新舊物業(yè)公司交接管理流程物業(yè)小區(qū)接管流程（交接清單必備）一、成立接管小組組長：A全方面負責組員：B負責設備運行C負責客戶服務D負責保安消防E負責環(huán)境綠化F負責財務二、交接內容物業(yè)項目交接合同普通涉及：物業(yè)項目名稱、交接主體、交接時間、權利和責任分界點、交接內容、交接查驗辦法和原則、有關債權債務的解決、爭議解決方式等。原物業(yè)應先做資料交接：將物業(yè)的產權資料、工程竣工驗收資料、工程技術資料、工程經(jīng)濟資料和其它有關資料移交給新物業(yè)。

資料移交完畢后，移交和接受雙方須簽字承認；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，擬定移交時間并簽字承認。

資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：新物業(yè)應對物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備進行逐項驗收，注明設備現(xiàn)狀及接管時間。開發(fā)商或業(yè)主委員會應對查驗接管過程進行統(tǒng)計，并存檔備查。交接證明應由交接雙方、有關單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應當配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防備崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。(一)資料的交接資料的交接重要涉及下列某些內容:

1、物業(yè)規(guī)劃圖;

2、竣工圖(涉及總平面、單體竣工圖);

3、建筑施工圖;

4、工程驗收的多個簽證、統(tǒng)計、證明;

5、房地產權屬關系的有關資料;

6、機電設備使用闡明書;

7、消防系統(tǒng)驗收證明;

8、公共設施檢查驗收證明;

9、用水、用電、用氣指標批文;

10、水、電、氣表校驗報告;

11、有關工程項目的其它重要技術決定和文獻。12、

“顧客手冊”是使顧客全方面理解物業(yè)管理的有關規(guī)定及服務的闡明書。(二)物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收不同于竣工驗收,它是在竣工驗收的基礎上,以主體構造安全和滿足使用功效為重要內容的再檢查。普通來說物業(yè)接管驗收涉及下列內容:

1、主體構造驗收。地基沉降不應超出國標規(guī)定的變形值,不得引發(fā)上部構造的開裂

或毗鄰房屋的破壞;主體構造構件的變形及裂縫也不能超出國標規(guī)定;外墻不得滲水。

2、屋面及樓地面。屋面應按國標規(guī)定排水暢通,無積水、不滲漏;樓地面與基層的粘結應牢固,不空鼓且整體平整,無裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象;衛(wèi)生間及陽臺、廚房的地面相對標高應符合設計規(guī)定,不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。

3、裝修。應確保各裝修部位或構件既美觀大方又滿足使用規(guī)定,不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關不靈,油漆色澤不一,墻皮脫落等現(xiàn)象。

4、電氣。電氣線路應安裝平直、牢固,過墻有導管;照明器具必須安裝牢固,接觸良好;電梯等設備應運轉正常且噪聲震動不得超出規(guī)定;另外各類統(tǒng)計及圖紙資料應齊全。

5、水衛(wèi)、消防、燃氣。上、下水管道應安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴,漏、跑、冒現(xiàn)象;消防設施應符合國家規(guī)定,并有消防部門檢查合格證;采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平整、配件齊全,沒有缺點,并有專門的檢查合格證;燃氣管道應無泄漏。另外,多個儀表儀器、輔機亦應齊全、敏捷、安全、精確。6、附屬工程及其它。室外道路、排水系統(tǒng)等的標高、坡度等因素都應符合設計規(guī)定;對應的市政、公建配套工程與服務設施應達成質量和使用功效的規(guī)定。7、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服、財務各組使用的工具及使用闡明。8、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服設施設備及使用工具、維護保養(yǎng)統(tǒng)計、維保電話號碼。交接雙方應當制作物業(yè)查驗統(tǒng)計。物業(yè)查驗統(tǒng)計普通涉及房屋質量查驗統(tǒng)計、設施設備查驗統(tǒng)計和環(huán)境工程查驗統(tǒng)計，雙方能夠根據(jù)物業(yè)的具體狀況設計查驗統(tǒng)計表。查驗統(tǒng)計表應當涉及查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗人簽字、查驗結論、存在問題、返修意見、跟蹤成果等。原物業(yè)公司應將預收的物業(yè)管理服務費、代管的多個能源費、押金、共用設施設備的專項維修資金、物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收益以及收支賬目一并移交給新物業(yè)公司。

