標桿房地產(chǎn)成本管控實操中海經(jīng)驗借鑒2021目

錄一、房地產(chǎn)成本管控的目的二、投資方案階段成本管控三、設計方案階段成本管控四、招投標階段成本管控五、施工階段成本管控六、竣工結(jié)算階段成本管控七、竣工決算階段成本管控八、中海地產(chǎn)成本管控剖析PART

01一、房地產(chǎn)成本管控的目的?隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，行業(yè)銷售規(guī)模和利潤快速下滑，為保證企業(yè)生命線的現(xiàn)金

流，各大企業(yè)均加大對成本控制和成本優(yōu)化的關注，“降成本就是保利潤”。如何進一步

提高成本控制水平，在保證品質(zhì)和效果的同時系統(tǒng)性的優(yōu)化降低成本，減少無效成本支出，

成為企業(yè)持續(xù)擴張的關鍵一環(huán)。?

許多企業(yè)開始注重成本管理控制，清晰的意識到成本管理水平就是企業(yè)盈利的保

證，就是企業(yè)的核心競爭力。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中生存和發(fā)

展下去，

不言而喻成本管理的好壞就是一個關鍵性因素。?中海強大的盈利能力一直讓外界好奇，甚至有些讓萬科和保利看不懂，本課程第一次向同行深度剖析中海地產(chǎn)在中國地產(chǎn)界利潤第一的前因后果。中海地產(chǎn)凈利潤復合增長率達到44.7%，遠高于萬科的33%，其根本原因之一：“在于對開發(fā)環(huán)節(jié)成本的優(yōu)秀管控”，本課程深度借鑒中海成本控制以及個人成本管控經(jīng)驗進行以下幾方面進行詳細解剖。PART

02二、投資方案階段成本管控

建安成本預測明細表項目產(chǎn)品配置及限額設計指標表

房地產(chǎn)開發(fā)項目科目項目成本規(guī)劃與控制表

項目現(xiàn)金流量預測表1、房地產(chǎn)開發(fā)項目科目利息前期費用土地成本建安成本其他直接費用公司管

理費銷售費

用稅金2、項目成本規(guī)劃與控制表成本利潤率項目發(fā)展

成本業(yè)務收入稅前利潤稅后凈

利潤3、項目現(xiàn)金流量預測表累計凈現(xiàn)

金流量現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流

量4、建安成本目標控制表5、建安成本測算明細表6、項目產(chǎn)品配置及限額設計指標表從項目開發(fā)成本的構(gòu)成來看，土地成本、管理費及財務成本在項目投資階段初期大部分成本方可確定，其實波動幅范圍較小，前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項目地理位置、項目復雜性、管理里團隊專業(yè)能力、當?shù)厥袌霾牧蟽r格波動太大、涉及復雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測算差異較大，如采用有效措施，則可將成本控制在理想的范圍內(nèi)。因此，前期費用、工程成本、營銷成本是我們在項目開發(fā)過程中進行成本管控的重點，工程成本作為成本管控核心。保證設計質(zhì)量的前提下，進行限額設計

嚴格按審批

通過的合約

策劃報告進

行招標成立成本控制小組

嚴格把控

施工交叉

作業(yè)后續(xù)

產(chǎn)生各種

費用

建立成本

控制目標開源節(jié)流，嚴格控制管理費用開支成本

經(jīng)營目標

/盈利指標企業(yè)管理能力項目開發(fā)節(jié)奏

施工現(xiàn)場管理政策與市場環(huán)境成本人員專業(yè)能力合作資源資金來源l土地費用在投資方案階段，企業(yè)準備拿地應注意以下幾方面：第一、土地使用性質(zhì)（商業(yè)、工業(yè)、住宅）第二、土地建設指標（容積率、建筑密度、綠化率）土地成本（約占項目總成本的25-30%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費用支出，包括地價、土地拆遷及拆遷補償費、土地保證費（土地產(chǎn)權(quán)登記費、購地契稅、過戶手續(xù)費）、其他土地費用（土地中介費、合作方補償）等。ll土地費用在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本基本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。因此控制土地成本的關鍵在于拿地前對土地費用分析。采取一定的投標報價策略、嚴格控制交地及付款風險。l土地費用管控思路：l1、舊城改造地塊：積極與當?shù)卣疁贤▍f(xié)商，爭取盡可能的優(yōu)惠政策；

爭取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設計允許條件下盡

可能爭取高容積率，間接降低土地成本（容積率=地上建筑面積/土地

面積）。l2、開發(fā)商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：應從項目的地理位置、周邊市場

