嚴(yán)稽查下房地產(chǎn)開發(fā)全過程稅務(wù)謀略與規(guī)劃2013年7月陽光財稅1肖宏偉老師介紹北京財稅研究院研究員資深稅務(wù)稽查官員國家稅務(wù)總局所得稅專家?guī)斐蓡T國家稅務(wù)總局督查內(nèi)審師資稅務(wù)干部業(yè)務(wù)培訓(xùn)兼職教師遼寧經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院兼職教授Email:2前言一：正確理解稅收肖宏偉說：1、一切稅收籌劃都是紙老虎。2，稅務(wù)管理：風(fēng)險第一，收入第二3，萬事合于理，以法為后盾.4，評估稽查：七分靠業(yè)務(wù)，三分靠溝通。與時俱進(jìn)，是企業(yè)財稅帳務(wù)處理的生命線打破常規(guī)，是企業(yè)稅務(wù)爭議解決的殺手锏3房價的高度決定稅務(wù)稽查的強(qiáng)度影響房價的因素1，地方政府的產(chǎn)業(yè)依賴。2，城鎮(zhèn)化進(jìn)程。3，婚齡人口的變化。4，國家的貨幣政策調(diào)整—民間借貸房地產(chǎn)減少的稅收，要靠稽查查補(bǔ)完成2013年國家稅務(wù)總局稽查工作重點.doc電子稽查手段與傳統(tǒng)查賬方式完美結(jié)合千萬稅案成功告破.doc4前言二、2013年房地產(chǎn)最新稅務(wù)稽查動態(tài)解析

一、2013年國家稅務(wù)總局稽查工作重點.doc稅總發(fā)【2013】8號.DOC2013年稅收專項檢查指令性工程：①成品油批發(fā)、零售企業(yè)；

②辦理電子、家具、服裝類產(chǎn)品等出口退〔免〕稅的企業(yè)；③證券公司、基金公司。5二、稅收專項檢查指導(dǎo)性工程：①房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)；②中介、培訓(xùn)效勞機(jī)構(gòu)；③高收入者個人所得稅；④資本交易；

⑤承接出口貨物業(yè)務(wù)的貨代公司、報關(guān)公司。

《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》稅總發(fā)[2013]67號.doc國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問?6三、總局選擇局部地區(qū)直接督導(dǎo)稅收專項整治工作

各地結(jié)合實際情況對營改增地區(qū)貨運(yùn)貨代企業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)、礦產(chǎn)品〔包括煤炭〕采選經(jīng)銷企業(yè)及走逃、注銷企業(yè)等虛開發(fā)票易發(fā)、多發(fā)行業(yè)開展區(qū)域稅收專項整治。上海開展春雷、閃電、保衛(wèi)、亮劍四戰(zhàn)役2013年國家稅務(wù)總局稽查工作重點.doc7北京東城區(qū)趙某某虛開普通發(fā)票案做出了一審判決拘役四月

《刑法修正案〔八〕》虛開本法第二百零五條規(guī)定以外的其他發(fā)票，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處分金;情節(jié)特別嚴(yán)重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處分金。

從2011年5月1日起，虛開普通發(fā)票100份以上或者虛開金額累計在40萬元以上的；

雖未到達(dá)上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但五年內(nèi)因虛開發(fā)票行為受過行政處分二次以上，又虛開發(fā)票的；涉嫌構(gòu)成虛開發(fā)票罪。個人犯虛開發(fā)票罪的，可處管制、拘役，最高7年以下有期徒刑，并處分金；82013年稅務(wù)稽查要求和方向1.關(guān)注社會熱點問題柔性管理剛性稽查，范圍縮小、力度加大國、地稅聯(lián)合查處大案要案方式越來越多發(fā)票問題始終緊盯不放重視納稅人權(quán)益2013、發(fā)票，你心中永遠(yuǎn)的痛。房地產(chǎn)大戶，稽查任務(wù)要靠你們完成。房地產(chǎn)，冬天來了，春天還很遙遠(yuǎn)。9當(dāng)前房地產(chǎn)五大稽查問題1，收入對應(yīng)計稅本錢多結(jié)轉(zhuǎn)2，股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地?zé)o本錢，虛開本錢票

3，已經(jīng)交付，不結(jié)轉(zhuǎn)完工。延遲匯算所得稅。4，公共配套設(shè)施自用或銷售轉(zhuǎn)本錢，5，假發(fā)票泛濫。10前言三、財務(wù)做帳的最高境界宇宙內(nèi)事要力擔(dān)當(dāng)，又要善擺脫。不擔(dān)當(dāng)，則無經(jīng)世之事業(yè)；不擺脫，則無出世之襟期。風(fēng)險與利益成正比。財務(wù)可以做的是：1增加難度、2尋找借口、3制造臺階、4置之不理、5金蟬脫殼、6溜之大吉、7納稅遵從。正確認(rèn)識內(nèi)外賬問題。會計職業(yè)底線－－刑事責(zé)任風(fēng)險控制點1?1企業(yè)需要什么樣的財務(wù)—風(fēng)險與利益成正比1、

