崇明島“濱海之舟〞別墅區(qū)

工程開發(fā)

工程籌劃書———指導(dǎo)老師：賈廣社組員：仲文潔023943時(shí)春霞023942季旭瑾023934總目錄一、工程概況二、工程的籌劃三、工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)四、工程進(jìn)度管理五、人力資源管理與控制六、工程質(zhì)量管理七、工程溝通管理八、工程組織管理九、工程投資預(yù)算十、工程風(fēng)險(xiǎn)管理十一、總結(jié)

一、工程概況〔一〕工程開發(fā)背景1.上海是中國最大的經(jīng)濟(jì)中心和航運(yùn)中心，主要的工業(yè)基地，長江流域的樞紐城市，并將逐步建成西太平洋沿岸的世界級(jí)城市和國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一。

?上海市城市總體規(guī)劃?〔1999-2021年〕中，明確了城市開展應(yīng)充分表達(dá)可持續(xù)開展的原那么，提出崇明作為上海未來開展的戰(zhàn)略空間，也是全國沿海大通道的重要紐帶。隨著沿海大通道建設(shè)日程的日益臨近，將打破多年來的交通瓶頸，崇明島的區(qū)位條件也將有質(zhì)的飛躍?！惨弧彻こ涕_發(fā)背景2.依據(jù)?上海市崇明島域總體規(guī)劃?綱要的要求，崇明將充分發(fā)揮特殊的島域格局、近便的地理位置、良好的生態(tài)環(huán)境、廣闊的土地資源優(yōu)勢(shì)，在2021年根本建成世界級(jí)的生態(tài)島和最優(yōu)美的“海上花園〞，成為國際一流的生態(tài)保護(hù)和生態(tài)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，同時(shí)也是沿海大通道的北翼樞紐，是上海輻射長江三角洲的重要節(jié)點(diǎn)之一。正如崇明縣一位政府官員所說，“未來的崇明，將是適宜于人們居住的、安靜、舒適的生活島，成為上海一座美麗的‘后花園’。〞

〔二〕工程選址及地理環(huán)境

1、崇明島簡介崇明是中國第三大島，也是世界最大的河口沖擊島，素有“長江門戶，東海瀛洲〞之稱。島位于萬里長江入海口，三面環(huán)江，一面臨海。東瀕浩瀚東海，南與浦東新區(qū)、寶山區(qū)及江蘇太倉隔水相望，西接滾滾長江，北與江蘇海門、啟東一衣帶水。真可謂喧囂中的一片凈土，水中的安逸家園。該工程就是在這一寶島上建設(shè)一高檔別墅區(qū)。在忙碌的城市森林中回到此水中蓬萊生活，如此歸宿怎能不令人羨慕？1、崇明島簡介全島面積1200多平方公里，東西長76公里，南北寬13至18公里，形似"春蠶"。島上地勢(shì)平坦，無山崗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和東部略低。90%以上的土地標(biāo)高〔以吳淞標(biāo)高0米為參照〕在3.21米至4.20米之間。地處北亞熱帶，氣候溫和濕潤，日照充足，四季清楚。島上水土潔凈，空氣清新。2、崇明島域總體規(guī)劃依照崇明島域總體規(guī)劃，崇明全島未來將形成中央森林區(qū)、北部游樂區(qū)、西部會(huì)展區(qū)、南部城市化中心區(qū)和東部生態(tài)示范區(qū)。3、崇明島東部生態(tài)示范區(qū)規(guī)劃崇東分區(qū)將建設(shè)成為全島標(biāo)志性的生態(tài)示范區(qū)、科教博覽區(qū)和休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)。一是辟建東灘國際濕地觀光公園、留鳥欣賞保護(hù)區(qū)等崇明標(biāo)志性的原生態(tài)景觀區(qū)。二是依托通達(dá)性，重點(diǎn)開展大流量的休閑運(yùn)動(dòng)功能，建設(shè)上海國際公共高爾夫中心、馬術(shù)活動(dòng)中心，并作為上海奧林匹克公園布局預(yù)留地和迪斯尼樂園的備選地之一。三是按照國際生態(tài)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)上海實(shí)業(yè)生態(tài)度假園區(qū)和陳家鎮(zhèn)生態(tài)示范鎮(zhèn)，成為全國生態(tài)化社區(qū)建設(shè)的試點(diǎn)窗口和國際性的科教博覽基地?！踩吵醪皆O(shè)計(jì)和效果該工程就是在崇東區(qū)的靠?？谔幗⒁粋€(gè)高檔別墅區(qū)。由于該區(qū)域恰好靠海，我們就利用這一天然的自然風(fēng)光優(yōu)勢(shì)，并加以人工改造——圍繞別墅區(qū)挖出舟型水道，連通大海，象征著海上的一葉小舟，?？坑诔缑鲘u畔。該“舟〞四周環(huán)水，興步島中，或是開窗眺望，就能舉目望見大海。島上的高檔別墅區(qū)正是面對(duì)大海的宜人居家之處?！菜摹晨傮w構(gòu)思與亮點(diǎn)

1、環(huán)境亮點(diǎn)１、一個(gè)親水開敞的水濱：以河湖觀水系作為空間景觀的靈魂和骨架，精心組織濱水地區(qū)的開發(fā)空間，塑造上海大都市中獨(dú)具魅力的新型濱水空間景觀。。

〔四〕總體構(gòu)思與亮點(diǎn)

1、環(huán)境亮點(diǎn)２、一個(gè)適宜居住的家園：堅(jiān)持以人為本的原那么，以幽雅的景觀風(fēng)貌、完善的配套設(shè)施和高品位的居住社區(qū)，構(gòu)建一個(gè)安居樂業(yè)的生活家園。在建筑風(fēng)格上，注重人性化，其根本指導(dǎo)思想是建設(shè)現(xiàn)代化的“田園水城〞。３、一個(gè)生態(tài)為本的環(huán)境：堅(jiān)持可持續(xù)開展的原那么，依托崇明“水清土潔氣凈〞的優(yōu)越生態(tài)條件，營造一個(gè)花園。式、生態(tài)型、人與自然和諧共存的城市環(huán)境。2、住宅亮點(diǎn)

外部總體效果

2、住宅亮點(diǎn)

內(nèi)部效果

特色：具有大海般的簡潔，明快，舒適。二、工程的籌劃〔一〕各項(xiàng)法規(guī)

上海市城市規(guī)劃條例2003-11-13

上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2003-10-18

中華人民共和國行政許可法2003-8-31

中華人民共和國環(huán)境影響評(píng)價(jià)法2002-10-28

中華人民共和國城市規(guī)劃法1998-1-1

村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例1998-1-1〔二〕工程前期市場(chǎng)調(diào)研

歷史與現(xiàn)實(shí)在上世紀(jì)末至今的幾年里，全國各地都在以土地批租的形式進(jìn)行土地儲(chǔ)藏，而崇明卻因?yàn)榭紤]到開發(fā)對(duì)環(huán)境的影響，而遲遲沒有行動(dòng)。正是這些歷史情況導(dǎo)致了目前崇明市場(chǎng)上無房可售的現(xiàn)狀。崇明在上世紀(jì)９０年代以前從未造過商品房，只是在縣城城橋鎮(zhèn)、堡鎮(zhèn)以及一些國營農(nóng)場(chǎng)等地方建設(shè)了１００多萬平方米的公房。之后十?dāng)?shù)年間，全國各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有了極大的開展，但崇明也只建設(shè)了１５０萬平方米的住宅，其中也有很大一局部是非商品房。大開發(fā)就在眼前，2021年左右建成的越江通道也將在陳家鎮(zhèn)落腳。寂靜了多年的崇明房產(chǎn)市場(chǎng)在未來幾年之內(nèi)，會(huì)急速增量。目前中央到地方，各級(jí)部門都十分看好崇明。崇明開發(fā)應(yīng)該會(huì)有一個(gè)很高的起點(diǎn)，在這樣一個(gè)生態(tài)型島嶼上，只有建造高起點(diǎn)高質(zhì)量環(huán)保型的住宅區(qū)，才能保證其不被淘汰了。，并對(duì)周圍環(huán)境影響減為最低。〔二〕工程前期市場(chǎng)調(diào)研

前景與未來〔三〕市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)

1、宏觀與微觀市場(chǎng)分析1、宏觀：房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)良好。據(jù)統(tǒng)計(jì)，人均GDP達(dá)7000美元時(shí)，建筑的高速增長才開始緩和；人均GDP達(dá)12000美元時(shí)，建筑根本停止增長。我國人均GDP才到達(dá)1000美元的水平，上海的人均GDP目前到達(dá)4000美元，方案2007年達(dá)7500美元。該數(shù)據(jù)說明似乎飽和的市場(chǎng)仍有巨大的開展空間?！踩呈袌?chǎng)分析與預(yù)測(cè)

