引言負債經(jīng)營是目前企業(yè)運營共同特點，具有降低資金成本和杠桿效應等方面的優(yōu)勢，但同時也給企業(yè)帶來一定的風險，比如無力償付債務風險、再籌資風險、杠桿效應的不利影響等。負債經(jīng)營充分利用了企業(yè)財務杠桿，實現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營資金的最大化，這對于保障企業(yè)經(jīng)營資金支持，促進企業(yè)的快速發(fā)展有著重要的作用。然而，也應當看到，在企業(yè)負債經(jīng)營的過程中，也會涉及到了負債風險問題，如果負債規(guī)模過高，其負債成本，也就是利息支出超過了企業(yè)同其利潤收益，那么就可能造成企業(yè)資金鏈運轉的惡性循環(huán)，最后出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。然而對于企業(yè)負債經(jīng)營而言，最為重要的便是應當對于負債風險有著較好的識別以及風險控制，能夠建立起完善的負債風險預警機制，及時采取相應的措施，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。1、房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營風險控制的相關理論概述1.1負債經(jīng)營的定義負債是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、預期會導致經(jīng)濟利益流出企業(yè)的現(xiàn)時義務。負債經(jīng)營是指企業(yè)通過銀行借款、商業(yè)信用、融資租賃和發(fā)行債券等方式取得借入資金來彌補自有資金的不足，以獲取最大收益的一種經(jīng)營活動方式。它也是企業(yè)謀求其經(jīng)濟獲得迅速增長，在一定的風險條件下采用的經(jīng)營方式。它具有如下特點：（1）融資速度快，容易取得；（2）融資富有彈性，舉借債務取得資金的限制性相對寬容，資金使用較為靈活，富有一定的彈性；（3）融資成本較低；（4）融資風險高，負債融資到期償還本金，若企業(yè)屆時資金安排不當，就會陷入財務危機。1.2負債經(jīng)營的風險1.2.1利率變動風險貸款利率的升高或者降低會使得貸款利息出現(xiàn)相應的上漲或者下跌，這樣會讓房地產(chǎn)公司出現(xiàn)利潤降低或者收益增加。這種利率波動的不可預測性所導致的企業(yè)盈利能力的不確定性就是利率風險。因為房地產(chǎn)公司無法獨自籌集如此巨額的資金來維持日常的經(jīng)營，導致其不得不以負債形式對外籌資。與此同時，受我國籌資渠道較為單一的影響，房地產(chǎn)公司不得不依賴銀行貸款來籌集資金，進而造成房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率高于50%，并使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)高負債經(jīng)營的特性。銀行貸款的利率受國家宏觀政策的影響較大，這讓企業(yè)為了降低資金成本而調整資金結構，進而也就改變了企業(yè)的資金走向。利率的升降變化會從三個方面影響房地產(chǎn)公司的財務狀況：第一，升高的貸款利率使得房地產(chǎn)公司負擔更多的貸款利息，并使得公司可以隨時使用的營運資金減少，從而造成企業(yè)在經(jīng)營不善時資金鏈更易緊繃，進而增加了公司財務風險；第二，間接導致房地產(chǎn)公司資金回收難度加大，因為大部分購房者通過銀行貸款獲取購房款，增加貸款利率會使得購房者的還款難度增加，而有些購房者會擔心難以負擔后期高額利息而放棄購房計劃，這樣購房者減少并導致房地產(chǎn)行業(yè)的整體房價下跌，導致資金回收額也隨之減少；第三，利率的上升會使得現(xiàn)金流折現(xiàn)率增加，進而導致凈現(xiàn)值減少甚至為負，這樣房地產(chǎn)公司的價值也隨之降低。