第五章 土地規(guī)模利用1土地規(guī)模利用原理農(nóng)業(yè)土地規(guī)模利用城市土地規(guī)模利用一、土地規(guī)模利用原理土地規(guī)模利用？使土地利用處于報(bào)酬遞增的階段，

以獲得土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)。2規(guī)模報(bào)酬及類型？規(guī)模報(bào)酬：由純粹規(guī)模變動(dòng)引起的企業(yè)

經(jīng)濟(jì)效益的變化。土地規(guī)模報(bào)酬類型：

遞增土地規(guī)模報(bào)酬 固定土地規(guī)模報(bào)酬 遞減土地規(guī)模報(bào)酬3土地（利用）規(guī)模及表現(xiàn)土地利用規(guī)模：指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中相對獨(dú)立的經(jīng)營實(shí)體（如企業(yè)、城市等）占用土地面積的大小，是反映土地生產(chǎn)要素集中程度

的一個(gè)指標(biāo)。表現(xiàn)：農(nóng)業(yè)：農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營規(guī)模城市：城市規(guī)模及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)模4農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營規(guī)模含義：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位（生產(chǎn)隊(duì)、家庭、農(nóng)

業(yè)企業(yè)等）的土地或耕地?cái)?shù)量（面積），是農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)模的主要標(biāo)志。影響因素：生產(chǎn)力（勞動(dòng)者、生產(chǎn)工具、勞動(dòng)對象）生產(chǎn)關(guān)系；社會化服務(wù)體系；自然因素等5農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)模含義：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)單位中生產(chǎn)力要素的集聚程度和組合關(guān)系.衡量標(biāo)志：多種生產(chǎn)要素綜合作用的規(guī)模，如產(chǎn)值、銷售額等單個(gè)生產(chǎn)要素的規(guī)模，如土地規(guī)模、勞動(dòng)力規(guī)模、資金投入規(guī)模等6土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)在企業(yè)經(jīng)營的層次上，表現(xiàn)為較大規(guī)模經(jīng)營能夠取得較大的經(jīng)濟(jì)效益或可增加收入或可降低成本、提高利潤率，反映在單位產(chǎn)品成本的變化上，就是單位產(chǎn)品平均成本，隨著土地規(guī)模的擴(kuò)大而不斷降低的過程。與土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)相對的是土地規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。7產(chǎn)品平均成本ABLAC土地經(jīng)營規(guī)模0規(guī)模經(jīng)濟(jì)和規(guī)模不經(jīng)濟(jì)MMˊ8土地利用涉及的現(xiàn)實(shí)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)問題?不僅存在于微觀企業(yè)層次，還與大片土地的綜合開發(fā)、城市用地規(guī)模等區(qū)域性問題有關(guān)。規(guī)模擴(kuò)大所帶來的經(jīng)濟(jì)利益，不一定是利潤的增加，還可能是企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率、土地生產(chǎn)率的

提高，或者是宏觀經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的提高。規(guī)模擴(kuò)大所帶來的經(jīng)濟(jì)利益不一定屬于某一個(gè)特定的企業(yè)，可能屬于一個(gè)產(chǎn)業(yè)或者一個(gè)地區(qū)的全部企業(yè)，甚至是一個(gè)地區(qū)的全體居民。9土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)的來源一般來源內(nèi)部規(guī)模經(jīng)濟(jì)和內(nèi)部規(guī)模不經(jīng)濟(jì)

外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)和外部規(guī)模不經(jīng)濟(jì)集聚經(jīng)濟(jì)與集聚不經(jīng)濟(jì)外部性問題“內(nèi)部化”產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)與

規(guī)模不經(jīng)濟(jì)10內(nèi)部規(guī)模經(jīng)濟(jì)內(nèi)部規(guī)模經(jīng)濟(jì)：因企業(yè)經(jīng)營實(shí)體規(guī)模擴(kuò)大而在企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生的效益。生產(chǎn)階段：生產(chǎn)要素的不可分性單個(gè)生產(chǎn)要素（固定生產(chǎn)要素）的不可分性各生產(chǎn)要素間相互聯(lián)系的不可分性購銷階段：平均交易成本的降低11內(nèi)部規(guī)模不經(jīng)濟(jì)指一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營單位在規(guī)模擴(kuò)大時(shí)由于自身內(nèi)部原因而導(dǎo)致的收益下降。如規(guī)模過大，管理不便、管理效率降低，或者內(nèi)部通訊費(fèi)用增加，由于需設(shè)立專