調(diào)研、政府職能部門調(diào)研（查看土地性質(zhì)）、項目公司的財務狀況等

方面進行仔細認真的調(diào)研，減少操盤過程中存在各種不可預測風險

（是否存在債務糾紛等）；同時積極與轉(zhuǎn)讓方進行協(xié)商，盡量爭取延

長付款期限，間接降低資金成本。l3、公開招投標或拍賣地塊：加強地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究以及項目可行性研究，加強對競爭對手的分析研究，做到正確客觀投標。采取一定的投標策略，做好政府有關部門的公關工作，中標后在簽約及履約的過程中爭取對我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。l土地成本管控小結(jié)：根據(jù)多年來積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，中海地產(chǎn)逐步建立土地儲備資料體系，對不同時段、不同區(qū)域、不同來源的土地資料進行分門別類，并建立競爭對手調(diào)研制度保證了投標過程，最大程度降低了分開招標所帶來的土地成本增加風險。中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責任部門為投資發(fā)展部。PART

03三、設計方案階段成本管控?

對于設計費用，主要從以下幾方面進行控制（1）無論是規(guī)劃設計還是一般的裝修設計均采取多單位、多輪次招標，以爭取最佳的性價比；（2）嚴格控制設計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關技術(shù)經(jīng)濟指標參數(shù)，

防止因設計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設計費用的審核、支付亦與之掛

鉤；（3）在滿足設計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設計等對工程造價影響大的內(nèi)容；（4）滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。?

設計方案階段成本控制小結(jié)

眾所周知，設計方案結(jié)果工程造價的85%左右，因此設計管理（雖然整個設計費用僅占總成本的1.5-2%）是工程成本管控的重中之重。一方面，合約管理部及項目部應積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設計、基礎設計等的技術(shù)以及經(jīng)濟評估，參與材料、設備的經(jīng)濟性評價，盡可能為設計提供全面客觀的經(jīng)濟性建議、另一方面，設計部門自身應以項目定位為原則，在保證設計質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設計，注重進行設計成果性價比分析，著重抓好事前的設計修改、多選樣、多分析、避免施工交叉作業(yè)以及完工后的返工及不必要的成本浪費。中海地產(chǎn)設計費的管理責任部門為設計管理部。詳見：項目產(chǎn)品配置及限額設計指標表PART

04四、招投標階段成本管控lllll招標階段成本管控措施：第一、編制項目合約策劃報告；第二、必須嚴格按照合約策劃報告執(zhí)行工程分判；第三、招標方式：邀請招標、競爭性談判、直接委托；第四、工程成本（約占項目總投資的50-60%左右），主要有分判工程及甲供材料組成。所以工程招標作為招標階段成本管控的重點；?

招標階段成本管控的具體措施：1.在項目前期（項目規(guī)劃階段、方案設計階段、施工圖紙設計階段等），根據(jù)設計的深度，以及過往工程建設經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場價格因素，結(jié)合項目市場定位、銷售市場預測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的建安成本控制目標。?

招標階段成本管控的具體措施：

2.成本控制目標一旦確定，成本管理部門（合約、財務）應及時對成本測算值作進一步拆分（如按土建、安裝、園林、綜合管網(wǎng)、電梯、消防、空調(diào)、弱電、外墻裝飾、鋁合金門窗等工程具體化的成本控制指標對工程分判和材料選用有指導作用。舉例來說：設計圖紙要求外墻采用花崗石，則國產(chǎn)材料、進口材料，效果不一樣，價格差異也很大，決策時就需要根據(jù)分解后的成本控制目標結(jié)合有關項目定位情況進行綜合評判、選擇，或進一步的選取替代品，達到設計效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。招標階段成本管控的具體措施：3.在工程分判和材料采購過程中，堅持“多次報價、貨比三家，最低價中標”的原則。各分判工程均編制標底，作為商務談判的重要依據(jù)。同時，加強分判商管理工作，完善投標單位的資格預審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實現(xiàn)充分的市場競爭，最終實現(xiàn)降低成本的目標。?

招標階段成本管控的具體措施：

4.每次招標之前必須具有最終確定版本的施工圖紙，避免編制招標清單時，出現(xiàn)清單項目特

征描述不準確，導致將來施工過程中出現(xiàn)不必要的爭議，招標采用清單盡量采用港式清單以及市場清單，盡可能少用國標清單以及定額計價模式進行招標，（案例：討論各類招標清單利弊進行講解分析）；

5.成本人員應對施工圖紙的各類材料以及施工方案進行成本對比分析，以充分協(xié)助設計部門進行優(yōu)化設計、選樣、封樣，并盡可能實現(xiàn)有關材料的替代、有關施工方案的替代，降低工程成本。?