由此可知，房地產(chǎn)公司的可持續(xù)經(jīng)營以資本市場的資金支持為主，資金鏈是房地產(chǎn)公司生存和發(fā)展不可缺少的一環(huán)，利率的變化會使得房地產(chǎn)公司資金鏈的整體運作受到影響，從而易出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險。1.2.2無力償還風險房地產(chǎn)市場的買方市場與賣方市場相互轉化，會導致房地產(chǎn)價格變化，租金收入也隨之發(fā)生變化。這使得購房者和房地產(chǎn)公司都無法準確預估可能獲得的收益或者損失，以致房地產(chǎn)公司不得不承受巨大的財務風險。有時房地產(chǎn)公司的房產(chǎn)供給量遠遠大于購房者的需求量，這導致房地產(chǎn)公司難以賣出房屋，也難以找到房屋租戶。也就使得房地產(chǎn)公司的房屋難以銷售，并造成存貨積壓，投資出去的資金難以回收，又導致房地產(chǎn)公司的流動性營運資金減少，并無法償還貸款和利息，大大增加了公司破產(chǎn)的概率。在這種情況下，房地產(chǎn)公司為了緩解緊張的資金鏈，并減小售房壓力，實行了預售制度。但在銷售時公司沒有按照規(guī)定審核客戶的貸款條件，導致售房后房款不能及時回收，而未能起到加速資金回籠的作用。與此同時，公司也可能出現(xiàn)資金不能及時到位的情況，而影響完工項目驗收的速度，這又進一步導致樓盤不符合可銷售的條件，進而造成銷售合同款不能及時確認為收入，資金周轉速度降低。另外，受公司資金管理不嚴、資金到賬時間不及時的影響，公司資金回收的風險大大增加，使得公司的現(xiàn)金持有量降低。公司持有的現(xiàn)金流量過少，導致其難以還清高額負債，公司不得不尋找其他途徑獲得償債所需資金。這樣公司又必須支付更多的財務拮據(jù)成本，讓本來就不合理的負債結構進一步惡化，不同時期的債務在同一時間段集中償還，又增加了還款付息壓力。進而既增加了資金周轉的難度，又影響了企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動，使得公司獲得預期收益的能力降低。1.2.3再舉債風險房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點使得其成為資本密集型行業(yè)，必須有足夠的融資能力獲得大量資金。這是因為房地產(chǎn)項目從立項開發(fā)至銷售完成的全過程都需要投入大量資金，以保證項目正常運行。受我國金融環(huán)境和觀念制度的影響，中小房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行貸款獲得大部分融資款，與發(fā)行公司債券和發(fā)行股票相比，銀行貸款成本低、籌資期限短且形式靈活。雖然銀行貸款利息具有抵稅作用，但是銀行貸款的利息率受國家經(jīng)濟政策和銀行信用政策影響較大，如果出現(xiàn)國家經(jīng)濟政策緊縮的情況，就會進一步造成銀行升高貸款門檻，這樣企業(yè)資金周轉速度也會隨之降低，這又增加了企業(yè)的還款壓力和借款難度。其他金融行業(yè)根據(jù)該公司的經(jīng)營和財務情況又會將其信用評級降低，并列為重點審查對象，這樣大大增加了企業(yè)再次從金融機構獲得貸款的難度。2、萬科企業(yè)負債經(jīng)營的現(xiàn)狀及存在的問題分析2.1萬科企業(yè)的簡介1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，成為國內領先的房地產(chǎn)公司，目前主營業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務。公司聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略，截至2015年底，公司進入中國大陸66個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的中西部區(qū)域。