門購銷機(jī)構(gòu)引起購銷成本增加等。12外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)整個(gè)行業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大和產(chǎn)量增加而使得行業(yè)

內(nèi)單個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營單位得到的經(jīng)濟(jì)利益。即各經(jīng)營企業(yè)之間因規(guī)模變化而互相影響產(chǎn)生的效益。包括外部企業(yè)規(guī)模變化、市場規(guī)模變

化帶來的效益。如整個(gè)行業(yè)發(fā)展，可以使得此行業(yè)內(nèi)的生產(chǎn)

單位獲得修理、服務(wù)、運(yùn)輸、人才供給、科技情報(bào)等方面的有利條件，從而行業(yè)內(nèi)單個(gè)企業(yè)可以減少成本支出。13外部規(guī)模不經(jīng)濟(jì)因整個(gè)行業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大和產(chǎn)量增加而使

得行業(yè)內(nèi)個(gè)別生產(chǎn)經(jīng)營單位成本增加。如整個(gè)行業(yè)發(fā)展可能使得招工困難、動(dòng)

力不足、交通運(yùn)輸緊張、地價(jià)上漲、引起嚴(yán)重的環(huán)境污染等，從而使得個(gè)別生產(chǎn)經(jīng)營單位的收益下降。14集聚經(jīng)濟(jì)—空間意義上的規(guī)模經(jīng)濟(jì)集聚經(jīng)濟(jì)——將生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)集中在某一地點(diǎn)所得到的空間意義上的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，是分析城市土地規(guī)模利用的重要依據(jù)。即解釋為什么可以自由移動(dòng)的人或企業(yè)一定要集中形成城市？城市的規(guī)模為什么會影響到城市的經(jīng)濟(jì)效益？15產(chǎn)生集聚經(jīng)濟(jì)的主要原因規(guī)模擴(kuò)大中大數(shù)規(guī)則的作用勞動(dòng)力供給的互補(bǔ)性和生產(chǎn)的互補(bǔ)性企業(yè)間交通、通訊費(fèi)用的節(jié)約消費(fèi)的多樣性公共產(chǎn)品的存在16大數(shù)法則（Law

of

Large

Numbers）又稱“大數(shù)定律”或“平均法則”。人們在長期的實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，在隨機(jī)現(xiàn)象的大量重復(fù)中往往出現(xiàn)幾乎必然的規(guī)律，即大數(shù)法則。如在擲錢幣時(shí)，每次出現(xiàn)正面或反面是偶然的，但大量重復(fù)投擲后，出現(xiàn)正面(或反面)的次數(shù)與總次數(shù)之比卻必然接近常數(shù)1/2。這是最早發(fā)現(xiàn)的大數(shù)法則之一。大數(shù)法則是近代保險(xiǎn)業(yè)賴以建立的數(shù)理基礎(chǔ)。按照大數(shù)法則，保險(xiǎn)公司承保的每類標(biāo)的數(shù)

目必須足夠大，否則，缺少一定的數(shù)量基礎(chǔ)，就不能產(chǎn)生所需要的數(shù)量規(guī)律。17集聚不經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生集聚不經(jīng)濟(jì)的最重要的原因包括時(shí)間成

本、擁擠成本在內(nèi)的交通成本的增加。此外大氣污染、噪聲危害等環(huán)境惡化、公園等公共設(shè)施的擁擠也是產(chǎn)生集聚不經(jīng)濟(jì)的原因。18外部性問題“內(nèi)部化”產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)外部性問題外部性問題“內(nèi)部化”外部經(jīng)濟(jì)問題“內(nèi)部化”

外部不經(jīng)濟(jì)問題

“內(nèi)部化”19外部性問題外部性問題即一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不僅決定著自己的經(jīng)濟(jì)效益，還給活動(dòng)以外的第三者或

者社會帶來影響。如果這種影響提高了第三者的福利水平，就是外部經(jīng)濟(jì)；如果這種影響降低了第三者的福利水平，就是外部不經(jīng)濟(jì)。20小

