長沙南郡工程前期定位第二輪深化報(bào)告商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于深圳世聯(lián)地產(chǎn)參謀股份的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對深圳世聯(lián)地產(chǎn)參謀股份作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)參謀股份有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。2回憶：上次報(bào)告中已達(dá)成共識(shí)的核心結(jié)論：工程整體打造成長沙南城地標(biāo)級(jí)城市綜合體D24地塊不適宜開展寫字樓物業(yè)；商業(yè)是本工程的重點(diǎn)與難點(diǎn)，對住宅價(jià)值的實(shí)現(xiàn)與提升也起到關(guān)鍵作用；D25地塊開展星級(jí)酒店物業(yè)；住宅依據(jù)獨(dú)特的地段與景觀價(jià)值定位高端物業(yè)。D24D26D31D33D38商業(yè)星級(jí)酒店豪宅3本次報(bào)告需要重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容：商業(yè)定位：基于對本工程商業(yè)價(jià)值的進(jìn)一步深入挖掘與論證得出開展方向與初步規(guī)劃建議酒店定位：基于地塊特殊價(jià)值及市場開展前景，參照可借鑒案例得出定位方向與初步規(guī)劃建議住宅定位：解決高端定位與地塊自身指標(biāo)條件限制思路下，對上一次定位的進(jìn)一步完善4第一章：商業(yè)篇本工程D24地塊商業(yè)價(jià)值的深入挖掘與定位方向5上一輪報(bào)告中，我們對本工程開展商業(yè)從宏觀優(yōu)勢方面進(jìn)行了三點(diǎn)解讀：本工程開展商業(yè)的三個(gè)宏觀優(yōu)勢：宏觀視角1：城市新地標(biāo)——城市開展主方向上核心地段的城市綜合體宏觀視角2：城市文化名片——三館一中心+藝術(shù)公園+景觀中軸，南城最大的公共空間宏觀視角3：車行化城市的新選擇——三館一中心提供大量停車場，解決長沙商業(yè)停車難的為難6本次報(bào)告中，我們將主要從微觀層面對本工程的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行更為細(xì)致的解讀：STEP1、土地屬性剖析——從地段來看，本工程開展商業(yè)的劣勢與機(jī)遇是什么？STEP2、各價(jià)值點(diǎn)支撐力判斷——從各個(gè)價(jià)值點(diǎn)出發(fā)，判斷對商業(yè)開展前景如何？STEP3、長沙商業(yè)客觀開展階段佐證——從長沙規(guī)模商業(yè)開展現(xiàn)狀出發(fā)，進(jìn)一步佐證本工程商業(yè)形態(tài)的可行方向7土地屬性剖析藝術(shù)

公園青少年活動(dòng)中心群眾館博物館科技館D24本案商業(yè)地塊一級(jí)主干道二級(jí)主干道三級(jí)主干道與道路的關(guān)系：南北向：與城市一級(jí)主干道芙蓉路500米左右，無直接臨路的昭示性東西向：與周邊二級(jí)杉木沖路由于高差的關(guān)系地塊并不直接相通；地塊北部東西向道路狹窄，非主干道，當(dāng)前未有規(guī)劃名本工程最大的商業(yè)缺憾在于無臨街面，直接進(jìn)入性和昭示感弱。D24地塊開展商業(yè)的劣勢在于：

“不臨街〞，進(jìn)入性與昭示性相對較弱湘府路芙蓉路杉木沖路廣場西路桂花坪路新姚路廣場東路橋8無臨街面的為難有望借勢弱化：

IF天成臨芙蓉路地塊確定開展商業(yè)〔20萬〕芙蓉路天城地塊與天城地塊的關(guān)系：IF天城地塊開展住宅，對本工程商業(yè)不利，高層建筑遮擋本工程商業(yè)的昭示性。當(dāng)前有說法天城臨芙蓉路地塊20萬體量將全部用于開展商業(yè)，一方面雖然對本工程商業(yè)開展造成劇烈競爭，但也無形中增加了本工程的商業(yè)價(jià)值，尤其是弱化了本工程商業(yè)不直接臨路的劣勢本工程商業(yè)“無街面〞劣勢有望借助天城地塊合謀化解與天城地塊“合謀〞，形成L型的商業(yè)帶，增大改區(qū)域商業(yè)氣氛9D24地塊開展商業(yè)的時(shí)機(jī)點(diǎn)：1、位于南城新建住宅分布的中心圓點(diǎn)，新增人口的潛在需求商業(yè)開展機(jī)遇1：新區(qū)住宅開發(fā)將帶來新的居住人口，從而衍生新的商業(yè)需求；南城的住宅開發(fā)用地主要集中在湘府路以南地界，預(yù)計(jì)南城加暮云組團(tuán)未來待開發(fā)居住住宅建筑面積約有350萬平米本工程地理位置位于南城中心，而且是南城的公共空間中心，周邊臨靠主干道芙蓉路，交通方便，商業(yè)的輻射人口廣大體量住宅集中開發(fā)為商業(yè)開展提供了居住遷移而來人口的需求R=1.5km藝術(shù)公園本案商業(yè)地塊圖例

Legend三館一中心公園、綠地辦公樓、商服等建成住宅小區(qū)規(guī)劃住宅用地10商業(yè)開展機(jī)遇2、政府與公共建筑一方面增強(qiáng)了區(qū)域的知名度；另一方面通過自身公共效勞功能主動(dòng)牽引特定人流工程位于省政府正對面的中軸線旁，與政府距離約1000米左右中央生態(tài)景觀軸簡介：

北起省政府正大門前的湘府西路，南至由東北往西南延伸的新姚南路，全長大約1.5公里，寬為80米，約等于芙蓉路寬度。藝術(shù)

公園青少年活動(dòng)中心群眾館博物館科技館D24中央生態(tài)景觀軸D24地塊開展商業(yè)的時(shí)機(jī)點(diǎn)：2、政府與公共建筑增強(qiáng)區(qū)域知名度，并主動(dòng)牽引消費(fèi)人群省政府111.5

公里D24D24地塊開展商業(yè)的時(shí)機(jī)點(diǎn)：3、藝術(shù)公園+景觀中軸，吸引人流聚集與停留80米80米商業(yè)開展機(jī)遇3、已建成的景觀中軸與待建的公園為D24地塊提供了良好與獨(dú)特的景觀資源，增值商業(yè)中央生態(tài)景觀軸：北起省政府正大門前的湘府西路，南至由東北往西南延伸的新姚南路，全長大約1.5公里，寬為80米，約等于芙蓉路寬度，已建成景觀增強(qiáng)了商業(yè)的親和力，優(yōu)化購物環(huán)境，增大了日常人流進(jìn)入商業(yè)的時(shí)機(jī)，對餐飲等休閑型商業(yè)尤其有利12藝術(shù)

公園青少年活動(dòng)中心群眾館博物館科技館D24本案商業(yè)地塊一級(jí)主干道二級(jí)主干道三級(jí)主干道地鐵站D24地塊開展商業(yè)的時(shí)機(jī)點(diǎn)：4、“雙地鐵口商業(yè)〞，地鐵也提供了商業(yè)增值的可能商業(yè)開展機(jī)遇4、地鐵口作為城市快捷交通系統(tǒng)的換乘樞紐，通過縮短交通時(shí)間起到吸引人流的作用，增值商業(yè)本工程與地鐵口的關(guān)系：兩個(gè)地鐵口物業(yè)的中點(diǎn)距離上，距離省政府站、黑石鋪站各自800米左右地鐵口能為D24地塊帶來一定的增值影響，D24地塊畢竟不是直接接駁地鐵口的地塊，非正宗“地鐵口商業(yè)〞省政府站黑石鋪站市中心本工程地鐵1號(hào)線：預(yù)計(jì)2021年通車，屆時(shí)本工程到市中心的交通時(shí)間約15-20分鐘13從土地屬性看D24：1個(gè)劣勢與4點(diǎn)發(fā)機(jī)遇劣勢機(jī)遇臨街性、昭示性差有望借勢天城地塊20萬商業(yè)弱化臨界性昭示性差的問題1、位于南城居住區(qū)的中心園點(diǎn)，新增居住人口的潛在商業(yè)需求2、政府與公共建筑增強(qiáng)區(qū)域知名度，并主動(dòng)牽引消費(fèi)人群3、藝術(shù)公園+景觀中軸，吸引人流匯集與停留4、“雙地鐵口商業(yè)”，地鐵也提供了商業(yè)增值的可能D24地塊開展商業(yè)的為難：自身劣勢與未來開展機(jī)遇并存，商業(yè)成功的關(guān)鍵在于對機(jī)遇的深入剖析，選擇能將機(jī)遇最大化的商業(yè)開展方向。14機(jī)遇深入研判之居住人口篇基于未來南城住宅與居住人口新增的商業(yè)開展時(shí)機(jī)判斷：需求與供給兩個(gè)層面1：需求層面—未來本工程周邊居住人口與相應(yīng)日常商業(yè)需求量預(yù)估2：供給層面—當(dāng)前南城區(qū)域商業(yè)格局與業(yè)態(tài)現(xiàn)狀—未來南城區(qū)域商業(yè)開展規(guī)劃及商業(yè)供給估算需要答復(fù)的問題：南城未來需要多少商業(yè)？南城未來商業(yè)是否飽和？那種商業(yè)開展方向存在較大的時(shí)機(jī)并且適合我們地塊？15居住人口的消費(fèi)力角度：

分析研究效勞范圍內(nèi)住宅人口所需的商業(yè)規(guī)模住宅人口消費(fèi)力圖例Legend本案R=2km韶山路南三環(huán)湘江友誼路效勞范圍界定：