除了錢以外，原物業(yè)公司應將屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設備用房、生產作業(yè)工具及辦公用品等移交給新物業(yè)公司。(三)核算原始資料在現(xiàn)場驗收檢查的同時,應核算原始資料,逐項查明,發(fā)現(xiàn)有與實際不相符之處,應及時做出統(tǒng)計,并經(jīng)雙方共同簽字存檔。(四)顧客狀況調查顧客是物業(yè)管理機構的服務對象,物業(yè)管理公司在交接物業(yè)時,應及時精確地理解顧客的特性、家庭特點、產權狀況、經(jīng)營狀況、業(yè)務范疇等等某些問題,方便順利地開展物業(yè)管理,并有針對性地提供一系列綜合服務項目。(五)建立檔案物業(yè)管理中的資料檔案,是便于物業(yè)管理公司后來管理的一項重要工作。管理過程中,應將資料分類、裝訂成冊,或存入電腦隨時調用。資料檔案的內容重要有:

1.物業(yè)開發(fā)可行性研究報告;

2.物業(yè)開發(fā)建設時的有關圖紙、統(tǒng)計等資料;

3.物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標投標時的有關資料;

4.歷年物業(yè)管理工作報告和財務報告;

5.房地產權屬關系的有關資料;

6.物業(yè)顧客的有關資料。三、交接時間四、交接注意事項交接前的準備工作：物業(yè)費、停車費等費用。物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費、停車費及水、電費等其它費用，前任物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費用，如有，索要回逾收的各項費用，或者對此解決方案有三方簽字承認的書面商定。各類能源費。前任物業(yè)有無拖欠自來水公司、供電局及燃氣公司等各項費用，如有，敦促其交接前繳清。各類遺留問題。車輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費、停車費或者其它形式的解決承諾，進行摸底調查，避免接手之后，造成業(yè)主費用已交，但承諾的問題尚未解決。業(yè)主家中有個別特殊問題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清狀況，由前任物業(yè)進行解決，避免業(yè)主后來將其承諾轉嫁到新任物業(yè)。例如：個別業(yè)主減免物業(yè)費等狀況。工程遺留問題，要進行摸底調查，掌握社區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的類別、開發(fā)及施工方的維修狀況、現(xiàn)在遺留問題的解決狀況等。其它準備工作：物業(yè)用房的擬定，各工作崗位人員的準備與否到位的狀況，辦公用品、員工工服等各類物資準備狀況，工程、保潔的工具到位狀況，正常辦公所需的各類表格等文獻，垃圾清運、電梯維保等外包服務的考慮。保障交接當天的物業(yè)服務正常的開展，其它準備工作交接當天工作注意事項：一、物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：

1、擬定物業(yè)承接查驗方案；

2、移交有關圖紙資料；

3、查驗共用部位、共用設施設備；

4、解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；

5、確認現(xiàn)場查驗成果；

6、訂立物業(yè)承接查驗合同；

7、辦理物業(yè)交接手續(xù)。二、現(xiàn)場查驗前，建設單位應當向物業(yè)服務公司移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建筑、構造、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

2、共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文獻；

4、物業(yè)質量保修文獻和物業(yè)使用闡明文獻；

5、承接查驗所必須的其它資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的具體清單并書面承諾補交的具體時限。三、物業(yè)服務公司應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場檢查和驗收：