結(jié)一般企業(yè)組織－內(nèi)部規(guī)模經(jīng)濟(jì)或外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目－外部性問題“內(nèi)部化”產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)城市規(guī)模－集聚經(jīng)濟(jì)21二、農(nóng)業(yè)土地規(guī)模利用農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營規(guī)模的變動(dòng)趨勢擴(kuò)大農(nóng)地經(jīng)營規(guī)模的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因與條件農(nóng)業(yè)土地適度經(jīng)營規(guī)模確定農(nóng)業(yè)土地適度規(guī)模經(jīng)營的組織形式實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)土地適度規(guī)模經(jīng)營的途徑22農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營規(guī)模的變動(dòng)趨勢國外: 二戰(zhàn)后，伴隨西方國家迅速實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移，土地經(jīng)營規(guī)模呈迅速擴(kuò)大之勢，農(nóng)場數(shù)量大大減少，但仍以家庭經(jīng)營為基本制度。農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，加速了農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，促進(jìn)了現(xiàn)代生產(chǎn)要素的投入，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)的高速增長，也顯著提高了農(nóng)民的收入水平。23中國: 解放后，通過土地改革、農(nóng)業(yè)合作化和人民公社、家庭承包責(zé)任制，農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營規(guī)模由小－大－超大－超小變化。以農(nóng)戶為單位的小規(guī)模經(jīng)營有其優(yōu)勢，但是隨著農(nóng)村工業(yè)化加速和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也日漸顯露出眾多的弊端。為了解決這些問題，一些地區(qū)開始擴(kuò)大農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營規(guī)模的探索。24擴(kuò)大農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營規(guī)模的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因縮小收入差距，提高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率擺脫小規(guī)模經(jīng)營在市場競爭中的不利地

位，享受購銷階段的規(guī)模經(jīng)濟(jì)充分利用農(nóng)業(yè)機(jī)械，獲得生產(chǎn)階段的規(guī)模經(jīng)濟(jì)25擴(kuò)大農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營規(guī)模的條件26非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，勞地比下降農(nóng)業(yè)經(jīng)營者素質(zhì)的提高

農(nóng)機(jī)化水平的提高農(nóng)業(yè)社會化服務(wù)的加強(qiáng)集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)由此可以看到，擴(kuò)大土地經(jīng)營規(guī)模是有動(dòng)因和條件的，而條件的發(fā)育是有

時(shí)空差異的。既要因地制宜，也要伺機(jī)而動(dòng)，決定了中國農(nóng)業(yè)土地規(guī)模經(jīng)營的漸進(jìn)性和區(qū)域差異性。27農(nóng)業(yè)土地適度經(jīng)營規(guī)模的確定農(nóng)業(yè)土地適度經(jīng)營規(guī)模的概念與特征

農(nóng)業(yè)土地適度經(jīng)營規(guī)模的標(biāo)志和評價(jià)方法28農(nóng)業(yè)土地適度經(jīng)營規(guī)模，即能取得最佳土地規(guī)模效益的農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營規(guī)模。特征： 地區(qū)性；動(dòng)態(tài)性；層次性；適應(yīng)性另外，不同經(jīng)濟(jì)主體對農(nóng)業(yè)土地規(guī)模效益的內(nèi)涵理解具有不同的偏好，決定了農(nóng)業(yè)土地適度經(jīng)

營規(guī)模標(biāo)志的多元性和評價(jià)方法的多樣性。29當(dāng)效益限定為純收益時(shí)，適度經(jīng)營規(guī)模就是在一定時(shí)期內(nèi)能取得最大純收益或長期平均成本最小的規(guī)模。評價(jià)方法：函數(shù)求值法分組比較法30函數(shù)求值法

把土地經(jīng)營規(guī)模作為一種可變要素

而其他生產(chǎn)要素相對不變處理，直接在

土地經(jīng)營規(guī)模與評價(jià)指標(biāo)（產(chǎn)量、產(chǎn)值、純收益等）之間建立生產(chǎn)函數(shù)模型，用

函數(shù)求值法（一階導(dǎo)數(shù)為零）或者邊際

均衡原理求盈利最大時(shí)的土地適度經(jīng)營

規(guī)模。31當(dāng)效益確定為經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會效益的綜合時(shí)，需要一指標(biāo)體系評價(jià)。評價(jià)方法：分組比較法綜合評分法32商品生產(chǎn)類：商品量、商品率、銷售額、收購計(jì)劃完成率等勞動(dòng)生產(chǎn)率類：勞均年產(chǎn)量、勞均年產(chǎn)值、勞均年收入、活勞動(dòng)利潤率等土地生產(chǎn)率類：單位面積產(chǎn)量、單位面積產(chǎn)值、單位面積純收益等資金生產(chǎn)率類：資金產(chǎn)出率、資金利潤率、成本產(chǎn)出率、成本利潤率、單位產(chǎn)品成本等生態(tài)效益類 ：土地肥力、自然資源利用效率等33分組比較法選擇幾個(gè)代表性較強(qiáng)的評價(jià)指標(biāo)作為比較指標(biāo)，并用抽樣或典型調(diào)查方法，得到各樣本的各指標(biāo)數(shù)值。以土地面積規(guī)模為標(biāo)志對樣本進(jìn)行分組，分別計(jì)算各組樣本各指標(biāo)的平均值以組別列成平行數(shù)列比較表，比較各組

