靈泉村生態(tài)農業(yè)觀光項目可行性研究報告第四章項目規(guī)劃4.1項目選址和建設條件4.1.1項目選址項目選址設在浙江省嘉興市********鎮(zhèn)。****鎮(zhèn)位于****治硤石鎮(zhèn)東南14公里處，以鎮(zhèn)人民政府駐地****得名。****歷史上人文薈萃，是清代查慎行、查嗣僳和現代沙可夫、查濟民、查良鏞(金庸)等名人故里。****鎮(zhèn)現轄14個行政村和4個社區(qū)，總面積74.7平方公里，總人口5.31萬人。4.1.2自然地理條件市域地處長江三角洲杭嘉湖平原，內陸面積668平方公里，其中平原占87.94%，山丘占1.81%，水域占10.25%。地形狹長，東西長51.65公里，南北寬28.94公里。地勢平坦，自西南向東北傾斜，地面高程4米—8米（吳淞高程。下同）。古陸殘嶼與低丘集中分布在境東北和東南部，高陽山最高，海拔253.3米，其他在200米以下。****為亞熱帶季風氣候區(qū)。暖季受熱帶海洋氣團調節(jié)，盛行東到東南風，氣候溫潤，降水較豐；冷季受副極地大陸氣團控制，盛行北到西北風，氣候干寒，降水偏少。四季分明，冬夏較長，春秋較短。降水季節(jié)變化明顯，光溫同步，雨熱同季，光、溫、水配合較好。境內除東南部丘地和沿江高地外，平原地域氣候差異較小。無霜期較長，農業(yè)氣候條件優(yōu)越，唯氣候多變，尚有旱、澇、風、雹等氣象災害出現。4.1.3自然資源（1）十大景點1．天下奇觀—****潮2．宰相府第—宰相府第風情街3．廟宮迷蹤—海神廟4．觀潮勝地—觀潮勝地公園5．華彩皮都—****中國皮革城6．紫薇攬秀—西山公園7．智標晨旭—智標塔8．詩樓新月—徐志摩故居9．靜安精舍—王國維故居10．路仲探幽—路仲古鎮(zhèn)。（2）文物古跡2015年1月，****已有全國重點文物保護單位8個（9處）、省級文物保護單位12處、市級文物保護單位87處、文保點124處。以下為部分文物古跡的截圖：（3）世界遺產大運河遺產點：長安閘、長安鎮(zhèn)歷史街區(qū)聯合國教科文組織第38屆世界遺產大會上，大運河項目通過了審議，被列為世界文化遺產。在大運河上，現存最重要的古跡之一就是位于長安的一壩三閘兩澳，也是整個大運河58處遺產之一。歷史上的長安閘包括新老兩壩（其中新壩又稱為“長安鎮(zhèn)拖船壩”）、上、中、下三閘和儲水之用的兩澳。在現存文物中，除老壩位置不可考之外，其他各閘、壩都能確認位置，基本格局尚存。各閘都已經改建為閘橋，閘基閘槽都保存完好。中國皮影戲印尼巴厘島舉行的聯合國教科文組織保護非物質文化遺產政府間委員會第6屆會議決定，把中國皮影戲列入聯合國教科文組織“人類非物質文化遺產代表作名錄”，“****皮影戲”作為“中國皮影戲”的重要組成部分，正式入選世遺。****皮影戲現有包括國家級傳承人張坤榮、王錢松、徐二男等在內的7位老藝人，傳幫帶著另外5位專職學徒。通過多年的努力，****皮影戲的保護傳承取得了較好的成效。。4.1.4經濟條件全年實現地區(qū)生產總值[2]866.07億元，按可比價格計算，比上年增長8.0%。其中，第一產業(yè)實現增加值21.76億元，增長2.0%，第二產業(yè)實現增加值479.40億元，增長9.2%，其中工業(yè)實現增加值419.98億元，增長10.3%，第三產業(yè)實現增加值364.91億元，增長7.0%。三次產業(yè)結構比為2.5:55.4:42.1。按戶籍人口計算的全市人均生產總值為126251元，增長7.0%，按平均匯率計算為18699美元。4.1.4交通條件一高鐵：嘉興南站

二大橋：杭州灣跨海大橋、嘉紹跨江大橋

三公路：杭浦高速、乍嘉蘇高速、滬杭高速

四機場：虹橋機場、浦東機場、蕭山機場、寧波國際機場4.2項目總體規(guī)劃項目致力于打造一個集文化主題旅游觀光、影視基地、餐飲娛樂、主題住宿、國術教學于一體的金庸武俠文化主題特色旅游小鎮(zhèn)，項目建成后，將是游客娛樂休閑、健身康體、觀光旅游、親近自然的好地方。4.3項目規(guī)劃介紹本項目共分為兩期，其中第一期占地120畝，****中心由光明鼎，食客江湖，****闖關，主題民宿，國術中心，培訓中心，桃花島。第二期占地200多畝俠隱江湖影視基地，****鼎院，親子農場，馬術中心等版塊構成。一期第一期核心建筑16.6畝（****聚落）旅游休閑商業(yè)綜合體，總建筑面積22006平方，地下面積4200平方。（1）光明鼎在****中心的光明鼎劇場每天晚上將呈現一臺，由中國歌劇舞劇院創(chuàng)作的《俠影》獲得2018年獲得國家藝術基金，是國家文化和旅游部重點打造一臺高品質高規(guī)格的大劇，作為金庸先生的故鄉(xiāng)更是能為作品挖掘當地文化特色，結合市場需求，打造中國首個新****主義的歌舞巨作。（2）俠文化體驗館與張紀中合作俠文化體驗館，把金庸影視作品上千件的道具進行展示，并可以在體驗中心進行COSPL體驗秀，現場拍攝制作微電影，通過互動式體驗讓游客靜動結合的有帶入感，達到參觀互動體驗的目的。（3）****闖關****闖關真人互動游戲體驗營，對密室逃脫游戲項目的全新升級，每個游客都會穿上體驗服融入玩家的角色體驗，根據任務線索進入到不同的AV+RV的場景，通過破解機關謎題，進行闖關體驗。是國內首個****闖關真人互動游戲體驗營。（4）主題民宿“俠隱江南”民宿以保留百年古樹為中心，這里的每顆樹都有他自己的故事，營造靜謐生態(tài)的庭院空間，形成有江南特色的禪修的高端民宿，目前打造30間溫泉套房，每間房不小于45平方，獨立溫泉池，配備地暖及通風系統(tǒng)，打造超五星的休閑度假體驗。（5）“快意江湖”客?！翱煲饨笨蜅Ｒ越鹩构适碌睦锏膱鼍白鳛榭蜅５牟贾?，50間房間都將還原不同的故事的場景，同樣配備地暖及通風系統(tǒng)，每間房不小于30平方，并可以享受到管家式的服務管理。（6）“食客江湖”特色美食街以特色美食＋創(chuàng)意文化滿足旅游者味覺體驗，享受一場場絕無僅有的美食盛宴。（7）“****空間”集市聚集了一群以****文創(chuàng)產品開發(fā)及動漫影視、COPL的創(chuàng)客工作室。（8）培訓中心不同大小10多個課堂，為企業(yè)團訓及學校夏令營提供場地，并結合親子市場的需求開設國學課堂及企業(yè)培訓的配套服務。（9）桃花島種滿桃花的主題公園，在真假桃花中布置了桃花陣及部分樹屋民宿休閑旅游產品。（10）養(yǎng)生國術中心以傳承國術養(yǎng)生精粹為己任，是中原地區(qū)獨具特色的可開展下部行功法的高端私人會所。是成功人士健身、養(yǎng)生、商務洽談的理想的私密領地。以“非藥活腎，古法回春”為宗旨，秉承道家內丹功法中“以身為本，求藥于自身，以氣血為藥”的理念，集洗髓功、按摩推拿、熏蒸足浴、艾灸理療等國術養(yǎng)生精粹于一體，使得練習者達到氣血充盈，經脈疏通，陰陽調和，活腎補心，強筋健骨的功效。二期宗地出讓面積約為50616平方米（合76畝），建筑容積率不大于1.5，總建筑面積不大于75924平方米，綠化率按30%。定位以中高端四合院的排屋及別墅為主，以健康養(yǎng)生為特色打造高品質的建康養(yǎng)生高端會所及住宅。（1）、“俠隱江南”影視基地項目占地面積37.5畝，建筑容積率不大于1.5，總建筑面積37125平方米，由30多幢明清的古建筑組建，其中每幢古建筑以金庸武俠主題命名，集中體現了中國傳統(tǒng)武術文化的精髓，是影視拍攝的基地，也是游客參觀體驗的重要節(jié)點。