1、宏觀與微觀市場(chǎng)分析2、微觀：人民的可支配收入增加，有能力增加住房開支，改善居住條件，給建設(shè)工程帶來了極大的機(jī)遇。該工程配合了崇明島整體開發(fā)，抓住機(jī)遇與時(shí)機(jī)，且周圍建設(shè)有高爾夫場(chǎng),跑馬場(chǎng)等適宜高消費(fèi)人群娛樂運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,建設(shè)美好家園?！菜摹呈袌?chǎng)分析與預(yù)測(cè)

2、消費(fèi)者心理分析購房者購房動(dòng)機(jī)一般有日常居住，房地產(chǎn)投資，假日寓所。1、該別墅可用于日常居?。旱囟屋^好，配套齊全，物業(yè)管理完善。2、用于房地產(chǎn)投資：便于出租，能保值，增值。3、用于假日寓所：該區(qū)自身環(huán)境優(yōu)美，加以崇明島上原生態(tài)景觀區(qū)、馬術(shù)活動(dòng)中心等眾多吸引度假工程。〔五〕區(qū)位選擇分析

1、市政公用和公建配套設(shè)施完備以國家和上海市的有關(guān)定額標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，完善與居住生活密切相關(guān)的社區(qū)效勞設(shè)施體系。根據(jù)東區(qū)居住用地的規(guī)劃布局，按照城市主干道分割成的島外就近居住片區(qū)，分別配置相應(yīng)的社區(qū)效勞設(shè)施，包括中小學(xué)、托兒所等教育設(shè)施，商店、餐飲、超市、肉菜市場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施，文化活動(dòng)站、老年活動(dòng)站等文化設(shè)施，以及居委會(huì)等。以一個(gè)充滿火力的花園式都市中心區(qū)效勞于島內(nèi)居民和島外旅游者?！靶≈郇暰幼≌呖煞奖愕竭_(dá)崇明東區(qū)。

〔五〕區(qū)位選擇分析

1、市政公用和公建配套設(shè)施完備小島內(nèi)配備購物中心，室外停車場(chǎng)〔不包括別墅的地下停車庫〕，出入海水凈化系統(tǒng)。小島別墅配備智能化系統(tǒng),以便物業(yè)管理和整體控制。各項(xiàng)根本設(shè)施完備，以滿足150棟別墅居住者根本生活?！参濉硡^(qū)位選擇分析

2、交通便捷程度1、島上：該高檔別墅區(qū)主要面對(duì)高消費(fèi)階層，回上海安居的僑胞等，總體生活水平較高，以私人轎車為主要交通工具。以一座富有特色的小橋連接崇明東區(qū)，另兩條小道直通內(nèi)陸。并且，該區(qū)總體面積不大，即使步行至東區(qū)，也在半小時(shí)之內(nèi)。一旦進(jìn)入內(nèi)陸，就可方便利用崇明島上便捷的公共交通?！参濉硡^(qū)位選擇分析

2、交通便捷程度2、島外：從崇明島至上海的交通也隨著“南隧北橋〞工程而大大改善。方案建設(shè)的崇明越江通道工程起自浦東五號(hào)溝，接上海郊區(qū)環(huán)線，過長江南港水域，經(jīng)長興島再過長江北港水域；止于崇明島陳家鎮(zhèn)，暫接陳海公路，全長25.5公里。2007年將徹底完工?！参濉硡^(qū)位選擇分析

3、環(huán)境因素別墅區(qū)內(nèi)水景區(qū)域面積大，水道直接引自大海水源的活水。但由于目前周邊海水質(zhì)量較差，兩處入水口設(shè)置凈水系統(tǒng)，保證最初水質(zhì)。兩閘既可控制水量，又可關(guān)閉形成獨(dú)立的弧型水道，以便定期對(duì)其中的水質(zhì)進(jìn)行處理。整個(gè)小區(qū)綠化率超過３５％，選用金桂、紫薇等名貴喬木花草，橫跨湖區(qū)的中央大道上布置噴泉廣場(chǎng)和四季花壇。因此從小區(qū)景觀設(shè)計(jì)優(yōu)美。在這親水家園，將擁有陽光、綠地、清新的空氣，無燥聲污染?！擦彻こ痰某邪l(fā)包模式業(yè)主設(shè)計(jì)單位I甲設(shè)備供給商施工單位甲工程工程總承包單位設(shè)計(jì)單位I已施工單位已材料供給商三、工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

〔一〕工程開發(fā)規(guī)模〔二〕工程運(yùn)營模式〔三〕經(jīng)濟(jì)效益分析〔四〕市場(chǎng)營銷籌劃〔一〕工程開發(fā)規(guī)模該工程開發(fā)總規(guī)模為8萬平方米，銷售面積:3.15萬平方米。每幢別墅占地面積：150平方米，總面積:210平方米，建筑面積：500平方米。屬于小規(guī)模工程，具有其優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)周期短：三年配套設(shè)施較單一：全套為居住效勞，不至于分散資金力量使先期完成的規(guī)模受到限制有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的主題：親水家園適應(yīng)統(tǒng)一的消費(fèi)群：高消費(fèi)階層〔二〕工程運(yùn)營模式工程運(yùn)營模式：出售總投資：1.9億元優(yōu)點(diǎn)：資金回收快，有利于資金的滾動(dòng)開發(fā)，有利于快速回收資金，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小。工程資金籌措方式：政府投資，投資商投資，銀行貸款〔三〕經(jīng)濟(jì)效益分析1、綜合經(jīng)濟(jì)效益：總投資：1.9億，預(yù)計(jì)三年收回全部本錢，三年后銷售總收入可達(dá)2.17億元，稅后利潤：0.11億元〔三〕經(jīng)濟(jì)效益分析2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益：為上海崇明島提供150棟高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的精品別墅。為崇明島的全面開發(fā)打下根底，成為親水家園的另一個(gè)亮點(diǎn)，吸引來島定居者。改善了經(jīng)營環(huán)境，增加了信譽(yù)和知名度。〔四〕市場(chǎng)營銷籌劃1、工程營銷籌劃：投資商對(duì)各種外部和內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，找出該工程獨(dú)特的市場(chǎng)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)〔環(huán)境優(yōu)美，出門見海；房型新穎，配套齊全；房價(jià)適中〕作為打入市場(chǎng)的切合點(diǎn)?！菜摹呈袌?chǎng)營銷籌劃2、工程包裝：工程宣傳媒介包裝：通過廣告〔戶外廣告，電影電視，報(bào)刊廣告，互聯(lián)網(wǎng)廣告〕突出風(fēng)格，傳播信息，是目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)該別墅產(chǎn)生興趣，對(duì)其市場(chǎng)定位和形象定位產(chǎn)生同感，并激發(fā)進(jìn)一步索取詳細(xì)銷售資料和到現(xiàn)場(chǎng)參觀的興趣，產(chǎn)生購置欲望?！菜摹呈袌?chǎng)營銷籌劃3、媒介宣傳與公關(guān)活動(dòng)使消費(fèi)群產(chǎn)生興趣，好感，從而聚集人氣，擴(kuò)大知名度。4、工程銷售開展銷會(huì)：不定期地舉行工程展銷會(huì)，形成短時(shí)期的購置規(guī)模。修建現(xiàn)場(chǎng)銷售樓部：它可在展銷會(huì)期間配合使用，平時(shí)那么是主要的銷售場(chǎng)所?！菜摹呈袌?chǎng)營銷籌劃5、售后效勞正式購房契約的簽定、各種手續(xù)〔契約公正、交納契約、按揭手續(xù)〕的辦理，后期樓款的回收，交樓手續(xù)、物業(yè)管理。建立良好的售后效勞，行成購置者的口碑宣傳，提高銷售業(yè)績。四、工程進(jìn)度管理WBS甘特圖工程總順序表工程進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)圖進(jìn)度控制進(jìn)度控制的風(fēng)險(xiǎn)分析本卷須知崇明島水上別墅建設(shè)工程前期籌劃工程融資招標(biāo)發(fā)包WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗(yàn)收施工設(shè)備采購設(shè)計(jì)準(zhǔn)備崇明島水上別墅建設(shè)工程前期籌劃工程融資招標(biāo)發(fā)包WBS設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工程定義文件可行性研究籌劃方案目標(biāo)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理籌劃組織籌劃合同籌劃環(huán)境籌劃崇明島水上別墅建設(shè)工程前期籌劃工程融資招標(biāo)發(fā)包WBS招商投資資金落實(shí)方案設(shè)計(jì)準(zhǔn)備投資估算資金來源方案資金使用方案崇明島水上別墅建設(shè)工程前期籌劃工程融資招標(biāo)發(fā)包WBS設(shè)計(jì)準(zhǔn)備方案擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖目標(biāo)籌劃組織籌劃細(xì)部設(shè)計(jì)專業(yè)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工圖審批崇明島水上別墅建設(shè)工程前期籌劃工程融資招標(biāo)發(fā)包WBS設(shè)計(jì)準(zhǔn)備報(bào)建拆遷場(chǎng)地整平水電增容崇明島水上別墅建設(shè)工程前期籌劃工程融資招標(biāo)發(fā)包WBS設(shè)計(jì)準(zhǔn)備招標(biāo)發(fā)包設(shè)計(jì)招標(biāo)作息安排采購施工咨詢編制發(fā)包方案合同談判編制發(fā)包一覽表崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗(yàn)收施工設(shè)備采購編定文件采購材料設(shè)備合同管理通訊系統(tǒng)設(shè)備平安系統(tǒng)設(shè)備效勞系統(tǒng)設(shè)備甲供及進(jìn)口一覽表編制采購方案編定詢價(jià)文件崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗(yàn)收施工設(shè)備采購別墅區(qū)別墅區(qū)外工程崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗(yàn)收施工設(shè)備采購別墅區(qū)別墅區(qū)外工程材料采購地基工程技術(shù)工程結(jié)構(gòu)工程建筑工程設(shè)備工程崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗(yàn)收施工設(shè)備采購別墅區(qū)別墅區(qū)外工程材料采購地基工程技術(shù)工程結(jié)構(gòu)工程建筑工程設(shè)備工程普通材料特殊材料根底主體崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗(yàn)收施工設(shè)備采購別墅區(qū)別墅區(qū)外工程材料采購地基工程技術(shù)工程結(jié)構(gòu)工程建筑工程設(shè)備工程土體實(shí)驗(yàn)根底開挖打樁門窗工程裝飾工程屋面工程計(jì)算機(jī)中心通信設(shè)備日用器具崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗(yàn)收施工設(shè)備采購別墅區(qū)別墅區(qū)外工程材料采購地基工程技術(shù)工程結(jié)構(gòu)工程建筑工程設(shè)備工程采暖空調(diào)通風(fēng)供電運(yùn)輸給排水電梯崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗(yàn)收施工設(shè)備采購主要階段驗(yàn)收竣工驗(yàn)收業(yè)主環(huán)境部門政府驗(yàn)收設(shè)計(jì)人員驗(yàn)收施工單位驗(yàn)收業(yè)主驗(yàn)收市政配套崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗(yàn)收施工設(shè)備采購?fù)懂a(chǎn)開業(yè)準(zhǔn)備財(cái)務(wù)測(cè)算前期宣傳意見征詢?cè)O(shè)備總體調(diào)試編制資產(chǎn)一覽表物業(yè)管理培訓(xùn)經(jīng)營管理培訓(xùn)崇明島水上別墅建設(shè)工程WBS保修投產(chǎn)開業(yè)驗(yàn)收施工設(shè)備采購設(shè)備保修房屋保修甘特圖工程總順序表編號(hào)任務(wù)名工期時(shí)間段備注1100前期策劃3404.11.1-04.12.41200融資4604.11.1-04.12.16與1100同時(shí)進(jìn)行1300設(shè)計(jì)4904.12.11-05.1.29在1200結(jié)束前5天開始1400準(zhǔn)備3904.12.23-05.1.31在1300結(jié)束前34天開始1500招標(biāo)發(fā)包1605.1.15-05.1.31在1300結(jié)束前14天開始1600設(shè)備采購1605.2.1-05.2.16在1500與1400結(jié)束后開始1700施工60505.2.1-06.9.30與1600同時(shí)進(jìn)行1800驗(yàn)收5306.10.1-06.11.221900投產(chǎn)開業(yè)6006.10.1-06.11.29與1800同時(shí)進(jìn)行工程總進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)圖