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經(jīng)進入香港、新加坡、舊金山、紐約、倫敦等5個海外城市，參與數(shù)10個房地產(chǎn)開發(fā)項目。2015年公司實現(xiàn)銷售面積2067.1萬平米，銷售金額2614.7億元同比分別增長14.3%和20.7%，在全國的市場占有率上升至3.00%。公司物業(yè)服務業(yè)務以萬科物業(yè)發(fā)展有限公司（“萬科物業(yè)”）為主體展開。萬科物業(yè)始終以提供一流水準的物業(yè)服務、做好建筑打理作為企業(yè)立命之本，積極開展市場化，為更多客戶提供優(yōu)質的居住服務。截至2015年底，公司物業(yè)服務覆蓋中國大陸64個大中城市，服務項目近千個，合同管理面積2.1億平方米。2.2萬科企業(yè)資產(chǎn)負債率過高萬科資產(chǎn)負債率較高且仍然在不斷升高，從下表數(shù)據(jù)可以知道2017—2019年連續(xù)三年中資產(chǎn)負債率均高于75%，且此三年的資產(chǎn)負債率均高出行業(yè)平均指標十多個百分點，這說明該公司負債經(jīng)營風險控制存在嚴重的問題。萬科的資產(chǎn)負債指標如表所示：萬科資產(chǎn)負債指標年份資產(chǎn)負債率相關數(shù)據(jù)資產(chǎn)（億元）負債（億元）萬科資產(chǎn)負債率行業(yè)平均資產(chǎn)負債率萬科行業(yè)平均資產(chǎn)負債率差異（%）201713.2011.0384.0072.00+12.00201816.8916.1095.0075.00+20.00201923.8022.3093.0079.00+14.00從表的數(shù)據(jù)可以知道，我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均資產(chǎn)負債率在70%左右，但是萬科2017—2019年這三年的資產(chǎn)負債率為77%、81%和86%，該公司財務杠桿給企業(yè)帶來了較大風險。該企業(yè)的資產(chǎn)負債率超過行業(yè)警戒線，使得其運營和資金周轉過于依賴外部環(huán)境，造成其存在較大的償債壓力并潛藏著財務風險。在市場不景氣的情況下，企業(yè)面臨著房屋難以銷售的問題，將導致企業(yè)的存貨難以變現(xiàn)的后果，進而造成到期債務無法償還。而企業(yè)若需償還債務則不得不抵押資產(chǎn)，這進一步使得該企業(yè)信用評級降低，并出現(xiàn)籌資困難的問題。2.3萬科企業(yè)債種結構和債務期限結構不合理在企業(yè)自有資金無法滿足正常生產(chǎn)經(jīng)營時，資金密集型企業(yè)除了可以選擇商業(yè)信用獲得暫時的資金周轉外，也可以選擇增加銀行貸款額的方法籌集資金，并少量地發(fā)行企業(yè)債券，萬科商業(yè)信用則以預收款和應付款為主，存在債種結構單調的現(xiàn)象。萬科債種結構如表所示：萬科債種結構年份銀行借款融資租賃發(fā)行債券商業(yè)信用其他資金合計201742.06.06.739.06.3100.0201843.07.05.940.04.1100.0201944.05.74.842.03.5100.0從表中的數(shù)據(jù)知道萬科的大部分借款從銀行中獲得，其次是通過發(fā)行企業(yè)債券和應付款項獲得，且三者之和占總債務比高于70%，而融資租賃、抵押票據(jù)和信托貸款等其他籌資渠道獲取的負債較少。而且銀行貸款和商業(yè)信用所占比例太高，會給企業(yè)的信譽和再籌資能力造成較大影響，所以萬科償債壓力較大。下面再分析萬科的債務償還期限，如表所示。萬科債務歸還期限結構年份1年以內占比1-2年內占比2-3年占比3年以上占比2017年81.46.02.52.12018年88.87.02.31.92019年87.19.02.11.8從表中數(shù)據(jù)可知萬科一年內歸還的債務占總債務比率一直居高不下，在2017年其比率竟然高達81%。而且三年以上的債務以長期借款為主，這導致公司必須承受支付較高利息費用的負擔。