2目錄考察背景考察工程考察總結(jié)3考察背景，日本進入老齡化社會已有40年；65歲以上的人口已占21.5％，老齡化程度位于世界前列；老齡化壓力促進養(yǎng)老地產(chǎn)的開展。養(yǎng)老地產(chǎn)投資運營主體分為兩類：政府和企業(yè)投資運營；企業(yè)投資工程與萬通地產(chǎn)開發(fā)背景類似。日本養(yǎng)老地產(chǎn)在產(chǎn)品設(shè)計、效勞理念和運營模式上均有典型性。日本文化與中國更為接近。本次考察主要針對日本企業(yè)投資運營的養(yǎng)老地產(chǎn)工程，希望通過養(yǎng)老地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的深入分析，得出萬通地產(chǎn)可借鑒的要點。4考察工程高端運營機構(gòu)工程收益前三的運營機構(gòu)工程實業(yè)公司開發(fā)工程房地產(chǎn)商開發(fā)工程政府投資企業(yè)運營工程行業(yè)相關(guān)機構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察工程橫濱太陽城銀座太陽城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田工程北浦和工程SECOMORIX成城工程世田谷下馬工程千葉工程橫濱藤尺工程側(cè)重研究、營建大和房屋研究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心5考察工程項目名稱SunCity日醫(yī)學(xué)館SECOMORIX千葉橫濱藤尺橫濱銀座墨田北浦和成城世田位置近郊市中心近郊居住區(qū)近郊居住區(qū)近郊居住區(qū)近郊居住區(qū)遠郊近郊居住區(qū)規(guī)模（㎡）56,01239,2773,6552,22322,4033,43010,1472,000戶數(shù)（戶）60136276481576123338定位高端高端中端中端高端中高端高端低端營收方式一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付或一次性入住金+月金月付一次性入住金+月金一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付吸納對象自理老人介護老人自理老人自理老人介護老人自理老人自理老人自理老人介護老人自理老人介護老人介護老人入住率自理居所62%介護居所47%自理居所68%介護居所53%90%31%95%90%自理居所30%介護居所70%100%所有項目均承諾老人入住后可直至終老6考察工程高端運營機構(gòu)工程收益前三的運營機構(gòu)工程實業(yè)公司開發(fā)工程房地產(chǎn)商開發(fā)工程政府投資企業(yè)運營工程行業(yè)相關(guān)機構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察工程橫濱太陽城銀座太陽城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田工程北浦和工程SECOMORIX成城工程世田谷下馬工程千葉工程橫濱藤尺工程側(cè)重研究、營建大和房屋研究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心7SunCity株式會社依靠股東自身資源，解決了融資、運營效勞提供等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的需求，成為日本最高端養(yǎng)老地產(chǎn)投資運營機構(gòu)。SunCity——日本高端養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理機構(gòu)代表公司背景株式會社成立于1980年，由100家日本企業(yè)共同出資，注冊資金120億日元，股東涉及行業(yè)包括：銀行、保險、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實業(yè)公司等，大局部為日本業(yè)內(nèi)頂級企業(yè)。8SunCity開發(fā)工程SunCity旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)工程13個單體工程建筑面積從3000-18000平方米。日本為數(shù)不多開發(fā)運營大型養(yǎng)老地產(chǎn)工程的公司。10個工程為租賃物業(yè)，3個工程物業(yè)為購地自建工程。租賃物業(yè)節(jié)省最初的開發(fā)本錢和建設(shè)周期。10個工程針對自理老人，隨著老人衰老提供介護效勞。3個工程入住初期即可吸納介護型老人。考察選取了SunCity旗下兩個選址市中心以及選址郊區(qū)的典型工程。