招標階段成本管控的具體措施：6.招標文件編制注意以下幾方面：6.1、招標范圍（成本人員必須協(xié)同工程人員詳細編制招標范圍以及工程界限，避免施工過程存在交叉作業(yè)不連續(xù)性）；6.2、合同計價方式（總價包干、單價包干、按實結(jié)算）如果施工圖紙比較完善盡量采用總價包干形式進行包干，圖紙前期不完善采用單價包干，盡量避免按實結(jié)算計價方式承包。?

招標階段成本管控的具體措施：

6.3、進度款支付方式（按形象進度支付、月支付、季度支付，支付比例盡量控制在60-75%）盡量采用形象進度支付，間接節(jié)省資金成本；

6.4、招標文件盡量設置投標保證金，投標保證金的作用：1、投標保證是對投標的投標行為產(chǎn)生約束作用。2、在特殊情況下，可以彌補招標人的損失。3、從一個側(cè)面考察投標人的實力。

6.5、招標文件盡量設定履約保證金，履約保證金的作用：主要是約束乙方履行合同的所有工作內(nèi)容。?招標階段成本管控的具體措施：

7.設計圖紙、材料樣板、工作界面劃分提早開始研究、完善，招標準備工作也應早開始。金無赤金、人無完人，我們的造價管理人員、設計管理人員避免不了對某些專業(yè)存在生疏、不了解的情況提早開始這方面的工作，實際上是在學習的過程中完成了準備工作，為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識和管理經(jīng)驗，少走了彎路減少了后期成本增加的可能機會，間接實現(xiàn)了成本控制目標。?招標階段成本管控的具體措施：

8.企業(yè)招標流程講解分析收集單位單位資質(zhì)預審單位考察編寫考察報告確定入圍單位發(fā)招標資料回標開標、評標清標商務談判定標合同簽證?

招標每個環(huán)節(jié)管控措施：?

第一、每次招標合格入圍單位不少于5家，最少2兩家為該標段新增單

位，招標時，避免圍標現(xiàn)象，尋找單位應網(wǎng)上尋找并截圖保存(恒大招

標模式），盡量避免出現(xiàn)單位內(nèi)部員工推薦?

第二、單位資質(zhì)預審必須按照公司相關制度嚴格審核，資質(zhì)預審內(nèi)容：

資質(zhì)等級、近期三年業(yè)績、近三年公司財務狀況等相關信息，很多中

小企業(yè)招標時，根本不進行資質(zhì)預審?

第三、單位考察牽頭部門為招采部門，招標小組成員根據(jù)項目大小安排相關人員參加，考察內(nèi)容為在建項目、辦公場所?

招標每個環(huán)節(jié)管控措施：?

第四、編制考察報告主要編制那些內(nèi)容（公司簡介、考察辦公場所基

本情況、考察在建項目、單位評價以及建議）考察報告必須如實編寫，

該報告作為單位是否入圍的重要依據(jù)，如果考察報告出現(xiàn)虛假現(xiàn)象，

招標過程間接增加施工成本。?

第五、確定入圍單位，發(fā)起入圍單位審批表時，必須附上詳細資質(zhì)預審報告、單位考察報告。（考察報告案例：中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中小型企業(yè)）。?

招標每個環(huán)節(jié)管控措施：?

第六、發(fā)放招標資料（招標文件、招標清單、施工圖紙）招標資料發(fā)

放最好紙質(zhì)版發(fā)放，大部門投標單位會主動咨詢甲方招采專員（定標

模式：是否進行多次約談定標還是開標直接定標、投標單位領取招標

資料時間必須錯開并做好領標登記手續(xù)

，領標時間錯開間接降低招標風險以及工程成本；?

第七、回標時，必須按照招標文件預定回標時間進行回標，如超出回標時間按棄標處理，招采專員必須做好回標登記手續(xù)。?

招標每個環(huán)節(jié)管控措施：?

第八、開標、評標方式：一般企業(yè)開標基本內(nèi)部自己開標，不需要投標單位

參加，招標專員必須組織好招標小組進行開標會議，開標時必須把各家投標

文件展示給各位招標小組人員過目，確保投標資料的密封完整性，一般投標

文件包含(商務標、資信標、技術(shù)標），招標專員必須做好開標記錄、很多

企業(yè)會在開標會進行評標工作。?

第九、清標工作，造價人員必須詳細認真做好商務標的清標工作，清標主要

內(nèi)容包含：對各投標報價進行詳細分析，找出報價的差異，工期以及付款方

式是否響應招標文件（清標工作非常重要，清標準確性試影響領導商務談判

的重要因素；所以做好清標工作間接降低工程成本；?

招標每個環(huán)節(jié)管控措施：?