另外，公司糟糕的經(jīng)營情況使得公司難以取得長期借款，只能不斷地通過短期負債來籌資，這不僅造成公司較高的營運風險也導致公司資金流不穩(wěn)定，且在每年年末集中償還高額的債務本金數(shù)額較大。2.4萬科企業(yè)現(xiàn)金比率低現(xiàn)金比率是指貨幣資金與流動負債的比值，它表示的是企業(yè)持有的現(xiàn)金流支付其當期已到期債務的能力。通過分析現(xiàn)金比率能夠評價企業(yè)應對突發(fā)情況時的臨時還款能力。萬科貨幣持有量較低，說明其應對突發(fā)事件的能力較弱。萬科現(xiàn)金比率如表所示。萬科現(xiàn)金比率年份現(xiàn)金比率相關財務數(shù)據(jù)貨幣資金（億元）流動負債（億元）現(xiàn)金比率（%）20170.688.987.6020180.9014.306.5020191.2020.705.80萬科2017—2019年這三年的現(xiàn)金比率分別為7.6%、6.5%和5.8%，而房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金比率標準值為15%，萬科的現(xiàn)金比率遠遠低于該行業(yè)的標準值，過低的現(xiàn)金持有量導致其過度依賴外部籌資。2.5萬科企業(yè)資產(chǎn)周轉率低總資產(chǎn)周轉率可以反映出企業(yè)的資金使用效率，可以通過該指標判斷資金的使用特點、資金的回流和增值情況。如下圖所示：萬科營運能力年份存貨周轉率應收賬款周轉率總資產(chǎn)周轉率2017年0.321.800.182018年0.291.600.172019年0.271.400.16萬科應收賬款周轉率三年數(shù)值分別為1.8、1.6和1.4，存貨周轉率分別為0.32、0.29和0.27，總資產(chǎn)周轉率分別為0.18、0.17和0.16。而房地產(chǎn)行業(yè)的應收賬款周轉率、存貨周轉率和總資產(chǎn)周轉率的預警線分別是3.5、1.6和0.3，該公司這些指標的數(shù)值均低于預警線。說明該公司運營能力較弱，銷售收入低導致其持有的流動資產(chǎn)較少。在投資新項目時只能大量地從從外部獲取資金，自有資金再投資能力弱且資金使用效率低。3、房地產(chǎn)企業(yè)在負債經(jīng)營風險控制中存在問題的原因分析3.1缺乏負債經(jīng)營風險控制的意識公司中的一些管理層認為房地產(chǎn)與國家宏觀經(jīng)濟形勢密切相關，政府不會讓房地產(chǎn)崩潰，所以在項目規(guī)劃和進行財務預算時沒有考慮可能出現(xiàn)的經(jīng)營風險和財務風險，也沒有系統(tǒng)的風險管理措施，其根源在于企業(yè)沒有形成風險管理文化。公司運營環(huán)節(jié)中處于風險關鍵點的員工無法識別風險，導致公司出現(xiàn)較高的運營流程風險。該公司在制訂經(jīng)營計劃時以歷史財務信息和經(jīng)營情況為基礎，而且聘請的專業(yè)公司對經(jīng)濟形勢的預測較為樂觀，造成決策層高估消費者的購買欲望和支付能力。并且房地產(chǎn)行業(yè)對政策變化非常敏感，政府出臺的宏觀調控政策有不可預見性，某些對房地產(chǎn)行業(yè)不利的政策給公司造成的損失也有不可逆轉性。萬科以負債經(jīng)營為主，連續(xù)三年的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量為負數(shù)，使得該公司持有的資金量進一步減少，緊繃的資金鏈無法應對突發(fā)事件，公司面臨資金使用風險。管理層對該行業(yè)前景的過于自信，導致企業(yè)的經(jīng)營策略較為激進，從而忽視了對負債經(jīng)營風險的規(guī)避。該公司將銷售任務分解至各項目部，并按銷售額來確定績效獎勵，使得各項目部管理人員為了完成銷售額指標放松了對內控制度的執(zhí)行力度。另外，每個員工的獎金與銷售業(yè)績相關，加上無人監(jiān)管各員工的分工情況，導致員工對自己職責定位混亂。