9SunCity——橫濱太陽城SunCity橫濱工程接待人員工程建筑設(shè)計師PerkinsEastma浦田尚志10工程背景：SunCity自行投資建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)工程，與2005年投入運營。土地原址為炸藥廠，株式會社以較低的價格獲得土地?，F(xiàn)有為一期規(guī)模，二期280戶預(yù)計于2021年開工建設(shè)。SunCity——橫濱太陽城工程位置位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約20-25分鐘車程。周邊為成熟居住區(qū)邊緣，即獨立又融合。地處高地，視野開闊，景觀良好，天氣晴朗時可俯瞰整個橫濱市。橫濱市橫濱太陽城11工程規(guī)模占地面積：84350㎡建筑面積：56012㎡總戶數(shù)：601戶〔其中自理型480戶，介護型121戶〕自理型住宅單元中有幾間為用于體驗入住的客房。戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積：44.6~82.3㎡，平均面積為61.6㎡介護型住宅單元的平均戶型面積：22.3~27.9㎡，平均面積為22.9㎡公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為：18449㎡介護型住宅單元公共空間面積為：3107㎡公共空間比例占到工程總面積的38%，高比例的公共空間配置是工程一大特點SunCity——橫濱太陽城工程造價總造價1億美元〔不含土地本錢〕，每平米造價1785美元建筑設(shè)計：PerkinsEastman景觀設(shè)計：SW景觀設(shè)計公司12SunCity——橫濱太陽城營收模式〔括號內(nèi)數(shù)字為人民幣〕一次性入住金：根據(jù)房間大小，3,000萬~9,800萬日元不等〔240~784萬〕，其中4,900萬日元〔392萬〕的比例最多。兩人入住一次性入住金在上述價格上上浮1,000萬日元〔80萬〕/居室。一次性入住費用15年內(nèi)可退還局部。計算公式為：入住費用*0.85*〔〔180月-入住月〕/180〕，入住滿15年后一次性入住費用不再退還。月金：額外收費：室內(nèi)水電費、停車費、介護用品使用或租賃費等。最初入住時，即吸納自理型老人，也吸納介護型老人。老人入住后可直至終老。管理費（公共空間水電費+物業(yè)管理費+行政費）102,900日元（8,232元）/月/人150,150日元（12,012元）/月/兩人餐飲費66,150日元（5,292元）/月/人13SunCity——橫濱太陽城效勞人員配置介護老人效勞：1.5(老人)：1〔效勞人員〕醫(yī)療配置工程內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室當老人需要醫(yī)學(xué)就診時，通過外部合作醫(yī)院進行救助。經(jīng)營狀況自理型住宅單元的入住率為61.7%介護型住宅單元的入住率為47.1%入住老人特點高收入老人多數(shù)有國外生活背景入住費用根本為自己承擔14SunCity——橫濱太陽城高星級酒店的裝修風(fēng)格室內(nèi)外景觀結(jié)合引入良好的室內(nèi)外景觀視野產(chǎn)品設(shè)計——室內(nèi)設(shè)計15產(chǎn)品設(shè)計——效勞功能SunCity——橫濱太陽城ATM機、郵筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴場、園藝區(qū)、幾乎涵蓋所有所需的公共功能。16產(chǎn)品設(shè)計——無障礙設(shè)計SunCity——橫濱太陽城無障礙設(shè)計遍布工程的每一個空間。17SunCity——橫濱太陽城依靠強大的股東背景，工程開發(fā)資金、設(shè)備提供、酒店式運營管理等均有股東提供，降低開發(fā)本錢，分攤開發(fā)風(fēng)險。選址：選址近郊，以較低價格獲得土地。高規(guī)格的酒店式裝修是工程最大賣點及亮點。高比例的公共空間設(shè)計，提供各種老人交流場所，吸引老人減少居室內(nèi)留置時間。充分考慮老年人的生理和心理需求，在產(chǎn)品細節(jié)上表達個性化和精致性。股東整合：整合各類型與養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的股東，共同投資成立養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理機構(gòu)，通過各自的資源，將養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險和本錢降低。產(chǎn)品設(shè)計：獨特的產(chǎn)品設(shè)計，使工程區(qū)別于一般養(yǎng)老機構(gòu)的氣氛。