全面解讀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅算法2018-04-01

預(yù)交增值稅（一）政策依據(jù)根據(jù)《公告2016年第18號》規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計算方法為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。納稅人適用一般計稅方法的，按11%的適用稅率計算，適用簡易計稅方法的，按5%的征收率計算。計稅方法依據(jù)房地產(chǎn)老項目和新項目分別確定，開工日期在2016年4月30日前的老項目，納稅人可以選擇適用簡易計稅方法，一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，上述日期后開工的新項目，只能適用一般計稅方法。（二）申報示例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新項目，適用一般計稅方法。2017年12月收到誠意金100.00萬元、預(yù)收房款2,220.00萬元。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

=

2,220.00

÷

（1+11%)*

3%

=60.00萬元（三）預(yù)繳申報（四）會計核算2017年12月賬務(wù)處理：

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

會計核算方法案例：

上述房地產(chǎn)開發(fā)公司2018年1月開具增值稅發(fā)票價稅合計8,880.00萬元，對應(yīng)允許扣除的土地成本為2,220.00萬元，2017年12月預(yù)交增值稅60.00萬元，當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進項稅額為450.00萬元，上期無留抵稅額。第一步：確認(rèn)收入及銷項稅額

借：預(yù)收賬款

8,880.00萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入

8,000.00萬元

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅額

880.00萬元

如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為880.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。

第二步：土地價款抵扣增值稅

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅-銷項稅額抵減

220.00萬元

貸：主營業(yè)務(wù)成本

220.00萬元

土地價款抵扣增值稅金額=土地價款÷(1+11%）*11%

=2,220.00÷1.11*0.11=220.00萬元

第三步：轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅

210.00萬元

貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅

210.00萬元

當(dāng)月實際銷項稅額=880.00-220.00=660萬元

當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進項稅額=450萬元

當(dāng)月應(yīng)交增值稅=660.00-450.00=210萬元

第四步：將預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅借：應(yīng)交稅費—未交增值稅

60.00萬元

貸：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅

60.00萬元

當(dāng)月未交增值稅余額=210.00-60.0