海寧市房地產(chǎn)寫字樓公寓商業(yè)酒店市場調(diào)研

及商業(yè)街項(xiàng)目論證報告（上）海寧市房地產(chǎn)寫字樓公寓商業(yè)酒店市場調(diào)研

及商業(yè)街項(xiàng)目論證報告1本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。在暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。對境外機(jī)構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款，對貸款購買商品住房嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例和貸款利率規(guī)定；加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。宏觀大背景住宅地產(chǎn)限購限貸政策回顧本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購2宏觀大背景限購限貸政策下市場的變化由于商品住宅遭遇政策嚴(yán)格控制,商業(yè)地產(chǎn)乘勢而上。全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)發(fā)布的第二季度數(shù)據(jù)顯示,全國商業(yè)、居住、工業(yè)分別為5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米,環(huán)比增幅分別為2.77%、2.17%、1.13%,同比增長率分別11.76%、10.73%、5.45%。無論是環(huán)比還是同比,商業(yè)用地已經(jīng)替代居住用地成為地價增長領(lǐng)頭羊。宏觀大背景限購限貸政策下市場的變化3宏觀大背景越多開發(fā)商逐漸進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域其實(shí)早在2004年之前，已經(jīng)有大華、綠地等大型房企進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但在開發(fā)投資上一直處于不溫不火的狀態(tài)；2010年隨著萬科、保利、華潤、富力等知名品牌開發(fā)商紛紛高調(diào)宣布未來將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。未來將繼續(xù)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。年初至今，專注做住宅開發(fā)的萬科集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)?？胺Q史無前例。萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局既覆蓋了一線城市，又涵蓋了沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市。業(yè)內(nèi)人士粗略統(tǒng)計稱，加上部分附帶性商業(yè)項(xiàng)目，目前萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過200億元。意味著今后商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資力度或?qū)[脫前幾年持續(xù)低迷的發(fā)展態(tài)勢，同時商業(yè)地產(chǎn)的競爭也將更加激烈，多年來形成的商業(yè)地塊零溢價成交的尷尬局面勢必會有所改變。宏觀大背景越多開發(fā)商逐漸進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域其實(shí)早在2004年4政策扶持逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)主要體現(xiàn)在在當(dāng)前流動性過剩的嚴(yán)峻形勢下，目前正在執(zhí)行的住宅限購令和貸款七折優(yōu)惠利率政策的取消，勢必將會引導(dǎo)市場上充裕的資金由住宅市場流向商業(yè)地產(chǎn)市場。除了調(diào)控政策未對資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)加以限制外，保監(jiān)會近期還發(fā)布了多項(xiàng)條文，指令數(shù)千億險資只能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這些國家政策的隱性鼓勵一方面對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了直接的推動作用，另一方面似乎透露出了政府在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控中的部分思路，即一手抑制住宅市場的投資性行為，一手引導(dǎo)充裕的流動性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。從而使整個房地產(chǎn)市場真正進(jìn)入良性循環(huán)之中。住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)Textinhere政政策扶持民間資本宏觀大背景政策扶持逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)主要體現(xiàn)在在當(dāng)前流動性過剩的嚴(yán)峻形勢5民間資本將大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪和寫字樓。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2010年1至9月，全國商業(yè)地產(chǎn)的投資額比2009年同期增長269%，意味商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入新一輪的快速發(fā)展期。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不斷好轉(zhuǎn)，前一階段包括寫字樓和商鋪在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)一直被低估的局面勢必會發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，同時受調(diào)控政策影響在住宅領(lǐng)域受限的民間資本也找到了很好的宣泄口。最好的例證便是2010年度上海1—11月成交商鋪面積313萬平方米，較去年同期大幅增長77.62%。此外，得益于人民升值和商業(yè)項(xiàng)目投資收益回報的穩(wěn)定性，包括摩根斯丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀等國際投資機(jī)構(gòu)和投資資金也紛紛加快了進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐。宏觀大背景民間資本將大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪和寫字樓。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯6海寧概況海寧地處中國長江三角洲南翼，東鄰海鹽縣，南瀕錢塘江，西接杭州余杭，北連桐鄉(xiāng)、嘉興市秀洲區(qū)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場繁榮，是我國首批沿海對外開放縣（市）之一，連接三屆躋身“全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣（市）”行列，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、文化之邦、旅游之地、皮衣之都”之譽(yù)。中國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)十大最具投資價值縣市區(qū)全市總面積699.92平方公里,總?cè)丝?4萬，市區(qū)人口19萬，外出務(wù)工經(jīng)商5971人。

