上海策源置業(yè)顧問(wèn)有限公司法律培訓(xùn)

文件和合同擬訂和填寫(xiě)的注意事項(xiàng)房屋定購(gòu)單、合同、客戶(hù)業(yè)務(wù)聯(lián)系卡、情況說(shuō)明、各種申請(qǐng)及報(bào)告、催告函禁止使用鉛筆、圓珠筆和純藍(lán)的水筆，應(yīng)使用黑色水筆和鋼筆；申請(qǐng)人、審核人和確認(rèn)人應(yīng)有簽字日期，某年某月某日；客戶(hù)申請(qǐng)和情況說(shuō)明落款人禁止打印，應(yīng)有本人的簽字及簽字日期；購(gòu)房客戶(hù)幾位，客戶(hù)催告函、申請(qǐng)和情況說(shuō)明有幾位客戶(hù)就應(yīng)寫(xiě)幾位客戶(hù)的名稱(chēng)，姓名應(yīng)寫(xiě)全稱(chēng)；催告函應(yīng)以開(kāi)發(fā)商的名義發(fā)送，也就是要加蓋開(kāi)發(fā)商的公章，勿以售樓處的名義發(fā)送；開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠單上策源代表不要隨意簽字，開(kāi)發(fā)商簽字蓋章的文件、資料和合同要有具體的蓋章或簽字的日期。定金及定金罰則定金是指當(dāng)事人為對(duì)債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保而書(shū)面約定一方向另一方支付的一定數(shù)額（不得超過(guò)主合同標(biāo)的的總額的20%）的資金。定金罰則：如果支付定金一方違約，則定金將被收取一方作為賠償而占有，并不負(fù)返還義務(wù)；如果收取定金一方違約，支付定金一方有權(quán)要求雙倍返還定金。

訂金和預(yù)付款預(yù)付款：不具有擔(dān)保的作用和意義，只是一種支付的手段和方式，其應(yīng)用是解決合同一方資金短缺的問(wèn)題。因此，收受預(yù)付款一方違約，只須返還所收款項(xiàng)，而無(wú)須雙倍的返還。我國(guó)的法律對(duì)訂金沒(méi)有明文具體的規(guī)定，而交付訂金只被視作交預(yù)付款。一字值千金,分清定金與訂金。（案例：張三出租一個(gè)李四位于珠江路的一個(gè)店鋪，張三在收據(jù)上寫(xiě)的今收到李四定金8000元。之后市場(chǎng)看漲，張三后悔，專(zhuān)租給王五。協(xié)商不成，李四起訴，判決結(jié)果張三返還16000元。）上海市房屋土地資源管理局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知》的規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的千分之五以?xún)?nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵沖房?jī)r(jià)。購(gòu)房者在支付訂金后，不購(gòu)買(mǎi)預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但以下四種情況例外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購(gòu)房者支付的訂金：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未簽訂書(shū)面協(xié)議收取訂金的；（2）簽訂的書(shū)面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的；（3）雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；（4）廣告、售樓書(shū)、樣品房與實(shí)際情況不相符合的。拗定金最高院關(guān)于《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第四條出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。房屋定購(gòu)單簽訂時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)n房屋定購(gòu)單資料是否填寫(xiě)正確n房屋號(hào)碼是不是公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的號(hào)碼，而不是工程號(hào)n單價(jià)和總價(jià)是否遺漏了幣種“人民幣”及單位“元”n格式條款和非格式條款：格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

