危樓高百尺，手可摘星辰

房地產(chǎn)行業(yè)上市公司無形資產(chǎn)特征分析房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析一、房地產(chǎn)投資增速將略有減緩在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。二、市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在

近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。三、房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢第一房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續(xù)增長上；第二近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲；第三從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價的運動趨勢和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

表一：寧波富達(dá)

無形資產(chǎn)結(jié)構(gòu)項200920102011土地使用權(quán)%98%97.7%95.67%礦山開采權(quán)%1.68%1.64%2.72%軟件%0.32%0.66%1.61%200920102011無形/固定8.80%8.36%5.58%無形/總資產(chǎn)0.78%0.41%0.21%表二：臥龍地產(chǎn)

200920102011無形/固定1.17%1.51%1.9%無形/總資產(chǎn)0.0052%0.0061%0.0103%無形資產(chǎn)結(jié)構(gòu)項200920102011軟件%100%100%100%表三：新湖中寶

200920102011無形/固定53.05%54.51%57.34%無形/總資產(chǎn)1.31%1%0.82%無形資產(chǎn)結(jié)構(gòu)項200920102011軟件%0.55%1.28%1.41%特許權(quán)%36.27%35.16%33.1%礦山開采權(quán)%56.68%57.22%55.09%土地使用權(quán)%6.01%5.85%9.48%期貨會員資格%0.49%0.49%0.48%車位使用權(quán)%000.44%表四：浙江東日200920102011無形/固定36.28%37.79%14.73%無形/總資產(chǎn)1.16%0.95%0.45%無形資產(chǎn)結(jié)構(gòu)項200920102011土地使用權(quán)%100%96.21%86.49%商標(biāo)使用權(quán)%03.36%8.03%軟件%00.43%5.57%表五：浙江廣廈200920102011無形/固定15.93%13.89%13.86%無形/總資產(chǎn)0.81%0.84%0.78%無形資產(chǎn)結(jié)構(gòu)項200920102011土地使用權(quán)%98.35%98.39%97.93%車位使用權(quán)%1.55%1.56%1.56%軟件%0.1%0.05%0.51%表六：無形資產(chǎn)比重200920102011無形/固定23.04%23.21%18.68%無形/總資產(chǎn)0.81%0.64%0.45%由上表可知，在浙江省房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中，無形資產(chǎn)與固定資產(chǎn)的比例呈下降趨勢，無形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例極低，且呈持續(xù)下降趨勢，顯然，浙江省房地產(chǎn)行業(yè)對無形資產(chǎn)的投入明顯不足，重視度較低。表七：無形資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例200920102011土地使用權(quán)%60.47%59.63%57.91%軟件%0.12%0.21%0.33%礦山開采權(quán)%14.08%14%14.7%其他%25.33%26.12%27.06%從表七中可知，在浙江省房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中無形資產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的比例不盡合理，其中，土地使用權(quán)所占比重過大，其他無形資產(chǎn)比重小。在此期間內(nèi)，土地使用權(quán)略有下降，但比重仍然很大；軟件所占比重呈上升趨勢，礦山開采權(quán)則基本保持不變。意見及建議針對房地產(chǎn)企業(yè)需重視升做好無形資產(chǎn)管理工作。

房地產(chǎn)企業(yè)一方面要完善和加強內(nèi)部無形資產(chǎn)信息收集、整理和匯總等工作，同時，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用和發(fā)展現(xiàn)有無形資產(chǎn)，抓住現(xiàn)有無形資產(chǎn)的各種優(yōu)勢，主動開展各項業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮無形資產(chǎn)的延伸、融資和擴張等