養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)案例研究/2011年12月第一部分模式分析第二部分案例分析報(bào)告結(jié)構(gòu)“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式——臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村典型特征：以長(zhǎng)庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)社區(qū)模式評(píng)析是全國(guó)首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式；將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨(dú)具中國(guó)傳統(tǒng)特色。模式分析會(huì)籍制的養(yǎng)老俱樂部——北京太申祥和山莊典型特征：采用中國(guó)傳統(tǒng)古典園林建筑，建成的集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是全國(guó)首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院模式評(píng)析是全國(guó)首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨(dú)具中國(guó)傳統(tǒng)特色。異地養(yǎng)老模式異地養(yǎng)老異地模式代表案例典型特征模式評(píng)析異地購(gòu)房海南、大連、青島等地部分樓盤、北京銀齡公司以養(yǎng)老為目的的異地購(gòu)房

“異地養(yǎng)老”是我國(guó)目前正在探索的新型養(yǎng)老模式。它體現(xiàn)了老人養(yǎng)老能力的增強(qiáng)、養(yǎng)老觀念的更新和養(yǎng)老需求的多樣化。從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看，“異地養(yǎng)老”應(yīng)該遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，實(shí)施政府扶持、市場(chǎng)化運(yùn)作的發(fā)展模式?！爱惖仞B(yǎng)老”是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)工程，不僅包括為老人提供集中養(yǎng)老的居住環(huán)境，還包括一系列的配套服務(wù)，如老年人保險(xiǎn)、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押、養(yǎng)老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。“候鳥式”養(yǎng)老大連的互動(dòng)式異地養(yǎng)老服務(wù)中心不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養(yǎng)老“季節(jié)性”養(yǎng)老天津的泰達(dá)國(guó)際養(yǎng)老院炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中海外華人回國(guó)養(yǎng)老新加坡華人、北美的購(gòu)屋旅游團(tuán)炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中模式分析度假基地連鎖養(yǎng)老模式連鎖地產(chǎn)模式代表案例典型特征模式評(píng)析北京金港家苑以北京為中心，把對(duì)老人的服務(wù)模式推向全國(guó)，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿海城市，風(fēng)景優(yōu)美的旅游勝地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地設(shè)立分部，屆時(shí)入住老人可在全國(guó)各分部異地居住，旅游休閑，度假養(yǎng)老。是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項(xiàng)全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來(lái)完成整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式、全包式的服務(wù)，高性價(jià)比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點(diǎn)是針對(duì)老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊。江蘇生態(tài)農(nóng)莊養(yǎng)老連鎖江蘇休閑農(nóng)業(yè)基地，在長(zhǎng)三角地區(qū)建立連鎖模式，實(shí)施“異地?fù)Q房、一卡通行”。在旅游淡季時(shí)，餐飲、住宿和娛樂設(shè)施往往處于閑置狀態(tài)，城里老年人只要花費(fèi)正常價(jià)格的1/5左右，就可以到休閑農(nóng)業(yè)基地一邊度假，一邊養(yǎng)老。到了旅游旺季，老人們就可以回城和家人團(tuán)聚。模式分析分時(shí)度假式養(yǎng)老——浙江城仙居經(jīng)營(yíng)模式：公司在生態(tài)良好、風(fēng)景優(yōu)美的村落，與村民簽訂協(xié)議，由公司出資，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)他們的住房進(jìn)行改建裝修。改建后的“城仙居”，房間按賓館標(biāo)準(zhǔn)間建造，房子的產(chǎn)權(quán)仍歸農(nóng)民所有，農(nóng)民可任選兩間居住，一樓的餐廳也由農(nóng)民經(jīng)營(yíng)。其余房間30年的使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)則歸聯(lián)眾公司所有，期滿后歸還村民。在30年使用期內(nèi)，聯(lián)眾公司把這些房間用于休閑產(chǎn)業(yè)。“城仙居”的客人只需花5-6萬(wàn)元，就可以獲得其中一間房間30年的居住權(quán)。在這30年中，投資者可以定期或是長(zhǎng)期居住，也可以請(qǐng)聯(lián)眾公司代為出租，獲得租金收益。連鎖地產(chǎn)異地?fù)Q住：公司還提供了一個(gè)會(huì)員交換平臺(tái)。天目山“城仙居”的主人，可以根據(jù)自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住幾天，到黃山的“城仙居”住個(gè)把月，到千島湖的“城仙居”住一陣子。而且，這種易地居住是免費(fèi)的。模式點(diǎn)評(píng)：分時(shí)度假式養(yǎng)老是借鑒分時(shí)度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念，它引入時(shí)空經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，對(duì)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融資源進(jìn)行整合，擴(kuò)大了資源邊際效用，實(shí)現(xiàn)了資源共享。但在我國(guó)，尚處在萌芽狀態(tài)的分時(shí)度假模式，我們認(rèn)為，可以有一些作為，但不具有普遍意義，且利潤(rùn)不高?！贰贰纺Ｊ椒治鑫覈?guó)現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)模式與養(yǎng)老地產(chǎn)類型的對(duì)應(yīng)成本型老年地產(chǎn)康復(fù)型老年地產(chǎn)交流型老年地產(chǎn)富豪型老年地產(chǎn)休閑型老年地產(chǎn)“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式★★會(huì)籍制的養(yǎng)老俱樂部模式★★★以房養(yǎng)老模式★★異地養(yǎng)老模式★★★度假基地連鎖模式★★分時(shí)度假式養(yǎng)老模式★★模式分析簡(jiǎn)介：樂成老年健康生活中心地處北京CBD黃金地段，東三環(huán)雙井橋，建筑面積3000平方米，四層會(huì)所式建筑。汲取中西方成熟的健康理念與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)為中老年個(gè)人、家庭量身訂制集健康養(yǎng)生、文化娛樂、居家養(yǎng)老于一體的健康生活模式。通過(guò)感受中醫(yī)養(yǎng)生、飲食養(yǎng)生、精神養(yǎng)生和運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生的“四維養(yǎng)生”理念，驗(yàn)證科學(xué)的延年益壽方案，提高生命的質(zhì)量，享受持續(xù)的健康和身心的快樂。案例分析一

