大連甘西區(qū)辛寨子版塊調(diào)研報(bào)告2021年12月22日區(qū)域版塊認(rèn)知與引導(dǎo)區(qū)域的供給與需求區(qū)域內(nèi)主要在售工程列舉區(qū)域工程初步建議市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告框架第一局部版塊認(rèn)知與引導(dǎo)版塊大連地產(chǎn)版塊圖飛機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)新區(qū)西山水庫泡崖辛寨子錦繡馬欄子周水子革鎮(zhèn)堡南關(guān)嶺泉水大華南甘井子區(qū)域甘井子區(qū)的區(qū)域功能已正式被定位為現(xiàn)代化國際化中心城區(qū)，目前，該區(qū)已經(jīng)并正在規(guī)劃建設(shè)大連生態(tài)科技創(chuàng)新城、大連體育新城、大連灣臨海裝備制造業(yè)聚集區(qū)、大連北部商業(yè)區(qū)、大連空港商務(wù)區(qū)、大連西城國際旅游商務(wù)區(qū)等六大功能區(qū)，形成“兩城四區(qū)〞布局。旅順口城區(qū)甘井子區(qū)中山區(qū)沙河口區(qū)西崗區(qū)城市中心區(qū)西北中心城作為大連西北部的中心城，機(jī)場(chǎng)區(qū)域所形成的行政文化、居住中心和空港商務(wù)區(qū)，大東溝區(qū)域的生態(tài)科技創(chuàng)新城，以及西城國際旅游商務(wù)區(qū)更是唇齒相依，相輔相成。西北中心城中“一城兩區(qū)〞的產(chǎn)業(yè)開展格局機(jī)場(chǎng)新區(qū)“機(jī)場(chǎng)新區(qū)〞位于大連市周水子國際機(jī)場(chǎng)南側(cè)地區(qū)，北以旅順北路為界，東到錦繡居住區(qū)，西南以山體為界，總用地約14.22平方公里。其中規(guī)劃居住用地為455.78公頃，規(guī)劃總居住人口數(shù)為13萬人，人均占地35平方米。在這六大功能區(qū)中，機(jī)場(chǎng)新區(qū)享有其中的三項(xiàng)，是甘井子區(qū)建設(shè)“現(xiàn)代化國際化中心城區(qū)〞的核心區(qū)域。城市副中心宜居新版塊起步早，在諸多新興區(qū)域中占據(jù)先發(fā)之勢(shì)

政策、配套等多重利好助推板塊升級(jí)

現(xiàn)在及未來大連樓市最活潑區(qū)域之一

億達(dá)、萬科等品牌開發(fā)商紛紛搶灘

產(chǎn)品豐富，多個(gè)樓盤全面開花

從城市邊緣躍升為中心區(qū)域高端居住區(qū)區(qū)域特點(diǎn)根據(jù)機(jī)場(chǎng)新區(qū)規(guī)劃，解讀區(qū)域價(jià)值依托政府的遷入，有著良好規(guī)劃，區(qū)域形象較好的城市新區(qū)政務(wù)新區(qū)以行政中心為中心，圍繞行政中心規(guī)劃文化、教育、體育等公共配套設(shè)施政務(wù)新區(qū)城市副中心城市副中心處于城市規(guī)劃的中心城內(nèi)，非城市郊外的衛(wèi)星城大城市都通過規(guī)劃建設(shè)城市副中心，推動(dòng)城市由單中心向多中心的轉(zhuǎn)換來緩解、疏散中心城過度集中的城市職能和人口疏散點(diǎn)將變?yōu)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)開展中心，承擔(dān)中心城職能并帶動(dòng)周邊區(qū)域開展是指由于航空運(yùn)輸?shù)木薮笮б?，促使在航空港相鄰地區(qū)出現(xiàn)生產(chǎn)、資本、人口的聚集，從而形成的多功能經(jīng)濟(jì)區(qū)域臨空經(jīng)濟(jì)形成同機(jī)場(chǎng)規(guī)模與所在城市的興旺程度關(guān)系密切臨空產(chǎn)業(yè)為臨空經(jīng)濟(jì)核心機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)AirportEconomicZoneSUB-CBD區(qū)域開展的增長級(jí)NewGovernmentdistrict辛寨子版塊屬于大概念的機(jī)場(chǎng)新區(qū)，和依托大連體育新城的革鎮(zhèn)鋪和依托大連生態(tài)科技創(chuàng)新城的營城子、夏家訶子都屬大連甘西開展的重點(diǎn)區(qū)域營城子革鎮(zhèn)堡機(jī)場(chǎng)新區(qū)版塊初步認(rèn)知辛寨子〔含前革〕：張前路已西，大概念上的機(jī)場(chǎng)新區(qū)，此區(qū)域的新盤主要以新星系列，和萬科魅力之城為主，臟亂差和治安問題是大連人對(duì)這里的第一印象，人口密度相對(duì)較低是辛寨子開發(fā)和改造的一大優(yōu)勢(shì)，隨著大東溝軟件園工程和機(jī)場(chǎng)新區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的落實(shí)，新寨子有望成為以產(chǎn)業(yè)化帶動(dòng)城市化開展的新興居住區(qū)目前來看人文根底較差，距已建成商業(yè)中心較遠(yuǎn)第二局部區(qū)域的供給與需求供需區(qū)域供給——土地供給大東溝大片區(qū)的城區(qū)改造，在土地供給方案內(nèi)機(jī)場(chǎng)新區(qū)泛機(jī)場(chǎng)新區(qū)區(qū)域供給——樓盤分布區(qū)域交通工程距城市中心區(qū)解放廣場(chǎng)距離約為7公里，通達(dá)性較高，但區(qū)域公共交通不興旺星海區(qū)解放廣場(chǎng)旅順中路旅順北路迎客路張前路西部大通道華北路華北路西北路大連機(jī)場(chǎng)7.3公里中心區(qū)高新區(qū)華南區(qū)泉水區(qū)東部沿海區(qū)工程距市中心解放廣場(chǎng)直線距離約7.3公里；區(qū)域通達(dá)性較高：BRT、地鐵、西部大通道、旅順北路、土洋高速等區(qū)域公共交通不興旺明珠路中心區(qū)西部居住區(qū)高新園區(qū)東海區(qū)北部居住區(qū)南部風(fēng)景區(qū)西北部居住區(qū)星海區(qū)交通導(dǎo)致主要外溢板塊分析泛高新板塊西山板塊機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊華南板塊泉水板塊外溢板塊區(qū)域居住價(jià)值評(píng)定板塊距市中心直線距離車行時(shí)間通達(dá)性配套華南８公里３０分鐘以內(nèi)通達(dá)性較好；四條南北向主干道連通市中心和板塊，路網(wǎng)成型，公交線路發(fā)達(dá)較成熟商圈已成型，醫(yī)院、學(xué)校、銀行等配套設(shè)施齊全，華南是泉水副中心最成熟的商圈，有望成為大連市區(qū)五大商業(yè)中心之一泉水１１公里超過半個(gè)小時(shí)泉水板塊的通達(dá)性一般，公交便利但車行時(shí)間較長依托華南板塊成熟配套，但自身板塊內(nèi)商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、體育文化設(shè)施等目前都不完善西山７公里２０分鐘道路通暢、路況良好，公交便利依托馬欄廣場(chǎng)，各種生活基本配套齊全，但檔次不高高新５．５公里２０分鐘以內(nèi)與市內(nèi)主要干道連接良好，且板塊內(nèi)交通逐步完善主要是產(chǎn)業(yè)聚集帶，商業(yè)配套缺少成規(guī)模的聚集帶，高等學(xué)府聚集機(jī)場(chǎng)新區(qū)7.3公里30分鐘通達(dá)性高，但現(xiàn)狀區(qū)域公共交通不發(fā)達(dá)依托新星綠城以及原有居住配套，規(guī)劃為城市副中心，區(qū)政府遷入，城市公園、體育館、文化館、美術(shù)館、商務(wù)辦公、區(qū)域級(jí)商業(yè)中心區(qū)域居住價(jià)值必備指標(biāo)：公共交通便利性周邊的生活設(shè)施增值指標(biāo)：安靜程度空氣質(zhì)量地鐵交通便利性周邊綠化環(huán)境快速交通便利性外溢板塊客戶分析：客戶按承受能力和居住偏好分布，客戶與板塊對(duì)位現(xiàn)象顯著外溢群體群體特征置業(yè)需求外溢驅(qū)動(dòng)因素外溢板塊普通小白領(lǐng)剛性需求，價(jià)格敏感，收入穩(wěn)定，月薪2000元左右首次置業(yè)價(jià)格驅(qū)動(dòng)華南、泉水高薪小白領(lǐng)月收入4000-7000元，剛性需求，追求生活品質(zhì)，愿意為生活的舒適度犧牲一定便利性首次置業(yè)合理價(jià)格，生活格調(diào)西山、西南工薪階層工作一定時(shí)間，需解決住房問題，但收入有限，價(jià)格極度敏感首次置業(yè)居住改善價(jià)格驅(qū)動(dòng)泉水工薪中高收入收入穩(wěn)定，且處于中高階層，具有一定財(cái)富積累，尋求居住條件改善的換房人群居住改善投資兼自住合理