經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展指標(biāo)海寧概況海寧地處中國長江三角洲南翼，東鄰海鹽縣，南瀕錢塘江，7經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展指標(biāo)蓬勃發(fā)展的海寧海寧位于中國浙江省北部,地處長江三角洲杭嘉湖平原南緣,錢塘江北岸,是著名的歷史文化名城。城市發(fā)展：“中國特色魅力城市”、“中國大陸最佳商業(yè)城市”、“長三角最具投資價值縣市”。城市規(guī)劃：2002年，海寧市開始全面實(shí)施接軌杭州戰(zhàn)略。經(jīng)濟(jì)排名：名列全國百強(qiáng)縣市第22位的海寧，還是全國首批沿海對外開放縣市。蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)在為房地產(chǎn)業(yè)注入大量資金的同時，也擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場的需求。經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展指標(biāo)蓬勃發(fā)展的海寧蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)在為房地產(chǎn)業(yè)注入8海寧的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展指標(biāo)生產(chǎn)總值、存款余額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：去年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值304億元，人均GDP超6000美元，財政收入37億元，城鄉(xiāng)居民收入分別突破2萬元和1萬元；全年物價穩(wěn)中趨升，累計居民價格消費(fèi)指數(shù)為101.3%。金融總量持續(xù)擴(kuò)張。年末全市銀行及其他金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá)186.55億元，比上年增長33.7%。如按60萬人口計算，每戶人家平均有存款3萬余元。購買力的增強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大提供了有力支撐。海寧的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展指標(biāo)生產(chǎn)總值、存款余額購買力的增強(qiáng)，為房地9海寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)比由2005年的6.55:60.77:32.68調(diào)整為2010年的4.64：61.37：33.99。2010年，海寧全市生產(chǎn)總值為455.09億元，比上年增長15.3%，連續(xù)十一年保持了兩位數(shù)的較快增長，高于全省平均3.5個百分點(diǎn)，高于嘉興平均1.6個百分點(diǎn)。海寧經(jīng)濟(jì)總量位居嘉興市五縣二區(qū)之首，海寧工業(yè)項(xiàng)目隊(duì)整個經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)效果明顯：海寧目前形成了皮革、家紡、輕編等支柱性產(chǎn)業(yè)。近5年海寧的增長率一直高于嘉興。三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)比由2005年的6.55:60.77:32.68調(diào)整為2010年的4.64：61.37：33.99。2005-2010年海寧市生產(chǎn)總值及增速

2005年和2010年三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)圖

海寧的經(jīng)濟(jì)文化指標(biāo)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了機(jī)遇。嘉興市生產(chǎn)總值及增長率海寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)比由2005年的6.55:60102010年全年居民消費(fèi)價格總水平比上年上漲3.6%。構(gòu)成居民消費(fèi)價格的八大類商品，呈現(xiàn)“六漲一跌一平”的格局。上漲較快的商品是：食品類價格上漲6.6%，醫(yī)療保健和個人用品上漲8.7%，居住類上漲3.4%。同時，娛樂教育文化用品及服務(wù)價格下跌0.4%，交通和通訊價格與上年持平。2005-2010年海寧市居民消費(fèi)價格指數(shù)

2010年海寧市居民消費(fèi)價格指數(shù)

