第二十三章居間協(xié)議第四百二十四條居間協(xié)議是居間人向委托人匯報簽訂協(xié)議的機會或者提供簽訂協(xié)議的媒介服務，委托人支付酬勞的協(xié)議。第四百二十五條居間人應當就有關(guān)簽訂協(xié)議的事項向委托人如實匯報。居間人故意隱瞞與簽訂協(xié)議有關(guān)的重要事實或者提供虛假狀況，損害委托人利益的，不得規(guī)定支付酬勞并應當承擔損害賠償責任。第四百二十六條居間人促成協(xié)議成立的，委托人應當按照約定支付酬勞。對居間人的酬勞沒有約定或者約定不明確，根據(jù)本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務合理確定。因居間人提供簽訂協(xié)議的媒介服務而促成協(xié)議成立的，由該協(xié)議的當事人平均承擔居間人的酬勞。居間人促成協(xié)議成立的，居間活動的費用，由居間人承擔。第四百二十七條居間人未促成協(xié)議成立的，不得規(guī)定支付酬勞，但可以規(guī)定委托人支付從事居間活動支出的必要費用。材料一：買賣雙方未完畢房產(chǎn)過戶中介仍收中介費受質(zhì)疑目前的格式協(xié)議，買賣雙方一簽約，即便沒完畢過戶也不影響中介收費。買賣雙方由于多種原因未能最終完畢房產(chǎn)過戶，在諸多人看來，這種狀況下中介是不應當收取中介費的。而在實際交易過程中，假如是由于中介的原因?qū)е伦罱K未能完畢過戶，則無需交中介費；假如是由于買賣雙方的原因?qū)е伦罱K未能完畢過戶，則要支付部分甚至所有中介費。目前買房人與中介簽訂的居間協(xié)議，中介只負責到買賣雙方簽完協(xié)議，而不是以完畢過戶才能收取中介費。中介承諾未兌現(xiàn)應退還中介費在北京版國五條政策落地前，為了防止交納20%的個人所得稅，北京的二手房市場曾掀起過一波購房高潮。王先生就搶在國五條政策執(zhí)行之前買了一套二手房，當時中介承諾可以在政策執(zhí)行之前為王先生完畢過戶手續(xù)，并將這一承諾寫進了居間協(xié)議之中，因此王先生就與業(yè)主簽訂了二手房買賣協(xié)議并交付了中介費以及定金。不過由于多種原因，最終未能在政策執(zhí)行前完畢該套房屋的過戶手續(xù)。新政策執(zhí)行后，由于該套房屋不滿五年需交納差額的20%的個人所得稅。算下來，個人所得稅要交20萬元。面對這筆高額的個人所得稅，王先生表達無力承擔。業(yè)主也表達不會為個稅買單，在該套房屋買賣無法進行下去的狀況下，王先生提出解除買賣協(xié)議，并規(guī)定中介退還中介費，理由是中介在買房前曾承諾過可以在政策執(zhí)行前完畢過戶，但最終并未兌現(xiàn)承諾。但中介卻以未能在新政策執(zhí)行前完畢過戶是由于王先生的原因?qū)е拢懿煌诉€中介費。在這種狀況下，王先生的中介費還能要得回來嗎？大成律師事務所合作人王力博律師認為，在上述案例中，房地產(chǎn)中介在居間活動中為促成雙方成交，承諾在“新政”執(zhí)行前辦理完畢房地產(chǎn)過戶手續(xù)，而房地產(chǎn)中介又未兌現(xiàn)這一承諾，這一承諾有證據(jù)證明確實存在，那么，中介機構(gòu)應當退還中介費。買房人原因?qū)е路慨a(chǎn)不能過戶中介費不退石先生在前很快通過一中介企業(yè)在望京購置了一套二手房，在簽訂二手房買賣協(xié)議以及與中介的服務協(xié)議之前，中介企業(yè)規(guī)定石先生先簽一種申明：表達自己確認有購房資格，如購房資格出現(xiàn)問題導致無法過戶責任由買方自負。石先生當時十分自信購房資格沒問題，沒有去確認自己的個稅和社保與否滿五年。不過當簽訂了二手房買賣協(xié)議后并交納了中介費和定金后，在辦理房屋過戶時卻發(fā)現(xiàn)自己的社保曾經(jīng)由于工作變動斷過，因此他不具有購房資格，他要買的二手房無法過戶到其名下。在買賣無法繼續(xù)的狀況下，石先生規(guī)定解除協(xié)議并規(guī)定中介退還中介費，但遭到了中介的拒絕。中介的理由是房屋無法過戶的責任在石先生自己，中介沒有任何過錯。大成律師事務所合作人王力博律師認為，在這個案例中，買賣協(xié)議雙方的交易已經(jīng)到達，中介機構(gòu)已經(jīng)完畢了“居間”服務，導致協(xié)議無法履行的原因系石先生自己導致的，他應當對此承擔所有責任：向賣方承擔違約責任（如賣方?jīng)]收定金），向中介機構(gòu)支付中介費用。