市概覽二、龍文區(qū)介紹三、城市商業(yè)四、項目分析五、項目定位六、品牌落位一、城市概覽1、城市賣點2、總體介紹3、經(jīng)濟數(shù)據(jù)4、結(jié)論一、城市概覽海西建設(shè)，漳州先行

花果之城、魚米之鄉(xiāng)、臺胞祖地、歷史名城——

中國·漳州2.總體介紹全國農(nóng)業(yè)最發(fā)達的地區(qū)之一，新興的工業(yè)城市；GDP1137億，福建省排名第四，GDP增速13.3%，為福建沿海城市前列；常住人口498萬，轄兩個市轄區(qū)（薌城區(qū)，龍文區(qū)）、1個縣級市（龍海市）、8個縣(漳浦縣，平和縣，東山縣，長泰縣，華安縣，詔安縣，云霄縣，南靖縣)。一、城市介紹漳州系歷史文化名城，位于臺灣海峽西岸，地處福建東南。陸域南北長187公里，東西寬127公里，面積12607平方公里，東鄰廈門、東北與廈門市同安縣、泉州市安溪縣接壤，北與龍巖地區(qū)漳平、龍巖永定等縣毗鄰，西與廣東省大埔、饒平縣交界，東南與臺灣省隔海相望。漳州是全國農(nóng)業(yè)最發(fā)達的地區(qū)之一，對臺農(nóng)業(yè)，高優(yōu)農(nóng)業(yè)和外向型農(nóng)業(yè)特色明顯，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級外向型農(nóng)業(yè)示范區(qū)和海峽兩岸（漳州）農(nóng)業(yè)合作實驗區(qū)。對臺交流合作是漳州的一大特色，漳州是著名的僑鄉(xiāng)和臺灣祖居地，旅居海外的華僑、港澳同胞有70萬人，臺灣人口中1／3的人在明朝清朝時的祖籍是漳州，是僑、臺胞尋根謁祖的地方之一。祖地文化的優(yōu)勢使漳州在海西建設(shè)中占有極其重要的地位，漳州港被國家列為首批對臺定點直航試點港口之一，招銀港區(qū)、東山港區(qū)兩個國家一類口岸己對外開放，全市港口吞吐能力超過1300萬噸。一、城市介紹3.1城市競爭力一、城市介紹GDP走勢：自2006年以來，漳州市GDP保持12%以上的增長速率，2009年GDP達到1113.17億元；從人均GDP看，2009年人均GDP達到23191元，增速10.4%，2009年，漳州市GDP為1113.17億元，同比增長13.3%，在福建省九個地級市GDP、產(chǎn)值排名中，列第4位，經(jīng)濟發(fā)展水平相對較好。商品住宅成交主要集中在新區(qū)新盤。一、城市介紹3.2居民富裕程度2004-2009年，漳州市的人均可支配收入增長較快，漲幅都在10%以上。2009年，漳州人均可支配收入為16616元，增幅為10.00%。在全省九個地級市中，排名第五，處于中等水平。

2009年，漳州市社會消費品零售總額為418.14億元，增幅為14.7%。2004年至今，社會消費品零售總額保持10%以上的增長速率，居民購買力水平穩(wěn)步增長。3.3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析2009年，漳州第一、二、三產(chǎn)業(yè)配比為：19.6%、45.5%、34.9%。第二產(chǎn)業(yè)比重逐年上升，第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸縮小。產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：漳州是新興的工業(yè)城市，確立了食品、機械、電子、電力四大支柱產(chǎn)業(yè)和建材、旅游兩個重點產(chǎn)業(yè)，工業(yè)化進程正在快速推進。全市主要工業(yè)生產(chǎn)行業(yè)有紡織、機械、電子、食品、包裝、建材、制罐、醫(yī)藥等15個門類。同時，漳州是全國農(nóng)業(yè)最發(fā)達的地區(qū)之一，對臺農(nóng)業(yè)，高優(yōu)農(nóng)業(yè)和外向型農(nóng)業(yè)特色明顯，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級外向型農(nóng)業(yè)示范區(qū)和海峽兩岸（漳州）農(nóng)業(yè)合作實驗區(qū)。一、城市介紹4.結(jié)論漳州整體經(jīng)濟實力位于福建中上游，正處于農(nóng)業(yè)大市向工業(yè)大市的轉(zhuǎn)型時期，近年來居民消費力不斷提升?，F(xiàn)階段工商業(yè)發(fā)展較為薄弱，但由于其自然資源豐富，同時和臺灣有著較深的歷史淵源，未來在海西建設(shè)背景下將會有較大發(fā)展。作為福建主要地級市，漳州商業(yè)發(fā)展具備一定規(guī)模，具備一定的市場潛力，但過于分散，對于社區(qū)的吸附性較強。一、城市介紹二、區(qū)域介紹1、龍文區(qū)概況2、龍文區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)概況3、交通概況4、結(jié)論