（2）****親子農場親子游的家庭游客群體可以在里面圍著項目的綠道騎行，并適時開展騎行比賽，制定相關的獎勵，此外親自農場也是一個很好的體驗基地，讓都市的孩子也感受到鄉(xiāng)村的芳草氣息和農存耕作的氣息。（3）馬術中心****馬術俱樂部依托于****小鎮(zhèn)，圍繞****主題，打造以馬術體驗為主要方式，以馬術健身，馬術親子，馬術婚慶，馬術教學為主要功能特色的深度休閑服務區(qū)。4.4運營模式線上預訂：通過線上預定來緩解節(jié)假日的客流，確保游客的體驗感。智能導覽：通過APP或小程序實現智能停車，智能語音導覽及游戲提示等功能給游客代來便捷。手環(huán)支付：通過智能手環(huán)進行統(tǒng)一的消費支付，推行“****幣”形成互動。游戲互動：通過線上線下的體驗，整個****小鎮(zhèn)就形成了個大游戲，不斷的來升級體驗，形成****小鎮(zhèn)的大數據。4.5項目SWOT分析4.5.1優(yōu)勢模式優(yōu)勢1. 融資模式的創(chuàng)新：以****美麗鄉(xiāng)村1億產業(yè)基金撬動3個億社會資本，并同****政府成立項目公司共同合作開發(fā)的。2. 開發(fā)利用的創(chuàng)新：國有閑置資源****絲廠進行改造利用，并整合周邊鄉(xiāng)村資源，產生遠大于實際的經濟價值。3. 鄉(xiāng)創(chuàng)平臺的創(chuàng)新：****小鎮(zhèn)項目開發(fā)必定帶來很多鄉(xiāng)村就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機會，搭建了鄉(xiāng)村創(chuàng)客平臺，為整個****旅游資源的開發(fā)帶前所為有的機會。4. 創(chuàng)立一個新的江湖：以金庸武俠文化為IP，打造國內首個新****文化的旅游文化特色小鎮(zhèn)。經驗優(yōu)勢項目投資人均為多年從事旅游、營銷、生態(tài)方面的專家，了解行業(yè)發(fā)展動態(tài)和消費者需求。資源優(yōu)勢****擁有豐富的林木資源、動植物資源、人文景觀資源，項目將發(fā)揮集合優(yōu)勢，打造****旅游品牌?？驮磧?yōu)勢本項目和游****達成戰(zhàn)略合作關系，游****保障每年向本項目輸送不少于10萬人的游客量，強大的客流量保障本項目運行后能夠帶來巨大的收益，此外，隨著項目的開展，待形成一定的影響力后，客流量會更大。4.5.2劣勢初期品牌知名度低項目進入初期，市場知名度較低，需投入大量資金和人力向社會公眾進行產品宣傳和推廣以及渠道建設。初期資金投入大項目團隊建設、平臺搭建、項目規(guī)劃、線上渠道推廣、活動策劃、線下地推等均需投入大量資金，初期資金投入較大。4.5.3機遇國家政策鼓勵發(fā)展休閑觀光旅游《國務院關于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2014〕31號）、《國家發(fā)展改革委等關于實施鄉(xiāng)村旅游富民工程推進旅游扶貧工作的通知》（發(fā)改委〔2014〕2344號）以及農業(yè)部印發(fā)的《全國休閑農業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》都提出要大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，積極開展休閑觀光農業(yè)、度假旅游等新型旅游模式，《浙江省旅游業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》指出要大力發(fā)展旅游業(yè)，以轉型升級、提質增效為主線，以供給側結構性改革為引擎，著力轉方式、補短板、強優(yōu)勢，為高水平全面建成小康社會和建設“兩富”“兩美”現代化浙江作出更大貢獻。城鄉(xiāng)居民人均收入和消費支出不斷增長城鄉(xiāng)居民人均文教娛樂消費金額所占比重不斷增長表明，在城鎮(zhèn)化建設加快、城鄉(xiāng)居民收入不斷增長以及地域間交通便捷性增強的影響下，以旅游消費為重要組成部分的文教娛樂服務消費正保持平穩(wěn)增長，旅游業(yè)特別是創(chuàng)新型旅游業(yè)將繼續(xù)保持“收入增長紅利期”。4.5.4挑戰(zhàn)經營風險企業(yè)運行和成長過程中可能會遭遇企業(yè)經營、投資財務、管理團隊等風險，這需要企業(yè)對經營風險保持高度警惕。競爭對手挑戰(zhàn)目前，項目所在地周邊已有部分休閑觀光旅游項目搶占市場先機，加上其雄厚的資金實力、強大的品牌效應和運營能力將會對本項目的成功運營及今后發(fā)展產生很大的威脅。結論：本項目應該抓住國家政策鼓勵支持發(fā)展休閑觀光旅游的契機，利用自身資金優(yōu)勢盡快與周邊旅游小鎮(zhèn)達成合作關系，根據自身經驗優(yōu)勢充分挖掘武俠文化資源，優(yōu)勢發(fā)展文化主題旅游觀光、餐飲娛樂于一體的文化主題休閑旅游度假小鎮(zhèn)。4.6項目經濟技術指標及進程（1）項目經濟技術指標表4-1項目經濟技術指標序號名稱建筑面積（M2）備注1總用地面積110122總建筑面積267873地上建筑面積22000計容面積3.1主入口門廳4263.2多功能廳區(qū)域29673.3會議廳辦公區(qū)域7273.4俠文化體驗館區(qū)域35633.5俠隱江南民宿區(qū)域81903.6休閑服務區(qū)24193.7餐飲區(qū)域37084商業(yè)總建筑面積110005商業(yè)總建筑比50%6地下建筑面積4787不計容面積7容積率1.998建筑占地面積61689建筑密度56%10綠化率15%11停車位150輛場外解決12建筑高度≦24m（2）項目建設進度根據同類項目的開發(fā)時間及開發(fā)規(guī)模確定本項目的開發(fā)節(jié)奏，結合本項目的實際情況，，完成總體規(guī)劃建筑體量的建設期約為2年，投資總額為1.5億元。建設期內各地塊項目的建設工期互有交叉。