房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)與管理工程學(xué)院樊瑜2013.311/25/20231考核方式及要求評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：平時(shí)成績(jī)占40%（出勤30%、作業(yè)30%、課堂表現(xiàn)40%）期末考試占60%考試方式：閉卷要求：保證出勤認(rèn)真聽講勤于思考積極回答問題獨(dú)立完成課內(nèi)外作業(yè)11/25/20232課程簡(jiǎn)介本課程是一門應(yīng)用學(xué)科，是應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理原理討論房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)動(dòng)規(guī)律，并探討以較小代價(jià)取得較好房地產(chǎn)開發(fā)利用效益或效果的科學(xué)經(jīng)營(yíng)方法的學(xué)科，是經(jīng)營(yíng)管理學(xué)科的一個(gè)分支。課程探討房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程不同階段和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程相關(guān)工作的理論和實(shí)踐。11/25/20233教學(xué)目的通過本課程的學(xué)習(xí)，了解中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，熟悉政府、金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中扮演的角色，掌握房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理的基本知識(shí)和技能。在此基礎(chǔ)上，較熟練地進(jìn)行市場(chǎng)投資分析并撰寫可行性研究報(bào)告，以適應(yīng)房地產(chǎn)及其相關(guān)領(lǐng)域各個(gè)層面的工作。

11/25/20234參考書目劉洪玉，房地產(chǎn)開發(fā)（修訂第3版），北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2006[1]丁烈云，房地產(chǎn)開發(fā)（第二版），北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2004[2]李清立，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，北京：清華大學(xué)出版社；北方交通大學(xué)出版社，2004[3]譚術(shù)魁，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2006[4]瞿富強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，北京：化學(xué)工業(yè)出版社，200611/25/20235課程框架房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)基本知識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)交易11/25/20236第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)基本知識(shí)※本章要求了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的概念及房地產(chǎn)開發(fā)過程中的主要角色；熟悉政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程的管理，土地使用權(quán)的獲??；掌握房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序及工作內(nèi)容、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本環(huán)節(jié)。11/25/20237第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)基本知識(shí)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相關(guān)概念第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的參與主體第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本環(huán)節(jié)第五節(jié)土地使用權(quán)的獲取第六節(jié)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響11/25/20238第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相關(guān)概念一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特點(diǎn)及分類二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的含義、特點(diǎn)及分類三、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系11/25/20239一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特點(diǎn)及分類

房地產(chǎn)是一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)和生活活動(dòng)的載體。房地產(chǎn)作為人類生產(chǎn)生活所必需,不僅僅是最基本的生產(chǎn)要素,也是最基本的生活資料。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)是一種商品,又是人們最重視、最珍惜、最具體實(shí)在的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)通常是指土地（地產(chǎn)）以及在土地上的建筑物（房產(chǎn)）及其他定著物,

