淺談現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理控制要點(diǎn)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代，利潤(rùn)回歸社會(huì)正常利潤(rùn)水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代。專業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，專業(yè)化水平越來(lái)越高，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。企業(yè)存在的終極目的是利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)無(wú)非“開(kāi)源節(jié)流”?！伴_(kāi)源”要求對(duì)公司現(xiàn)有資源通過(guò)整合，發(fā)揮其最大效益。節(jié)流是成本費(fèi)用的降低、控制。具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，“開(kāi)源”即是最大限度挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，提高附加值；“節(jié)流”即房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用的控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，因?yàn)檫@些既是可控制的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用，控制住這些費(fèi)用就控制住了開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的主要部分。第一部分征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)。征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無(wú)異議。同時(shí)要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。第二部分勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)前一部分通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降低；設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng)，不要一味追求高、精、美，不要多余功能和多余承載力。三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程的控制點(diǎn)。土石方工程一般工期較短，也沒(méi)有復(fù)雜嚴(yán)格的要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)行包干。第三部分：建安工程階段全程控制一、設(shè)計(jì)階段的控制要點(diǎn)1、在設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算上規(guī)定造價(jià)限額，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行混凝土、鋼筋、限額控制。2、避免設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的成本增加。二、招標(biāo)階段的成本控制通過(guò)施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。三、施工階段的成本控制1、加強(qiáng)監(jiān)控，嚴(yán)格預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理，安排施工全過(guò)程的材料和控制。2、自購(gòu)材料、設(shè)備的選用和采購(gòu)應(yīng)深入了解建材市場(chǎng)行情，在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場(chǎng)充足，價(jià)格低廉的材料。3、保證工程進(jìn)度。第四部分：稅金的控制4、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，以降低稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理牽扯因素方方面面，牽扯到項(xiàng)目的全壽命周期。是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和核心。成本管理也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在實(shí)際的操作中應(yīng)根據(jù)不同