香港與中外房屋預售制度對比分析

國內(nèi)外房屋預售制度對比最近，學術界和社會各界對房屋預算制進行了熱烈討論。為了提高對房屋預算制度的認識，本文首先分析了商品預算制度的配置，然后介紹了香港預算制度和西方發(fā)達國家的預算制度，并在此基礎上比較了國內(nèi)外的預算制度。一、國內(nèi)市場現(xiàn)狀商品預售是在商品未成品以前，買者和賣者就未來商品成品的買賣達成協(xié)議的一種交易方式。作為一種交易方式，商品預售提高了交易效率。但預售商品存在的不確定性和交易合同的不完備性導致存在一些制度安排約束交易者行為，這樣相對現(xiàn)貨交易，商品預售制度提高了商品交易的成本。對有些商品，在已有法律環(huán)境中，商業(yè)預售制度安排能夠解決商品預售過程中交易者之間出現(xiàn)的糾紛；對有些商品，政府參與商品預售可以提高商品交易效率。但對于多數(shù)商品，不僅存在市場失靈情形，在政府參與預售商品交易的情況下也存在政府失靈問題，因此，多數(shù)商品交易并沒有采取預售方式?？傊?，商品交易不采用預售方式、采用市場化預售方式還是采用在政府參與下的預售方式依賴于具體市場環(huán)境、市場解決預售制度存在的問題的能力、政府參與商品預售的效率等等。相對現(xiàn)房銷售而言，房屋預售制度存在很多優(yōu)勢，如發(fā)展商在房屋完成前收取款項作發(fā)展資金，弱化了房屋供給的資金約束，增加了供給，降低了銷售的不確定性；購房者利用商業(yè)貸款消除了資金流動性約束，提前改善了居住條件。但房屋預售涉及到很多不確定性。對買房者而言，如開發(fā)商預收了購房款后，所建項目不能繼續(xù)進行、停工，給購房者造成巨大損失；開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋。對發(fā)放房屋貸款的銀行而言，存在由于開發(fā)商及購房者行為導致房屋貸款存在成為不良貸款的可能性。世界上不少國家存在房屋預售制度，但各國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況和信用水平、法律環(huán)境不同，房屋預售制度的具體內(nèi)容存在很大差異，政府參與房屋預售管理程度也存在很大不同。一些國家政府對期房銷售施加條件，如中國香港、韓國、馬來西亞、新加坡等，這些國家期房銷售要得到政府的承認。歐美國家法律完善，加上新建樓盤和預售量少的特點，對房屋預售的管理比較寬松。二、香港對預售樓花的監(jiān)管20世紀50年代初，香港進入人口劇增時期，住房嚴重不足，形成對土地和樓宇的龐大需求。1953年成立的立信置業(yè)有限公司依據(jù)當時情勢提出了“預售樓花”，并提倡分期付款。目前，香港對房屋預售的監(jiān)管主要有兩大類：政府的措施稱為“土地注冊處同意方案”；律師會的措施則稱為“非土地注冊處同意方案”。1、律師事務所對信貸管理目前，香港新批土地的項目只有滿足地政總署《同意方案》的規(guī)定，才能預售房屋。發(fā)展商可通過代理律師向地政總署轄下的法律咨詢及田土轉易處申請房屋預售，代理律師須提供發(fā)展商在技術及資金上有能力完成興建樓宇的證明。地政總署《同意方案》對交易雙方訂立買賣協(xié)議的程序作如下規(guī)定：（1）雙方先簽訂初步協(xié)議，呈交土地注冊署注冊。(2)初步協(xié)議簽署時，買房人應向發(fā)展商支付定金，所付全部定金須于發(fā)展商收款后轉交律師事務所代管。（3）若初步協(xié)議簽訂后買方若要求取消買賣，發(fā)展商有權保留定金中相當于買價5%的部分，并由買方承擔發(fā)展商因取消協(xié)議而須支付的費用。(4)初步協(xié)議一經(jīng)訂立，除已簽署初步協(xié)議的有意購樓人士未能簽署正式買賣協(xié)議，發(fā)展商須完成初步協(xié)議所載單位的正式買賣協(xié)議。（5）若雙方?jīng)Q定簽訂買賣協(xié)議，則簽訂買賣協(xié)議起十四天內(nèi)，買方須向發(fā)展商支付相當于就有關單位已實際繳付的初步定金與買價20%的差額。（6）發(fā)展商在按條件開始登記至少七個工作天前，須在指定的售樓辦事處向公眾人士提供售樓說明書和價目表。（7）律師事務所必須在房屋選購日起七天內(nèi)，呈交一份簡單而未經(jīng)審計的報告，并在房屋選購日起一個月內(nèi)，再呈交一份經(jīng)獨立專業(yè)人士審計的正式報告，說明房屋銷售的詳細情況。