項目名稱20182019主入口門廳多功能廳區(qū)域會議廳辦公區(qū)域俠文化體驗館區(qū)域俠隱江南民宿區(qū)域休閑服務區(qū)餐飲區(qū)域地下建筑第五章營銷策略5.1推廣策略5.1.1官網營銷項目可以建立官方網站進行宣傳推廣，通過圖片、文字、視頻等方式全面地向消費宣傳項目細節(jié)，與潛在客戶建立商業(yè)聯系。介紹自己的企業(yè)，發(fā)布企業(yè)新聞，介紹企業(yè)領導，公布公司業(yè)績等等。全方位、全天候、大范圍的宣傳項目理念，進行品牌營銷。5.1.2門戶網站推廣微博、微信、專業(yè)旅游、住宿門戶網站都是項目推廣的重要方式?？稍谌珖糜尉W站進行宣傳，如攜程、驢媽媽、途牛網、馬蜂窩等；也可采取微博、微信營銷，雇傭網絡寫手撰寫旅游攻略增強點擊率以提高項目的知名度；項目定期策劃投票、點贊等網絡活動獲得網絡關注、聚集人氣，網友在參與活動的同時，可以獲得旅游時的折扣優(yōu)惠或者免費贈送，強化其旅游動機。5.1.3媒體廣告推廣利用旅游雜志等相關專業(yè)雜志上刊登廣告，雜志平面廣告費用較低，且推廣對象精準，是廣告推廣的良好載體；針對項目的客源市場，發(fā)布電視廣告、公交車身廣告、中心城區(qū)和高速公路出入口路牌、霓虹燈廣告；廣告畫招貼：可在城市商業(yè)中心和相關場所招貼；旅游紀念品：開發(fā)一些既有本項目文化特色又有實用價值旅游紀念品；門票：門票是一個很好的廣告載體。如果設計創(chuàng)意好可一舉三得：既是門票，又是紀念品，還是廣告；邀請旅游頻道或地方電視臺進行專題節(jié)目拍攝，增大廣告推廣受眾面。5.1.4旅游社推廣通過與一些旅游公司共同舉辦大型活動，來擴大項目的知名度，從而實現較大范圍的宣傳效果?？稍谥星嗦谩?、康輝旅行社等推出本項目的旅游線路，依托旅行社設立本項目景點旅游形象，加強本項目的旅游形象宣傳。第六章建設方案6.1總圖布置6.1.1總平面布置原則總平面布置的基本原則是滿足建筑防火、防爆、安全、衛(wèi)生、環(huán)境保護及節(jié)約用地和減少工程投資等要求，結合項目區(qū)域的地形、地質、水文、氣象等自然條件，合理的布置景區(qū)管網及綠化美化設施，同時使項目的群體處理和綠化環(huán)境布置與建筑物的使用功能和項目周圍環(huán)境相協(xié)調，使項目具有整潔、優(yōu)美的環(huán)境，為旅游區(qū)創(chuàng)造良好的條件。1、滿足規(guī)劃、消防、安全、環(huán)保、節(jié)省土地、節(jié)省能源、經濟合理、降低造價等要求。2、注意建筑物與環(huán)境之間的協(xié)調統(tǒng)一，使環(huán)境設計與總體效果相一致，搞好衛(wèi)生與綠化。3、總平面布置應首先考慮運輸車輛通行的順暢。6.1.2綠地及景觀規(guī)劃原則項目綠化要以多種類型的風景林為基本形式，使其生物學特性、藝術性及功能性相結合，在綠化布局上主要以景區(qū)綠化、景點綠化相結合為原則，各景點要力爭有不同的植物景觀特色，使植物景觀與人文景觀相協(xié)調。植物選擇上，要體現地方特色，以鄉(xiāng)土樹種為主，外來樹種相結合，在充分提高植被覆蓋度的基礎上，發(fā)揮其生態(tài)和景觀效應。6.2公用工程與輔助工程方案6.2.1給排水給排水規(guī)劃應根據觀景區(qū)、生活區(qū)統(tǒng)一安排的原則，確定項目用水方案。通過現場踏查，選擇恰當的水源供給位置，為今后給排水工程設計提供指導原則和基礎資料。1.設計依據給排水設計依據《建筑給水排水設計規(guī)范》、《室外給水設計規(guī)范》、《室外排水設計規(guī)范》、《生活飲用水質標準》、《污水排入城市下水道水質標準》進行設計。2．給水根據實地考察和當地地形地貌、氣候條件特點，該項目水資源較為豐富，其水質、水量均能滿足要求，項目接入的給水干管管徑為DN300，分兩路從項目接出，項目內管網沿道路布置，給水管網以環(huán)狀和枝狀相結合的方式布置，規(guī)劃局部形成環(huán)狀管網，主要由枝狀支管通至每個地塊，單層建筑和多層建筑由給水管直接供給。給水管道一般布置在道路西、北側的人行道或非機動車道下面，距人行道路緣石1.0-1.5m，埋深一般為0.7-2.0m。3.排水本項目排水室內采用雨、污、廢水分流制；室外采用雨、污水分流制。雨水：本區(qū)的雨水采取高水高排、低水低排、就近排放的原則，根據地形變化合理劃分排水分區(qū)，并將排水管網及排水明溝分散布置，雨水在各排水片區(qū)經雨水管或截洪溝匯集后就近排入水系。雨水管一般布置在車行道中心線下，位于道路的中央，埋深控制在0.7-3.0m，排水管過車地段覆土不得小于0.7m，綠化不過車地段覆土不得小于0.3m。雨水管管徑D300-400，選用HDPE雙壁波紋管（S2級）。規(guī)劃污水管網布置根據地形地勢條件和道路規(guī)劃，完全利用現有地形條件順坡排水，沒有設置污水提升泵站，使污水通過重力流方式自流進入污水處理裝置。污水管在交接、轉折、改變管徑或坡度，以及跌水的地方均應設置窨井，以備檢查和通風排氣作用。污水管一般布置在非機動車道和車行道下，距道路緣石1.5-2.5m，位于道路的西、北側，埋深控制在1.0-4.0m，最小坡度3‰，主要靠重力流。6.2.2供電1.設計依據及范圍供電設計嚴格按照《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）、《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB50057-2010）、《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》等進行設計。2.供電方案項目所在地，電力供應充足。企業(yè)將自建配電室，接入高壓經變壓為380伏/220伏后，接至各用電場所，能夠保證項目充足可靠用電。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負荷外，其余用戶二類用電負荷。項目內正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動切換。防雷部分按三類防雷建筑物設置，利用土建基礎做接地裝置。計算機系統(tǒng)接地單獨設置：接地采用TN-C-S系統(tǒng)，接地電阻小于4歐姆。供電設施：（1）中心區(qū)配電站變壓器容量：變壓器容量確定為為1000KVA；（2）供電方式：為滿足旅游區(qū)發(fā)展的用電要求，規(guī)劃將10kv高壓線引入景區(qū)，同時在項目區(qū)設3個10KV變配電室。項目區(qū)內10kv線路全部采用電纜直埋的方式通向變電站，變電站以三相四線380/220低壓供電，采用電纜直埋的方式向項目供電。