經(jīng)測算，針對周邊居住人口的區(qū)域商業(yè)中心的效勞范圍一般為2~3公里，我們對以下范圍〔約6平方公里〕內(nèi)住宅人口開展統(tǒng)計(jì)：北至友誼路南至南三環(huán)東至韶山路西至湘江R=3km16建成項(xiàng)目一覽籌建項(xiàng)目一覽建成項(xiàng)目建筑面積總套數(shù)主力戶型籌建項(xiàng)目建筑面積總套數(shù)金領(lǐng)家族37851102公寓、兩房相府1880001600鑫天芙蓉88146631四室一廳融城領(lǐng)秀110000786盛德·碧瑞庭36535274一室、二室匯金公寓46405331天劍華城42901258三室兩廳長城·南雅名居100000714綠蔭家園71455652復(fù)式住宅東祥新苑100000714鼎豐.前城38284389三室兩廳鑫遠(yuǎn)·湘府文苑5589003992佳園星城950001032四室兩廳融源及第76082543國檢園62766320五室二廳天城.湘江印象1758941256佳英農(nóng)博小區(qū)22752215三室二廳湘江雅頌居3200002286旺坤家園45484309三室二廳錢隆首府1870721336大為農(nóng)博家園978788——華菱嘉園110000786紅區(qū)抽屜41807456四室二廳鑫遠(yuǎn)·湘府逸園97723825科院佳園71503410復(fù)式住宅鑫遠(yuǎn)·湘府尚苑3717332655華鐵佳苑32588162四室二廳保利花園三期1500001071友誼嘉園35174192——鑫遠(yuǎn)·湘府嘉城3567002548熙湘苑66570196——遠(yuǎn)大·桂園33945242HC新城79662349——萬博生態(tài)園1400001000星語林.名園1311731141二室二廳中建芙蓉和苑100000760鑫天.山水洲城1789881121四室二廳山水嘉園2220691586陽光嘉園2743742494——淺水灣5200003714沁園公寓24475180——湘泰住宅小區(qū)30000214天城.泰祥苑88790532四室二廳服務(wù)范圍內(nèi)，

建成及籌建項(xiàng)目一覽（數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)南郡項(xiàng)目組市場調(diào)研數(shù)據(jù)）白沙世紀(jì)佳園170000800——昇遠(yuǎn)·君尚嘉筑1911781054——生活藝術(shù)城168547275復(fù)式住宅富景園住宅小區(qū)1757531086三室二廳和合園住宅小區(qū)58836312——17在建項(xiàng)目一覽在建項(xiàng)目建筑面積總套數(shù)主力戶型鑫遠(yuǎn)·湘府華城3757733069四室二廳金領(lǐng)家族二期181574966公寓、兩房鑫遠(yuǎn)·杰座50374552二室二廳亞商國際973641136兩室兩廳天城.湖光山色1426171469二室一廳紅星.國際星城1168041260商住公寓湖南電力科技園3486401540——岳泰理想城1940001390兩室兩廳現(xiàn)代投資49000350——高升金典1200007979——天城.長沙歐洲城3265882333——長沙奧林匹克花園5566003000四室兩廳歐洲城·戛納時(shí)光70873780四室二廳夢網(wǎng)景園住宅小區(qū)163248716——星城榮域220002000三室二廳鑫源公寓138766466——銀桂苑住宅小區(qū)3100001768四室二廳湘府名邸1336401291三室二廳保利花園88751503四室二廳湘府久號(hào)家園120000933兩室兩廳華天苑小區(qū)70000402——標(biāo)志·浪漫滿屋61704652三室二廳天心嘉園27774120——童話里家園214615620三室二廳天城.榕園89308638——湘誠嘉園104147639200-200㎡夏威夷·碧水春城4300002480四室二廳君臨·繽紛四季38505261三室二廳天和家園1949481392——巢之戀84489803兩室兩廳華電小區(qū)72492518——富興嘉城2200001350四室二廳怡和山莊53079379——滿庭芳136554780三室二廳合計(jì)540422544535——效勞范圍內(nèi)，在建工程一覽〔數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)南郡工程組市場調(diào)研數(shù)據(jù)〕18未來5年后，以工程為中心6平方公里范圍內(nèi)住宅人口將增至14萬左右，6-7年后到達(dá)21萬分類建成住宅小區(qū)在建住宅小區(qū)籌建住宅小區(qū)總計(jì)數(shù)量27342182總建面2340380.55404224.93994522.511739128總戶數(shù)15030445352896288527總?cè)丝?509013360586886265581戶均面積156121138133區(qū)域住宅人口增長條件：建成住宅小區(qū)一般2~3年后入住率達(dá)80%；在建住宅小區(qū)一般2年內(nèi)完工，4~5年后入住率達(dá)80%；籌建住宅小區(qū)一般2年內(nèi)啟動(dòng)，3~4年后完工，5~6年后入住率達(dá)80%；〔數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)〕根據(jù)上述條件，我們可對區(qū)域內(nèi)未來5年人口增長情況，進(jìn)行如右圖預(yù)測：特別說明：總?cè)丝?總戶數(shù)×3〔假定每戶均為三口之家〕戶均面積=總建面÷總戶數(shù)〔數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)南郡工程組市場調(diào)研數(shù)據(jù)〕19根據(jù)居住人口推算：未來5年區(qū)域內(nèi)商業(yè)需求面積將接近13萬㎡，6-7年后接近19萬區(qū)域住宅人口增長激發(fā)對商業(yè)需求的增長?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)類別居住區(qū)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91㎡/人合理服務(wù)半徑800-1000m根據(jù)對人口未來增長的變化同理預(yù)測對于商業(yè)面積需求變化趨勢2021年，周邊住宅總?cè)藬?shù)約4萬人，預(yù)測所需商業(yè)規(guī)模為：4*0.7OR4*0.91≈萬平米2021年，周邊住宅總?cè)藬?shù)約14萬人，預(yù)測所需商業(yè)規(guī)模為：14*0.7OR14*0.91≈萬平米2021年，周邊住宅總?cè)藬?shù)約19萬人，預(yù)測所需商業(yè)規(guī)模為：21*0.7OR21*0.91≈14-19.11萬平米202120212021萬平米萬平米14-19.11萬平米20而且省府板塊三房、四房等大戶型居家型產(chǎn)品為主力，區(qū)域內(nèi)居民整體消費(fèi)實(shí)力較高此外，省府周邊公務(wù)員小區(qū)，戶型配比中大多以三房、四房為主力產(chǎn)品，例如：九峰小區(qū)主力戶型為150~161㎡四房；盛湘家園主力戶型為123~159㎡三房、四房；項(xiàng)目名稱總建面

萬㎡在售商品住宅戶型面積區(qū)間、比例天鴻天府40102㎡二房5%82-101㎡三房60%136㎡四房20%174㎡四房15%博林金谷2335～63㎡二房5%73～82㎡二房20%115～155㎡三房50%156㎡四房20%174㎡四房5%和莊2858～81㎡一房20%74㎡二房20%95～113㎡三房60%童話里2268㎡一房14%72㎡二房36%140㎡三房50%湘府華城37.7117～139㎡三房53%143～161㎡四房29%187㎡五房11%159～211㎡六房7%鑫遠(yuǎn)杰座4.838-157㎡自由組合富興嘉城2590-160㎡三房43%90㎡二房57%恒盛世家15140㎡三房53%143～160㎡四房47%湖光山色1440～60㎡一房4%92㎡二房24%125～143㎡三房36%

150～173㎡四房24%168～187㎡五房12%40～50㎡一房13%88～92㎡二房35%123～150㎡三房40%170～185㎡四房5%170～185㎡五房5%歐洲城3540～60㎡一房4%92㎡二房24%125～143㎡三房36%

