社區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文獻(xiàn)第一部分社區(qū)基本狀況一、招標(biāo)人介紹招標(biāo)人：****業(yè)委會(huì)介紹：****二、房屋基本狀況1、坐落位置：2、四至：3、占地面積：4、總建筑面積：5、居住建筑面積：6、建筑層數(shù)：7、社區(qū)由****構(gòu)成，停車(chē)庫(kù)。8、住宅套數(shù)：***戶。9、停車(chē)位數(shù)量：規(guī)劃***輛；其中地上***輛(待建)；地下***輛。10、社區(qū)共**臺(tái)系列電梯。11、物業(yè)管理用房：12、共有公攤部位：物業(yè)管理用房、中控室、變電室、水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間、樓(電)梯廳、電梯井、過(guò)道、外墻。13、各樓層用途：14、社區(qū)人車(chē)分流，遠(yuǎn)紅外線、閉路監(jiān)控，樓宇對(duì)講，24小時(shí)生活熱水。15、物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：16、現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用：第二部分物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域和范疇一、工程設(shè)備管理區(qū)域：變配電室、水泵房、鍋爐房、中控室。二、物業(yè)管理區(qū)域：紅線范疇內(nèi)的全部公共區(qū)域。第三部分物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及規(guī)定一、中控室運(yùn)行管理中控室負(fù)責(zé)社區(qū)的弱電系統(tǒng)(涉及消防報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、園區(qū)紅外線系統(tǒng)等)的值班、檢查、檢測(cè)和弱電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。原則：1、24小時(shí)值班，值班人員必須持證上崗；2、確保消防報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)及閉路監(jiān)控系統(tǒng)、*紅外線系統(tǒng)運(yùn)行正常，各系統(tǒng)工作穩(wěn)定；3、普通性故障立刻排除，維修合格率100%，臨時(shí)不能解決的告知有關(guān)部門(mén)采用應(yīng)急方法，應(yīng)急方法得當(dāng)有效；4、定時(shí)進(jìn)行消防普查；5、設(shè)備機(jī)房整潔；6、確保設(shè)備機(jī)房的安全。注：社區(qū)紅外線系統(tǒng)實(shí)際沒(méi)有使用。二、房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修房屋日常養(yǎng)護(hù)維修是指為保持房屋原有完好等級(jí)和正常使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)小損小壞等房屋維護(hù)管理工作。原則：1、定時(shí)進(jìn)行房屋安全普查和房屋完損等級(jí)評(píng)定，確保房屋完好率達(dá)98%；2、愛(ài)惜園區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意不得對(duì)園區(qū)的構(gòu)造、設(shè)施等進(jìn)行改動(dòng)；3、及時(shí)完畢公共區(qū)域及業(yè)主各項(xiàng)零星維修任務(wù)，零修合格率100%，普通維修任務(wù)在接報(bào)后不超出24小時(shí)完畢。三、給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)是指為確保園區(qū)給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行使用所進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)維修。原則：1、控制室24小時(shí)值班，加強(qiáng)日常檢查巡視，確保給排水系統(tǒng)正常使用；2、建立正常供水管理制度，確保水質(zhì)符合國(guó)標(biāo)；3、加強(qiáng)巡邏，避免跑、冒、滴、漏，確保設(shè)備設(shè)施完好；4、二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全；5、定時(shí)對(duì)水箱進(jìn)行清洗、消毒；6、保持水箱清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染；7、確保室內(nèi)外排水系統(tǒng)暢通；8、設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后5分鐘內(nèi)達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)，零修合格率100%，普通性故障排除但是夜。四、供電設(shè)備管理維護(hù)供電設(shè)備管理維護(hù)是指為確保園區(qū)供電系統(tǒng)正常運(yùn)行對(duì)供電設(shè)備的日常管理和養(yǎng)護(hù)維修。原則：1、統(tǒng)籌規(guī)劃，做到合理、節(jié)省用電；2、供電運(yùn)行和維修人員必須持證上崗；3、配電室24小時(shí)值班；4、加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公共使用的照明、批示燈具線路、開(kāi)關(guān)要確保完好；5、設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后5分鐘內(nèi)達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)備零修合格率達(dá)成100%，普通性維修但是夜；6、供電設(shè)備定時(shí)維護(hù)；7、嚴(yán)格執(zhí)行用電安全規(guī)范，確保用電安全；8、確保避雷設(shè)備完好、有效、安全。五、供熱鍋爐的管理和維護(hù)供熱鍋爐的管理和維護(hù)是指為確保園區(qū)正常供暖及熱水供應(yīng)，對(duì)鍋爐設(shè)備的日常管理和養(yǎng)護(hù)維修。原則：1、確保供熱鍋爐運(yùn)行正常、安全；2、按北京市規(guī)定的時(shí)間供暖，且供暖季室內(nèi)溫度不低于16攝氏度；3、供暖系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后10分鐘內(nèi)達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)，零修合格率達(dá)成100%，普通性維修但是夜。六、電梯運(yùn)行維修電梯運(yùn)行維修是指為確保園區(qū)電梯設(shè)備正常使用進(jìn)行的日常管理、維修養(yǎng)護(hù)和中修。原則：1、電梯采用無(wú)人駕駛，24小時(shí)運(yùn)行；2、安全設(shè)施齊全有效，電梯內(nèi)求救電話保持正常工作狀態(tài)；3、通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好；4、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備；5、轎箱、井道保持清潔；6、因故障停梯，接到報(bào)修后維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)搶修，及時(shí)排除故障。七、衛(wèi)生保潔衛(wèi)生保潔是指為確保園區(qū)公共區(qū)域、庭院等環(huán)境清潔而進(jìn)行的日常管理工作。原則：1、樓電梯廳干凈、明亮，地面無(wú)雜物；2、電梯門(mén)、轎箱、顯示牌無(wú)塵土、印跡，表面光亮；3、玻璃、門(mén)窗無(wú)污跡、裂痕；4、庭院地面清潔無(wú)廢棄物；5、垃圾筒內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，并擺放整潔，外觀干凈；6、掃雪及時(shí)，地面無(wú)積雪，符合市掃雪辦規(guī)定。八、保安、消防、秩序管理及監(jiān)控、自動(dòng)報(bào)警、門(mén)禁系統(tǒng)的運(yùn)行管理保安、消防、秩序管理是指為確保園區(qū)安全和正常生活秩序，確保監(jiān)控、自動(dòng)報(bào)警、門(mén)禁系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行登記、查驗(yàn)，做好安全保衛(wèi)和防火防盜工作，并做好車(chē)輛、道路及環(huán)境秩序管理等。原則：1、對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入；2、社區(qū)內(nèi)環(huán)境秩序良好，道路暢通，車(chē)輛停放有序，人車(chē)分流；地下車(chē)庫(kù)照明通風(fēng)良好；3、確保消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行；4、多個(gè)消防設(shè)施、器材配備合理、更新及時(shí)、使用有效；5、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決多個(gè)安全和事故隱患，確保不發(fā)生安全方面的問(wèn)題，能快速有效處置突發(fā)事件；6、對(duì)突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，完善責(zé)任制。(九)本條中全部規(guī)定定時(shí)(每年、每月)檢測(cè)、普查的事項(xiàng)均應(yīng)由投標(biāo)人在標(biāo)書(shū)中做出具體計(jì)劃。第四部分管理目的及各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)定一、管理目的為社區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務(wù)。二、管理服務(wù)應(yīng)達(dá)成的各項(xiàng)指標(biāo)1、杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事案件；2、環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達(dá)99%；3、消防設(shè)備設(shè)施完好率100%；4、房屋完好率98%；5、設(shè)備完好率100%；6、智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率98%；7、零修、報(bào)修及時(shí)率100%，返修率不大于1%；8、服務(wù)有效投訴少于1%，解決率100%；9、業(yè)主滿意率95%。第五部分物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及財(cái)務(wù)管理規(guī)定一、房屋及設(shè)施設(shè)備的大中修理費(fèi)用不計(jì)入物業(yè)管理成本。大中修理費(fèi)用發(fā)生時(shí)，按《住宅公共部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法》執(zhí)行。二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)公司按月向業(yè)主或使用人收取。三、未達(dá)成委托合同中服務(wù)質(zhì)量、原則的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)投票有權(quán)修改、終止合同。四、中標(biāo)公司要制訂財(cái)務(wù)預(yù)算，年終要進(jìn)行財(cái)務(wù)決算并進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。第六部分對(duì)投標(biāo)公司的基本規(guī)定（略）第七部分其它需要特別闡明的問(wèn)題（略）第八部分物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)應(yīng)涉及的基本內(nèi)容一、公司狀況1、投標(biāo)物業(yè)管理公司含有正當(dāng)資格的有關(guān)文獻(xiàn)及資料；2、物業(yè)公司的介紹及所獲榮譽(yù)、獎(jiǎng)勵(lì)的證書(shū)復(fù)印件。二、管理總體構(gòu)想1、管理模式，各項(xiàng)管理規(guī)章制度、機(jī)制；2、人員配備，人員的選聘及勞資管理、培訓(xùn)；3、管理工作必需的物資裝備計(jì)劃狀況；4、采購(gòu)制度，成本控制目的、辦法；5、外包工作選聘的原則、辦法；6、計(jì)算機(jī)在工作中的應(yīng)用。三、日常管理服務(wù)項(xiàng)目、原則、承諾指標(biāo)及采用的方法。四