1第6章土地信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià)內(nèi)容提要：

1、土地信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

2、土地信息系統(tǒng)的評(píng)價(jià)

3、土地信息系統(tǒng)的應(yīng)用26.1土地信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)確定系統(tǒng)目標(biāo)系統(tǒng)分析系統(tǒng)設(shè)計(jì)系統(tǒng)實(shí)施系統(tǒng)運(yùn)行和維護(hù)31、確定系統(tǒng)目標(biāo)

土地信息系統(tǒng)是一個(gè)應(yīng)用性強(qiáng)的空間信息系統(tǒng)，要實(shí)現(xiàn)一個(gè)結(jié)構(gòu)完整、功能齊全、技術(shù)先進(jìn)、適合行業(yè)管理特點(diǎn)的信息系統(tǒng)，必須經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間的努力，因此科學(xué)合理地確定系統(tǒng)的建設(shè)目標(biāo)是非常有必要的。（1）確定目標(biāo)的原則針對(duì)性(對(duì)具體的專業(yè)應(yīng)用要有具體的設(shè)計(jì)目標(biāo))；階段性(既有總體結(jié)構(gòu)的描述，又有子系統(tǒng)的劃分);實(shí)用性（維護(hù)和更新方便，與行政管理體系相適應(yīng)）；預(yù)見性(系統(tǒng)功能設(shè)置應(yīng)留有發(fā)展余地和良好的接口)；先進(jìn)性(考慮應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備、新版本的軟件)。4（2）確定目標(biāo)的依據(jù)用戶需求（在廣泛調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行綜合分析，權(quán)衡利弊得失，從而確定適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)）；經(jīng)費(fèi)（量體裁衣）；系統(tǒng)建設(shè)時(shí)間的要求（時(shí)間太長(zhǎng)不易為領(lǐng)導(dǎo)和用戶所理解和接受）；技術(shù)條件(軟硬件水平、人員素質(zhì)與技術(shù)水平);數(shù)據(jù)情況（擁有程度、數(shù)量、質(zhì)量、更新頻率）。5（3）設(shè)立近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期目標(biāo)一個(gè)完善的土地信息系統(tǒng)的建立需要較長(zhǎng)的時(shí)間，通常持續(xù)幾年的項(xiàng)目并不少見，為使系統(tǒng)能盡早地發(fā)揮其社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，可以分階段設(shè)立系統(tǒng)的近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期目標(biāo)。62、系統(tǒng)分析

系統(tǒng)分析的基本思想是從系統(tǒng)觀點(diǎn)出發(fā)，通過對(duì)事物進(jìn)行分析與綜合，找出各個(gè)可行的方案，為系統(tǒng)設(shè)計(jì)提出方案。其任務(wù)有：用戶需求分析：確定系統(tǒng)的用戶結(jié)構(gòu)，不同用戶的應(yīng)用界面和程序接口，以及系統(tǒng)應(yīng)具有的功能等；可行性分析：在用戶需求分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)條件確定系統(tǒng)開發(fā)的必要性和可能性；系統(tǒng)結(jié)構(gòu)方案分析：在調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，明確系統(tǒng)的目標(biāo)，弄清楚用戶要解決的問題，各階段達(dá)到什么要求，并確定系統(tǒng)數(shù)據(jù)關(guān)系的各項(xiàng)配置，提出系統(tǒng)結(jié)構(gòu)方案，作為系統(tǒng)研制的基礎(chǔ)和依據(jù)。73、系統(tǒng)設(shè)計(jì)