業(yè)主違約致交易失敗，買房仍要支付部分中介費9月17日，郭女士與業(yè)主何先生在中介企業(yè)的居間服務下簽訂了二手房買賣協(xié)議。同日，郭女士支付了2萬元購房意向金，并在《中介費確認書》上簽字確認中介費為2萬元。而后，因業(yè)主何先生一方違約，未能繼續(xù)履行該協(xié)議，郭女士的購房計劃也宣布“破產(chǎn)”。何先生返還郭女士已支付的2萬元意向金，并賠償違約金2萬元。因房子未買成，郭女士認為不應向中介支付，雙方經(jīng)協(xié)商未果，中介企業(yè)于1月將郭女士訴至法院，規(guī)定其支付傭金2萬元。一審法院審理認為，郭女士通過居間方購房的協(xié)議目的并未實現(xiàn)，但中介企業(yè)已提供了一定的居間服務，可收取對應傭金，判決郭女士向中介企業(yè)支付6000元。郭女士不服，提起上訴。法院二審認為，根據(jù)法律規(guī)定，居間人促成協(xié)議成立的，委托人應當按照約定支付酬勞。該案中，郭女士經(jīng)中介企業(yè)居間簡介與案外人簽訂房地產(chǎn)買賣協(xié)議，中介企業(yè)有權(quán)根據(jù)上述規(guī)定規(guī)定郭女士支付居間酬勞。需要闡明的是，根據(jù)居間協(xié)議，中介企業(yè)在促成郭女士與案外人買賣協(xié)議成立后，尚須協(xié)助辦理有關(guān)抵押注銷、協(xié)議公證、見證、評估、產(chǎn)權(quán)過戶、貸款、領取產(chǎn)證、交房等有關(guān)手續(xù)，在郭女士與案外人簽訂的買賣協(xié)議并未實際履行的狀況下，中介企業(yè)客觀上無需再履行該等義務，其有權(quán)主張的居間酬勞相較于交易所有完畢的狀況，應當予以部分減免。因此，一審法院結(jié)合該案詳細狀況，將居間酬勞酌情確定為6000元并無不妥。故上二審判決駁回上訴，維持原判。目前的格式協(xié)議買賣雙方一簽約即便沒完畢過戶也不影響中介收費目前的二手房市場上使用的居間協(xié)議,對于中介責任的完畢不以網(wǎng)簽或過戶為準，而是以買賣雙方簽訂二手房買賣協(xié)議為準。也就是說，只要雙方簽訂了二手房買賣協(xié)議，中介的職責就已經(jīng)完畢，按目前的格式協(xié)議規(guī)定，中介就可以收取中介費了。這也就導致了在上述案例中，有的買房人最終沒能買到房子但還是得交納中介費。這對于諸多買房人來說是難接受和理解的。因此，有人提議對市場上使用的二手房買賣的居間協(xié)議進行修改，明確規(guī)定只有當完畢過戶后中介方可收取費用，如未能完畢過戶，中介不得收取任何費用。對此，中介方面提出異議，對于中介已經(jīng)做了大量工作，但因買賣雙方原因?qū)е碌奈茨芡戤呥^戶的狀況，如不收取任何費用也有失公平。在目前二手房市場上使用的居間協(xié)議都是以雙方簽訂二手房買賣協(xié)議為準的狀況下，提議買房人在買房前要先與中介企業(yè)協(xié)商簽訂補充協(xié)議，盡量把雙方的責任和義務約定得越詳細越好。甚至可以與中介協(xié)商約定在完畢過戶后方可收取是中介費，在未完畢過戶前不得收取任何費用。材料二：居間協(xié)議是居間人向委托人匯報簽訂協(xié)議的機會或者提供簽訂協(xié)議的媒介服務，委托人支付酬勞的協(xié)議。居間人未促成協(xié)議成立的，不得規(guī)定支付酬勞，但可以規(guī)定委托人支付從事居間活動支付的必要費用。本案中，房屋的交易并未成功，同步買賣雙方對中介費用作了明確的約定由違約方承擔。同步根據(jù)《民事訴訟法》、《最高人民法院有關(guān)民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》有關(guān)規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟祈求所根據(jù)的事實或者反駁對方訴訟祈求所根據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)局限性以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。材料三：脫離中介、自行交易，仍需支付中介費-------上海青浦區(qū)法院通過中介企業(yè)，李先生和陳先生簽訂了\o"房產(chǎn)"房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議?？