房地產(chǎn)本錢管理經(jīng)驗分享北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理參謀2021年4月1內(nèi)容淡市下房地產(chǎn)本錢管理新挑戰(zhàn)淡市下房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理新思維如何從管理角度有效控制本錢2毋庸置疑，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走向下行空間一季度二季度三季度四季度商品房預(yù)售面積景氣指數(shù)6689.767.492.6商品房銷售價格景氣指數(shù)111.1111.29577.33雖然第一季度各地市場走出了小陽春的態(tài)勢，但如果就此斷言中國房地產(chǎn)行業(yè)觸底還言之尚早宏觀環(huán)境需求供給宏觀環(huán)境雖然有所好轉(zhuǎn)，但還談不上經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國際環(huán)境仍然不樂觀？房價仍然偏高，消費者信心仍未恢復(fù)，觀望情緒仍然很濃，投資性被壓抑07年高價拿地工程今年集中入市，08年各公司大量存貨未售，各公司今年資金壓力將出現(xiàn)前所未有的壓力，也會構(gòu)成很大的供給壓力4降價銷售成為不可阻擋的市場潮流客戶與產(chǎn)品本錢控制進(jìn)度質(zhì)量本錢的平衡房地產(chǎn)已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)化為買方市場，客戶有了更多的選擇，市場不能再依靠單純的籌劃，如何精準(zhǔn)的把握需求并轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品語言？消費者的觀望必將導(dǎo)致價格的下跌，本錢的因素將變得更加敏感，本錢控制將變得前所未有的重要再賣方市場下，三要素的平衡往往讓位于速度，在買方市場下，三者的平衡將更為挑戰(zhàn)開發(fā)商感言：降價還是硬道理5房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已經(jīng)從資源的競爭轉(zhuǎn)向客戶的競爭與運營能力的競爭資源的競爭產(chǎn)品和客戶的競爭運營能力的競爭產(chǎn)品實現(xiàn)過程設(shè)計管理采購管理工程管理營銷管理客戶效勞土地獲取和工程論證工程籌劃管理成本管理資源客戶運營6快速擴(kuò)張的模式需要轉(zhuǎn)向精細(xì)化運營的模式，當(dāng)行業(yè)利潤從暴利轉(zhuǎn)向平均利潤的時候，本錢控制將具有戰(zhàn)略意義7內(nèi)容淡市下房地產(chǎn)本錢管理新挑戰(zhàn)淡市下房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理新思維如何從管理角度有效控制本錢8本錢管理新思維---三大轉(zhuǎn)變從乙方挖潛到客戶挖潛從后端控制到前端控制從本錢核算到本錢控制房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣通過招投標(biāo)低價中標(biāo)進(jìn)行本錢控制，從乙方壓榨利潤，在新的環(huán)境下，必須轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^準(zhǔn)確的把握客戶需求從而做出性價比高的產(chǎn)品房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣在招標(biāo)階段和施工過程進(jìn)行本錢控制，在新的環(huán)境下，必須后端控制轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注產(chǎn)品定位和設(shè)計管理，從前端進(jìn)行控制在傳統(tǒng)的管理模式下，本錢部門更多是做的預(yù)算工作，承擔(dān)的是本錢核算的職責(zé)，在新的環(huán)境下必須從核算轉(zhuǎn)變?yōu)榭刂?從客戶價值到本錢控制—不同需求的客戶其關(guān)注點是不一樣10從客戶價值到本錢控制—企圖滿足所有客戶的需求是一種沒有戰(zhàn)略的且本錢極高的表現(xiàn)置業(yè)次數(shù)與購房動機(jī)11從客戶價值到本錢控制—客戶的需求是可以排序，在一定的本錢約束下，你只能滿足關(guān)鍵的需求，并盡量滿足次要的需要綠色標(biāo)出是最重要的因素,黃色標(biāo)出次重要的因素,購房預(yù)算不同的人,對因素的重要性排序略有不同.在購房預(yù)算較高的人群中,“造園形式〞,“教育配套〞和〞高爾夫球場〞相對重要.