房屋采光缺損減值測算方案一、導(dǎo)論

二、基本原理

三、測算步驟

四、朝向分?jǐn)?shù)的測算

五、采光系數(shù)的測算

六、房屋采光缺損值系數(shù)的測算

七、房屋采光缺損值系數(shù)的測算

一、導(dǎo)論

目前，房屋采光權(quán)越來越受到房地產(chǎn)所有者的重視，由此引發(fā)的糾紛也日益增多。對此解決方式各有不同，而通過房地產(chǎn)評估確定房屋采光質(zhì)量缺損減值是判斷損益較為科學(xué)可行的方法。為了維護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，有效解決房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛，規(guī)范房屋質(zhì)量缺陷損失評估行為，使評估結(jié)果客觀、公正、合理，北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會制定了《房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》。我們對客觀評估房屋采光質(zhì)量缺損造減值的方式和方法進(jìn)行了研究，希望為今后此類評估的標(biāo)準(zhǔn)建立提供參考，以有效解決因房屋采光質(zhì)量缺陷引發(fā)的糾紛。

二、基本原理方法

以價(jià)差法作為此評估方法的基本原理方法，價(jià)差法公式：缺陷損失評估值=類似的無質(zhì)量缺陷房屋價(jià)值-類似的有質(zhì)量缺陷房屋價(jià)值

類似的無質(zhì)量缺陷房屋是指與評估對象所在房屋的用途和建筑結(jié)構(gòu)相同、所處地段相近的不存在質(zhì)量缺陷的房屋；類似的有質(zhì)量缺陷房屋是指與評估對象所在房屋的用途和建筑結(jié)構(gòu)等相同、所處地段相近的房屋，而且該房屋存在與評估對象類似的房屋質(zhì)量缺陷。二、基本原理方法

房屋質(zhì)量缺陷可看作影響房地產(chǎn)價(jià)格的某項(xiàng)因素的缺陷，即估價(jià)對象的自身或環(huán)境因素受到了負(fù)面影響，推出：

1、缺陷損失評估值=類似的無質(zhì)量缺陷房屋價(jià)值-類似的無質(zhì)量缺陷房屋價(jià)值×（1-因素缺損值系數(shù)）=類似的無質(zhì)量缺陷房屋價(jià)值×因素缺損值系數(shù)

2、缺陷損失評估值=類似的有質(zhì)量缺陷房屋價(jià)值×[因素缺損值系數(shù)÷（1-因素缺損值系數(shù)）]

缺損值系數(shù)=無缺陷狀況采光系數(shù)-估價(jià)對象狀況采光系數(shù)三、測算步驟

1.判斷房屋采光質(zhì)量缺陷狀況。2.測算房屋采光質(zhì)量缺陷條件下的朝向分?jǐn)?shù)測算房屋無質(zhì)量缺陷條件下的朝向分?jǐn)?shù)3.測算房屋采光質(zhì)量缺陷條件下的采光系數(shù)測算房屋無質(zhì)量缺陷條件下的采光系數(shù)4.測算房屋采光缺損值系數(shù)5.測算房屋采光缺損減值第一步采光質(zhì)量缺陷狀況的判斷

包括了解遮擋產(chǎn)生的原因，遮擋的水平角度、方向，遮擋樓宇的樓間距、相對高度等。

數(shù)據(jù)可根據(jù)相關(guān)的圖紙標(biāo)注、專業(yè)測繪結(jié)果確定，同時(shí)可輔助軟件測量等方式取得。第二步朝向分?jǐn)?shù)的測算

（一）無遮擋朝向分?jǐn)?shù)的制定

（二）陽光被全部遮擋但有自然光的分?jǐn)?shù)調(diào)整

（三）陽光被部分遮擋有自然光的朝向分?jǐn)?shù)調(diào)整

（四）陽光和自然光被部分或全部遮擋的朝向分?jǐn)?shù)調(diào)整

（五）陽光豎直方向被部分遮擋的朝向分?jǐn)?shù)調(diào)整

第三步房屋采光系數(shù)的確定

房屋采光質(zhì)量的高低,主要由外門窗口朝向、大小、被遮擋程度以及套內(nèi)建筑面積(合理情況下,房屋套內(nèi)建筑面積越大對采光面積的需求越大)共同決定。采光系數(shù)公式確定如下：