樂成是地產(chǎn)公司，研究養(yǎng)老項(xiàng)目已有10年，建設(shè)樂成老年健康生活中心4年。一、樂成歷史/二、樂成中心目標(biāo)客戶定位

◆高端、高收入老人。通過(guò)調(diào)研和實(shí)踐摸索，樂成中心目前主要客戶人群為北京高校的退休教師，這類人群消費(fèi)觀念超前，具有高端養(yǎng)老消費(fèi)能力。

養(yǎng)老理念體系投資模式體系運(yùn)營(yíng)管理體系員工培訓(xùn)體系三、四大功能體系◆養(yǎng)老理念體系：“持續(xù)照料，優(yōu)雅生活”。其核心是去機(jī)構(gòu)化，尊重客戶個(gè)性化需求，提供優(yōu)雅的生活品質(zhì)，對(duì)自理老人、半自理老人、不能自理老人都有不同的專業(yè)照料，養(yǎng)老相關(guān)軟硬件齊備?！敉顿Y模式體系：城市三級(jí)養(yǎng)老設(shè)施投資模式。第一級(jí)――社區(qū)嵌入式站點(diǎn)。第二級(jí)――城市區(qū)域中心養(yǎng)老社區(qū)。第三級(jí)――郊區(qū)養(yǎng)老社區(qū)。

第一級(jí)――社區(qū)嵌入式站點(diǎn)。分兩種類型，一是在原有的社區(qū)內(nèi)配套建設(shè)，樂成持有或銷售。表現(xiàn)形式為子女購(gòu)買社區(qū)內(nèi)的房子，同時(shí)給其父母購(gòu)買另一套，與老人住鄰居。二是建設(shè)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。樂成擁有不超過(guò)５０張床位，為身患疾?。ㄈ缰酗L(fēng)等）的不能自理老年人提供護(hù)理服務(wù)，入住三個(gè)月到半年，老人痊愈后回到同社區(qū)的房子中居住。合作模式堅(jiān)持由樂成設(shè)計(jì)，樂成購(gòu)買，樂成也可以作為小股東投入，參與股權(quán)合作。

第二級(jí)――城市區(qū)域中心養(yǎng)老社區(qū)。社區(qū)選擇在城市區(qū)域中心，靠近大型醫(yī)院，主要針對(duì)半自理和不能自理老人。由于土地珍貴，鼓勵(lì)老人盡可能多的買服務(wù)（提供付費(fèi)服務(wù)）。規(guī)?？刂圃冢常埃暗剑担埃皬埓参弧Ｒ陨鐓^(qū)養(yǎng)老站點(diǎn)的老人為基礎(chǔ)客戶來(lái)源，半自理，不能自理的老人可直接送到本社區(qū)。