同時，發(fā)展商律師必須做出相關的法律聲明，主要內(nèi)容包括：（1）確保買賣協(xié)議的格式符合規(guī)定；（2）對建筑圖則、擬建日期、建筑費用、工程所處的階段、各樓面面積及個別單位面積等進行核證；（3）提供建筑師/認可人士/測量師對各樓面面積及個別單位面積的核證結果；（4）確認融資人不會在本發(fā)展項目完成前，收回任何已借出或將借出的貸款；此外，如有必要，融資人會再提供資金，使物業(yè)擁有人能夠完成本發(fā)展項目；（5）承諾凡由本發(fā)展項目各單位的買方支付的款項，將全部由律師事務所以代管人身分持有。2、規(guī)范樓花買賣合同屬于重建項目地區(qū)的房屋預售不受地政總署管制，而是應向香港律師工會申請并提交《非田土廳許可發(fā)展計劃》，律師工會通知執(zhí)業(yè)律師為其辦理各種手續(xù)，使用標準的樓花買賣合同。該標準買賣合同的內(nèi)容基本上反映了“土地注冊處同意方案”的規(guī)定條件。在這種情況下，監(jiān)管工作便落在律師身上。香港律師會以《執(zhí)業(yè)指示》形式，要求負責的律師證明發(fā)展商財務穩(wěn)健，倘若樓盤最后爛尾，有關律師要負責任。以上兩種監(jiān)管制度，在香港已經(jīng)實行了四十年，然而由于合同的不完備性，各種制度安排尚有漏洞，如同意方案并沒有禁止與發(fā)展商有利益關聯(lián)的律師托管樓款，也沒有禁止和發(fā)展商有關的建筑師批核工程費用，因此糾紛仍可能發(fā)生。三、西方工業(yè)化國家的房屋預算編制（一）預售房的運行風險如果將預售房定義為在建筑完工之前簽訂買賣雙方簽訂意向協(xié)議，則房屋預售是美國近年來比較普遍的一種住宅銷售方式，2004年美國預售的住宅占新房銷售的比重約為65%。但與國內(nèi)住房預售制度不同的是，在美國房地產(chǎn)銷售中，最重要的是通過法律手段進行監(jiān)管,買賣雙方通過合同來定義商品的屬性和各自的責任義務,并嚴格遵照合同執(zhí)行。美國的購房者在購買預售房時一般需要支付定金,定金的多少由開發(fā)商和購房者通過合同約定。為防止開發(fā)商挪用客戶資金于非建設項目，購房者交付的定金會被存放在開發(fā)商的代理律師事務所負責管理的托管賬戶上(EscrowAccount)，直到正式交房的時候,開發(fā)商才能拿到這筆錢。美國對預售房并沒有專門的管理規(guī)章和條例，對預售房購買者最大的保護在于充分披露購買期房的風險。在美國,所有的州都要求開發(fā)商在銷售房屋之前向州有關部門遞交企劃書(Offeringstatement),大部分的州將州首席法官辦公室(OfficeoftheStateAttorneyGeneral)作為負責審查開發(fā)商企劃書的部門，只有在企劃書獲得批準以后開發(fā)商才能正式開始房屋銷售，因此對房屋預售的約束主要來自于企劃書。遞交審查的企劃書中需要附帶開發(fā)商的銷售合同，開發(fā)商與購房者簽訂購房合同時，需向買主提供一份企劃書副本。大部分的企劃書都會被要求詳細描述購房者可能面臨的風險,如買方是否能收回首付款、開發(fā)商資金不足和破產(chǎn)的可能性、建設工期拖延的可能性等等。買賣雙方在信息充分披露的前提下嚴格按照合同約定進行交易。通常,只要開發(fā)商在企劃書中明確指出了購房者可能面臨的風險，政府部門就不會對此予以干涉。（二）期房購買的風險在德國，期房購買的步驟大致如下：（1）購房人審查房屋的地點、樓層、朝向、環(huán)境、價格以及其他相關問題，確定購買意向。（2）購房人按開發(fā)商提供的圖紙簽訂購房合同（此時房屋尚未建成）。（3）購房人將購房合同交給自己的律師審核，檢查無誤后由公證處出具公證；在合同公證時，購房人應當?shù)綀?，合同一旦公證，將不得撤銷。（4）公證處將公證后的購房合同在政府土地產(chǎn)權登記處進行產(chǎn)權登記。（5）購房人按照合同付款，開發(fā)商按照合同施工和交房。在一房多戶的情況下，所有購房人將組成業(yè)主聯(lián)盟。聯(lián)盟在購房時共同商酌付款事宜，并在將來以民主形式解決相關公共問題。在購買期房的情形下，購房人并不是一次性將所有的房屋價款都支付給開發(fā)商，而是采取按照住房建設進度分期付款的方式支付相關房屋價款。同時，購房人可以要求得到銀行出具的工程完工擔保，此擔保由開放商的銀行出具，從而促使銀行對開發(fā)商進行監(jiān)督。此外，開發(fā)商也會定期通知業(yè)主或業(yè)主聯(lián)盟去現(xiàn)場查看工程進度。