采光系數(shù)=∑(外門窗口面積×朝向分?jǐn)?shù))÷套內(nèi)建筑面積×100%

第四步房屋采光缺損值系數(shù)的測算

缺損值系數(shù)=無質(zhì)量缺陷狀況采光系數(shù)-估價(jià)對象狀況采光系數(shù)無質(zhì)量缺陷狀況包括：1.估價(jià)對象受遮擋前的狀況；2.估價(jià)對象的原設(shè)計(jì)方案或合同約定狀況；3.估價(jià)對象所在小區(qū)內(nèi)同類建筑合理平均狀況。

第五步房屋采光缺損減值的測算

1.公式一缺陷損失評估值=類似的無質(zhì)量缺陷房屋價(jià)值×因素缺損值系數(shù)2.公式二缺陷損失評估值=類似的有質(zhì)量缺陷房屋價(jià)值×[因素缺損值系數(shù)÷（1-因素缺損值系數(shù)）]四、朝向分?jǐn)?shù)的測算

（一）無遮擋朝向分?jǐn)?shù)的制定

（二）陽光被全部遮擋但有自然光的分?jǐn)?shù)調(diào)整

（三）陽光被部分遮擋有自然光的朝向分?jǐn)?shù)調(diào)整

（四）陽光和自然光被部分或全部遮擋的朝向分?jǐn)?shù)調(diào)整

（五）陽光豎直方向被部分遮擋的朝向分?jǐn)?shù)調(diào)整

（一）無遮擋朝向分?jǐn)?shù)的制定

1、正向朝向基本分?jǐn)?shù)制定：（1）南向采光最好、日照時(shí)間最長，分?jǐn)?shù)為1分。（2）東向采光遠(yuǎn)不及南向，在南向得分的基礎(chǔ)上折半，分?jǐn)?shù)為0.5分。（3）西向各因素與東向相仿，但存在西曬的因素，考慮到目前的建筑隔熱技術(shù)西曬因素已減弱，因此在東向得分的基礎(chǔ)上略減，分?jǐn)?shù)為0.4分。（4）北向終年不可見陽光，得分應(yīng)最低，但自然光仍然可以滿足一般使用需求。綜上考慮，北向分?jǐn)?shù)為0.3分。

（一）無遮擋朝向分?jǐn)?shù)的制定

2、非正向朝向的分?jǐn)?shù)制定：各非正向朝向分?jǐn)?shù)按偏離度數(shù)分?jǐn)傉虺蜷g的分?jǐn)?shù)差值，各朝向分?jǐn)?shù)制定如下表：（二）陽光被全部遮擋但有自然光的分?jǐn)?shù)調(diào)整

被遮擋房屋某向全年終日不見陽光，但由于建筑之間有一定距離仍有自然光射入，此種情況，對應(yīng)朝向分?jǐn)?shù)按北向分?jǐn)?shù)0.3分選取。被遮擋建筑以右圖為例：東向陽光被全部遮擋但有自然光射入。此時(shí)，東向分?jǐn)?shù)應(yīng)調(diào)整為0.3。被遮擋建筑北采光口（三）陽光被部分遮擋有自然光的朝向分?jǐn)?shù)調(diào)整

以右圖為例：被遮擋建筑東南向陽光被部分遮擋，且仍有自然光射入。其南向、東向的朝向分?jǐn)?shù)調(diào)整步驟如下：1.求取遮擋采光建筑的相對角度2.求取被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)3.求取被遮擋采光建筑的朝向分?jǐn)?shù)