功能設(shè)計：通過便利性公共設(shè)施設(shè)置，在工程內(nèi)部營造完整的生活圈。工程啟示工程要點18SunCity——銀座太陽城SunCity銀座工程接待人員工程建筑設(shè)計師PerkinsEastma浦田尚志19工程背景：SunCity租賃物業(yè)運營的養(yǎng)老地產(chǎn)工程，物業(yè)租賃期為25年。由BDA室內(nèi)設(shè)計公司進行裝修設(shè)計，與2006年投入運營。工程位置工程位于東京最繁華的中央?yún)^(qū)，距離銀座四丁目約5-10分鐘車程。緊鄰隅田川河，擁有良好的河景資源和開闊的視野。是日本市中心養(yǎng)老工程的典型代表。SunCity——銀座太陽城銀座四丁目銀座太陽城約3KM20SunCity——銀座太陽城工程規(guī)模占地面積：4714㎡建筑面積：39277㎡總戶數(shù)：362戶〔其中自理型314戶，介護型48戶〕自理型住宅單元中39間原先設(shè)計為介護式單元，后期由于需求度偏低，改建為自理型住宅單元。戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積：42.0~83.5㎡，平均面積為65㎡介護型住宅單元的平均戶型面積：21.4~48.7㎡，平均面積為29.2㎡公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為：8460㎡介護型住宅單元公共空間面積為：3238㎡停車位：機械停車數(shù)88個21SunCity——銀座太陽城營收模式〔括號內(nèi)數(shù)字為人民幣〕僅吸納有自理能力的老人，工程內(nèi)介護單元僅為入住老人身體過渡期效勞老人入住后可直至終老。一次性入住金：收費方式和橫濱太陽城一樣。費用在4035萬~12965萬日元不等〔323~1037萬〕，價格高出橫濱太陽城約25%。月金：額外收費：收費工程和橫濱太陽城一樣。管理費（公共空間水電費+物業(yè)管理費+行政費）172,200日元（13,776元）/月/人價格高出橫濱太陽城約40%258,300日元（20,664元）/月/兩人餐飲費94,500日元（7,560元）/月/人價格高出橫濱太陽城約30%22SunCity——銀座太陽城效勞人員配置介護老人效勞：1.5(老人)：1〔效勞人員〕醫(yī)療配置工程內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室與專門給日本皇室就醫(yī)的圣路加國際醫(yī)院合作，提供每年一次的體檢及醫(yī)療救治效勞。經(jīng)營狀況自理型住宅單元的入住率為68%介護型住宅單元的入住率為53%入住老人特點工程由于地處市中心，除養(yǎng)老功能外，還表達了投資功能68%的銷售比例中，50%為長期居住，還有50%作為老人的第二居所或者養(yǎng)老的后備居所入住老人多數(shù)為有國外生活背景高收入老人，多數(shù)由老人自行承擔入住費用七成為女性，平均年齡77歲，三成為男性，平均年齡79歲。三成為夫婦一起入住，七成為單身老人入住。23SunCity——銀座太陽城產(chǎn)品設(shè)計——酒店式室內(nèi)設(shè)計24SunCity——銀座太陽城產(chǎn)品設(shè)計——室內(nèi)設(shè)計便于輪椅交匯的寬走道機動車自動停車系統(tǒng)良好的室內(nèi)視野景觀家屬接待區(qū)多功能廳樓層公共區(qū)棋室25SunCity——銀座太陽城租賃物業(yè)進行運營，降低了前期的開發(fā)投入。聘請頂級室內(nèi)設(shè)計公司進行室內(nèi)設(shè)計，高規(guī)格的酒店式裝修，使公共空間感觀幾乎等同與高星級酒店。酒店式運營管理等由酒店行業(yè)的股東提供，降低運營本錢同時保證了專業(yè)化的效勞。選址在市中心區(qū)，吸引了很多對地段有偏好的老人入住和投資。選址：選址在城市中心區(qū)，利于樹立形象，吸納高端人群。醫(yī)療整合：醫(yī)療效勞與頂級醫(yī)療機構(gòu)合作綁定，增加賣點的同時提升工程品質(zhì)。產(chǎn)品設(shè)計：沿用酒店設(shè)計風(fēng)格挑空餐飲和休閑區(qū)，即具備了效勞功能，也起到工程會所的集聚效應(yīng)。工程啟示工程要點26SunCitySunCity啟示整合優(yōu)勢股東參加投資團隊，樹立賣點同時分擔投資風(fēng)險和樹立消費者信任的根底。定位高端，聘請建筑、室內(nèi)、景觀設(shè)計領(lǐng)域的頂尖機構(gòu)打造工程，樹立領(lǐng)軍品牌形象。