FS=-34FS=-5FS=-34FS=--1404646120003434110056399214004149901300761692150092161081600926056971700697537501800697607571900757------2000進(jìn)度控制施工進(jìn)度方案檢查應(yīng)采取日檢查或定期檢查的方式進(jìn)行，應(yīng)檢查以下內(nèi)容:

1

檢查期內(nèi)實(shí)際完成和累計(jì)完成工程量。

2

實(shí)際參加施工的人力、機(jī)械數(shù)量及生產(chǎn)效率。

3

窩工人數(shù)、窩工機(jī)械臺(tái)班數(shù)及其原因分析。

4

進(jìn)度偏差情況。

5

進(jìn)度管理情況。

6

影響進(jìn)度的特殊原因及分析。

實(shí)施檢查后，應(yīng)向企業(yè)提供月度施工進(jìn)度報(bào)告，月度施工進(jìn)度報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容:

1

進(jìn)度執(zhí)行情況的綜合描述。

2

實(shí)際施工進(jìn)度圖。

3

工程變更、價(jià)風(fēng)格整、索賠及工程款收支情況。

4

進(jìn)度偏差的狀況和導(dǎo)致偏差的原因分析。

5

解決問題的措施。

6

方案調(diào)整意見。施工進(jìn)度方案在實(shí)施中的調(diào)整必須依據(jù)施工進(jìn)度方案檢

查結(jié)果進(jìn)行。施工進(jìn)度方案調(diào)整應(yīng)包括以下內(nèi)容:

1

施工內(nèi)容。

2

工程量。

3

起止時(shí)間。

4

持續(xù)時(shí)間。

5

工作關(guān)系。

6

資源供給。調(diào)整施工進(jìn)度方案應(yīng)采用科學(xué)的調(diào)整方法，并應(yīng)編制調(diào)

工進(jìn)度方案。

進(jìn)度控制的風(fēng)險(xiǎn)分析材料供給進(jìn)度跟不上施工進(jìn)度，導(dǎo)致拖延整個(gè)工程的進(jìn)度材料供給的浪費(fèi)，有些資源需要當(dāng)天供給，否那么會(huì)失效的，因此，只有切實(shí)的控制進(jìn)度，才能確定進(jìn)貨時(shí)間。

窩工人數(shù)、窩工機(jī)械臺(tái)班數(shù)的多少大多與進(jìn)度的方案、控制有關(guān)，所以以防人力、機(jī)械設(shè)備的浪費(fèi)，就應(yīng)該對(duì)進(jìn)度控制好。施工現(xiàn)場(chǎng)條件，氣候條件，環(huán)境條件將影響到進(jìn)度的展開，所以需要一個(gè)彈性的時(shí)間。本卷須知施工進(jìn)度方案應(yīng)根據(jù)工藝關(guān)系、組織關(guān)系、搭接關(guān)系、起止時(shí)間、勞動(dòng)力方案、材料方案、機(jī)械方案及其他保證性方案等因素綜合確定。當(dāng)出現(xiàn)進(jìn)度偏差

(不必要的提前或延誤)時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)不斷預(yù)測(cè)未來進(jìn)度狀況。落實(shí)控制進(jìn)度措施應(yīng)具體到執(zhí)行人、目標(biāo)、任務(wù)、檢查方法和考核方法。對(duì)成心造成進(jìn)度拖延的人、單位應(yīng)追求法律責(zé)任。五、人力資源管理與控制人力資源的概念工程人力資源協(xié)調(diào)與控制人力資源本卷須知人力資源的概念

概念：人類進(jìn)行生產(chǎn)或提供效勞的現(xiàn)在和潛在的活力、技能及知識(shí)的總稱。價(jià)值表達(dá)：存在于有效的利用中特點(diǎn)：主導(dǎo)性、社會(huì)性、主動(dòng)性、自控性、成長性

公式表現(xiàn)：P=F〔K，L〕其中：P——產(chǎn)出K——資本：物力資本，與應(yīng)用與生產(chǎn)的自然資源L——?jiǎng)趧?dòng)量：投入生產(chǎn)的技術(shù)、專業(yè)、行政管理等人力資源F——生產(chǎn)函數(shù)獲取崗位控制整合開發(fā)控制保持工程人力資源前期籌劃目標(biāo)：針對(duì)前期籌劃的成果，來分派不同任務(wù)工程構(gòu)思構(gòu)思選擇決策點(diǎn)情況分析與問題定義目標(biāo)的提出和目標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)工程定義工程審查工程建議書工程任務(wù)書反饋環(huán)境與情況調(diào)查決策點(diǎn)決策點(diǎn)可行性研究工程確立過程工程主要負(fù)責(zé)人：提出構(gòu)思并總體規(guī)劃，初步確定整個(gè)工程的有關(guān)事項(xiàng)，對(duì)工程進(jìn)行研究，編制工程建議書工程設(shè)計(jì)經(jīng)理：對(duì)于工程形成一個(gè)整體概念，協(xié)助主要負(fù)責(zé)人工程專業(yè)經(jīng)理：根據(jù)的資料，以及進(jìn)行環(huán)境調(diào)查、地質(zhì)勘察所得到的資料，對(duì)工程的可行性進(jìn)行研究，協(xié)助主要負(fù)責(zé)人

工程融資工程主要負(fù)責(zé)人：提供可以進(jìn)行工程融資對(duì)象，宏觀調(diào)控外聯(lián)部：與融資對(duì)象進(jìn)行協(xié)商財(cái)務(wù)部：提供工程所需金額，以及核算可以贏利的金額設(shè)計(jì)業(yè)主：提供要求，與特別目標(biāo)主要負(fù)責(zé)人：依據(jù)要求進(jìn)行細(xì)部規(guī)劃專業(yè)經(jīng)理：提供專業(yè)知識(shí)與技能，設(shè)計(jì)一成果，滿足需求以后階段的工程人力分為：工程負(fù)責(zé)公司的人員，以及承包單位人員〔施工單位人員〕協(xié)調(diào)：來自不同部門之間的，不同單位之間的要相互幫助、協(xié)調(diào)、以及互通。鼓勵(lì)影響工作成效的因素：