區(qū)內電壓等級采用10KV-380/220V兩個電壓等級。電力線路局部成環(huán)狀布置，主要以枝狀為主。（3）照明規(guī)劃：為增強項目的夜景特色，生態(tài)會所做一般照明及裝飾照明和泛光照明，將其輪廓勾畫出來。其電源由服務中心區(qū)變電站引來。（4）項目的主要道路設置路燈，道路平均照度51x。路燈采用小功率高顯色高壓納燈，燈桿間距20米，高1.2米。在不同的旅游景點和設施處，根據需要分別安裝投光燈、泛光燈、庭院燈、輪廓燈、草坪燈等，用燈光效果為景區(qū)添色，也為景區(qū)夜晚旅游活動的開展創(chuàng)造條件。（5）線路敷設：項目供電線路均采用地埋敷設方式，并與通訊線路分設在道路兩側。10KV電力電纜溝一般敷設在道路的西、北面的人行道下，距道路紅線0.5-1.5米，埋深控制在0.7-1.0m。6.2.3通訊、電視、網絡系統(tǒng)本項目通信電纜由項目接入本區(qū)，并在本區(qū)內局部形成環(huán)狀，主要以枝狀為主的通信管網，再分別連接各地塊內的電話交接箱。通訊、電視與網絡系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網，穿管線在土建施工時埋設，安裝由電信及有線電視部門負責，要保障項目中的通訊、網絡信號的通暢。通信電纜在布置線路時全部管道地埋，并保留足夠管孔空間以保證將來發(fā)展新業(yè)務的更新與擴容，同時可減少施工對鎮(zhèn)區(qū)道路和其它管線的破壞。6.2.4其他基礎服務設施1.燃氣工程。燃氣管網以旅游道路一個大環(huán)狀管網和居住區(qū)一個環(huán)狀管網為主，其他以枝狀燃氣管網布置。燃氣主干管管徑Dg150-200，支管管徑Dg100。2.綜合防災為確保消防，本區(qū)各級道路應確保消防通道暢通。利用廣場形成避震疏散場地，以旅游道路為主要疏散通道，以游客服務中心為防災指揮中心，以溫泉娛樂區(qū)為防災救護中心。3.環(huán)保環(huán)衛(wèi)本次設計由于兼顧游客使用，整個規(guī)劃區(qū)需設置公共廁所13個；垃圾收集點15個；垃圾中轉站一座。6.2.5公共設施公共服務設施規(guī)劃包括標示標牌系統(tǒng)的規(guī)劃（景區(qū)牌示、指路牌示、景點解說牌、警示忠告牌示、服務牌示等）以及其他（醫(yī)療站、服務站等規(guī)劃）第七章環(huán)境保護與安全7.1環(huán)境保護7.1.1生態(tài)環(huán)境影響分析和保護措施本項目建設過程中的主要污染源及產生的污染物：（1）廢水：本項目在建設工期對水的影響主要來自施工人員的生活污水。廢水的處理將根據國家地方的資源循環(huán)利用標準，通過建立廢水處理站、沼氣池等設施實現內循環(huán)，進行生態(tài)、有機、無污染的處理。（2）噪聲：車輛及電力設備工作過程中產生的噪音。加強對進入景點車輛的進出管理，盡量縮短車輛泊位時間。將停車場建在離主景區(qū)較遠的位置。（3）廢物：項目所產生的廢物主要包括在建筑物建成后的建筑殘料、游客的生活垃圾等；針對游客的生活垃圾要安置合適數量的垃圾桶便于回收垃圾，回收的垃圾要進行分類處理，可以利用實現再利用，不可用要進行掩埋處理等。7.1.2環(huán)境保護執(zhí)行的質量標準及排放標準環(huán)境保護應嚴格按照國家相關部門頒布的各項法規(guī)和標準執(zhí)行，本項目所涉及到的環(huán)境保護相關標準主要有：（1）GB3095-1996《環(huán)境空氣質量標準》；（2）GB16297-1996《大氣污染物綜合排放標淮》； （3）GB8978-1996《污水綜合排放標準》；建筑平面布置充分利用現有的空地進行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。使景區(qū)綠化率達到40%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標準。7.2節(jié)能7.2.1項目能耗本項目消耗的主要能源是電和水。電力消耗主要用于以下幾個方面：一是建筑內空調用電；二是建筑的各種照明用電；三是建筑內的各種電氣設備用電。水消耗主要用于辦公用水、場地和綠化用水。7.2.2節(jié)能設計依據本景區(qū)設計和設備選擇方面及各個環(huán)節(jié)中均對節(jié)能進行了充分考慮，并采取有效措施，以達到節(jié)能目的，在設計中，充分滿足國家標準對消防，環(huán)境保護與勞動安全的要求。設計依據有：（1）《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB50189-2005）；（2）國家計委、國家經貿委、建設部發(fā)布的《關于固定資產投資項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定》；（3）《固定資產投資項目節(jié)能評估與審查指南》（2006）；（4）國家及地方相關的規(guī)范、標準、法規(guī)。7.2.3節(jié)能措施1.建筑節(jié)能設計（1）朝向、通風與采光在總平面布局上，用地內盡可能設置綠化，減少硬化地面；建筑物采用南北朝向，采取遮陽措施，減少太陽輻射；建筑間距應保證室內獲得一定的日照量，并結合通風、省地等因素綜合確定，力求達到良好的自然通風、采光，避免了使用人工照明造成的能源浪費。（2）墻體控制建筑物形體系數，不采用過多凹凸面；墻體采用頁巖空心磚作為圍護墻，高效保溫隔熱材料設于主體結構外側，內墻用保溫膩子抹面，以增加外墻保溫隔熱效能。（3）門窗適當控制窗墻比，以提高建筑物維護結構的熱工性能；使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好力學性能、使用壽命長的節(jié)能型中空雙玻塑鋼窗；采用密閉材料對門窗縫隙進行封閉，提高門窗的氣密性，減少空氣對流造成的熱損失。（4）屋面屋面采用如聚苯板等保溫隔熱材料，增加隔熱層并設架空通風層，在空氣間通風層內貼熱反射材料；以卷材防水和高分子涂料防水二道設防，減少太陽對房間的熱輻射，同時也減少了夏季房間制冷、冬季房間采暖的熱損失。2.給排水節(jié)能設計供水系統(tǒng)盡量使用節(jié)水型閥門、水龍頭等產品，做到有效合理用水。合理進行給水系統(tǒng)分區(qū)，合理選用高效節(jié)能的變頻給水裝置，以節(jié)省運行電耗；采用雨污分流體系，對雨水進行收集，用作綠化灌溉用水。3.電氣節(jié)能設計嚴格按照《建筑照明設計標準》（GB50034-2004）所規(guī)定的照明功率密度值進行照明設計，室內照明優(yōu)先采用節(jié)能熒光燈具照明，熒光燈自帶電容器補償，且在變電所采用集中電容補償，以降低無功能耗。