27考察工程高端運營機構(gòu)工程收益前三的運營機構(gòu)工程實業(yè)公司開發(fā)工程房地產(chǎn)商開發(fā)工程政府投資企業(yè)運營工程行業(yè)相關(guān)機構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察工程橫濱太陽城銀座太陽城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田工程北浦和工程SECOMORIX成城工程世田谷下馬工程千葉工程橫濱藤尺工程側(cè)重研究、營建大和房屋研究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心28公司背景日醫(yī)學(xué)館是日本三大養(yǎng)老地產(chǎn)連鎖運營機構(gòu)之一，進入養(yǎng)老地產(chǎn)已有21年歷史。除養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部以外，集團公司還下設(shè)醫(yī)療設(shè)備事業(yè)部及介護教育事業(yè)部，三者關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的年均產(chǎn)值名列日本業(yè)內(nèi)第一。開發(fā)工程日醫(yī)學(xué)館旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)1250所，分布在日本全國，主要分為三大類：政府投資日醫(yī)學(xué)館運營的福利性工程、日醫(yī)學(xué)館投資運營的全付費制工程以及老年人租賃物業(yè)工程。本次考察的日醫(yī)學(xué)館兩個工程，分別為全付費制工程及老年人租賃物業(yè)工程。日醫(yī)學(xué)館29日醫(yī)學(xué)館——墨田日醫(yī)學(xué)館墨田工程工程接待人員養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部社長建部悠30日醫(yī)學(xué)館——墨田工程背景全付費制工程〔自理階段需老人全額支付費用〕物業(yè)為定制租賃物業(yè)，租賃期為30年。占地面積：1859㎡建筑面積：3655㎡總戶數(shù)：76戶〔其中夫妻居室6戶〕入住門檻：自理型老人和介護型老人均吸納，以介護型老人為主入住率：90%客戶特征平均年齡80歲以上，以單身老人為主，男女比例為3:7.60%的老人來自工程5公里范圍內(nèi)或者子女工作生活在工程周邊入住老人的子女在經(jīng)濟、照料上均有支持營收方式一次性入住金+月金:根據(jù)一次性入住金繳納費用的不同，月金付費額度隨之變化。月金包含管理費、租賃費及餐費。收費價格的核定標準為75歲以上的老人，如果年齡低于75歲，那么一次性入住金價格及返還周期相應(yīng)調(diào)整。介護費額外收取:墨田工程為介護保險定點機構(gòu)，老人由醫(yī)院評定介護等級后，政府相應(yīng)承擔老人在墨田工程消費的90%的介護效勞費用。其它費用：醫(yī)療費、日用品費、理容費等其它效勞費用，需額外付費。31日醫(yī)學(xué)館——墨田全月金方式標準方式最低入住金方式最高入住金方式一次性入住金0840萬日元（67.2萬元）420萬日元（33.6萬元）1,483.2萬日元（118.7萬元）月金（人/月）315,000日元（25,200元）198,000日元（15,840元）256,000日元（20,480元）131,000日元（10,480元）年齡65~69歲70~74歲75歲以上一次性入住金增長比例增長40%增長20%0%償還期計算84個月72個月60個月32產(chǎn)品設(shè)計——室內(nèi)設(shè)計日醫(yī)學(xué)館——墨田行政接待區(qū)電梯間機械浴室保溫送飯機自理居室美容室告知牌洗衣房33日醫(yī)學(xué)館——墨田工程主要支出工資支出約占70%、物業(yè)租金支出約占20%、行政耗材及能源支出約占10%。工程運營毛利接近10%工程要點運營的兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：員工隊伍和入住率員工隊伍養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理的最大障礙是人才的缺失，日本介護人員需具備效勞資質(zhì)，這類資質(zhì)的獲得需要100小時的培訓(xùn)時間和假設(shè)干實習(xí)時間。穩(wěn)定的，好的員工隊伍是運營成功的關(guān)鍵。入住率養(yǎng)老地產(chǎn)工程的盈利與否取決于入住率。日醫(yī)學(xué)館工程的盈虧平衡點在入住率到達80%。如何盡快的到達80%的入住率是運營成功的標志。34日醫(yī)學(xué)館——北浦和日醫(yī)學(xué)館北浦和工程工程接待人員養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部社長建部悠35日醫(yī)學(xué)館——北浦和工程背景北浦和工程物業(yè)為日醫(yī)學(xué)館自行購地興建和運營的工程，與2021年5月投入運營。