而〞物業(yè)管理模式〞相對重要較低12從客戶價值到本錢控制—將需求轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品語言標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系空間尺度功能組織部品性能物理指標(biāo)設(shè)備要求………居住要求使用標(biāo)準(zhǔn)性能標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)部品模塊化功能模塊化戶型模塊化組團(tuán)模塊化設(shè)計模塊客戶行為自我實現(xiàn)尊重歸屬安全生理需求13從后端控制到前端控制預(yù)算合同本錢控制認(rèn)價變更控制定位控制結(jié)構(gòu)選型材料設(shè)備選型標(biāo)準(zhǔn)要求范圍內(nèi)的變通設(shè)計質(zhì)量控制14從本錢核算到本錢控制本錢控制傾向于建立總量級的本錢控制體系;按照“合同分類〞的思路重構(gòu)“本錢控制樹〞;防止跨工程、科目簽訂合同;前置合同控制環(huán)節(jié)〔簽約、變更〕本錢核算基于工程造價思想建立核算〔測算〕體系；通過本錢測算〔合同分類〕形成目標(biāo)本錢；工程結(jié)算后進(jìn)行本錢核算，定量分析；沉淀本錢經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)庫，為新工程測算提供參考依據(jù)；15內(nèi)容淡市下房地產(chǎn)本錢管理新挑戰(zhàn)淡市下房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理新思維如何從管理角度有效控制本錢16本錢管理體系主要控制點全面的本錢控制體系主要包括對土地本錢、工程前期費用、工程建安本錢、營銷本錢、管理本錢和財務(wù)本錢等六大分項本錢的控制分項成本壓縮空間占總成本比例主要控制手段說明土地成本較小30-35%盡可能爭取政府優(yōu)惠價格，同時在土地費用支付條件方面爭取優(yōu)惠認(rèn)真開展盡職調(diào)查，減少操作風(fēng)險加強(qiáng)項目可行性研究和項目論證土地成本項目初期大部分可以確定，可壓縮空間較小前期費用大2-3%搞好政府關(guān)系，爭取報批報建費用減免工程成本大50-55%設(shè)計單位爭取最優(yōu)性價比開展設(shè)計階段的成本控制和限額設(shè)計嚴(yán)格設(shè)計變更和工程簽證審批建立供應(yīng)商管理體系，加強(qiáng)供應(yīng)商考核，建立戰(zhàn)略采購伙伴關(guān)系規(guī)范采購管理，嚴(yán)格資質(zhì)預(yù)審和評標(biāo)、定標(biāo)加強(qiáng)新材料、新工藝、新設(shè)備的研究運用雖然前期設(shè)計費用本身并不多，但設(shè)計方案決定了工程造價的70％～80％左右，因此設(shè)計管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影響因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大營銷成本大5-8%實行媒體投放的跟蹤評價，選取性價比最高的推廣方式加強(qiáng)廣告、策劃公司的采購管理營銷成本涉及影響因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大管理成本小2-3%建立合理的成本費用支出標(biāo)準(zhǔn)加大部門費用支出考核力度管理費用項目初期大部分可以確定，可壓縮空間小財務(wù)成本小6-8%合理籌措和運用資金實行資金集中管理，減少資金沉淀實行稅收籌劃，減少稅務(wù)成本財務(wù)成本項目初期大部分可以確定，可壓縮空間小注：此處的本錢比例僅供參考17本錢管理體系目標(biāo)本錢體系動態(tài)本錢控制體系后評估體系本錢責(zé)任和考核體系本錢業(yè)務(wù)流程管理控制體系數(shù)據(jù)庫和知識管理18如何通過目標(biāo)本錢體系使我們從設(shè)計到招標(biāo)到施工的每一個環(huán)節(jié)都能進(jìn)行本錢的控制和優(yōu)化？工程拓展階段方案設(shè)計階段施工圖設(shè)計階段建筑安裝工程費施工階段建筑工程費安裝工程費裝修工程費地基根底工程主體工程給排水工程……數(shù)據(jù)調(diào)整本錢匡算本錢估算本錢預(yù)算動態(tài)調(diào)整舉例擴(kuò)初設(shè)計階段本錢概算19例：通過事前算賬控制本錢----本錢前置模型之單一產(chǎn)品假定法分解本錢指標(biāo)為“固定〞和“可變〞類，反復(fù)測算開發(fā)前期準(zhǔn)備費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境費配套設(shè)施費開發(fā)間接費期間費用固定成本土地價款主體建筑主體安裝可變成本容積率建筑面積單位固定成本R1S1A1R2S2A2R3S3A3容積率建筑面積單位可變成本R1S1A1R2S2A2R3S3A3容積率建筑面積單位成本判斷R1S1A1√R2S2A2ⅩR3S3A3√20例：通過事前算賬控制本錢---通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案21以北京某工程為例項