第三級(jí)――郊區(qū)養(yǎng)老社區(qū)。位于城市郊區(qū)，是老年地產(chǎn)項(xiàng)目，是老年人的第一居所。老年人賣掉城區(qū)的房，購(gòu)買老年社區(qū)的房，滿足老年人對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)要求。配套興建醫(yī)院等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。目前樂成在北京、?？?、浙江莫干山等地正在投資興建。◆運(yùn)營(yíng)管理體系：養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，流程化，以文件的形式固定。運(yùn)營(yíng)中若發(fā)生服務(wù)糾紛，可提供足以令法院采信的服務(wù)記錄文件。擁有標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)管理體系，區(qū)別于一般體檢的專業(yè)的老人健康測(cè)評(píng)系統(tǒng)，從營(yíng)養(yǎng)、睡眠、運(yùn)動(dòng)、心理等方面識(shí)別老人，制定健康表格，按計(jì)劃進(jìn)行健康管理?！魡T工培訓(xùn)體系：培訓(xùn)教師全部來(lái)源于系統(tǒng)內(nèi)部，具有護(hù)理一線工作。提供養(yǎng)老護(hù)理技能培訓(xùn)，取得衛(wèi)生部職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。擬與北京協(xié)和醫(yī)學(xué)院開設(shè)老年護(hù)理專業(yè)，培養(yǎng)人才。四、樂成養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗(yàn)（1）在距離市區(qū)遠(yuǎn)的地方建單純的養(yǎng)老院必定賠錢。（2）誰(shuí)經(jīng)營(yíng)，誰(shuí)設(shè)計(jì)。硬件要和運(yùn)營(yíng)方式相結(jié)合。（3）重視養(yǎng)老護(hù)理流程設(shè)計(jì)。（4）堅(jiān)持以老人為中心，護(hù)理人員為核心，醫(yī)生輔助的原則。（5）直接COPY英美成型的完善管理文件，無(wú)需研發(fā)。（6）樂成人員結(jié)構(gòu)：高層高薪，核心管理；低層低薪，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)。（7）醫(yī)療專家每周來(lái)2次，老年人急病搶救為2級(jí)甲等醫(yī)院。（8）將老人居家服務(wù)的生活瑣事外包給家政公司，專心提供養(yǎng)老健康服務(wù)。五、項(xiàng)目照片中心前臺(tái)老年用品展示區(qū)走廊餐廳康復(fù)訓(xùn)練室益智游戲室衛(wèi)浴設(shè)施足療按摩多功能護(hù)理床日間照料多功能護(hù)理床日間照料房間識(shí)別閃光門鈴雙向開門一居室兩居室照片電話會(huì)客區(qū)書法區(qū)音樂體療室閱覽區(qū)電子放大鏡虹膜檢測(cè)健康檢測(cè)心理測(cè)試手工室活動(dòng)室茶藝室心理咨詢室◆樂成中心是西方養(yǎng)老院設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)模式在中國(guó)的范本表現(xiàn)?！魳烦傻乃拇蠊δ荏w系值得借鑒?！粽l(shuí)經(jīng)營(yíng)，誰(shuí)設(shè)計(jì)。硬件要和運(yùn)營(yíng)方式相結(jié)合的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒?！舫鞘腥?jí)養(yǎng)老設(shè)施投資模式與官港湖長(zhǎng)庚養(yǎng)生村的規(guī)劃設(shè)想相契合，可以直接引入樂成西式養(yǎng)老的理念和模式，在領(lǐng)世郡先行先試?！艚梃b樂成的養(yǎng)老護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)體系，與中國(guó)健康事業(yè)研究發(fā)展中心的研究?jī)?nèi)容相銜接，獲得國(guó)家權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)的制定權(quán)和認(rèn)證權(quán)。六、啟示案例分析二三亞海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)一、業(yè)態(tài)構(gòu)成