（案例：價(jià)格通知單大定最長(zhǎng)7天。2005年4月1日簽訂《房屋定購(gòu)單》，明確約定為成約定金。業(yè)務(wù)員卻手寫(xiě)2005年4月10前交付定金2萬(wàn)元。）n所有的客戶(hù)是否簽字蓋章。合同簽訂前的準(zhǔn)備銷(xiāo)售樓盤(pán)具備銷(xiāo)售資格，是否取得預(yù)售許可和銷(xiāo)售許可證明；房屋訂購(gòu)單和預(yù)售合同簽訂前應(yīng)先核對(duì)客戶(hù)的身份；委托買(mǎi)房的，代理人持有是否有公證過(guò)合法有效的委托書(shū)，外籍人士（包括港、澳、臺(tái)）和委托代理人是否公證；無(wú)民事行為能力人和限制民事行為能力人（10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人），應(yīng)有其法定代理人簽訂合同。文件和資料的管理客戶(hù)催告函原件應(yīng)一式二份，一份發(fā)送客戶(hù)，一份存檔，發(fā)送的憑證要及時(shí)存檔；建立嚴(yán)格的資料記錄和保管制度：我方與開(kāi)發(fā)商之間的原始設(shè)計(jì)資料、圖紙、文件、交接簽收記錄等應(yīng)專(zhuān)人負(fù)責(zé)并加以分門(mén)別類(lèi)妥善保管，定期做臺(tái)帳。文件發(fā)送后，應(yīng)有復(fù)印件，并用鉛筆標(biāo)注發(fā)送的時(shí)間、采用何種方式發(fā)送、對(duì)方接收人。（案例：《新聞晨報(bào)》上發(fā)布軟報(bào)告，結(jié)果設(shè)計(jì)單位少寫(xiě)了兩個(gè)字，對(duì)方認(rèn)為侵權(quán)，要求賠償。）客戶(hù)的退房申請(qǐng)、變更申請(qǐng)、違約金減免申請(qǐng)、情況說(shuō)明原件案場(chǎng)應(yīng)保存，審批流轉(zhuǎn)時(shí)將復(fù)印件附在后面即可。（案例：審批的過(guò)程較長(zhǎng)，案場(chǎng)——住宅事業(yè)部——總經(jīng)理室——集團(tuán)，經(jīng)常文件丟失。）作廢的房屋定購(gòu)單和合同要作廢處理。商品房認(rèn)購(gòu)與預(yù)約轉(zhuǎn)合同應(yīng)該注意的事項(xiàng)不能隨意拗定金：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

事實(shí)合同：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。到達(dá)主義大陸法系采用是到達(dá)主義，是指必須到達(dá)對(duì)方時(shí)才生效。（采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同，收件人指定特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文的，該數(shù)據(jù)電文進(jìn)入該特定系統(tǒng)的時(shí)間，視為到達(dá)時(shí)間；未指定特定系統(tǒng)的，該電文進(jìn)入收件人的任何系統(tǒng)的首次時(shí)間，視為到達(dá)時(shí)間。）

英美法系采用是發(fā)信主義。文件的發(fā)送催告函發(fā)送應(yīng)及時(shí)，最好在客戶(hù)違約的次日起擬訂發(fā)送；催告函抬頭應(yīng)列明所有合同乙方客戶(hù)；催告函應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定地址發(fā)送；催告函發(fā)送的對(duì)象是客戶(hù)的全名；催告函發(fā)送的樓盤(pán)應(yīng)是合同約定名稱(chēng)，而不應(yīng)是推廣名；催告函應(yīng)以開(kāi)發(fā)商的名義發(fā)送，禁止以售樓處的名義發(fā)送；催告函原件一式二份，一份致客戶(hù)，一份自己留存；催告函以?huà)焯?hào)的形式發(fā)送，最好用雙掛號(hào)的形式。發(fā)給開(kāi)發(fā)商的工作聯(lián)系單或文件，最好由收件人簽收。催告函填寫(xiě)注意事項(xiàng)簽約催告函；房屋定購(gòu)定購(gòu)解除函；貸款資料、貸款公證、保險(xiǎn)費(fèi)等貸款催告函；房款催告函；合同解除函（合同解除函之前必須有一份催告函）房屋交付催告函房屋小產(chǎn)證辦理催告函。房屋貸款應(yīng)注意事項(xiàng)客戶(hù)自辦貸款的，應(yīng)經(jīng)開(kāi)發(fā)商書(shū)面同意，并簽訂補(bǔ)充條款，約定何時(shí)貸款應(yīng)該入帳。一旦貸款金額不能如期進(jìn)帳，客戶(hù)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。我們要及時(shí)收齊客戶(hù)貸款資料。對(duì)于申貸資料不全或者不肯支付貸款公證、支付貸款保險(xiǎn)費(fèi)的客戶(hù)，我們應(yīng)及時(shí)發(fā)《催告函》。簽約催告函