二、龍文區(qū)介紹1、龍文區(qū)概況1997年1月成立的縣級區(qū)，地處漳州平原中部，轄區(qū)范圍東聯(lián)龍海，西接薌城，北鄰長泰，南臨九龍江西溪北岸。全區(qū)土地面積126平方公里，轄步文、藍田、朝陽、郭坑4個鎮(zhèn)和省級開發(fā)區(qū)藍田工業(yè)開發(fā)區(qū)，共42個村委會、6個社區(qū)居委會和1個鎮(zhèn)辦農(nóng)場。常住人口約18萬，其中本地12萬、外來人口6萬，本地人口中農(nóng)村人口占95％以上?，F(xiàn)轄有1街道4鎮(zhèn)：東岳街道，步文鎮(zhèn)、藍田鎮(zhèn)、朝陽鎮(zhèn)、郭坑鎮(zhèn)；（備注：漳州萬達廣場位于薌城區(qū)和龍文區(qū)交界處，距薌城區(qū)僅隔一條九龍大道，可以充分輻射到薌城區(qū)。薌城區(qū)是漳州市政治、經(jīng)濟、交通，文化中心，是國務(wù)院確定的歷史文化名城之一，轄區(qū)面積264.6平方公里，轄4個鎮(zhèn)、6個街道辦事處、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，現(xiàn)有人口45萬人。）2、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)概況2.1經(jīng)濟數(shù)據(jù)按照在地統(tǒng)計，2010年龍文區(qū)全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值317.9億元，增長26.8%；財政總收入9.4億元，增長25.1%，其中區(qū)級財政收入5.04億元，增長21.2%。社會消費品零售總額達294415萬元。各指標(biāo)增速高于漳州平均水平，是漳州市重點開發(fā)建設(shè)的新區(qū)。（備注：薌城區(qū)規(guī)模工業(yè)完成產(chǎn)值285.4億元,增長29.23%；實現(xiàn)產(chǎn)品銷售率99.52%，上升1.87個百分點；完成出口交貨值52.04億元，增長14.12%。社會消費品零售總額達87.89億元，增長19.07%

）二、龍文區(qū)介紹2、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)概況2.2產(chǎn)業(yè)概況2008年全區(qū)新增規(guī)模企業(yè)31家，總數(shù)達到167家，其中產(chǎn)值超億元企業(yè)21家，比上年增加6家。實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值78.4億元，增長25.6%；規(guī)模工業(yè)增加值21.16億元，躍居全市第三；食品加工、家具制造、機械制造、電子儀表等重點行業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)值50.6億元，占規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值的比重達64.6%，拉動規(guī)模工業(yè)增長20.3個百分點，產(chǎn)業(yè)集群初步形成。全部工業(yè)實現(xiàn)稅收3.08億元（分成前），占財政總收入的54.8%，其中納稅上千萬元企業(yè)4家，比上年增加1家；納稅500萬元以上企業(yè)14家，比上年增加4家。企業(yè)創(chuàng)品牌意識不斷增強，新增“含羞草”、“青蛙王子”2個中國馳名商標(biāo)，全區(qū)有中國馳名商標(biāo)3個、省級著名商標(biāo)6個、省級名牌產(chǎn)品10個、市級知名商標(biāo)26個。二、龍文區(qū)介紹本案薌城區(qū)明發(fā)廣場龍文區(qū)九龍大道3.交通概況往廈門方向二、龍文區(qū)介紹漳州火車站漳龍高速公路九龍大道3.交通概況水路方面：漳州港被國家列為首批對臺定點直航試點港口之一，招銀港區(qū)、東山港區(qū)兩個國家一類口岸己對外開放，全市港口吞吐能力超過1300萬噸，其中龍文區(qū)水路沿九龍江可通航出海。公路方面：漳州市區(qū)到廈門機場不足50公里，南部幾個縣城到汕頭機場只需半小時至1個小時的行車?yán)锍?。國?19、324線橫貫?zāi)媳?，廈漳高速公路和漳詔高速公路已建成通車，漳龍高速公路正在加快建。重點實施沈海高速公路泉廈漳拓寬改造工程角美至長洲段，沈海高速公路福廈漳詔復(fù)線漳州段，廈成高速公路漳州段。其中九龍大道連接龍文區(qū)與龍廈高速，陸路距廈門高崎國際機場僅43公里。鐵路方面：鷹廈鐵路（江西鷹潭—福建廈門）穿境而過。同時漳州段為正在建設(shè)的廈深鐵路及龍廈鐵路（龍巖—廈門）建設(shè)上的重點工程

。二、龍文區(qū)介紹道4.龍文區(qū)功能規(guī)劃二、龍文區(qū)介紹作為未來漳州市政治、文化、經(jīng)貿(mào)中心，龍文區(qū)將集行政、文化、商貿(mào)、居住、服務(wù)功能等為一體，其功能定位新中心城區(qū)、新興的制造基地、區(qū)域性商品集散中心、城市型休閑旅游中心，四大功能區(qū)將有效地增強中心城市的輻射作用和帶動功能萬達廣場4.結(jié)論區(qū)域經(jīng)濟對商業(yè)的影響:龍文區(qū)屬于漳州新區(qū)，是漳州城市擴張的重要一環(huán)，下轄漳州幾個主要工業(yè)園區(qū)，漳州目前的主要新增住宅都集中在這一區(qū)域，未來政府的遷入會進一步推動龍文區(qū)的社區(qū)成型。但是短時間看龍文區(qū)人口規(guī)模小，住宅入住率低，主要居民仍以農(nóng)業(yè)戶籍為主，需要較強的培育期。區(qū)域交通對商業(yè)的影響：連接項目的九龍大道和水仙大道從縱橫兩個方向貫穿龍文區(qū)，在和老城區(qū)保持著緊密聯(lián)系的同時，又和迎賓大道一起銜接漳州市區(qū)對外的公路鐵路通路。市政硬件的優(yōu)勢，隨著漳州機動車保有量的進一步提升將會更加明顯。項目的機會：漳州碧湖萬達廣場位于薌城區(qū)和龍文區(qū)的交接處，既可以分享新城區(qū)建設(shè)的新興客層，又可以充分輻射老城區(qū)的各個區(qū)域。同時，在這一區(qū)域萬達可以充分發(fā)揮自身影響力，促進新區(qū)的成型，而新區(qū)的規(guī)劃和市政硬件優(yōu)勢也將進一步助推萬達成為漳州的商業(yè)中心、城市地標(biāo)。二、龍文區(qū)介紹三、城市商業(yè)1、全市商圈2、商圈分析3、商業(yè)網(wǎng)點4、競爭對手5、分析綜述6、本市品牌銷售排名1.1、全市主要商業(yè)分布圖:三、城市商業(yè)萬達人人樂購物廣場漳州碧湖萬達廣場明發(fā)（在建項目）中閩百匯嘉信茂新華都大潤發(fā)天下美食街新華東、新華西南昌路三、城市商業(yè)1.2漳州市區(qū)商業(yè)格局：漳州城區(qū)商業(yè)較為分散，底商發(fā)達，缺少大型商業(yè)。現(xiàn)有商業(yè)項目類型主要為商業(yè)街（新華路、天下美食）、單體百貨店、以大賣場為核心的小型購物中心，同時幾乎所有主干道兩側(cè)都會有大量的底商。區(qū)域分布上主要集中在薌城區(qū)3*6公里的范圍之內(nèi)，由南昌路貫穿。南昌路主干道長2.8公里，向西連接新華都百貨，中間貫穿延北路，向東直到嘉信茂沃爾瑪，兩側(cè)底商包含配套、服裝、服務(wù)、餐飲等多種業(yè)態(tài)，其中不乏哥弟、阿瑪施、ELLASSAY、Lacoste、馬天奴、江南布衣等知名服裝品牌；以及骨之味、阿度茶餐廳、知古齋、松鶴等時尚餐飲品牌。因為城市規(guī)模小，所有稍有規(guī)模的商業(yè)體都被商業(yè)街所聯(lián)通，嚴(yán)格上講，漳州并沒有形成明顯商圈，僅在各個區(qū)域圍繞單個商業(yè)項目進行適度集中，在此基礎(chǔ)上形成了以中閩百匯為中心，包含新華東路、新華西路、延安北路、青年路等構(gòu)成的中閩百匯商圈；以大潤發(fā)、新華都為核心的延安廣場商圈；以嘉信茂沃爾瑪為核心的嘉信茂商圈。

