建設(shè)工程物權(quán)制度

一兔走街，百人追之，貪人具存，人莫之非者，以兔為未定分也。積兔滿市，過(guò)而不顧，非不欲兔也，分定之后，雖鄙不爭(zhēng)。

——商鞅1.物權(quán)的含義和類型1.1物權(quán)

物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。排他性支配性絕對(duì)性財(cái)產(chǎn)性1.2物權(quán)的特征所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)甲乙丙建設(shè)用地使用權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)抵押權(quán)質(zhì)權(quán)留置權(quán)占有使用收益處分1.3物權(quán)的種類2.建設(shè)用地使用權(quán)

建設(shè)用地使用權(quán)是因建筑物或其他構(gòu)筑物而使用國(guó)家所有的土地的權(quán)利。2.1建設(shè)用地使用權(quán)的含義

建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。建設(shè)用地使用權(quán)，自登記時(shí)設(shè)立。建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。2.2建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立(1)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。(2)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。(3)附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。2.3建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、延續(xù)和消滅

建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資贈(zèng)與或者抵押，應(yīng)符合：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅，依法續(xù)期。3.地役權(quán)3.1地役權(quán)的含義

地役權(quán)是指為使用自己不動(dòng)產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。地役權(quán)的性質(zhì)（1）地役權(quán)是存在于他人不動(dòng)產(chǎn)之上的物權(quán)。（2）地役權(quán)是以他人不動(dòng)產(chǎn)為自己的不動(dòng)產(chǎn)提供便利的權(quán)利。（3）地役權(quán)具有從屬性。

①地役權(quán)不得與需役地分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。②地役權(quán)不得由需役地分離而為其他權(quán)利的標(biāo)的。③地役權(quán)隨需役地所有權(quán)或使用權(quán)的消滅而消滅。（4）地役權(quán)具有不可分性。3.2地役權(quán)的性質(zhì)3.3地役權(quán)的變動(dòng)11

地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有規(guī)定的除外。地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)并轉(zhuǎn)讓。

需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力?！緦?shí)戰(zhàn)題解】2018年11月21日，甲公司與相鄰?fù)恋氐慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)人乙公司簽訂書(shū)面合同，約定：“甲在乙的土地上修筑一條機(jī)動(dòng)車道，以利于出行方便；使用期限為30年；甲每年向乙支付8萬(wàn)元費(fèi)用”。11月25日，甲向乙支付第一筆費(fèi)用，12月25日該車道修筑完成并通車，12月30日雙方向有關(guān)主管部門(mén)辦理了權(quán)利登記。1.該權(quán)利設(shè)立的時(shí)間是（）。A.11月21日B.11月25日C．12月25日D．12月30日2.該權(quán)利來(lái)自（）起可以對(duì)抗善意第三人。A.11月21日B.11月25日C．12月25日D．12月30日3.后來(lái)，甲將其土地轉(zhuǎn)讓給丙，乙能否拒絕丙在自己地塊上繼續(xù)通行?不可以拒絕。理由：地役權(quán)是從屬權(quán)利，具有從屬性、不可分性。當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)手時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)手。原則：非經(jīng)登記不生效力。一般均要求以書(shū)面形式。行為人須有處分權(quán)須有物權(quán)變動(dòng)之意思表示須辦理登記需履行書(shū)面形式4.物權(quán)變動(dòng)4.1不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)一房二賣如何處理？原則：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之讓與非經(jīng)交付不生效力4.物權(quán)變動(dòng)現(xiàn)實(shí)交付簡(jiǎn)易交付占有改定指示交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有和交付作為權(quán)利公示手段物權(quán)變動(dòng)方式：4.2動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)【實(shí)戰(zhàn)演練】甲向乙銀行借款100萬(wàn)，約定銀行僅支付80萬(wàn)，剩余20萬(wàn)作為預(yù)計(jì)的利息，仍有乙占有，甲既不得提取，亦無(wú)利息收入。

問(wèn)題：此20萬(wàn)是否成立占有改定？不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義自登記時(shí)生效，不登記不發(fā)生物權(quán)效力例外1：地役權(quán)登記對(duì)抗主義自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，可以不登記。但未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人例外2：依法屬于國(guó)所

有自然資源可以不作所有權(quán)登記動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交付主義自交付時(shí)生效例外：機(jī)動(dòng)車、船舶、