海寧市居民消費(fèi)價格水平概況

海寧的經(jīng)濟(jì)文化指標(biāo)居民消費(fèi)價格增幅的平穩(wěn)，使市民可以拿出更多的收入進(jìn)行置業(yè)2010年全年居民消費(fèi)價格總水平比上年上漲3.6%。構(gòu)成居民11海寧的外來人口外來人口的到來在為海寧的經(jīng)濟(jì)帶來活力的同時，有效地推動了海寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！鼋鼛啄旰幫鈦砣丝谝悦磕?、3萬的速度遞增■外來人口成為海寧房地產(chǎn)市場的一支生力軍。海寧的外來人口外來人口的到來在為海寧的經(jīng)濟(jì)帶來活力的同時，有12海寧的歷史文化在《海寧州志》中，自古至今，收錄名人1409人，其中近現(xiàn)代的就有109人。臻于近代文明，李善蘭、王國維、徐志摩、蔣百里、金庸、張宗祥、錢君匋、陳學(xué)昭、米谷等一批文化名人，他（她）們中有文學(xué)家、史學(xué)家、音樂家、數(shù)學(xué)家、軍事家、教育家、詩人、畫家、書法家等。海寧是觀潮勝地、魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、皮衣之都、文化之邦、旅游之地、燈彩之鄉(xiāng)由此人們形成的明間民俗之風(fēng)十分淳厚。王國維徐志摩蔣百里海寧的經(jīng)濟(jì)文化指標(biāo)金庸海寧的歷史文化在《海寧州志》中，自古至今，收錄名人1409人13海寧固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概況2010年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資241.09億元，比上年增長30.4%，其中限額以上投資218.29億元，增長37.5%。全年完成工業(yè)生產(chǎn)性投資128.58億元，增長20.0%。全年限額以上投資項(xiàng)目841個，其中，當(dāng)年新開工項(xiàng)目561個，新開工項(xiàng)目計劃總投資285.47億元；建成投產(chǎn)項(xiàng)目474個，新增固定資產(chǎn)143.95億元，比上年增長5.4%。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資29.82億元，增長48.5%。全年商品房銷售面積75.59萬平方米，下降22.0%，商品房銷售額55.16億元，增長2.3%。2005-2010年海寧市全社會固定資產(chǎn)投資及增速海寧的房地產(chǎn)業(yè)概況固定資產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大，在加劇房地產(chǎn)企業(yè)競爭的同時，也促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品的升級。海寧固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概況2010年全年完成全社會固定資產(chǎn)投14海寧房產(chǎn)市場概況信息來源：海寧透明售房網(wǎng)全市目前可售套數(shù)3237套。其中商務(wù)樓（商務(wù)樓加寫字樓）可售套數(shù)為：3237套-1919=1318套即過了年中，還有千套商務(wù)房源在售。全市可售房源有限海寧房產(chǎn)市場概況信息來源：海寧透明售房網(wǎng)全市目前可售套數(shù)3215海寧房產(chǎn)市場概況從上可以看出，每月商品房交易數(shù)量有限，不到100套全市商品房成交面積在136方左右；從全市購房量來講，市民對市區(qū)的認(rèn)可度很高，占總交易量的60%。住宅均價在縣級城市比較高，（含別墅）達(dá)到15000以上。信息來源：海寧透明售房網(wǎng)商品房每月成交數(shù)量較少海寧房產(chǎn)市場概況從上可以看出，每月商品房交易數(shù)量有限，不到116銷售前十強(qiáng)住宅概況本月銷售排行從住宅十強(qiáng)可以看出，好的地段能銷售到12000-13000元/平方；偏僻地段只是幾千元的價格；可見城南板塊的確是富人區(qū)，百合新城的價位在整個市都是最高的銷售前十強(qiáng)住宅概況本月銷售排行從住宅十強(qiáng)可以看出，好的地段能17海寧商用物業(yè)發(fā)展與規(guī)劃隨著海寧城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大、城市格局的演變、功能結(jié)構(gòu)的多元化，海寧的商業(yè)中心經(jīng)歷了幾個階段的演變，這種從自發(fā)集聚到政府引導(dǎo)的商業(yè)發(fā)展，從小鋪?zhàn)值缴虉?