主要商圈名稱概況分析居民生活水平及消費能力中閩百匯商圈漳州市最早的商業(yè)區(qū)，政府所在地，中閩百匯百貨以及中山公園其中中閩百匯（2003年）的前身漳州百貨大樓始建于1956年，是漳州市傳統(tǒng)意義上的中心區(qū)。主要由中閩百匯百貨，新華西、新華東路商業(yè)步行街，世紀(jì)廣場以及周邊的幾條相鄰步行街構(gòu)成。是市區(qū)內(nèi)最繁華的商業(yè)中心區(qū)，專賣店數(shù)量最多，門店租金也最高，居住氛圍濃郁，人流量較大。輻射整個城區(qū)，特別是部分具有消費力客戶都在這一帶購物。嘉信茂購物廣場（第二商圈）嘉信茂沃爾瑪于2006年開業(yè)，位于丹霞路與南昌路交匯處，大型沃爾瑪超市進駐聚集大量人流，周邊同時有國美、永樂電器賣場和大量商鋪，和餐飲店。特別是距離僅100米處的天下美食廣場，聚集了30余家餐飲品牌，具有較強的號召力。輻射周邊社區(qū)，及整個漳州市的中檔消費群。大潤發(fā)購物廣場（第三商圈）大潤發(fā)和新華都均為2010年開業(yè)，購物環(huán)境遠(yuǎn)好于當(dāng)?shù)仄渌虡I(yè)。大潤發(fā)開業(yè)即被當(dāng)?shù)仡櫩统浞终J(rèn)可，已經(jīng)嚴(yán)重沖擊了嘉信茂沃爾瑪?shù)匿N售，作為新成型的商業(yè)區(qū)，具有一定的發(fā)展?jié)摿?。但因新商圈配套設(shè)施不完善，大潤發(fā)購物廣場營業(yè)面積有限，新華都引進新品牌推廣難度較大，未來發(fā)展將會碰到較大瓶頸障礙。特別是新華都，其定位和所屬區(qū)域差距較大，存活難度較高。輻射周邊社區(qū)及全市年輕時尚消費客層。三、城市商業(yè)2.1商圈分析三、城市商業(yè)2.2商圈掠影中閩百匯新華西路新華東路世紀(jì)廣場三、城市商業(yè)2.2商圈掠影天下美食廣場南昌路嘉信茂三、城市商業(yè)2.2商圈掠影大潤發(fā)延安廣場新華都新華都三、城市商業(yè)萬達嘉信茂大潤發(fā)市政府中閩百匯漳州碧湖萬達廣場3.主要競爭對手分布圖新華都4.1.1、嘉信茂分析三、城市商業(yè)嘉信茂購物廣場簡介：

2006年8月29日，由深國投商用置業(yè)有限公司與凱德商用中國投資有限公司聯(lián)手打造嘉信茂廣場?？偨ㄖ娣e49000平方米，是以沃爾瑪超級市場為主力店，集品牌服裝、珠寶飾品、兒童用品、餐飲娛樂、運動休閑等為一體的一站式購物廣場。