包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。11/25/20231011/25/202311土地開發(fā)和再開發(fā)房屋開發(fā)和建設(shè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中介服務(wù)房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)房地產(chǎn)金融服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)的行業(yè)和部門的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)體系。房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：11/25/20231111/25/20231211/25/202312（一）房地產(chǎn)開發(fā)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為?！本唧w來講，房地產(chǎn)開發(fā)是指具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或政策，根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)發(fā)展的要求，對(duì)獲取的土地進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的行為。11/25/202313房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改善人居環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括：土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等。11/25/202314（二）房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品的形成過程。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)有屬性，使得房地產(chǎn)開發(fā)具有與其他開發(fā)活動(dòng)不同的特點(diǎn)。1.全面系統(tǒng)性2.廣泛聯(lián)系性3.風(fēng)險(xiǎn)與效益并存4.地域性11/25/202315（三）房地產(chǎn)開發(fā)的分類根據(jù)開發(fā)的深度，可分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的使用功能，可分為居住類房地產(chǎn)、工業(yè)類房地產(chǎn)、商業(yè)類房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)等根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目所在的位置，可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)根據(jù)開發(fā)的規(guī)模，可分為零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)和成片小區(qū)開發(fā)根據(jù)開發(fā)方式分類，可分成定向開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、合作開發(fā)和單獨(dú)開發(fā)11/25/202316（一）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要范疇，是商品生產(chǎn)者以市場(chǎng)為對(duì)象，以商品生產(chǎn)和商品交換為手段，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，使企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與企業(yè)的外部環(huán)境達(dá)成動(dòng)態(tài)均衡的一系列有組織的活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)的一個(gè)重要的目的是通過這些營(yíng)利性活動(dòng)獲取一定的利潤(rùn)或經(jīng)濟(jì)效益。二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的含義、特點(diǎn)及分類11/25/202317將經(jīng)營(yíng)的概念引入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中來，研究市場(chǎng)需求、了解市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、確定產(chǎn)品類別、成功銷售并獲得預(yù)期的利潤(rùn)，就是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有廣義和狹義之分：廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：既包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程的開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)的營(yíng)銷活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)等，又包括消費(fèi)環(huán)節(jié)的物業(yè)管理活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)僅指流通環(huán)節(jié)的營(yíng)銷活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)。11/25/202318（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與一般商品經(jīng)營(yíng)相比，雖然都屬于商品經(jīng)營(yíng)，都受到供求規(guī)律、價(jià)值規(guī)律的影響，但由于房地產(chǎn)商品的特殊性，表現(xiàn)出不同于一般商品經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)：11/25/2023194.售后用途的約束性5.產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性6.供求關(guān)系調(diào)整緩慢性1.交易形式的多樣化2.交易對(duì)象位置固定性3.經(jīng)營(yíng)對(duì)象的限制性11/25/202320（三）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的分類從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容來分，可以將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分為地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)。1.地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是以城市土地使用權(quán)為對(duì)象的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)和以城市土地為勞動(dòng)對(duì)象進(jìn)行的土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)。11/25/2023212.房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是經(jīng)營(yíng)者以房產(chǎn)為對(duì)象，根據(jù)國(guó)家政策要求，考慮自身技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件和外部環(huán)境條件，經(jīng)營(yíng)房屋開發(fā)和房屋流通并取得一定經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是一種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛、形式多樣、有償性和服務(wù)性并存的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。11/25/2023223.服務(wù)經(jīng)營(yíng)服務(wù)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過程以及對(duì)房地產(chǎn)的使用過程中提供的一系列經(jīng)營(yíng)性服務(wù)性活動(dòng)。房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程的始終，從目標(biāo)決策開始，到建設(shè)施工之中，一直到最后的物業(yè)管理，都離不開房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。11/25/2023234.房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)是根據(jù)城市總體規(guī)劃，選擇一定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地，對(duì)地下設(shè)施和地上建筑物進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)的一種開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。綜合開發(fā)必須遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、合理布局、配套建設(shè)”的工作方針，與以往城市建設(shè)的根本差別在于它包含著經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容，具有經(jīng)營(yíng)的特征，特別是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制下，開發(fā)與經(jīng)營(yíng)更是相依相伴。11/25/202324早期的房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的概念，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的接軌，這兩個(gè)概念在某種程度上已經(jīng)發(fā)生了交叉與融合，它們既相互區(qū)別又相互聯(lián)系。廣義的角度理解，二者本質(zhì)上一致，側(cè)重點(diǎn)不同；狹義的角度理解，二者相互獨(dú)立。房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為核心；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系11/25/202325房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，通過投資、建設(shè)及租售適應(yīng)城市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、滿足用戶要求的房屋建筑、配套設(shè)施及空間環(huán)境，并以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和提高土地使用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的活動(dòng)。11/25/202326必須符合城市規(guī)劃的要求依法取得國(guó)有土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)是一個(gè)整體房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)一般也簡(jiǎn)稱為“房地產(chǎn)開發(fā)”，也就是說開發(fā)的內(nèi)涵得到了擴(kuò)大，不僅僅指投資、建設(shè)的過程，還包括了對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的營(yíng)銷和服務(wù)。11/25/202327第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的參與主體一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、土地所有者或土地當(dāng)前的使用者三、政府及政府機(jī)構(gòu)四、金融機(jī)構(gòu)五、建筑承包商六、專業(yè)顧問七、消費(fèi)者（購(gòu)房者及租戶）11/25/202328一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以房地產(chǎn)開發(fā)建造為前提，從事土地開發(fā)、房屋開發(fā)等不同形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的同時(shí)獲取利潤(rùn)、進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算，并具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是項(xiàng)目的出資者、組織者、管理者與協(xié)調(diào)者，是房地產(chǎn)開發(fā)全部工作的直接決策人、受益人和責(zé)任人。開發(fā)商的目的是在注重社會(huì)效益和環(huán)境效益的前提下，通過實(shí)施開發(fā)過程來獲取直接的經(jīng)濟(jì)利益。11/25/20232911/25/20233011/25/202330