指標(biāo)值大小，綜合權(quán)衡，選擇某一規(guī)模組為土地適度規(guī)模組。34湖北漢陽縣部分農(nóng)戶土地規(guī)模效益比較表（1985年）35小規(guī)模＜0.38公頃中規(guī)模0.38—0.77公頃大規(guī)模0.77—1.54公頃特大規(guī)模＞1.54公頃戶數(shù)（戶）2069101土地生產(chǎn)率（

元/公頃）3341335228662115勞動(dòng)生產(chǎn)率（

元/人年）788.621185.401347.001441.00單位費(fèi)用產(chǎn)出（元）3.432.882.773.22糧食商品率（%）39434776人均純收入（元）298.19320.11371.23589.25綜合評分法選擇指標(biāo)（科學(xué)、適量）確定各指標(biāo)權(quán)重（如專家打分法）農(nóng)戶調(diào)查取得資料、按規(guī)模分組，計(jì)算指標(biāo)值確定評分標(biāo)準(zhǔn)得到各項(xiàng)指標(biāo)的評分值（標(biāo)準(zhǔn)化過程）計(jì)算綜合評分值，確定土地適度經(jīng)營規(guī)模3630%37土地生 勞動(dòng)生產(chǎn)率 產(chǎn)率20%單位費(fèi)用產(chǎn)出20%糧食商品率15%15%人均純 綜合評收入 分值145211113.003.0051223.00＜5.76

55.76——

511.5211.52——

423.04＞23.04154553.60從解決我國現(xiàn)實(shí)矛盾的角度，以提高收入和生

產(chǎn)水平作為確定農(nóng)業(yè)土地適度經(jīng)營規(guī)模的標(biāo)志。即指與一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物質(zhì)裝備程度和生產(chǎn)技術(shù)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，保證土地生產(chǎn)率有所提高，并能使農(nóng)業(yè)專業(yè)勞動(dòng)收入達(dá)到或略高于其他行業(yè)同等勞動(dòng)力收入水平時(shí)，一個(gè)務(wù)農(nóng)勞動(dòng)力所能經(jīng)營的耕地面積。評價(jià)方法：直觀分析法（外部可能規(guī)模、內(nèi)部可能規(guī)模、必要規(guī)模）38外部可能規(guī)模：考慮本地區(qū)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移程度，根據(jù)耕地面積及勞動(dòng)力數(shù)量確定適度經(jīng)營規(guī)模。假設(shè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移率為r，勞均占有耕地為C，則勞

均適度經(jīng)營規(guī)模為Si，

Si＝

C/1－r內(nèi)部可能規(guī)模：考慮農(nóng)業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目和農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平，農(nóng)忙時(shí)節(jié)勞均所負(fù)擔(dān)的耕地最大面積，作

為適度規(guī)模。即以農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力本身可能負(fù)擔(dān)耕地面積的能力作為判斷準(zhǔn)則。39必要規(guī)模：考慮到本地區(qū)農(nóng)村各業(yè)的收入水平，根據(jù)從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的勞均年收入達(dá)到或超過當(dāng)?shù)赝葎?wù)工經(jīng)商等勞動(dòng)力年均收入為原則，確定土地適度經(jīng)營規(guī)模。假設(shè)農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)勞均年純收入為Rn，農(nóng)業(yè)經(jīng)營平均單位面積純收入為Ra，則勞均適度土地經(jīng)

營規(guī)模Sr，

Sr=a·Rn

/

Ra

，

a，專業(yè)務(wù)農(nóng)平衡系數(shù)一般為1.1－1.5。同一地區(qū)同一時(shí)期，需要從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，根據(jù)必要可能的原則，對以上三種辦法求得的適度土地經(jīng)營規(guī)模，綜合權(quán)衡。40實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)土地適度規(guī)模經(jīng)營的組織形式集體經(jīng)營型：聯(lián)合經(jīng)營型：規(guī)模服務(wù)型企業(yè)經(jīng)營型家庭經(jīng)營型： 種植業(yè)專業(yè)戶家庭農(nóng)場村辦集體農(nóng)場 廠辦農(nóng)業(yè)車間社區(qū)型土地股份合作經(jīng)營聯(lián)戶農(nóng)場41糧農(nóng)聯(lián)合體實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)土地適度規(guī)模經(jīng)營的途徑土