信貸部門也隨之降低審批門檻，對于無力還貸的購房者也允許其按揭買房，銀行信用記錄不良的購房者在分期付款的后期無法按期交納房款等，加上該公司無人管理房款催收事宜，造成大額應收款項無法收回。。業(yè)績導向的企業(yè)薪酬制度使得萬科其他的內控制度難以落實。忽略風險管理的企業(yè)文化造成員工無法意識到自己是所屬團隊經(jīng)營政策的執(zhí)行者，更難以認識到自己崗位上存在的關鍵風險點。該企業(yè)缺乏風險的識別和溝通機制，造成其預防和控制負債經(jīng)營風險成為空談。3.2忽視企業(yè)債務結構的控制房地產(chǎn)公司在負債結構控制方面過度依賴銀行貸款和商業(yè)信用，50%以上資金通過此方法籌集，沒有尋找其他渠道獲得資金。相對于其他籌資方法，銀行會根據(jù)企業(yè)的信用評級在一定期限內給予企業(yè)較固定的貸款利息率，且不愿意提供長期貸款。這使得企業(yè)不得不通過短期借款籌集資金，用以投資經(jīng)營周期長的項目，還需不斷借短債還長債，在急需資金周轉的時候會被動地接受各種貸款條件，這種償還高額利息和不斷借款的情況導致企業(yè)資金籌資壓力大。該公司在負債期限的控制方面未合理分配流動負債和長期負債的比例，這導致企業(yè)債務期限與企業(yè)經(jīng)營周期不匹配。企業(yè)無法獲得足夠的長期借款維持日常的生產(chǎn)經(jīng)營，流動負債支撐了日常的大部分經(jīng)營活動所需資金，使得負債不能與企業(yè)未來現(xiàn)金流量及資產(chǎn)期限相匹配，進而造成企業(yè)的財務風險較高。另外，該公司在制定經(jīng)營計劃時僅僅希望盡可能多地籌集資金，沒有根據(jù)公司未來的現(xiàn)金流和投資利潤率考慮償還能力，忽視對公司還款能力的分析。加上未對閑置資金進行增值管理，導致公司內部現(xiàn)金持有量波動較大，在經(jīng)營狀況不好的時候沒有能力及時償本付息，這又使得公司信譽受到影響進而出現(xiàn)再籌資難的問題。在負債時機的控制方面忽視了其對資金成本的影響，導致資金成本失控。負債時機的控制需要管理者的經(jīng)驗，而該公司管理人員缺乏時機控制的意識，且相關日常訓練少使得這方面管理較弱。另外，管理人員需根據(jù)宏觀環(huán)境預測市場利率，在市場利率較低的時候借入資金才能減少負債成本。該公司未重視資金管理，又沒有規(guī)劃負債時機，使得該公司在借款時常常發(fā)生臨時資金周轉問題，而且常常因為需要及時應對突發(fā)事件而被動負債，這使得短期借款的償還期限較為集中。公司籌資難度大，使得公司只能在資金周轉順暢時才能獲得大量的短期負債。而在項目不同的生產(chǎn)經(jīng)營時期資金需求量與現(xiàn)金流量相匹配才能緩解負債帶來的償債壓力。資金管理不到位導致債務結構不合理的問題更加嚴重，更多資金用于支付不同金融機構的轉換成本，降低了資金的使用效率，減小了現(xiàn)金持有量。忽視負債的結構控制、時機控制和期限控制使得負債成本和負債風險同時增加，并導致該公司耗費很多不必要支出費用，降低了資金使用效率，引起了資金使用風險。這反過來又造成該公司陷入負債結構不合理、負債彈性差的惡性循環(huán)。3.3未建立有效負債經(jīng)營風險預警體系房地產(chǎn)公司沒有設立有效的信息管理系統(tǒng)，導致該公司無法及時獲得分散在各地區(qū)的項目的具體信息，削弱了公司對各項目部門的管理。加上該公司沒有設專門的風險控制機構，這使得該公司的會計、財務、業(yè)務部門各自為政，沒有專門平臺讓各專業(yè)人士溝通交流，也難以有效識別財務指標中的管理失誤信號。該公司對于財務的分析也僅僅停留在財務指標的分析上，沒有建立系統(tǒng)的數(shù)據(jù)模型整合財務風險的信息，這影響到該公司對資金流動規(guī)律的分析，讓公司無法及時發(fā)現(xiàn)可能導致其他風險的因素，這說明該公司低效的風險預警能力導致其存在較大的經(jīng)營風險。該公司各項目部過于分散使得公司無法及時獲得所有的管理信息，這使得公司風險識別和風險應對的時間滯后。各項目部為了維持自己部門的正常運轉承擔了大部分風險分析和風險預警的任務。