第十、商務談判：商務洽談技巧至關重要，所有招標小組成員必須從各

自專業(yè)提出問題，工程人員必須對技術(shù)標進行各參數(shù)的對比分析，因為

技術(shù)參數(shù)不統(tǒng)一，也會影響到對方報價的差異，造價人員必須對不平衡

報價以及明顯錯的的地方告知對方，商務約談幾輪決定對方報價的合理

性，必須洽談到咱們最理想的成本控制值，間接降低成本（課堂討論如

何讓對方報出最理想的價錢，因為投標方也要看對方約談的次數(shù)進行報

價，學員互相討論）。?

第十一、定標，在定標之前，造價人員必須對報價清單同比下浮進行調(diào)

整，最好調(diào)整好最終版本，讓對訂成冊并且蓋章，定標手續(xù)必須完善，

避免后續(xù)審計。?

招標每個環(huán)節(jié)管控措施：?

第十二、合同簽訂階段，招采人員必須按招標文件合同模板以及約談

記錄進行修改完善合同，合同必須附上詳細的報價清單以及基礎參數(shù)，

盡量按照招標時審批通過的合同模板進行簽訂，因為投標報價階段，

對方是按照我們招標文件以及合同進行綜合報價，不能因為中標后再

進行合同修改，這樣大大增加招采人員工程量，合同簽訂蓋章，必須

讓對方先蓋章，方可進行蓋章申請；PART

05五、施工階段成本管控?

施工階段工程成本管控總體思路：第完善設計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設計變更前的成本評審制度，明確各相關人員的簽字權(quán)限。設計變更引致的費用調(diào)整是工程成本控制的重點和難點，因為大部分的施工圖紙發(fā)生變更修改時，一般無法借助于貨比三家的方式確定造價。只能是以獨家協(xié)商議價的方式進行落實。這必然會帶來成本的增加。我們推行的控制措施主要是：嚴格變更前的成本評審，明確相關我員的簽字權(quán)限，即由設計院簽發(fā)的設計修改圖紙必須經(jīng)過公司設計管理部門的書面確認，如涉及變更金額較大（10萬元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實施。分判工程及甲供物資成本管理的主要責任部門為合約管理部和項目發(fā)展部。特別要強調(diào)的是，近年來，在財務系統(tǒng)的配合下，合約管理部建立了成本分析預警制度，取得了較好的效果。成本分析預警制度指的是成本管理部門與有關部門配合，在項目發(fā)展的不同階段根據(jù)項目發(fā)展的具體情況實時，定期調(diào)整成本臺帳，及時反饋有關成本變動情況，預測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會議制度）及時進行調(diào)整、消除造成成本異常波動的不合理因素。另外，在項目完工，由財務部、合約管理部共同牽頭，對項目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進行深入分析，并做出合理的評估。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

一、土方開挖回填工程?

目前大型土石方工程屬于當?shù)氐牡仡^蛇壟斷，怎樣控制好前期土石方工程成本把控，現(xiàn)總結(jié)以下幾點：?

（1）、土方開挖工程是屬于場內(nèi)開挖轉(zhuǎn)運還是外運，如果外運必須把控好合理的運距；?

（2）、土方開挖以及外購單價是按虛方計量還是實方計量，必須在合同明確好計量規(guī)則，

合同簽訂時必須向?qū)Ψ浇忉屒宄?，因為土石方老板很多對虛方以及實方根本沒有概念，避

免結(jié)算時出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象；?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

一、土方開挖回填工程?

（3）、土石方合同簽訂時，盡量對外購土進行封樣，避免合同執(zhí)行過程出

現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，因為后續(xù)外購土質(zhì)量與我方標準不相符合，導致過程增加施

工成本；?

（4）、土石方單位與總包單位進行工作面移交時，主要是基坑清底工作，

正常施工工藝，土石方單位會預留±300MM覆土厚度給總包單位進行清底

工作，在施工過程，總包單位一般按工程簽證辦理、為了避免后續(xù)扯皮，

需要在合同里約定計算規(guī)則，最好采用清單報價，投標時采用多家單位進

行報價對比分析，提前預知提前預防，間接控制施工成本；?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

一、基坑支護及降水工程?

（1）、該工程作為專業(yè)分包工程，；?

（2）、土石方單位與總包單位進行工作面移交時，主要是基坑清底工作，

正常施工工藝，土石方單位會預留±300MM覆土厚度給總包單位進行清底

工作，在施工過程，總包單位一般按工程簽證辦理、為了避免后續(xù)扯皮，

需要在合同里約定計算規(guī)則，最好采用清單報價，投標時采用多家單位進

行報價對比分析，提前預知提前預防，間接控制施工成本；?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

一、基坑支護及降水工程?

（3）、基坑邊緣線與地下室外墻之間回填土方工程量，該工程量在結(jié)算時

會扯皮，為了避免結(jié)算扯皮所產(chǎn)生成本增加，因為該工程可能回填砂也可

能回填土，往往在施工過程，手續(xù)不完善，導致結(jié)算爭議項目增加，項目

協(xié)同成本共同辦理完過程手續(xù)，間接節(jié)省成本；?