系統(tǒng)設(shè)計(jì)的基本任務(wù)是將系統(tǒng)分析階段設(shè)計(jì)的邏輯模型轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的物理模型，一般而言，在系統(tǒng)設(shè)計(jì)階段可以根據(jù)所研究的對(duì)象的不同分三個(gè)部分進(jìn)行設(shè)計(jì)：功能設(shè)計(jì)：確定系統(tǒng)所必須具備的功能；數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)：把現(xiàn)實(shí)世界中一定范圍內(nèi)存在著的應(yīng)用處理和數(shù)據(jù)抽象成一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)的具體結(jié)構(gòu)的過程；應(yīng)用設(shè)計(jì)：建立系統(tǒng)的應(yīng)用模型和產(chǎn)品的輸出。84、系統(tǒng)實(shí)施此階段是把系統(tǒng)設(shè)計(jì)的成果付諸實(shí)施，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)計(jì)階段完成的物理模型，把系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案加以具體實(shí)施。主要內(nèi)容包括：程序的編制與調(diào)試，逐個(gè)實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段定義的功能；數(shù)據(jù)采集與數(shù)據(jù)庫(kù)建立，根據(jù)建庫(kù)方案進(jìn)行數(shù)據(jù)的采集入庫(kù)；人員的技術(shù)培訓(xùn)；系統(tǒng)測(cè)試及測(cè)試報(bào)告的編寫。95、系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù)系統(tǒng)維護(hù)是指在運(yùn)行過程中，為適應(yīng)環(huán)境和其它因素的各種變化，保證系統(tǒng)正常工作而采取的一切活動(dòng)。主要包括以下幾項(xiàng)工作：糾錯(cuò)；數(shù)據(jù)更新：保持圖件及相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料的現(xiàn)勢(shì)性；系統(tǒng)的拓展和完善：硬件變換、軟件升級(jí)、業(yè)務(wù)變化以及數(shù)據(jù)形式更改都要求修改增加新的功能，以滿足用戶最新要求；硬件設(shè)備的維護(hù)。10系統(tǒng)評(píng)價(jià)就是指從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面，對(duì)所設(shè)計(jì)的土地信息系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)定?；咀龇ㄊ菍⑦\(yùn)行著的系統(tǒng)與預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行比較，考察是否達(dá)到了系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)所預(yù)定的效果。6.2土地信息系統(tǒng)的評(píng)價(jià)11評(píng)價(jià)項(xiàng)目系統(tǒng)效率系統(tǒng)可靠性可擴(kuò)展性可移植性經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)用戶界面12

是系統(tǒng)完成某一個(gè)操作任務(wù)所占有的人工和機(jī)時(shí)。

人工是指從操作開始，包括準(zhǔn)備性工作到操作結(jié)束，操作人員必須工作的時(shí)間；而機(jī)時(shí)是指計(jì)算機(jī)所運(yùn)行的時(shí)間。1、系統(tǒng)效率13

系統(tǒng)效率與系統(tǒng)運(yùn)行的硬件環(huán)境和技術(shù)手段以及輸出結(jié)果的精度有關(guān)。

系統(tǒng)效率是系統(tǒng)模塊算法、運(yùn)行控制過程設(shè)計(jì)是否合理得當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)衡量尺度，在同樣技術(shù)手段支持下，系統(tǒng)效率可以相差很多。14

是系統(tǒng)在運(yùn)行時(shí)的穩(wěn)定性，一般要求系統(tǒng)很少發(fā)生事故或不發(fā)生事故，即使發(fā)生事故也能很快修復(fù)。

2、系統(tǒng)可靠性

例如，在操作錯(cuò)誤造成的故障下，系統(tǒng)是否可以將有關(guān)數(shù)據(jù)文件和程序妥善保存，以及系統(tǒng)是否具有后備體系等。15

一個(gè)系統(tǒng)建立后，要使現(xiàn)行系統(tǒng)在增加功能模塊時(shí)不做大改動(dòng)或不影響整個(gè)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，就必須在系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)留有充分的接口，否則當(dāng)數(shù)據(jù)量增加或功能增加時(shí)，系統(tǒng)就要推倒重來，這就是一個(gè)沒有生命力的系統(tǒng)。3、可擴(kuò)展性16

