房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)題分析報(bào)告一、2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

1、從2011年1月2、限購(gòu)。2011年1月，鄭州、太原、武漢、濟(jì)南、浙江金華永康縣等相繼出臺(tái)“限購(gòu)令”。限購(gòu)雖然看似在執(zhí)行期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的作用，但不解決供不應(yīng)求的關(guān)系，對(duì)于供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求的市場(chǎng)下，并無(wú)大的影響。3、2011年1月26日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議要求未來(lái)對(duì)第二套房的首付，將提高至六成。會(huì)議還要求對(duì)樓價(jià)升幅過(guò)快的城市，從嚴(yán)制定買(mǎi)樓的政策，實(shí)施差別化住房信貸政策?！皣?guó)八條”出臺(tái)。4、2011年1月27日，上海、重慶相繼宣布從28日起開(kāi)始征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，其中上海稅率為0.6%，重慶征收稅率為0.5-1.2%。5、20116、南昌新版“限購(gòu)令”3月1日正式實(shí)施。新版“限購(gòu)令”規(guī)定：擁有2套住房的本市居民家庭和擁有1套住房的非本市居民家庭，將暫停在南昌市購(gòu)房，而且將二手房也包含在內(nèi)。7、江西已出臺(tái)《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》實(shí)施細(xì)則，商品房、二手房和保障性住房均在明碼標(biāo)價(jià)范圍，新的細(xì)則將于6月1日起正式實(shí)施。二、2011年4月南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、土地交易猶如過(guò)山車(chē)，供求明顯下降

4月初，紅谷灘一幅13.41畝地塊以1500萬(wàn)元/畝成交，是起始價(jià)的4.55倍，成為南昌新的成交單價(jià)地王，比原中順大酒店用地高出262萬(wàn)元/畝。月中三幅地塊又以底價(jià)成交，其中包括一幅市中心地塊。月底，朝陽(yáng)新城兩幅居住、旅館類(lèi)用地慘遭流拍。

4月份，南昌市推出7幅地塊，供應(yīng)面積只有454.286畝，環(huán)比、同比減少27.55%和21.83%。與此同時(shí)，呈成交率不斷下滑，本月成交率只有81.76%，比上月下降12.6個(gè)百分點(diǎn)，顯示開(kāi)發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎。2、國(guó)八條出臺(tái)百天，樓市供銷(xiāo)回升截止4月底，國(guó)八條出臺(tái)接近百天，政策也逐步被消化吸收。本月南昌市共計(jì)26個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)35次，推出房源3569套，供應(yīng)面積35.86萬(wàn)㎡。相比上月，供應(yīng)面積增加16.66萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)了86.76%。連續(xù)兩個(gè)月保持10萬(wàn)㎡的增幅后，4月份供應(yīng)量基本恢復(fù)到了新政前35萬(wàn)㎡水平。由于去年4月中央出臺(tái)國(guó)十條，很多樓盤(pán)提前開(kāi)盤(pán)，推高了供應(yīng)，因此本月相比上年有較大差距。

4月，“通宵排隊(duì)、日光盤(pán)”等再次回到人們的視線。當(dāng)月新推續(xù)推樓盤(pán)整體銷(xiāo)售率達(dá)到62.85%，同比、環(huán)比提高1.37和13.11個(gè)百分點(diǎn)，也是近三個(gè)月銷(xiāo)售率首次突破60%。3、青山湖板塊突圍，象湖板塊供應(yīng)間歇

3月底4月初，青山湖板塊的滿(mǎn)庭春和香溢花城取得良好的銷(xiāo)售成績(jī)，給此前一直銷(xiāo)售低迷的南昌樓市一劑強(qiáng)針，隨后紅谷灘、昌北等樓盤(pán)相繼熱銷(xiāo)。本月限購(gòu)區(qū)域供應(yīng)量達(dá)到20.62萬(wàn)㎡，占總量的57.5%，所占比例提高17.9個(gè)百分點(diǎn)。象湖板塊經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，08年以前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)相繼步入尾盤(pán)，金沙二路沿線樓盤(pán)也進(jìn)入階段性尾盤(pán)，板塊供應(yīng)快速萎縮，4月份供應(yīng)量?jī)H3.45萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)這種行情將延續(xù)至三季度。4、瞄準(zhǔn)剛需，二房集中供應(yīng)

經(jīng)過(guò)3個(gè)多月的調(diào)控，但是房?jī)r(jià)絲毫沒(méi)有松動(dòng)的跡象，剛需的心理防線卻搶先松動(dòng)了。很多開(kāi)發(fā)商便瞄準(zhǔn)了這類(lèi)需求，集中推出面積、總價(jià)適中的二房，而且很多二房可變?nèi)浚瑵M(mǎn)足了很多迫于政策想一步到位的剛性需求。本月，各樓盤(pán)共計(jì)推出1670套二房產(chǎn)品，占總套數(shù)的46.79%，整體銷(xiāo)售率達(dá)到72.27%，高出整體9.42個(gè)百分點(diǎn)，也是帶動(dòng)本月銷(xiāo)售的主要力量。5、房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，整體均價(jià)超七千

4月開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)折后均價(jià)為7143元/㎡，同比、環(huán)比上漲1876元/㎡、1667元/㎡，上漲了35.62%和30.44%。本月整體均價(jià)的上漲主要是：1、高價(jià)位項(xiàng)目入市增多，價(jià)格區(qū)間在8001元/㎡的房源供應(yīng)1436套位居首位，自從10年04月新一輪樓市調(diào)控以來(lái)供應(yīng)首次排在首位，而供應(yīng)套數(shù)也僅低于10年10月份的1451套。2、紅灣公路4月29日正式通車(chē)，帶動(dòng)沿線的昌北、新建和灣里板塊樓盤(pán)價(jià)格上漲，環(huán)比上漲均在5%以上。房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過(guò)度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開(kāi)發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來(lái)2—3年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會(huì)低于20％。市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房與投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢(qián)”涌入我國(guó)，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)2-3年我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來(lái)2—3年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)，原因是：第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長(zhǎng)的趨勢(shì)）必然反映在房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)上；第二，近年來(lái)地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)成本增加將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；第三，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)看，房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中斷，否則房?jī)r(jià)的運(yùn)行趨勢(shì)在總體上保持上升，但也不排除階段性下降。普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對(duì)中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)2—3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比將有所提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開(kāi)拓東部二、三線城市市場(chǎng)，并逐漸向全國(guó)延伸，從而帶動(dòng)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。五、總論隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人口的增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)崛起以及國(guó)際地位的不斷提升，無(wú)疑都會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。但是面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)需求的進(jìn)一步增加，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策在不斷進(jìn)行調(diào)整，總體走向趨于合理，在國(guó)家政策調(diào)整過(guò)程中房地