150～173㎡四房24%168～187㎡五房12%40～50㎡一房13%88～92㎡二房35%123～150㎡三房40%170～185㎡四房5%170～185㎡五房5%保利花園3585㎡二房48%89-139㎡三房48%155㎡四房4%岳泰理想城1686～91㎡二房62%123～142㎡三房27%159㎡四房1%165㎡四房1%錢隆樽品26.850-70㎡一房48%、80-90㎡二房31%、142-160㎡三房21%湘翰御舍1040-50㎡一房28%、90㎡二房19%、120㎡三房38%、四房15%巢之戀8.4535㎡單間21%、一房8%、76-92㎡二房57%、三房14%分類60㎡以下60~90㎡90~144㎡144㎡以上總建筑面積（萬㎡）337515281〔數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)長沙_2021年上半年房地產(chǎn)市場播報(bào)〕目前省府板塊在售商品住宅中三房、四房占較大比例。21南城當(dāng)前商業(yè)格局：分布不均衡，韶山路?芙蓉路，已形成三個(gè)特點(diǎn)不同的小型商圈當(dāng)前及未來供給力〔數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)南郡工程組市場調(diào)研數(shù)據(jù)〕天虹百貨博林金谷和莊步步高上海城大潤發(fā)井灣子家具廣場星語林標(biāo)志浪漫滿屋湘誠嘉園童話里鑫遠(yuǎn)·杰座家樂福橙子商業(yè)街中建五局步步高紅星美凱龍會(huì)展中心理想城通程酒店批發(fā)市場南城商業(yè)開展分布不均衡，韶山路明顯好于芙蓉路，這主要是由于先前長沙縱向延伸主要延韶山路進(jìn)行，井灣子、紅星都已是居住人口眾多的人氣區(qū)域從商業(yè)聚集程度來看，已形成三個(gè)相對聚集的商圈，各有特點(diǎn)家樂福-大潤發(fā)商圈：基于井灣子成熟居住區(qū)的生活商業(yè)圈紅星商圈：批發(fā)市場繁盛，但生活商業(yè)內(nèi)容相對匱乏，正在建設(shè)中天虹百貨商圈：基于將檸檬麗都、申奧美域等居住社區(qū)的日常效勞商業(yè)，以天虹百貨為核心芙蓉路韶山路湘府路友誼路天劍百貨22A、家樂福-步步高商圈：總體量約2.5萬；物業(yè):大型超市+商業(yè)街為主；業(yè)態(tài)：綜合生活消費(fèi)名稱體量主要業(yè)態(tài)進(jìn)駐商家比例1街鋪500㎡/21戶理發(fā)店，食品店、藥店，通信店，汽車服務(wù)行，網(wǎng)吧，口腔科，餐飲店，招待所，印刷店聯(lián)通，周記，枝江大曲餐飲店56%藥店15%理發(fā)店10%招待所5%其他14%2街鋪200㎡/7戶郵政，旅社，酒店，飾品店，火車售票點(diǎn)，蛋糕店。羅莎，歐雅酒店，米萊吧各種業(yè)態(tài)一戶3街鋪2400㎡/105戶菜市場，雜貨店，服飾店，飾品店，藥店，超市，餐飲，水果店，理發(fā)店，招待所，飲品店。特步，其他都是雜貨菜市場占50%，服飾店15%理發(fā)店5%餐飲店15%其他15%4街鋪2800/128服飾店，鞋店，眼鏡店，超市，理發(fā)店，通信代理店，飾品店貴人鳥，上品，移動(dòng)，沃特，李記，康踏，卓詩妮，絕味鴨脖，衣之妮服飾店60%，鞋店20%其他20%5家樂福超市7000㎡一樓服飾，珠寶，眼睛，飾品，鞋店，西餐廳，包包店，通信，嬰兒用品店，娛樂，化妝品店一樓:周大生，金六福，寶島，以純，真維斯，安踏，屈臣氏，史努比，阿依蓮，天恩，巴西烤肉，伊韻兒，移動(dòng)一樓：服飾60%包包10%鞋墊15%其他15%二樓：超市，包包店，服飾店，理發(fā)店，數(shù)碼產(chǎn)品KAPPA，稻草人，發(fā)源地，柯達(dá)，麥考林，迪斯尼二樓：超市80%服飾12%，其他8%三樓：超市，食品店，茶葉店，鞋店，藥房，化妝品店、外圍：KFC，馬里奧餅店半島食品，天福名茶、達(dá)芙妮，箭牌，資生堂，中聯(lián)大藥店，世高玩具等超市70%其他30%6街鋪1000㎡/40家花店，鞋店，化妝品店，通信，眼鏡店，藥店，地產(chǎn)營銷中心，數(shù)碼產(chǎn)品，銀行自助服務(wù)站，煙酒行，網(wǎng)吧，咖啡店餐飲米羅，浪莎，中國銀行，電信，北京布鞋，新環(huán)境房屋。餐飲70%，其他30%7街鋪800㎡/35服飾，鞋店，飾品店，美容店特步，都市麗人服飾80%8步步高1500㎡超市，服飾，皮具，煙酒柜以純超市95%9街鋪8000㎡/354家服飾，藥店，蛋糕店，眼鏡店，小超市，雜貨店，餐飲，網(wǎng)吧，照相館，診所，化妝品店，美容所，招待所，銀行，酒店，通訊，副食品店，理發(fā)店浪莎，飛鴻，工商銀行，上海立馬，五釀液餐飲45%，藥店5%，理發(fā)店10%雜貨店10%小超市15%服飾5%，其他10%23經(jīng)營現(xiàn)狀：韶山路沿線出租率80%-90%，租金60-80元/平，整體經(jīng)營情況良好市中心醫(yī)院21家店鋪加加大商業(yè)街128家店鋪家樂福40家商鋪步步高超市35家店鋪長沙市布市場354家商鋪上海城四星機(jī)動(dòng)車市場1菜市場105家店鋪13468795韶山路香樟路木蓮沖路友誼路總體量約4萬名稱出租率月租金開張時(shí)間1街鋪90%60-70元/㎡07年以前2街鋪100%70-80元/㎡07年以前3街鋪92%55-65元/㎡07年以前4街鋪60%65-75元/㎡2008年5家樂福85%——2008.126街鋪90%65-75元/㎡07年以前7街鋪95%300007年以前8步步高100%——2008.119街鋪85%60-70元/㎡07年以前7家店鋪2家樂福和步步超圍繞林科大為中心，輔以各類街鋪沿韶山路，形成周邊居民生活購物的聚集中心。業(yè)態(tài)：集中商業(yè)為主，輔以臨街商鋪現(xiàn)有商業(yè)體量約為2.5萬平米，商鋪?zhàn)饨鹚郊s60-80元/平米左右，中南林科大商業(yè)旺鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)80-120元/平林科大24B、紅星商圈：總體量約4萬；物業(yè)以超市+商業(yè)街+批發(fā)百貨為主；業(yè)態(tài)：綜合批發(fā)市場為主名稱體量主要業(yè)態(tài)進(jìn)駐商家比例1街鋪350㎡/15戶通信，電器，花店，廣告圖文，理發(fā)店，餐飲，櫥柜，水果超市移動(dòng)餐飲店40%餐飲20%2大潤發(fā)21000㎡一樓：服裝，珠寶，茶點(diǎn)，藥店，眼鏡店，鞋，超市迪斯尼，公子丹，馬連努·奧蘭迪，艾米麗，恒源祥，麥高，耐克，諾曼琦，摩奧，周六福，維羅納，達(dá)芙妮，奧康超市60%服裝20%其他20%3街鋪3000㎡/20戶服飾，化妝品，藥品，KFC，炒貨行，鞋店，飾品店，花店，干洗店，理發(fā)店，煙酒行，通信移動(dòng)，IMILI服飾50%，4街鋪200㎡/20家餐飲，水果店普通自營店餐飲60%5街鋪400㎡12家餐飲，理發(fā)店、小超市、裝潢公司、煙酒行普通自營店餐飲70%其他30%6天劍百貨8000㎡一樓超市、二三樓百貨普通自營超市超市25%百貨75%7街鋪2000㎡/90家煙草專賣店，餐飲，銀行，娛樂，服裝，特產(chǎn)店，圖文廣告，網(wǎng)吧，茶葉店，眼鏡店，超市，理發(fā)店自營品牌商戶服飾30%，餐飲40%，其他30%8街鋪700㎡/30家電器配件自營品牌商戶電器配件98%9步步高超市1200㎡超市內(nèi)一樓：鞋店，服飾，超市，珠寶，眼鏡店，美容中心，包包，茶葉店，煙草專柜，電子產(chǎn)品紅蜻蜓，阿依蓮，七匹狼，以純，華倫天奴，意大利袋鼠，韓國潮流前線，特惠，自一方超市60%，電子產(chǎn)品25%其他15%11湘府百貨2500㎡服飾，化妝品，鞋店等普通自營店服飾50%，其他50%10街鋪400㎡/15戶服飾，生活用品，化妝品，手機(jī)店，藥店，電子產(chǎn)品，飲品，鞋店，餐飲七匹狼，多喜愛，嬌蘭佳人，摩托羅拉，三星，諾基亞服飾15%，電子產(chǎn)品30%，化妝品30%其他25%25經(jīng)營現(xiàn)狀：井灣子至紅星沿線，出租率80%-90%，且逐漸升高，租金60-90元/平，商業(yè)氣氛濃名稱出租率月租金開張時(shí)間1街鋪75%2000-2500——2大潤發(fā)100%7000-80002007.113街鋪92%4000——4街鋪60%3200-3500——5街鋪95%2000-2500——6天劍百貨89%5000-6000百貨2007.11超市20097街鋪97%2000-2500——8街鋪90%2000-2500——9步步高95%待定2005.10.2810街鋪90%3000-3500——11湘府百貨100%——2008業(yè)態(tài)：集中超市為主，輔以臨街商鋪現(xiàn)有商業(yè)體量約為4萬平米，商鋪?zhàn)饨鹚郊s60-90元/平米，而大潤發(fā)下面的底商租金更高達(dá)150-180元/平米大潤發(fā)mall井彎子家具廣場15家店鋪一樓外20家店鋪10家店鋪12家店鋪30家店鋪天劍百貨90家店鋪紅星建材交易中心家具裝飾廣場1步步高湘府路韶山路2345678亞商國際融程酒店15家店鋪湘府百貨紅星大市場糖酒批發(fā)市場漣源百貨城紅星國際星城紅星會(huì)展中心91011分別圍繞井灣子家具廣場、紅星兩大專業(yè)批發(fā)市場及紅星會(huì)展中心，形成以大潤發(fā)和步步高超市為中心，各類街鋪為輔的商業(yè)圈；26C、天虹商圈：總體量約8.5萬；物業(yè)以百貨+專業(yè)市場為主；業(yè)態(tài)：百貨及家居專業(yè)市場為主項(xiàng)目體量主要業(yè)態(tài)進(jìn)駐商家新芙蓉家具廣場5萬80多家鋪面的家居店面專營，以及提供場地舉行小型展覽與展銷會(huì)華日、諾華、BAM、德勝猶倫斯等曲美家具0.5萬曲美家居長沙旗艦店（家具等家居用品品牌專營）曲美家具國美電器0.2萬電器、IT等產(chǎn)品國美電器天虹百貨3萬一樓超市+化妝品區(qū)+運(yùn)動(dòng)服飾；二、三、四樓服飾。外面沒有街鋪肯德基、仙蹤林、天虹超市、美樂匯等珊瑚酒店天虹百貨銀行2家湖南電大一樓銀行，小超市，酒店；二樓西餐廳；三樓健身俱樂部林科大長大彩虹都國美電器曲美家具和莊新芙蓉家具廣場木蓮沖路芙蓉南路以天虹百貨為中心的新興商圈，經(jīng)營時(shí)間較短，周邊社區(qū)入住率較低，周邊街鋪80%以餐飲為主，其余以銀行為多，整體商業(yè)氣氛有待提高；業(yè)態(tài)：集中百貨+專業(yè)市場+少量銀行、餐飲等街鋪現(xiàn)有商業(yè)體量約為1萬平米，租金水平略低于60元/平米27當(dāng)前南城經(jīng)營中商業(yè)總量〔批發(fā)市場除外，含零售與專業(yè)市場〕約15萬，其中主力店約11.5萬㎡商圈商場經(jīng)營方式面積（M２）位置經(jīng)營情況家樂福-步步高商圈家樂福大型超市7000韶山南路與香樟路交匯處好步步高超市大型超市8000中街鋪——約10000好紅星商圈大潤發(fā)百貨21000井灣子至紅星會(huì)展中心好天劍百貨超市百貨8000中步步高超市超市百貨1200好湘府百貨百貨約2500中街鋪——15000中天虹商圈新芙蓉廣場家居5000芙蓉南路中國美電器電器2000中曲美家居5000好天虹百貨超市百貨10000好總計(jì)：9家購物中心，包括街鋪總經(jīng)營面積約11.47萬平方米〔數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)南郡工程組市場調(diào)研數(shù)據(jù)〕區(qū)域內(nèi)超市、綜合型百貨、電器家居專業(yè)店等業(yè)態(tài)都有分布當(dāng)前娛樂休閑型商業(yè)在南城相對缺失28圖例Legend本案R=2km韶山路南三環(huán)湘江友誼路R=3km現(xiàn)有供給與未來需求的比照：