目單位原指標(biāo)一、規(guī)劃建設(shè)用地ha3.8484二、總建筑面積㎡130240

地上總建筑面積㎡96210

地下總建筑面積㎡34030

住宅總建筑面積㎡87710

公建總建筑面積㎡42530

地上公建㎡8500

地下公建及配套設(shè)施㎡34030十一、機(jī)動車停車位

輛600

地面停車

輛75

架空層停車

輛0

地下停車

輛525兩層地下車庫方案例：通過事前算賬控制本錢---通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案22以北京某工程為例項

目單位新指標(biāo)一、規(guī)劃建設(shè)用地ha3.8484二、總建筑面積㎡114512

地上總建筑面積㎡96210

地下總建筑面積㎡18302

住宅總建筑面積㎡87967

公建總建筑面積㎡26545

地上公建㎡8243

地下公建及配套設(shè)施㎡18302十一、機(jī)動車停車位

輛584

地面停車

輛54

架空層停車

輛137

地下停車

輛393一層地下車庫+架空層方案例：通過事前算賬控制本錢---通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案23一層地下車庫+架空層方案收益比照：兩層地下車庫方案凈利率6.18％，內(nèi)部收益率13.5％；一層車庫+架空層與兩層車庫的重要區(qū)別是在于調(diào)減了低效資產(chǎn)的比例，具有較高的實際意義。凈利率7.54％，內(nèi)部收益率約14.5％。例：通過事前算賬控制本錢---通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案24目標(biāo)本錢體系的根底是建立科學(xué)的本錢科目體系25如何通過動態(tài)本錢控制體系確保本錢的全過程處于有效管理中？每一個階段的本錢發(fā)生的情況應(yīng)及時掌握，包括已發(fā)生和即將發(fā)生或預(yù)計將發(fā)生的26如何通過責(zé)任本錢體系本錢責(zé)任分解到每一個員工？部門目標(biāo)成本責(zé)任事項目標(biāo)成本責(zé)任指標(biāo)指標(biāo)說明及計算公式備注合同造價部1、工程總成本的預(yù)算精度工程成本的預(yù)算精確性（總結(jié)算價－總預(yù)算值）/總預(yù)算值≤5％以分期為單位，某項一級成本科目超目標(biāo)，但在本期內(nèi)總的工程類一級成本科目結(jié)算成本品疊后未超標(biāo)，認(rèn)定為基本達(dá)標(biāo)。若每個一級成本科目及總的工程類結(jié)算成本均未超標(biāo)，可認(rèn)定為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。該指標(biāo)為輔考指標(biāo)，主要意在指導(dǎo)預(yù)算的準(zhǔn)確性，該指標(biāo)為輔考指標(biāo)之一。2、對工程類合同價格談判控制。所簽工程合同總價款1、合同總價款≤預(yù)算價2、某份合同總價款必須超預(yù)算價時應(yīng)專項報告，并獲領(lǐng)導(dǎo)層批準(zhǔn)。1、合同總價款≤預(yù)算值的認(rèn)定方法：（1）包干合同（或合同中包干部分）直接進(jìn)行比較認(rèn)定。（2）按實結(jié)算合同（或合同中按實結(jié)算部分）以合同的結(jié)算價在扣出合同簽定以后，由于各種變更引起的增減因素后（含設(shè)計變更及甲供、乙供甲核價導(dǎo)致的合同結(jié)算值的變動以及合同以外的簽證發(fā)生的變動）預(yù)算值比較。