Zion

Consulting北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Horton萬(wàn)科中長(zhǎng)期規(guī)劃項(xiàng)目初期報(bào)告標(biāo)桿研究報(bào)告之1.4Zion

ConsultingD.R.Horton的歷史簡(jiǎn)介□荷頓先生開始他在Dallas的建筑生意□荷頓（Horton）公司成立于特拉華州,收購(gòu)了25個(gè)前期公司，這些公司都是唐納德,荷頓先生擁有或控制的新屋房地產(chǎn)發(fā)展商。公司主要的執(zhí)行辦公室位于德州。通過(guò)內(nèi)部生長(zhǎng)和外部并購(gòu)擴(kuò)張，公司在發(fā)展壯大

的過(guò)程中一直致力于為客戶建造高質(zhì)量、精工藝且別具特色的單家獨(dú)

戶新屋房?！鯇?shí)現(xiàn)第一次公開上市，隨之成為股份制公司，當(dāng)時(shí)只服務(wù)8個(gè)市場(chǎng)；繼而于1996年掛牌紐約證交所，股票代碼：DHI?！跏袌?chǎng)從原有的8個(gè)擴(kuò)張到24個(gè)，收入從原有的1.53億增長(zhǎng)到5.47億美元，凈利潤(rùn)從810萬(wàn)增長(zhǎng)到2740萬(wàn)美元，公司凈資產(chǎn)從5020萬(wàn)增長(zhǎng)到1.77億

美元?！跤趾推渌窘M建了金融抵押貸款公司：DRH

Mortgage,LLC,主要服務(wù)California市場(chǎng)。通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)加強(qiáng)了跟客戶的關(guān)系?！鮄orton住房72%的客戶通過(guò)Horton辦理金融抵押貸款，同比前年有64％的增長(zhǎng)，公司今后會(huì)繼續(xù)對(duì)金融服務(wù)投入物資人員，以期得到更大的回報(bào)。但在其他一些次級(jí)市場(chǎng)，公司不通過(guò)金融抵押貸款公司提供金融服務(wù)，而是跟當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)協(xié)商合作，同時(shí)公司都及時(shí)充分為客戶提供這些公司的服務(wù)產(chǎn)品信息，目的是通過(guò)穩(wěn)定的收費(fèi)手段（聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)）協(xié)調(diào)和加快房屋的成交銷售。1978年2?機(jī)密1991年1992年6月從1992年到1996年1998年2002年Zion

Consulting3?機(jī)密Donald

R

Horton和Horton家族Donald

R.Horton是DRHorton公司董事會(huì)主席53歲Horton先生從1991年7月公司成立開始一直擔(dān)任董事會(huì)主席。從1991年到1998年之間擔(dān)任公司的CEO。Horton先生從1972年開始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。他是Horton公司的創(chuàng)始人，也是公司主要的股票持有人。Terrill

J.Horton是Horton先生的兄弟；Richard

L.Horton是Horton先生的侄子，他們都曾是Horton公司的董事。Zion

Consulting第一階段：創(chuàng)業(yè)的原始積累期：家族企業(yè)（1978年到1991年）1978

Donald

R.Horton先生開始他在

Dallas的建筑生意;直到1991年，Horton公司都已一個(gè)家族企業(yè)的形式存在和發(fā)展著；也直到1991年之前，公司的發(fā)展一直都在Dallas地區(qū)；1991年，公司的原始積累完成，開始了規(guī)模擴(kuò)張。在這個(gè)時(shí)期，Horton公司奠定了公司經(jīng)營(yíng)理念。家族的精神因?yàn)镠orton公司而不斷傳承下來(lái)。在Horton公司中，DonaldHorton的兄弟Terrill