4.競爭對手分析嘉信茂大樓品牌情況樓層品牌名稱1F太平鳥服飾、浪漫一身、艾格、艾格周末、edc、歐夢達、卡路約翰、女性日記、威絲麥、末未、歐蘭姿、艾哲、Anphcod、Caven、拉夏貝爾、三彩、Touch、歌莉婭、圣迪皇、秀姿、芙芮婕、序?本、st、missandkiss、levis、texwood、Lee、馬克華菲、kappa、阿迪、匡威、阿迪休閑、nike、百麗、斯加圖、basto、達芙妮、天喜、左喜、exull、mo.three、天美意、Tata、crocs、米奇、歐米、polomeisdo、莊記、周大生、金嘉利、君怡珠寶、周六福、金廣福珠寶、圣地亞、鼎誠銀飾、羅西尼、依波表、佰草集、歐萊雅、加美樂、美麗小鋪、屈臣氏、KFC、雅子、味千拉面2F天福茗茶、流星站、time2u、金域通訊、良品工社、鷺達眼鏡、月芽兒、MerinoOrbandi、臺灣騰福興、歐米、金利來、都寶路、Coqui、歐風(fēng)香、花草茶、飾品搜索、特百惠、萊特精品、卡蒂手表、盛世經(jīng)典牛排、KFC、永和豆?jié){，沃爾瑪3F虎都、才子、與狼共舞、恒源祥、七匹狼、邦迪?斯頓、光速、公牛巨人、尚品世家、黑眸城市、尊貴、hangten、木森林、韓彩、浪莎、皮爾卡丹、帝，沃爾瑪4F大豐收、新食尚美食廣場、尊貴、kappa、鴻星爾克、阿迪折扣店、李寧、安踏、名詩媛、楓軒、新瓏新、含貝拉、大贏家、安踏童裝、JJLKIDS、叮鐺貓、嬰姿坊、藍貓、夢之旅、playboy、空衣柜、花武器、軍臣王、衫國志、食草堂、戴顏莉美容養(yǎng)生館、大圣玩具、嘟嘟時尚、KEC十字繡、民族風(fēng)、4.1.2、嘉信茂品牌落位三、城市商業(yè)1.位于漳州主干道交匯處，交通便利，周邊配套成熟，客流量大2.進入漳州市場較早，有一定的顧客基礎(chǔ)3.經(jīng)過5-6年培育期，品牌組合更契合所在市場現(xiàn)狀4.與天下美食街相距僅100米，可以形成互動5.扣點保底的計租方式更靈活，和商戶聯(lián)系更緊密物業(yè)條件差，商業(yè)管理水平低；企劃活動過于依賴其總部，與當(dāng)?shù)厥袌雒摴?jié)嚴(yán)重。2.自身缺少娛樂、餐飲等功能配套業(yè)態(tài)，對于沃爾瑪客流依賴強3.目前只有一、二樓實現(xiàn)旺場，三、四樓人氣不足，尚屬穩(wěn)場階段，一旦外部競爭環(huán)境惡劣，會形成較嚴(yán)重后果。大潤發(fā)的開業(yè)已經(jīng)對其造成相當(dāng)沖擊。

優(yōu)勢劣勢4.1.3、嘉信茂優(yōu)劣勢分析三、城市商業(yè)4.2.1、大潤發(fā)分析三、城市商業(yè)大潤發(fā)購物廣場簡介：漳州大潤發(fā)于2010年年底開業(yè)，一層為大潤發(fā)家電賣場及其服裝服飾，二層三層為大潤發(fā)超市，營業(yè)面積3.6萬平方米，硬件設(shè)施較好，有300余個停車位。

大潤發(fā)購物廣場品牌情況樓層品牌名稱1F三彩、太子狐、七匹狼、李維斯、texwood、佐丹奴、匡威、魔奧、espring、CC&DD、S-DEER、卡路約翰、卓多姿、crocs、奧康、寶島眼鏡、名朗、米奇、excull、達芙妮、藍威龍、賓奴、馬連奴奧蘭迪、愛琳、電動車專賣店、維羅納純銀、中國黃金、數(shù)碼電器城、量膚限配、休閑吧、味千拉面、蒙自源、KFC2F海王星辰、綠陽工坊、悠米飾品、東風(fēng)靈、天福茗茶、精品煙專柜、童年陽光、優(yōu)之良品4.2.2、大潤發(fā)品牌落位三、城市商業(yè)1.

周邊社區(qū)成熟，配套齊全，交通便利，具有300個地下停車位2.

物業(yè)條件遠(yuǎn)好于其他項目，動線規(guī)劃合理，二次裝修管控好3.

主力店大潤發(fā)超市為目前漳州最具競爭力超市賣場，漳州市民認(rèn)可度在短時間內(nèi)超越了沃爾瑪4.引進品牌定位清晰，賣場管理水平高于其他商業(yè)項目5.營銷管理系統(tǒng)化，開業(yè)即實現(xiàn)旺場1.超市占據(jù)絕大部分面積，出租商鋪僅在一層，發(fā)展空間有限，2.因為籌建倉促，目前其一樓品牌面積普遍偏大，稀釋坪效并降低了賣場可逛性3.餐飲、娛樂配套缺乏，影響對于顧客的吸附度優(yōu)勢劣勢4.2.3、大潤發(fā)優(yōu)劣勢分析三、城市商業(yè)4.3、中閩百匯分析：三、城市商業(yè)中閩百匯百貨位于漳州市傳統(tǒng)商業(yè)中心，2003年開業(yè)，前身漳州百貨大樓始建于1956年，是漳州最早的百貨店。其樓層分布和品牌結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于一二線城市百貨業(yè)的發(fā)展，但因為當(dāng)?shù)厝狈ν瑯I(yè)競爭對手，目前業(yè)績表現(xiàn)仍然較好。同時漳州市民對其忠實度相當(dāng)高，對于百貨和時尚的認(rèn)知也很多參照該百貨店。06-07年中環(huán)百貨進入漳州市場，試圖操作時尚百貨，但最終在兩年后退出。中閩百匯樓層分布及重點品牌

經(jīng)營品類代表品牌1F化妝品、鐘表、珠寶、家電通訊歐泊萊、歐萊雅、OLAY、佰草集、天梭、依波表、彩福2F男女鞋、箱包皮具、運動器材金利來、TATA、天美意、SHOEBOX3F男裝、文胸內(nèi)衣虎都、雅戈爾、黛安芬、韓彩、鄂爾多斯4F少淑女裝、量販、床品拉夏貝爾、LILY、艾格、特步、班尼路、生活幾何5F兒童服裝、玩具、圖書、特賣場麗嬰房、海威爾4.4、新華都分析：三、城市商業(yè)新華都系統(tǒng)原來在漳州幾家店均為超市，騰飛路新華都于2010年底開業(yè)，主營百貨產(chǎn)品，地下一層有超市、家電賣場。物業(yè)較新，購物環(huán)境遠(yuǎn)好于中閩百匯。但由于地理位置較偏，且面對低端客層聚集的延安廣場夜市，目前人氣較淡。騰飛路新華都樓層分布及重點品牌