地

流

轉(zhuǎn)42城市土地規(guī)模利用城市規(guī)模與土地利用房地產(chǎn)開發(fā)與土地規(guī)模利用4344城市土地規(guī)模效益表現(xiàn)：下一層次城市的地均GDP為上一層次的

1/2；小城市的地均GDP為中等城市的1/4可見，由于集聚經(jīng)濟(jì)的存在，在一定限度內(nèi)，

城市規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)效益就越高，土地利用規(guī)模效益顯著來源：隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大人均創(chuàng)造的GDP不斷提高；隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大人均占用的土地面積不斷節(jié)約4546在市場經(jīng)濟(jì)條件下，現(xiàn)實(shí)的城市規(guī)模，就是由集聚經(jīng)濟(jì)和集聚不經(jīng)濟(jì)的平衡關(guān)系所決定47適度城市規(guī)模適度城市規(guī)?！鞘腥司в盟阶罡邥r(shí)的規(guī)模當(dāng)城市人口大于適度城市規(guī)模時(shí)，人口流入城市，會因?yàn)樾в盟降南陆刀l(fā)生向其他城市的流出，使得城市規(guī)?；氐皆瓉淼木馑剑鞘袌鼋?jīng)濟(jì)不存在對這種狀況進(jìn)行自我修正的機(jī)制，所以在城市建設(shè)中采取控制大城市的做法具有一定的經(jīng)濟(jì)合理性48效用（Utility）49一般而言，效用是指對于消費(fèi)者通過消費(fèi)或者享受閑

暇等使自己的需求、欲望等得到的滿足的一個(gè)度量。

消費(fèi)者消費(fèi)某種商品滿足程度的高低主要是通過總效

用與邊際效用兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行衡量?？傂в檬侵赶M(fèi)一

定量某種物品中所得到的總滿足程度。邊際效用是指

對某種物品的消費(fèi)量每增加一單位所增加的滿足程度。當(dāng)邊際效用為正數(shù)時(shí)，總效用是增加的；當(dāng)邊際

效用為零時(shí)，總效用達(dá)到最大；當(dāng)邊際效用為負(fù)數(shù)時(shí)，總效用減少。用公式表示為：MU

=

△TU

/

△Q其中，MU表示邊際效用，Q為一種商品的消費(fèi)

數(shù)量，TU為總效用當(dāng)城市規(guī)模小于適度城市規(guī)模時(shí)城市規(guī)

模是不穩(wěn)定的市場均衡，越是小規(guī)模城市，因?yàn)槠淙司в盟捷^低，也就容易成為人口流出城市。在控制大城市發(fā)展的同時(shí)，迅速使小城市規(guī)模擴(kuò)大，達(dá)到適度城市規(guī)模，也必須引起關(guān)注50城市規(guī)模越大，土地經(jīng)營集約度越高，人均土地利用也越節(jié)約。小城市為主體的“城市群”集約化程度低，對于人多地少的中國是土地資源的一種隱性浪費(fèi)。從有效利用土地角度看，中國城市化應(yīng)該是集約型而非擴(kuò)散型，發(fā)展小城鎮(zhèn)應(yīng)積極扶持其成長，盡快達(dá)到適度規(guī)模。城市規(guī)模與土地利用效率51房地產(chǎn)開發(fā)與土地規(guī)模利用房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部性與土地規(guī)模利用公共設(shè)施的不可分性與土地規(guī)模利用52房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，總有一部分屬于整個(gè)項(xiàng)目的公共部分（公共設(shè)施），由于它的存在使得在房地產(chǎn)開發(fā)中土地規(guī)模的擴(kuò)大可以獲得規(guī)模效益。如果開發(fā)項(xiàng)目過小，沒有土地建設(shè)必須的公共設(shè)施，或者不能使建成的公共設(shè)施獲得最大限度利用，那么土地規(guī)模的擴(kuò)大，就可以增加開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。53公共設(shè)施的不可分性與土地規(guī)模利用房地產(chǎn)開發(fā)中，存在一個(gè)能夠滿足開發(fā)項(xiàng)目功能發(fā)揮所需的基本公共設(shè)施建設(shè)的要求，并使得基本公共設(shè)施得以充分利用的最低的合理用地規(guī)模。此外，土地規(guī)模的擴(kuò)大，使得新的或更好的公共設(shè)施建設(shè)成為可能，從而增加開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值，也可以提高開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。54房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部性與土地規(guī)模利用55–房地產(chǎn)具有與特定土地固定相連、一旦建成無法移動(dòng)等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在外部性，擴(kuò)大土地利用規(guī)模可以使得許多外部性問題（包括外部經(jīng)濟(jì)外部不經(jīng)濟(jì)）“內(nèi)部化”，將會帶來經(jīng)濟(jì)效益的增加。附 改善和修