總量缺口有限，但區(qū)域輻射范圍內(nèi)當(dāng)前供給空白2010201420162.1-3.64萬平米9.8-12.74萬平米14-19.11萬平米當(dāng)前供給：13萬平米，主力店11.5萬平米天虹商圈8.5萬家樂福-步步高商圈2.5萬紅星商圈4萬工程可輻射商業(yè)范圍內(nèi)〔2KM〕邊緣已分布3個(gè)商圈，生活效勞類零售商業(yè)體量合計(jì)但區(qū)域范圍內(nèi)供給確實(shí)仍屬空白29從未來居住人口需求VS南城商業(yè)格局現(xiàn)狀小結(jié)：1：需求層面—未來本工程周邊2KM范圍內(nèi)新增人口將帶來5年14萬，6-7年后接近19萬的商業(yè)面積需求2：供給層面——當(dāng)前南城區(qū)域商業(yè)格局與業(yè)態(tài)現(xiàn)狀對本工程的機(jī)遇〔1〕鄰近商圈競爭劇烈，但區(qū)域內(nèi)當(dāng)前商業(yè)供給空白〔2〕超市、百貨、專業(yè)店為主，休閑娛樂型商業(yè)空白30紅星大托根據(jù)長沙城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃：南城將形成二個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，紅星、大托紅星商業(yè)中心：將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構(gòu)建以金融信息為先導(dǎo)、商貿(mào)流通為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)為支撐的內(nèi)供與外向結(jié)合，財(cái)富與人氣齊聚的南長沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈。以傳統(tǒng)批發(fā)為主，目前開始開展中檔零售。大托商業(yè)中心：依托長株潭三市經(jīng)濟(jì)一體化和大托機(jī)場口的區(qū)位優(yōu)勢，以及以中信新城購物中心為代表的商家落戶于此，結(jié)合天心生態(tài)新城的建設(shè)，逐步開展形成一個(gè)新的區(qū)級(jí)商業(yè)中心。未來南城商業(yè)開展規(guī)劃開展趨勢：1、未來紅星商圈將在現(xiàn)有“批發(fā)市場〞的根底上擴(kuò)大為區(qū)域綜合型商業(yè)中心，將成為本工程所在區(qū)域開展生活效勞型商業(yè)的直接競爭對手2、未來大托商圈將以2-3個(gè)重量級(jí)綜合型商業(yè)成為本本工程所在區(qū)域開展輻射型商業(yè)的重要競爭對手31未來南城商業(yè)供給格局區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)供給：湘府路+芙蓉路L型商業(yè)旺地，未來3-5年新增供給預(yù)計(jì)約84.2萬含商業(yè)項(xiàng)目購物中心街鋪標(biāo)志·商務(wù)中心3999.33531.51長沙奧林匹克花園1400001468.36歐洲城·戛納時(shí)光——2210.76天城*長沙歐洲城——1443.98湘府9號(hào)——8202.57岳泰*理想城300006400旺坤家園——3982.1湘府東苑153591221.1天城.泰祥苑10480——星城榮域9330保利花園——416.56天城湖光山色6920.961939.71鑫遠(yuǎn)·湘府華城4922.872053.56鑫遠(yuǎn)·杰座3335.13——富興嘉城——8981.28天城置業(yè)200000湘府大都會(huì)300000紅星國際星城48500——鑫遠(yuǎn)嘉城1800010400總計(jì)約84.2萬平米未來工程周邊商業(yè)面積供給分布圖標(biāo)志商務(wù)中心湘府華城富興嘉城鑫遠(yuǎn)·杰座天城湖光山色保利花園泰祥苑湘府東苑旺坤家園岳泰·理想城湘府9號(hào)戛納時(shí)光奧園星城榮耀長沙歐洲城天城置業(yè)鑫遠(yuǎn)嘉城湘府大都會(huì)紅星國際星城32未來3-5年區(qū)域內(nèi)的超大型商業(yè)體：

1、長沙奧林匹克花園的CPD主題商業(yè)都招商對象:大賣場類：國際國內(nèi)知名大型超市、百貨、家居〔家電等〕主題賣場等運(yùn)動(dòng)休閑類：大型運(yùn)動(dòng)場館、健身中心、美容中心、康體中心、休閑消費(fèi)、動(dòng)感電影電玩中心等經(jīng)營商家酒店寫字樓類：國際國內(nèi)酒店、寫字樓管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)餐飲類：大型連鎖中西餐飲機(jī)構(gòu)、咖啡吧、酒吧等合作方式:租賃經(jīng)營定制:預(yù)計(jì)商業(yè)物業(yè)租賃期達(dá)15年以上的國內(nèi)外知名商家，可根據(jù)該商家對賣場面積、布局、功能等方面的需要，進(jìn)行專門的設(shè)計(jì)與建造。買斷經(jīng)營定制:買斷局部物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營的國內(nèi)外知名商家，可進(jìn)行專門的設(shè)計(jì)與建造。經(jīng)營合作:凡愿意共同經(jīng)營與開展的世界500強(qiáng)零售企業(yè)，以出讓商業(yè)物業(yè)為條件，與其共同經(jīng)營與開展。土地轉(zhuǎn)讓模式：愿意遵循整體規(guī)劃，而預(yù)計(jì)在此購置土地準(zhǔn)備自行設(shè)計(jì)與建造的國內(nèi)外知名商家。其他合作模式均可再行商討。定位：CPD商業(yè)都市〔政務(wù)區(qū)商業(yè)中心-立足南城，輻射全長沙〕1、城市中心購物公園，6萬平米，包羅大型超市、高檔購物百貨、特色休閑娛樂、中心美食、文化藝術(shù)等〔目前已與家樂福、佰安居達(dá)成投資意向〕2、運(yùn)動(dòng)MALL，8萬平米，中南地區(qū)第一個(gè)體驗(yàn)式運(yùn)動(dòng)休閑小非常，融入運(yùn)動(dòng)會(huì)所各種設(shè)施及運(yùn)動(dòng)專營店3、商務(wù)港，6萬平米，包括五星級(jí)酒店、A級(jí)寫字樓、酒店式商務(wù)公寓、大型商務(wù)會(huì)議中心等，當(dāng)前已與萬豪酒店管理集團(tuán)。已在建設(shè)中33未來3-5年區(qū)域內(nèi)的重要商業(yè)體：

2、湘府大都會(huì)及周邊融合而成的綜合商業(yè)體湘府大都會(huì)岳泰理想城紅星國際星城湘府大都會(huì)，湖南省重點(diǎn)招商引資工程，占地450畝，方案建成輻射長株潭的商務(wù)商業(yè)城市中心，其中初步規(guī)劃商業(yè)面積30萬建面〔湘府大都會(huì)購物中心〕，酒店及商務(wù)樓12萬建面紅星國際星城，四層商業(yè)裙樓為通程國際名品百貨廣場、農(nóng)業(yè)銀行等金融網(wǎng)點(diǎn)其中通程國際名品百貨廣場，投資5個(gè)億，總建面4.85萬平米，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、文化于一體的一站式體驗(yàn)休閑場所，打造“LIVINGMALL〞的商業(yè)概念岳泰理想城，3萬平米的商業(yè)裙樓加6400平米的商業(yè)街，當(dāng)前商業(yè)街已售出招商中3萬平米的商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)規(guī)劃：1-2層小型百貨商場〔超市〕，3-4層中式餐飲或運(yùn)動(dòng)會(huì)所已在建設(shè)中已在建設(shè)中34區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)特征：大型購物中心快速崛起；區(qū)域商業(yè)快速超飽和；湘府路先于芙蓉路成熟標(biāo)志商務(wù)中心湘府華城富興嘉城鑫遠(yuǎn)·杰座天城湖光山色保利花園泰祥苑湘府東苑旺坤家園岳泰·理想城湘府9號(hào)戛納時(shí)光奧園星城榮耀長沙歐洲城天城置業(yè)鑫遠(yuǎn)嘉城湘府大都會(huì)紅星國際星城約15萬約38萬約25萬區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)特征：1、大型購物中心快速崛起，概念新穎，購物休閑娛樂功能復(fù)合型強(qiáng)，革新長沙商業(yè)等級(jí)2、區(qū)域商業(yè)因這些大型購物中心的快速崛起迅速超飽和，區(qū)域內(nèi)商業(yè)競爭超劇烈3、湘府路商業(yè)借助紅星商圈現(xiàn)有氣氛及建設(shè)進(jìn)度遠(yuǎn)快于芙蓉路202120212021萬平米萬平米14-19.11萬平米當(dāng)前供給：13萬平米，主力店11.5萬平米未來供給：約84.2萬平米，主力店78萬平米未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)飽和度估算：商業(yè)量84.2萬VS常住人口21萬人均商業(yè)面積=842000/210000=4.09㎡/人根據(jù)國際慣例：一個(gè)城市的人均GDP超過3000，人均飽和商業(yè)面積是1.0平方米/人；低于3000，人均飽和商業(yè)面積是0.8平方米/人。

根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，人均商業(yè)效勞商業(yè)面積平方米/人35競爭區(qū)域商業(yè)供給：大托商圈

重型商業(yè)體—中信新城購物中心+家潤多奧特萊斯中信新城購物中心：12萬㎡超級(jí)購物中心+6萬㎡文化娛樂廣場，意向商家業(yè)態(tài)：大型百貨、超市、時(shí)尚品牌館、電器城、影院、真冰溜冰場、中外餐館、電玩中心、美容健身、SPA、沐足棋牌等各式消費(fèi)形態(tài)家潤多奧特萊斯名品折扣公園：占地近300畝，建筑面積預(yù)計(jì)將到達(dá)近10萬平米。規(guī)劃理念將現(xiàn)代商業(yè)融入公園休閑中，建成長沙第一家主題購物公園。局部已建成，購物中心規(guī)劃中已拿地，規(guī)劃中，預(yù)計(jì)2021年建成36從未來居住人口需求VS南城商業(yè)開展趨勢小結(jié)：1：需求層面—未來本工程周邊2KM范圍內(nèi)新增人口將帶來5年14萬，6-7年后接近19萬的商業(yè)面積需求2：供給層面——當(dāng)前南城區(qū)域商業(yè)格局與業(yè)態(tài)現(xiàn)狀對本工程的機(jī)遇〔1〕鄰近商圈競爭劇烈，但區(qū)域內(nèi)當(dāng)前商業(yè)供給空白〔2〕超市、百貨、專業(yè)店為主，休閑娛樂型商業(yè)空白2：供給層面——未來南城區(qū)域商業(yè)格局與業(yè)態(tài)現(xiàn)狀對本工程的機(jī)遇與限制〔1〕區(qū)域內(nèi)商業(yè)供給空白迅速被填補(bǔ)，商業(yè)供給超飽和〔2〕大型商業(yè)中心相繼快速崛起，定位難逃同質(zhì)化，競爭劇烈37對本工程商業(yè)開展方向的啟示：差異化勢在必行商業(yè)開展方向：“補(bǔ)缺者〞——防止競爭劇烈的領(lǐng)導(dǎo)者OR挑戰(zhàn)者〔MALL〕模式〔商家資源與地段劣勢客觀存在)——防止跟隨者〔社區(qū)型為主〕的被動(dòng)地位〔對自身商業(yè)價(jià)值的貶低〕領(lǐng)導(dǎo)者地段商家資源挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者？追隨者長沙奧林匹克花園中信新城購物中心湘府大都會(huì)通城國際名品百貨廣場家潤多奧特萊斯名品折扣公園星城榮域標(biāo)志商務(wù)中心湘府東苑天城祥泰苑……38本工程商業(yè)差異化的方向：充分挖掘政府、公建、公共景觀、地鐵這幾個(gè)獨(dú)特的價(jià)值點(diǎn)補(bǔ)缺者：1、排除——超大體量的綜合性商業(yè)MALL2、適合——？1、政府：政府究竟能為我們帶來多少消費(fèi)群體，以及消費(fèi)偏好的業(yè)態(tài)，與能支撐的體量多少？2、公建：公建主要吸引的消費(fèi)群體是哪些？以及可拉動(dòng)的業(yè)態(tài)與能支撐的體量是多少？3、公共景觀：公共景觀對于哪些業(yè)態(tài)更有提升價(jià)值？4、地鐵：地鐵對于哪些業(yè)態(tài)更有提升價(jià)值？能支撐的體量又如何？39政府人口消費(fèi)力：合計(jì)約4000人