占地面積：1754㎡建筑面積：2223㎡總戶數(shù)：48戶〔面積范圍28~47.5㎡〕入住門檻：僅吸納自理型老人入住率：31%客戶特征以單身老人為主老人多數(shù)來自工程5公里范圍內(nèi)36日醫(yī)學(xué)館——北浦和營收方式月金收費方式：按居室大小，月收費141250日元〔11300元〕~221250日元〔17700元〕，月金包含租賃費、根本監(jiān)護費及行政管理費。租賃合同2年一簽，不續(xù)約需提前3個月通知。不需繳納一次性入住金，入住時近需支付2~3個月月金額度的手續(xù)費居室內(nèi)水電費、餐費及停車費需額外收取如需介助和介護效勞，可由運營機構(gòu)幫助聯(lián)系看護人員，自行洽談費用.37日醫(yī)學(xué)館——北浦和效勞人員比例工程僅配置3~4個接待和保安人員工程主要支出物業(yè)維護費產(chǎn)品特征北浦和工程產(chǎn)品設(shè)計根本等同與酒店式公寓和普通住宅公共空間比例配置很少，僅有食堂、辦公室和停車場。餐廳停車場閱讀室信報箱走道38日醫(yī)學(xué)館——北浦和居室內(nèi)設(shè)計39北浦和工程定位成因類似于墨田工程的介護式養(yǎng)老機構(gòu)需要政府許可，北浦和的審批額度已滿。北浦和位于東京郊區(qū)，土地費用較低。北浦和區(qū)域老齡化比例較高，且屬于高收入?yún)^(qū)域，對養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品有需求。工程要點小型類酒店式公寓設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。在介護沒有空間的前提下，以自理型產(chǎn)品介入市場。日醫(yī)學(xué)館預(yù)計工程回收期約為20年。日醫(yī)學(xué)館——北浦和40日醫(yī)學(xué)館運營要點日醫(yī)學(xué)館產(chǎn)品設(shè)計工程規(guī)模小，分布在不同的區(qū)域，保證最快速的擁有高入住率，盡快盈利。選址在醫(yī)院、郵局、銀行、超市、文化設(shè)施等公共配套便利的地方。盡可能配置有介護設(shè)施，純自理式居所工程對老人吸引度不大，影響入住率。運營模式營收方式：除個別工程外，根本沿用一次性入住金+月金的收費方式組織架構(gòu)：養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部下設(shè)四個部門：管理、營銷、人力及財務(wù)部客戶定位：以工程5公里范圍內(nèi)的在中高收入的老人為主醫(yī)療資源：內(nèi)部設(shè)醫(yī)務(wù)室，醫(yī)學(xué)救助和周邊醫(yī)院達成合作聯(lián)盟效勞外包：餐飲、洗滌等根底工作采取效勞外包。41日醫(yī)學(xué)館對養(yǎng)老地產(chǎn)的理解日醫(yī)學(xué)館養(yǎng)老地產(chǎn)的建造本錢比普通住宅高20%，主要用于設(shè)備的增加及公共空間的裝修投入。同時養(yǎng)老地產(chǎn)的相應(yīng)收入在日本也略高于普通住宅。工程定位非常關(guān)鍵，一般來說老人入住本錢越低，工程入住率越高，而入住率是工程盈虧的決定因素。大體量的養(yǎng)老地產(chǎn)工程，可能存在三大問題：1、入住年齡段太過集中，交替轉(zhuǎn)換困難，可持續(xù)開展性較差的問題。2、容易導(dǎo)致空置率的升高。3、大體量工程的效勞人員相應(yīng)增加，容易導(dǎo)致管理缺失下的效勞質(zhì)量下滑。小體量的養(yǎng)老地產(chǎn)工程，具備銷售周期短、人員規(guī)模少等優(yōu)勢，并且靈活性高。養(yǎng)老地產(chǎn)的運營本錢隨著老人介護程度會逐步上升，需要公司控制后期通脹風(fēng)險。承諾老人直到離世的居住平安感和高品質(zhì)效勞延續(xù)，是養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營的條件。一次性入住費用的收取和額度的上下，運營時本錢的合理控制，將直接影響到養(yǎng)老地產(chǎn)工程的盈利價值。在現(xiàn)狀日本經(jīng)濟條件下，日醫(yī)學(xué)館旗下工程的平均回收期為20年。42日醫(yī)學(xué)館對中國的拓展意向日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館首先會開展日本外鄉(xiāng)市場。對中國的政策、商業(yè)環(huán)境需要2-3年時間的了解后，再確定是否進入。日醫(yī)學(xué)館旗下的教育、設(shè)備、運營三個分支哪個最先進入市場目前尚未確定。43日醫(yī)學(xué)館啟示適當控制養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模，連鎖化經(jīng)營，是養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險較低的開展方向。