1、共用部位：普通涉及建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

2、共用設備：普通涉及電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；3、共用設施：普通涉及道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水解決設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。四、水、電表進行抄底統(tǒng)計將公共區(qū)域全部的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進行抄底統(tǒng)計，以交接時點為據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進駐物業(yè)公司繳納。物業(yè)費、停車費。兩費用均以交接時點為據(jù)，之后的各項費用由新任物業(yè)開始計收，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費用，該物業(yè)必須依法依約進行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費工作。六、對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理對應的顧客變改名稱手續(xù)，將社區(qū)能源使用顧客變更為新任物業(yè)公司名稱。七、外包服務項目合同及其它合同的交接或重新訂立有關合同。八、交接當天工作可按照“部門對部門”的方式進行交接，即可考慮先進行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當天陸續(xù)接下各個崗位，隨即可分別進行客服、工程、保潔、綠化等對應交接，均可采用交接方部門對應接替方的部門進行交接，雙方對應交接部門都有負責人，由第三方進行監(jiān)督，交接完畢要有三方簽字確認的交接資料移交內容1.物業(yè)資料

（1）物業(yè)產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。

（2）業(yè)主資料涉及：

1）業(yè)主入住資料，涉及入住告知書、入住記錄表、身份證復印件、相片；

2）房屋裝修資料，涉及裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章統(tǒng)計；

（3）管理資料：各類值班統(tǒng)計、設備維修統(tǒng)計、水質化驗報告等各類服務質量的原始統(tǒng)計。

（4）財務資料涉及：估定資產清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表統(tǒng)計、其它需移交的各類憑證表格清單。

（5）合同合同書，之對內對外訂立的合同、合同原件。

（6）人事檔案資料，之雙方統(tǒng)一移交留用的在職人員的人事檔培訓、考試統(tǒng)計。

（7）其它組要移交的資料。

資料移交應按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐個清點與否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章簽名。

2.物業(yè)共用部位及公共設施設備管理工作的交接

（1）物業(yè)共用部位及共用設施設備，涉及消防、電梯、空調、給排水、供配電等機電設備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設備房、管道井、公共門窗的鑰匙等；

（2）共用配套設施，涉及環(huán)境衛(wèi)生設施（垃圾桶、箱、車等）、綠化設備、公共秩序與消防安全的管理設施（值班室、崗亭、監(jiān)控設施、車輛道閘、消防配件等）、文娛活動設施（會所、游泳池、各類球場等）；

（3）物業(yè)管理用房，涉及辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂（涉及設施）、倉庫。

停車場、會所等需要經(jīng)營許可證和資質的，移交單位應協(xié)助辦理變更手續(xù)。

3.人、財、物的移交或交接

（1）人員。在進行物業(yè)管理移交時，有可能會有原物業(yè)管理機構在本項目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理公司應與移交方進行和諧協(xié)商，雙方達成共識。

（2）財務。移交雙方應做好賬務清結、資產盤點等有關移交準備工作。移交的重要內容涉及物業(yè)服務費、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費、欠收款項、代收代繳的水電費、應付款項、債務等。

（3）物資財產。涉及建設單位提供和以物業(yè)服務費購置的物資財產等，重要有辦公設備、交通工具、通信器材、維修設備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護工具、物業(yè)管理軟件、財務軟件等.新舊物業(yè)交接的幾個難點問題新舊物業(yè)交接時矛盾重重，交接過程復雜，時間長，造成社區(qū)管理混亂，業(yè)主斷水、斷電或者社區(qū)垃圾滿地，甚至會發(fā)生暴力流血事件。《物業(yè)管理條例》即使規(guī)定社區(qū)過半數(shù)的業(yè)主同意，其所占面積也超出半數(shù)的狀況下，能夠更換物業(yè)公司，但實際操作起來困難重重：一來能拿到二分之一業(yè)主同意票已經(jīng)并非易事，二來新老交接，老物業(yè)平和退出社區(qū)更難，而新物業(yè)強行進入法律又不允許，甚至面臨法院不受理這類案件的尷尬。

新舊物業(yè)公司交接難重要體現(xiàn)在三點：

1、有關設施移交難

根據(jù)《物業(yè)管理條例》（下列簡稱《條例》），物業(yè)管理用房等房產的全部權屬于業(yè)主，但由于在房地產開發(fā)建設和登記產權時，大部分登記的是開發(fā)建設單位，而現(xiàn)在又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產權如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管早期，舊物業(yè)公司對物業(yè)管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業(yè)公司、新的物業(yè)公司、業(yè)委會進行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。