餐飲，尤其是以中高檔私密性好的餐飲消費(fèi)為主工程商業(yè)地塊緊鄰湖南省政府和天心區(qū)政府，其潛在的消費(fèi)力不容無視。因此，有必要針對常駐政府工作人員的餐飲、休閑娛樂、購物等需求開展調(diào)研。湖南省政府、天心區(qū)政府常駐工作人員分別為2800人和1200人，總計(jì)約4000人左右；〔數(shù)據(jù)來源：短信公司2021年市場監(jiān)測數(shù)據(jù)〕R=500米〔數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)南郡工程組市場調(diào)研數(shù)據(jù)〕政府人口餐飲需求分析：約3成工作人員在外就餐，1200余人，根據(jù)餐飲行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，中高檔餐廳每位客戶平均占有面積2.5~3㎡〔含公共區(qū)域〕，如果設(shè)定同行人員為數(shù)量1：1，餐飲商業(yè)需求面積也至少在7200㎡以上；特點(diǎn)：中高檔酒店、特色餐飲，私密性強(qiáng)政府人口休閑娛樂需求分析：體育運(yùn)動(dòng)、看電影等群眾娛樂消費(fèi)仍然為主流；而選擇健身、購物、酒樓吃飯、喝茶等消費(fèi)較高的也比較多，反映其對生活質(zhì)量較高。機(jī)遇深入研判之政府機(jī)遇篇40政府人口購物需求分析：平和堂、友誼商城作為長沙老牌高檔購物中心，比較受客戶歡送，第一選擇這兩個(gè)商城的占總量的52%，反映整體消費(fèi)檔次較高，對品牌有一定的要求；〔數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)南郡工程組市場調(diào)研數(shù)據(jù)〕客戶語錄選摘：餐飲休閑娛樂購物消費(fèi)王先生：大部分辦事的還是在食堂吃飯了，一個(gè)星期也就一兩天會(huì)陪同領(lǐng)導(dǎo)在外面吃飯吧！何小姐：我們領(lǐng)導(dǎo)特別喜歡打羽毛球，基本上每個(gè)星期都去。其他的年輕人占多數(shù)，愛好差不多，玩游戲、看電影、偶爾泡泡吧啥！許小姐：購物的話，那辦公室還是比較講究品牌的，不一定很時(shí)髦吧，但絕對體貼，料子一摸就知道是好東西。政府人口消費(fèi)力：合計(jì)約4000人

選擇高檔購物中心，對品牌有相當(dāng)?shù)囊?1對中高檔餐飲的需求：消費(fèi)目的：非日常需求，日常個(gè)人餐飲單位食堂即可解決；主要用于與朋友、同事、關(guān)系人士吃飯、會(huì)談消費(fèi)需求：主要是對餐飲環(huán)境有要求〔茶樓或酒樓)，清雅，安靜，內(nèi)部相對私密，感覺上有面子。對品牌購物的需求消費(fèi)目的：主要是衣飾方面的消費(fèi)消費(fèi)需求：對商場品牌及商品品牌都有挑剔。看齊平和堂、友誼商場；國內(nèi)一線，在辦公室里提及率，穿著率高，但相對正統(tǒng)，低調(diào)的品牌支撐體量預(yù)估：7000-10000平米支撐業(yè)態(tài)預(yù)估：餐飲+品牌購物，其中餐飲相對更容易政府帶來的商業(yè)機(jī)遇：中高檔餐飲+品牌購物——支撐體量有限但對檔次和消費(fèi)環(huán)境要求較高42三館一中心未來吸引力分析

省群藝館人流量大小取決于政府等文化機(jī)構(gòu)藝術(shù)活動(dòng)的頻次

建筑面積商業(yè)配套業(yè)態(tài)人群狀況建筑內(nèi)容19800平方米無無定期舉辦各類音樂會(huì)，舞臺(tái)劇表演，電影節(jié)及展覽等活動(dòng)，并將開設(shè)藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校常年對外招生音樂廳5870平方米（600座），多功能小劇場1500平方米（306座），展覽廳1146平方米，培訓(xùn)教室1300平方米，設(shè)備用房530平方米，文化廳辦公樓3200平方米湖南省群眾藝術(shù)館機(jī)遇深入研判之公建機(jī)遇篇43三館一中心未來吸引力分析：

地質(zhì)館人流量主要取決于地質(zhì)類科普教育對公眾的吸引力建筑面積商業(yè)配套業(yè)態(tài)人群狀況建筑內(nèi)容37000㎡無無常年對外開放，擔(dān)負(fù)全省地質(zhì)科普、科研、對外交流等任務(wù)200平方的報(bào)告廳、3000多平方的引展廳，3000多平方的館藏庫房以及相關(guān)科普、科研配套設(shè)施，展廳面積達(dá)8000多平方湖南省地質(zhì)博物館44三館一中心未來吸引力分析

科技館人流量主要取決于科普教育內(nèi)容及4D電影放映頻次建筑面積商業(yè)配套業(yè)態(tài)人群狀況建筑內(nèi)容28000多平方米無無常年對外開放，擔(dān)負(fù)全省科普教育及相關(guān)活動(dòng)任務(wù)展覽11000多平方米，臨時(shí)展覽1200平方米，科普報(bào)告、科技培訓(xùn)教育900平方米，科學(xué)實(shí)驗(yàn)活動(dòng)700平方米，穹幕立體科教電影和4D動(dòng)感電影1700平方米。湖南省科技館45三館一中心未來吸引力分析青少年活動(dòng)中心人流量主要取決于團(tuán)省委培訓(xùn)頻次、基地和多功能影院運(yùn)營情況占地面積建筑面積商業(yè)配套業(yè)態(tài)人群狀況建筑內(nèi)容131.28畝4.48萬㎡青年公寓5100㎡/五層酒店餐飲三星級(jí)團(tuán)省委每年有各類培訓(xùn)上千人次，拓展訓(xùn)練基地常年招生綜合樓，科技展示中心，教育培訓(xùn)中心，文體活動(dòng)中心（含600座多功能影院）湖南省青少年活動(dòng)中心46三館一中心未來吸引力分析：必然帶動(dòng)活動(dòng)型與會(huì)議型兩類人流，人流量視場館的活潑程度而定活動(dòng)型人流：場館：群眾藝術(shù)館、青少年活動(dòng)中心、地質(zhì)館、科技館人流牽引力：公共可參與活動(dòng)的舉辦，演藝節(jié)目、周末培訓(xùn)、展覽、講座等吸引人流周末前往會(huì)議型人流：場館：青少年活動(dòng)中心、地質(zhì)館、科技館人流牽引力：專家會(huì)議、場館間交流會(huì)議等吸引定向人群對商業(yè)的好處：主動(dòng)吸引人流聚集對商業(yè)的限制：對人流的聚集力不穩(wěn)定，在附近開展商業(yè)不宜全然依附，需要本身也有一定的號(hào)召力47案例借鑒：深圳中心書城

位置相似，設(shè)計(jì)理念可參照，以書店為人流號(hào)召力深圳書城中心城是“深圳書城〞品牌旗艦店，座落于深圳市中心區(qū)〔ＣＢＤ〕北中軸線上，占地８.7公頃，是當(dāng)今世界單店經(jīng)營面積最大的書城，被列入2003-2004年深圳市政府重點(diǎn)工程，北臨蓮花山公園，南接市民中心，西鄰音樂廳、圖書館，東毗青少年宮，公交地鐵四通八達(dá)。深圳書城中心城理念：首家體驗(yàn)式書城，“文化MALL〞的概念，提出“眼神閱讀，品味生活〞的概念引入系列特色書店，如還開設(shè)了藝術(shù)設(shè)計(jì)書店、音悅時(shí)空主題店、青少年主題店、外文原版書店、星光悅讀棧等特色店，兼顧群眾與專業(yè)、經(jīng)典與時(shí)尚，以專業(yè)水準(zhǔn)和行業(yè)影響力傾力組合近30萬品種的產(chǎn)品，最大限度滿足顧客的需求。此外，還整合了品位餐飲、休閑娛樂、創(chuàng)意產(chǎn)品和文化精品等工程，旨在為消費(fèi)者提供一站式、多元化的文化消費(fèi)選擇與體驗(yàn)。