能力、積極性、所處的工作環(huán)境公式：工作成效=能力*積極性*所處的工作環(huán)境分類物質(zhì)鼓勵(lì)精神鼓勵(lì)物質(zhì)鼓勵(lì)主要是包括工資、獎(jiǎng)金、福利等制定公平合理、客觀的勞動(dòng)成果評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在真正表達(dá)按勞動(dòng)分配的根底上，才能激發(fā)組織成員的積極性和競(jìng)爭意識(shí)，取得良好的鼓勵(lì)效果精神鼓勵(lì)形式：表彰、批評(píng)、吸引組織成員與管理、滿足組織成員的成就感等內(nèi)容：目標(biāo)鼓勵(lì)：把個(gè)人與集體的目標(biāo)協(xié)調(diào)一致使組員看到自身的價(jià)值，獲得滿足感榮譽(yù)鼓勵(lì)：對(duì)成員的成績公開成認(rèn)，并授予象征榮譽(yù)的獎(jiǎng)品、榮耀稱號(hào)、滿足成員的自尊需要及成就感，到達(dá)鼓勵(lì)的目的。培訓(xùn)鼓勵(lì)：不僅提高成員到達(dá)目標(biāo)的能力，同時(shí)也使組織成員感到組織對(duì)他們的重視，調(diào)動(dòng)他們的積極性

晉升鼓勵(lì)：通過提升成員到更重要的崗位上，給他們以希望，滿足自我實(shí)現(xiàn)的需要參與鼓勵(lì)：通過一系列制度和措施，使組織成員在組織的重大決策和管理事務(wù)中發(fā)揮作用，培養(yǎng)他們的參與意識(shí)，激發(fā)他們的工作動(dòng)機(jī)環(huán)境鼓勵(lì)：創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，即優(yōu)美的工作氣氛、良好的上下級(jí)關(guān)系和融洽的同事之間的關(guān)系，從而使組織成員心情舒暢，精神飽滿地工作。本卷須知：1、兩者要有機(jī)地結(jié)合起來，在不同的歷史階段、不同的環(huán)境條件下，采取不同的恰當(dāng)?shù)摹肮膭?lì)組合〞2、由于都以激發(fā)組織成員的勞動(dòng)積極性為目的，就必須通過公正、客觀、科學(xué)的績效考評(píng)，客觀評(píng)價(jià)人的行為表現(xiàn)和工作成果，才能受到實(shí)效。六、工程質(zhì)量管理有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)控制質(zhì)量管理組織達(dá)標(biāo)方案工程的質(zhì)量控制對(duì)工程的質(zhì)量評(píng)估本卷須知有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)控制工程質(zhì)量控制應(yīng)按2000版GB/T19000族標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)質(zhì)量管理體系的要求進(jìn)行。

工程質(zhì)量控制應(yīng)堅(jiān)持

“質(zhì)量第一，預(yù)防為主〞的方針和“方案、執(zhí)行、檢查、處理〞循環(huán)工作方法，不斷改進(jìn)過程控制。

工程質(zhì)量控制應(yīng)滿足工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)包人的要求。工程質(zhì)量控制因素應(yīng)包括人、材料、機(jī)械、方法。工程質(zhì)量控制必須實(shí)行樣板制。施工過程均應(yīng)按要求進(jìn)行自檢、互檢和交接檢。隱蔽工程、指定部位和分項(xiàng)工程未經(jīng)檢驗(yàn)或已經(jīng)檢驗(yàn)定為不合格的，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)入下道工序。

工程經(jīng)理部應(yīng)建立工程質(zhì)量責(zé)任制和考核評(píng)價(jià)方法。項(xiàng)

目經(jīng)理應(yīng)對(duì)工程質(zhì)量控制負(fù)責(zé)。過程質(zhì)量控制應(yīng)由每一道工序和崗位的責(zé)任人負(fù)責(zé)。

分包人應(yīng)接受承包人的質(zhì)量管理分項(xiàng)工程完成后，必須經(jīng)監(jiān)理工程師檢驗(yàn)和認(rèn)可。承包人應(yīng)對(duì)工程質(zhì)量和質(zhì)量保修工作向發(fā)包人負(fù)責(zé)。分包工程的質(zhì)量應(yīng)由分包人向承包人負(fù)責(zé)。承包人應(yīng)對(duì)分包人的工程質(zhì)量向發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任質(zhì)量手冊(cè)質(zhì)量體系程序其他質(zhì)量文件〔表格、報(bào)告、作業(yè)指導(dǎo)書等〕質(zhì)量體系文件層次質(zhì)量管理組織公司總經(jīng)理技術(shù)管理部質(zhì)量保證部現(xiàn)場(chǎng)各施工管理工程管理部工程控制部設(shè)計(jì)部采購部施工部財(cái)務(wù)部外聯(lián)部工程經(jīng)理工程控制經(jīng)理工程質(zhì)量經(jīng)理設(shè)計(jì)經(jīng)理采購經(jīng)理施工經(jīng)理外聯(lián)經(jīng)理質(zhì)量工程師工程質(zhì)量管理組織質(zhì)量保證部工程經(jīng)理工程質(zhì)量經(jīng)理工程控制經(jīng)理進(jìn)度方案工程師估算師費(fèi)用控制工程師材料控制工程師工程質(zhì)量工程師設(shè)計(jì)經(jīng)理采購經(jīng)理施工經(jīng)理外聯(lián)經(jīng)理各設(shè)計(jì)專業(yè)負(fù)責(zé)人設(shè)計(jì)代表采購工程師檢驗(yàn)工程師施工工程師外聯(lián)人員質(zhì)量監(jiān)督工程師外聯(lián)人員達(dá)標(biāo)方案

確定工程質(zhì)量目標(biāo)

編制工程質(zhì)量方案實(shí)施工程質(zhì)量方案:

1)

施工準(zhǔn)備階段質(zhì)量控制。

2

施工階段質(zhì)量控制。

3)

竣工驗(yàn)收階段質(zhì)量控制。

工程質(zhì)量目標(biāo)

滿足設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)與標(biāo)準(zhǔn)滿足施工方面的標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)施要求滿足政府部門\環(huán)境等監(jiān)督部門的有關(guān)條例滿足業(yè)主所提出的要求滿足技術(shù)部門的要求工程質(zhì)量方案應(yīng)由工程經(jīng)理主持編制工程質(zhì)量方案質(zhì)量方案應(yīng)表達(dá)從工序、分項(xiàng)工程、分部工程到單位工程的過程控制，且應(yīng)表達(dá)從資源投入到完成工程質(zhì)量最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)的全過程控制。質(zhì)量方案應(yīng)成為對(duì)外質(zhì)量保證和對(duì)內(nèi)質(zhì)量控制的依據(jù)。

質(zhì)量方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1編制依據(jù)

2工程概況

3質(zhì)量目標(biāo)

4組織機(jī)構(gòu)

5質(zhì)量控制及管理組織協(xié)調(diào)的系統(tǒng)描述。

6

必要的質(zhì)量控制手段、施工過程、效勞、檢驗(yàn)和試驗(yàn)程序等。

7

確定關(guān)鍵工序和特殊過程及作業(yè)的指導(dǎo)書。

8

與施工階段相適應(yīng)的檢驗(yàn)、試驗(yàn)、測(cè)量、驗(yàn)證要求。

9

更改和完善質(zhì)量方案的程序。

工程的質(zhì)量控制設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制設(shè)備采購階段質(zhì)量控制施工階段質(zhì)量管理驗(yàn)收階段質(zhì)量控制設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制在工程經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，在設(shè)計(jì)經(jīng)理及各類專業(yè)負(fù)責(zé)人協(xié)助下，對(duì)設(shè)計(jì)全過程進(jìn)行控制，監(jiān)督檢查設(shè)計(jì)各專業(yè)執(zhí)行公司質(zhì)量體系文件，工程質(zhì)量方案，確保滿足質(zhì)量要求。設(shè)計(jì)階段的成果應(yīng)符合工程方案和對(duì)工程的質(zhì)量要求設(shè)備采購階段質(zhì)量控制

工程經(jīng)理部應(yīng)在質(zhì)量方案確定的合格材料、設(shè)備供給人名錄中按方案招標(biāo)采購材料、半成品和構(gòu)配件。

工程經(jīng)理部應(yīng)對(duì)材料、半成品、構(gòu)配件、有關(guān)設(shè)備進(jìn)行標(biāo)識(shí)。

對(duì)發(fā)包人提供的材料、半成品、構(gòu)配件、工程設(shè)備和檢驗(yàn)設(shè)備等，必須按規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)和驗(yàn)收。監(jiān)理工程師應(yīng)對(duì)承包人自行采購的物資進(jìn)行驗(yàn)證。