潘石屹31出生年月：1963年10月籍貫：甘肅省天水職位：SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁畢業(yè)院校：石油管道學(xué)院（河北）經(jīng)歷：大學(xué)畢業(yè)后分配到河北廊坊石油部管道局經(jīng)濟(jì)改革研究室工作，1987年底開始在深圳和海南開創(chuàng)自己的房地產(chǎn)開發(fā)生涯。1992年，與人合作共同創(chuàng)建了北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司，在北京開發(fā)房地產(chǎn)。1995年，潘石屹與妻子張欣共同創(chuàng)立了SOHO中國(guó)有限公司11/25/20233111/25/2023321984年任北京市華遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開發(fā)總公司建設(shè)部經(jīng)理，當(dāng)時(shí)年僅33歲；1987年至1993年，任北京市西城區(qū)華遠(yuǎn)城市建設(shè)開發(fā)公司總經(jīng)理；1993年至今，任北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁兼北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)。1984年至今，任志強(qiáng)主持或參與了華遠(yuǎn)近50個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)工作，戰(zhàn)功卓著，曾當(dāng)選西城區(qū)人大代表、北京市勞動(dòng)模范，并榮獲全國(guó)“五一勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)隆?，現(xiàn)任北京市政協(xié)委員。任志強(qiáng)是京城房地產(chǎn)圈內(nèi)的資深人士，在業(yè)內(nèi)被稱為“大哥大”。

任志強(qiáng)籍貫：山東畢業(yè)院校：中國(guó)人民大學(xué)職務(wù)：北京華遠(yuǎn)新時(shí)代房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)11/25/20233211/25/2023331968年參軍，服役于空軍汽車三團(tuán)；1973年轉(zhuǎn)業(yè)，就職于鄭州鐵路水電段；1974年至1978年就讀于蘭州鐵道學(xué)院；畢業(yè)后，先后供職于廣州鐵路局、廣東省外經(jīng)貿(mào)委、深圳市特區(qū)發(fā)展公司；1983年到深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展公司工作，1984年組建“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”，任總經(jīng)理。1988年中心改組發(fā)行股票，更名為“深圳萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司”，1991年公司在深圳證券交易所正式掛牌上市交易，王石歷任公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，1999年2月辭去總經(jīng)理職務(wù)。王石出生年月：1951年1月

籍貫：廣西柳州畢業(yè)院校：蘭州鐵道學(xué)院職位：萬(wàn)科董事長(zhǎng)

11/25/20233311/25/202334房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為經(jīng)營(yíng)范圍的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型企業(yè)。隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，其經(jīng)營(yíng)性功能日漸突出，主要職能表現(xiàn)在對(duì)內(nèi)部資源和市場(chǎng)資源的重組過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的資金、技術(shù)、人才密集型企業(yè)。政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)的力度強(qiáng)，環(huán)節(jié)多。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)需鏈條長(zhǎng)，環(huán)節(jié)多。對(duì)企業(yè)的整體運(yùn)作水平和資源整合能力要求高。11/25/20233411/25/202335

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類依所有制性質(zhì)劃分：公有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全民所有制和集體所有制非公有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)民營(yíng)和涉外混合所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市股份多元化、資產(chǎn)重組、制度革新，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離11/25/20233511/25/202336依經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍劃分專營(yíng)公司：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的公司兼營(yíng)公司：從原來的經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。依企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)劃分：建設(shè)部于2000年3月29日發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為4個(gè)資質(zhì)等級(jí)。11/25/20233611/25/202337按照政府審批性質(zhì)劃分房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)公司長(zhǎng)期專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，一般資金技術(shù)實(shí)力雄厚，具有較高的資質(zhì)等級(jí)和綜合開發(fā)能力房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，一般在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)的時(shí)候申請(qǐng)成立，在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)完成后解散。11/25/20233711/25/202338（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。11/25/202338二、土地所有者或土地當(dāng)前的使用者城市土地國(guó)有，農(nóng)村土地集體所有對(duì)應(yīng)開發(fā)用地的獲取方式：從土地所有者（即國(guó)家）手里獲取土地使用權(quán)，為土地出讓方式；從當(dāng)前的土地使用者手里獲取土地使用權(quán)，為土地轉(zhuǎn)讓方式；11/25/202339三、政府及政府機(jī)構(gòu)政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的過程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，有時(shí)以開發(fā)商身份投資參與公益型項(xiàng)目建設(shè)，甚至以開發(fā)及投資主體的身份進(jìn)行重大項(xiàng)目建設(shè)。主要涉及的部門：土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門需獲得的批準(zhǔn)：土地使用證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可證、銷售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等11/25/202340四、金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)一般以資金提供者身份參與房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)必須通過一定的金融機(jī)構(gòu)才能完成。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金：開發(fā)建設(shè)過程的對(duì)開發(fā)商的“開發(fā)建設(shè)貸款”；項(xiàng)目建成后用于支持購(gòu)房者的“抵押貸款”11/25/202341五、建筑承包商建筑承包商是開發(fā)過程中房屋等建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者。建筑承包商以開發(fā)商為市場(chǎng)，不享受項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益，只是從工程建筑施工中收取工程費(fèi)用。承包商在開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程中起著十分重要的作用，承包商的隊(duì)伍素質(zhì)、管理水平直接關(guān)系著房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量。11/25/20234211/25/20234311/25/202343六、專業(yè)顧問建筑師工程師規(guī)劃師景觀建筑師環(huán)境顧問交通顧問房地產(chǎn)估價(jià)師會(huì)計(jì)師地產(chǎn)代理物業(yè)管理師市場(chǎng)研究專家經(jīng)濟(jì)師及造價(jià)工程師律師