經(jīng)營品類代表品牌

-1F電器、超市

1F男女鞋、化妝品、皮具、鐘表、珠寶、保健品歐泊萊、歐萊雅、OLAY、佰草集、百麗思、加圖、周大福

2F女裝、文胸內(nèi)衣、毛衣、飾品ONLY、VM、聲雨竹、拉夏貝爾

3F男裝、童裝、運動休閑、皮具虎都、高爾普、耐克360、麗嬰房名稱開業(yè)時間營業(yè)面積

車位客流、單價嘉信茂購物廣場2006年8月29日4.9萬平方米250多個車位（地下）每天2萬人次客單價：60元大潤發(fā)2010年12月18日3.6萬平方米300多個車位（地下）每天1.5萬人次客單價：75元騰飛路新華都2010年12月25日2.1萬平方米200多個車位（地下）每天1200人次客單價：280元中閩百匯2003年11月29日1.5萬平方米20多個車位（戶外）每天5000人次客單價：260元5.1、競爭對手綜述三、城市商業(yè)5、分析綜述名稱服裝類占比生活配套類綜合占比餐飲、娛樂、超市、家電類綜合占比嘉信茂購物廣場35%20%45%大潤發(fā)20%15%65%中閩百匯70%20%10%新華都65%15%20%5.2、競爭對手規(guī)劃布局三、城市商業(yè)

名稱

性質(zhì)

物業(yè)費結(jié)算模式

繳納方式嘉信茂購物廣場扣點10%-18%，保底平均150/㎡無扣點保底月結(jié)大潤發(fā)180-250/㎡/月無租賃押三付三中閩百匯扣點8%-25%無聯(lián)營統(tǒng)一收銀月結(jié)新華都扣點7%-20%無聯(lián)營統(tǒng)一收銀月結(jié)5.3、競爭對手經(jīng)營模式：三、城市商業(yè)競爭店名稱地下一層一層二層三層備注其它嘉信茂購物廣場--10-18%10-18%10-18%地下一層停車場四層餐飲、電玩、特賣區(qū)及量販運動扣點保底，保底額幾十至300不等。大潤發(fā)--200-250元/月/㎡----地下一層停車場，二層以上為超市中閩百匯--8-25%15-25%15-25%

傳統(tǒng)百貨，四五層扣點15-25%新華都8-15%8-18%10-20%12-20%傳統(tǒng)百貨，負(fù)一層家電及超市5.4、競爭對手各層租金：三、城市商業(yè)序號商場名稱面積租金（年）租金單價（天）備注1、中閩百匯周邊新華西路140㎡67萬13元/天轉(zhuǎn)讓費30萬60㎡36萬16元/天轉(zhuǎn)讓費20萬30㎡21.6萬19元/天轉(zhuǎn)讓費15萬2、嘉信茂周邊南昌路、丹霞路200㎡58萬8元/天轉(zhuǎn)讓費20萬90㎡32萬10元/天轉(zhuǎn)讓費10萬5.5、競爭對手周邊商服租金，例如：三、城市商業(yè)序號品類品牌品類品牌品類品牌品類品牌品類品牌1女裝依夢少淑女裝ESPRIT休閑七匹狼戶外、運動耐克牛仔LEE2女裝哥弟少淑女裝歐時力休閑利郎戶外、運動阿迪牛仔Levi’s3女裝聲雨竹少淑女裝ES休閑ESPRIT戶外、運動安踏牛仔蘋果4女裝青木三色少淑女裝拉夏貝爾休閑馬克華菲戶外、運動361°牛仔高爾普5女裝卡路約翰少淑女裝女性日記休閑班尼路戶外、運動匡威牛仔6女裝馬天奴少淑女裝太平鳥休閑以純戶外、運動李寧牛仔2女裝歌力思少淑女裝鄰家女孩休閑生活幾何戶外、運動特步牛仔8女裝末未少淑女裝圣迪奧休閑圣迪奧戶外、運動鴻星爾克牛仔9女裝江南布衣少淑女裝a02休閑佐丹奴戶外、運動耐克360牛仔10女裝雪歌少淑女裝edc休閑迪斯尼戶外、運動靠背牛仔11女裝威絲曼少淑女裝歌莉婭休閑衫國演義戶外、運動花花公子牛仔12女裝三彩少淑女裝艾格周末休閑明朗戶外、運動賽琪牛仔13女裝Caven少淑女裝CC&DD休閑與狼共舞戶外、運動牛仔14女裝秀姿少淑女裝序．本休閑太子狐戶外、運動牛仔15女裝歐夢達少淑女裝LILY休閑魔域戶外、運動牛仔6.1、城市重點品牌銷售排名—服裝服飾類三、城市商業(yè)6、銷售排名注：目前漳州顧客品牌意識還較淡，品牌認(rèn)知主要來自于電視等公共媒介。外貿(mào)服飾在當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)可度依然很高，中閩百匯背后一條商業(yè)街集中了10幾家銷售香港時裝的女裝店，定位客層在30歲以上，部分單價達到2000以上，其中很多店鋪月銷售額都在30萬以上。而esprit作為當(dāng)?shù)刂放频拇恚涡琶落N售額也只在30-40萬左右。序號品類品牌品類品牌品類品牌品類品牌品類品牌品類品牌品類品牌1金銀珠寶周大福玉器珠寶玉滿堂內(nèi)衣黛安芬眼鏡寶島眼鏡箱包歐米化妝品屈臣氏女鞋百麗2金銀珠寶中國黃金玉器珠寶七彩云南內(nèi)衣安莉芳