能融資，貸款不出事，出事能擺平。2、

內(nèi)控管理，老板白臉，財務(wù)黑臉。財務(wù)要替別人著想，但為自己而活；

3、合理避稅，賬表做到“不管你信不信，反正審計當(dāng)時信〞。4、會計最高境界：記住該記住的，忘記該忘記的

5、面試：遇大事矜持者，小事必縱弛；處明庭檢飾者，暗室必放逸人的煩惱就12個字：1?2

放不下，想不開，看不透，忘不了會計離任.doc好聚好散1，正式通知公司。

2，先口頭通知直屬上司，或老板，然后再給人事部門發(fā)去辭職信。

3，防止工作的“退出模式〞，兢兢業(yè)業(yè)，才能得到雇主的尊重。4，耐心幫助繼任者，是會計的重要職業(yè)道德。5，保密，是最好的回報，也是職業(yè)的基石。

會計離任，煩惱很多，處理得當(dāng)，互道珍重，好聚好散。13前言四、營改增對房地產(chǎn)建安企業(yè)的影響深度分析及應(yīng)對措施。財稅〔2013〕37號

研發(fā)和技術(shù)、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意、物流輔助、有形動產(chǎn)租賃、鑒證咨詢效勞、交通運(yùn)輸業(yè)、播送影視效勞納入試點范圍

8月1日擴(kuò)大全國。建筑業(yè)預(yù)留11%，至2015年陸續(xù)行業(yè)試點。五年內(nèi)消滅營業(yè)稅12省市2012共有102.8萬戶營改增。2012年，直接減稅426.3億元。小規(guī)模納稅人平均減稅幅度到達(dá)40%。14建筑業(yè)、郵電通信、金融業(yè)前景

建筑業(yè)在財稅[2011]110號文件中進(jìn)行過列舉，未出現(xiàn)在上海試點范圍內(nèi)。.試點方案為建筑業(yè)預(yù)留的稅率窗口是11%.建筑業(yè)在勞務(wù)發(fā)生地納稅的體制

.建筑業(yè)大量增值稅業(yè)務(wù)無法取得專票的為難.施工企業(yè)出租工程機(jī)械同時提供操作人員15營改增后的發(fā)票開具與接受原則

開票原則：盡量把發(fā)票開給跟我簽合同的人受票原則：給誰付款就管誰要發(fā)票

發(fā)票流、資金流、貨物流一致，否則可能是虛開。取得試點地區(qū)發(fā)票，要增票，可抵扣。如何應(yīng)對小規(guī)模的認(rèn)定？16房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增難題

1.試點與非試點地區(qū)容易造成增值稅抵扣鏈條的斷裂

2.建筑施工企業(yè)需要購置的磚、瓦、灰、沙、石、土等材料，很多都由個人、小規(guī)模納稅人經(jīng)營?！踩辰ㄖI(yè)營改增難題3.甲方供給大宗設(shè)備和材料甲供材料的稅制設(shè)計銜接4.

25%左右的勞務(wù)本錢沒有發(fā)票

勞務(wù)用工主要來源于成建制的建筑勞務(wù)公司及零散的農(nóng)民工。國稅函[2006]493號。175.已購機(jī)器設(shè)備的折舊

6.與建筑業(yè)密不可分的機(jī)械設(shè)備、設(shè)施租賃均屬于動產(chǎn)租賃業(yè)7.墊資利息支出8.包工頭分包業(yè)務(wù)在稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票。9.建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地的稅收管理模式

施工工程分散在全國各地，材料采購的地域也相應(yīng)分散，材料管理部門多而雜。18營改增展望：

歷史上的稅費改革不止一次，但每次稅費改革后，人民負(fù)擔(dān)在下降一段時間后又漲到一個比改革前更高的水平----黃宗羲定律，亦稱“積累莫返之害〞

延安時期黃炎培先生問毛主席有沒有方法解決，毛主席自信地給出了答案：“民主〞。大學(xué)：生財有大道：生之者眾，食之者寡，為之者疾，用之者舒，則財恒足矣。19前言五、稅務(wù)局讓提前、延期交稅、非法定扣繳如何處理1，稅局違規(guī)要求分析2，應(yīng)對措施【1】，合法性是對企業(yè)最好的保護(hù)?！?】，堅持合理性原則?！?】，賬務(wù)處理--以實際應(yīng)納記相關(guān)稅種。【4】，記備忘錄--時間地點人物情節(jié)

3，方便納稅人、降低稅收本錢的原則，確定稅款征收的方式4，房地產(chǎn)企業(yè)扣繳建筑業(yè)營業(yè)稅20稅務(wù)機(jī)關(guān)所得稅稅負(fù)率要求所得稅帳不要調(diào)整案例：80萬虧損，繳納20萬稅。借：其它應(yīng)收款—母公司