這是指一個(gè)土地信息系統(tǒng)對(duì)于硬件環(huán)境的適應(yīng)能力，即它們不僅能在一種類型機(jī)器上使用，而且能在其它型號(hào)設(shè)備上使用。要做到這一點(diǎn)，系統(tǒng)必須按國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，以保證軟件和數(shù)據(jù)的匹配、交換和共享。4、可移植性17經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容經(jīng)濟(jì)投入評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)5、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)18

功能是指系統(tǒng)能完成的工作以及完成工作的質(zhì)量，包括用戶界面友好、智能化的程度；

價(jià)格則是指系統(tǒng)硬件、軟件、培訓(xùn)以及維護(hù)需要投入的費(fèi)用。（1）經(jīng)濟(jì)投入評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)投入評(píng)價(jià)是指功能/價(jià)格的比較。19

經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是指系統(tǒng)產(chǎn)生的直接生產(chǎn)效益與社會(huì)效益的評(píng)價(jià)。

直接生產(chǎn)效益包括勞動(dòng)強(qiáng)度減輕、工作時(shí)間縮短、技術(shù)智能的提高等等。這種效益能夠直接估算。社會(huì)效益可從土地管理工作的信息化、社會(huì)服務(wù)水平的提高來反映。（2）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)20

評(píng)價(jià)用戶界面是否友好，即評(píng)價(jià)用戶是否操作方便，用戶在了解信息系統(tǒng)原理情況下是否可以很快速掌握操作方法，使用系統(tǒng)完成預(yù)期目標(biāo)。

6、用戶界面21——城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng)

（一）系統(tǒng)建設(shè)目標(biāo)1.實(shí)現(xiàn)開放式土地定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估：將土地的定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和更新、宗地地價(jià)評(píng)估、地價(jià)信息的管理及系統(tǒng)的維護(hù)等集成在一起,在數(shù)據(jù)處理自動(dòng)化的同時(shí),利用人機(jī)交互的良好操作界面,全面實(shí)現(xiàn)土地定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估以及地價(jià)管理。2.實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)的快速更新和宗地標(biāo)定地價(jià)實(shí)時(shí)評(píng)估:在原有基準(zhǔn)地價(jià)體系的基礎(chǔ)上,研究實(shí)用的基準(zhǔn)地價(jià)更新的數(shù)學(xué)模型,充分利用已有的各種空間數(shù)據(jù)庫(kù)和房地產(chǎn)交易信息,實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)的快速更新。 3.實(shí)現(xiàn)應(yīng)用的網(wǎng)絡(luò)化,提供相應(yīng)社會(huì)化服務(wù)。6.3土地信息系統(tǒng)的應(yīng)用22(二)數(shù)據(jù)來源

1.各種基礎(chǔ)地理信息：包括山地、水系、宗地、房屋等。2.地市規(guī)劃信息：包括道路規(guī)劃、用地規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等。3.道路等管線信息。4.房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息：指有關(guān)土地的出讓、轉(zhuǎn)讓等土地使用權(quán)市場(chǎng)交易資料。5.網(wǎng)格點(diǎn)分值、地價(jià)信息：指土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估單元信息。6.宗地?cái)?shù)據(jù)地價(jià)信息：指土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的應(yīng)用評(píng)價(jià)單元信息。7.模型、規(guī)則信息：(含歷史數(shù)據(jù))指在土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過程中,系統(tǒng)提取的綜合規(guī)則、宗地標(biāo)定地價(jià)修正體系規(guī)則以及基準(zhǔn)地價(jià)更新的模型等。8.各種編碼、圖幅關(guān)系及分區(qū)信息。9.其他信息如系統(tǒng)符號(hào)庫(kù)等。23(三