J.Horton和侄子

Richard

L.Horton都是公司創(chuàng)業(yè)的骨干力量。因?yàn)榧易宓拇嬖冢沟迷摴究梢栽诜康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展到市場(chǎng)頂峰的時(shí)候開始創(chuàng)業(yè)，但是沒有隨著房地產(chǎn)行業(yè)的萎縮而倒閉，反而的到長(zhǎng)足的發(fā)展。1978年度現(xiàn)房銷售達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的398.6萬(wàn)套,這個(gè)紀(jì)錄保持到1996年；“可變利率抵押貸款”逐漸在房地產(chǎn)行業(yè)被美國(guó)各州應(yīng)用。美國(guó)房地產(chǎn)結(jié)算套數(shù)

1978家族企業(yè)存在的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：初創(chuàng)期，交易成本低，融資渠道暢通，員工成本低，溝通成本低，決策速度快，文化單一。缺點(diǎn)：不容易吸納外來(lái)人才；決策失效；利益斗爭(zhēng)在發(fā)展期容易出現(xiàn)問(wèn)題；家族制度決定了公司制度。4?機(jī)密Zion

Consulting第二階段：Horton公司通過(guò)上市，從一個(gè)家族企業(yè)蛻變成一個(gè)公眾公司，通過(guò)并購(gòu)不斷進(jìn)行地域的擴(kuò)張（1991-1998年）Horton公司其實(shí)在1991年才正式成立。成立之后就并購(gòu)了各地25個(gè)小的房地產(chǎn)商；公司成立之后開始可大規(guī)模地域擴(kuò)張的階段。為了支持公司的快速擴(kuò)張，家族的融資渠道已經(jīng)不能滿足公司的發(fā)展，1992年實(shí)現(xiàn)第一次公開上市，隨之成為股份制公司，當(dāng)時(shí)只服務(wù)8個(gè)市場(chǎng)；繼而于1996年掛牌紐約證交所，股票代碼：DHI。截至1998年9月30日，Horton公司已經(jīng)進(jìn)入美國(guó)23個(gè)州，41個(gè)市場(chǎng)。美國(guó)房地產(chǎn)每年結(jié)算套數(shù)美國(guó)房地產(chǎn)91年之后，出現(xiàn)了連續(xù)12年的增長(zhǎng)的歷史大好時(shí)期通過(guò)上市，不僅僅擴(kuò)充了融資的渠道，同時(shí)也將公司的操作暴露在公眾的監(jiān)督之下。這對(duì)一個(gè)敬愛組企業(yè)來(lái)講是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。同時(shí)，通過(guò)上市之后，引入第三方，有利于避免家族企業(yè)所經(jīng)常發(fā)生的由于利益問(wèn)題所帶來(lái)的無(wú)效性。這對(duì)于家族企業(yè)來(lái)講是突破性的轉(zhuǎn)變。通過(guò)公開上市，突破家族企業(yè)發(fā)展壁壘。家族企業(yè)存在的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：初創(chuàng)期，交易成本低，融資渠道暢通，員工成本低，溝通成本低，決策速度快，文化單一。缺點(diǎn)：不容易吸納外來(lái)人才；決策失效；利益斗爭(zhēng)在發(fā)展期容易出現(xiàn)問(wèn)題；家族制度決定了公司制度。5?機(jī)密Zion

Consulting1996

D.R.Horton為了適應(yīng)紐約交易所上市的要求，縮減了董事會(huì)的成員數(shù)量，家族企業(yè)的成員逐漸從董事會(huì)淡出阿靈頓的Horton公司縮減了其董事會(huì)成員的數(shù)量，由過(guò)去的13人減少為7人，同時(shí)增加了獨(dú)

立董事的數(shù)量.Richard

Beckwitt,Samuel

R.Fuller,Richard

L.Horton,Terrill

J.Horton,James

K.Schuler

andScott

J.Stone將會(huì)從董事會(huì)淡出.Fuller仍將留任公司的總裁，Schuler將會(huì)留任西部地區(qū)的總裁，Stone將會(huì)留任Atlanta分部的總裁。

