..淺談物業(yè)管理經(jīng)營創(chuàng)新-管理論文隨著我國參加WTo，物業(yè)管理行業(yè)將面臨更多的機遇和挑戰(zhàn)，要使前進中的物業(yè)管理開展得更快、更規(guī)、更有生機，除在管理體制上向社會化企業(yè)化、市場化方面開展外，還必須進一步樹立科學(xué)、正確的經(jīng)營思想，不斷提高經(jīng)營管理水平。一、業(yè)主與物管企業(yè)是否為\"主仆\"關(guān)系？目前非常奇怪的現(xiàn)象是作為商家之一的物業(yè)公司卻不肯成認(rèn)自己的顧客或效勞對象---業(yè)主為\"上帝\"，不肯成認(rèn)自己在當(dāng)今商業(yè)社會中扮演的真正角色。物業(yè)公司不想成認(rèn)自己是業(yè)主雇傭的，是因為不少物業(yè)公司是開發(fā)商的子公司，但是盡管如此，他們也無法回避自己是房屋出售前的最大業(yè)主---房地產(chǎn)商雇傭的這一事實，開發(fā)商和物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)管理委托合同就是佐證。正是由于物業(yè)公司不肯成認(rèn)自己的真正地位，所以引發(fā)了業(yè)主和物業(yè)公司在物業(yè)管理上的一系列糾紛。二、業(yè)主能否對物業(yè)公司提出更高要求？業(yè)主不應(yīng)對物業(yè)公司要求過高，但決不意味著因此可以原諒一些物業(yè)公司的效勞不到位，業(yè)主繳的物業(yè)管理費不是給物業(yè)公司培訓(xùn)工作人員，提高效勞質(zhì)量用的，物業(yè)公司只有具備與收費相應(yīng)的水平時才能承當(dāng)物業(yè)管理工作。三、物業(yè)管理企業(yè)能否\"包打天下\"？物業(yè)管理企業(yè)為最大程度地方便廣闊業(yè)主和使用人的生活，把牽涉到居家生活的多項工作統(tǒng)一管理。如此做法使業(yè)主和使用人產(chǎn)生錯覺，以為交納了物業(yè)管理效勞費，不管家庭、鄰里、周邊的關(guān)系等，都是物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，要物業(yè)管理企業(yè)\"包打天下\"。實際上，物業(yè)管理企業(yè)終歸是企業(yè)，職責(zé)是以合同的形式約定的。四、物管何時成為百姓好\"管家\"？房子對每個家庭來講是件大事。沒房的人都希望買一套滿意如意的房子，而買了房子的人又盼著能找到一家訓(xùn)練有素、效勞周到的物業(yè)公司。但是，真要和物業(yè)公司打起交道來，各種各樣的物業(yè)糾紛往往又會攪得人心煩意亂。從水電維修、小區(qū)被盜、社區(qū)\"保安打人\"等諸多的因素中，看到物管行業(yè)還確實是任重道遠(yuǎn)。五、物管效勞能否\"零收費\"？不少人對物業(yè)管理不理解，甚至持抵觸態(tài)度，拒交管理效勞費。殊不知，業(yè)主在享受物業(yè)管理提供效勞的同時，有支付物業(yè)管理效勞費、維護物業(yè)完好的義務(wù)。個別業(yè)主、使用人不交管理費，侵害了其它業(yè)主、使用人的利益，影響物業(yè)管理的效勞質(zhì)量。六、物業(yè)管理效勞費不是越低越好？物業(yè)管理公司作為企業(yè)，給物業(yè)實施專業(yè)化管理，為業(yè)主和使用人提供效勞，需要本錢的投入，而且物業(yè)管理與其他商品不一樣，它是\"量入為出\"。很多物業(yè)管理效勞費低廉的物業(yè)區(qū)域，因費用入不敷出而使物業(yè)管理工作不能盡如人意。相反地，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價物業(yè)區(qū)域的舒適環(huán)境，總是讓人覺得物有所值。七、物業(yè)收費能否按質(zhì)論價？