期房購買合同中一般會規(guī)定全部房屋價款10%左右的部分在房屋完工后并不立即支付開發(fā)商，而是在未來3到5年中由律師專項保管，在確定無任何糾紛后才繳付給開發(fā)商并支付相應的存款利息。盡管德國法律并沒有禁止房屋預售方式的存在，但期房銷售在德國并不流行，主要原因如下：（1）購房人和銀行都認為期房銷售容易引起糾紛，潛在的風險也較大；（2）德國城鄉(xiāng)一體化程度較高，無論在農(nóng)村、城鎮(zhèn)還是在城市的居民一般更傾向于采取購地建房的方式獲得自由住房；（3）德國開發(fā)商一般可以通過抵押貸款、發(fā)行房地產(chǎn)基金等方式獲得充足的資金，同時由于期房銷售一般采取根據(jù)建設進度分期付款的方式，開發(fā)商不必也不能通過期房銷售從購房人那里獲得預付資金。（三）預售房的金融支持作為發(fā)達國家,英國較早開展住房信貸業(yè)務,大部分居民的住房問題得到了較好的解決。因此，英國的新建房屋數(shù)量逐年減少，英國的舊房市場比新房市場要大得多，預售房數(shù)量相對較少，在中國出現(xiàn)的預售房的很多問題在英國并沒有出現(xiàn)。在英國，房屋預售的最大特點是購買折扣。英國對預售房沒有特別的金融政策,銀行發(fā)放按揭貸款并不特別關注是預售房還是現(xiàn)房,主要關注貸款人的信貸條件和目的。英國有關房地產(chǎn)的中介組織較多,有貸款銀行、貸款代理商,有開發(fā)商、建筑商、房屋鑒定測量估值的專門機構、房屋買賣代理商等。個人買房要有收入證明、交稅證明或交水電費證明、居住證明等；開發(fā)商或代理商賣房時,也要提供房產(chǎn)證明、英國皇家特許測量員協(xié)會認定房屋估價證明等。根據(jù)《金融服務與市場法案》，金融服務局對房地產(chǎn)貸款監(jiān)管承擔了較全面的監(jiān)管職能。（四）提前進行銷售日本的《住宅建筑業(yè)法》規(guī)定,在建設開發(fā)、建筑物檢驗等手續(xù)辦理結束前,開發(fā)商不得對外提前進行銷售。開發(fā)商可以進行宣傳,有意購房者可以提前“預約”,此時只能收取少量的預約手續(xù)費,并不是真正意義上的售房，即建設主宅的企業(yè)在住宅房屋尚未建設完工時,是不允許靠出售期房收取購房者資金的，必須待住宅房屋完全竣工驗收后才能開始真正的購房銷售交易。四、商品房預售和預收款商品房預售是我國主要的房屋銷售模式之一，我國涉及商品房預售的法規(guī)主要包括1994年7月5日第八屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》、國務院1998年7月20日發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、2004年7月20日經(jīng)建設部修改后的《城市商品房預售管理辦法》。上述三個文件涉及房屋預售的內(nèi)容主要有：（1）“商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為”。（2）規(guī)定開發(fā)商進行房屋預售應當符合的資質(zhì)條件。（3）要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。（4）“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任”。（5）有關住宅質(zhì)量保證書的簽訂以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房保修責任，“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任”。（6）預收款的管理，“開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定?！薄伴_發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。”（7）對開發(fā)企業(yè)違約的規(guī)定，“由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。”（8）對開發(fā)企業(yè)隱瞞有關情況、提供虛假材料的罰則，“開發(fā)企業(yè)隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款?！蔽?、國內(nèi)外房屋的預售價格（一）國內(nèi)外的期房交易實踐商品預售就是在商品未成品以前，買者和賣者就未來商品成品的買賣達成協(xié)議的一種商品交易方式，就這一意義而言，多個國家無一例外地存在房屋預售制度。