眼鏡明視眼鏡箱包莊記化妝品美麗小鋪女鞋TATA3金銀珠寶周大生玉器珠寶博玉軒內(nèi)衣韓彩

箱包馬連奴化妝品佰草集女鞋天美意4金銀珠寶金嘉利

箱包MU化妝品歐泊萊女鞋exull5金銀珠寶戴夢德

箱包藍威龍化妝品歐萊雅女鞋達芙妮6金銀珠寶周六福

箱包食草堂化妝品OLAY女鞋思加圖序號品類品牌品類品牌品類品牌品類品牌品類品牌品類品牌品類品牌1茶葉天福茗茶攝影鐘愛一生蛋糕甜品帕帕羅蒂水吧甜品雅子美甲藝施美甲銀飾維羅納配飾流星站2茶葉中閩魏氏攝影薇薇婚紗攝影蛋糕甜品安德魯森水吧甜品果醋工坊銀飾鼎誠銀飾配飾綠陽工坊3水吧甜品優(yōu)之良品6.2城市重點品牌銷售排名-配套類三、城市商業(yè)6.2城市重點品牌銷售排名--餐飲類三、城市商業(yè)序號品類品牌品類品牌品類品牌1酒樓漳州賓館（水仙樓）時尚餐飲大豐收中西餐&快餐KFC2酒樓鉆石大酒店時尚餐飲阿杜茶餐廳中西餐&快餐麥當(dāng)勞3酒樓天天漁港時尚餐飲小肥羊中西餐&快餐美而美牛排4酒樓千禧酒店時尚餐飲老媽火鍋中西餐&快餐

名典咖啡5酒樓漳州大飯店時尚餐飲福鑫記豬肚雞中西餐&快餐

盛世經(jīng)典6酒樓春家大酒店時尚餐飲松鶴日本料理中西餐&快餐

味千拉面7酒樓華僑賓館時尚餐飲鐵鍋門中西餐&快餐德克士8酒樓新潮味時尚餐飲骨之味中西餐&快餐迪克士9酒樓浦東酒樓時尚餐飲苗家山寨中西餐&快餐豪客來10酒樓金碧輝煌時尚餐飲諸葛烤魚中西餐&快餐豪享來四、項目分析1、項目優(yōu)勢2、項目劣勢3、輻射范圍4、周邊交通5、周邊樓盤6、消費人群分析品牌優(yōu)勢：“萬達”品牌已得到福建人的認(rèn)可和信賴硬件優(yōu)勢：萬達在硬件水和商業(yè)模式上領(lǐng)先漳州現(xiàn)有商業(yè)優(yōu)勢分析體量優(yōu)勢：相對于漳州的現(xiàn)有商業(yè)，萬達龐大的商業(yè)體量具備成為區(qū)域型商業(yè)中心的條件。營銷優(yōu)勢：萬達系統(tǒng)營銷的影響力越大、將充分輻射到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通停車優(yōu)勢：漳州老商業(yè)街交通及停車問題日益凸顯主力店及餐飲優(yōu)勢：院線、KTV、電玩以及幾十家餐飲的組合將有力吸引習(xí)慣休閑慢節(jié)奏的漳州市民。招商管理優(yōu)勢：在福建經(jīng)過3年開發(fā)的萬達也將更好的適應(yīng)本地商業(yè)環(huán)境，善用本地商業(yè)資源和自身的管理優(yōu)勢1、優(yōu)勢分析，例如：四、項目分析消費力瓶頸：項目培育期較長，有消費力的數(shù)量群體有限缺少品牌意識：漳州消費理念相對滯后，品牌意識待引導(dǎo)劣勢分析老商圈壓力：漳州現(xiàn)有商業(yè)自然形成且高密度的貫穿老城區(qū)，社區(qū)和中心型商業(yè)混合，對周邊居民吸附力較強周邊城市分流：漳州一部分區(qū)縣距離廈門較近，這部分地區(qū)以及市區(qū)內(nèi)部分高端客層會被廈門商業(yè)分流2、劣勢分析，例如：四、項目分析3.項目輻射范圍四、項目分析2公里嘉信茂天下美食街榕御龍江明珠新城國際融都新界榮昌花園錦繡一方君臨天華4.1、周邊主要道路：四、項目分析薌城區(qū)龍文區(qū)本案九龍大道迎賓大道水仙大道漳州碧湖萬達廣場序號位置車次始發(fā)站時間站點行程居民區(qū)商圈1綜合大市場8路新城車站-郭坑6:50-18:2024站40分鐘前鋒新村、浦口、郭坑商業(yè)城2綜合大市場6路西站-水頭6:50-18:1020站30分鐘石龜頭、市政府、悅港新村、下陳新華市場3綜合大市場17路群裕小區(qū)-橋南6:50-16:3025站45分鐘群裕小區(qū)、東岳新村、金冠花園、悅港新村火車站、商業(yè)大廈、新華市場、文昌閣4綜合大市場18路西站-花博園7:20-17:3026站1小時蔡坑、九胡、下莊汽車站5九龍大道901路漳州客運西站-山村后鉆石酒店6:30-16:3048站2小時崇福村、莊厝村、水頭村、錦龍小區(qū)、南苑村汽車站、商業(yè)城4.2、周邊主要公交：四、項目分析注：因漳州市城市規(guī)模小，目前漳州市民出行的主要方式包括：自駕車、電摩、步行、公交、三輪車、出租車。其中公交使用頻率最低，出租車其次，中低端顧客常用的出行方式一般為三輪車、電摩、步行；高端顧客常用方式一般為自駕車或步行。48四、項目分析5.周邊樓盤分析中森-陽光美地新城國際東方明珠九龍官邸萬達地塊中駿藍灣香郡丹霞名城悅?cè)A商業(yè)廣場家薌0596書香世家榮昌花園龍江明珠鑫榮花苑漳州水果批發(fā)市場閩南新城綜合大市場江濱公園九龍大道漳州老片區(qū)：以九龍大道為軸線，圖為分散型較舊小區(qū)，入住率高，人口密集。項目周邊薌城區(qū)多為政府官員，企事業(yè)單位人員，龍文區(qū)現(xiàn)階段人群主要以低收入民工為主九龍片區(qū)：距項目2公里范圍，有眾多小區(qū)，該片區(qū)屬于新社區(qū)，入住率一般，以中高端住宅為主。主要以九龍大道和水仙大道為軸線形成的社區(qū)，主要有閩南新城綜合大賣場、水果批發(fā)市場等。494949周邊1公里范圍部分小區(qū)80%1320700麗園君悅72%17652466錦繡一方41%419412悅?cè)A星座3年內(nèi)新建小區(qū)較多，商品房住戶多為漳州人群中政府機關(guān)、企事業(yè)單位人員，以家庭結(jié)構(gòu)以中青幼兩代為主，有較強消費力54%672456錢隆首府2期小區(qū)戶數(shù)入住戶數(shù)入住率特征32%335427君臨天下75%643400毅達.新城（四期）27%238358麗致新加坡消費人群統(tǒng)計（核心消費群體）四、項目分析5.周邊樓盤分析50四、項目分析5.周邊在售樓盤東方鉆石城麗園君悅悅?cè)A城市廣場天下廣場中天大廈天隆名府丹霞名城家薌0596項目名稱總建筑面積（㎡）成交價格（元/平米）累計銷售率君臨天下15.2560697%冠成國際25.0771065%榮御23.0507995%新城國際8.0460098%尚東.琴畔11.1491896%錦繡一方45.7496193%一代領(lǐng)秀