價(jià)格，生活舒適度華南城市中產(chǎn)階級(jí)城市高學(xué)歷高收入人群、生意人，具有較高支付力，追求生活品質(zhì)居住改善投資產(chǎn)品升級(jí)生活品質(zhì)西山、西南城市富人階層大型企業(yè)與外企高管、成功商人、高級(jí)公務(wù)員，多次置業(yè)居住升級(jí)投資城市資源低密度生活西山、西南城市外溢板塊客戶流向中心城板塊西南區(qū)西山區(qū)機(jī)場(chǎng)新區(qū)華南板塊泉水板塊城市中產(chǎn)中高端產(chǎn)業(yè)高校地域地域客戶北部工薪階層被動(dòng)郊區(qū)化地域客戶工薪與年輕人區(qū)域人口以地緣性居民為主，存在少量機(jī)場(chǎng)高端人群，距十一五規(guī)劃〔至2021年〕人口13萬，尚有約８萬空缺機(jī)場(chǎng)新區(qū)總?cè)藬?shù)約5萬人類別總數(shù)（萬人）群體特征辛寨子街道2.5由原來的村民集體轉(zhuǎn)化為城市戶口而來，現(xiàn)從事職業(yè)多為做小生意、周邊工廠工作，支付能力有限機(jī)場(chǎng)前街道2.4人員構(gòu)成復(fù)雜，既有早期城市外溢人口，也有當(dāng)?shù)鼐用?，整體收入水平略高于辛寨子但整體水平不高機(jī)場(chǎng)新區(qū)可見人群產(chǎn)業(yè)人口類別人數(shù)群體特征機(jī)場(chǎng)工作人員3000多人區(qū)域內(nèi)高端人群，積聚效應(yīng)明顯，年齡25-4０歲之間，具有較高的支付力，注重生活品質(zhì)，易攀比旅順北路沿線產(chǎn)業(yè)人口5000多人從事低附加值產(chǎn)業(yè)，少量較好收益企業(yè)，收入水平不高且人員來源區(qū)域復(fù)雜居住人口新星綠城居住人口5000左右前期以地緣性居民為主，新一期城市外溢人口逐步增多駐扎空軍居住人口不詳具體人數(shù)不詳，收入及福利水平較高，有部隊(duì)提供福利房，且品質(zhì)不低，外購住房量較少機(jī)場(chǎng)新區(qū)規(guī)劃總居住人口13萬，需要吸引8萬人進(jìn)入機(jī)場(chǎng)新區(qū)居住工作；第三局部區(qū)域內(nèi)主要工程列舉競(jìng)品區(qū)域內(nèi)工程介紹〔一覽表〕項(xiàng)目名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型剩余體量（萬㎡）萬科魅力之城2244小高層為主，還有多層高層10左右中冶藍(lán)城300130首期規(guī)劃共24棟樓，其中17棟5-9層住宅、4棟2-3層公建、3棟4層公寓。嶺秀濱城23.834.6多層為主，還有小部分小高層，總計(jì)93棟18左右愛維尼小鎮(zhèn)13206棟多層，21棟11F小高層8左右億達(dá)春田135135坡地別墅、超低密度的帶電梯洋房、高層觀景公寓。135工程介紹——萬科魅力之城占地面積：22萬建筑面積：44萬綠化率：45%物業(yè)費(fèi)：高層1.5元/㎡/月，小高層1.8元/㎡/月開盤時(shí)間：09-3-28入住時(shí)間：10-5-1陸續(xù)交房物業(yè)類型：多層、9F小高層，18—22F高層4488戶價(jià)格：76平9900—10400；86平10250—11000層差100，在10—15F一個(gè)價(jià)格戶型：高層76、86兩個(gè)戶型，多層90平客戶：27——36歲青年為主力，區(qū)域范圍比較散推廣：老帶新政策執(zhí)行到位，老帶新比例1/3左右多盤客戶聯(lián)動(dòng)，大連的萬客會(huì)并不是主力除常規(guī)主流媒體，針對(duì)動(dòng)遷、青年多樣的說明會(huì)與眾多話劇節(jié)、音樂節(jié)等節(jié)點(diǎn)活動(dòng)單棟推出，消化完畢在推〔產(chǎn)品線單一而優(yōu)質(zhì)〕其他：精裝修交房，小高層1000元/㎡，多層1200元/㎡西側(cè)還有所謂的三期建面30萬目前推2-4期2個(gè)高層，還有2-5期預(yù)計(jì)明年6月清盤車位：38002-4期最后2棟樓在售，消化60%左右北側(cè)2排為2-5期，男側(cè)大局部為3期現(xiàn)場(chǎng)照片產(chǎn)品展示768690工程介紹——易和嶺秀濱城占地面積：23.8萬建筑面積：34.6萬綠化率：40%物業(yè)費(fèi)：1.3元/㎡/月開盤時(shí)間：10-8-15入住時(shí)間：11-4陸續(