施工階段質(zhì)量管理施工階段的質(zhì)量問題是整個(gè)質(zhì)量管理的核心局部，是最終確定工程、工程質(zhì)量的關(guān)鍵。分為幾個(gè)局部：技術(shù)交底、工程質(zhì)量、機(jī)械設(shè)備質(zhì)量、材料質(zhì)量施工階段施工合同簽訂后，工程經(jīng)理部應(yīng)索取設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)資料，指定專人管理并公布有效文件清單。工程經(jīng)理部應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)文件和設(shè)計(jì)技術(shù)交底的工程控制點(diǎn)進(jìn)行復(fù)測(cè)。當(dāng)發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，.應(yīng)與設(shè)計(jì)人協(xié)商處理，并應(yīng)形成記錄。工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)主持對(duì)圖紙審核，并應(yīng)形成會(huì)審記錄。

工程經(jīng)理應(yīng)按質(zhì)量方案中工程分包和物資采購的規(guī)定，選擇并評(píng)價(jià)分包人和供給人，并應(yīng)保存評(píng)價(jià)記錄。企業(yè)應(yīng)對(duì)全體施工人員進(jìn)行質(zhì)量知識(shí)培訓(xùn)，并應(yīng)保存培訓(xùn)記錄。

技術(shù)交底應(yīng)符合以下規(guī)定:

1

單位工程、分部工程和分項(xiàng)工程開工前，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)向承擔(dān)施工的負(fù)責(zé)人或分包人進(jìn)行書面技術(shù)交底。技術(shù)交底資料應(yīng)辦理簽字手續(xù)并歸檔。

2

在施工過程中，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人對(duì)發(fā)包人或監(jiān)理工程師提出的有關(guān)施工方案、技術(shù)措施及設(shè)計(jì)變更的要求，應(yīng)在執(zhí)行前向執(zhí)行人員進(jìn)行書面技術(shù)交底。

施工階段

工程測(cè)量應(yīng)符合以下規(guī)定:

1

在工程開工前應(yīng)編制測(cè)量控制方案，經(jīng)工程技術(shù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)前方可實(shí)施，測(cè)量記錄應(yīng)歸檔保存。

2

在施工過程中應(yīng)對(duì)測(cè)量點(diǎn)線妥善保護(hù)，嚴(yán)禁擅自移動(dòng)。

機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量控制應(yīng)符合以下規(guī)定:

1

應(yīng)按設(shè)備進(jìn)場(chǎng)方案進(jìn)行施工設(shè)備的調(diào)配。

2

現(xiàn)場(chǎng)的施工機(jī)械應(yīng)滿足施工需要。

3

應(yīng)對(duì)機(jī)械設(shè)備操作人員的資格進(jìn)行確認(rèn)，無證或資格不符合者，嚴(yán)禁上崗施工階段

材料的質(zhì)量控制應(yīng)符合以下規(guī)定:

l

工程經(jīng)理部應(yīng)在質(zhì)量方案確定的合格材料供給人名錄中按方案招標(biāo)采購材料、半成品和構(gòu)配件。

2

材料的搬運(yùn)和貯存應(yīng)按搬運(yùn)儲(chǔ)存規(guī)定進(jìn)行，并應(yīng)建立臺(tái)賬。

3

工程經(jīng)理部應(yīng)對(duì)材料、半成品、構(gòu)配件進(jìn)行標(biāo)識(shí)。

施工階段施工階段

材料的質(zhì)量控制應(yīng)符合以下規(guī)定:

4

未經(jīng)檢驗(yàn)和已經(jīng)檢驗(yàn)為不合格的材料、半成品、構(gòu)配件和工程設(shè)備等，不得投入使用。

5

對(duì)發(fā)包人提供的材料、半成品、構(gòu)配件、工程設(shè)備和檢驗(yàn)設(shè)備等，必須按規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)和驗(yàn)收。

6

監(jiān)理工程師應(yīng)對(duì)承包人自行采購的物資進(jìn)行驗(yàn)證。

驗(yàn)收階段質(zhì)量控制單位工程竣工后，必須進(jìn)行最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)。工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)按編制竣工資料的要求收集、整理質(zhì)量記錄。工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員按最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)規(guī)定，根據(jù)合同要求進(jìn)行全面驗(yàn)證。對(duì)查出的施工質(zhì)量缺陷，應(yīng)按不合格控制程序進(jìn)行處理。工程經(jīng)理部應(yīng)組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員接合同要求編制工程竣工文件，并應(yīng)做好工程移交準(zhǔn)備

在最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)合格后，應(yīng)對(duì)建筑產(chǎn)品采取防護(hù)措施。工程交工后，工程經(jīng)理部應(yīng)編制符合文明施工和環(huán)境保護(hù)要求的撤場(chǎng)方案。

對(duì)工程的質(zhì)量評(píng)估在工程工程管理過程中，進(jìn)行工程工程質(zhì)量的評(píng)定和驗(yàn)收，是質(zhì)量管理的重要內(nèi)容。工程經(jīng)理必須根據(jù)合同和設(shè)計(jì)圖紙的要求，嚴(yán)格執(zhí)行國家頒發(fā)的有關(guān)工程工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)地配合監(jiān)理工程師、質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)人員進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定和辦理竣工驗(yàn)收交接手續(xù)。

對(duì)工程的質(zhì)量評(píng)估工程工程質(zhì)量評(píng)定和驗(yàn)收程序是按分項(xiàng)工程、分部工程、單位工程依次進(jìn)行工程工程質(zhì)量等級(jí)，均分為“合格〞和

“優(yōu)良〞兩級(jí)，凡不合格的工程那么不予驗(yàn)收。在"建筑工程"和

"建筑設(shè)備安裝工程"中，每一個(gè)分項(xiàng)工程均應(yīng)獨(dú)立參加評(píng)定分部工程質(zhì)量等級(jí)，這是嚴(yán)格劃分分項(xiàng)工程的目的，為的是正確鑒定出分部工程的質(zhì)量等級(jí)，進(jìn)而正確評(píng)判單位工程的質(zhì)量等級(jí)，從而決定是否到達(dá)工程合同要求，能否驗(yàn)收等。

本卷須知一般對(duì)于質(zhì)量控制采取預(yù)防措施，不得已時(shí)才考慮糾正措施預(yù)防措施

1

工程經(jīng)理部應(yīng)定期召開質(zhì)量分析會(huì)，對(duì)影響工程質(zhì)量潛在原因，采取預(yù)防措施。

2

對(duì)可能出現(xiàn)的不合格，應(yīng)制定防止再發(fā)生的措施并組織實(shí)施。

3

對(duì)質(zhì)量通病應(yīng)采取預(yù)防措施。

4

對(duì)潛在的嚴(yán)重不合格，應(yīng)實(shí)施預(yù)防措施控制程序。

5

工程經(jīng)理部應(yīng)定期評(píng)價(jià)預(yù)防措施的有效性。糾正措施1

對(duì)發(fā)包人或監(jiān)理工程師、設(shè)計(jì)人、質(zhì)量監(jiān)督部門提出的質(zhì)量問題，應(yīng)分析原因，制定糾正措施。

2

對(duì)已發(fā)生或潛在的不合格信息，應(yīng)分析并記錄結(jié)果。

3

對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題或不合格報(bào)告提及的問題，應(yīng)由工程技術(shù)負(fù)責(zé)人組織有關(guān)人員判定不合格程度，制定糾正措施。

糾正措施

4

對(duì)嚴(yán)重不合格或重大質(zhì)量事故，必須實(shí)施糾正措施。

5

實(shí)施糾正措施的結(jié)果應(yīng)由工程技術(shù)負(fù)責(zé)人驗(yàn)證并記錄;對(duì)嚴(yán)重不合格或等級(jí)質(zhì)量事故的糾正措施和實(shí)施效果應(yīng)驗(yàn)證，并報(bào)企業(yè)管理層。"

6

工程經(jīng)理部或責(zé)任單位應(yīng)定期評(píng)價(jià)糾正措施的有效性。

工程溝通管理溝通管理的含義如何進(jìn)行溝通管理本卷須知溝通管理的含義溝通：信息從一個(gè)發(fā)送者到達(dá)接受者的程度包括：發(fā)送者發(fā)出的信息應(yīng)該完整而準(zhǔn)確接受者必須理解這一信息接受者必須愿意以恰當(dāng)?shù)男问綄⑿畔鬟f的意圖付諸于行動(dòng)作用：協(xié)調(diào)組織成員以形成合力的凝聚力鼓勵(lì)下屬的根本途徑與外界保持聯(lián)系的橋梁對(duì)工程進(jìn)行有效的管理，使其盡快達(dá)成組織目標(biāo)，溝通是值得引起組織中領(lǐng)導(dǎo)者足夠的重視。