2、物業(yè)資料移交難

根據(jù)《條例》，建設單位應當向物業(yè)公司移交下列資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、構造、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（3）物業(yè)質量保修文獻和物業(yè)使用等技術資料；（4）物業(yè)管理所必須的其它資料。規(guī)定物業(yè)公司應當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)委會。

即使《條例》對交接內容有規(guī)定，可是比較籠統(tǒng)，不能充足地將后來新物業(yè)公司順利開展公作所需要的資料（如財產統(tǒng)計、設備狀況和客戶資料等）涵蓋在內。另外，由于大部分前期物業(yè)公司都是由開發(fā)商選聘或者自己組建的物業(yè)公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)公司移交有關資料，舊物業(yè)公司也就無法在交接時提交完整資料。

3、有關費用解決難

（1）物業(yè)管理費賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能具體公布業(yè)主交費狀況，而某些物業(yè)管理中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監(jiān)督機構對支出進行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。

（2）代收費用的差額問題。如諸多老社區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)公司義務為居民代收水電費，出現(xiàn)的差額費往往由物業(yè)公司承當，這樣在交接時，對于差額部分如何來妥善解決，原有物業(yè)公司的權益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時就容易產生糾紛。

（3）物業(yè)費欠繳。現(xiàn)在，物業(yè)費收繳率普遍不高，好一點的到90%，而諸多維持在70%，某些老社區(qū)還不到40%。這樣，新舊物業(yè)交接時物業(yè)費的糾紛就成為一種很大障礙。舊物業(yè)公司在物業(yè)費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。

（4）其它費用，如前期停車費、某些經(jīng)營性收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。

新舊物業(yè)交接難的法律因素

1、法律規(guī)定不完善。從《條例》規(guī)定看，有關業(yè)主換物業(yè)公司的規(guī)定在《條例》中比較少，即第29條有關移交事項的規(guī)定;第39條有關物業(yè)合同終止應當移交的規(guī)定;第59條不移交有關事項的法律責任的規(guī)定。

現(xiàn)有法律規(guī)定有下列幾點尚需改善：(1)物業(yè)移交的時間不明確?！稐l例》第39條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了物業(yè)管理公司的，物業(yè)管理公司之間應當做好交接工作。”沒有交接時間的強制規(guī)定，老物業(yè)公司能夠以多個借口遲延時間，例如說物業(yè)費沒有繳清。(2)移交的內容、方式不明確?！稐l例》第39條規(guī)定了物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理公司應當將物業(yè)管理用房和《條例》第29條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，但物業(yè)的交接并非如此簡樸，后續(xù)的物業(yè)如何接管老物業(yè)已經(jīng)使用過的設施、設備，維修資金如何交接，哪些屬于物業(yè)管理所必須的資料，移交的內容該不該明確，不同的移交內容、移交的方式與否相似……這一系列問題《條例》都沒有解決。(3)不移交、不完全移交的責任規(guī)定可操作性差。對不依法移交的，《條例》第59條只規(guī)定了不移交有關資料的，要限期改正;逾期仍不移交的，對建設單位、物業(yè)管理公司予以通報，處在1萬元以上10萬元下列罰款。事實上這一規(guī)定可操作性較差，一是“有關資料”操作中難以把握;二是“限制”、“逾期”均屬不擬定概念，違反了普通立法的精確性。三是從立法的本意看，應當對不依法交接有關設施、設備、鑰匙、資料等全部與物業(yè)服務有關的實物和資料都應當受到處罰，但本條僅僅規(guī)定了不移交有關資料的才受到處罰。(4)移交后遺留問題的解決。物業(yè)可移交管理，但遺留問題如何解決，《條例》沒有給出任何規(guī)定，對拖欠老物業(yè)的物業(yè)費誰來保障，老物業(yè)的先期投入怎么辦，老物業(yè)管理不當造成的物業(yè)設施、設備損壞怎么辦，維修資金有“黑洞”怎么辦等等這些問題，沒有對應規(guī)定。