日本經(jīng)濟處于滯漲期，養(yǎng)老地產(chǎn)同樣處于投資回收緩慢〔日醫(yī)學(xué)館2021年養(yǎng)老地產(chǎn)運營利潤為3%〕和投資回收期長〔平均投資回收周期為20年〕。高素質(zhì)的員工和高入住率，是養(yǎng)老地產(chǎn)運營的兩大關(guān)鍵因素工程五公里范圍內(nèi)，是養(yǎng)老地產(chǎn)工程主要可輻射的客戶圈養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營需要設(shè)立營銷部門對應(yīng)市場。日醫(yī)學(xué)館44考察工程高端運營機構(gòu)工程收益前三的運營機構(gòu)工程實業(yè)公司開發(fā)工程房地產(chǎn)商開發(fā)工程政府投資企業(yè)運營工程行業(yè)相關(guān)機構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察工程橫濱太陽城銀座太陽城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田工程北浦和工程SECOMORIX成城工程世田谷下馬工程千葉工程橫濱藤尺工程側(cè)重研究、營建大和房屋研究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心45SECOM公司背景SECOM最初是從事防盜報警系統(tǒng)研發(fā)銷售的實業(yè)公司，在日本具有很高的知名度。SECOM也從事養(yǎng)老設(shè)備的研發(fā)和銷售、醫(yī)療事業(yè)、房地產(chǎn)實業(yè)、保險事業(yè)等與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)領(lǐng)域。46SECOM——成城SECOM成城工程工程接待人員工程營銷代表47SECOM——成城工程背景SECOM成城工程是SECOM和森房地產(chǎn)公司〔六本木森大廈開發(fā)商〕合作開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)工程。工程已有22年歷史，是日本經(jīng)濟泡沫頂峰時期的產(chǎn)品。占地面積：9973㎡建筑面積：22403㎡總戶數(shù)：157戶〔面積范圍50~130㎡，介護房間18個〕入住門檻：僅吸納自理型老人目前入住率：95%，運營最初5年入住率為60%，第七年為到達80%，80%是工程運營的盈虧平衡點。客戶特征老人舊有職業(yè)根本為醫(yī)生、律師、企業(yè)高管等金領(lǐng)階層，在職時年收入約在人民幣80萬左右。工程坐落在高端居住區(qū)內(nèi)，周邊景觀良好，吸引的客戶主要來自東京市中心老人。絕大多數(shù)老人為了安定的老年生活，選擇賣掉原有住房，入住成城工程。目前95%的入住比例中，有60%是22年前的入住客戶48SECOM——成城營收方式一次性入住金：按居室大小，收取一次性入住金〔10,350~24,800萬日元，相當828~1984萬人民幣〕。入住金涵蓋了老人終老前的房屋使用、介護效勞兩項費用。一次性入住金15年內(nèi)可退還局部，15年后不再退還。月金：包含餐飲費、管理運營費、水電能消耗費用為29萬~34萬日元/月/人，相當于23,200~27,200萬元人民幣/月/人。效勞人員比例目前入住老人170個，效勞人員約60人。49SECOM——成城酒店式設(shè)計風(fēng)格50SECOM——成城公共空間設(shè)計頂層會所陶藝室樓層公共空間醫(yī)務(wù)室51SECOM——成城居室內(nèi)設(shè)計介護居室小露臺公共走廊52SECOM——成城SECOM成城工程運營要點一次性入住金中包含了房屋使用費及效勞費用，因此工程一次性入住金額度是同類地段普通住宅售價的兩倍。老人過渡到介護階段后，可免費入住到介護單元，但原有自理單元的住宅仍為其保存，充分考慮到老人心理。餐飲區(qū)別于傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)，采取點菜制，月底統(tǒng)一結(jié)算，加強了消費自主性。銀行、郵局等提供上門效勞，提供老人居住便利性。一次性入住金逐年往上漲，與此對應(yīng)的是周邊普通住宅根本沒有漲幅。每兩年會就月金收費額度與入住老人協(xié)商，但近20年只上漲一次。工程目標客戶為第二階層的富裕老人，第一階層的富裕老人一般會雇人居家養(yǎng)老，第二階層的老人主要集中在醫(yī)生、律師等原有的金領(lǐng)階層。每年工程會對高收入的目標客戶發(fā)送8萬封左右的營銷信件，但有入住意向回復(fù)的僅有30人左右。