物業(yè)收費應(yīng)該是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，按質(zhì)論價，應(yīng)該對效勞的圍和標(biāo)準(zhǔn)更加細(xì)化。目前買賣雙方對效勞的具體圍和具體的標(biāo)準(zhǔn)不清楚，界定不明晰。要表達(dá)質(zhì)價一樣的公平競爭原那么，允許價格有一定的浮動幅度，比方研究按照招投標(biāo)方法設(shè)立選定的管理企業(yè)，招投標(biāo)效勞應(yīng)該表達(dá)競爭性，應(yīng)該允許價格有一定的浮動幅度，這樣能夠表達(dá)整個效勞的競爭性。八、都是物管代房地產(chǎn)商受過？物業(yè)公司承受了開發(fā)商的委托，事先就有責(zé)任驗收自己要管理的房屋和設(shè)備，也有保證這些房屋和設(shè)備正常使用和運轉(zhuǎn)的責(zé)任。如果出了問題，業(yè)主找物業(yè)公司，就不能說物業(yè)公司是代房地產(chǎn)商受過。要想解決這個問題，不能指望業(yè)主自己去分清房地產(chǎn)商和物業(yè)公司的關(guān)系，而是物業(yè)公司要與開發(fā)商劃清界限，不要在和業(yè)主打交道的開場，先給業(yè)主一個房地產(chǎn)商代言人的形象，同時對承受房地產(chǎn)商委托管理的工程先做好驗收。九、小區(qū)管理到底誰說了算？在小區(qū)里，終究誰說了算？物業(yè)公司承受小區(qū)業(yè)主委員會委托后，只能以業(yè)主的意志為轉(zhuǎn)移、而不能以自己的意志為轉(zhuǎn)移。物業(yè)公司的管理只能按業(yè)主委托中\(zhòng)"說\"的執(zhí)行，而不是自己想怎么\"說\"就怎么\"說\"。物業(yè)管理問題的根源就在于一些人的觀念在這個問題上還停留于\"房管所\"年代，造成物業(yè)公司自認(rèn)為自己的管理代表著政府，凌駕于業(yè)主之上，引發(fā)了和業(yè)主的沖突。十、物管區(qū)域是物管公司\"自留地\"？物業(yè)管理企業(yè)中，有個別物業(yè)管理企業(yè)因缺乏有效學(xué)習(xí)而沉醉在理所當(dāng)然的\"管理者\"角色里，誤以為物業(yè)管理區(qū)域是自己的\"自留地\"，沒有從廣闊業(yè)主、使用人的利益出發(fā)，自己想怎么干就怎么干，成為物業(yè)管理行業(yè)規(guī)化開展的\"害群之馬\"。物業(yè)管理公司在物業(yè)區(qū)域，應(yīng)依法依合同辦事。一、樹立品牌意識，加強品牌塑造作為一種無形資產(chǎn)，品牌的效用是任何廣告所不能比較的，物業(yè)管理品牌形象所形成的口碑效應(yīng)不僅能給物業(yè)管理公司帶來超額利潤，而且能作為開發(fā)商招攬顧客的賣點，極促進物業(yè)的銷售。雖然不少物業(yè)管理公司已深刻認(rèn)識到了這一點，但囿于諸多因素的限制，他們對物業(yè)管理品牌效應(yīng)的認(rèn)識尚流于外表，所謂的品牌競爭往往如隔靴搔癢，并不能最大限度地提升自身物業(yè)管理效勞的市場競爭力。各物業(yè)管理公司應(yīng)該結(jié)合實際需要，積極探索，大膽實踐，按照塑造品牌的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，以創(chuàng)立整潔、文明、高雅、平安、方便、舒適的人居環(huán)境為目標(biāo)，通過嚴(yán)謹(jǐn)、高效的科學(xué)管理，倡導(dǎo)"隨時隨地、盡心盡力〞的效勞理念，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)效勞。初創(chuàng)品牌后，物業(yè)管理公司要適時地進展品牌運營，一方面要利用品牌效應(yīng)為企業(yè)擴大市場效勞，提高市場占有率；另一方面又要保護品牌，既要運用法律手段提供知識產(chǎn)權(quán)的保護，又要通過不斷的努力保持并進一步提高物業(yè)管理效勞質(zhì)量。