（4）、基坑支護降水工程，很多企業(yè)都是按照當?shù)囟~執(zhí)行，通過我們測

算，降水工程按定額執(zhí)行不合理，基本包含兩個內(nèi)容：1、成井費用，2、

機械臺班費用；為了有效降低成本以及控制成本，建議合同簽訂臺班費用，

結(jié)算按臺班結(jié)算，臺班數(shù)通過使用電測算臺班，有效降低成本（思考：怎

么測算臺班）。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

二、樁基工程?

前常用的樁基工程有三種：分別為預制管樁、鉆孔灌注樁、人工挖孔樁；項目設計樁基類型決定地基質(zhì)量。?

1、管樁：?

（1）、如果采用預制管樁，招標盡量采用市場清單招標，成本管控的重點

以及難點在于樁基施工記錄的準確性（建議甲方委派項目成本人員與工程

人員進行互相監(jiān)督把控），因為管樁工程均采用單價包干，打樁記錄真實

性直接影響到結(jié)算質(zhì)量；?

（2）、管樁施工過程可能會導致引孔費用增加，很多沒有開發(fā)經(jīng)驗企業(yè)簽

訂樁基合同時，忽略樁基引孔費用在合同的約定，導致施工過程簽證費用

的產(chǎn)生，建議合同內(nèi)預定好引孔費用單價以及采用鉆孔工藝，工藝不同單

價不同；?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

二、樁基工程?

（3）、管樁施工過程會因為施工單位配樁原因，導致管樁預留長度超出管

頂設計標高，該計算規(guī)則在合同約定好，超出樁頂設計標高還是工作面標

高，超出多少米以內(nèi)需要甲方承擔，如果不約定好，導致工程竣工結(jié)算爭

議項目增加，直接影響工程成本增加?

（4）、管樁截樁頭屬于樁基單位還是總包單位，如果合同內(nèi)容不包含，可

能增加現(xiàn)場工程簽證費用，因為工程簽證無法貨比三家，導致工程成本增

加。?

（5）、管樁插筋以及樁芯混凝土應屬于總包施工單位，應在總包合同明確，否則增加工程簽證。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

二、樁基工程?

（6）、為了更好控制管樁施工成本，需要成本人員對管樁施工工藝的了解，方可在各個環(huán)節(jié)有效控制成本（課堂討論管樁施工工藝）。?

（7）、管樁樁芯是否回填砂還是不回填，需要項目部對管樁單位進行書面發(fā)函，方便成本人員進行結(jié)算；?

（8）、管樁檢測方法：1、靜載實驗；2、超聲波?

（9）、根據(jù)管樁施工方法分為靜壓樁和捶擊樁。?

（10）、根據(jù)現(xiàn)場土質(zhì)實際境況，管樁分為摩擦樁和端承樁。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

二、樁基工程?

2、鉆孔灌注樁?

（1）、熟悉鉆孔灌注樁施工工藝（課堂討論）。?

（2）、如果設計說明未明確鉆孔灌注樁后壓漿的注漿含量，需要在合同中約定，否則施工過程會出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，間接增加施工成本。?

（3）樁基合同與總包合同需要明確鑿樁頭工作內(nèi)容屬于誰施工，否則施工過程產(chǎn)生工程簽；?

（4）、鉆孔灌注樁檢測方法：1、靜載實驗；2、超聲波?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

二、樁基工程?

3、人工挖孔樁?

（1）、熟悉人工挖孔樁施工工藝（課堂討論）。?

（2）、人工挖孔樁入巖時，會發(fā)生一種工藝叫水磨鉆，該費用需要在合同內(nèi)容中約定好單價，否則施工工程會增加施工成本。?

（3）樁基合同與總包合同需要明確鑿樁頭工作內(nèi)容屬于誰施工，否則施工過程產(chǎn)生工程簽；?

（4）、人工挖孔樁檢測方法：1、超前鉆；2、抽芯檢查?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

二、總承包毛皮交房施工過程成本管控?

（1）、樁間土開挖以及基坑清底工作應在合同明確約定，否則施工過程總

包單位為了增加費用，應以工程簽證進行辦理，如果價格無法談妥，施工

單位以該費用無法達成一致為由，立即向甲方項目發(fā)出停工函件，最后逼

甲方妥協(xié)，該案例多次發(fā)生，甲方應在合同簽訂時進行明確約定。?

（2）、塔吊基礎以及施工電梯基礎應在合同約定計價規(guī)則，否則施工過程施工單位以簽證進行辦理，導致工程成本增加。?