53SECOM——成城SECOM成城工程啟示養(yǎng)老地產(chǎn)主要的賣點在于運營效勞，老人愿意支付大額入住金選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的主要考慮因素是后期養(yǎng)老的平安和穩(wěn)定。高端養(yǎng)老地產(chǎn)工程的目標客戶主要為第二階層〔中小型企業(yè)主、醫(yī)生、律師等〕的富裕老人，愿意以舊有資產(chǎn)換購一個安定的晚年，但這一類客群的比例仍比較低。養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶粘性較強，但更替性弱，后期價格上漲的可能性少，工程的收益主要取決于消費者支付第一筆大額資金的流入。54SECOM——世田谷下馬SECOM世田谷下馬工程工程接待人員SECOM養(yǎng)老地產(chǎn)運營部經(jīng)理三重野真55SECOM——世田谷下馬工程背景SECOM旗下共有8個全資運營的養(yǎng)老地產(chǎn)工程，其中三個租賃物業(yè)運營，五個購地自建運營。世田谷下馬工程是SECOM購地自建的養(yǎng)老地產(chǎn)工程，與2006年投入運營。占地面積：2163㎡建筑面積：3430㎡總戶數(shù)：61戶入住門檻：自理和介護老人均吸納，以介護老人為主。入住率：90%營收方式一次性入住金方式：一次性入住金可選擇一次性支付或一年內(nèi)等月支付〔價格高于一次性支付方式〕月金：月金包括兩個局部，一個局部為管理費和餐費的組合，另一個局部為介護保險的自付局部。額外費用：包括介護品、消費品、水電費、美容費等其它消費性支出。56SECOM——世田谷下馬SECOM世田谷下馬工程運營要點選址：富裕階層較多及老齡化比例較高的區(qū)域。開發(fā)周期：獲得土地后，預(yù)計一年時間完成設(shè)計施工、開業(yè)前3個月開始銷售，1-2年時間完成滿租。〔SECOM旗下工程最長的滿租期花了4年時間〕。管理方式：組團式管理，將61戶分成5個組團，每個組團設(shè)置有固定的效勞人員。易于老人和工作人員熟悉彼此，到達最正確的照看效果。管理架構(gòu)：效勞人員和老人的比例為1:1.5，其中50%為有資質(zhì)的正式員工，年齡在20-30歲，50%為臨時員工，年齡在40-50歲。效勞人員工作時間為四班制，覆蓋24個小時。正式員工中，包括負責社長一人，護士三人，飲食管理兩人，園藝管理一人，心理健康管理一人，行政人員1人。工程營銷那么統(tǒng)一由總部管理。效勞理念：以盡量多的工作人員，協(xié)助老人生活，保證其生活的私密性和尊嚴感。了解每位老人的喜好差異，提供符合其喜好的包括飲食、沐浴習(xí)慣等效勞。以對待親人的態(tài)度對待老人。運營關(guān)鍵：一、度過入住率未到達盈虧平衡點前的經(jīng)營期；二、運營團體的負責人非常關(guān)鍵，負責人需要具有經(jīng)營頭腦并擁有對待員工和老人的愛心。運營風(fēng)險：老人突發(fā)意外狀況時，獲得老人家人的理解。57SECOM——世田谷下馬對中國的開拓意向SECOM目前沒有在中國開展的打算。SECOM世田谷下馬工程啟示小組團化管理，利于控制效勞質(zhì)量，也利于建立老人熟悉的環(huán)境。運營風(fēng)險及壓力，絕大多數(shù)來源于老人的家人。58考察工程高端運營機構(gòu)工程收益前三的運營機構(gòu)工程實業(yè)公司開發(fā)工程房地產(chǎn)商開發(fā)工程政府投資企業(yè)運營工程行業(yè)相關(guān)機構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察工程橫濱太陽城銀座太陽城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田工程北浦和工程SECOMORIX成城工程世田谷下馬工程千葉工程橫濱藤尺工程側(cè)重研究、營建大和房屋研究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心59ORIX——千葉ORIX千葉工程工程接待人員養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部部長國仲伸浩60ORIX——千葉公司背景ORIX千葉工程由ORIX不動產(chǎn)和HandyNetwordInternational共同投資。其中ORIX不動產(chǎn)持有75%的股權(quán)，HandyNetwordInternational持有25%的股權(quán)。HandyNetwordInternational公司的主要業(yè)務(wù)為醫(yī)療器械研發(fā)銷售及醫(yī)療參謀，其擁有人春山滿在日本養(yǎng)老領(lǐng)域具有很高的知名度。日本2000年設(shè)立介護保險，養(yǎng)老地產(chǎn)開始快速開展，2005年，ORIX進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。