但是不同地域面臨的宏觀環(huán)境不一樣，內部傳遞的數(shù)據(jù)也是短期、量化的財務指標分析，忽略了非財務指標的風險分析。這又使得公司在整合各項目部門的財務信息后無法準確分析出導致預算差異的原因，進而又會導致公司的調整經(jīng)營計劃和調度資金出現(xiàn)偏差。提高公司整體預警的有效性和準確度不僅需要各項目部門重視分析并及時傳遞外部經(jīng)營環(huán)境及內部運營活動信息，還需要預警體系規(guī)范各項目部的指標分析方法。3.4企業(yè)負債經(jīng)營風險控制方法落后房地產(chǎn)公司的日常文化管理中沒有培養(yǎng)員工的大局意識和整體價值觀，公司以業(yè)績?yōu)閷虻目刂品椒浜?，從公司的項目管理可以看出這個問題。各項目部負責自己管理的項目的全運營過程所需資金，僅僅關注于取得更多的借款投入在建工程，但沒有考慮借款的償還能力。各項目部不負責任地負債使得公司總體負債增加，過多的短期負債不僅增加了貸款款項間的轉換成本和費用支出，也引發(fā)了負債結構的不合理性。落后的內部控制方法讓企業(yè)各項目組僅從自身利益考慮，這種缺乏凝聚力的經(jīng)營環(huán)境影響了企業(yè)綜合能力的發(fā)揮。該公司的其他部門沒有配合財務部門的風險管理工作，控制方法落后于目前經(jīng)營形勢。公司文化中對企業(yè)風險管理的認識不足，認為風險管理是管理層的事情，而管理層則認為財務部門能獨立有效地完成風險識別和控制任務。而且各部門忽視自己部門的信息對于風險管理的價值，未將自己部門的信息傳遞給財務部門，導致財務部門不能根據(jù)歷史和現(xiàn)狀的具體經(jīng)濟環(huán)境分析內外部環(huán)境變化，同時也不能制定有效的風險應對措施。其他部門也不能在日常經(jīng)營中落實公司制定的風險識別措施。該公司內部控制方法落后，各部門的非財務信息不能及時溝通造成該公司財務部門風險分析和控制流于形式。該公司的負債經(jīng)營風險控制缺乏靈活性，加上不能應對公司面臨的多變的外部環(huán)境，這樣的控制方法落后于目前公司所處狀態(tài)。信息傳遞不暢使得財務部門在項目規(guī)劃和制訂計劃時預測的準確度下降，加上房地產(chǎn)項目隨時可能面臨突發(fā)危機導致后期投資大量增加，造成負債規(guī)模失控；在項目開發(fā)時，各項目部所持資金和所需資金無法在內部融通，不得不通過金融機構融通資金，增加了公司額外的資金成本。該公司內部控制落后的根本原因是沒有設置針對公司經(jīng)營情況和財務狀況的風險分析和控制體系，只能獲得各項目部門粗略的財務信息。公司沒有設計系統(tǒng)的、層次分明的財務風險管理體系預警財務風險，導致管理者不能實地分析考察風險發(fā)生的整個過程，造成風險管理漏洞。3.5內部控制制度不完善公司沒有設置專門機構和專門人員對風險管理流程進行監(jiān)督，也沒有建立專門辦法對風險管理結果考核。雖然每年年初都有財務計劃，并對當年公司的投融資計劃進行決策，但是后續(xù)的執(zhí)行情況沒有人跟蹤考核。公司設計的公司風險控制措施成為一紙空文。3.5.1對于投資項目沒有設置及時的分析控制程序在投資分析時，盲目開發(fā)新項目。公司沒有根據(jù)資金的回流量和損失的事件發(fā)生的概率分析投資計劃，導致項目進行中出現(xiàn)投資失控。各項目部不僅需要為維持正在進行的項目正常運轉不斷負債，又要對新項目投入初始資金，使公司的資本結構不合理問題更嚴重。3.5.2對于籌資活動沒有執(zhí)行分析程序在籌資過程中沒有根據(jù)公司所處的宏觀環(huán)境分析內部財務指標，導致公司沒有預留資金緩沖可能出現(xiàn)的資金鏈危機。企業(yè)在面臨快速擴張和不景氣的宏觀環(huán)境時，仍然無限度地借入負債，增加了公司的財務風險。3.5.3對籌集的資金沒有嚴格的控制制度房地產(chǎn)公司沒有詳細的資金控制制度，商業(yè)信用中的債權和債務沒有專人管理，這造成應付款項和到期債務沒有按期償還，進而增加了利息費用和違約金支出，也造成融資租賃項目的租金無人催收，這又減少了資金流入。公司也沒有記錄相關事項的責任人，發(fā)現(xiàn)資金管理不當問題也無法及時糾正。