2、政府對物業(yè)公司交接監(jiān)管不力。

現(xiàn)在，政府對物業(yè)公司交接工作的監(jiān)管力度是遠遠不夠的。做好物業(yè)公司交接的監(jiān)管，政府有關部門要做交接的具體指導、避免新老物業(yè)的沖突、有關事項的宣傳等工作。而從現(xiàn)在的狀況看，政府在物業(yè)公司交接中的作用尚不明顯。中國法律有關物業(yè)交接的規(guī)定本身就少，在這種現(xiàn)實條件下，政府的指導和監(jiān)督就尤為重要。

從深層次因素分析，造成物業(yè)交接難是由于中國現(xiàn)在物業(yè)管理制度構建上的缺點——未形成以業(yè)主為中心的物業(yè)服務制度，從而造成物業(yè)公司定位的含糊，加之政府執(zhí)法不嚴、物業(yè)公司法律意識淡薄等。

針對物業(yè)新老公司交接，北京市建委有關負責人對新老物業(yè)承接驗收的程序、交接內容等熱點問題作出了對應的解釋。

問：誰能決定選聘物業(yè)？

答：不同階段有所不同，在入住前和業(yè)主大會成立前的物業(yè)選聘由開發(fā)商組織實施，業(yè)主大會成立后由業(yè)主大會授權業(yè)主委員會決定組織實施。開發(fā)商或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會應當在組織承接驗收活動前10個工作日，將有關狀況書面告知社區(qū)所在地的社區(qū)居委會和街道辦事處。

問：選聘新物業(yè)公司后，舊物業(yè)合同尚有效嗎？

答：無論是開發(fā)商還是業(yè)主大會換物業(yè)都要依法選聘。也就是說應先解除與原物業(yè)公司的物業(yè)管理服務合同后，方可組織新物業(yè)公司接管。物業(yè)合同普通分為定時和不定時兩種。定時合同有1年也有兩年、3年的，新物業(yè)公司上崗執(zhí)勤必須要等舊合同結束方可；不定時物業(yè)合同普通規(guī)定“合同到業(yè)主大會選聘新物業(yè)并在新物業(yè)合同生效之后為止”等類似內容。

問：新老物業(yè)公司承接驗收如何操作？

答：開發(fā)商、業(yè)主大會和原物業(yè)公司要做好承接驗收前的準備工作，并及時書面告知新物業(yè)公司進行承接驗收。新物業(yè)公司應當在接到告知后15個工作日內做出書面回復并與開發(fā)商或業(yè)主大會商定承接驗收時間。在商定時間內，開發(fā)商、業(yè)主大會或原物業(yè)公司應先做資料交接：將物業(yè)的產權資料、工程竣工驗收資料、工程技術資料、工程經(jīng)濟資料和其它有關資料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后，移交和接受雙方須簽字承認；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，擬定移交時間并簽字承認。資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：新物業(yè)公司應對物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備進行逐項驗收，注明設備現(xiàn)狀及接管時間。開發(fā)商或業(yè)主委員會應對查驗接管過程進行統(tǒng)計，并存檔備查。交接證明應由交接雙方、有關單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應當配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防備崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

問：查驗過程中發(fā)現(xiàn)有設備、資料等不合格的狀況，該如何解決？

答：物業(yè)項目經(jīng)查驗不合格的，開發(fā)商應進行返修并商定時間復驗。經(jīng)查驗合格的，新物業(yè)公司應當在5個工作日內訂立查驗合格憑證，并及時簽發(fā)承接文獻。新老物業(yè)公司交替時發(fā)現(xiàn)不合格的狀況待定。交接雙方應當制作物業(yè)查驗統(tǒng)計。物業(yè)查驗統(tǒng)計普通涉及房屋質量查驗統(tǒng)計、設施設備查驗統(tǒng)計和環(huán)境工程查驗統(tǒng)計，雙方能夠根據(jù)物業(yè)的具體狀況設計查驗統(tǒng)計表。查驗統(tǒng)計表應當涉及查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗人簽字、查驗結論、存在問題、返修意見、跟蹤成果等。業(yè)主有權規(guī)定調閱查驗統(tǒng)計。