，從商場到商街、從商街到商圈，由點(diǎn)到線、由線到面，由單一業(yè)態(tài)向多元業(yè)態(tài)發(fā)展海寧市政府近期著力打造“一商核二商圈一個市場群”：老城商業(yè)核心區(qū)、城南、城北兩大商圈、城西南市場群發(fā)展戰(zhàn)略。海寧板塊發(fā)展海寧商用物業(yè)發(fā)展與規(guī)劃隨著海寧城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大、城市格局的18老城區(qū)商業(yè)核心區(qū)老城區(qū)商業(yè)核心區(qū)范圍：東起河西路、西至海昌路、南起水月亭路、北臨西山路、西寺橋街。老城區(qū)商業(yè)核心區(qū)是目前海寧市硤石鎮(zhèn)最為發(fā)達(dá)和完善的商業(yè)區(qū)。主要商業(yè)街工人路、人民路、紫陽路和卡森廣場、倉基街成一個輻射力強(qiáng)、聚集度高、功能完善的中心城區(qū)級別的商貿(mào)中心。海寧板塊發(fā)展本案的出現(xiàn)不僅是對老城區(qū)商業(yè)核心區(qū)的取代，更是對海寧商業(yè)的一次全面升級、革命。老城區(qū)商業(yè)核心區(qū)老城區(qū)商業(yè)核心區(qū)范圍：東起河西路、西至海昌路19城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈是以城北海昌街道為核心的25平方公里區(qū)域。該商業(yè)區(qū)塊是海寧工業(yè)生產(chǎn)與加工聚集的區(qū)塊，主要是以皮革為主的生產(chǎn)、加工企業(yè)。該區(qū)塊基本沒有規(guī)劃的大型商業(yè)項(xiàng)目。海寧板塊發(fā)展城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將對本案提供大量的客源和顧客流。城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈是以城北海昌街道為核心的2520城南市場群市場群商圈是海州路以南，海寧大道以西，城南大道以北等市場群組成的區(qū)域。目前主要是由皮革城和締藝家家具、建材市場組成。皮革城一期共四層，總面積16萬平方米，內(nèi)有商鋪1300間，二期共26萬方。締藝家家居廣場位于聯(lián)合路417號，面積近5萬方?？偨ㄖ娣e達(dá)5萬余方的集展示、商務(wù)洽談、辦公、餐飲、住宿、休閑娛樂為一體的高檔商務(wù)樓正在皮革城邊上開建。海寧板塊發(fā)展城南市場群將在本案進(jìn)行競爭的同時，也提供了大量的有購買力的客戶。城南市場群市場群商圈是海州路以南，海寧大道以西，城南大道以北21城南新區(qū)城南新區(qū)隨著新行政區(qū)的遷入體育中心、文化中心的建成，人氣目趨旺盛。城南新區(qū)主要商業(yè)街就是海昌路，以各銀行總行支行為主的金融一條街。海寧板塊發(fā)展城南新區(qū)將為本案帶來大量的人氣和機(jī)遇。城南新區(qū)城南新區(qū)隨著新行政區(qū)的遷入體育中心、文化中心的建成，22城南中央商務(wù)區(qū)城南中央商務(wù)區(qū)主城區(qū)海昌路東側(cè)、城南大道北側(cè)，與規(guī)劃中的城南商業(yè)中心相鄰，處于城南新區(qū)核心區(qū)域，周邊即將竣工的金匯國際商務(wù)大廈、中海商務(wù)大廈與景華大廈等多個商務(wù)樓宇，將和城南商業(yè)中心共同打造城南中央商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目總用地面積為50656平方米，土地性質(zhì)為商業(yè)辦公綜合用地。海寧板塊發(fā)展許多項(xiàng)目在與辦案競爭的同時，將與本案共同提高城南中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)氣氛。城南中央商務(wù)區(qū)城南中央商務(wù)區(qū)海寧板塊發(fā)展許多項(xiàng)目在與辦案競爭23宏觀市場研究競爭性市場分析目標(biāo)消費(fèi)群分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展定位與相關(guān)產(chǎn)品論證目錄酒店式公寓寫字樓商鋪酒店或飯店宏觀市場研究競爭性市場分析目標(biāo)消費(fèi)群分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目24海寧市酒店式公寓、辦公樓主要分布圖西山一品名力都會環(huán)球時代奧林公寓金融中心本案廣隆財富中心興海時代皮革城大廈海寧市酒店式公寓、辦公樓主要分布圖西山一品名力都會環(huán)球時代奧25競爭性綜合體名力都會（未售）土地總面積：18萬平方米的土地規(guī)劃：將建成包括高星級酒店、商務(wù)樓、住宅及商場等于一體的綜合性商業(yè)、住宅區(qū)。