室外照明原則上使用金屬鹵化物燈具。走道及樓梯間均采用聲光控延時開關控制。選用高效節(jié)能變壓器及電氣設備。所有照明燈具盡量采用節(jié)能、高效、長壽型燈具。4.加強管理節(jié)能（1）配備兼職人員負責日常節(jié)能工作。（2）制定并實施節(jié)能節(jié)水管理制度，制定并實施節(jié)約與浪費的獎勵和懲罰措施。（3）按照《用能單位能源計量器具配備和管理通則》（GB17167-2006）的要求，從節(jié)能的要求出發(fā)，建立專門的能源計量器具管理制度，建立能源計量臺帳，凡需設置二級水表、氣表、電表的地方進行二級表的安裝，以利用單獨計量、分表核算，并對計量器具嚴格按規(guī)定進行檢定，保證能源計量器具的準確性，減少浪費。（4）每月進行能源消費統(tǒng)計，定期對能源消費狀況進行分析，以便及時發(fā)現能源管理中的漏洞和能源使用中的問題，及時解決，杜絕能源浪費。7.3勞動安全根據《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國勞動保護法》、《中華人民共和國安全生產法》，確保本項目建設期生產工人及投入運營后員工在工作崗位上安全和健康不受傷害。1、本項目按照國家規(guī)定的建設項目安全衛(wèi)生標準及有關規(guī)范進行設計，選用可靠安全的設備。2、辦公樓、生活樓等內地面采用無積水設計，防止地滑。3、設置基礎的醫(yī)務室，進行危急情況下的簡單基本的醫(yī)務處理。4、建立和完善交通安全、電腦網絡安全，落實警衛(wèi)、值班制度。7.3.1勞動保護 本項目在方案設計中應充分遵循“以人為本”的原則，創(chuàng)造良好舒適的工作環(huán)境和學習、生活環(huán)境，設置必要的通風設施，配備必要的防護設備，以減少對人體的損害。7.3.2消防安全本項目設計方案中總平面布置滿足規(guī)程規(guī)范要求。本項目新建建筑為鋼筋混凝土框架結構，其最大占地面積均小于規(guī)范中防火分區(qū)允許占地面積的規(guī)定。建筑材料滿足規(guī)范中極限耐火等級的要求，安全疏散距離均滿足規(guī)范要求。7.3.3衛(wèi)生防疫1.建筑工程設計功能分區(qū)應明確，潔污流線合理，符合衛(wèi)生防疫的要求。設垃圾中轉站，分揀、處理后再運出景區(qū)，餐廳廚房垃圾用垃圾清運車運出景區(qū)。廚房廢水經油池處理后再排出。2.空調通風系統(tǒng)空調通風系統(tǒng)的設計應符合《公共場所集中空調通風系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法》的要求。3.給排水生活供水管采用內筋嵌入式襯塑鋼管及PPR給水管，水龍頭采用陶瓷閥芯龍頭，給水閥門采用銅質或塑料閥門，徹底杜絕水龍頭出流黃水、黑水現象，確保水質衛(wèi)生。二次加壓供水采用無負壓管網增壓穩(wěn)流供水設備供水，杜絕水質二次污染。7.3.4無障礙設計在人行通道，建筑入口，水平垂直交通，均考慮無障礙設計。具體措施如下：1）室外人行道按規(guī)定設置像石坡道和觸感塊材，建筑主入口設坡道連接室內外。2）建筑內部殘疾人可通過電梯和走道到達所有公共區(qū)域，公共區(qū)域所有走廊，門洞寬度應符合規(guī)定要求。3）公共區(qū)域公共廁所設置殘疾人廁位。第八章項目管理8.1項目管理總則1、項目建設要建立行政領導負責制、法人招標責任制、合同管理制和工程監(jiān)理制；2、****人民政府要加強項目的審查和監(jiān)督管理，督促建設單位認真做好項目前期工作，加強投資管理，確保項目建設按時按質地完成；3、為加強施工管理，加快工程進度，控制和確保工作質量，建設單位與工程承包單位簽訂的合同文件應行使其質量、進度、費用三大控制指標，并對設計施工全過程實行行政管理與監(jiān)督，以達到控制工程造價、按時按質完成任務、提高施工管理水平的目的。4、項目建成后必須按國家有關規(guī)定和批復的建設內容進行嚴格驗收。項目驗收后方可交付使用。并加強項目檔案管理，從項目籌劃到竣工驗收各個環(huán)節(jié)的資料按規(guī)定收集、整理、歸檔。8.2項目建設主要任務建設地址：********鎮(zhèn)建設管理工作的重點是：做好工程質量、工程進度、工程投資控制和項目合同管理以及組織協(xié)調工作，確保項目按合同工期、投資、質量建成。按項目建設管理的一般要求，管理任務包括但不限于以下內容。1、編制建設管理計劃及資金計劃、審查施工圖紙是否滿足設計文件和規(guī)范要求。2、按核準的招標組織形式和招標方式，確定建筑工程施工單位，簽訂施工合同。3、按核準的招標組織形式和招標方式，確定機電設備安裝單位，簽訂安裝合同。4、按核準的招標組織形式和招標方式，確定項目建設監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合同。5、按核準的招標組織形式和招標方式，確定機電設備及重要建筑材料供應商。6、審批承建商提交的施工組織設計、施工進度計劃、施工方案、施工質量保證體系等技術文件，并檢查落實。7、檢查承建商執(zhí)行工程施工合同過程中的技術規(guī)范，做好投資、進度、質量和合同管理工作。8、檢查工程所采用由投資方招標確定的供貨商提供的主要設備和關鍵材料是否符合設計圖紙和合同所規(guī)定的質量標準，并做好其他材料的招標采購工作。9、做好資金管理，按進度做好結算工程提款工作。10、根據工程進度情況，審核承建商進度及付款申請，簽發(fā)工程付款憑證，支付工程款。11、組織竣工驗收。12、組織工程審計。13、審查并接收承建商及監(jiān)理公司規(guī)整的技術業(yè)務資料，建立技術經濟檔案。8.3項目建設管理內容8.3.1工程監(jiān)理本項目均按國家建設部發(fā)布的有關工程監(jiān)理的法規(guī)性文件規(guī)定、實行工程監(jiān)理。委托有相應監(jiān)理資質的監(jiān)理單位對工程進行全過程監(jiān)理，包括設計階段、施工階段的監(jiān)理。審核總監(jiān)理工程師編制的項目監(jiān)理的指導性文件，專業(yè)監(jiān)理工程師編制的可具體實施和操作的業(yè)務文件。8.3.2質量管理嚴格按照國家建設項目建設程序和管理制度嚴格管理，建設工程定期檢查，嚴格按照國家技術標準和質量要求組織實施。項目建設按圖施工，明確規(guī)定項目的技術標準、質量和工期等，不降低建設標準。對工序交接、隱蔽工程檢查、設計的變更審核、質量事故的處理、質量和技術鑒證等進行控制，對出現違反質量規(guī)定的事件、容易形成質量隱患的做法采取措施予以制止。