目前ORIX在5年時間已開展了20個養(yǎng)老地產(chǎn)工程。61ORIX——千葉工程開發(fā)背景ORIX千葉工程地塊最初是日本經(jīng)濟泡沫頂峰期開發(fā)的一個婚紗市場，后來由于經(jīng)濟泡沫破裂，婚紗市場倒閉，ORIX不動產(chǎn)以很低的價格獲得這塊土地。ORIX千葉工程與2006年開始營業(yè)工程地處距離千葉繁華區(qū)2公里的位置，距離輕軌站約10分鐘路程。工程周邊是日本經(jīng)濟泡沫破滅前期的開發(fā)區(qū)，后來一直沒有得到開展。工程一面臨海，擁有良好的海景景觀，周邊五公里范圍內(nèi)人口約6-7萬。工程背景占地面積：3904㎡建筑面積：10147㎡總戶數(shù)：233戶〔高區(qū)為自理性居室，共141戶；低區(qū)為介護居室，共92戶〕入住門檻：自理老人及介護老人均吸納。入住率：自理居室入住率30%，介護居室入住率70%62ORIX——千葉營收方式一次性入住金〔會費〕+月金〔租賃費、管理費及餐費〕+額外收費。一次性入住金按年齡設(shè)定不同額度，居住不滿12年可按比例返還。客戶特征七成為千葉地區(qū)老人，三成為子女在千葉的老人三成舊有職業(yè)為醫(yī)生，其它為企業(yè)高管等63產(chǎn)品設(shè)計考慮入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顧，因此戶型以單人間為主。車位配比：1:0.5,餐位配比：1.5:1。雙餐廳設(shè)計，自理老人和介護老人區(qū)分用餐。餐椅高度不一，適合不同身理特征的老人。公共空間采用中央空調(diào)，室內(nèi)采用分體式空調(diào)。頂樓設(shè)計有遛狗區(qū)。ORIX——千葉按摩浴缸上下不同的餐椅64居室內(nèi)設(shè)計65ORIX——千葉ORIX千葉工程運營要點ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)工程主要結(jié)合普通住宅開展，工程開發(fā)主要看當?shù)氐睦淆g化程度及于普通住宅整合計算后的財務(wù)指標。無論普通住宅的開發(fā)規(guī)模多大，養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模一般控制在80-100居室以內(nèi)，這個規(guī)模是人員效率和運營效率最高效的規(guī)模。ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)工程的運營團隊為自行組建，最初也整合外來運營團隊作為參謀，當合作時間均較短，目前的運營團隊經(jīng)營靠自己經(jīng)驗積累。自行組建運營團隊還有另一個優(yōu)勢是可以根據(jù)一線的效勞數(shù)據(jù)，改進養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品。運營團隊的關(guān)鍵因素是工作人員需要具備良好的工作態(tài)度，愛心比技術(shù)更重要。養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅相比，利潤薄，但一旦盈利后，是一個穩(wěn)定長效的現(xiàn)金流。養(yǎng)老地產(chǎn)作為老人人生中最后一筆的大額支出消費，對工程的信譽度非常看重，ORIX采取與養(yǎng)老領(lǐng)域知名度非常高的春山滿合作，以此贏得消費者的信任。66ORIX——千葉在中國開拓意向以前沒有考慮過到中國開展市場，后期如果有適宜的時機可以考慮開展。ORIX千葉工程啟示開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的目的在于通過養(yǎng)老地產(chǎn)來提高普通房地產(chǎn)商品的附加價值〔配套多樣化，提供居住的安心。〕養(yǎng)老地產(chǎn)也可以用于開發(fā)商銷售不利產(chǎn)品的替代用途。養(yǎng)老地產(chǎn)的運營團隊組建，很難依靠外來力量，更多需要自身經(jīng)驗的累積。遠郊工程，在擁有良好的景觀條件下，如周邊人口缺乏，也很難贏得高入住率。67考察工程高端運營機構(gòu)工程收益前三的運營機構(gòu)工程實業(yè)公司開發(fā)工程房地產(chǎn)商開發(fā)工程政府投資企業(yè)運營工程行業(yè)相關(guān)機構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)考察工程橫濱太陽城銀座太陽城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田工程北浦和工程SECOMORIX成城工程世田谷下馬工程千葉工程橫濱藤尺工程側(cè)重研究、營建大和房屋研究所側(cè)重設(shè)備研究橫濱康復(fù)中心68橫濱藤尺工程橫濱藤尺工程工程接待人員伸福祉會社理