近 理其房產(chǎn)其

任憑房產(chǎn)他 損壞房主56房

主改善和修理其房產(chǎn) 任憑房產(chǎn)損壞10％

12％3％

5％房主在各種情況下的資本收益率思

考

題1、名詞解釋：土地規(guī)模利用；土地利用規(guī)模；土地規(guī)模經(jīng)濟(jì);內(nèi)部規(guī)模經(jīng)濟(jì)；外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)；外部經(jīng)濟(jì)與外部不經(jīng)濟(jì)；集聚經(jīng)濟(jì)；農(nóng)業(yè)土地適度經(jīng)營規(guī)模572、簡述土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)的來源。3、簡述影響農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營規(guī)模的主要因素。4、簡述擴(kuò)大農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營規(guī)模的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因與條件。5、簡述農(nóng)業(yè)土地適度經(jīng)營規(guī)模的組織形式和途徑。6、如何確定農(nóng)業(yè)土地適度經(jīng)營規(guī)模？7、從土地規(guī)模利用的角度，談?wù)勀銓ξ覈某鞘邪l(fā)展方針的理解。8、談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)與土地規(guī)模利用的關(guān)系。58南京農(nóng)業(yè)大學(xué)

2004年攻讀碩士學(xué)位研究生入學(xué)考試試題59一、

名詞解釋（

10*3=30

分）1．

人地關(guān)系

2．

土地自然供給

3．

土地集約利用

4．

邊際報(bào)酬

5．

容積率

6．

規(guī)模經(jīng)營

7．

勞動(dòng)成本指數(shù)

8．

土地掛牌

9．

土地增值稅

10．土地抵押二、

簡答題（

5*6=30分）簡述影響土地經(jīng)濟(jì)供給的因素以及增加土地經(jīng)濟(jì)供給的途徑。土地利用現(xiàn)狀分析的主要內(nèi)容有哪些？韋伯的工業(yè)區(qū)位理論的基本假設(shè)和主要內(nèi)容是什么？簡述土地資源可持續(xù)利用的內(nèi)涵。簡析地價(jià)的理論構(gòu)成。三、

分析計(jì)算題（

2*10=20

分）請畫出土地報(bào)酬變化三階段曲線圖，并分析土地資源利用的最適投入點(diǎn)。某商用地塊

1997

年

12

月受讓取得土地使用權(quán)，建成酒樓后

2001年

1月投入使用，該酒樓前三年每年的凈收益分別為

40

萬元、

55萬元和

60萬元，而同期同一供需圈內(nèi)同類物業(yè)的年凈收益穩(wěn)定在

60

萬元，預(yù)計(jì)此后該物業(yè)年凈收益年增長率為

5%

，已知房地產(chǎn)還原利率為

7%，試測算該宗物業(yè)

2000

年

12

月時(shí)的價(jià)格。（只需列出算式）四、

論述題（前

2題各

15分，后

2題各

20分共

70分）農(nóng)地非農(nóng)化過程中應(yīng)如何設(shè)計(jì)兼具公平與效率的土地征用制度？聯(lián)系我國當(dāng)前的實(shí)際談?wù)劶訌?qiáng)土地市場建設(shè)的必要性及其主要內(nèi)容。試結(jié)合現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論分析我國現(xiàn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度的利弊。試運(yùn)用適度規(guī)模經(jīng)營原理論述城市土地規(guī)模利用。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)——南京農(nóng)業(yè)大學(xué)2005年碩士研究生入學(xué)考試試題一． 名詞解釋（每小題

4分，共40分）1．土地受容力

2．集約度3．地租4．規(guī)模報(bào)酬

5．區(qū)位6．土地掛牌7．邊際報(bào)酬

8．土地利用