建立工程質量日記、質量匯報會等制度以了解和掌握質量動態(tài)，及時處理質量問題。8.3.3進度控制編制項目實施總進度計劃，審核項目階段性進度計劃，制定材料采購計劃，尋找出進度控制點，確定完成日期。當實施進度與計劃發(fā)生差異時，必須及時制定對策，調整其他計劃，建立新的平衡，制定保證不突破總工期的措施，包括組織措施、技術措施、經濟措施等。8.3.4資金管理工程建設資金實行專戶、專項管理，按照國家規(guī)定制訂規(guī)范的項目財務、會計和報賬管理制度，建立資金使用審批制度，設立規(guī)范的基本建設財務賬簿、編制用款計劃和定期上報工程進展情況統(tǒng)計表。與審計部門配合，對資金使用情況進行定期檢查和審計。進行投資風險預測，分析項目價格構成因素，事前分析費用最容易突破的環(huán)節(jié)，從而明確投資控制的重點。定期檢查和對照費用支付情況，對項目超支和節(jié)約情況做出分析，提出改進方案。8.3.5合同管理本項目合同主要包括勘察設計合同、施工合同以及與建設工程相關的其他合同。合同管理由合同的主要條款、合同的訂立和履行、合同的變更與解除、合同的違約責任等部分組成。按照本項目的規(guī)模和工期、項目的復雜程度、項目單項工程的性質，選擇合同的具體類型、使用條款等。8.3.6項目協(xié)調協(xié)調工作是項目管理的重點，也是保證工程順利實施的關鍵。在整個工程實施過程中，建設項目與外部各關聯單位方面，需要處理與計劃、土地、規(guī)劃、建設、交通、消防、環(huán)保、電力、水、通信等有關部門的協(xié)調問題。項目管理單位應嚴格遵守國家有關規(guī)章制度，積極主動地和各級職能部門配合，爭取各部門的幫助，以保證建設項目的順利進行。8.3.7竣工驗收在接到施工單位的交工報告后，及時組織初驗。建設項目全部建成后，由業(yè)主及相關職能部門的專業(yè)技術人員和專家組成的驗收組驗收項目，簽發(fā)竣工驗收報告。8.3.8安全、文明施工管理要求和監(jiān)督項目施工單位和其他參建單位建立健全符合本項目特點的安全生產、文明生產制度。工程項目安全生產制度應符合國家、地方、相關行業(yè)及單位的有關安全生產政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和標準。參與項目的施工、監(jiān)理、管理的單位和相關人員都必須認真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求。做好經常性的安全檢查和安全教育工作，強化安全施工意識，防患于未然。對安全檢查結果必須認真對待，需要及時整改的必須限定時間，落實整改方案和責任人。8.4工程招標按照國家發(fā)展和改革委員會第3號《工程建設項目招標范圍和規(guī)劃標準規(guī)定》的規(guī)定，依據《中華人民共和國招投標法》的要求，擬建項目將嚴格按照項目建設程序，遵循公平、公正和誠實信用的原則，監(jiān)督管理、實施招標。8.4.1招標范圍主要包括項目的勘測、設計、工程施工、工程監(jiān)理、主要設備及材料采購等。8.4.2招標方式根據項目投資方向和金額，招標方式采用內部招標，做到公平、公正的競爭原則，擇優(yōu)選擇，節(jié)省投資。在招標過程中應按照程序進行，招標人應向主管部門提出招標申請，經核準后，委托有相應資質的招標代理結構進行招標。

第九章企業(yè)組織和勞動定員9.1組織結構圖9-1組織架構****小鎮(zhèn)產業(yè)基金為了進一步全面推動****全域旅游發(fā)展，6月21日，****美麗鄉(xiāng)村民宿產業(yè)基金和“****小鎮(zhèn)”項目及設計簽約舉行，其中，****美麗鄉(xiāng)村民宿產業(yè)基金是浙江省第一個美麗鄉(xiāng)村民宿產業(yè)基金，由****轉型升級產業(yè)基金有限公司與****眾潤投資管理有限公司共同成立，采取有限合伙制，基金規(guī)模1億元，首期到位資金為5000萬元。而坐落于****鎮(zhèn)金庸舊居附近“****小鎮(zhèn)”項目是該基金參與的首個項目。游****旅游公司游****是我國第一家針對旅行者的“社交網絡+旅游電子商務平臺”，以“旅游+交友”的模式，目標是在跟團游和自助游之間，創(chuàng)建全新的出游方式!。目前擁有500萬注冊會員，日獨立訪客約30萬，平均每周通過游****組織出游超過10000人次，每年組織50多萬人次出游。旗下擁有上海站、北京站、廣州站、蘇州站、武漢站、西安站、四川站、貴州站、云南站和武漢站等國內10家分子公司，擁有300多名全職員工，600多名兼職領隊和攝影師。2016年銷售額首次突破5億人民幣。并且該公司保障每年向本項目輸送不少于10萬人次的客流量。9.2勞動定員根據項目管理體制以及工作崗位情況，本項目建設完運營后預計需要長期固定員工50人左右，臨時工、季節(jié)工人可能在忙時需要上千人。9.3人員來源和員工培訓9.3.1人員來源人力資源部將結合公司當前發(fā)展的需要，面向社會招聘，上報董事長或總經理審批，擇優(yōu)選用。在組建員工隊伍時，將考慮知識結構、年齡結構等諸方面的因素，特別是中高級管理人員應注重思想素質、敬業(yè)精神、業(yè)務水平、管理和組織能力等條件。本項目將面向社會公開招聘，擇優(yōu)錄取。（一）管理人員：由總經理、副總經理進行面向社會招聘，選擇具有專業(yè)工作經驗的人員。（二）技術人員：由相關單位領導進行組織面試。（二）旅游服務人員：旅游服務人員主要招收當地農民，解決農村剩余勞力。項目單位將根據生產發(fā)展的實際需要分開招聘各類專業(yè)人才，并將嚴格遵守國家有關勞動法規(guī)，實行聘任制，保障員工的切身利益。9.3.2員工培訓員工培訓工作由人力資源部負責，有計劃地、有目的地對員工進行培訓，將長期培訓與短期培訓結合，技能培訓與素質培訓相結合，以適應項目建成后的工作需求。根據員工所在的部門分別培訓，采取理論和實踐相結合的原則，選取有相關項目管理經驗的人員。對于主要管理人員，在開業(yè)前送到國內同類最優(yōu)企業(yè)接受規(guī)范化專業(yè)培訓，并組織赴境外考察學習。（1）管理人員培訓管理人員需要具備一定的科學知識、專業(yè)知識和素養(yǎng)，在培訓上注重對管理人員的科學知識的培訓，使其能應對市場變化靈活管理公司；注重對管理人員的素質培養(yǎng)，有利于培養(yǎng)公司的軟文化環(huán)境。（2）技術人員培訓技術人員培訓要求能全面掌握、運用有關專業(yè)知識，并且有創(chuàng)新意識和良好的職業(yè)道德。技術人員主要面向大中專院校、科研單位及社會招聘。所有技術人員需要進行專業(yè)技術培訓。技術培訓合格后，考核錄用上崗。