)數(shù)據(jù)組織1.圖形數(shù)據(jù)的組織：圖形數(shù)據(jù)的組織是按圖幅一層一目標(biāo)類一目標(biāo)來進(jìn)行的,根據(jù)土地定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)和宗地標(biāo)定地價(jià)評(píng)估以及地價(jià)更新的需要,考慮到與現(xiàn)有地籍系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)的兼容,設(shè)計(jì)了相應(yīng)的圖層(具體圖層設(shè)計(jì)方案略),圖形數(shù)據(jù)的組織結(jié)構(gòu)見圖9-16。2.屬性數(shù)據(jù)庫(kù)的設(shè)計(jì)：屬性數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)主要根據(jù)土地定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和宗地地價(jià)評(píng)估以及地價(jià)更新的要求,設(shè)計(jì)了各種表格,并規(guī)定了各數(shù)據(jù)項(xiàng)(字段)的類型、長(zhǎng)度等。3.圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)：圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)主要有兩種方式:系統(tǒng)定義各種圖形屬性的結(jié)構(gòu),通過ODBC(開放數(shù)據(jù)庫(kù)互連)連接,將各種來源屬性數(shù)據(jù)與圖形數(shù)據(jù)掛接;通過系統(tǒng)提供的結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)圖形和屬性數(shù)據(jù)內(nèi)在的掛接。24圖9-16圖形數(shù)據(jù)組織25(四)系統(tǒng)功能模塊總體設(shè)計(jì)土地定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng)采用軟件工程開發(fā)中自頂向下、逐步求精的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)原則,301頁(yè)圖9-17。1.土地定級(jí)模塊:能交互式地選擇影響城鎮(zhèn)土地的各項(xiàng)定級(jí)因素,并根據(jù)因素類型,自動(dòng)計(jì)算作用分值;采用多種方法確定因素權(quán)重,自動(dòng)確定土地級(jí)別;對(duì)劃分的土地級(jí)別進(jìn)行合理性檢驗(yàn),輸出各項(xiàng)定級(jí)成果;為基準(zhǔn)地價(jià)更新提供數(shù)據(jù)。2.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估模塊:基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估主要是以定級(jí)成果為基礎(chǔ),以市場(chǎng)資料為依據(jù),通過基準(zhǔn)地價(jià)和因素影響分值或級(jí)別分值,建立基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算通用模型,并評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。26圖9-17系統(tǒng)功能模塊圖形編輯模塊查詢統(tǒng)計(jì)模塊成果輸出模塊系統(tǒng)維護(hù)模塊273.基準(zhǔn)地價(jià)更新模塊:基準(zhǔn)地價(jià)更新主要是通過對(duì)監(jiān)測(cè)信息進(jìn)行檢測(cè)分析,判斷是否進(jìn)行更新;利用土地變更調(diào)查和原始調(diào)查數(shù)據(jù),提取影響土地級(jí)別因素的信息,對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新并檢驗(yàn)基準(zhǔn)地價(jià)更新后總體水平的合理性。4.宗地標(biāo)定地價(jià)評(píng)估模塊:宗地標(biāo)定地價(jià)評(píng)估模塊主要功能是在土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果建立的基礎(chǔ)上,采用系統(tǒng)提供的分類基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系對(duì)宗地標(biāo)定地價(jià)進(jìn)行評(píng)估,并提供收益還原法、剩余法、成本逼近法等輔助方法,保證宗地標(biāo)定地價(jià)評(píng)估盡可能符合要求。5.圖形編輯模塊設(shè)計(jì):該模塊主要實(shí)現(xiàn)圖形、屬性數(shù)據(jù)庫(kù)的ODBC連接及圖形、屬性數(shù)據(jù)的編輯。