26.0528489%榮昌花園15.0487566%51四、項目分析6.寫字樓分析本案向榮大廈怡群商業(yè)中心榮昌晨暉大廈中旅商廈東盛大廈新城大廈在售在建已售長福小區(qū)麗園廣場江景花園明發(fā)商業(yè)廣場漳州寫字樓市場并不規(guī)范，基本以商住形式出現(xiàn)，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓項目很少。寫字樓市場處于起步階段，可拓展空間較大。目前漳州在售寫字樓項目3個,在建項目一個位于龍文區(qū)漳州人民政府商圈及其輻射范圍內(nèi)，全市寫字樓項目分布主要在薌城區(qū)和龍文區(qū)。525252四、項目分析6.寫字樓分析項目名稱建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積主力面積租賃客戶租金（元/月.㎡）銷售價格(元/㎡)出租率(%)銷售率(%)怡群商業(yè)中心13151㎡1461㎡32、51、109整層主要客戶：金融、地產(chǎn)、廣告、教育、商貿(mào)、商務(wù)服務(wù)、事業(yè)單位等大企事業(yè)單位等50不出售96%不出售東盛大廈11472㎡600㎡30、61、130地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游、律師事務(wù)所等45不出售95%不出售向榮大廈25168㎡1006㎡25、36、41、96主要客戶：電子科技類企業(yè)等40不出售90%不出售麗園廣場9152㎡879㎡81-250銀行、地產(chǎn)公司、商貿(mào)公司等355768元/㎡不詳76%江景花園1042㎡521㎡整層出售不詳352000元/㎡50%50%長福小區(qū)1923㎡1923㎡整層出售不詳不詳1500元/㎡不詳0榮昌花園晨暉大廈2568㎡856㎡整層出售主要客戶：教育、地產(chǎn)、商貿(mào)企業(yè)等404900元/㎡100%100%中旅商廈3593㎡1796㎡70、110、300主要客戶：電子科技、商務(wù)服務(wù)、教育類企業(yè)等40不出售79%不出售新城大廈14073㎡1279㎡整層出售主要客戶：高科技、金融、商貿(mào)、事業(yè)單位等企業(yè)456200元/㎡100%20%明發(fā)商業(yè)廣場140000㎡不詳整層出售主要客戶：企事業(yè)單位、住漳辦事處、地產(chǎn)、金融行業(yè)等企業(yè)不詳不詳不詳不詳注：漳州市區(qū)商務(wù)人群缺乏，寫字樓鮮有大型企業(yè)進駐，小企業(yè)大部分選擇在廠區(qū)辦公，部分小型貿(mào)易企業(yè)也傾向于租賃商住樓或民宅辦公，各個寫字樓中保險、證券、教育類公司都占據(jù)相當(dāng)比重，商務(wù)人群分散，未形成有效商務(wù)區(qū)。6.1消費特征分析：四、項目分析6.消費人群分析6.1消費特征分析：四、項目分析6.1消費特征分析：四、項目分析6.2消費人群分析結(jié)論：四、項目分析通過問卷了解到：消費群體中年齡18-35歲占71%；人均月收入2000元以下的占比58%；學(xué)歷高中以下占比達到28%，漳州優(yōu)質(zhì)中青客層在漳州市外務(wù)工比率相當(dāng)高。結(jié)合漳州現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展層級和市調(diào)位置，說明漳州現(xiàn)有商業(yè)聚集的主要客層為中青年，收入水平不高。

消費者出行主要交通工具為電摩，占整體出行方式的54%，步行出門依然有16%的比例，公共交通和出租車的占比明顯偏低，符合小城市的市政現(xiàn)狀。機動車方面漳州目前保有機動車20萬輛，在福建所有地級市中排名最后，12%的自駕車出行占比也說明了這一問題。