業(yè)主：您好！感謝您對(duì)本公司的支持，定購(gòu)了

物業(yè)。根據(jù)貴我雙方

年

月

日簽訂的《房屋定購(gòu)單》約定，貴方應(yīng)于

年

月

日前攜帶定購(gòu)單、產(chǎn)權(quán)登記名義之身份證、印章及應(yīng)付款前來(lái)簽約，辦理購(gòu)房手續(xù)，逾期視作買(mǎi)方放棄該物業(yè)和定金，賣(mài)方可另行處理該物業(yè)。現(xiàn)貴方已逾期，構(gòu)成嚴(yán)重違約。現(xiàn)請(qǐng)貴方務(wù)必于

年

月

日前致我公司售樓處

簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。否則，我公司認(rèn)為貴方已放棄該物業(yè)和定金，將另行處理該物業(yè)。由此產(chǎn)生的損失和責(zé)任均由貴方承擔(dān)。特此告知開(kāi)發(fā)商:（蓋章）年月日定購(gòu)單解除函

業(yè)主：您好！感謝您對(duì)本公司的支持，定購(gòu)

物業(yè)。根據(jù)貴我雙方

年

月

日簽訂的《房屋定購(gòu)單》約定，應(yīng)于

年

月

日前攜帶產(chǎn)權(quán)登記名義之身份證、印章及應(yīng)付款前來(lái)簽約，辦理購(gòu)房手續(xù)，逾期視作買(mǎi)方放棄該物業(yè)和定金，賣(mài)方可另行處理該物業(yè)。我方已多次致電通知貴方前來(lái)簽約，現(xiàn)您已逾期簽約。根據(jù)貴我雙方的約定，您已放棄該物業(yè)，我公司將另行處理該物業(yè)。請(qǐng)您務(wù)必于

年

月

日前致我公司售樓處

辦理相關(guān)的解除手續(xù)。否則，由此產(chǎn)生的損失和責(zé)任均由貴方承擔(dān)。特此告知！開(kāi)發(fā)商：（蓋章）年月日貸款催告函

業(yè)主：您好！感謝您對(duì)本公司的支持，購(gòu)買(mǎi)

物業(yè)。根據(jù)貴我雙方

年

月

日簽訂的《上海市市商品房預(yù)售合同》約定，貴方采用銀行貸款方式支付人民幣

元。貴方委托我方代辦銀行貸款手續(xù)，貴方應(yīng)在簽定預(yù)售合同后

天內(nèi)提供全部材料。我方已多次致電通知貴方91）提供申請(qǐng)貸款所需的全部資料；□

（2）辦理貸款公證；□

（3）交納保險(xiǎn)費(fèi)；□但貴方至今沒(méi)有提供或辦理。請(qǐng)您務(wù)必于

年

月

日前致

提供上述申貸材料或辦理公證或繳納保險(xiǎn)費(fèi)。否則，由此產(chǎn)生的損失和后果均由貴方承擔(dān)，與我方無(wú)關(guān)。同時(shí)我公司將追究貴方的違約責(zé)任。特此告知！

開(kāi)發(fā)商：（蓋章）年月日自辦貸款催告函

業(yè)主：您好！感謝您對(duì)本公司的支持，購(gòu)買(mǎi)

物業(yè)。根據(jù)貴我雙方

年

月

日簽訂的《

市商品房預(yù)售合同》約定，貴方采用銀行貸款方式支付人民幣

元。貴方自行辦理銀行貸款手續(xù)，但應(yīng)在簽定預(yù)售合同后

天內(nèi)將上述款項(xiàng)到帳。現(xiàn)已逾期，請(qǐng)您務(wù)必于

年

月

日前致付清上述款項(xiàng)。否則，由此產(chǎn)生的損失和后果均由貴方承擔(dān)。同時(shí)我公司將追究貴方的違約責(zé)任。

開(kāi)發(fā)商：（蓋章）年月日催款函

業(yè)主：您好！感謝您對(duì)本公司的支持，購(gòu)買(mǎi)