人與人之間的溝通〔可以是兩人或兩人以以上〕溝通人與信息之間的溝通〔指信息被傳達(dá)和接受的程度〕發(fā)送者信息翻譯傳遞接受者翻譯理解反響

人與人之間的溝通

自上而下的溝通：正式溝通：自下而上的溝通橫向溝通斜向溝通單線式非正式溝通流言式偶然式集束式人與信息的溝通信息是用人來傳播的，而對(duì)于接受方而言需要正確了解、理解這信息的含義。對(duì)于傳達(dá)者而言，需要把信息表達(dá)清楚，防止被曲解，誤解人與信息的溝通：正確理解、誤解、曲解如何進(jìn)行溝通管理1：工程負(fù)責(zé)人對(duì)于信息的流道加以重視，防止信息堵塞，延誤任務(wù)完成的時(shí)間2：對(duì)于不好的信息交流方式，負(fù)責(zé)人要加以杜絕，以防會(huì)影響到工程的進(jìn)行3：上級(jí)對(duì)于下級(jí)下達(dá)命令時(shí)力求表達(dá)準(zhǔn)確，提倡雙向溝通4：要重視非語言的溝通，經(jīng)常借助手勢(shì)、動(dòng)作、眼神、表情等來幫助思想和感情上的溝通，表到主題、興趣、觀點(diǎn)、目標(biāo)和用意5：注意空間位置，包括相互間的距離和溝通的場(chǎng)合，距離上的遠(yuǎn)近將直接影響感情上的不同。辦公室的正式交談，有助與集中精力溝通信息6：負(fù)責(zé)人要積極得聽取下級(jí)的建議，對(duì)于不同立場(chǎng)的人要積極地勸說和仔細(xì)地聆聽上級(jí)與下級(jí)交談時(shí)注意：A：表現(xiàn)出有興趣B：聆聽要全神貫注C：該做承諾時(shí)那么承諾如何進(jìn)行溝通管理D：選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間與地點(diǎn)E：不要過早下結(jié)論，打斷F：一旦有疑問時(shí)要及時(shí)解決下級(jí)與上級(jí)交談時(shí)要注意：A：要把問題提出，使得問題得以解決B：力求把信息準(zhǔn)確地表達(dá)如何進(jìn)行溝通管理不同階段需要的溝通前期籌劃：構(gòu)思的傳達(dá)，各有關(guān)部門的消息傳達(dá)，特別是工程經(jīng)理需要擁有足夠的信息〔政府資料、地質(zhì)材料、勘察報(bào)告、氣候、人文材料等〕才可以對(duì)工程的可行性進(jìn)行研究，對(duì)于一些專業(yè)負(fù)責(zé)人，或技術(shù)人員的意見建議也只有溝通后才會(huì)了解融資過程：需要與外界有資人溝通，把有關(guān)工程的信息準(zhǔn)確傳達(dá)給他們，并汲取他們對(duì)此的反響。設(shè)計(jì)：把設(shè)計(jì)的方案的有關(guān)信息及時(shí)傳遞，讓部門互相協(xié)商，工程經(jīng)理調(diào)控，設(shè)計(jì)經(jīng)理支配，此階段特別要注意與各專業(yè)負(fù)責(zé)人協(xié)商，聽取他們的意見，把問題都提出并解決。不同階段需要的溝通準(zhǔn)備：有外聯(lián)負(fù)責(zé)與原有居民協(xié)調(diào)，把拆遷這一重要事項(xiàng)作好，而工程經(jīng)理應(yīng)及時(shí)解決外聯(lián)所不能解決的問題。特別對(duì)于一些崇明人應(yīng)給予理解招標(biāo)發(fā)包：把有關(guān)文件、信息及時(shí)向有關(guān)投標(biāo)方傳遞，并注意雙方的溝通協(xié)調(diào)，一旦招標(biāo)發(fā)包成功，與對(duì)方之間的溝通渠道要設(shè)立專門人員作好雙方的信息交流，防止出現(xiàn)信息堵塞以及誤解的情況，才能把工程做好。設(shè)備采購：采購經(jīng)理要處理好采購部與外界設(shè)備材料市場(chǎng)之間的信息傳遞，把握好時(shí)機(jī).并隨時(shí)作好與上級(jí)之間的溝通，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告情況。不同階段需要的溝通施工：施工階段，不僅要把設(shè)計(jì)的目標(biāo)、意圖、想法準(zhǔn)確傳遞給施工有關(guān)人員，工程經(jīng)理還應(yīng)派遣專業(yè)人才去現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，看是否按方案進(jìn)行。同時(shí)，也可以把現(xiàn)場(chǎng)的問題傳遞給工程經(jīng)理和技術(shù)經(jīng)理，給予解決的問題。對(duì)于民工，要作好與他們的交流工作，努力解決一切可能出現(xiàn)的問題。防止因?yàn)橐恍┎划?dāng)?shù)臏贤ㄔ驅(qū)е鹿こ痰难悠?。在民工與近邊的居住人產(chǎn)生矛盾時(shí)，雙方作好交流夠溝通工作，爭取得到兩邊的諒解。不同階段需要的溝通驗(yàn)收階段：驗(yàn)收階段要作好與政府、環(huán)境監(jiān)督部門、工程監(jiān)督部門之間的溝通。防止出現(xiàn)不合格工程。當(dāng)然這一個(gè)工作應(yīng)該是表達(dá)在工程的開始直至結(jié)束，這樣才不會(huì)出現(xiàn)違民違國違利的情況。投產(chǎn)開業(yè)：外聯(lián)部要與外界作好溝通，防止內(nèi)部信息堵塞或者是外部信息堵塞。保修階段：在保修負(fù)責(zé)人與居民之間建立交流的渠道，及時(shí)解決問題，特別是要給人于最好的效勞。本卷須知1：工程負(fù)責(zé)人既要注重正式溝通的重要性，也要重視非正式的溝通，非正式的溝通可以彌補(bǔ)與改進(jìn)正式溝通的缺乏。2：只有正確、合理、適當(dāng)?shù)臏贤?，才能使得工程向期望中進(jìn)行3：努力使上下級(jí)之間傳達(dá)的信息準(zhǔn)確4：既要注意人與人之間的交流，也要注意部門與部門之間的交流，更要把與外界的交流、溝通放在首位！八、工程組織管理〔一〕.組織文化以質(zhì)量構(gòu)建品牌〔一流的施工質(zhì)量，高標(biāo)準(zhǔn)的硬件設(shè)施質(zhì)量，先進(jìn)的團(tuán)隊(duì)管理質(zhì)量，國際標(biāo)準(zhǔn)化的效勞質(zhì)量。與顧客分享我們的優(yōu)質(zhì)〕以效勞贏得市場(chǎng)〔個(gè)性化的客服系統(tǒng)，完善的內(nèi)部營銷體制，與顧客分享我們的效勞〕以理念把握先機(jī)〔打造未來生態(tài)環(huán)保概念模型，以儒家文化為底蘊(yùn)的管理理念，與顧客分享我們的理念〕以創(chuàng)新保持活力〔突出團(tuán)隊(duì)概念，溝通為團(tuán)隊(duì)生命，不斷在管理與效勞上創(chuàng)新。與顧客分享我們的活力〕〔二〕.工程團(tuán)隊(duì)建設(shè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)活動(dòng)以團(tuán)隊(duì)協(xié)作為主體進(jìn)行工作方面的磨合，適度安排各類有益溝通的活動(dòng)〔如生日晚會(huì)，工作場(chǎng)地外的各種會(huì)議與聚會(huì)〕一般管理技能的培訓(xùn)就工程組織文化，組織程序，工作流程，溝通技巧等進(jìn)行培訓(xùn)工程團(tuán)隊(duì)建設(shè)鼓勵(lì)物質(zhì)鼓勵(lì)與人文關(guān)心相結(jié)合獎(jiǎng)勵(lì)與表揚(yáng)系統(tǒng)各種福利，津貼，額外補(bǔ)貼等集中辦公采取日式辦公方式〔管理人員與職員一起辦公，不為工程管理人員設(shè)獨(dú)立辦公室〕培訓(xùn)以戶外培訓(xùn)為主，重在提高團(tuán)隊(duì)士氣，提高團(tuán)隊(duì)對(duì)成員工作績效〔三〕.工程組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)由A投資出資成立B住宅工程開發(fā)公司.公司設(shè)立董事會(huì)作為最高權(quán)利機(jī)構(gòu),決定工程開發(fā)公司一切重大事宜,董事會(huì)設(shè)董事長一名,副董事長.董事假設(shè)干名.工程開發(fā)公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制.總經(jīng)理由董事會(huì)聘任.工程開發(fā)公司下設(shè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu),包括工程部.財(cái)務(wù)部.行政部等機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)合作公司的日常經(jīng)營管理工作.工程開發(fā)公司的職員,除高級(jí)職員由董事會(huì)聘任外,其他人員將面向社會(huì)公開招聘,擇優(yōu)錄取.附圖1.組織結(jié)構(gòu)簡圖董事會(huì)工程經(jīng)理董事長副董事長假設(shè)干董事假設(shè)干工程部銷售部行政部財(cái)務(wù)部職員假設(shè)干職員假設(shè)干職員假設(shè)干職員假設(shè)干由董事會(huì)聘任公開招聘〔四〕.工程組織結(jié)構(gòu)圖工程組織結(jié)構(gòu)圖分為三個(gè)階段:工程開發(fā)階段工程實(shí)施階段工程運(yùn)營階段附圖2.工程開發(fā)階段結(jié)構(gòu)圖工程開發(fā)階段協(xié)調(diào)部門預(yù)算部門融資部門技術(shù)部門咨詢部門施工技術(shù)部環(huán)境咨詢部技術(shù)咨詢部政策咨詢部法律咨詢部設(shè)計(jì)技術(shù)部設(shè)備技術(shù)部招標(biāo)部資金落實(shí)部附圖3.咨詢部門組織圖環(huán)境咨詢部技術(shù)咨詢部政策咨詢部法律咨詢部咨詢部門合同定議相關(guān)法規(guī)咨詢相關(guān)政策研究施工技術(shù)咨詢器械技術(shù)咨詢初步勘測(cè)實(shí)地考察測(cè)繪部工程地質(zhì)部檔案管理部協(xié)調(diào)人員附圖4.預(yù)算部門.技術(shù)部門組織圖預(yù)算部門材料其他設(shè)計(jì)機(jī)械勞動(dòng)力宣傳技術(shù)部門施工技術(shù)部設(shè)計(jì)技術(shù)部設(shè)備技術(shù)部協(xié)調(diào)人員附圖5.融資部門組織圖融資部對(duì)外聯(lián)絡(luò)部資金落實(shí)部現(xiàn)象展示部招投標(biāo)管理部協(xié)調(diào)人員附圖6.工程實(shí)施階段組織圖1工程經(jīng)理公司副經(jīng)理擔(dān)任高級(jí)工程師工程副經(jīng)理高級(jí)工程師擔(dān)任工程副經(jīng)理高級(jí)工程師擔(dān)任工程管理股物資管理股成本核算股安全治安股工程技術(shù)股工程質(zhì)量監(jiān)督股附圖7.工程實(shí)施階段組織圖2物資管理部工程管理部本錢核算部平安治安部質(zhì)量監(jiān)督部工程技術(shù)部職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員職能人員協(xié)調(diào)組織附圖8.工程運(yùn)營階段結(jié)構(gòu)圖總公司工程部招商部物業(yè)部財(cái)務(wù)部行政部綠化組住宅組水域組公共設(shè)施組其它決策組財(cái)務(wù)組審計(jì)組法律咨詢組技術(shù)組設(shè)備組宣傳組其它協(xié)調(diào)部五.(附圖9)組織協(xié)調(diào)范圍示意圖近外層遠(yuǎn)外層九、工程投資預(yù)算〔一〕.財(cái)務(wù)分析1.計(jì)算依據(jù)營業(yè)稅率5.065%所得稅率33%銷售費(fèi)率2%(以銷售收入為基數(shù))折現(xiàn)率12%貸款利率8%開發(fā)周期3年占地面積:150平方米/棟總面積:210平方米/棟容積率:0.42建筑面積:500平方米/棟2.建設(shè)投資總投資:1.9億建筑面積:500平方米樓盤地價(jià):1300元3.資金來源開發(fā)商自有資金:0.38萬(占總投資20%)利用工程銷售回籠資金:0.95億(占總投資50%)銀行貸款:0.57億(占總投資30%)4.銷售收入銷售面積:31500平方米住宅售價(jià):6500元/平方米商場(chǎng)售價(jià):6000元/平方米銷售收入:2.17億元工程毛利潤率:14.2%5.財(cái)務(wù)指標(biāo)稅后利潤:0.11億元預(yù)計(jì)三年后收回6.不確定性分析:在總投資上升5%或銷售價(jià)格下降5%的情況下,依然有較高的收益水平.本工程有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力.〔二〕.投資估算(一).估算依據(jù)本工程建設(shè)投資根據(jù)建筑設(shè)計(jì)方案.相關(guān)圖紙及上海市建筑工程預(yù)算相關(guān)規(guī)定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算.(二).估算條件1.相似工程合同造價(jià)資料及上海地區(qū)群眾材料價(jià)格;2.假定由中國國內(nèi)的單位承擔(dān)設(shè)計(jì).施工及工程管理.(三).估算范圍本估算包括正常的設(shè)計(jì).施工周期內(nèi),為完成該工程所需投入工程安裝費(fèi)用,但不包括以下各項(xiàng):1.業(yè)主開業(yè)流動(dòng)資金;2.建造期匯率可能發(fā)生的變動(dòng)而需增加的費(fèi)用.(四).估算說明1.土地費(fèi)用根據(jù)本工程的實(shí)際情況,本工程占地面積150平方米,土地拆遷非用為320萬元/畝;2.工程參謀費(fèi)參謀費(fèi)(包括勘察.設(shè)計(jì).監(jiān)理.工料測(cè)量等)按照建筑安裝工程費(fèi)用的3%計(jì)算;3.籌建管理費(fèi)業(yè)主的籌建管理費(fèi)包括工程開發(fā)前期所發(fā)生的籌建人員工資.辦公.差旅.低值易耗品費(fèi)用.培訓(xùn).福利.保險(xiǎn)等按照建安費(fèi)的1.5%計(jì)取;4.住宅配套費(fèi)根據(jù)條款,住宅配套費(fèi)用由開發(fā)商自行包干使用,政府部門不單獨(dú)收取.根據(jù)工程基地周邊市政.