二、進展資本運作，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營實施規(guī)?；?jīng)營以及由此而來的低本錢優(yōu)勢一般是在一個行業(yè)步入成長期后，企業(yè)為求得其開展所采用的策略。而物業(yè)管理所具有的效勞性和微利性特點，使物業(yè)管理在產(chǎn)生時就要求其經(jīng)營必須到達(dá)相當(dāng)?shù)囊?guī)模。因此，對物業(yè)管理企業(yè)而言，進展資本運作、實施規(guī)?；?jīng)營、獲得規(guī)模效益不僅僅是企業(yè)開展壯大的重要因素之一，更是其賴以生存的根底和重要關(guān)鍵點。隨著物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、社會化程度的不斷提高，某些具有一定實力的物業(yè)管理公司應(yīng)該在市場競爭中進展資本運作，通過適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)重組和企業(yè)兼并，形成跨行業(yè)、跨部門、跨地區(qū)的企業(yè)集團公司，同時，以規(guī)模經(jīng)營為目標(biāo)，進展四個方面的拓展。一是擴大經(jīng)營規(guī)模。物業(yè)管理是微利效勞行業(yè)，只有通過擴大規(guī)模，降低本錢，一業(yè)為主，多種經(jīng)營，提高管理效勞水平，才能生存開展。二是擴大管理類型。新老住區(qū)、零散住宅、農(nóng)民住宅、學(xué)校、銀行、商場、醫(yī)院、酒店等，都應(yīng)納入物業(yè)管理市場圍，成為各物業(yè)管理公司競爭的目標(biāo)和效勞的對象。三是擴大地域圍。特別是各省會城市、方案單列市，以及各中等城市，由于其集聚效應(yīng)強，輻射圍廣，應(yīng)該是各大型物業(yè)管理公司努力拓展開展空間的區(qū)域。四是擴大品種類型。應(yīng)積極開拓系列產(chǎn)品業(yè)務(wù)，為社會提供效勞，增加企業(yè)經(jīng)濟效應(yīng)，豐富專業(yè)涵，同時有效地支持物業(yè)管理主業(yè)的發(fā)展。三、實施多元化經(jīng)營，提高專業(yè)化水平如何擺脫物業(yè)管理低利潤的狀況，積累其存續(xù)和開展所需的資金，成為物業(yè)管理經(jīng)營者共同面臨的難題。根據(jù)國外的成功經(jīng)歷，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)自身的優(yōu)勢，實施多元化經(jīng)營是降低單一經(jīng)營風(fēng)險、回避業(yè)務(wù)萎縮和擴大規(guī)模的有效途徑。物管公司可結(jié)合自身實際，逐漸跨行業(yè)經(jīng)營。如依賴物業(yè)管理企業(yè)自身的獨特優(yōu)勢，在管理的住宅小區(qū)大力開辦第三產(chǎn)業(yè)，這不僅方便了小區(qū)居民生活，還為物業(yè)管理公司創(chuàng)造了收入，也彌補了物業(yè)管理費的缺乏。當(dāng)然，多元化開展在降低單一經(jīng)營風(fēng)險的同時，也增加了進入其它行業(yè)而帶來的風(fēng)險，必須注意結(jié)合實際，凸現(xiàn)優(yōu)勢，在多元化開展中處理好與專業(yè)化開展的關(guān)系，使二者協(xié)同配合，共同打造可持續(xù)開展的物業(yè)管理品牌企業(yè)。在實施多元化經(jīng)營的同時，要不斷提高專業(yè)化水平，樹立專業(yè)化經(jīng)營理念，成立專業(yè)化的物業(yè)管理公司。