（3）、基礎施工模板是否使用磚胎膜還是膠合板，應在施工過程做好登記，否則結(jié)算會出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

二、總承包毛皮交房施工過程成本管控?

（3）、如果按照規(guī)范要求，構(gòu)造柱施工數(shù)量比較多，墻長超過兩倍的層高

時，應設置構(gòu)造柱、構(gòu)造柱除在施工圖中注明外，應在墻體墻轉(zhuǎn)角或不同

厚度墻體交接處設置，實際施工總包未按照設計規(guī)范進行施工，成本人員

與項目人員應協(xié)同監(jiān)理、總包單位在墻體抹灰前現(xiàn)場核實構(gòu)造柱數(shù)量以便

結(jié)算施工；?

（4）、墻體凈高大于4米時，應設置圈梁，該工程量應該現(xiàn)場進行核實。、?

（5）、砌體加固筋施工方法，均采用后植筋方法進行施，根據(jù)當?shù)囟~解析有著不同的說法，結(jié)算時屬于爭議項目。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

二、總承包毛皮交房施工過程成本管控?

（6）、砌體加固筋施工方法，均采用后植筋方法進行施，根據(jù)當?shù)囟~解

析有著不同的說法，結(jié)算時屬于爭議項目，該費用計價規(guī)則應在合同約定，

直接降低施工成本。?

（7）、砌體墻與砼墻交界處在抹灰前需要掛上不小于300MM鋼絲網(wǎng)做防

裂處理，一般施工都是按最小規(guī)范執(zhí)行，偶爾結(jié)算時，總包單位提出掛網(wǎng)

寬度為500MM（思考：作為甲方成本人員應該怎么處理）。?

（8）、地下室工程那個部位不需要抹灰，盡量在合同附件添加上詳細的工

程做法，避免結(jié)算時出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象（思考：地下室那個部位不需要抹灰）。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

二、總承包毛皮交房施工過程成本管控?

（9）、砌體加固筋施工方法，均采用后植筋方法進行施，根據(jù)當?shù)囟~解

析有著不同的說法，結(jié)算時屬于爭議項目，該費用計價規(guī)則應在合同約定，

直接降低施工成本。?

（10）、砌體墻與砼墻交界處在抹灰前需要掛上不小于300MM鋼絲網(wǎng)做

防裂處理，一般施工都是按最小規(guī)范執(zhí)行，偶爾結(jié)算時，總包單位提出掛

網(wǎng)寬度為500MM（思考：作為甲方成本人員應該怎么處理）。?

（11）、地下室工程那個部位不需要抹灰，盡量在合同附件添加上詳細的

工程做法，避免結(jié)算時出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象（思考：地下室那個部位不需要抹

灰）。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

二、總承包毛皮交房施工過程成本管控?

（12）、室內(nèi)墻面抹灰是否需要預留精裝修貼暗裝地腳線，由于現(xiàn)場管理不到位，導致工人抹灰未預留暗裝地腳線，后續(xù)增加工程簽證。?

（13）、根據(jù)目前施工工藝，天棚一般不抹灰，而且建筑工程做法里面有

明確天棚抹灰做法，如果成本人員沒有現(xiàn)場經(jīng)驗，結(jié)算時可能會出現(xiàn)多計

量情況。?

（14）、衛(wèi)生間廚房包管工作內(nèi)容需要詳細明確在合同范圍內(nèi)，因為衛(wèi)生

間廚房包管砌體墻建筑施工圖紙未明確，導致施工過程總包單位拒絕施工。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

二、總承包毛皮交房施工過程成本管控?

（15）、總包單位材料認質(zhì)認價清單單價應在合同附件詳細約定，最好在

合同簽訂時提供材料樣板封樣，盡量減少材料認質(zhì)認價工作，直接降低工

程成本。?

（16）、總包單位承包范圍需要認質(zhì)認價的清單如下：防水卷材、防水涂

料、伸縮縫、排煙道、混凝土添加劑、保溫砂漿、保溫材料、屋面琉璃瓦、

套筒、電線電纜、配管、給排水管道、配電箱、水電表、閥門等。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

三、精裝修施工過程成本管控?

（1）、目前精裝修招標清單屬于港式清單或企業(yè)清單很少施工當?shù)囟~與國標清單計價，精裝修工程一般采用綜合單價包干。?

（2）、精裝修基層材料品牌以及參數(shù)，建議在滿足設計要求的前提下盡量使用性價比較高的基層材料，已達到成本控制的目的。?

（3）、精裝修招標階段盡量約定墻地磚排版損耗損耗率，往往在合同中約

定損耗率不明確，導致精裝修單位鉆漏洞，損耗率包含：排版損耗和施工

損耗。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

三、精裝修施工過程成本管控?