（3）服務人員培訓服務人員的培訓要使其樹立“顧客就是上帝”的服務理念，同時提高服務水平和服務能力。第十章投資估算與資金籌措10.1估算范圍本項目的投資估算范圍包括房屋建安費用、裝飾裝修費用、機電設備安裝費用、設備購置費用、流動資金等。10.2估算依據1、浙江省建筑工程計價定額SGD1——2000；2、浙江省裝飾工程計價定額SGD2——2000；3、全國統(tǒng)一安裝工程預算定額浙江省估價表SGD5——2000；4、****市工程造價信息；5、****同類或類似工程的造價指標。10.3投資估算項目投資估算方法如下：1、工程總投資包括固定資產投資和鋪底流動資金，其中固定資產投資按照工程建筑費用、設備及工器具購置費、工程建設其他費用進行計算。2、建筑工程根據同類建筑的決算價格、現行建材價格以及當地費用水平，按照不同類型建筑結構形式進行計算。10.3.1資金使用計劃表10-1項目建設資金使用計劃序號項目和費用名稱金額（萬元）1固定資產投資12656.661.1工程費用9153.971.2工程建設其他費用792.691.3土地費用1150.001.4土地出讓稅及各項費用180.001.5設計費180.001.6建設期利息1200.002營銷推廣700.003團隊建設300.004流動資金1000.005管理費用300.003項目總投資14956.6610.3.2土建工程費用建筑物估算價值主要依據當地有關同類項目工程造價，參照《浙江省建筑工程計價定額》及《全國統(tǒng)一安裝工程預算額浙江省估價表》，按新的抗震設防標準，結合本項目建筑結構、裝飾標準、當地三材價格綜合測算確定。表10-2土建工程投資估算總表序號項目和費用名稱工程量(㎡)單位指標(元/㎡)建筑工程（萬元）1土建工程267873797.521.1主入口門廳426150063.91.2多功能廳區(qū)域29671500445.051.3會議廳辦公區(qū)域7271500109.051.4俠文化體驗館區(qū)域35631800641.341.5俠隱江南民宿區(qū)域819015001228.51.6休閑服務區(qū)24191200290.281.7餐飲區(qū)域37081200444.961.9地下建筑47871200574.442裝飾裝修工程220004104.432.1主入口門廳426160068.162.2多功能廳區(qū)域29671600474.722.3會議廳辦公區(qū)域7271600116.322.4俠文化體驗館區(qū)域35631800641.342.5俠隱江南民宿區(qū)域819016001310.42.6休閑服務區(qū)24191500362.852.7餐飲區(qū)域37081500556.22.9地下建筑47871200574.443總圖工程1252.023.1場地平整110122022.0243.2園林景觀戶外工程12003.3停車場150個2000303.4總平管網等110124044.05工程費用合計9153.9710.3.3工程建設其他費用表10-3工程建設其他費用總表序號項目和費用名稱其他費用（萬元）備注1建設管理費264.551.1建設單位管理費137.31工程費用的1.5%1.2建設工程監(jiān)理費127.24工程費用的1.39%2建設項目前期工作咨詢費100.002.1編制可行性研究報告80.00根據計價格［1999］1283號文件計取2.2咨詢評估費20.003勘察、設計費91.54工程費用的1%4場地準備及臨時設施費45.77按照工程費用的0.5%計取5工程保險費27.46按照工程費用的0.3%計取6招投代理服務費12.00按照計價格［2002］1980號文件計取7施工圖審查費7.32按川價[2011]7號文計費8建設工程綜合服務費6.87按工程費用的0.075%計費9防雷工程設計審查費0.92工程費用的0.01%10城市建設配套費214.30按總建筑面積的80元/㎡計算11建設工程規(guī)劃許可執(zhí)照費21.97按照工程費用的0.18%計取12工程建設其他費用792.6910.4資金籌措本項目一期投入1.5億，其中企業(yè)自籌5000萬，通過銀行貸款10000萬。年利率6%10.5還款計劃項目在建設完成后，由于才剛開始運營，因此在投入運營后的前兩年不進行還款，在第5年還款完畢。表10-4還款計劃表項目T(兩年）T＋1T＋2T＋3T＋4T＋5當期還款金額00050045005000未還款金額100001000010000950050000應付利息1200600600600570300第十一章經濟效益評價11.1財務假設本項目的財務預測基于以下基本假定：1.項目為永續(xù)經營項目，假定不受政策限制，項目可隨時終結，項目所遵循的我國現行法律、法規(guī)、政策無重大改變，主要經營地及社會經濟環(huán)境無重大改變。2.項目資金能夠如期按需籌集，項目能夠及時投入規(guī)模運行，項目新建工程能順利實施，不存在因工程停滯或實施或其他特殊原因所造成的重大損失。3.無其他不可抗力及不可預見因素所造成重大不利影響。4.各業(yè)態(tài)在建設期結束后即開始運營，為保證預測的科學性、可靠性，預測期共計10年。5.本項目的營業(yè)稅及附加按照17%征收。6.所得稅暫按25%計。7.行業(yè)基準折現率為10%。11.2財務預測11.2.1收入預測表11-1收入預測（單位：萬元）序號項目T+1年T+2年T+3年T+4年T+5年1主營業(yè)務收入（萬元）2800420056008400140001.1俠影表演收入（萬元）180027003600540090001.1.1收費（元/人）1801801801801801.1.2人數（萬）10152030501.2****闖關收入100015002000300050001.2.1收費（元/人）1001001001001001.2.2人數（萬）10152030502非主營業(yè)務收入（萬元）1560217527902713.033308.322.1民宿住宿收入360450540519.03381.062.2客棧住宿300375450547317.262.3餐飲美食500750100054814502.4文創(chuàng)產品2003004005495802.5教育培訓2003004005505803商業(yè)地產銷售收入0008553.610264.33.1銷售單價（萬元/平方米）1.51.82.22.63.13.2銷售面積（平方米）000330033004合計43606375839019666.627572.6序號項目T+6年T+7年T+8年T+9年T+10年1主營業(yè)務收入（萬元）19600252003360042000560001.1俠影表演收入（萬元）12600162002160027000360001.1.1收費（元/人）1801801