所有房屋的物業(yè)管理應(yīng)由獨立經(jīng)營的專業(yè)化物業(yè)管理公司管理，由業(yè)主與物業(yè)管理公司簽定協(xié)議，從而保證住區(qū)物業(yè)管理的水平的連續(xù)性和效勞質(zhì)量的不斷提高。國家也應(yīng)該明確專業(yè)化物業(yè)公司的法律地位，并在產(chǎn)業(yè)政策上支持其跨地區(qū)開展，形成物業(yè)管理行業(yè)的集團公司和名牌企業(yè)。同時，物業(yè)管理的專業(yè)化還表達(dá)在物業(yè)管理未來的經(jīng)營方式上，一種方式是繼續(xù)傳統(tǒng)的組織方式，物業(yè)管理公司擁有同素質(zhì)的管理人員，公司下設(shè)不同的維修和效勞隊伍；另一種方式是物業(yè)管理公司只配備必須的管理人員，對房屋的維修、清潔、保安等全部依賴市場競爭所形成的社會分工，需要時由物業(yè)管理公司通過招標(biāo)、分包或臨時購置等方式解決，從而在更深的層次上實現(xiàn)了物業(yè)管理的專業(yè)化。后一種方式在組織上更具有靈活性，本錢上更具有優(yōu)勢，因此更能適應(yīng)未來市場競爭的需要。四、完善管理手段，進展集約化經(jīng)營由于種種原因，目前物業(yè)管理手段落后，智能化水平低，還根本上處于簡單的手工操作階段。這種粗放、低水平的管理、不僅制約了物業(yè)管理的進一步開展，而且與市民所需要的那種多層次、多樣性、全面規(guī)的管理極不相適應(yīng)。因此，依靠科學(xué)規(guī)的嚴(yán)格管理和高素質(zhì)的員工隊伍，走集約化經(jīng)營的道路，是我國物業(yè)管理實現(xiàn)其可持續(xù)開展的必然選擇。這需要從以下兩個方面對我國的物業(yè)管理企業(yè)進展改造：一是企業(yè)員工知識技能的學(xué)習(xí)和積累，包括員工個人的知識技能水平與構(gòu)造以及企業(yè)員工的整體素質(zhì)與知識技能構(gòu)造。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該通過培訓(xùn)、對外合作、在實踐中的創(chuàng)造性的"干中學(xué)〞以及招聘優(yōu)秀的人才從事物業(yè)管理等多種手段全面提高員工素質(zhì)。同時采用先進的管理手段，實施減員增效，降低企業(yè)管理本錢。二是技術(shù)設(shè)施的完善。技術(shù)設(shè)是一個由一系列配套的技術(shù)決竅、設(shè)施裝備和技術(shù)規(guī)那么構(gòu)成的，包括軟件和硬件及其協(xié)同作用的有機系統(tǒng)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該加強小區(qū)智能化設(shè)施建立，同時加強對舊小區(qū)智能化設(shè)施的建立和改造，提高物業(yè)管理手段。五、樹立人才競爭理念，提高從業(yè)人員素質(zhì)我國現(xiàn)階段，從事物業(yè)管理的人員不少是老弱病殘，知識層次低，缺乏職業(yè)技能。特別是高水平專業(yè)化人才匱乏，制約了物業(yè)管理向高水平、深層次開展。一方面，高層次物業(yè)管理人才少，能夠適應(yīng)大廈、酒店、寫字樓、高檔住宅區(qū)管理的專業(yè)人才明顯缺乏，能夠擔(dān)任物管企業(yè)經(jīng)理、副經(jīng)理或部門經(jīng)理等中層以上專門管理人才更少，尤其是能夠適應(yīng)智能建筑物業(yè)管理的專業(yè)人才嚴(yán)重缺乏。另一方面，復(fù)合型物管人才少，在物業(yè)管理公司中既能勝任自己所分管的工作，又能撐握其他專業(yè)技能的一專多能的人才偏少，能夠通過多種經(jīng)營為企業(yè)帶來較大效益的人才更少。對此，物業(yè)管理公司應(yīng)樹立人才競爭理念，不僅要通過給待遇、給位置，從社會上招聘能人，同時要加