物業(yè)。根據(jù)貴我雙方

年

月

日簽訂的《

市商品房預(yù)售合同》約定，應(yīng)于

年

月

日之前繳付人民幣

元（大寫(xiě)：

）?，F(xiàn)貴方已逾期，我方已多次致電通知貴方前來(lái)繳付，但至今沒(méi)有收到應(yīng)收的房款。請(qǐng)您務(wù)必于

年

月

日前致我公司售樓處

繳付上述房款。我公司將根據(jù)合同第七條規(guī)定追究貴方的違約責(zé)任。特此告知！

開(kāi)發(fā)商：（蓋章）年月日合同解除函

業(yè)主：您好！感謝您對(duì)本公司的支持，購(gòu)買(mǎi)

物業(yè)。根據(jù)貴我雙方

年

月

日簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》約定，應(yīng)于

年

月

日之前繳付人民幣

元（大寫(xiě)：

）。現(xiàn)貴方已逾期

天，我方已多次致電通知貴方前來(lái)繳付，并

年

月

日書(shū)面催告付款，但至今沒(méi)有收到應(yīng)收的房款。根據(jù)貴我雙方合同第七條規(guī)定，如貴方逾期付款超過(guò)

天，即視為貴方不履行本合同。我方有權(quán)單方面解除合同?，F(xiàn)合同解除條件已成就，故貴我雙方

年

月

日簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》已解除。我公司將根據(jù)合同約定追究貴方的違約責(zé)任。請(qǐng)您務(wù)必于

年

月

日前致我公司售樓處

辦理相關(guān)的解除手續(xù)。否則，由此產(chǎn)生的損失和責(zé)任均由貴方承擔(dān)。特此告知！

開(kāi)發(fā)商：（蓋章）年月日交房催告函

業(yè)主：您們好！首先，感謝您們對(duì)本公司的支持，購(gòu)買(mǎi)我公司開(kāi)發(fā)的

路（“”）

號(hào)

室物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為房屋）。根據(jù)貴我雙方

年

月

日簽訂《上海市房屋預(yù)售合同》的第十一條規(guī)定，我方應(yīng)于

年

月

日前將房屋交付給貴方。房屋符合交付使用條件后，我方于

年

月

日通知貴方應(yīng)于

年

月

日前來(lái)

辦理房屋交接驗(yàn)收手續(xù)。之后，我方又多次電話(huà)催告貴方，但貴方遲遲未來(lái)辦理手續(xù)?，F(xiàn)貴方已逾期，請(qǐng)貴方務(wù)必于

年

月

日前，攜帶《入住通知書(shū)》約定的材料，至我公司售樓中心辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)。根據(jù)合同補(bǔ)充條款約定，如貴方未按本催告書(shū)約定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)，則至催告書(shū)約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋視為已交付給貴方，同時(shí)至該日起所有與該房屋有關(guān)的稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)均由貴方承擔(dān)。開(kāi)發(fā)商：（蓋章）年月日無(wú)證預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)

未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無(wú)證預(yù)售行為。違反了《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第33條規(guī)定處罰：應(yīng)當(dāng)由上海市房地局或縣房地產(chǎn)管理部門(mén)依據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第50條第一款第四項(xiàng)規(guī)定處罰。（責(zé)令停止銷(xiāo)售，沒(méi)收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以上罰款）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，將被認(rèn)定無(wú)效，除非在起訴前取得商品房預(yù)售許可證。購(gòu)房者可以退房的情況開(kāi)發(fā)商證件不全：五證《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》開(kāi)發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)：如擅自變更房屋戶(hù)型、朝向、面積、房屋平面圖等；因開(kāi)發(fā)商原因無(wú)法辦理貸款：如購(gòu)房者通過(guò)公積金購(gòu)房，則需開(kāi)發(fā)商出具相關(guān)資料；開(kāi)發(fā)商在出售房屋前已將房屋抵押或出售后抵押給他人或銀行；面積超出合同約定的范圍；開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦出產(chǎn)證。面積差異糾紛處理處理原則：有約定從約定，無(wú)約定從規(guī)定。2004.9.15《滬房地資市（2002）0263號(hào)文件已作廢。（就是公共部位分?jǐn)?.8%、套內(nèi)面積3%）按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒(méi)有約定或約定不明確的，按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（2）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓與預(yù)售合同的處理