（3）、精裝修戶內(nèi)FC敷設的電線管，盡量由精裝修單位進行施工，因為總包施工有可能導致后續(xù)點位錯誤。?

（4）、目前很多項目執(zhí)行精裝修交房，項目交房過程中，乳膠漆出現(xiàn)無規(guī)

則大面積開裂現(xiàn)場，出現(xiàn)這種情況甲方人員怎么處理，產(chǎn)生的費用由誰承

擔（課堂進行討論）。?

（5）、精裝修室內(nèi)防水做法與總包防水做法界限需要明確，否則過程會重復施工，導致成本增加。?

（6）、精裝修乙供材料場內(nèi)進行二次運輸，需要在合同中詳細明確，往往

精裝修進場時，總包單位基本完工，所有及施工電梯即將拆除，后續(xù)是否

啟動室內(nèi)電梯運輸，所有電梯保護費用以及電梯派專人看管等費用由誰承

擔。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

三、精裝修施工過程成本管控?

（7）、甲供材料場內(nèi)二次搬運費，應在精裝修合同內(nèi)詳細約定取費標準，否則施工過程會出現(xiàn)扯皮現(xiàn)場，最后導致施工成本增加。?

（8）、精裝修部分工程屬于甲方獨立發(fā)包的項目，例如：櫥柜、室內(nèi)門、

入戶門使用樓棟電梯時，精裝修單位會提出收取對方一些施工電梯使用費，

由于當時雙方合同未涉及到該費用，導致施工成本增加。?

（9）、由于施工現(xiàn)場使用水管以及電線數(shù)量與施工圖紙數(shù)量不一致時，施

工階段，精裝修單位會提出進行現(xiàn)場實際核實工程量（思考：如果遇到此

問題，怎么處理）。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

四、工程簽證審核技巧講解?

1、什么工程簽證，簡單說：就是合同范圍外以及設計變更工程都可以按工程簽證辦理。?

2、是否項目部確認的工程內(nèi)容都可以按工程簽證辦理呢？（課堂討論）?

3、研討工程簽證審核注意事宜。?

4、工程簽證附件：工程聯(lián)系單、設計變更單、技術(shù)核定單、工程量確認單、會議紀要。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

五、材料認質(zhì)認價審核以及詢價技巧?

1、往往在施工過程中，材料認質(zhì)認價工作是避免不了，而且工作量大，難度也相當大，在成本管控中屬于難點。?

2、材料認質(zhì)認價應該在合同詳細約定：甲方詢價基礎上增加10-15%的管

理費給乙方，往往甲方詢價的基礎上按合同約定管理費給乙方，乙方會找

各種理由不接受改價格（課堂討論：乙方會找什么理由拒絕采購）。?

3、甲方如何尋到廠家低價，一般很多造價人員無法尋到低價，（課堂研討如何尋到廠家底價）。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

六、工程進度款審核講解?

1、往往在施工過程中，進度款審核屬于造價人員日常工作，而且工作非常

大，尤其是機電工程的進度款，一個月上報十多份進度款，怎么提高進度

審核速度。?

2、審核進度款的目的，是防止超付款現(xiàn)象。?

3、進度款審核流程以及審核重點難點講解。?

施工階段工程成本管控具體控制部位：?

七、房建施工工藝講解?

1、熟悉現(xiàn)場施工工藝才能更有效的控制成本。?

2、很多成本人員對現(xiàn)場施工工藝基本不了解，導致審核工程簽證以及結(jié)算金額偏差較大。?

3、進度款審核流程以及審核重點難點講解。?

八、動態(tài)成本講解?

1、項目動態(tài)成本建立的作用。?

2、如果建立項目動態(tài)成本。營銷成本（約占項目總成本的5-8%左右），主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。營銷成本

管理

售樓處

費用推廣費廣告費?

營銷成本管理的具體措施：1.建立各項的廣告及市場推廣計劃、預算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。隨著公司項目增加，營銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機性加強，廣告費用的不可測因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場推廣計劃以及費用預算制度，是必不可少的。上述制度的要點在于計劃及預算編制的準確性、可操作性、有針對性，一方面確保在宏觀上實現(xiàn)控制項目的廣告及市場推廣費用，另一方面緊緊抓住市場根據(jù)不同項目的特點靈活多變地采取種類媒體推廣措施。?

營銷成本管理的的具體措施：

2.完善營銷成本管理的招標體系，完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價，控制廣告制作的費用成本。

3.降低媒體發(fā)布的折扣點，媒體發(fā)布尤其是報紙廣告的投放，占整個廣告費用的比重很大，進一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點數(shù)，可直接降低廣告費用，對于營銷成本的控制也是有效的舉措。管理成本（約占項目總成本的2-3%左右），是指公司、項目部為組織和管理項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的種類費用，主要為人力資源成本及行政成本。管理成本人力成本行政成本?