Beckwitt,Richard

Horton

and

Terrill

Horton將退休。這樣，Horton的七位董事中將會(huì)有4位獨(dú)立董事。獨(dú)立董事是：Bradley

S.Anderson,MichaelR.Buchanan,Richard

I.Galland和Francine

I.Neff.從1992年Horton公司上市以來(lái)，公司已經(jīng)完成如下轉(zhuǎn)變：市場(chǎng)從8個(gè)擴(kuò)張到24個(gè)。銷售額從$153

million增長(zhǎng)到超過(guò)$547

million；利潤(rùn)額從$8.1

million增長(zhǎng)到$27.4

million；股權(quán)已經(jīng)從$50.2

million增長(zhǎng)到$177.6

million.股東回報(bào)每年增長(zhǎng)超過(guò)20%。1996年的主要業(yè)績(jī)：在紐約交易所上市，代號(hào)DHI1996年1月融資$43.2

million（普通股）銀行的信譽(yù)額度上升到$300million,市場(chǎng)擴(kuò)展到Pensacola和Albuquerque創(chuàng)立了DRH抵押貸款合資公司以增加為客戶的服務(wù)股東分紅8%以增加股東價(jià)值回報(bào)1997年的主要業(yè)績(jī)：并購(gòu)三家公司：Trimark、SGS、Torrey進(jìn)入Nashville和Tucson融資$400million;發(fā)行$150million公司債券；自有銀行融資$650millionDRH抵押貸款合資公司的服務(wù)擴(kuò)展到Texas,Arizona,North

Carolina,Nevada,Colorado和

Florida1998年的主要業(yè)績(jī)：并購(gòu)Continental

Homes、Richard

DobsonBuilders、Mareli

Development

&

Construction、

RMP

Properties提高了股東回報(bào)，擴(kuò)展市場(chǎng)，增加了DRH的融資能力，6?機(jī)密Zion

Consulting第三階段：新市場(chǎng)機(jī)會(huì)下的擴(kuò)張戰(zhàn)略（開始從單一的市場(chǎng)定位逐漸走向多元化的市場(chǎng)定位）Horton公司一直致力于服務(wù)首次置業(yè)者和部分的二次置業(yè)者。市場(chǎng)定位于細(xì)分市場(chǎng)；1999年公司戰(zhàn)略決策開始向多元化產(chǎn)品線擴(kuò)張，開始關(guān)注活躍老年人市場(chǎng)，以抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)；大規(guī)模的擴(kuò)張給Horton公司帶來(lái)的是大量的債務(wù)。Horton的戰(zhàn)略突破來(lái)自融資渠道問(wèn)題。Horton公司是一家成長(zhǎng)最快的公司，91年成立到現(xiàn)在短短的20多年中，成為美國(guó)售房量最大的公司。進(jìn)入90年代，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)主要向活躍老年人市場(chǎng)傾斜，普通住宅市場(chǎng)低落。50-60年代BabyBoomer開始顯

現(xiàn)出市場(chǎng)購(gòu)買力。作為定位于低端首次置業(yè)的Horton公司面臨挑戰(zhàn)，面對(duì)挑戰(zhàn)，1999年公司開始關(guān)注Active

Adult市場(chǎng)。1994并購(gòu)Aspen

Homes

of

San

Antonio,TX

1571994并購(gòu)Miller

Construction,Inc.3501994并購(gòu)Milburn

Homes

8021995并購(gòu)Arappco

Homes

1771995并購(gòu)Regency

Homes

5361996并購(gòu)Westchester

Homes

of

Dallas,TX

1401996并購(gòu)Trimark

Communities,Llc.1851996并購(gòu)SGS

Communities,Inc.2801997并購(gòu)The

Torrey

Group

of

Cos.1,4421998并購(gòu)C.Richard

Dobson

Builders,Inc.8231998并購(gòu)Continental

Homes

Holding

Corp.5,2041998并購(gòu)Mareli

Construction

and

Development,Llc.921998并購(gòu)RMP

Properties,Inc.2201999并購(gòu)Camridge

Properties

1,0102001并購(gòu)Fortress-Florida,Inc.3,3852001并購(gòu)Emerald

Builders

1,3942002并購(gòu)Schuler

Homes,Inc.5,561持續(xù)不斷的大規(guī)模并購(gòu)給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了資金的壓力。必將阻礙公司的規(guī)模擴(kuò)張。7?機(jī)密Zion