1、求取遮擋采光建筑的相對角度

測得南向遮擋角∠AOB=80°，

OC為∠AOB的角平分線，∠COD=10°，則遮擋建筑南向的相對角度為東南偏南35°；另測得東向遮擋角∠EGF=30°，

GH為∠EGF的角平分線，∠HGE=15°，則遮擋建筑東向的相對角度為東南偏南30°。

2、求取被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)

查朝向分?jǐn)?shù)表得：東南偏南35°的朝向分?jǐn)?shù)為0.944，東南偏南30°的朝向分?jǐn)?shù)為0.917；扣除自然采光的分?jǐn)?shù)0.3，南向、東向采光朝向分?jǐn)?shù)為0.644和0.617。被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)=被遮擋的采光朝向分?jǐn)?shù)×（遮擋角度數(shù)÷180）南向被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)=0.644×（80÷180）=0.286東向被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)=0.617×（30÷180）=0.1033、求取被遮擋采光建筑的朝向分?jǐn)?shù)

朝向分?jǐn)?shù)=對應(yīng)的朝向基本分?jǐn)?shù)-被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)南向分?jǐn)?shù)=1-0.286=0.714東向分?jǐn)?shù)=0.5-0.103=0.397（四）陽光和自然光被部分或全部遮擋的朝向分?jǐn)?shù)調(diào)整

以右圖為例：被遮擋建筑西向采光完全被遮擋；南向、北向陽光和自然光均被部分遮擋。西向分?jǐn)?shù)即為0分；其南向、北向的朝向分?jǐn)?shù)調(diào)整步驟如下：

1.求取遮擋采光建筑的相對角度

2.求取被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)

3.求取被遮擋建筑的朝向分?jǐn)?shù)1、求取遮擋陽光建筑的相對角度

測得南向遮擋角∠AOB=70°，

OC為∠AOB的角平分線，∠COB=35°，則遮擋建筑南向的相對角度為西南偏西10°；測得北向遮擋角∠EGF=40°，GD為∠EGF的角平分線∠EGD=20°，則遮擋建筑北向的相對角度為西偏西北20°。

2、求取被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)

查朝向分?jǐn)?shù)表得：西南偏西10°的朝向分?jǐn)?shù)為0.633，西偏西北20°的朝向分?jǐn)?shù)為0.378；由于自然光也被遮擋，分?jǐn)?shù)中包含自然采光的分?jǐn)?shù)0.3。被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)=被遮擋的采光朝向分?jǐn)?shù)×（遮擋角度數(shù)÷180）南向被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)=0.633×（70÷180）=0.246北向被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)=0.378×（40÷180）=0.0843、求取被遮擋建筑的朝向調(diào)整分?jǐn)?shù)

朝向分?jǐn)?shù)=對應(yīng)的朝向基本分?jǐn)?shù)-被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)南向分?jǐn)?shù)=1-0.246=0.754北向分?jǐn)?shù)=0.3-0.084=0.216（五）陽光豎直方向被部分遮擋的朝向分?jǐn)?shù)調(diào)整

以下圖為例：水平方向采光被部分遮擋，見下圖平面圖；但是豎直方向陽光有遮擋但未被全部遮擋，見下圖立面圖：此時(shí)，朝向分?jǐn)?shù)調(diào)整計(jì)算步驟如下：

1.求取被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)

2.求取遮擋時(shí)間比例

3.豎直方向被遮擋的部分采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)

4.求取被遮擋建筑的朝向分?jǐn)?shù)

1、求取被遮擋的陽光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)

測得東向遮擋角∠AOB=100°，

OC為∠AOB的角平分線，遮擋建筑南向的相對角度恰為正南。朝向分?jǐn)?shù)為1，扣除自然采光的分?jǐn)?shù)0.3，南向分?jǐn)?shù)為0.7。被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)=被遮擋的采光朝向分?jǐn)?shù)×（遮擋角度數(shù)÷180）南向被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)=0.7×（100÷180）=0.389