160貸：管理費用

160

增值稅：只做繳納的分錄。納稅評估心得

2012.doc

再煩，也別忘微笑；再急，也要注意語氣.再苦，也別忘堅持；再累，也要愛自己。21前言六、房產(chǎn)新政應(yīng)對－2013新國五條細(xì)則的稽查風(fēng)險躲避途徑

新國五條稅收政策解讀.doc財稅【2011】82加

名契稅政策.doc1，婚絪存續(xù)期間變更夫妻名稱未征收過契稅。加名征收。2，婚姻法司法解釋〔三〕引發(fā)了契稅問題。3，財稅〔2011〕82號文適用婚姻存續(xù)期間。4，離婚后析產(chǎn)原共有房屋產(chǎn)權(quán)的不征收契稅5，財稅〔2011〕32號：在辦理房屋權(quán)屬變更22登記后退房的，不予退還已納契稅。第一局部，工程公司設(shè)立與取得土地環(huán)節(jié)稅務(wù)謀略與規(guī)劃一、房企以土地、房屋出資帳務(wù)處理方法與風(fēng)險防范。現(xiàn)金出資。股權(quán)出資。房屋土地出資。

貨物出資，需要繳納增值稅，且被投資企業(yè)不得抵扣增值稅進(jìn)項稅額。股東不得用房屋使用權(quán)出資。解決方法：只有減資。〔1〕子公司所得稅獨立繳納，分公司要匯總繳納?！?〕跨地區(qū)工程的稅收管轄權(quán)，除所得稅外均在當(dāng)?shù)亍！?〕稅后分配利潤，法人股東免稅，自然人股東20%個稅總分機(jī)構(gòu)專題.doc股東以土地出資涉及哪些稅收.doc23關(guān)聯(lián)公司前期投入本錢轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)公司稅務(wù)爭議解決方法

海南省地方稅務(wù)局關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓

國有土地使用權(quán)有關(guān)稅收征收問題的批復(fù).doc投資、轉(zhuǎn)讓、劃轉(zhuǎn)、贈與

海南椰島股份有限公司土地交易涉及營業(yè)

稅和土地增值稅問題的批復(fù).doc非典型用詞“劃轉(zhuǎn)〞是個神馬東東？.doc24企業(yè)轉(zhuǎn)讓局部資產(chǎn)的稅收待遇選擇〔課

件〕.doc國家稅務(wù)總局公告2011年第51號〕的規(guī)定，“將全部或者局部實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅〞。25二、母公司取得土地如何劃轉(zhuǎn)到子公司？非典型用詞“劃轉(zhuǎn)〞是個神馬東東？.doc

財稅【2012】4號文件規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企

業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅〞。1、“劃轉(zhuǎn)〞曾是國有企事業(yè)單位的專有用詞，2、“劃轉(zhuǎn)〞只能是無償?shù)?，劃轉(zhuǎn)不是贈與行為、不是買賣、不是投資行為。26問：全資子公司承受的投資土地是否應(yīng)繳納契稅？

公司股東研究決定，以公司新購?fù)恋卦瓋r投資于新辦的一家全資子公司〔公司是唯一投資人〕。接受投資方是否繳納契稅？

回復(fù)意見：按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》〔財稅

[2008]175號〕規(guī)定：“企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅〞。

你所反映的情況，不屬于財稅[2008]175號文件規(guī)定的無償劃轉(zhuǎn)。國家稅務(wù)總局2010/03/082?7關(guān)于深圳萬科企業(yè)股份有限公司內(nèi)部土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移不征契稅的批復(fù)財稅[2004]143號

2004-08-26

深圳市財政局:萬科新城房地產(chǎn)有限公司是由萬科企業(yè)股份有限公司兩家全資公司萬科房地產(chǎn)有限公司和新萬實業(yè)有限公司出資成立的。

萬科房地產(chǎn)有限公司將所屬華宇威宏地塊(地塊編號分別為G03315-1、G03316-1(1)、G03609-25、603316-1(2))土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至萬科新城房地產(chǎn)有限公司，屬于同一投資主體內(nèi)部的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[2003]184號)規(guī)定，不應(yīng)征收契稅。28三，設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的帳務(wù)處理，稅務(wù)風(fēng)險躲避？

關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策

的通知.doc〔財稅〔2009〕29號〕，

其他企業(yè)，按與具有合法經(jīng)營資格中介效

勞機(jī)構(gòu)或個人〔不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等〕所簽訂效勞協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計算限額。手續(xù)費與傭金，效勞費、咨詢費、律師費、審計費合理選擇與籌劃國稅發(fā)2009年31號文件國外10%29安徽地稅安利直銷人員支付的報酬開具地稅發(fā)票的批復(fù)皖地稅函〔2006〕239號

淮南：如果直銷人員是安利公司的雇員，其取得的報酬不征收營業(yè)稅，按工資、薪金工程征收個人所得稅；

若直銷人員不是安利公司的雇員，通過與安利公司簽訂合同方式負(fù)責(zé)幫助安利公司拓展市場、推廣產(chǎn)品，為顧客提供售前效勞和提供送貨上門等售后效勞，取得安利公司的相關(guān)勞務(wù)費，應(yīng)按“效勞業(yè)〞稅目征收營業(yè)稅、按勞務(wù)報酬工程征收個人所得稅等稅。納稅人要求開具發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)按效勞業(yè)開具發(fā)票3?0代銷商品房業(yè)務(wù)帳務(wù)處理，及營業(yè)稅納稅人、稅目的認(rèn)定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅納稅人疑難問題處理.doc

代銷房屋按發(fā)票交稅。

納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅

甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲

方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)工程的行為，不屬于合作建房

個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購置商店，按全額繳納營業(yè)稅。31四，房企轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得土地，如何應(yīng)對稅務(wù)機(jī)關(guān)評估與稽查？企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險管控專題.doc1，以購置股權(quán)方式取得土地的稅收風(fēng)險分析2，自然人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得應(yīng)繳納個人所得稅3，個人買賣股權(quán)，公司帳務(wù)如何處理？

4，股權(quán)平價或低價轉(zhuǎn)讓，稅務(wù)機(jī)關(guān)如何確定轉(zhuǎn)讓

金額5，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、采礦權(quán)價格如何確定？6、非貨幣性資產(chǎn)投資評估增值是否納稅？7，取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓的違約金收入如何納稅？32不按照出資比例取得分紅的所得稅處理.doc8，股東投入，大于股本計入資本公積科目嗎？9，個人以股權(quán)對外投資換取股權(quán)的如何征收稅？

10，

盈余公積、未分配利潤轉(zhuǎn)增資本征收個人所得稅問題處理11，資本公積轉(zhuǎn)增資本的稅務(wù)爭議處理：12，個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，再收回是否納稅問題？13、關(guān)于個人終止投資經(jīng)營收回款項個稅問題

14，投資企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務(wù)處理3?3

15、企業(yè)對非貨幣資產(chǎn)自行評估增值的稅務(wù)風(fēng)險五、企業(yè)征地何時開始繳納土地使用稅？何時停止繳納土地使用稅？房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的爭議處理.doc企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的爭議處理.doc

1，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計

稅依據(jù)

2,財稅【2006】186：企業(yè)應(yīng)由受讓方從合同約

定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

3，財稅[2008]152號〕：納稅人應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。34六、房地產(chǎn)取得土地的稅務(wù)爭議化

解之道.doc

1，契稅：計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

2，耕地占用稅納稅人應(yīng)主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件認(rèn)定。

3，公司股東因撤銷投資而收回原投資的不動產(chǎn)，不征收營業(yè)稅

4，合作建房，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后又辦回自己名下的行為，不征收營業(yè)稅。35房地產(chǎn)取得土地的稅務(wù)爭議化解之道.doc

股東以個人名義取得土地使用權(quán)，事后由開發(fā)商企業(yè)使用，造成多繳契稅。

提示：直接以公司名義參與競拍，由企業(yè)繳納一次契稅。購置土地不過戶也要按過戶一樣征收相關(guān)稅種。取得土地未予開發(fā)期也要繳納土地使用稅。

企業(yè)高價競拍取得土地后，政府給予土地出讓金補(bǔ)償?shù)?，契稅還得按競拍價計算繳納。36七．不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及籌劃

：購置土地使用權(quán)、購置整體資產(chǎn)、購置股權(quán)、合并、分立、買爛尾樓等等。以開發(fā)產(chǎn)品分立公司的稅務(wù)處理.doc

1，企業(yè)所得稅，一般重組要清算，特殊重組計稅根底不變。2，營業(yè)稅，不征。3，契稅，財稅〔2008〕175號不征。4，印花稅。萬分之五5，土地增值稅，不征。37房地產(chǎn)企業(yè)購置與轉(zhuǎn)讓在建工程稅

收爭議問題處理.doc

1，、企業(yè)購置土地，直接賣掉，營業(yè)稅可以差額繳稅。

2、企業(yè)購置土地，做土地開發(fā)，未進(jìn)行施工階段賣掉，營可以差額繳稅。

3，企業(yè)購置土地，做土地開發(fā)，未進(jìn)行施工階段賣掉，營業(yè)稅可以差額繳稅。

4、企業(yè)購置土地，做土地開發(fā)，已經(jīng)進(jìn)行施工，蓋了兩層賣掉，營業(yè)稅不能差額繳稅。5，企業(yè)購置爛尾樓再加幾層后賣掉〔買一賣一〕，營業(yè)稅可以差額繳稅.38房地產(chǎn)企業(yè)購置與轉(zhuǎn)讓在建工程稅

收爭議問題處理.doc

6、企業(yè)購置爛尾樓做了裝修工程再賣掉〔買一賣一〕，營業(yè)稅可以差額繳稅

7、企業(yè)購置爛尾樓，繼續(xù)繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，建成后賣給眾多業(yè)主，營業(yè)稅不可以差額繳稅

8、企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地及舊建筑物〔分購入和自建〕，是否可以差額繳稅？自建：營業(yè)稅〔全額納不動產(chǎn)及補(bǔ)建筑業(yè)營業(yè)稅〕土地增值稅〔僅建筑物評估核定〕

購入：營業(yè)稅〔可差額，抵債也可差額〕土地增值稅〔僅建筑物評估核定〕39第二局部、工程公司前期報批報建階段稅務(wù)謀略與規(guī)劃一、前期開發(fā)費用核算的內(nèi)容.doc

1，、臨時設(shè)施費用計開發(fā)本錢還是開發(fā)費用？如何調(diào)整稅會差異？

2、房企支付的擋光費，計開發(fā)本錢還是開發(fā)費用更有利？收據(jù)可以做入帳憑證嗎？前期開發(fā)費用核算的內(nèi)容.doc40二．一級開發(fā)稅收新政策解讀國家稅務(wù)總局公告2013年第15號.doc

15號新公告和520號兩個文件的意思似乎完全不同的。一個是不征收營業(yè)稅，另一個是征收營業(yè)稅。且15號新公告下發(fā)后并未廢止520號文件。他們的區(qū)別主要是：

15號新公告: 只出錢，自己不做，政府指定別人做，自己不交稅，做的人要交稅。520號: 自己做，交稅。4?1三、拆遷改造下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅焦

點問題.doc

1，營業(yè)稅：政府收回土地使用權(quán)不征收營業(yè)稅。也不需要開具發(fā)票，拆遷單位可憑拆遷協(xié)議作為入賬憑證。

2，企業(yè)所得稅：對補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售。同時計入土地本錢中的“拆遷補(bǔ)償費支出〞。

3、對被拆遷人按照國家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。

4、以房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償土地增值稅的最正確方法：拆遷補(bǔ)償確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補(bǔ)償費42四、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品視同銷售營業(yè)

稅、所得稅、土增稅稅務(wù)爭議處理.doc

1，視同銷售的稅收根本規(guī)定：改變資產(chǎn)所有權(quán)屬。

2，所得稅視同銷售計稅價格：〔總局、江蘇、大連三種計算方法〕3，營業(yè)稅視同銷售計稅價格4，土地增值稅視同銷售計稅價格確認(rèn)：43問題--視同銷售產(chǎn)品價格確認(rèn)爭議處理七房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售收入價格的方法和順序：

〔一〕按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

〔二〕由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

〔三〕按開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

土地增值稅無〔三〕?！惨弧场捕硟身梾⒄瘴锊煌Y(jié)果會不一樣，本錢利潤率法相對公平。44四，房地產(chǎn)企業(yè)向國外支付費用代

扣所得稅爭議處理.doc

1，向境外支付設(shè)計費等，應(yīng)憑協(xié)議和簽收單據(jù)入賬。

2，財稅[2009]111號正列舉免稅工程外，其它向境外支付要代扣代繳營業(yè)稅。3，向境外支付所得稅征管問題：〔國稅函〔2009〕507號〕解析

4，世界性難題：特許權(quán)使用費與勞務(wù)活動所得的區(qū)分是特別納稅調(diào)整還是一般納稅調(diào)整.doc4?5第三局部：工程施工建設(shè)階段稅務(wù)謀略與規(guī)劃一、企業(yè)借款稅務(wù)風(fēng)險及最正確做賬方法.doc

1、老板和自然人借款給企業(yè)，稅務(wù)風(fēng)險有哪些？如何化解？2、企業(yè)之間借款不支付利息，稅務(wù)機(jī)關(guān)如何對待？企業(yè)有哪些“正當(dāng)理由〞？房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金池中的稅收風(fēng)險及管控.doc

3、當(dāng)前法律環(huán)境下解決貸款利息最正確三個方案實戰(zhàn)解析①構(gòu)筑預(yù)收賬款②增加資本③委托貸款遼寧地稅營業(yè)稅關(guān)聯(lián)方調(diào)整利息文件.doc46專題、企業(yè)借款處理綜合分析及帳務(wù)處理最正確方法1，借款費用的資本化問題

2、企業(yè)向自然人借款的利息支出為股東分紅避稅提供條件老板借款給企業(yè)不收利息不調(diào)整納稅的理由。

3、非金融企業(yè)關(guān)聯(lián)方之間借款扣除限額為實收資本加資本公積的2倍。

4、境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的借款，不支付利息，需要有條件地進(jìn)行納稅調(diào)整。5、關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來發(fā)生壞帳損失有條件扣除6、企業(yè)向個人支付利息需要開具發(fā)票才能扣除。47房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金池中的稅收風(fēng)

7、以支付咨詢費險的名及義管，開控具咨.d詢o費c發(fā)票頂替利息，不可以做利息稅前扣除。8、企業(yè)向個人支付借款利息需要扣繳個人所得稅。

9、企業(yè)計提未實際支付的借款利息，匯算清繳前取得憑證即不需要調(diào)整。

10、企業(yè)股東借款年末不歸還，滿一年可能做為分紅處理。

11、老板個人資產(chǎn)抵押貸款，公司使用，資產(chǎn)計入公司固定資產(chǎn)，公司歸還貸款，稅務(wù)稽查要補(bǔ)利息個稅。折舊不能扣除。

12、企業(yè)投資者因出資額缺乏而產(chǎn)生的借款利息支出不能在稅前扣除。4813、企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一向銀行借款分?jǐn)偸褂玫娜绾翁幚恚?/p>

14、企業(yè)向非金融企業(yè)及個人借款發(fā)生的利息支出，利率按國家稅務(wù)總局公告2011年第34號省內(nèi)任何一家金融企業(yè)同期同類利率。

●銀發(fā)【2002】30號：中國人民銀行關(guān)于取締地下錢莊及打擊高利貸行為的通知

15、企業(yè)借款收取或不支付利息，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按征管法35、36條，細(xì)則54條進(jìn)行調(diào)整。

16、建筑安裝企業(yè)墊資的資金占用費按建筑業(yè)處理17、解決貸款利息三個方案解析49二、房地產(chǎn)企業(yè)車庫車位地下停車場爭

議如何化解.doc

1、稅務(wù)機(jī)關(guān)為何對地下車庫、售樓部產(chǎn)權(quán)歸屬界定問題關(guān)注？2、銷售、出租車庫、車位稅收風(fēng)險有哪些？3、開具發(fā)票銷售和出租地下停車位稅收風(fēng)險？4、地下停車場、售樓部爭議如何進(jìn)行稅務(wù)溝通

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？土地增值稅如何清算？

6，利用不同對象做售樓部、樣板房，其房產(chǎn)稅、所得稅、土地增值稅爭議如何解決？房地產(chǎn)企業(yè)種售樓部樣板房模式稅務(wù)處理.doc50三、企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形

式及稅務(wù)處理.doc

1，政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購置安置回遷房爭議處理。

2，政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷〔代理拆遷、拆遷補(bǔ)償〕爭議處理

3，政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)工程相關(guān)的根底設(shè)施建設(shè)、建設(shè)公共配套設(shè)施〔學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館〕爭議處理

4、土地出讓金返還最正確處理方法與風(fēng)險管控之道51四、甲供材料稅收困境與爭議處理〔新〕.doc1，

關(guān)于甲方供材料合法性的分析2、甲供材料營業(yè)稅計稅依據(jù)問題3、甲供料的會計處理問題4、甲供材的稅款承擔(dān)問題5、包工包料合同的處理問題。

6、自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)計稅依據(jù)問題。52甲供材料稅收困境與爭議處理〔

新〕.doc7、裝飾業(yè)勞務(wù)計稅依據(jù)問題。

8，甲供料發(fā)票開具的難題—自建論是最終解決方案

9，施工企業(yè)的甲供材料營業(yè)稅納稅地點、納稅時間10；工業(yè)企業(yè)銷售并安裝設(shè)備稅收爭議問題處理11；監(jiān)理公司的營業(yè)稅納稅地點爭議處理12；甲供材料，發(fā)票如何開具？53五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建行為確實認(rèn)標(biāo)準(zhǔn).doc是否認(rèn)定為代建，主要看立項時土地使用權(quán)人?！惨弧骋晕蟹降拿x辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；〔二〕與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；〔三〕與委托方事前簽訂委托代建合同；〔四〕不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。

凡不同時符合上述條件的，受托方不管以何種形式與對方結(jié)算，均屬房屋銷售行為，按“銷售不動產(chǎn)〞稅目征收營業(yè)稅。受托方不墊付資金；〔此條浙江地稅已取消〕土地使用權(quán)歸開發(fā)企業(yè)的，一律認(rèn)定為開發(fā)。54第四局部：商品房預(yù)售階段稅務(wù)謀略與規(guī)劃一、商品房預(yù)售階段稅收爭議問題處理.doc二、商鋪售后回租，稅務(wù)風(fēng)險逐個數(shù).doc

開盤前收取的定金、會員費、誠意金等最正確處理方法與爭議化解。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項，其納稅義務(wù)發(fā)生時間與預(yù)收房款相同，55三：房地產(chǎn)不同促銷手段的納稅爭議化解.doc代墊首付免契稅免物業(yè)費引發(fā)收入問題

房地產(chǎn)企業(yè)買房贈送、營銷贈送的稅收政策最新變化，如何應(yīng)對最正確？1、買房贈家電處理.2、 “買一贈一〞在營業(yè)稅上的運(yùn)用

●企業(yè)向個人贈送禮品個稅.●買房送汽車如何處理？●無償贈送處理〔有獎銷售、賣方贈送地下室等〕假按揭貸款的檢查與認(rèn)定5?6房企贈送家用電器的稅務(wù)會計爭議處理1、屬于捆綁銷售，不需要單獨計算增值稅，實質(zhì)上是合并計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅

2、如果贈送的家電、家居構(gòu)成房屋的附屬設(shè)備或設(shè)施，則屬于開發(fā)本錢，未來可以享受土地增值稅的加計扣除，如可視對講系統(tǒng)、壁掛鍋爐、整體廚房、整體衛(wèi)生間等，否則計入銷售費用，如空調(diào)、電冰箱、家具等。57四、賠償金違約金稅務(wù)爭議處理.doc1、購置〔承租〕方支付違約金是價外費用，征稅2、銷售〔出租〕方支付違約金。屬于營業(yè)外支出，不征稅。

3、如果向個人支付違約金，認(rèn)定為“其它所得〞需要交納個人所得稅。〔國稅函【2006】865號

文件是特定情況〕

4，無法取得發(fā)票的賠償金可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。

5，售房因?qū)Ψ竭`約交易未成功，房開企業(yè)收取的違約金不需要繳納營業(yè)稅。58第五局部：工程完工階段本錢費用稅務(wù)謀略與規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)本錢費用的扣除最新政策變化分析.doc〔一〕本錢、費用的核算與扣除要求〔二〕稅前扣除工程〔三〕已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢的扣除☆〔四〕維修費用的扣除〔五〕維修基金的扣除〔六〕配套實施的處理☆〔七〕銀行按揭保證金的扣除〔八〕境外銷售傭金〔手續(xù)費〕的扣除〔九〕利息支出的處理☆〔十〕資產(chǎn)損失的扣除〔十一〕折舊費用的扣除〔十二〕業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的扣除☆59一、業(yè)務(wù)招待費疑難問題處理.doc第一條：所有的餐費都是業(yè)務(wù)招待費。

第二條：如果認(rèn)為有些餐費不是業(yè)務(wù)招待費，請參照第一條。1、業(yè)務(wù)招待費的關(guān)鍵詞：業(yè)務(wù)、60%、5‰2，招待費的核算范圍：不僅僅是吃飯。3，2012年發(fā)生費用發(fā)票不能在2013年稅前扣除4，將外購禮品用于業(yè)務(wù)招待所得稅申報表如何填列？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提計稅本錢.doc60二、企業(yè)廣告費業(yè)務(wù)宣傳費支出涉

稅爭議問題處理.doc1、廣告費與業(yè)務(wù)宣傳費支出標(biāo)準(zhǔn)

2、房地產(chǎn)企業(yè)沒有收入年度的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費及業(yè)務(wù)招待費的處理3、

廣告費業(yè)務(wù)宣傳費扣除基數(shù)問題：

4、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的廣告費業(yè)務(wù)宣傳費發(fā)票問題本卷須知。5，從稽查案例看企業(yè)廣告費支出躲避稅收的手段6，業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費、行賄的區(qū)別待遇7，銷售商品，贈送行為的稅務(wù)處理6?1

8、案例：廣告費牽出假發(fā)票偷稅百萬元大案三、稽查對企業(yè)工資薪金支出關(guān)注

要點有哪些.doc

〔1〕國稅函【2009】3號：工資薪金扣除時間爭議解決：企業(yè)的工資薪金扣除時間為實際發(fā)放的納稅年度，匯算前發(fā)放，應(yīng)允許扣除。〔2〕工資的社保本錢巨大?！?〕勞務(wù)費代工資的法律風(fēng)險越來越大。勞務(wù)派遣避稅方式及治理分析[課件].doc〔4〕勞務(wù)派遣管理政策的改變影響工資的扣除。(5)工資福利中的通訊費的財稅處理稽查對企業(yè)工資薪金支出關(guān)注要點有哪些.doc62全年一次性獎金.doc

單位繳費基數(shù)以本單位上年度全部職工工資總額確定。單位繳費基數(shù)不得低于全部參保職工當(dāng)期個人繳費基數(shù)之和。

繳費個人以職工本人上年度月平均工資收入作為本繳費年度的社會保險繳費基數(shù)。

年終獎九種發(fā)放形式及不同的稅務(wù)處理〔投稿〕.doc

四川省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)差旅費津貼企業(yè)所得稅稅前扣除有關(guān)問題的批復(fù).doc63四、稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)職工福利費稅前扣除的尺度和分寸.doc

1，對給離退休人員發(fā)放的節(jié)日慰問、生活補(bǔ)助等費用可以在福利費稅前扣除。企業(yè)職工福利費的

稅務(wù)處理.doc2，福利費中列支的職工醫(yī)療費用有條件稅前扣除3、職工食堂買菜沒發(fā)票應(yīng)該核定稅前扣除。4、公司租賃車發(fā)生油料、維修費用可以稅前扣除5、旅游費稅法不可以在福利費列支6，給營銷個人的免費旅游獎勵

征收個稅。超市購物卡稅收風(fēng)險問題.doc64五、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)捐贈支出的應(yīng)