房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)進(jìn)行商品房預(yù)售的，房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的情況書(shū)面通知商品房預(yù)購(gòu)人。商品房預(yù)購(gòu)人有權(quán)在接到書(shū)面通知之日起30日內(nèi)要求解除商品房預(yù)售合同。

商品房預(yù)購(gòu)人未按照前款規(guī)定要求解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)由房屋建設(shè)工程受讓人繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同。

商品房質(zhì)量與合同解除

商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人也可要求解除合同和賠償損失。商品房買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理

未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人：商品房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)辦理登記手續(xù)，未辦理登記，不影響合同效力，但不得對(duì)抗善意第三人。房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）的辦理時(shí)限：由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（1）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90天；

（3）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90天。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人有權(quán)要求解除登記合同并要求賠償損失。

開(kāi)發(fā)商可以單方面解除合同客戶(hù)逾期支付合同款項(xiàng)超過(guò)合同約定的最后期限；因客戶(hù)原因貸款沒(méi)有到帳目，在合同約定期限也沒(méi)有補(bǔ)足。合同解除前要催告：（案例）2004年6月1日簽訂預(yù)售合同，2004年6月1日已支付30%房款，70%余款應(yīng)在2004年7月1日支付。合同約定逾期付款90天，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同?，F(xiàn)客戶(hù)逾期付款90多天。（1）2004年7月2日開(kāi)發(fā)商應(yīng)發(fā)《房款催告函》；（2）2004年10月1日發(fā)商才可以發(fā)《合同解除函》不屬于退房的理由家庭原因經(jīng)濟(jì)原因其它客戶(hù)自身原因房屋質(zhì)量有問(wèn)題，但是沒(méi)有達(dá)到影響居民或主體結(jié)構(gòu)不合格。統(tǒng)一口徑：不屬于合同約定的解除范圍，也不屬于合同法規(guī)定的解除范圍。即法定和約定皆不成立?？蛻?hù)擅自單方面解除合同不適合合同第七條預(yù)定，最高違約金可達(dá)到合同總價(jià)的30%。地下車(chē)庫(kù)商品房項(xiàng)目附屬地下車(chē)庫(kù)（位）僅供該商品房小區(qū)內(nèi)（包括分期實(shí)施的商品房項(xiàng)目）的房地產(chǎn)權(quán)利人購(gòu)買(mǎi)，或者房地產(chǎn)權(quán)利人和承租人租用。地下車(chē)庫(kù)不單獨(dú)辦理產(chǎn)證若地下車(chē)庫(kù)是與商品房一并購(gòu)買(mǎi)的，或者是在業(yè)主拿到商品房小產(chǎn)證之前購(gòu)買(mǎi)的，地下車(chē)庫(kù)車(chē)位號(hào)、面積等情況應(yīng)在辦理小產(chǎn)證時(shí)一并在小產(chǎn)證附記欄內(nèi)注明。若購(gòu)買(mǎi)商品房并拿到小產(chǎn)證后，業(yè)主再購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)位的，則應(yīng)由房地產(chǎn)登記部門(mén)在商品房小產(chǎn)證附記欄內(nèi)加注地下車(chē)庫(kù)的車(chē)位號(hào)、面積等情況。買(mǎi)底樓送花園承諾無(wú)效無(wú)法律上的處分權(quán)根據(jù)國(guó)家及上海市房地產(chǎn)法律法規(guī)規(guī)定，一幢商品房所占用土地（包括樓座之下及樓房四周）的使用權(quán)歸屬全幢業(yè)主共同享有。按照法律規(guī)定，無(wú)效民事行為或無(wú)效合同