問：原物業(yè)公司何時退出？拒不退出的怎么辦？

答：原物業(yè)公司應在查驗接管工作完畢后10個工作日內全部撤出物業(yè)管理區(qū)域。開發(fā)商、業(yè)主或原物業(yè)公司不移交有關資料的，由區(qū)縣房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對開發(fā)商、原物業(yè)公司予以通報，處1萬元以上10萬元下列的罰款。物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關資料的，新選聘的物業(yè)公司應與業(yè)主委員會協(xié)商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業(yè)管理區(qū)域。如何做好新舊物業(yè)服務公司移交工作武漢同濟物業(yè)管理有限公司

楊

寧

新舊物業(yè)服務公司移交是在業(yè)主委員會通過招標擬定新物業(yè)服務公司，并與之訂立物業(yè)服務合同備案后至新物業(yè)公司正式進駐項目工作的整個過程。在新舊物業(yè)移交工作中，除了自動退出狀況，普通由業(yè)主委員會辭退更換新物業(yè)公司的狀況下，會產生移交難的問題，經(jīng)常會出現(xiàn)舊物業(yè)不肯走，新物業(yè)進不來的現(xiàn)象。下面就這一普遍存在的現(xiàn)象，對如何做好新舊物業(yè)服務公司移交工作，做以下分析：一、新舊物業(yè)公司移交涉及的主體

涉及主體涉及政府行政機構、開發(fā)建設單位、新舊物業(yè)服務公司、業(yè)主委員會、廣大業(yè)主。由于主體類型和人數(shù)較多，關系復雜，多個意見難以統(tǒng)一，決定了工作中會碰到多個困難，協(xié)調難度大。政府部門是監(jiān)督機構和物業(yè)服務公司的管理機構，對物業(yè)服務行業(yè)的總體發(fā)展和行政政策以及法規(guī)都有很精確的把握。新物業(yè)服務公司在移交前充足與政府部門溝通，謀求監(jiān)督指導，進一步理解項目、原物業(yè)服務公司和業(yè)主委員會的狀況對于移交工作方向性的對的把握是很有必要的。

開發(fā)建設單位是物業(yè)的建造者，也是前期物業(yè)服務招投標工作的主導人，原物業(yè)服務公司多少與開發(fā)建設單位有一定的歷史淵源，且在保修階段或由于久修不善使得物業(yè)保修時限超出保修期時，會繼續(xù)存在開發(fā)單位與業(yè)主之間的利害關系，開發(fā)建設單位也是新舊物業(yè)移交工作的重要主體。

業(yè)主及其委員會選擇為自己服務的物業(yè)服務公司，物業(yè)服務公司向業(yè)主收取物業(yè)管理費，形成市場對價關系。她們在移交工作中最含有主觀能動性，都是移交工作中的直接利害關系人。二、舊物業(yè)服務公司退出項目的因素

原物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主委員會和物業(yè)服務公司不再續(xù)簽合同，另行選聘新物業(yè)服務公司。

原物業(yè)服務合同期限未滿，物業(yè)服務公司的服務質量與合同商定原則相去甚遠，業(yè)主委員會通過業(yè)主大會辭退原物業(yè)服務公司，通過招標方式選聘新物業(yè)公司。

原物業(yè)公司因業(yè)主欠費處在長久虧損狀態(tài)，不得已自動退出物業(yè)服務項目。原物業(yè)管理公司因公司戰(zhàn)略目的調節(jié)，合同期限屆滿，與業(yè)主委員會協(xié)商，主動退出項目管理。三、新舊物業(yè)移交的內容

公用設施設備：電梯、生活給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠化設施、康體娛樂設施、地下車庫、道路、監(jiān)控系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、其它多個配套設施等；多個圖紙和技術資料：竣工總平面圖、單體建筑、構造、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用闡明和維護保養(yǎng)等技術資料；物業(yè)質量保修文獻。文檔資料：業(yè)主信息資料、入伙資料、裝修資料、日常管理資料等。物業(yè)管理費等其它物業(yè)管理有關費用的明細賬目：物業(yè)管理費收繳記錄表、車位費收取記錄表、水電代收記錄表（如果有此項）等。日常公共用水用電起止碼記錄表和移交時起止碼的具體登記數(shù)。遺留問題：重要是指在質量確保期內出現(xiàn)的屋面和外立面以陽臺滲水，通過長時間維修沒有完全修繕好，以至超出質量保修期。還涉及因公用設施設備問題影響業(yè)主正常生活的狀況。物業(yè)管理用房：產權移交和實體建筑移交以及有關租賃合同的移交。

