第五章房地產開發(fā)資金的籌集

房地產開發(fā)資金籌集的基本概念

房地產開發(fā)資金的籌集方式

房地產開發(fā)資金籌集規(guī)劃

9/27/20231房地產開發(fā)與經營第五章房地產開發(fā)資金的籌集房地產開發(fā)資金籌集的基本概第一節(jié)房地產開發(fā)資金籌集的基本概念

一、房地產開發(fā)資金總額的構成（一）自有資金

1.資本金2.資本溢價（二）借入資金

1.長期借款2.流動資金借款3.其他短期借款9/27/20232房地產開發(fā)與經營第一節(jié)房地產開發(fā)資金籌集的基本概念一、房地產開發(fā)資二、資金籌集渠道與資金籌集方式

（一）資金籌集渠道

1.資金籌集渠道的含義資金籌集渠道，是指籌集資金來源的方向和通道。2.房地產開發(fā)資金籌集的渠道

(1)自有資金(2)國內債務資金(3)國外債務資金9/27/20233房地產開發(fā)與經營二、資金籌集渠道與資金籌集方式8/1/20233房地產開發(fā)境外資金對內地房地產的加速涌入

9/27/20234房地產開發(fā)與經營境外資金對內地房地產的加速涌入8/1/20234房地產開發(fā)（二）資金籌集方式1.資金籌集方式的含義

籌集資金方式，是指籌集資金時所采用的具體形式。2.房地產開發(fā)資金籌集的方式(1)吸收投資(2)發(fā)行股票(3)發(fā)行債券(4)向銀行借款

9/27/20235房地產開發(fā)與經營（二）資金籌集方式8/1/20235房地產開發(fā)與經營三、長期資金籌集與短期資金籌集（一）長期資金籌集

1.長期資金籌集的含義長期資金指籌集使用期在一年以上，用于企業(yè)對外長期投資或某項目長期建設和購建固定資產的資金。2.長期資金籌集的方式長期資金主要通過直接投資、發(fā)行股票、銀行中長期借款和保留盈余等方式籌集。9/27/20236房地產開發(fā)與經營三、長期資金籌集與短期資金籌集8/1/20236房地產開發(fā)（二）短期資金籌集1.短期資金籌集的含義

短期資金指籌集使用期在一年以內，用于企業(yè)日常經營活動中占用在流動資產上的資金。2.短期資金籌集的方式

短期資金主要通過商業(yè)信用、銀行短期借款等方式籌集。9/27/20237房地產開發(fā)與經營（二）短期資金籌集8/1/20237房地產開發(fā)與經營四、直接籌集資金和間接籌集資金（一）直接資金籌集1.直接資金籌集的含義2.直接資金籌集的方式（二）間接資金籌集1.間接資金籌集的含義2.間接資金籌集的方式9/27/20238房地產開發(fā)與經營四、直接籌集資金和間接籌集資金8/1/20238房地產開發(fā)五、資金成本與資本結構（一）資本成本1.資本成本的含義2.資金成本的構成（二）資本結構1.資本結構的含義2.資金結構的確定

9/27/20239房地產開發(fā)與經營五、資金成本與資本結構8/1/20239房地產開發(fā)與經營六、財務風險與財務杠桿（一）財務風險1.房地產開發(fā)企業(yè)的財務風險含義2.房地產開發(fā)企業(yè)的財務風險的分類（二）財務杠桿1.房地產開發(fā)企業(yè)的財務杠桿含義2.財務杠桿系數9/27/202310房地產開發(fā)與經營六、財務風險與財務杠桿8/1/202310房地產開發(fā)與經營七、房地產開發(fā)企業(yè)籌集資金的目的和原則（一）房地產開發(fā)企業(yè)籌集資金的目的

1.實現項目投資開發(fā)目標和企業(yè)發(fā)展目標2.償還債務，改善盈利能力，調整資本結構（二）房地產開發(fā)企業(yè)籌集資金的原則

1.時機適當原則2.安全性原則3.經濟性原則4.可行性原則5.盈利性原則

9/27/202311房地產開發(fā)與經營七、房地產開發(fā)企業(yè)籌集資金的目的和原則8/1/202311第二節(jié)房地產開發(fā)資金的籌集方式