管理成本控制的具體措施：人力資源成本由人力資源部負責，依據(jù)項目規(guī)模及發(fā)展進度合理制度人員配備方案，預算人力資源成本。行政成本則依據(jù)集團下達的年度管理費用指標，按項目分拆到各部門，作為部門考核指標。管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對項目的開發(fā)間接費進行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費、減少管理費用的開支等。?

財務成本（約占項目總成本的6-8%左右），主要為資金成本和稅務成

本，由項目總成本確定。財務部協(xié)同項目發(fā)展總提前做好與政府部門

的溝通，爭取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本。依據(jù)

項目《可行性研究報告》、《項目發(fā)展計劃》、《年度現(xiàn)金流量預

算》，合理安排資金計劃，發(fā)揮集團資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢，保證項目資金

供求平衡，最大限度降低項目資金成本。?

另外，與合約管理部配合，采取適當緩付分判商工程款的方式也可以降低財務成本PART

06六、竣工結(jié)算階段成本管控?

1.竣工圖紙審核講解?

1.1竣工圖紙繪制準確性直接影響竣工結(jié)算質(zhì)量?

1.2竣工圖紙審核不嚴格直接影響竣工結(jié)算質(zhì)量?

案例1：分享個人多年竣工圖紙審核經(jīng)驗?

2.竣工資料真實性審核講解?

2.1竣工資料真實性影響竣工結(jié)算質(zhì)量?

2.2竣工資料不完善影響竣工結(jié)算質(zhì)量?

案例1:個人經(jīng)驗分享?

3.竣工核重結(jié)算書審點內(nèi)容?

3.1總價包干結(jié)算審核（港式清單計價模式、國標清單計價模式、市場清單計價模?

3.1.1審核是否完成合同范圍內(nèi)所有工作內(nèi)容?

3.1.2審核竣工圖紙以施工圖紙是否吻合?

3.1.3根據(jù)政府相關文件審核稅率?

3.2單價包干結(jié)算審核（國標清單計價模式、港式清單計價模式、市場清單計價模式）?

3.2.1根據(jù)竣工圖紙審核工程量?

3.2.2根據(jù)合同審核措施費用以及承包范圍?

3.2.3根據(jù)合同審核是否下浮比例?

3.2.4根據(jù)政府相關文件審核稅率?

3.3按實結(jié)算審核（定額計價模式）?

3.3.1根據(jù)竣工圖紙審核工程量?

3.3.2根據(jù)合同計價依據(jù)審核工程結(jié)算?

3.3.3根據(jù)當?shù)卣C發(fā)的定額人工文件進行調(diào)差?

3.3.4根據(jù)合同約定對材料進行調(diào)差（備注：材料單價是按照算術(shù)平均單價還是加權(quán)平均單價記?。?

3.3.5根據(jù)合同約定對機械進行調(diào)差?

3.3.6根據(jù)當?shù)卣募约昂贤s定進行措施費率調(diào)整?

3.3.7審核分部分項定額?

3.3.8根據(jù)政府相關文件審核稅率?

案例1:結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)結(jié)算管理辦法以及個人結(jié)算經(jīng)驗分享?

案例2:廣聯(lián)達定額計價以及國標清單計價演練?

（六）竣工決算階段成本管控?

1.配合財務做好竣工決算清算工作?

2.配合財務做好建安成本編制?

3.配合財務做好土地增值稅測算工作?

案例1:分享個人工作經(jīng)驗PART

07七、竣工決算階段成本管控一、成本管理總體思路清晰而且系統(tǒng)：中海地產(chǎn)成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約規(guī)劃報告為招標指引，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，不斷改進。二、成本組織管理架構(gòu)合理，各部門對于成本管理的職責清晰，并由發(fā)展管理部代表公司進行成本總控，在總部成立項目管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會確定，由總部領導，各相關部門負責和各地區(qū)公司財務負責人組成，負責統(tǒng)領地產(chǎn)業(yè)務線的項目管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會負責。

總部發(fā)展管理部為項目成本管理日常工作機構(gòu)，具體負責工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡等工作，負責下達、審批目標成本，并進行成本監(jiān)控。

集團總部的投資管理部、規(guī)劃設計中心、營銷策劃中心、財務資金部和發(fā)展管理部，以及各地區(qū)公司對項目成本各部分的管理職責清晰。三、項目開發(fā)建設全過程各階段的管理辦法和管理流程清晰，實施全過程目標成本管理，在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設計、施工等各個階段、分別建立成本管控目標，實行全過程目標成本管理。并對實施過程的關鍵節(jié)點進行管控，除以上節(jié)點外，還有施工過程的主體工程開