商業(yè)配套設(shè)施的實(shí)際情況,按每平方米建筑面積70元計(jì)算;5.人防工程建設(shè)費(fèi)6.增容貼費(fèi)7.其它建設(shè)費(fèi)用8.貸款利息貸款利息費(fèi)用包括貸款利息和貸款手續(xù)費(fèi)用,按年利率8%計(jì)算.9.不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按照工程建設(shè)費(fèi)用的5%計(jì)算;(五).投資估算結(jié)果工程費(fèi)用:16000萬元土地費(fèi)用:3090萬元參謀費(fèi):80萬元業(yè)主籌建管理費(fèi)用:100萬元配套費(fèi)用包干:100萬元供電貼費(fèi)等:150萬元其他建設(shè)費(fèi)用:80萬元不可預(yù)見費(fèi):80萬元其它:20萬元〔三〕.本錢預(yù)算本錢預(yù)算分為開發(fā)階段預(yù)算.施工階段預(yù)算和使用階段預(yù)算.(一).工程開發(fā)本錢工程開發(fā)本錢包括:1.土地征用費(fèi)7.前期設(shè)施費(fèi)2.土地轉(zhuǎn)讓金8.根底設(shè)施費(fèi)3.土地使用金9.配套設(shè)施費(fèi)4.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)10.房屋建筑物建筑安裝費(fèi)5.前期工程費(fèi)6.根底工程費(fèi)1.土地征用費(fèi)土地復(fù)墾基金10000元/畝新菜地建設(shè)基金18000元/畝糧油差價(jià)補(bǔ)償費(fèi)1800元/畝土地補(bǔ)償費(fèi)5200元/畝青苗補(bǔ)償費(fèi)900元/畝其它共約75萬元2.土地出讓金根據(jù)上海市基準(zhǔn)地價(jià)表共約3000萬元3.土地使用金根據(jù)上海市非城鎮(zhèn)國有土地使用統(tǒng)籌費(fèi)分區(qū)縣分類標(biāo)準(zhǔn)崇明為0.25元/年.米共約3.1250萬元4.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)上海市拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),