3.5.4對資金的使用控制沒有設置相應的管理制度由于該公司的各項目部資金的籌集和使用任務大部分由項目部本身負責，公司的信息傳遞速度慢，沒有辦法及時調度各項目部的資金。公司無法監(jiān)控各項目部的資金存量和資金使用情況，不少計劃用于資產(chǎn)項目的資金未用于資產(chǎn)項目，而用于費用支出。短缺的資金只能臨時借入，這使得債務規(guī)模增加，進而導致財務的實際數(shù)據(jù)與預算差異大。大量短期借款用于長期投資造成公司出現(xiàn)債務期限與資產(chǎn)期限不匹配的問題，這增加了公司持續(xù)經(jīng)營的難度。3.5.5對內部控制制度的設置不完善公司的監(jiān)督管理內部控制設置出現(xiàn)漏洞，未將內部審計與公司財務目標結合，也沒有設立獨立的審計部門，導致該公司審計部門權力有限，對于發(fā)現(xiàn)的問題不能及時糾正和上報。因為該公司將審計部門設置為財務部的一個科室，發(fā)現(xiàn)了問題之后只能在財務部門內部傳遞。另外，該公司的審計工作被設置為事后審計，因為管理層認為信息傳遞不暢會使其事前、事中審計效果較差，進而省略事前、事中審計流程。4、房地產(chǎn)企業(yè)適度負債經(jīng)營的有效把握對策適度負債經(jīng)營在目前市場經(jīng)濟初始階段是不可避免的，原計劃經(jīng)濟模式下國家作為投資主體和收益分配主體的這種經(jīng)濟模式已不復存在。企業(yè)要發(fā)展，經(jīng)濟要增長就得有投入，在企業(yè)自有資本短缺的情況下，舉債投入無可非議。那么，怎樣才能在企業(yè)發(fā)展和控制負債風險之間尋求一條最佳途徑？在一般情況下，負債成本必須低于投資項目預期回報額，否則，經(jīng)營無利可圖，任何優(yōu)惠的籌資條件和誘人的投資項目都是不可取的。因此，最大限度地提高企業(yè)經(jīng)濟效益是負債投入的總原則，合適的負債成本是負債經(jīng)營的前提條件。4.1正確把握負債的量與度企業(yè)的息稅前資金利潤率應高于借款利息率。這是企業(yè)負債經(jīng)營的先決條件。如果計算出的利息率高于息稅前資金利潤率，就不能舉債，只能用增資的方法籌資，并且應努力減少現(xiàn)有債務,避免財務杠桿的反作用,否則就會使企業(yè)陷入財務困境。除考慮投入與回報外還應考慮以下問題：首先，把握好負債率指標。從發(fā)達國家控制負債率看都具有具體標準，日本在第二次世界大戰(zhàn)后，資金缺乏，企業(yè)多舉債經(jīng)營，因而負債比率很大，各年代一般均在70％～80％之間，美國負債率控制在40％～50％之間。目前，我國統(tǒng)一的負債率指標雖不存在，但對具體企業(yè)來說（如資產(chǎn)，利潤明確情況下）存在著最優(yōu)負債率。國家也應根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展狀況，按行業(yè)制訂負債率上限指標，切實控制負債風險。日本政府和學術界一般認為股權比率和負債比率保持各50％左右較為適應。利息保障倍數(shù)指標反映出企業(yè)的經(jīng)營所得保障去付負債利息的能力,它的倍數(shù)必須大于1，否則就難以償還債務及利息。再次，在考慮以上因素時，還應考慮一定時期內整個企業(yè)現(xiàn)金凈流入量與新投入現(xiàn)金凈流量的關系。例：假定某企業(yè)在未投入前每年現(xiàn)金凈流入量為500萬貨幣單位，現(xiàn)準備舉債1000萬貨幣單位投入新項目，該項目回報期為5年，舉債歸還期為3年，每年現(xiàn)金凈流入量為250萬貨幣單位。按上述數(shù)據(jù)推算，該企業(yè)3年內現(xiàn)金凈流入量2250萬貨幣單位而還債為1000貨幣單位,企業(yè)有能力舉債投入。假定該企業(yè)未投入新項目前每年現(xiàn)金凈流入量100萬貨幣單位,新增項目年現(xiàn)金凈流入量和舉債條件不變，雖從表面上看此債可借，但由于總體現(xiàn)金流入量僅1050萬貨幣單位，所以此債仍有較大風險。