一、向銀行借款（一）房地產開發(fā)企業(yè)向銀行借款的種類1.房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款2.商品房建筑材料、設備補償貿易貸款3.房地產開發(fā)項目貸款4.抵押貸款9/27/202312房地產開發(fā)與經營第二節(jié)房地產開發(fā)資金的籌集方式一、向銀行借款8/房屋抵押貸款、購房抵押貸款與按揭概念之比較房屋抵押貸款是指借款人（或第三人）將自己有權處分的房屋抵押于貸款人，貸款人將一定數額的款項貸給借款人的行為。購房抵押貸款是指購房人為了能從貸款人處貸得一定數額的款項，而將有權處分的財產或第三人將自己有權處分的財產抵押給貸款人，從而使購房人貸得相應款項的行為。按揭則是指不能或不愿一次性支付房款的購房人將其與開發(fā)商簽訂的住房買賣合同規(guī)定所規(guī)定的所有權益抵押給按揭銀行，或將其與開發(fā)商簽訂的買賣合同所取得住房抵押給按揭銀行，按揭銀行將一定數額的款項貸給購房人并以購房人名義將款項交由開發(fā)商的一種市場行為的總稱。區(qū)別：1、目的上；2、抵押物上；3、買賣合同以及擔保合同標的物上。9/27/202313房地產開發(fā)與經營房屋抵押貸款、購房抵押貸款與按揭概念之比較房屋抵押貸款是指借美國：房地產金融資金來源渠道多樣性保險公司商業(yè)銀行儲蓄貸款銀行互助儲蓄銀行抵押銀行房地產投資信托公司9/27/202314房地產開發(fā)與經營美國：房地產金融資金來源渠道多樣性保險公司8/1/20231我國商業(yè)銀行的作用A：土地儲備貸款；B：土地轉讓與開發(fā)貸款；C：房地產開發(fā)與建設貸款；D：個人住房貸款；E：土地出讓金；F：業(yè)務承包與轉包資金；G：定金、預付款。商業(yè)銀行

商業(yè)銀行商業(yè)銀行商業(yè)銀行土地儲備中心房地產開發(fā)商開發(fā)商、建筑商個人購房者ABCDFEG9/27/202315房地產開發(fā)與經營我國商業(yè)銀行的作用A：土地儲備貸款；商業(yè)銀（二）向銀行借款的程序1.提出借款申請2.銀行審核申請3.簽訂借款合同4.企業(yè)取得借款5.企業(yè)歸還借款9/27/202316房地產開發(fā)與經營（二）向銀行借款的程序8/1/202316房地產開發(fā)與經營（三）借款企業(yè)歸還借款的方式

1.定期按等額還本，每月付息一次2.定期按等額還本付息3.每月計息并付息一次，不還本金，本金到期一次還清4.到期本金利息累計一次付清（四）借款合同1.借款合同的基本條款2.借款人的權利和義務3.貸款人的權利和義務（五）銀行短期和長期借款的優(yōu)缺點

1.銀行短期借款的優(yōu)缺點2.銀行長期借款的優(yōu)缺點9/27/202317房地產開發(fā)與經營（三）借款企業(yè)歸還借款的方式8/1/202317房地產開發(fā)房地產貸款還款額計算

1、等額本息還款月還款額計算：式中：—每月等額償還貸款本息額；

P—貸款本金；—月利率；—貸款總月數通常將貸款本金為1元時計算出來的每月等額償還貸款本息額稱為抵押常數因子，用M表示，即有：且有：將貸款本金與抵押常數因子相乘即可得到每月償還額。也可計算一年的還貸額抵押常數因子。9/27/202318房地產開發(fā)與經營房地產貸款還款額計算1、等額本息還款月還款額計算：8/1/等額償還中本金與利息的關系：9/27/202319房地產開發(fā)與經營等額償還中本金與利息的關系：8/1/202319房地產開發(fā)2、本金等額還款月還款額計算

----每月償還的本金額；

----第t月償還的利息額；----第t月本息償還總額。

本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的本金的月利息。9/27/202320房地產開發(fā)與經營2、本金等額還款月還款額計算--本金等額還款利息與本金關系圖時間利息本金月還款額線9/27/202321房地產開發(fā)與經營本金等額還款利息與本金關系圖時間利息本金月還款額線8/1/2例子某房地產開發(fā)企業(yè)向某銀行一次借款100萬元，年利率為10%，還款期為5年。請問：按照不同的還款方式，最后該企業(yè)的還款總額分別是多少？9/27/202322房地產開發(fā)與經營例子某房地產開發(fā)企業(yè)向某銀行一次借款100萬元，年利率為10定期按等額還本，每期付息一次9/27/202323房地產開發(fā)與經營定期按等額還本，每期付息一次8/1/202323房地產開發(fā)與定期按等額還本付息9/27/202324房地產開發(fā)與經營定期按等額還本付息8/1/202324房地產開發(fā)與經營每期計息并付息一次，不還本金，本金到期一次還清9/27/202325房地產開發(fā)與經營每期計息并付息一次，不還本金，本金到期一次還清8/1/202二、發(fā)行債券（一）企業(yè)債券的種類和特點1.企業(yè)債券的種類2.企業(yè)債券的特點（二）企業(yè)債券的發(fā)行

1.企業(yè)債券發(fā)行的條件2.發(fā)行企業(yè)債券的管理3.企業(yè)債券的發(fā)行方式4.企業(yè)債券的發(fā)行價格（三）企業(yè)債券籌資的優(yōu)缺點1.企業(yè)債券籌資的優(yōu)點2.企業(yè)債券籌資的缺點9/27/202326房地產開發(fā)與經營二、發(fā)行債券8/1/202326房地產開發(fā)與經營三、發(fā)行股票（一）股票的種類和特點1.股票的種類2.股票的特點（二）發(fā)行股票的條件和程序