外出就餐頻次在每周4次以上的達到59%，餐飲花費50元以下占67%，50-100占比28%，娛樂花銷上50—100元的占38%，100--300的達到了33%，符合漳州休閑慢節(jié)奏的生活特點，說明漳州市消費者對于吃和玩的消費熱情相當(dāng)高。目前現(xiàn)代化影院僅有5個廳的大帝影院一家。6.3消費趨勢預(yù)測四、項目分析漳州整體消費處于較低層級上，消費品類上，按吃、穿、用、玩區(qū)分，目前主要消費還集中在吃的階段，吃和玩是吸引漳州人消費的最有力手段。但是從吃和玩的消費量來看，有一定的潛在消費力。如果正確引導(dǎo)，提升當(dāng)?shù)厝说钠放埔庾R和對時尚的需求，穿和用的消費頻度和消費額度還有較大的提升空間。由于當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣和城市發(fā)展現(xiàn)狀，家庭型消費相當(dāng)時間內(nèi)還將居于主導(dǎo)地位。中檔消費群體目前需培養(yǎng)，有著比較大的潛在消費群體基礎(chǔ)，是未來支撐萬達大商業(yè)部分的主要消費群體；高端顧客在本地難以成規(guī)模運作，可能會出現(xiàn)個別高端品牌，但是不會影響整個商業(yè)格局。五、項目定位1、定位結(jié)論2、目標(biāo)消費者概述3、服裝服飾消費群4、配套消費群4、餐飲消費群漳州萬達廣場低檔社區(qū)步行街1、和大商業(yè)及餐飲定位沖突2、會陷入當(dāng)?shù)丶ち业耐|(zhì)化競爭當(dāng)中純高端購物中心1、漳州消費水平不夠2、客層數(shù)量少，難以支撐整個商業(yè)品質(zhì)型時尚消費高中檔步行街家庭式購物為主中檔步行街1.1、定位分析，例：五、項目定位1.2、定位分析：五、項目定位客群層級低中高客群概述年輕客層由于收入水平低，年輕人低端消費占主導(dǎo)。中檔年輕品牌在本地有一定市場，但是規(guī)模有限，年齡層越低越小，特別是年齡跨度低的中檔少淑女品牌，培育周期較長,esprit、歐時力已經(jīng)在當(dāng)?shù)卣痉€(wěn)，ONLY、MODE在本地成活尚需時日。當(dāng)?shù)責(zé)o高端年輕品牌，消費力難以支撐。漳州年輕人很多外出經(jīng)商，本地留守年輕人數(shù)量少，消費力偏低，25歲以下職員收入普遍低于2000元。中年客層因為城市整體品牌意識差，加上當(dāng)?shù)叵M水平低，這一客層在當(dāng)?shù)厝匀挥休^大的市場。企事業(yè)單位、公務(wù)員、私營業(yè)主在本地中檔消費中處于中堅地位，從現(xiàn)有市場格局看，具備相當(dāng)消費力。目前漳州市民對于品牌的認(rèn)知渠道較少，除部分大眾化的高端品牌外，對其他品牌認(rèn)知較少。漳州工商業(yè)氛圍較差，目前商務(wù)人群主要為機關(guān)事業(yè)單位公務(wù)員及小業(yè)主。年齡層基本位于這一年齡區(qū)域，有一定消費力，且對于休閑娛樂有較大需求，但消費習(xí)慣偏于保守且時尚需求低。家庭型低收入水平在漳州留守市民中占主導(dǎo)地位，這部市場目前主要被大賣場消化。漳州沃爾瑪2010年銷售業(yè)績1.8億元。大潤發(fā)去年進駐，預(yù)期今年能夠完成2.5億銷售。對應(yīng)中堅群體消費，連帶的家庭消費在中檔部分和萬達契合度較高。同時漳州外出務(wù)工人員的留守老人和兒童也具備相當(dāng)消費力。當(dāng)?shù)匚匆姼叨思彝バ拖M市場，但家電市場成交活躍，本地永樂、蘇寧、國美開店密度較高，存在可能市場。本地街鋪中，童裝比重較大，層級也較高，但家居床用品牌匱乏，反映出當(dāng)?shù)丶彝サ牟糠窒M習(xí)慣。層級概述本地低端顧客人群占主導(dǎo)，周邊工廠務(wù)工人員、本地服務(wù)業(yè)和企事業(yè)從業(yè)人員實際可支配收入都有限，對于價格敏感。企事業(yè)單位、公務(wù)員、私營業(yè)主在本地中檔消費中處于中堅地位，品質(zhì)和時尚消費的主力。因為漳州距離廈門不足一小時車程，高端消費大部分被廈門分流。

有品質(zhì)的時尚——消費群體中年齡18-35歲占71%，時尚、年青消費是漳州的消費主流。對品牌的認(rèn)知還不是很敏感，對品質(zhì)的關(guān)注度高。一次購足的中檔家庭消費購物中心

——中檔消費，以滿足家庭消費、注重服務(wù)配套功能。成為漳州人購物、休閑、娛樂的中心。項目可輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。1.3、定位提煉：五、項目定位以中檔家庭消費為主的時尚購物中心萬達業(yè)主及項目周邊人群追求時尚的年輕人群以家庭消費為主的人群政府部門、私營業(yè)主消費人群外縣區(qū)中高消費人群目標(biāo)消費人群市區(qū)消費人群外縣消費人群2.1、目標(biāo)消費者概述，例：五、項目定位300-1000元1000-2000元2000元以上300元以下20歲以下20-35歲2萬以下2-5萬元10萬以上0%20%40%60%80%100%120%客單占比年齡層占比年收入占比30%20%15%45%60%40%20%15%5%10%300-1000元1000-2000元2000元以上300元以下25歲以下26-35歲36-50歲2.4萬以下2.4-3.6萬元10萬以上3、服裝服飾消費者描述：五、項目定位6萬元以上50歲以上5%36-50歲50歲以上26-35歲36-50歲50歲以上25歲以下26-35歲36-50歲50歲以上5%10%6萬元以上10%6萬元以上10%6萬元以上10%6萬元以上10%2.4-3.6萬元6萬元以上10%15%2.4-3.6萬元6萬元以上10%15%2.4-3.6萬元6萬元以上10%15%2.4-3.6萬元6萬元以上10%15%2.4-3.6萬元6萬元以上10%15%2.4-3.6萬元6萬元以上2.4萬以下35%2.4-3.6萬元3.6-6萬元5%20%300-1000元