共約12萬元5.前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi).可行性研究費(fèi)和勘測(cè)費(fèi)等等.該費(fèi)用占工程總投資的5%左右.6.根底工程費(fèi)包括土地整平,道路修繕,開挖河道,地基工程,建設(shè)工程等等,計(jì)算得約為8000萬元.7.前期設(shè)施費(fèi)包括建筑設(shè)施的購置,材料購置,設(shè)計(jì)購置等等,約為8000萬元.8.根底設(shè)施費(fèi)包括供電貼費(fèi).自來水煤氣費(fèi).污廢水排放費(fèi).排水設(shè)施使用費(fèi)等等.約為250萬元.9.配套設(shè)施費(fèi)根據(jù)現(xiàn)行的各項(xiàng)政策規(guī)定,公建配套設(shè)施費(fèi)包括住宅建設(shè)配套費(fèi).居住區(qū)綠化建設(shè)費(fèi).人防工程建設(shè)費(fèi).臨時(shí)占路費(fèi)等.約為110.5萬元10.房屋建筑物建筑安裝費(fèi)根據(jù)上海市各類建筑安裝工程造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn),高級(jí)別墅的平均造價(jià)為4200元/平米.據(jù)計(jì)算,約為10500萬元(二)房地產(chǎn)開發(fā)其他相關(guān)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)費(fèi)用包括專業(yè)費(fèi)用.銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等.專業(yè)費(fèi)用以總建筑費(fèi)的6%~8%計(jì)算,銷售費(fèi)用那么以總銷售價(jià)值的3%計(jì)算,而管理一項(xiàng)涉及到眾多方面,主要包括以下方面:1.建筑業(yè)管理費(fèi)2.設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)3.勘察招投標(biāo)管理費(fèi)4.施工招投標(biāo)管理費(fèi)5.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)6.建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)7.工程定額編制管理費(fèi)8.建筑工程執(zhí)照費(fèi)9.審照手續(xù)費(fèi)10.規(guī)劃道路邊線放樣11.建筑物驗(yàn)線12.橋梁建筑物沉降13.房屋設(shè)備沉降14.道路邊樁放樣15.竣工檔案編制費(fèi)16.建筑物命名17.房屋拆遷管理18.房地產(chǎn)初始登記費(fèi)19.房地產(chǎn)初始勘丈費(fèi)20.住宅建設(shè)配套管理費(fèi)21.房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)三.房地產(chǎn)開發(fā)收費(fèi)工程一覽表一.開發(fā)用地.補(bǔ)償1.土地使用權(quán)出讓金2.土地墾復(fù)基金3.菜地建設(shè)基金4.土地補(bǔ)償費(fèi)5.青苗補(bǔ)償費(fèi)6.地上地下附著物補(bǔ)償費(fèi)7.征地包干管理費(fèi)8.征地包干不可預(yù)見費(fèi)9.征地勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)10.征地養(yǎng)老安置費(fèi)11.征地農(nóng)業(yè)人口安置管理費(fèi)12.征地安置不可預(yù)見費(fèi)13.征地占用林地補(bǔ)償費(fèi)14.撤除私房補(bǔ)償費(fèi)15.撤除公房補(bǔ)償費(fèi)16.動(dòng)遷貨幣化安置費(fèi)17.房屋拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)18.房屋拆遷管理費(fèi)二.設(shè)計(jì)勘測(cè).申請(qǐng)開工19.規(guī)劃設(shè)計(jì)20.規(guī)劃測(cè)繪21.檔案利用費(fèi)22.人口資料查詢并打印23.申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證.執(zhí)照費(fèi).審照手續(xù)費(fèi)24.拔地釘樁費(fèi)及界樁本錢25.臨時(shí)用電電費(fèi)保證金26.供氣設(shè)施撤除費(fèi)27.綠地補(bǔ)償費(fèi)28.綠化建設(shè)保證金29.人防工程撤除補(bǔ)償費(fèi)30.人防工程建設(shè)費(fèi)31.住宅建設(shè)配套費(fèi)32.住宅設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)33.工程施工招投標(biāo)管理費(fèi)34.建設(shè)工程招投標(biāo)業(yè)務(wù)代理費(fèi)35.建設(shè)工程交易管理中心效勞費(fèi)36.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)三.建筑施工企業(yè)37.上海市建筑施工企業(yè)管理費(fèi)38.外省市進(jìn)滬施工企業(yè)管理費(fèi)39.使用外地勞動(dòng)力管理基金40.建筑工程質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)41.工程建設(shè)施工監(jiān)理費(fèi)42.臨時(shí)使用帶征土地統(tǒng)籌費(fèi)43.清理場(chǎng)地保證金44.臨時(shí)占路保證金45.臨時(shí)占路費(fèi)46.建筑垃圾及渣土申報(bào)手續(xù)費(fèi)47.建筑垃圾及渣土處置管理費(fèi)48.工程定額編制管理費(fèi)49.市政定額管理研究費(fèi)四.小區(qū)配套.竣工50.住宅小區(qū)內(nèi)供水管道工程費(fèi)51.住宅小區(qū)內(nèi)燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi)52.配電.臨時(shí)用電業(yè)擴(kuò)工程費(fèi)53.供.配電貼費(fèi)54.通訊工程費(fèi)55.房地產(chǎn)初始登記費(fèi)56.房地產(chǎn)勘丈費(fèi)57.地籍圖五.小區(qū)招標(biāo)58.媒體宣傳費(fèi)59.其他十、工程風(fēng)險(xiǎn)管理一.(附圖10)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)投資決策階段土地獲取階段工程建設(shè)階段租售管理階段開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)承包方式風(fēng)險(xiǎn)承包合同風(fēng)險(xiǎn)自然條件風(fēng)險(xiǎn)工期拖延風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)施工索賠風(fēng)險(xiǎn)租售合同風(fēng)險(xiǎn)銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)意外事故風(fēng)險(xiǎn)1.投資決策階段

1).開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的不均衡性,各個(gè)國家.不同地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊.而房地產(chǎn)工程的不可逆性和地理位置固定性,使得開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)工程投資決策具有更重要的意義.在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中,開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能來自于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境.政策環(huán)境.社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn).2).開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)

(一).別墅開發(fā)投資的投資因素房地產(chǎn)開發(fā)存在著風(fēng)險(xiǎn),但并非任何類型開發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)都是相同的.對(duì)于別墅有以下參考:平安及保值-------------------很高投資的利潤-------------------普通現(xiàn)金純收入-------------------很低風(fēng)險(xiǎn)與利潤比例-------------很少需要管理的程度-------------普通增值的可能-------------------最高需要專門技術(shù)的程度-------普通本利平衡多少----------------很高(二).別墅開發(fā)投資的一般特性開發(fā)的決定因素:1.高收入階層的存在2.優(yōu)雅的環(huán)境3.自備交通的滿足開發(fā)投資特性:1.變現(xiàn)性較差2.現(xiàn)期收入較大3.本利比收益高主要風(fēng)險(xiǎn):銷售困難主要可能投資者:能支付自備款的任何投資者(三).開發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)由于崇明的南隧北橋工程實(shí)施,崇明的開發(fā)勢(shì)在必行,在南隧北橋工程完工后,崇明的地價(jià)會(huì)跟隨上漲,開發(fā)別墅區(qū),配合了上海市政府在崇明已規(guī)劃的各種設(shè)施,使崇明成為上海的世外休閑中心.在此,應(yīng)考慮三方面的因素;一是購置能力的大小.二是房地產(chǎn)價(jià)格的上下.三是銀行貸款利率的上下.2.土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)者承擔(dān)的重要風(fēng)險(xiǎn)有:土地風(fēng)險(xiǎn).市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn).征地安置風(fēng)險(xiǎn).籌資風(fēng)險(xiǎn).一.土地風(fēng)險(xiǎn)土地風(fēng)險(xiǎn)主要來自土地自然屬性.社會(huì)屬性及規(guī)劃部門對(duì)土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性.二.征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)購置土地使用權(quán)僅是獲取土地過程中的一個(gè)環(huán)節(jié),之后,便是大量的征地.拆遷.安置和補(bǔ)償工作.征地拆遷涉及許多法律和社會(huì)問題,一方面,我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng),各地情況不同,法規(guī)可操作性較差;另一方面,地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會(huì)的.心理的.經(jīng)濟(jì)的原因不愿出售等.三.籌資風(fēng)險(xiǎn)包括1.自有資金2.銀行貸款(1)利率風(fēng)險(xiǎn)(2)匯率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)(3)信用風(fēng)險(xiǎn)3.發(fā)行企業(yè)債券4.發(fā)行股票股票發(fā)行數(shù)量不當(dāng)(2)股票發(fā)行價(jià)格確定不當(dāng)(3)股票發(fā)行時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)5.租賃籌資風(fēng)險(xiǎn)6.引進(jìn)外資風(fēng)險(xiǎn)(1)外資投資資金逾期不到位(2)外商通過不法手段謀取自身利益(3)外商套取國內(nèi)資金轉(zhuǎn)移國外3.工程建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)一.建設(shè)階段的任務(wù)二.招標(biāo)模式與風(fēng)險(xiǎn)三.承包方式與風(fēng)險(xiǎn)四.承包合同風(fēng)險(xiǎn)五.自然條件風(fēng)險(xiǎn)六.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)七.工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)影響質(zhì)量的不確定性因素主要來自規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工環(huán)節(jié),常見的如:1.設(shè)計(jì)觀念落后,規(guī)劃設(shè)計(jì)深度不夠,未充分考慮潛在消費(fèi)者功能要求,利用不方便,設(shè)計(jì)不新穎.建筑結(jié)構(gòu)平安有隱患.2.承包商技術(shù)落后,施工方案和方法選擇不當(dāng).3.承包商偷工減料,采購材料質(zhì)量低劣,施工機(jī)具功能不全,性能不穩(wěn).4.工程管理者不負(fù)責(zé)任,未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量控制.八.開發(fā)本錢風(fēng)險(xiǎn)1.工程規(guī)劃和設(shè)計(jì)深度不夠.2.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案陳舊,未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選.3.地基勘測(cè)資料不全,地下埋藏物未事先考慮,臨時(shí)處理不當(dāng).4.承發(fā)包方式選擇不當(dāng);合同類型選擇有誤;合同條款遺漏,表達(dá)有誤,不嚴(yán)謹(jǐn);合同管理不力,引起大量索賠.5.工程實(shí)施期間通貨膨脹,材料和人工費(fèi)上漲.6.匯率變化.7.不可抗力.九.施工索賠風(fēng)險(xiǎn)