1.發(fā)行股票的條件2.發(fā)行股票的程序（三）股票的發(fā)行與承銷方式

1.股票的發(fā)行方式2.股票的承銷方式（四）股票籌資的優(yōu)缺點

1.股票籌資的優(yōu)點2.股票籌資的缺點9/27/202327房地產開發(fā)與經營三、發(fā)行股票8/1/202327房地產開發(fā)與經營四、自有資金籌集（一）資本金籌集1.貨幣形態(tài)資本金籌集2.非貨幣形態(tài)資本金籌集（二）企業(yè)公積金1.資本公積金籌集2.盈余公積金籌集

9/27/202328房地產開發(fā)與經營四、自有資金籌集8/1/202328房地產開發(fā)與經營五、吸收外商投資（一）外商投資的方式

1.合資經營（股權式經營）2.合作經營（契約式經營）3.外資獨營

（二）外商投資的審批程序9/27/202329房地產開發(fā)與經營五、吸收外商投資8/1/202329房地產開發(fā)與經營第三節(jié)房地產開發(fā)資金籌集規(guī)劃

一、開發(fā)資金籌集規(guī)劃及資金籌集結構分析（一）開發(fā)資金籌集規(guī)劃的概念和基本內容1.房地產開發(fā)資金籌集規(guī)劃的概念2.房地產開發(fā)資金籌集規(guī)劃的基本內容9/27/202330房地產開發(fā)與經營第三節(jié)房地產開發(fā)資金籌集規(guī)劃一、開發(fā)資金籌集規(guī)劃及（二）房地產開發(fā)資金籌集結構分析

1.籌資資本結構2.籌資方式結構3.籌資來源結構4.籌資成本結構5.籌資期限結構9/27/202331房地產開發(fā)與經營（二）房地產開發(fā)資金籌集結構分析8/1/202331房地產二、房地產開發(fā)資金籌集的成本分析（一）資金成本的概念和確定

1.資金成本的概念2.資金成本的確定（二）財務杠桿與籌資成本分析

1.當資金利潤率大于借款利息率時2.當資金利潤率小于借款利息率時9/27/202332房地產開發(fā)與經營二、房地產開發(fā)資金籌集的成本分析8/1/202332房地產住房公積金的繳存1.住房公積金管理中心應當在受委托銀行設立住房公積金專戶。2.單位錄用職工的，應當自錄用之日起30日內到住房公積金管理中心辦理繳存登記，并持住房公積金管理中心的審核文件，到受委托銀行辦理職工住房公積金賬戶的設立或者轉移手續(xù)。單位與職工終止勞動關系的，單位應當自勞動關系終止之日起30日內到住房公積金管理中心辦理變更登記，并持住房公積金管理中心的審核文件，到受委托銀行辦理職工住房公積金賬戶轉移或者封存手續(xù)。9/27/202333房地產開發(fā)與經營住房公積金的繳存1.住房公積金管理中心應當在受委托銀行設立3.職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例。單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。4.新參加工作的職工從參加工作的第二個月開始繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例。單位新調入的職工從調入單位發(fā)放工資之日起繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當月工資乘以職工住房公積金繳存比例。9/27/202334房地產開發(fā)與經營3.職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以5、職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的5％；有條件的城市，可以適當提高繳存比例。6、職工個人繳存的住房公積金，由所在單位每月從其工資中代扣代繳。7、單位應當按時、足額繳存住房公積金，不得逾期繳存或者少繳。9/27/202335房地產開發(fā)與經營5、職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平住房公積金的提取和使用職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額：購買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；出境定居的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。9/27/202336房地產開發(fā)與經營住房公積金的提取和使用職工有下列情形之一的，可以提住房公積金管理中心的收支管理1、增值收益。住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，經住房公積金管理委員會批準，可以將住房公積金用于購買國債。住房公積金管理中心不得向他人提供擔保。住房公積金的增值收益應當存入住房公積金管理中心在受委托銀行開立的住房公積金增值收益專戶，用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租住房的補充資金。2、管理費用。住房公積金管理中心的管理費用，由住房公積金管理中心按照規(guī)定的標準編制全年預算支出總額，報本級人民政府財政部門批準后，從住房公積金增值收益中上交本級財政，由本級財政撥付。住房公積金管理中心的管理費用標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門會同同級財政部門按照略高于國家規(guī)定的事業(yè)單位費用標準制定。9/27/202337房地產開發(fā)與經營住房公積金管理中心的收支管理1、增值收益。住房公積金管理中公積金貸款概述個人住房公積金貸款是指以職工繳存的住房公積金為資金來源，向參加住房公積金制度的職工發(fā)放的，定向用于購買、建造、翻建、大修、裝修自有住房的專項住房消費貸款。特點★公積金貸款按照貸款對象與繳存對象一致、權利與義務對等原則，實行存貸結合，先存后貸，貸款擔保的原則?！镒》抗e金管理中心為公積金貸款的管理機構?！锕e金貸款金融業(yè)務由公積金中心委托商業(yè)銀行辦理?！锝杩钊松暾埞e金貸款不足以支付購買、建造、翻建或者大修住房所需費用時，可同時向受托銀行申請自營性個人住房貸款，由受托銀行以組合貸款的形式向借款人發(fā)放。