Consulting北京錫恩企業(yè)管理顧問(wèn)公司Horton面臨的挑戰(zhàn)和未來(lái)的戰(zhàn)略安排Zion

Consulting機(jī)密對(duì)于公司發(fā)展的分析歷史上專注于細(xì)分市場(chǎng)，對(duì)于新市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)不足可能影響增長(zhǎng)的速度和盈利能力。從2000年開始，Horton的業(yè)務(wù)開始走向多元化，也贏得市場(chǎng)的信任。但作為它快速成長(zhǎng)的代價(jià)，它也負(fù)擔(dān)上了大量的債務(wù)。這些負(fù)債會(huì)阻礙公司將來(lái)在擴(kuò)充運(yùn)營(yíng)資本、收購(gòu)兼并和進(jìn)行其他負(fù)債時(shí)的融資。并且同時(shí)也大大影響了公司在住宅建筑

市場(chǎng)下滑時(shí)的反應(yīng)。Horton通過(guò)并購(gòu)和細(xì)分市場(chǎng)擴(kuò)張業(yè)務(wù)的能力嚴(yán)重依賴于資本的獲得。而利率的上調(diào)、資信評(píng)級(jí)的下降或投資者對(duì)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)疑都會(huì)大大影響公司獲取融資的戰(zhàn)略增長(zhǎng)目標(biāo)。公司經(jīng)營(yíng)理念靈活設(shè)計(jì)房屋和處理細(xì)節(jié)的能力，以及在低廉的價(jià)格方面的努力的將令Horton公司成為全美最佳的居民住宅建筑公司之一！對(duì)客戶友好謙恭的服務(wù)也是贏得青睞和業(yè)務(wù)的賣點(diǎn)。Horton先生以及公司的員工專

注于快速禮貌地回應(yīng)客戶所有的要求和需

要等。這種觀點(diǎn)也在實(shí)踐中為公司帶來(lái)持

續(xù)和重復(fù)的業(yè)務(wù)和良好影響。。。。。。。分散化的經(jīng)營(yíng)模式將公司的經(jīng)營(yíng)作的非常快速，速度獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。總部風(fēng)險(xiǎn)控制 成本控制9?Zion

ConsultingHorton公司快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)行動(dòng)快速，要求的人員的統(tǒng)一行動(dòng)，在各地政府的政策不統(tǒng)一的情況下，要想快速擴(kuò)張必須

對(duì)本地的政策和法規(guī)熟悉，同時(shí)同政府的關(guān)系，所以通過(guò)并購(gòu)當(dāng)?shù)爻墒斓墓究梢赃_(dá)到快速擴(kuò)

張；大規(guī)模的并購(gòu)容易對(duì)本公司的文化形成強(qiáng)有力的沖擊，企業(yè)要想做到統(tǒng)一的文化，必須有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的操作和運(yùn)作過(guò)程，搶控制體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)控制和財(cái)務(wù)控制上；對(duì)于產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化；公司歷史上是一個(gè)家族企業(yè)，有比較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制和財(cái)務(wù)控制的方法和體系，是擴(kuò)張時(shí)保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)；公司快速擴(kuò)張必須采用分散化的經(jīng)營(yíng)。。。。為了保證公司的產(chǎn)品和品牌不出現(xiàn)問(wèn)題，公司還有一套質(zhì)量控制體系保證公司快速擴(kuò)張的時(shí)候，各地分散經(jīng)營(yíng)的企業(yè)不出現(xiàn)問(wèn)題?？焖傩袆?dòng)大規(guī)模并購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品成本控制集中的風(fēng)險(xiǎn)控制分散化經(jīng)營(yíng)模式1?0機(jī)密Zion