4.2掌握最佳負債規(guī)模，選擇一種比較穩(wěn)健的籌資模型企業(yè)應兼顧財務杠桿利益和財務風險，充分考慮企業(yè)未來時期銷售收入的增長幅度及穩(wěn)定程度，企業(yè)所處行業(yè)競爭的情況等因素，以確定最佳負債規(guī)模，保持主權資金和負債之間適當?shù)谋壤P系[14]。這里可以用速動比，流動比等指標體系來控制。速動比指標和流動比指標怎樣的數(shù)量界限條件下才能控制和避免風險呢？速動比=流動資產(chǎn)－存貨/流動負債流動比=流動資產(chǎn)/流動負債筆者認為速動比一般控制在1比較適宜，流動比控制在2較為適宜。如果大于上述指標證明企業(yè)短期償債能力和變現(xiàn)能力較強，反之較弱。但上述兩項指標過高則會造成資金浪費，過低會周轉不靈。所以舉債時要做到比率協(xié)調。4.3確定適度的負債結構我國金融市場的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負債結構，也就是說，我國企業(yè)的負債能力有多大，不能與別國，甚至是別的行業(yè)和企業(yè)無條件地類比，而只能是根據(jù)其自身的情況及融資環(huán)境加以判斷。企業(yè)應首先判斷進行負債經(jīng)營對企業(yè)是否有利,一旦確定應改進負債經(jīng)營,隨之要確定舉債額度，合理掌握負債比例。這種渠道得到的資金，一般使用時間不長而且資金成本較高。③發(fā)行企業(yè)債券。向企業(yè)內部發(fā)行債券,可以把職工緊緊團結起來,為企業(yè)的興衰存亡而共同奮斗,但能籌集到的資金十分有限。向社會公開集資,雖然可以籌集到數(shù)額較大的資金，資金成本高，但是，資金來源于千家萬戶，債券到期一定要按期償還，稍有不慎，會帶來很大風險。目前雖然國家利率政策宏觀控制較嚴，但社會折資成本化存在著較大差異，所以在選擇籌資渠道時不能有病亂投醫(yī)，努力降低資金成本。同時要考慮借入資金的期限結構。企業(yè)借入資金的使用期限短，企業(yè)不能還本付息的風險就大；使用期限長，風險小，但資金成本高。所以企業(yè)對不同期限的借入資金要搭配合理，以保持每年還款相對均衡，避免還款過于集中。4.4樹立風險意識加強內部控制在社會主義市場經(jīng)濟體制下企業(yè)要自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展就必須獨立承擔風險。因此，在企業(yè)必須樹立風險意識，正確承認風險，科學估測風險，預防發(fā)生風險，并且有效應付風險。建立內部控制制度，從制度上防止企業(yè)經(jīng)營者頭腦發(fā)熱、盲目擴張而導致過度負債；加強財務分析，運用考核企業(yè)償債能力的指標分析企業(yè)所承擔的財務風險和償還能力。使企業(yè)清醒地認識到負債經(jīng)營的風險，合理確定負債規(guī)模，從而降低債務風險；強化內部審計，通過獨立的檢查和評價活動，針對內部控制的缺陷、管理的漏洞和資金的綜合使用情況，提出切實可行的、富有建設性的建議，促進經(jīng)營者改善經(jīng)營管理，從而提高資金的綜合效益。結論房地產(chǎn)行業(yè)具有其特殊性，此行業(yè)的經(jīng)營情況易受外部環(huán)境影響。房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間長、資金回收期長。房地產(chǎn)行業(yè)在我國興起時間較短，不到20年。從事對該行業(yè)的人員對經(jīng)營風險的研究不夠透徹，導致從事房地產(chǎn)行業(yè)的人員風險意識較為淡薄，風險的防范對策也不夠科學合理。雖然不少專家學者對房地產(chǎn)企業(yè)的風險做了分析，也給出了相關的對策，但是每個企業(yè)的內外部環(huán)境不同，房地產(chǎn)企業(yè)風險分析不能一概而論，必須根據(jù)企業(yè)具體情況進行多角度分析，了解企業(yè)財務風險的成因、后果，才能提出和企業(yè)相吻合的風險防范對策。本文通過分析萬科存在的負債經(jīng)營風險及其原因，提出了建立負債經(jīng)營風險防范措施的必