開發(fā)商：香港查氏集團(tuán)率先開工的：是位于整個地塊東側(cè)的查氏高星級酒店。五星級酒店，酒店購物廣場總建面84260平米，五星級酒店總建面46921平米，名力都會總建面41萬平米。地上面積30575平方米，地下面積16346平方米.酒店主樓高度為99.6米，規(guī)劃高度為141.8米。項(xiàng)目階斷：在建。2013年峻工。競爭性綜合體名力都會（未售）26競爭性商務(wù)公寓個案西山一品（售完）地段：占據(jù)原市汽車北站地段，緊鄰海昌路，南鄰海寧的“南京路”——工人路總建筑面積：61445平米物業(yè)類型：商務(wù)公寓（小戶型）和寫字樓（整層租售）戶型面積：47-60左右外立面：玻璃、鋁合金、高級外墻涂料，外掛石材及外墻面磚項(xiàng)目階斷：已交付商業(yè)街交付程度：精裝修門廳屋內(nèi)毛坯裝修品牌：夏普、科勒、松下、史密斯、西門子項(xiàng)目均價：11000/平米酒店式公寓數(shù)量：600套開發(fā)公司：誠泰集團(tuán)提供服務(wù)：提供24小時酒店式物管安保服務(wù)。

競爭性商務(wù)公寓個案西山一品（售完）27競爭性商務(wù)樓海寧金融中心（未售）地段：新金融中心位于城南新區(qū)的海昌南路東側(cè)，錢江路北側(cè)，北鄰海寧國際輪滑中心，西面為海寧市醫(yī)療中心。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目用地總面積44940平方米，項(xiàng)目概算投資47127.76萬元。金融中心沿海昌南路布置3幢12層和2幢8層辦公樓，設(shè)計上采用了連廊的形式予以相互連接，沿錢江路布置一整幢四至五層不等的辦公樓，中間均設(shè)置庭院。機(jī)動車停車位865個。金融中心主體建筑以方形為主，建2幢15層的“金鼎雙塔”。用材：外立面采用了石材和玻璃幕墻組合。開發(fā)商：海寧市舊城改造與建設(shè)投資開發(fā)有限公司項(xiàng)目信息：總建面12萬多平米銷售動態(tài)：物業(yè)與銀行、保險公司進(jìn)行置換，已有人民銀行、工商銀行等多家金融機(jī)構(gòu)簽訂進(jìn)駐協(xié)議不對外銷售。

競爭性商務(wù)樓海寧金融中心（未售）28競爭性寫字樓皮革城雙塔樓（未售）位置：皮革城大廈毗鄰海寧城市主干道——南北大道，位于海寧中國皮革城淘皮嘉年華東南側(cè)、原輔料市場東側(cè)總建筑面積：約2.5萬平方米規(guī)劃戶型：37-158平方米之間總層高：23層經(jīng)營方式：可以分割面積出售客戶：近距離服務(wù)2200余家商戶經(jīng)營管理：委托皮革城經(jīng)營管理價格及其它：未定競爭性寫字樓皮革城雙塔樓（未售）29競爭性寫字樓個案廣隆財富中心（售完）建筑面積：56000平米交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯總樓層：27層地段：緊臨海寧皮革城，中國牛仔城面積范圍：70-1200M2外立面：外掛天然石材與斷橋鋁合金玻璃窗主力客戶：大量貿(mào)易公司、生產(chǎn)企業(yè)、金融公司、裝飾公司停車位：400多個開發(fā)商：海寧富基房地產(chǎn)公司租金：0.7-1元/M2/天售價：約6500元/M2整體購買力：三層4200平方米，被一位實(shí)力投資客搶先整體購買；目前全國百強(qiáng)餐飲企業(yè)漢最大購買實(shí)力：近5000萬漢通酒店，營業(yè)面積近4000平方米。競爭性寫字樓個案廣隆財富中心（售完）30在售寫字樓市場以目前市場來看，成規(guī)模的寫字樓一般以大面積整層出租。其它小規(guī)模的寫字樓雖然可以分割出售，但規(guī)模很小。以上可以看出，在售房源，海寧缺少大規(guī)模的可自由分割的產(chǎn)權(quán)寫字樓。在售寫字樓市場以目前市場來看，成規(guī)模的寫字樓一般以大面積整層31已交付項(xiàng)目租售價比較項(xiàng)目周邊商務(wù)公寓樓價格在1萬元左右，辦公樓價格在6000-7000元之間。租價在1元上下小戶型商務(wù)公寓一般毛坯房出售。精裝修公寓價格明顯高。項(xiàng)目周邊商務(wù)公寓或?qū)懽謽?，如中海大廈、中朝金匯國際大廈以大面積出租出售為主，有很多空置房源；而附近的興海時代、廣隆財富中心以小戶型租售為主，現(xiàn)在入駐率達(dá)90%以上。已交付項(xiàng)目租售價比較項(xiàng)目周邊商務(wù)公寓樓價格在1萬元左右，辦公32宏觀市場研究競爭性市場分析目標(biāo)消費(fèi)群分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展定位與相關(guān)產(chǎn)品論證目錄酒店式公寓寫字樓商鋪酒店或飯店宏觀市場研究競爭性市場分析目標(biāo)消費(fèi)群分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目33政府規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略：打造“一商核二商圈一個市場群”——老城商業(yè)核心區(qū)、城南、城北兩大商圈、城西南市場群。商圈調(diào)研分析競爭格局海寧商業(yè)圍繞“一核二圈一群”的發(fā)展格局，目前僅老城商業(yè)核心區(qū)發(fā)展較為成熟，其它都處于發(fā)展的雛形階段。政府規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略：商圈調(diào)研分析競爭格局海寧商業(yè)圍繞“一核二圈34城東地區(qū)人口尚未集中，商圈暫未完全形成；城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈是海寧工業(yè)生產(chǎn)與加工聚集的區(qū)塊，主要是以皮革為主的生產(chǎn)、加工企業(yè)，該區(qū)塊基本沒有規(guī)劃的大型商業(yè)項(xiàng)目。目前