位置相似：城市公共場館的集中地設(shè)計(jì)理念：閱讀主題的體驗(yàn)式文化MALL48深圳書城樓層平面圖及業(yè)態(tài)布局：一層平面圖二層平面圖深圳書城建筑面積81064.8平方米，占地面積43908.8平方米，經(jīng)營面積35125.8平方米，為當(dāng)今世界上單店經(jīng)營面積最大的書城。由南、北兩個(gè)區(qū)域組成，并通過跨福中一路上空的二層中庭相連接。包括地下一層和地上兩層三個(gè)層面，首層設(shè)有可供游客漫步的回廊，二層有觀景平臺(tái)，屋頂為綠化與生態(tài)廣場并分布有玻璃采光帶。南北49綜合書店,音樂時(shí)空,中華曲藝,藝術(shù)設(shè)計(jì)書店,益文書局,尚書吧等書店MIX,MICI,奇奇禮品,優(yōu)利瑪拼圖,布研工坊,數(shù)碼產(chǎn)品等倍輕松,ZIPPO,PHITEN,玫瑰人生,桔祥居,貓舍,ACE,KS十字繡等康明眼鏡,CIOSI,EVA,LOVE&LOVE,TIMEZONE等創(chuàng)意商品精品店P(guān)IZZAHUT,面包新語,味千拉面,KFC,STRATBUCKS等休閑/餐飲華潤萬家便利店,芝麻開門,朗魅形象,康是美,廣州發(fā)展銀行,7-11等銀行/服務(wù)深圳中心書城內(nèi)部業(yè)態(tài)分布：

書店+創(chuàng)意商品精品店+休閑餐飲+便民效勞人流的核心驅(qū)動(dòng)力：“為買書而來〞——通過專業(yè)、外文、24小時(shí)閱讀等特色書店差異化區(qū)域書城人流的衍生消費(fèi)力：“滿足衍生的消費(fèi)需求〞——與文化相關(guān)的特色商品及餐飲消費(fèi)活動(dòng)消費(fèi)的配套效勞：“為消費(fèi)創(chuàng)造一切便利條件〞——銀行、日常用品的便利店銷售50深圳書城內(nèi)部業(yè)態(tài)具體分布及經(jīng)營狀況分析：

休閑餐飲?書店?便利效勞?創(chuàng)意商品精品店品牌種類面積品牌種類面積1必勝客美食300平米15碧蓮凈化器其它(除書類外)10平米2面包新語美食60平米16KS十字繡其它15平米3味千拉面美食250平米17漫趣美勞其它30平米4肯得雞美食200平米18康明眼鏡其它20平米5STARTBUCKS美食80平米19EVA其它15平米6許留山美食60平米20LOVE&LOVE其它10平米7禾綠壽司美食200平米21CIOSI其它10平米8城市扒王美食300平米22亞洲眼鏡其它60平米9仙蹤林美食200平米23鉅田數(shù)碼其它30平米10自然派美食30平米24數(shù)碼產(chǎn)品(二層中廳)其它120平米11面點(diǎn)王美食150平米25中泉錢幣其它15平米12紫苑茶館美食250平米26倍輕松其它15平米13華潤萬家美食100平米27吉祥居其它80平米14朗魅形象(發(fā)藝)其它100平米28貓舌其它25平米種類面積(平米)店面?zhèn)€數(shù)面積所占比例美食21801380%其它5551520%總計(jì)273528100%當(dāng)前書城餐飲店火爆：午餐及晚餐時(shí)間KFC及味纖的店面出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象；創(chuàng)意商品精品店的經(jīng)營相對最差：主要由于商品單價(jià)高，且非必需品，且缺少商業(yè)氣氛51在長沙現(xiàn)有類似公共場館附近也表現(xiàn)出類似的特性：韶山北路圖書館與劇院附近，休閑餐飲與書店型商業(yè)興旺湖南圖書館湖南大劇院新華書店喜鵲咖啡、旺角清粥、千惠超市常德土家菜、書吧、立影雜食店、朝輝飯莊、興業(yè)銀行金牛角西餐廳、小巨人培訓(xùn)學(xué)校、中青旅旅行社、曾博士幼兒用品、湘東人家、蒸有味中式快餐、冰河酒吧韶山北路湖南圖書館語湖南大劇院段商業(yè)情況：文化類商業(yè)聚集：新華書店+特色書吧、培訓(xùn)教育結(jié)構(gòu)比例較多餐飲業(yè)興旺：日常餐飲及酒吧、茶樓都在有分布，且經(jīng)營情況良好受湖南大劇院節(jié)目表演及湖南圖書館影響，周末該地段人流旺盛擁擠，尤其是家長攜帶孩子前往，典型的文化型驅(qū)動(dòng)地段。52公共場館帶來的商業(yè)機(jī)遇：

文化類商業(yè)〔書店〕+餐飲+便利效勞開展文化類商業(yè)與公共場館吸引的人群特性相符：以文藝、會(huì)議活動(dòng)為主吸引的活動(dòng)型與會(huì)議型人流的共同特征是“愛好學(xué)習(xí)〞，正式書籍的最正確銷售群體開展文化類商業(yè)恰可填補(bǔ)當(dāng)前南城商業(yè)形態(tài)中的空白：南城當(dāng)前區(qū)域內(nèi)沒有大型的集中式書店，而且未來規(guī)劃的商業(yè)中也未見提到輔助文化類商業(yè)與公共場館需要餐飲與便利效勞：不僅效勞于自身文化類商業(yè)的消費(fèi)人群，也起到吸引公共場館活動(dòng)人流向本工程聚集的效應(yīng)支撐業(yè)態(tài)預(yù)估：借鑒各大城市公共活動(dòng)設(shè)施周邊商業(yè)餐飲+集中式書店是比較常見的支撐業(yè)態(tài)53景觀未來吸引力分析

湘府文化公園將成為市民散步、休閑、娛樂中心湘府文化公園省府文化公園占地面積約18.76公頃，分五大區(qū)域。與省政府主樓隔水相望的芙蓉廣場為第一區(qū)域；緊鄰省青少年活動(dòng)中心的觀景平臺(tái)為第二區(qū)域；與省政府門前的水廣場相連的水中島為第三區(qū)域；南端與湖湘廣場連接的“星城四寶〞石碑雕刻為第四區(qū)域；位于生態(tài)景觀中軸線最南端的湖湘廣場為第五區(qū)域。機(jī)遇深入研判之景觀價(jià)值篇54景觀未來吸引力分析

生態(tài)景觀中軸與公園相連，有利步行人群的進(jìn)深引入生態(tài)景觀中軸生態(tài)景觀軸貫穿本工程南北，總用地10.97公頃，長1500米以水和自然植被為主，營造親自自然在景觀軸設(shè)置節(jié)點(diǎn)小廣場，提供游人休憩場所本身存在局部休閑商業(yè)體，如茶室，酒吧，小型餐飲，希望其真正發(fā)揮到城市客廳的功能55案例借鑒：北京后海公園

休閑娛樂型商業(yè)繁盛，酒吧街+特色步行街后海后海公園后海酒吧街宋慶齡故居徽王府郭沫假設(shè)故居望海樓大藏龍華寺廣化寺西海前海步行街酒吧街胡同區(qū)后海酒吧街除三里屯酒吧街外，后海酒吧街是北京另一著名酒吧街。自2002年起，后海湖邊的普通民宅陸續(xù)改裝成了酒吧、茶館。相對于三里屯酒吧的快樂與喧鬧，后海的酒吧更多地追求優(yōu)雅安逸的氣氛和濃厚的京味文化氣息。后海商業(yè)街——煙袋斜街酒吧街與商業(yè)步行街通過銀錠橋一分為二，煙袋斜街主要經(jīng)營富有文化與創(chuàng)意色彩的零售商鋪，以及北京傳統(tǒng)文化飲食。已經(jīng)成為北京另一條游人關(guān)注與淘寶的勝地。56后海荷花市場酒吧胡同邊上的酒吧身著漢服的星巴克案例借鑒：北京后海公園—統(tǒng)一民族色彩的建筑結(jié)合自然景觀，為酒吧與創(chuàng)意商業(yè)增添了特色銀錠橋旁的酒吧古老的民族建筑成了北京后海酒吧街與商業(yè)步行街的關(guān)鍵特色：景觀增強(qiáng)了人流在商業(yè)街及商業(yè)店面中逗留的可能性與時(shí)間濃厚的文化意味，吸引了外地旅游人群的聚集，商業(yè)與文化的結(jié)合，在消費(fèi)的同時(shí)完成對一座城市的頂禮膜拜后海公園一間街鋪的價(jià)值到達(dá)7萬/平米煙袋斜街的民族服飾店煙袋斜街的藏飾店57案例借鑒：深圳海上世界

特色餐飲酒吧街+特色步行街輻射全深圳改造后的蛇口商圈由三局部組成：海上世界前廣場；半山名店坊；太子廣場，三個(gè)局部總營業(yè)面積為21000平方。明華輪建筑面積17800平米，以夜總會(huì)，酒樓為主；濱海廣場營業(yè)面積5500平米，有特色餐飲和異域風(fēng)情酒吧區(qū)。海上世界業(yè)態(tài)以特色餐廳及情調(diào)酒吧、休閑咖啡為主，目前租金范圍250-300元。海上世界經(jīng)營業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)數(shù)量比例特色餐廳1642%情調(diào)酒吧1026%精品服飾38%休閑咖啡410%特色點(diǎn)心屋25%其它38%總計(jì)3858案例借鑒：深圳海上世界——其中富含文化色彩的景觀餐飲成為海上世界餐飲型商業(yè)的核心競爭力消費(fèi)人群：居于蛇口的外籍人士、南山居民、科技園IT界人士以及休閑娛樂人群；4000名外籍人士在附近居住消費(fèi)，42%的在深外籍人士選擇居住蛇口，是外籍人士的第二故土，異國情調(diào)，別開生面；在這洋氣十足的國際化小鎮(zhèn)，相對于繁華的深圳，這是一個(gè)難得的一個(gè)少了幾分喧鬧多了幾分沉靜的地方；每到晚上，總是人來人往，熱鬧之余卻處處透出平和與閑適；高雅的、舒適的、高尚的、放松的生活情趣。風(fēng)情酒吧街明華號(hào)風(fēng)情酒吧街明華號(hào)59案例借鑒：武漢江灘

江灘公園中的酒吧街迅速崛起成名江灘酒吧街：隨著武漢江灘公園的建設(shè)完畢，江灘環(huán)境位置一變，成為市民散步休閑的主要場所。借助武漢江灘公園的人氣，在江灘延岸迅速形成了武漢一個(gè)新興的酒吧街：主要以慢搖吧為主，有著秉承美國SOHO區(qū)的個(gè)性，張揚(yáng)，華美為一體的全國第一連鎖酒吧蘇荷酒吧，同時(shí)還有七七酒吧，號(hào)外音樂會(huì)，回歸酒廊等十幾家酒吧和簇?fù)砥渲械母鞣N中西餐廳，組建成為大武漢著名的酒吧一條街〔武漢傳統(tǒng)的酒吧街集中在武大門外及湖大門外〕60景觀帶來的商業(yè)機(jī)遇：