28

6.查詢統(tǒng)計(jì)模塊:該模塊提供目標(biāo)屬性查詢和目標(biāo)空間查詢兩種方式,實(shí)現(xiàn)各類原始數(shù)據(jù)及結(jié)果數(shù)據(jù)的圖形、屬性查詢,并可統(tǒng)計(jì)各類定級(jí)估價(jià)數(shù)據(jù),生成多種統(tǒng)計(jì)圖,以供分析、決策。7.成果輸出模塊:該模塊主要實(shí)現(xiàn)各類定級(jí)估價(jià)屬性報(bào)表及成果圖件的輸出。8.系統(tǒng)維護(hù)模塊:系統(tǒng)維護(hù)模塊主要考慮以下5個(gè)方面:系統(tǒng)模塊維護(hù)、系統(tǒng)開發(fā)日志、出錯(cuò)歷史、系統(tǒng)維護(hù)日志、數(shù)據(jù)字典、數(shù)據(jù)維護(hù),以幫助軟件維護(hù)人員保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行。29（五）系統(tǒng)功能模塊設(shè)計(jì)1.土地定級(jí)模塊(1)基本功能

①交互式任意地選擇影響城鎮(zhèn)土地級(jí)別的各項(xiàng)定級(jí)因素;②根據(jù)因素類型,自動(dòng)計(jì)算作用分值;③采用多種方法交互式確定定級(jí)因素權(quán)重;④自動(dòng)確定土地級(jí)別；⑤繪制土地級(jí)別圖以及各項(xiàng)定級(jí)因素作用分等值線圖;⑥對(duì)劃分的土地級(jí)別進(jìn)行級(jí)別檢驗(yàn);⑦為用戶交互式修正級(jí)別數(shù)據(jù)提供界面。30(2)數(shù)據(jù)流程根據(jù)國(guó)家《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》的要求和計(jì)算機(jī)自動(dòng)化處理的需要,系統(tǒng)的定級(jí)基本流程如圖9-18。31(3)土地定級(jí)模塊的基本結(jié)構(gòu)如圖9一19,圖9-20給出了土地定級(jí)模塊的操作界面。32圖9-20土地定級(jí)模塊的操作界面332.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估模塊主要功能①利用各類土地交易的數(shù)據(jù),計(jì)算各類用地樣點(diǎn)地價(jià);②通過級(jí)差收益測(cè)算法得出不同級(jí)別、區(qū)域或地段土地的基準(zhǔn)地價(jià);③運(yùn)用路線法測(cè)算城鎮(zhèn)內(nèi)某些地段的基準(zhǔn)地價(jià);④利用經(jīng)過檢驗(yàn)、歸類的樣點(diǎn)數(shù)據(jù)測(cè)算出區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià);⑤建立各類用地宗地地價(jià)修正系數(shù)。34(2)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估數(shù)據(jù)流程系統(tǒng)中城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)的基本思路是:在評(píng)估區(qū)域土地定級(jí)工作已經(jīng)完成的基礎(chǔ)上,利用土地定級(jí)的成果數(shù)據(jù),對(duì)調(diào)查樣點(diǎn)地價(jià)級(jí)別,分級(jí)歸類,建立網(wǎng)格點(diǎn)定級(jí)分值與地價(jià)的回歸關(guān)系模型,計(jì)算網(wǎng)格地價(jià),從而建立評(píng)估區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)體系?；驹u(píng)估流程如圖9-21。35(3)基準(zhǔn)地價(jià)功能模塊的結(jié)構(gòu)(1)統(tǒng)計(jì)分析形成宗地標(biāo)定地價(jià)修正體系規(guī)則;(2)以宗地為單元、以土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ),計(jì)算宗地標(biāo)定地價(jià);(3)通過對(duì)修正規(guī)則的推理進(jìn)行宗地修正計(jì)算宗地標(biāo)定地價(jià);(4)運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法評(píng)估宗地地價(jià)。363.宗地地價(jià)評(píng)估模塊主要功能分類基準(zhǔn)地價(jià)修正法:利用系數(shù)體系對(duì)宗地標(biāo)定地價(jià)進(jìn)行評(píng)估市場(chǎng)比較法收益還原法剩余法成本逼近法37(2)宗地地價(jià)數(shù)據(jù)流程38(3)宗地地價(jià)功能模塊的結(jié)