xù)交房物業(yè)類型：93棟多層洋房有小局部11F小高層，3405戶價(jià)格：9000元/平起價(jià)，均價(jià)9500，層差200-300元戶型：87與128兩種主力客戶：區(qū)域范圍比較散，有1/3回遷推廣：8月首推6棟10月加推6棟12.11日加推5棟92套，銷售20%左右傳統(tǒng)的銷售手法其他：有局部精裝修，回遷是不帶陽臺(tái)的車位：地下車位1240個(gè)，地面停車356個(gè)車位，共1596個(gè)車位回遷321現(xiàn)場(chǎng)照片85120產(chǎn)品展示工程介紹——新星艾維尼小城占地面積：13萬建筑面積：20萬綠化率：41.9%物業(yè)費(fèi)：2元/㎡/月開盤時(shí)間：10-5-15入住時(shí)間：10-10-31物業(yè)類型：6棟多層，21棟11F小高層，2800戶價(jià)格：9700均價(jià)，層差100，下高上低戶型：主力面積70--80客戶：與嶺秀一道之格，客群相似，在戶型與價(jià)格的選擇上導(dǎo)向很大，其他區(qū)域動(dòng)遷戶與周邊原住民占據(jù)很大局部推廣：北側(cè)1—6#全部銷售完畢南側(cè)7、9、11、12、15#銷售80%以上傳統(tǒng)報(bào)紙、公交車體等宣傳其他：整體全部封頂，有樣板間車位：1435現(xiàn)場(chǎng)照片847560產(chǎn)品展示工程介紹——中冶藍(lán)城占地面積：300萬總規(guī)劃面積建筑面積：130萬綠化率：40%推廣：沒有推廣，在體育場(chǎng)有個(gè)不明顯戶外廣告內(nèi)部接待人員主要接待路過的客戶很多規(guī)劃置業(yè)參謀也不詳知其他：DBC大連國際商務(wù)城的住宅配套工程，中冶工程〔全稱DBC國際商務(wù)城〕共三期，一期為五塊地，其中商業(yè)兩塊地、住宅三塊地。首期開發(fā)的中冶藍(lán)城為住宅工程之一，規(guī)劃共24棟樓，其中17棟5-9層住宅、4棟2-3層公建、3棟4層公寓。9月底開工，2021年下半年入住車位：1：1D區(qū)有戶型展示，但不會(huì)前期銷售最先可能銷售的區(qū)域，目前無任何規(guī)劃資料800-3000平的DBC商務(wù)城現(xiàn)場(chǎng)照片產(chǎn)品展示區(qū)域樓市總結(jié)多為大體量樓盤回遷由政府統(tǒng)一規(guī)劃地皮回遷范圍不大物業(yè)多為開發(fā)商自己戶型70-90平經(jīng)濟(jì)適用型小兩室與小三室受歡送總價(jià)上與居住性價(jià)比追求最大多為自住拆遷與年輕人置業(yè)轉(zhuǎn)移物業(yè)形態(tài)多層為主，小高層還有局部抵觸情緒，在價(jià)格制定與剩余房源上可表達(dá)片區(qū)均價(jià)在9500元/平方米左右第四局部區(qū)域工程建議建議區(qū)域工程建議---物業(yè)建議本區(qū)域由于容積率的關(guān)系，還有舒適度較高的多層物業(yè)類型，在追求利益的方向小高層逐漸占據(jù)主流，高層在區(qū)域內(nèi)還是有些抗性建議：如果地塊面積足夠，多層+小高層如果地塊面積不大，小高層區(qū)域風(fēng)格：多為冠以歐式風(fēng)格，西班牙、法式等，整體區(qū)域工程的檔次定位都為中檔走高性價(jià)比路線，所以各種風(fēng)格只是在一些大的色彩、外型上做了簡(jiǎn)單處理建議：做帶核心主題的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格高性價(jià)比工程或從園林、小品等細(xì)節(jié)做中高端工程區(qū)域工程建議---物業(yè)建議區(qū)域工程建議---戶型建議配比整體區(qū)域戶型每個(gè)工程都有創(chuàng)新的地方，客戶的挑選范圍比較廣戶型的高得房率與舒適度客戶關(guān)注重點(diǎn)陽臺(tái)的面積贈(zèng)送與合理的功能分區(qū)是同等價(jià)格下熱銷不二法寶70平左右小兩室與90平左右小三室是區(qū)域的熱銷戶型做局部一樓帶入戶花園與頂樓躍層，區(qū)域的多層產(chǎn)品有針對(duì)特殊人群的類似產(chǎn)品戶型區(qū)間（平方米）所占比例備注40—6015%60--8035%部分小兩室與小三室在面積區(qū)間上有重復(fù)80--10030%100--12010%120以上5%區(qū)域工程建議---價(jià)格建議區(qū)域價(jià)格差距不是很大，在區(qū)域距離不是很