墒菫榱颂颖苤Ц斗慨a(chǎn)征詢服務費，兩人竟背著中介企業(yè)進行房產(chǎn)過戶。為此，中介企業(yè)將李先生和陳先生告上法庭。日前，青浦區(qū)法院開庭審理此案，判決李先生和陳先生各支付中介企業(yè)服務酬勞1.5萬元。住在農(nóng)村的李先生想在青浦城區(qū)買一套\o"二手房"二手房，于是他找到位于浦倉路的一家房產(chǎn)中介代為找房。去年5月23日，中介帶著李先生來到賣房方陳先生家看房。李先生對房屋各方面都比較滿意，雙方以179萬余元的價格成交。當晚，李先生與陳先生就在中介企業(yè)簽訂了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。當月28日，李先生到中介企業(yè)支付購房款38萬元首付款。可是由于貸款遲遲沒有辦下，李先生與陳先生協(xié)商后決定要放棄買賣房屋，并由陳先生到中介企業(yè)取回房產(chǎn)證辦理退稅手續(xù)。中介企業(yè)覺得事有蹊蹺，通過對該房屋房產(chǎn)登記狀況查詢得知兩人已辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，于是向法院提起訴訟。法庭上，陳先生辯稱：當時確實取消了買賣交易，不過后來李先生又通過其他中介湊足了房款后找到自己的，因此雙方就以現(xiàn)金購置的方式到達了買賣協(xié)議。李先生則辯稱：由于貸款辦不下來，因此三方都同意終止交易。后來遇上了開中介的朋友表達可以幫忙處理房款事宜，而陳先生也在這家中介掛牌發(fā)售該房屋，因此又重新到達交易。法院審理后認為，陳先生和李先生都確認是從中介企業(yè)獲得對方的聯(lián)絡方式以及帶領看房、簽約、見證支付部分房款等過程，據(jù)此可排除兩人從其他中介獲得交易信息的也許；另一方面，從兩人后續(xù)簽訂的買賣協(xié)議內(nèi)容看，其吸納了先前協(xié)議的重要條款，并對該協(xié)議的履行予以確認；再次，雖然陳先生陳說從中介企業(yè)取回房產(chǎn)證時告知中介不再進行交易，然各方均確認取回房產(chǎn)證是為辦理退稅事宜，僅此并局限性以證明該居間協(xié)議已解除；最終，所涉房產(chǎn)確已完畢交易并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。綜上，法院認定兩人理應向中介企業(yè)支付對應酬勞。材料四：房產(chǎn)中介費收取注意事項1﹑權(quán)籍調(diào)查1﹑調(diào)查﹑征詢所交易房屋權(quán)利的來源﹑現(xiàn)實狀況﹑有無抵押﹑有無權(quán)利限制;2﹑調(diào)查﹑征詢波及權(quán)利人的處分規(guī)定和條件，核算處分資格﹑權(quán)利人和有關(guān)的身份及權(quán)利等。該項收費的原則是，買方和賣方各支付房產(chǎn)交易中心登記成交價的1%。2﹑房屋使用狀況調(diào)查1﹑搜集﹑調(diào)查﹑征詢房屋坐落環(huán)境，使用年限，有否隱瞞缺陷，房屋內(nèi)的頂﹑墻﹑地﹑門﹑窗及設備等與否需要檢測﹑修復，設備轉(zhuǎn)讓價格及有關(guān)費用結(jié)清狀況;2﹑查詢有無租賃﹑違章搭建﹑相鄰關(guān)系侵權(quán)﹑維修基金的繳納和使用狀況。該項收費的原則是，買方和賣方各支付房產(chǎn)交易中心登記成交價的1%。3﹑行情調(diào)查1﹑搜集﹑調(diào)查﹑征詢買賣價格的行情比較，稅費結(jié)算，房屋戶型比較，買賣雙方的心理價格比較，有關(guān)政策變動的影響等;2﹑進行多種形式的信息公布活動等。該項收費的原則是，買方和賣方各支付房產(chǎn)交易中心登記成交價的1%。4﹑確定成交意向并簽訂交易協(xié)議1﹑陪伴雙方當事人實地踏勘房屋設備﹑環(huán)境;2﹑約定洽談時間，溝通雙方的成交意向，出示﹑認定當事人身份;3﹑為雙方選定協(xié)議文本，指導雙方簽約并作見證人;4﹑告知雙方在協(xié)議中約定的條款，注意事項，履行方式，房款支付方式等。該項收費的原則是，買方和賣方各支付房產(chǎn)交易中心登記成交價的1%。5﹑辦理產(chǎn)權(quán)過戶1﹑過戶手續(xù)所需材料的搜集﹑匯報﹑確認﹑約定確權(quán)時間;2﹑代