ConsultingHorton公司業(yè)務(wù)專注于設(shè)計(jì)、質(zhì)量和售后服務(wù)的控制實(shí)現(xiàn)快速的行動(dòng)。建筑和生產(chǎn)主要通過(guò)外包的形式完成。人力物料預(yù)生產(chǎn)

建造售后服務(wù)市場(chǎng)推廣銷售過(guò)程市場(chǎng)調(diào)研

土地與定位

獲取質(zhì)量控制Horton公司只控制價(jià)值鏈的前后兩端，實(shí)際上所有的建設(shè)都由建筑商進(jìn)行，Horton的監(jiān)督人員負(fù)責(zé)監(jiān)控所有房屋的建設(shè)并參與重要的設(shè)計(jì)決策，配合承建商和供應(yīng)商的工作，

以保證成本和質(zhì)量符合當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)。Horton對(duì)價(jià)值鏈前后兩端的控制，使其能夠?qū)Ｗ⒂谙蝾櫩吞峁┯形Φ漠a(chǎn)品，減少公司的管理成本，提高公司的運(yùn)營(yíng)效率。1?1機(jī)密Zion

ConsultingHorton公司的分散化運(yùn)營(yíng)模式·

我們分散我們的建筑活動(dòng)以賦予我們的地方公司負(fù)責(zé)人更多的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。我們有48個(gè)單獨(dú)的運(yùn)營(yíng)單元，有些處于同一市場(chǎng)內(nèi)。一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)運(yùn)營(yíng)單元有一個(gè)總經(jīng)理，一個(gè)辦公室經(jīng)理，一個(gè)銷售經(jīng)理，一個(gè)建筑經(jīng)理及各部門雇員?！?/p>

我們相信各地的總經(jīng)理熟悉各地的情況，能更好地決策。區(qū)

域的總經(jīng)理根據(jù)所負(fù)責(zé)的單元

達(dá)到的運(yùn)營(yíng)水平獲得績(jī)效獎(jiǎng)金。各運(yùn)營(yíng)事業(yè)部的職責(zé)1、地塊選擇，包括：可行性研究土壤及周圍環(huán)境調(diào)查對(duì)目前所處區(qū)域的調(diào)查和政府的規(guī)定研究為了符合當(dāng)?shù)氐男枨筮€需作哪些努力。2、地塊購(gòu)買洽談3、土地發(fā)展預(yù)期4、安排建設(shè)日程5、挑選建設(shè)計(jì)劃和建筑方案6、活動(dòng)所有建設(shè)所需批文7、做出市場(chǎng)方案1?2機(jī)密Zion

ConsultingHorton公司的分散化運(yùn)營(yíng)模式成本管控·

我們通過(guò)把行政和財(cái)務(wù)功能集中于少數(shù)幾個(gè)行政人員和中層管理者來(lái)減少管理費(fèi)用?！?/p>

為了盡可能減少?gòu)V告成本，公司只在有限的報(bào)紙上作廣告，或針對(duì)承

銷商，抵押貸款公司和有效的出版

物，手冊(cè)、新聞和廣告牌進(jìn)行營(yíng)銷。我們通過(guò)高效的房屋設(shè)計(jì)和批量采購(gòu)來(lái)控制建筑成本。還通過(guò)采購(gòu)訂單系統(tǒng)來(lái)控制這部分成本。我們利用管理信息系統(tǒng)來(lái)控制資本成本和管理費(fèi)用。總公司的管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)控制1、融資2、現(xiàn)金管理3、風(fēng)險(xiǎn)管理4、財(cái)務(wù)和管理報(bào)告5、員工報(bào)酬和福利6、最終的土地兼并批準(zhǔn)7、資本分配