對餐飲業(yè)〔含酒吧類〕的商業(yè)價(jià)值提升最大景觀對餐飲型商業(yè)的價(jià)值提升最大：景觀為餐飲提供良好的氣氛，以及制造區(qū)別于其他地段餐飲店的稀缺賣點(diǎn)長沙景觀餐飲仍屬空白：長沙中高端餐飲多集中分布在酒店或周邊繁華地段，內(nèi)部環(huán)境高檔但外部環(huán)境無；長沙農(nóng)家樂環(huán)境好但主要賣點(diǎn)也是口味而非景觀；長沙湘江風(fēng)光帶與大局部餐飲店面被公路分隔，可利用率低。增值業(yè)態(tài)：景觀型中高端餐飲與酒吧類商業(yè)開展優(yōu)勢強(qiáng)，當(dāng)景觀與建筑的文化風(fēng)格結(jié)合起來時(shí)效果更佳61地鐵對商業(yè)有拉動(dòng)作用：交通的高效率和變輸能力增強(qiáng)了人群的集中能力〔人流量增大〕地鐵對房地產(chǎn)影響最直接的結(jié)果，除了促進(jìn)市場格局的重整，還對住宅價(jià)值產(chǎn)生影響。從地產(chǎn)市場格局來說，地鐵不僅會(huì)加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的開展和成熟，還會(huì)加速片區(qū)價(jià)值的重組中低檔房地產(chǎn)密集的片區(qū)相對于高端房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會(huì)更大一些，而新開發(fā)區(qū)域也相對于老開發(fā)城區(qū)、在前景預(yù)期方面更勝一籌。城市功能提升交通時(shí)間縮短居住環(huán)境改善片區(qū)開發(fā)升溫居住郊區(qū)化白領(lǐng)置業(yè)群增加次級(jí)商務(wù)中心城市功能強(qiáng)化輻射范圍擴(kuò)大集客能力增加商業(yè)中心強(qiáng)化沿線中小戶升溫辦公區(qū)域集中城市中心區(qū)城市邊緣地鐵開通輻射范圍增加居住群體擴(kuò)大支撐支撐地鐵對房地產(chǎn)的價(jià)格影響機(jī)理物業(yè)價(jià)格市場格局影響程度機(jī)遇深入研判之地鐵機(jī)遇篇62地鐵對商業(yè)的最正確輻射范圍：100-300米以內(nèi)

——本工程與地鐵目前距離已超過最正確輻射范圍一個(gè)人的步行距離決定了城市軌道站點(diǎn)對于周邊的影響范圍，通常這個(gè)距離是400-800米，在這個(gè)半徑范圍內(nèi)，大約平方公里的土地利用受到交通導(dǎo)向的影響地鐵站點(diǎn)周邊住宅物業(yè)增幅隨著距地鐵站距離的增加而衰減，但呈現(xiàn)非直線型衰減，300米以內(nèi)衰減范圍不明顯，300米外較為顯著地鐵站點(diǎn)100米范圍內(nèi)商鋪具有較大升值空間，100-300米范圍內(nèi)增幅變化不大，可以說站點(diǎn)100米之內(nèi)對于商業(yè)來講是黃金地段地鐵站點(diǎn)100米范圍內(nèi)辦公物業(yè)具有明顯增值空間，100-200米范圍呈現(xiàn)較大梯度衰減，300米以外增值幅度已不明顯資料來源：深圳1號(hào)線地點(diǎn)周邊物業(yè)價(jià)格測算分析本工程與兩個(gè)地鐵站距離約800米。本工程當(dāng)前看非地鐵上蓋物業(yè)，但因?yàn)楫?dāng)前地鐵具體出站口位置未確定，仍有可能受地鐵口的有利影響63物業(yè)特點(diǎn)區(qū)位模式1都市綜合體：商場+寫字樓+酒店+服務(wù)式公寓+普通住宅位于市中心地帶、及交通樞紐（飛機(jī)場）模式2商場+普通住宅市區(qū)內(nèi)，地處非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)模式3居住為主，商業(yè)為社區(qū)配套市區(qū)內(nèi)居住區(qū)模式4以商務(wù)、辦公為核心位于市中心地帶、及交通樞紐模式5大型郊區(qū)商業(yè)（MALL）+普通住宅（搭配少量寫字樓）新支線建設(shè)沿線模式6特色商業(yè)街+日常商業(yè)+普通住宅新支線建設(shè)沿線結(jié)合本案的特點(diǎn)：本案所屬區(qū)域?yàn)榈罔F1號(hào)線新區(qū)新建居住區(qū)，根據(jù)上表可能的模式為模式5/6。根據(jù)本工程所在區(qū)域與地鐵線的關(guān)系，本工程商業(yè)開展受地鐵影響可能采取的模式：64模式5/6的商業(yè)模式區(qū)別：樞紐型商業(yè)VS干道型商業(yè)

——關(guān)鍵在于人流量的特點(diǎn)〔聚集還是路過〕類別樞紐型地鐵商業(yè)干道型地鐵商業(yè)典型案例案例一：深圳地鐵華強(qiáng)北至國貿(mào)段；深圳萬象城、中信地鐵商場案例二：香港的太古城案例一：深圳地鐵世界之窗至華強(qiáng)北段；人流主要集中上下班高峰期。案例二：香港港九鐵路：主要聯(lián)系羅湖、新界與香港島之間的交通。人流特點(diǎn)商務(wù)人流、游客、體閑、購物人流較多，無論中上下班時(shí)間段還是其它時(shí)間段人流均較多人流集中在特定時(shí)段，集中在上下班高峰期間地段特點(diǎn)交通工具換乘樞紐、傳統(tǒng)商圈、地鐵沿線行政中心、CBD等區(qū)域周邊人群單一，以非本地的鐘擺族為主，睡城社區(qū)，非重要交通節(jié)點(diǎn)對地鐵商業(yè)的影響人流轉(zhuǎn)化為商機(jī)流的機(jī)會(huì)較大人流以路過為主，轉(zhuǎn)化為商機(jī)流的機(jī)會(huì)較小功能地鐵與地面完全融為一體，形成立體式交通網(wǎng)絡(luò)，解決交通空間的同時(shí)注重地鐵與地面商業(yè)互動(dòng)以客流快速通過為目的，注重交通空間、疏散消防功能65樞紐型地鐵商業(yè)開發(fā)模式：SHOPPINGMALL，外向型，強(qiáng)力牽引外來人流支撐大體量綜合型商業(yè)以成熟的香港地鐵上蓋物業(yè)為例：多在交通樞紐地帶開展大型郊區(qū)MALL，提供一站式的購物及休閑娛樂選擇青衣城德福廣場地點(diǎn)青衣站九龍灣站上蓋住宅體量盈翠半島，共12座，3500個(gè)住宅單位。德福花園，共有41座，7200個(gè)住宅單位交通轉(zhuǎn)乘模式地下鐵路東涌線+機(jī)場快線市區(qū)與機(jī)場路線上的最大商場之一九龍核心地袋，已經(jīng)發(fā)展20余年，傳統(tǒng)商業(yè)旺地地商業(yè)體量4層，5萬平米5層，8.3萬平米商業(yè)形態(tài)香港知名的主題商場——以海洋為主題，主要經(jīng)營美食、休閑娛樂及女士用品，擁有140多間特色餐廳香港老牌地鐵商場——以四季鮮花擺放為象征，名牌連鎖店，經(jīng)營名牌服飾、化妝品、珠寶首飾及電器，其中養(yǎng)生藥材及金鋪十分有名66以深圳為例：多在地鐵沿線的傳統(tǒng)商圈/新興CBD等區(qū)域形成，也以MALL式購物中心或多家百貨商場為主傳統(tǒng)商圈新興CBD東門華強(qiáng)北福田中心區(qū)南山商業(yè)文化中心區(qū)人流游客+購物+商務(wù)+居住——日人流量60萬，高峰期過百萬購物+商務(wù)+居住——日人流量50萬，高峰70萬人次商務(wù)區(qū)初步成熟，地鐵開通——未來規(guī)劃居住人口26萬，日人流量150萬，當(dāng)前20萬不到商務(wù)區(qū)尚未成熟，地鐵也尚未開通——當(dāng)前日人流量不足交通轉(zhuǎn)乘模式地鐵+輻射全深圳的公交路線地鐵+輻射全深圳的公交路線地鐵+輻射全深圳的公交路線地鐵（未來）+南山交通中心商業(yè)體量約60萬約62萬約50萬36.8萬主要商家茂業(yè)、太陽、天虹、寶華、白馬、南塘等商業(yè)街、新一佳、百佳……茂業(yè)、曼哈、天虹、女人世界、華強(qiáng)北電子世界、賽格、紫荊城、百佳…………COCOPARK，怡景中心城、歲寶、天虹、新一佳、吉之島南山書城、海雅百貨、兒童世界、順電、樂安居、國美電器、海典數(shù)碼、海岸城、保利文化廣場主要業(yè)態(tài)3家百貨，4-6家商業(yè)街，2家超市……5家百貨，5-10家專業(yè)市場……2家MALL，3家百貨，2家超市……2家MALL，2家百貨，5家專業(yè)市場67干道型地鐵商業(yè)開發(fā)模式：特色商業(yè)〔中小型〕內(nèi)向型為主兼具局部外向型，依靠商業(yè)特色吸引人流以成熟的香港地鐵上蓋物業(yè)為例：多在郊區(qū)大型居住區(qū)地帶開展社區(qū)商業(yè)+特色商業(yè)，主要以餐飲為主，主題創(chuàng)新綠楊坊杏花坊地點(diǎn)荃灣站九龍灣站上蓋住宅體量綠楊新村，共17座，4500住宅單位杏花村，共48座，約1萬住宅單位交通轉(zhuǎn)乘模式地下鐵路東涌線+機(jī)場快線市區(qū)與機(jī)場路線上的最大商場之一地鐵車廠上蓋，類似一個(gè)支線站點(diǎn)商業(yè)體量2層，1.5萬平米（港鐵最小的商場）3層，2.7萬平米商業(yè)形態(tài)特色商場，以特色餐飲服務(wù)為主題（大型酒樓：北京樓、潮江春、美心大酒樓（粵式、別府尺前料理旗艦店（日式，6700平）），其他多為小面積的家居零售商鋪和中型超市特色商場，以歐陸風(fēng)格，情人主題為特色，主要經(jīng)營飲食天地、家庭玩樂、兒童和女士用品68樞紐/干道型商業(yè)支撐的商業(yè)形態(tài)與體量差異很大：