有時還隨著著員工的移交：原物業(yè)公司中業(yè)主反映比較好，對工作較主動的部分員工通過試用，能夠考慮被新物業(yè)公司吸取，這些員工對項目的狀況比較熟悉，有一定的真對性的工作經(jīng)驗，通過磨合能較好的融入到新物業(yè)公司，業(yè)主對她們比較熟悉，有助于新物業(yè)公司及時有效的全方面開展項目上的物業(yè)服務工作，保障移交后物業(yè)服務工作的平穩(wěn)過渡，最大程度保障業(yè)主的利益。四、新舊物業(yè)服務公司移交的難點問題

新舊物業(yè)管理移交難重要體現(xiàn)在公共設施移交難、物業(yè)資料移交難和欠費解決難等方面。需要從政府、公司、業(yè)主委員會、業(yè)主幾個角度來開展工作，化解矛盾和減少糾紛，順利實現(xiàn)物業(yè)服務移交這一市場行為。其中，加強政府的監(jiān)督指導和協(xié)調、公司的風險規(guī)避意識和實力、業(yè)主委員會和業(yè)主的互動溝通以及業(yè)主委員會正當?shù)目尚行圆僮魇菍崿F(xiàn)成功新舊物業(yè)移交的核心。

1、物業(yè)管理費和車位費等費用的清算和移交

舊物業(yè)物業(yè)費收取賬目混亂，不能具體地公布物業(yè)費收取狀況，哪些是物業(yè)多收取需要退還的費用，哪些是業(yè)主需要補交的費用，都不是很清晰，給物業(yè)移交工作帶來妨礙。原物業(yè)服務公司與否收取了業(yè)主的不合理費用（涉及水電周轉金、防盜門安裝費等項費用）；對于業(yè)主入住時間較長的社區(qū)，物業(yè)費收繳率在80%已經(jīng)算是很高的，更多的維持在60%左右，也有的在40%左右，物業(yè)費收繳糾紛是新舊物業(yè)移交的一大障礙，在這一糾紛妥善解決前，想要順利完畢移交工作是很困難的。

有些社區(qū)沒有實施一戶一表水電管理，由物業(yè)公司義務代收代繳，這就勢必出現(xiàn)差額，該部分往往是由物業(yè)公司承當。差額部分移交時最后由誰承當，物業(yè)公司的損失如何彌補，這一問題不能較好的解決，也會影響移交工作順利進行。2、物業(yè)管理用房移交

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理用房的全部權歸全體業(yè)主共有，由于開發(fā)建設和產權登記時，大部分開發(fā)商將物業(yè)管理用房的產權登記在自己名下或在建設規(guī)劃時根本沒有將物業(yè)管理用房考慮進來，而是以其它性質的房屋面積充當物業(yè)管理用房面積，如商鋪、空架層等，增添了移交工作的復雜性，給移交工作帶來困難。即使舊物業(yè)公司同意移交，但前期舊物業(yè)公司對物業(yè)管理用房進行過裝修和投入，這部分費用怎么算，還需要業(yè)主委員會和新舊物業(yè)進行協(xié)商，增加了移交難度。3、文檔及圖紙移交：遞交圖紙、設備及物品的清單

按照《物業(yè)管理條例》第二十九條，建設單位應當向物業(yè)管理公司移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、構造、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料。（三）物業(yè)質量保修文獻和物業(yè)使用等技術資料。（四）物業(yè)管理所必須的其它資料。規(guī)定物業(yè)管理公司應當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會《物業(yè)管理條例》敘述的移交資料都比較概括，沒有具體闡明日常物業(yè)服務過程中所需要的資料，如：業(yè)主信息資料、裝修管理資料、收費登記資料等，這就需要我們在實踐工作中進一步細化，盡量完整的收集有關資料。在前期物業(yè)管理的過程中，由于是開發(fā)建設單位主持選