然而我國房屋預售制度與各國預售制度存在一個明顯的差異，即是否在房屋成品之前交付全部房款。從我國的期房預售程序來看，首先是交易雙方簽訂預售合同，買房人繳納定金，買房人可申請銀行按揭，交付房款。因此，我國期房交易的付款行為發(fā)生在房屋驗收之前，買房人付款后只獲得了期待物權，交易中缺乏物權的完整對價關系。而國外的預售制度則完全不同。以美國為例，購房者簽訂預售合同時支付的定金會被存放在開發(fā)商的代理律師事務所負責管理的托管賬戶上，直到正式交房的時候,開發(fā)商才能拿到這筆錢。所以美國的住房預售制度與國內(nèi)的住房預售制度相同之處在于開發(fā)商都是在房屋建成之前開始銷售,不同之處在于美國的開發(fā)商不能在房屋修建完工之前從買方獲得融資。而日本的情況也基本相同，在建設開發(fā)、建筑物檢驗等手續(xù)辦理結束前,購房者可以提前“預約”,此時只能收取少量的預約手續(xù)費。直到住宅房屋完全竣工驗收后，才能開始真正的購房銷售交易。德國和香港的情況稍有不同。在德國，簽訂期房預售合同以后，買房人開始付款，但也并非是一次付清全部房款，而是采取按照住房建設進度分期付款的方式支付相關房屋價款。香港的做法則是簽訂初步協(xié)議時買方交付相當于房價10%的初步定金；簽訂買賣協(xié)議時起十四天內(nèi)，買方須向發(fā)展商支付相當于已實際繳付的初步定金與買價20%的差額。上述款項須由指定律師托管，須得到核準建筑師簽訂，才可發(fā)放給工程承辦商。同時樓款必須還清銀行建筑貸款，余額最后方可以給發(fā)展商。由此可以看到，我國的房屋預售制度與各國存在本質(zhì)區(qū)別，交付全部房款早于交易商品的成型已成為我國期房交易的普遍方式，并成為我國房地產(chǎn)市場交易主體所默認的“預售制度”的真正概念所在。而該制度帶來的結果就是買賣雙方承擔風險的不平等，使買房人和銀行承擔了大部分的風險。（二）國內(nèi)外的管理。對于房屋預售盡管世界上不少國家存在作為一種商品交易方式的房屋預售制度，但各國由于房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況和信用水平、法律環(huán)境存在差異，房屋預售的做法不同，政府對房屋預售的管理也存在很大差異。俄羅斯政府對期房買賣作了嚴格的限制，這和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場投機性較強的特點密切相關。東南亞的香港、韓國、馬來西亞、新加坡等地，開發(fā)商預售房屋需要得到政府的批準，政府對期房銷售實施了一系列嚴密的監(jiān)管措施。歐美國家法律制度比較完善，加上新建樓盤和預售量少的特點，對房屋預售的管理相對比較寬松?？傊?，各國政府依據(jù)不同情勢政府對房屋預售的管制程度和管制方式不同，我們應該依據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)的具體情形在借鑒其他國家經(jīng)驗的基礎上考慮中國房屋預售問題。（三）通過防范預售款風險通觀各國對房屋預售的監(jiān)管，形式上略有差異，但共同之處在于以尊重交易雙方自發(fā)行為為前提，對風險進行提示和監(jiān)控，集中體現(xiàn)在幾個方面：第一，強調(diào)開發(fā)商對風險的充分披露。買賣雙方信息不對稱是商品交易普遍存在的問題，所以對購買期房的消費者的最大保護來自于對風險的充分披露。美國的做法是通過對房地產(chǎn)開發(fā)商銷售房屋之前提交的企劃書細節(jié)上的嚴格把控來規(guī)范買賣雙方對商品的共同認知。開發(fā)商都會被要求在企劃書中詳細描述購房者可能面臨的風險如買方是否能收回首付款、開發(fā)商資金不足和破產(chǎn)的可能性、建設工期拖延的可能性等等。作為企劃書的審查部門，州首席法官辦公室對企劃書審查的重點在于去除銷售合同中隱含著誤導消費者的條款。如果開發(fā)商在企劃書中沒有明確指出了購房者可能面臨的風險，審查部門將予以干涉。第二，引入第三方對預售款進行管理，明確其責任。多數(shù)國家或地區(qū)在房屋預售中會引入具有公信力的第三方，類似香港的律師樓、一些國家的專營擔保機構，對預售款實施有效監(jiān)管，保證預售款專項用于項目開發(fā)，防范預售款被挪用、套牢。香港的做法是全部預售款須于發(fā)展商收款后三個工作天內(nèi)轉交律師事務所代管，所有收益須存入由律師事務所以信托形式代發(fā)展商在持牌