“海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)”是實(shí)現(xiàn)養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略的載體，是推動(dòng)度假、休閑、居住、醫(yī)療、保險(xiǎn)、文化、教育、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)向更高層次聯(lián)動(dòng)的平臺(tái)。“海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)”的業(yè)態(tài)構(gòu)成為：以CCRC社區(qū)為龍頭，集合房地產(chǎn)﹢旅游﹢商業(yè)服務(wù)﹢保健﹢健康管理﹢保險(xiǎn)﹢教育﹢文化﹢傳媒等業(yè)態(tài)強(qiáng)調(diào)符合“國(guó)際性熱帶濱海旅游城市---國(guó)家海岸”的發(fā)展目標(biāo);產(chǎn)業(yè)定位:休閑產(chǎn)業(yè)﹢養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)﹢健康產(chǎn)業(yè)→形成多元產(chǎn)業(yè)集群→構(gòu)筑復(fù)合型社區(qū)二、產(chǎn)業(yè)定位其整體功能定位為：休閑﹢養(yǎng)生﹢健康體驗(yàn)﹦復(fù)合型社區(qū)其整體功能滿足如下功能細(xì)分：居住功能、度假功能、休閑功能、醫(yī)療保健功能、持續(xù)照護(hù)功能、運(yùn)動(dòng)功能、教育傳播功能、科技研發(fā)功能、綜合服務(wù)及特殊事件的處理功能

三、功能定位及實(shí)現(xiàn)“海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)”通過(guò)項(xiàng)目安排，實(shí)現(xiàn)其整體功能設(shè)計(jì)

⑴以休閑養(yǎng)生功能為主的項(xiàng)目——CCRC社區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題酒店（會(huì)所）、養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)中心⑵

以文化體驗(yàn)功能為主的項(xiàng)目——東方養(yǎng)生谷：包括養(yǎng)生體驗(yàn)館、健康管理中心、心理輔導(dǎo)中心、養(yǎng)生研發(fā)中心、養(yǎng)生雕塑公園、南藥植物觀賞園⑶

以傳播學(xué)習(xí)功能為主的項(xiàng)目——國(guó)際養(yǎng)生論壇、養(yǎng)生頻道、養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)生博物館（養(yǎng)生技藝展示中心）

四、項(xiàng)目設(shè)置ＣＣＲＣ（ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇｒｅｔｉｒｍｅｎｔｃｏｍｍｕｎｉｔｙ)持續(xù)性照顧退休社區(qū):實(shí)質(zhì)是生活照護(hù)社區(qū),它涵蓋了老年生活的各個(gè)部分，兼顧了衣食住行、醫(yī)療健康、心理關(guān)注、自我價(jià)值再認(rèn)識(shí)和社會(huì)生活各方面等在內(nèi)的全面需求。它營(yíng)造的是老年人退休以后的新的生活方式。⑴

CCRC社區(qū)的一般區(qū)域劃分：

獨(dú)立生活區(qū)協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護(hù)理區(qū)老年癡呆照顧區(qū)*⑵入住者的居住經(jīng)歷往往是這樣的：開始的時(shí)候，在獨(dú)立生活區(qū)居住和生活；當(dāng)身體機(jī)能/健康狀況下降，就遷到協(xié)助生活區(qū)居?。ㄒ灿欣猓蛔罱K，他將入住專門的護(hù)理照顧單元或?qū)I(yè)護(hù)理區(qū)?！鯟CRC社區(qū)介紹泰康海棠灣旗艦CCRC社區(qū)社區(qū)定位：為泰康集團(tuán)客戶以及全國(guó)高端人士打造的集生活服務(wù)、健康管理和休閑養(yǎng)生于一體的高品質(zhì)生活家園。

(1)主打全國(guó)高端市場(chǎng)，塑造泰康養(yǎng)老的品牌和市場(chǎng)形象

(2)泰康保險(xiǎn)客戶的定點(diǎn)度假療養(yǎng)地

(3)服務(wù)泰康全國(guó)其他連鎖CCRC社區(qū)的特色醫(yī)療及健康管理輸出中心經(jīng)營(yíng)理念：通過(guò)人性化的科學(xué)養(yǎng)老模式使得老年人重新獲得自由、獨(dú)立、安全、快樂的生活方式，提高老人平均壽命，延緩老人的衰老過(guò)程。泰康海棠灣旗艦CCRC社區(qū)社區(qū)特色： 綠色生態(tài)以及低密度的居住環(huán)境[生態(tài)社區(qū)]

相宜的健康管理和醫(yī)療服務(wù)體系[長(zhǎng)壽社區(qū)]

人性化以及全方位的關(guān)懷和照顧[溫馨社區(qū)]

高品質(zhì)以及高舒適性的家居感受[舒適社區(qū)]

豐富文化娛樂屬性提