2、求取遮擋時(shí)間比例

北京正午太陽高度,最大為73°32’(夏至日，6月22日前后),最小為26°40’(冬至日，12月22日前后)。從夏至日到冬至日,太陽高度角由最大變化到最小;從冬至日到夏至日,太陽高度角由最小變化到最大。假設(shè)太陽高度角隨時(shí)間均勻變化，各月22日太陽高度角度數(shù)見下表：2、求取遮擋時(shí)間比例

如立面圖所示：當(dāng)太陽高度角為∠MNL時(shí)，采光口無陽光照射；當(dāng)太陽高度角大于或等于∠PIQ時(shí)，采光口有滿窗陽光照射。根據(jù)遮擋物與被遮擋建筑的距離和遮擋物與采光口的相對高度，可求得太陽高度角∠PIQ。經(jīng)測量，遮擋物與被遮擋建筑的距離為30米，遮擋物與采光口的相對高度為25米；則∠PIQ=arctan（25/30）=39.81°

2、求取遮擋時(shí)間比例

此太陽高度角在1月22日與2月22日和10月22日與11月22日之間，對應(yīng)的日期計(jì)算過程如下：

30×（39.81-34.48）/（42.29-34.48）=20（天）

1月22日+20天=2月11日；11月22日-20天=11月2日太陽高度角對應(yīng)的日期即2月11日和11月2日；即從11月2日至次年2月11日之間的時(shí)間，被遮擋房屋沒有滿窗日照。遮擋時(shí)間比例=（次年2月11日-11月2日）/365×100%=27.67%3、豎直方向被遮擋的部分采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)

被遮擋的部分采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)=被遮擋的采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)×遮擋時(shí)間比例被遮擋的部分采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)=0.389×27.67%=0.1084、求取被遮擋建筑的朝向調(diào)整分?jǐn)?shù)

朝向分?jǐn)?shù)=對應(yīng)的朝向基本分?jǐn)?shù)-被遮擋的部分采光對應(yīng)的分?jǐn)?shù)南向分?jǐn)?shù)=1-0.108=0.892五、房屋采光系數(shù)的確定

房屋采光質(zhì)量的高低,主要由外門窗口朝向、大小、被遮擋程度以及套內(nèi)建筑面積(合理情況下,房屋套內(nèi)建筑面積越大對采光面積的需求越大)共同決定。采光系數(shù)測算公式確定如下：

采光系數(shù)=∑(外門窗口面積×朝向分?jǐn)?shù))÷套內(nèi)建筑面積×100%

房屋采光系數(shù)的確定

采光系數(shù)=∑(外門窗口面積×朝向分?jǐn)?shù))÷套內(nèi)建筑面積×100%如套內(nèi)建筑面積100平方米的房子，朝南外門窗口總面積10平方米，朝北外門窗口總面積5平方米，南北向無遮擋，東西均無窗，則采光系數(shù)為：（10×1+5×0.3）÷100×100%=11.5%。遮擋后：南向調(diào)整分?jǐn)?shù)0.892，則采光系數(shù)為（10×0.892+5×0.3）÷100×100%=10.42%房屋采光系數(shù)的確定

如套內(nèi)建筑面積120平方米的房子，朝南外門窗口總面積8.5平方米，朝北外門窗口總面積5平方米，朝西外門窗口總面積4平方米，南、北、西均無遮擋，東無外門窗；則采光系數(shù)為（8.5×1+5×0.3+4×0.4）÷120×100%=9.67%。被遮擋后，南向調(diào)整分?jǐn)?shù)0.754，北向調(diào)整分?jǐn)?shù)0.216，西向調(diào)整分?jǐn)?shù)0，則采光系數(shù)為（8.5×0.754+5×0.216）÷120×100%=6.24%六、房屋采光缺損值系數(shù)的測算

缺損值系數(shù)=無質(zhì)量缺陷狀況采光系數(shù)-估價(jià)對象狀況采光系數(shù)無質(zhì)量缺陷包括：1.估價(jià)對象受遮擋前的狀況；2.估價(jià)對象的原設(shè)計(jì)方案或合同約定狀況；3.估價(jià)對象所在小區(qū)內(nèi)同類建筑合理平均狀況。

七、