（3）某份合同總價超預(yù)算，但在本期項目的同一級成本科目下，與其它未超預(yù)算的合同總款品疊后，其品疊總額未超預(yù)算，可認(rèn)定為基本達(dá)標(biāo)，若每份合同額及總的合同額品疊后，同時均未超預(yù)算，可認(rèn)定為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。（4）領(lǐng)導(dǎo)層批準(zhǔn)某項合同價超預(yù)算，不影響該項目在同一級成本科目下，對總合同價≤總預(yù)算價的要求，但可以不作為該份合同額超出預(yù)算值的認(rèn)定。2、該指標(biāo)為主考指標(biāo)之一。按責(zé)任原那么將本錢目標(biāo)根據(jù)各部門對本錢的作用分解到各個部門，確立考核標(biāo)準(zhǔn)27如何通過后評估體系使我們不再犯重復(fù)的錯誤？后評估的要點不在于總結(jié)，而在于如何落實和推廣！主體工程：在條件允許的情況下，地下室外防水改為內(nèi)防水，可以有效的節(jié)約本錢〔JS一期節(jié)約35萬元左右，JYLW一期取消底板防水，改做碎石加無仿布濾水層節(jié)約10萬元〕；進(jìn)度款按施工階段進(jìn)行付款有利于提高施工單位的積極性，加快進(jìn)度；無粘結(jié)預(yù)應(yīng)力鋼筋不宜用于住宅樓，會給安裝及家庭裝修時帶來隱患。銷售部門盡早介入工地現(xiàn)場之中，多與現(xiàn)場工程師溝通，防止出現(xiàn)銷售賣場與施工布置總平面圖的矛盾；設(shè)計變更要考慮與預(yù)售查丈相符，以免日后給公司造成損失〔JS一期曾出現(xiàn)，幸好及時更改補(bǔ)救〕；女兒墻的高度必須滿足標(biāo)準(zhǔn)要求，否那么無法通過驗收，造成日后補(bǔ)救；廚衛(wèi)間的平面布置圖〔特別是穿墻，板套管〕應(yīng)在結(jié)構(gòu)施工前確定好，以免日后打鑿；因銷售需要，裙房涂料需先做好，為防止涂料污染，可在以上部位加做一道懸挑板；陽臺降板應(yīng)保證有8厘米左右，以免門開啟困難和房間滲水〔JS幼兒園陽臺地面裝修后，門無法開啟，也滲水〕。裝修工程加強(qiáng)總包、分包單位的現(xiàn)場管理，提高對局部分包單位的成品保護(hù)意識，如鋁合金門窗、木門、陽臺欄板等；加強(qiáng)圖紙審查，發(fā)現(xiàn)錯漏，及時向設(shè)計院反響，防止后期處理造成費用的增加；地下室墻面、天棚乳膠漆采用只刷兩遍油漆，不刮膩子，可節(jié)省約一倍的本錢〔JS一期地下室就節(jié)約13萬元左右〕；選用異地消防產(chǎn)品〔如進(jìn)戶木門〕要特別注意其有否施工地的消防許可證〔JS一期木門為此幾乎影響總體驗收〕；空調(diào)百葉的設(shè)計在考慮外觀效果的同時，還必須特別注意空調(diào)的安裝方便性〔JS一期就接到投訴〕；公共電梯廳的設(shè)計盡量從消防驗收角度考慮不要選用木材面板，以免造成修改變更而增加費用〔JS二期電梯廳就曾修改而增加費用〕；采用加氣砼砌塊主要需解決墻面開裂和抹灰的問題。雖然增加了造價，但減少外墻滲水的可能，還能收回墻改金；廣場大理石地面不宜采用光面，以免鋪貼后在重新進(jìn)行毛面處理，而增加本錢〔JS一期南廣場地面就發(fā)生過〕；對環(huán)境、園建要從全局設(shè)計考慮，防止施工完成后感覺效果不滿意而浪費本錢〔JS一期泛會所天棚噴涂出現(xiàn)施工后修改〕；28如何優(yōu)化本錢的管理流程盡量減少我們無效的本錢？--案例一.場地豎向標(biāo)高設(shè)計2.原因分析: