080326逸天廣場辦公工程調研報告杭州同策15-Jul-23目錄區(qū)塊總體分析市場供給分析市場需求分析市場競爭分析目錄區(qū)塊總體分析市場供給分析市場需求分析市場競爭分析濱江區(qū)概況濱江區(qū)面積73平方公里，位于錢塘江南岸，是未來的杭州市城市副中心，目前正在建設成為“以高新技術產業(yè)為骨干，集教育、商貿、居住等功能為一體的高科技、多功能、園林化的科技新城〞。濱江區(qū)轄西興、長河、浦沿3個街道、28個行政村、7個社區(qū)。目前總人口約20萬人，其中常住人口12萬人，來杭創(chuàng)業(yè)者及流動人口約8萬人。2021年濱江規(guī)劃人口為23萬；2021年錢江兩岸包括濱江區(qū)和錢江新城的規(guī)劃總人口，將增至92萬。濱江區(qū)現(xiàn)有國家級產業(yè)基地到達8個，2006年實現(xiàn)地區(qū)生產總值170億元，年均增長18.2%，“全球500強〞企業(yè)13家，截止目前，已吸引UT斯達康、摩托羅拉、諾基亞、三星、東方通信、華為等一批國內外知名企業(yè)落戶濱江。從區(qū)塊的宏觀面看，濱江區(qū)經濟開展處于高速開展期，“構筑天堂硅谷，建設科技新城〞的目標是該區(qū)域的長遠規(guī)劃。該區(qū)的辦公工程從長遠來看有較好的開展前景

從規(guī)劃看，未來的濱江區(qū)將形成西、北部沿錢塘江邊為公共效勞設施、研發(fā)居住綜合帶，中部為產業(yè)園區(qū)帶，南部為研發(fā)居住帶和生態(tài)保護帶的城市形態(tài)，呈沿錢塘江平行開展的城市空間形態(tài)，在用地布局上規(guī)劃形成“一心、四軸、二區(qū)、六片、三基地〞的布局結構。濱江區(qū)規(guī)劃本案主要目標市場鎖定在了占據濱江高新產業(yè)絕大局部比重的四橋至一橋之間的高新企業(yè)濱江區(qū)規(guī)劃本案的目標市場目錄區(qū)塊總體分析市場供給分析市場需求分析市場競爭分析目錄區(qū)塊總體分析市場供給分析市場需求分析市場競爭分析江南大道區(qū)塊濱文路區(qū)塊東冠區(qū)塊志成大廈東冠創(chuàng)業(yè)濱江〔復興大橋以西〕辦公工程分布江南大道區(qū)塊先鋒科技大廈

創(chuàng)新大廈華榮時代大廈

信雅達科技

亞琪大廈

步步高電器

江南大道區(qū)塊在建（待建）環(huán)宇三維通策廣場已售已租華榮時代大廈亞琪科技大廈恒生大廈（企業(yè)自有率53%）先鋒科技大廈東冠·創(chuàng)業(yè)大廈步步高大樓（企業(yè)自有率13%）信雅達科技（企業(yè)自有率30%）元天科技（企業(yè)自有率8%）該區(qū)塊大約市場供應量20萬平米左右，以純寫字樓項目為主，多已建成投入使用，整體人氣較高，是一個比較成熟的辦公區(qū)塊，區(qū)塊內企業(yè)以動漫，軟件，通信產業(yè)為主江南大道區(qū)塊南環(huán)路區(qū)塊華榮創(chuàng)意新世紀大廈三匯科技高新軟件園元光大廈卓信科技遠方科技源越科技南環(huán)路區(qū)塊該區(qū)域辦公項目以在建為主，現(xiàn)有辦公面積約10萬平米左右，但后期供給可能使總量超過30萬平米，以軟件園四期為核心向周圍輻散，也以純寫字樓項目為主。但有部分住宅復合辦公項目南環(huán)路區(qū)塊東冠區(qū)塊志成大廈東方通信城飛虎大廈志成大廈其余工程其余網點在東冠區(qū)塊與東信大道附近，純寫字樓及廠房復合辦公項目為主，空置率較高，離軟件園較遠其余工程從07年到08年3月的土地出讓情況來看，位于復興大橋以西的濱江商業(yè)辦公地塊只有1宗,面積4萬平米左右宗地名稱宗地位置出讓面積土地用途容積率競得人成交日期杭政儲出[2006]49號濱江區(qū)浦沿街道,東至西浦路,南至三江假日公園,西至杭政儲出[2006]34號,北至東信大道10656商業(yè)、辦公用地3.8杭州江南曲軸有限公司2007年1月16日該地塊正位于逸天廣場南側,具有較強的客戶分流影響

土地市場從現(xiàn)有的辦公工程供給來看,市場的總體供給量較大,總量在30幢左右,除去一些自有工程,供給量也在20幢左右.集群性較高,多數寫字樓都分布在江南大道和濱南路區(qū)塊,屬于政府政策導向,兩塊區(qū)塊為軟件園基地的規(guī)劃工程.在建即將進入市場的工程體量較大,預計今年年內將有6幢左右的辦公工程將建成,總面積在15萬平米左右.空置率較高，約在18.4%左右供給分析供給量大，但需求市場相對飽和檔次偏低的寫字樓〔外立面，整體結構，效勞等方面〕不容易得到市場認可有些企業(yè)為自身今后開展留余辦公空間造成是一些自有樓空置率較高商業(yè)配套的不完善也是制約現(xiàn)在很多企業(yè)入駐濱江的重要因素空置率較高的影響因素目錄區(qū)塊總體分析市場供給分析市場需求分析市場競爭分析目錄區(qū)塊總體分析市場供給分析市場需求分析市場競爭分析目前濱江〔復興大橋以西〕的商業(yè)開展還很不成熟，表現(xiàn)為規(guī)模小、分布不夠密集。經過實地調查，可把濱江〔復興大橋以西〕的商業(yè)歸結為以下幾個商業(yè)網點：A：高家里—新勝商業(yè)網點B：臨江花園—之江公寓商業(yè)網點C：龍禧硅谷商業(yè)網點D：中冠商業(yè)網點ABCD商業(yè)配套A

肯德基江景戴斯華潤萬家高家里—新勝商業(yè)網點B抱佛腳足浴開元之江渡假村藍山咖啡新華書店臨江花園—之江公寓商業(yè)網點C

硅谷人家商務酒店麥當勞

速8酒店依江南足道川味觀

福朋喜來登小江南·杭幫菜

龍禧BOSS港龍禧硅谷商業(yè)網點:D

華美達酒店百味人生大酒店中冠網點濱江區(qū)〔復興大橋以西〕目前企業(yè)主要以軟件類、通信類、動漫類企業(yè)為主，這幾種產業(yè)對人才的需求較其他產業(yè)要大，因此它所需要的辦公面積也比較大。另一方面，第三產業(yè)效勞業(yè)規(guī)模較小，對人力資源的需求沒有軟件類企業(yè)那么旺盛，因而它所需要的辦公面積也較小。需求現(xiàn)狀價格因素與服務成為了企業(yè)選擇寫字樓的標準，其次是便捷性與地段，品牌影響度較小。軟件類企業(yè)由于人員和辦公設備的限定，大多的公司都會選擇150平米以上。半數以上選擇了200m2以上，這與現(xiàn)在的實際辦公狀況基本契合，大面積的辦公需求是濱江區(qū)的主流需求,因為人力資源是軟件信息等新興第三產業(yè)的主要成本。市場細分價格因素與服務成為了企業(yè)選擇寫字樓的標準，其次是便捷性與地段，品牌影響度較小。在裝修標準的選擇上，大多的企業(yè)都選擇簡單的裝修，一來省去裝修的麻煩，二來又不會增加過多的本錢開支市場細分市場細分從價格接受度上看，現(xiàn)有價格根本能被企業(yè)所接受。因而可認為在此價格區(qū)間內價格彈性較小。規(guī)劃配套對需求影響對本案有相關影響的規(guī)劃項目公建中心商圈；即在軟件園周邊、公建中心區(qū)塊引入學校、銀行、金融、保險及中介等服務性企業(yè)，利用較豐富的工業(yè)旅游資源，如UT斯達康、東方通信、華為三康等企業(yè)的產品展示廳及廠房，組織開展工業(yè)旅游，形成以貿易、商務、旅游共同繁榮的新商圈。江南大道南大型超市項目；項目地點位于江南實驗小學西北側商業(yè)地塊，該項目占地36畝，總商業(yè)面積8萬平方米。該項目周邊擁有江南豪園、風雅錢塘、錢塘春曉等大量高檔住宅小區(qū)迫切需要大型購物設施，目前易買得大型超市、物美大賣場、沃爾瑪等商家都有積極投資的意向。

電子信息綜合街區(qū)；這是在公建中心附近以電子信息產業(yè)為特色的商業(yè)街區(qū)。周邊有恒生電子、諾基亞、UT斯達康、東方通信、華為等通訊電子類企業(yè)，將逐步形成數碼通訊業(yè)特色的貿易、商務、旅游綜合性街區(qū)。規(guī)劃配套對需求影響規(guī)劃中的配套與本工程相關的根本在江南大道軟件園一二期工程附近，對該地區(qū)的辦公工程有較大的利好影響。相關配套工程將拉動效勞性企業(yè)對該區(qū)塊的投入，對今后的辦公工程需求市場有很大的推動作用。目錄區(qū)塊總體分析市場供給分析市場需求分析市場競爭分析目錄區(qū)塊總體分析市場供給分析市場需求分析市場競爭分析純寫字樓直接競爭住宅辦公復合客戶分流廠房辦公復合客戶分流對本案有競爭關系的濱江區(qū)現(xiàn)有辦公工程業(yè)態(tài)典型樓盤華榮時代純寫字樓直接競爭主要競爭對手（這里只分析主要競爭對手）軟件園二期

華榮時代大廈位于錢江南岸江南大道與火炬大道交叉處，處于高新軟件園二期核心位置，濱江區(qū)公建中心的中心位置。與UT、東方通信城、創(chuàng)新大廈、高新開發(fā)區(qū)管委會眥鄰，地理位置優(yōu)越。

區(qū)域位置物業(yè)類型----26層寫字樓工程指標----總建筑面積：40000平方米容積率:3.83綠化率:40.80%物業(yè)管理費：3.50元/平方米·月成交均價:6851元/平方米周邊配套----小區(qū)內部配套:員工就餐廳、1樓休閑區(qū)域。綜合商場:彩虹城聯(lián)華超市。銀行:中國銀行,醫(yī)院:武警醫(yī)院、規(guī)劃中的200床的綜合性醫(yī)院。其他:龍禧大酒店開發(fā)商----浙江華榮集團股份根本參數樓盤名稱已售套數已預定套數可售套數房屋用途華榮時代24604辦公華榮時代的目前去化率為98.4%,成交均價:6851元/平方米華榮時代的目前空置率在6%左右，與周圍寫字樓相比空置率比較低去化及空置情況華榮時代外立面、建筑風格較周圍樓盤更加現(xiàn)代化。物業(yè)服務標準高。樓內有保安人員巡邏，提高整個大廈的安全性。內部裝修較周邊樓盤檔次高。優(yōu)勢餐廳在地下室，造成空氣流通不暢，就餐環(huán)境差，很多員工寧愿選擇去附近的聯(lián)莊或者彩虹城就餐。配套不完善。周邊休閑娛樂場所過少。劣勢優(yōu)劣勢分析比照自身S:萬科的品牌影響(但調查中該區(qū)域品牌對企業(yè)選擇寫字樓影響較小)W:與其余辦公項目相比,沒有集群優(yōu)勢.鄰近商業(yè)配套稀缺,也并非政府規(guī)劃商圈區(qū)塊。O:高新區(qū)迅猛的發(fā)展