注意哪些問題.doc

1，允許扣除的基數(shù)是企業(yè)年度會計利潤總額。

2，公益性捐贈的認(rèn)定。公益性組織須經(jīng)權(quán)力機(jī)關(guān)公示。3，捐贈收據(jù)的有效性分析。

4，自產(chǎn)產(chǎn)品捐贈支出，一個結(jié)果，兩種處理方法5，捐贈是興旺國家第一避稅通道。65六、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)避稅的最新案例

1，企業(yè)所得稅，實際稅負(fù)相同的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導(dǎo)致國家總體稅收收入的減少，原則上不做轉(zhuǎn)讓定價調(diào)查、調(diào)整。

2，營業(yè)稅《征管法》第三十五條、三十六條進(jìn)行調(diào)整。遼寧地稅營業(yè)稅關(guān)聯(lián)方調(diào)整利息文件.doc3，房地產(chǎn)土地增值稅是全國反避稅工作的重點我公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)已建成開始辦理入住.doc特別納稅調(diào)整實施方法的實戰(zhàn)應(yīng)用.doc66關(guān)聯(lián)交易避稅鏈1、利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大本錢。2、在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計公司，多列費用。

3、在國外設(shè)立設(shè)計公司加大本錢。尤其是香港等地。

4、設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大本錢。5、設(shè)立關(guān)聯(lián)的廣告公司，加大銷售費用。6、地產(chǎn)企業(yè)完工后，設(shè)立銷售公司，分解收入。67七、房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)或母子公司提供效勞費避稅風(fēng)險分析.doc

1，母公司以管理費形式向子公司提取費用，子公司因此支付給母公司的管理費，不得在稅前扣除。2，創(chuàng)維逃稅案新解—十年來最成功的避稅方法3，美國國際貨運(yùn)代理公司管理費問題分析。

解決母子公司管理費問題的最正確方案是：消滅管理費是特別納稅調(diào)整還是一般納稅調(diào)整.doc68價，如何提供合理的正當(dāng)理由？1，質(zhì)量原因2，高檔原因。3，工程工期4，墊付資金5，形象原因6，損失原因

黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算四項開發(fā)本錢核定有關(guān)問題的通知.doc69第六局部：工程清盤環(huán)節(jié)——土地增值稅清算稅務(wù)謀略與規(guī)劃土增稅清算重點關(guān)注的難點.doc

國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的公告〔征求

意見稿〕.doc

1、如何把握土地增值稅清算的時間點？稅總發(fā)[2013]67號進(jìn)一步做好土地增值稅征管通知.doc

2、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非住宅未分別核算本錢費用，各地處

理不同北京地稅土地增值稅清算口徑doc(1).doc遼寧省地方稅務(wù)局土地增值稅新政策.doc3、●占地面積法還是建筑面積法？層高系數(shù)法？4、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用扣除的風(fēng)險點有哪些？讓房地產(chǎn)企業(yè)感到溫暖的幾個文件.doc705、如何合理利用土地增值稅的減免稅規(guī)定？

6、開發(fā)多個工程，多個清算單位，借款利息支出如何分?jǐn)偅?/p>

7、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地的使用稅應(yīng)計入開發(fā)費用.

8、稅務(wù)機(jī)關(guān)對發(fā)票在土地增值稅清算中的作用是如何掌握的？9、公共設(shè)施的本錢費用在清算時應(yīng)如何處理？

10、配套設(shè)施因移交給政府獲得的補(bǔ)償應(yīng)如何處理？土增稅清算重點關(guān)注的難點.doc71湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)土地增值稅征管工作的若干意見

《關(guān)于進(jìn)一步做好.d土o地c

增值稅征管工作的通知》稅總發(fā)[2013]67號.doc

國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的公告〔征求意見稿〕.doc

11、清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

12、甲方供材料和設(shè)備，不允許做為扣除工程金額，如何應(yīng)對？13、建筑安裝工程本錢，高于本地區(qū)平72

均造價，如何提供合理的正當(dāng)理由？第七局部：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處理各稅種認(rèn)定差異及協(xié)調(diào)一、房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋稅收爭議問題處理.doc

【1】一次收取20年租金，房產(chǎn)稅是否可以分20年繳納？【2】稅法消滅了免租期【3】預(yù)收租金不交預(yù)繳所得稅

【4】無租使用其他單位房產(chǎn)納稅人確實定，房產(chǎn)稅的爭議最正確解決方法及流程再造思路解析變出租為轉(zhuǎn)租，架設(shè)中間公司。

變出租為收取管理費，分解租金收入為租金和管理費。73二、房地產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)損失2011年25

號公告.doc規(guī)劃1，企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除審批制度改為申報制。

2，資產(chǎn)損失申報條件：第一，會計上已處理；第二，依法申報。3，未經(jīng)申報的損失，不得在稅前扣除。

4，資產(chǎn)損失分為清單申報和專項申報兩種申報形式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)