801801801.1.2人數（萬）70901201502001.2****闖關收入700090001200015000200001.2.1收費（元/人）1001001001001001.2.2人數（萬）70901201502002非主營業(yè)務收入（萬元）2776.482791.23601.24411.25761.22.1民宿住宿收入243.09197.1197.1197.1197.12.2客棧住宿202.39164.1164.1164.1164.12.3餐飲美食129513501800225030002.4文創(chuàng)產品51854072090012002.5教育培訓51854072090012003商業(yè)地產銷售收入1231749270003.1銷售單價（萬元/平方米）3.74.55.46.47.73.2銷售面積（平方米）330011000004合計346943291937201.246411.261761.2編制說明：1、俠影表演按照180元/人收費；****闖關按照100元/人收費。2、民宿住宿按照600元/間計算，全年365天，入住率前三年分別為55%、68%、82.到了第四年達到百分百入住率，總共30間；客棧住宿按照300元/間計算，全年365天，入住率前三年分別為55%、68%、82.到了第四年達到百分百入住率，總共50間。3、餐飲美食收入按照50元/人計算。4、文創(chuàng)產品按照100元／人，20％的購買率計算。5、教育培訓按照100元／人/天計算。6、第四年開始商業(yè)地產每年出售30%的比例，余下部分商業(yè)地產是我們自有的，收入全歸本項目所有，出售部分收取當年營業(yè)額收入的30%作為管理費。11.2.2成本預測表11-2成本預測（單位：萬元）序號項目T+1T+2T+3T+4T+51直接成本9741308.251645.72092.93064.81.1直接材料654956.251258.51667.02596.21.2直接人工320352387.2425.9468.52管理費用537578618843.31001.52.1一般管理費用87.2127.5167.8393.3551.52.2折舊與攤銷450450450450.0450.03銷售費用19622868.753775.56711.69841.64財務費用600600600570.0300.05總成本費用40735355663910217.814207.86經營性成本3623.24904.561899767.813757.8序號項目T+6T+7T+8T+9年T+10年1直接成本3871.84765.66203.87647.610018.71.1直接材料3356.54198.75580.26961.79264.21.2直接人工515.4566.9623.6685.9754.52管理費用1143.91108.41194.01378.21685.22.1一般管理費用693.9658.4744.0928.21235.22.2折舊與攤銷450.0450.0450.0450.0450.03銷售費用12532.913581.416740.520885.027792.54財務費用0.00.00.00.00.05總成本費用17548.619455.424138.329910.939496.56經營性成本17098.619005.423688.329460.939046.5編制說明：1、直接成本包括直接材料和直接人工，材料成本按主營業(yè)務和非主營業(yè)務收入的15%計算。2、一般管理費用包括日常行政支出和行政費等，按總收入2%估算。3、銷售費用主要用于營銷推廣，主營業(yè)務和非主營業(yè)務銷售費用統(tǒng)一按兩項收入的45%計，商業(yè)地產板塊按照收入的20%計算。4、項目為銀行貸款，年利率按照6%計算。11.2.3利潤預測表11-3利潤預測（單位：萬元）項目T+1T+2T+3T+4T+5一、主營業(yè)務收入43606375839019666.627572.6減：直接成本9741308.31645.72092.93064.8營業(yè)稅491.98736.19979.942553.53561.0管理費用19622868.753775.56711.69841.6銷售費用537.20577.50617.80843.31001.5財務費用600600600570.0300.0二、營業(yè)利潤(205.18)284.31771.066895.49803.8三、利潤總額所得稅（25%）0.0071.08192.761723.82451.0四、凈利潤-205.18284.31771.066895.49803.8項目T+6T+7T+8年T+9年T+10年一、主營業(yè)務收入34693.732918.137201.246411.261761.2減：直接成本3871.84765.66203.87647.610018.7營業(yè)稅4478.44090.54503.95632.37518.1管理費用12532.913581.416740.520885.027792.5銷售費用1143.91108.41194.01378.21685.2財務費用0.00.00.00.00.0二、營業(yè)利潤12666.79372.28559.010868.014746.6三、利潤總額所得稅（25%）3166.72343.01283.81630.22212.0四、凈利潤12666.79372.28559.010868.014746.611.2.4現金流量預測表11-4現金流量預測（單位：萬元）項目TT+1T+2T+3T+4T+5現金流入43606375839019666.627572.6營業(yè)收入43606375839019666.627572.6補貼收入現金流出1500041155712736214045.119769.8建設投資14000流動資金1000經營成本3623.2490561899767.813757.8營業(yè)稅金及附加4927369802553.53561.0所得稅0.071.1192.81723.82451.0所得稅后凈現金流量-1500024566310285621.57802.9累計所得稅前凈現金流量-15000-14755-14092-13064-7442.1360.8項目T+6T+7T+8年T+9年T+10年現金流入34693.732918.137201.246411.261761.2營業(yè)收入34693.732918.137201.246411.261761.2補貼收入現金流出24743.625438.929476.136723.448776.6建設投資流動資金經營成本17098.619005.423688.329460.939046.5營業(yè)