大型MALLVS中小型特色商業(yè)類別樞紐型地鐵商業(yè)干道型地鐵商業(yè)人流特點(diǎn)商務(wù)人流、游客、體閑、購物人流較多，無論中上下班時(shí)間段還是其它時(shí)間段人流均較多人流集中在特定時(shí)段，集中在上下班高峰期間地段特點(diǎn)交通工具換乘樞紐、傳統(tǒng)商圈、地鐵沿線行政中心、CBD等區(qū)域周邊人群單一，以非本地的鐘擺族為主，睡城社區(qū)，非重要交通節(jié)點(diǎn)對地鐵商業(yè)的影響人流轉(zhuǎn)化為商機(jī)流的機(jī)會(huì)較大人流以路過為主，轉(zhuǎn)化為商機(jī)流的機(jī)會(huì)較小功能地鐵與地面完全融為一體，形成立體式交通網(wǎng)絡(luò)，解決交通空間的同時(shí)注重地鐵與地面商業(yè)互動(dòng)以客流快速通過為目的，注重交通空間、疏散消防功能地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)大型MALL：郊區(qū)一站式購物，業(yè)態(tài)比較廣泛包括：超市、百貨、餐飲、體閑娛樂等中小型社區(qū)+特色商業(yè)：仍以提供社區(qū)便利性商業(yè)為主：便利店、書店、音像店、沖洗店、干洗店、西餅店、飲品店和眼鏡店等；特色商業(yè)輻射較遠(yuǎn)范圍：以特色餐飲最常見支撐地鐵商業(yè)體量5-10萬的MALL，城市核心區(qū)域整體可支撐50-60萬商業(yè)1.5-3萬（視居住區(qū)規(guī)模而定）69本工程的模式選擇：天城地塊、中信新城購物中心、家潤多奧特萊斯屬于樞紐型地鐵商業(yè)中信新城購物中心18萬本工程家潤多奧特萊斯約10萬天成約20萬中信新城購物中心與家潤多奧特萊斯：典型的樞紐型地鐵商業(yè)，地鐵線的端點(diǎn)站點(diǎn)，同時(shí)也是交通樞紐，地鐵與公交等交通方式的交駁點(diǎn)。天城地塊：比本工程更適宜成為樞紐型地鐵物業(yè)。與地鐵口的關(guān)系更為密切，與公交站點(diǎn)的關(guān)系也更為密切，而且直接臨路，昭示性更強(qiáng)70本工程的模式選擇：

與樞紐型商業(yè)差異化，開展過道型特色商業(yè)地鐵物業(yè)模式模式1模式2模式3模式4模式5模式5：樞紐型地鐵商業(yè)模式6：干道型地鐵商業(yè)特點(diǎn)：特定時(shí)間出現(xiàn)人流高峰；輻射區(qū)域有限；體量較??；投資可控；培育期短；風(fēng)險(xiǎn)可控。特點(diǎn)：商務(wù)人流、游客、體閑、購物人流較多；規(guī)模大，具備體量優(yōu)勢；投資大；培育期長；風(fēng)險(xiǎn)較大。

模式6本工程地塊屬性的特點(diǎn)決定了不適宜開展樞紐型商業(yè)：地鐵對本工程的助意相對較小，建議開展過道型的特色商業(yè)，躲避競爭劣勢，差異化取勝71過道型地鐵商業(yè)具體案例借鑒：

香港綠楊坊——城市新興住宅區(qū)地鐵站商業(yè)綠楊坊：港鐵商業(yè)中的袖珍者，1.65萬，共63間鋪業(yè)態(tài)分割為兩局部：其一是滿足新區(qū)生活需要的效勞型商業(yè)，如將銀行、家居用品店、便利店等，其二是特色的中高檔餐飲，也是其吸引外來消費(fèi)群的主力軍地下：總26個(gè)店鋪,一個(gè)展覽廣場:鐘表首飾:健康美容:時(shí)裝:食品飲食:美心皇宮攝影沖印:效勞及其他類別1樓：總17店鋪,一個(gè)超市:書店:禮品:文具店,飲食健康及美容，便利店、地鋪、銀行效勞及其他2樓：總20個(gè)店鋪:皮鞋手袋:飲食:書店:天道書樓，健康美容禮品時(shí)裝綠楊幼兒園72飲食類別西式家肴中式美食快餐店及咖啡室亞洲薈萃品牌ItalianTomatoCafe潮江春南翔饅頭店美心皇宮滇家菜美心MXEurogogo越棧越式湯粉專門店板前回転壽司別府駅前料理面積40200803040150405050180香港綠楊坊：

——以特色餐飲建立對外輻射力綠楊坊中餐飲及食品類業(yè)態(tài)占到了鋪位的19%。餐飲以中高檔品牌的酒樓及店面為主，是綠楊坊商業(yè)吸引外來人流的主要武器。利用餐飲聚集周邊人流養(yǎng)熟商業(yè)。73過道型地鐵商業(yè)具體案例借鑒：

香港杏花坊——城市新興住宅區(qū)地鐵站商業(yè)杏花坊：港鐵商業(yè)中最純粹的風(fēng)情商業(yè)，2.7萬，110個(gè)商鋪以歐式風(fēng)情為主要賣點(diǎn)，分為三個(gè)主題區(qū)域，美膳坊：以歐洲文藝復(fù)興時(shí)期的風(fēng)格為主，配合雅致的戶外茶座及花園陽臺(tái)，聚集20多間各國美食；牽情天地，與至愛手牽手親觸羅馬雕像旁的小天使會(huì)帶來愛情好運(yùn)；新藝?yán)龋撼錆M維也納和比利時(shí)風(fēng)格的店鋪，經(jīng)營時(shí)尚和潮流品牌服飾地下：總29個(gè)店鋪:童裝，食品，飲食，7-11便利店，銀行，綜合醫(yī)務(wù)室，上書房,美國冒險(xiǎn)樂園等1層：總63個(gè)店鋪健康美容，地產(chǎn)代理:，醫(yī)療，家具，眼睛:眼睛88，便利店ecosway，香港電器城，珠寶首飾，飲食，時(shí)裝，鞋等2層：總7個(gè)店鋪百佳超級(jí)市場，醫(yī)療，飲食:迎喜酒樓，銀行，慧華琴行74香港杏花坊

——以歐陸情調(diào)為主題輻射外來消費(fèi)群歐陸情調(diào)的特色購物場所吸引外來消費(fèi)群前來，類似短途旅游

1、自我制造傳說，牽情廣場的愛情小天使的故事

2、異國美食為戀人約會(huì)體驗(yàn)浪漫情調(diào)提供了好的選擇牽情廣場美膳坊新藝?yán)?5地鐵帶來的商業(yè)機(jī)遇：過道型商業(yè)

支持特色餐飲+特色文化主題休閑+日常效勞商業(yè)地鐵對本工程的助益有限：本工程與地鐵口的距離相對較遠(yuǎn)，地鐵對商業(yè)的直接助益現(xiàn)較小，不適宜借助地鐵開展樞紐型商業(yè)模式地鐵仍能為本工程商業(yè)開展帶來一些契機(jī)：在地鐵本身對商業(yè)支撐力減弱的情形下，餐飲，特色文化主題休閑該類商業(yè)業(yè)態(tài)仍有對外輻射的開展空間〔不過度依賴地鐵口的便利性〕，其次就是效勞本身社區(qū)的日常商業(yè)支撐體量：1.5-3萬支撐業(yè)態(tài)：特色餐飲+主題休閑+日常效勞類商業(yè)76本工程商業(yè)差異化的方向：中等體量〔3-4萬〕，文化主題休閑娛樂+中高檔餐飲為主差異化的補(bǔ)缺者：中等體量3-4萬，文化主題，休閑娛樂+中高端餐飲為主1、政府：支撐體量1-1.5萬左右，需求偏好中高端餐飲及休閑場所2、公建：支撐書店、餐飲、效勞型商業(yè)〔銀行、便利店〕3、公共景觀：支撐景觀類餐飲的開展4、地鐵：過道型地鐵商業(yè)，支撐1-3萬體量，主題休閑+餐飲類業(yè)態(tài)開展大有機(jī)遇77規(guī)模與業(yè)態(tài)主題形成差異化外，商業(yè)建筑形態(tài)本身也是一種差異化的方向商業(yè)的三種常見容納形態(tài)：形態(tài)A：商業(yè)街形式容納特點(diǎn)：全部為獨(dú)立鋪面，體量感與集中感差，很難造場，但優(yōu)點(diǎn)在于商業(yè)價(jià)值相對均分，容易銷售形態(tài)B：商場形式〔大體量那么為MALL形式〕容納特點(diǎn)：樓的建筑形態(tài)，體量感與集中感強(qiáng)，容易內(nèi)部造場，但缺點(diǎn)在于商業(yè)價(jià)值分層衰減嚴(yán)重，不易分散銷售形態(tài)C：商業(yè)街+小型商場形式〔A與B的綜合〕容納特點(diǎn)：兼具商業(yè)街區(qū)臨街面多，獨(dú)立鋪面價(jià)值相對均分容易銷售的優(yōu)勢，同事又具備MALL的體量感與主力店引入的氣氛營造機(jī)遇深入研判之長沙商業(yè)形態(tài)開展篇從長沙當(dāng)前商業(yè)開展階段來看，仍主要以商業(yè)街與MALL兩種形態(tài)容納綜合功能的業(yè)態(tài)構(gòu)成78芙蓉廣場太平街黃興路步行街化龍池鴻銘中心加加大商業(yè)街橙子商業(yè)街鐵道學(xué)院林科大賀龍?bào)w育館雨花亭火車站湘江二橋橘子洲大橋長沙主要商業(yè)街區(qū)分布圖長沙商業(yè)街區(qū)開展現(xiàn)狀：傳統(tǒng)商圈與新興商圈商業(yè)街表現(xiàn)冰火兩重天79傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)商業(yè)街區(qū)經(jīng)營繁盛，商業(yè)價(jià)值已延伸到2-3層：典型案例——黃興路步行街分類各業(yè)態(tài)代表品牌代表品牌

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