11/25/202344七、消費(fèi)者(購(gòu)房者及租戶)

每個(gè)人和機(jī)構(gòu)都是房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者。人人都需要住房，每個(gè)機(jī)構(gòu)都需要一定的建筑空間來從事其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而不管這些房屋是購(gòu)買的還是租賃的。需求：真實(shí)的需要、投機(jī)需求、引致需求從市場(chǎng)買家的角度：自用型和投資型自用型購(gòu)買者的主要約束條件：購(gòu)買能力投資型購(gòu)買者主要考慮：預(yù)期收益的大小11/25/202345第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序二、主要的行政審批手續(xù)11/25/202346一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資決策、設(shè)計(jì)、施工到銷售和服務(wù)的整個(gè)過程中應(yīng)當(dāng)遵循的內(nèi)在規(guī)律和組織制度。一般來說，這個(gè)程序包括8個(gè)步驟，投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、細(xì)化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關(guān)合同、工程建設(shè)、竣工投入使用、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。這8個(gè)步驟又可以劃分為4個(gè)階段，投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段、租售及資產(chǎn)管理階段。房地產(chǎn)階段劃分并不是一成不變的，有些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。11/25/202347（一）八個(gè)步驟

I：投資機(jī)會(huì)尋找與篩選Ⅱ：細(xì)化投資方案Ⅲ：可行性研究Ⅳ：合同談判V：正式簽署有關(guān)合同Ⅵ：工程建設(shè)Ⅶ：竣工投入使用Ⅷ：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析前期工作建設(shè)階段租售及資產(chǎn)管理階段11/25/202348

（二）四個(gè)階段1、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析投資機(jī)會(huì)選擇：投資機(jī)會(huì)尋找和篩選；投資決策分析：市場(chǎng)分析；項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估。2、前期工作前期工作的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：

(1)分析擬開發(fā)項(xiàng)目用地的四至范圍與特性，規(guī)劃允許用途及獲益能力的大?。?2)獲取土地的使用權(quán)；(3)征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；11/25/202349（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定；（5）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，獲得規(guī)定部門許可；（6）施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整；（7）市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；（8）安排短期和長(zhǎng)期信貸；（9）對(duì)擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租（售）的客戶；（10）對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、租金或售價(jià)水平；（11）對(duì)開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算；（12）對(duì)承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進(jìn)行初步洽商；（13）開發(fā)項(xiàng)目的保險(xiǎn)事宜洽談。11/25/2023503、建設(shè)階段開發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工過程主要任務(wù)：建設(shè)工程項(xiàng)目管理4、租售及資產(chǎn)管理階段

辦理竣工驗(yàn)收和批準(zhǔn)入住手續(xù)開發(fā)商為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸的壓力，在項(xiàng)目建設(shè)前或建設(shè)過程中通過預(yù)租或預(yù)售的形式落實(shí)了買家或使用者11/25/202351二、主要的行政審批手續(xù)：五證一書1、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書《城市規(guī)劃法》第三十條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)時(shí)，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證《城市規(guī)劃法》第三十一條在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。11/25/2023523、國(guó)有土地使用證是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。北京市房屋土地管理局根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章》、《北京市房屋土地管理局有償土地使用證專用章》、《北京市房屋土地管理局交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《北京市房屋土地管理局臨時(shí)土地使用證專用章》。

11/25/2023534、建設(shè)工程規(guī)劃許可證《城市規(guī)劃法》第三十二條在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。5、施工許可證在前兩個(gè)規(guī)劃許可證獲得后才能申請(qǐng)11/25/2023546、商品房預(yù)售(或銷售)許可證《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。11/25/202355第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本環(huán)節(jié)一、房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)二、房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)三、房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)11/25/202356一、房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)土地經(jīng)營(yíng)投資決策分析階段依法獲取土地使用權(quán)階段房屋建造可行性研究階段前期準(zhǔn)備工作階段項(xiàng)目實(shí)施階段11/25/202357二、房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)流通環(huán)節(jié)房屋銷售房屋租賃其他經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)典當(dāng)房屋置換其他11/25/202358三、房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理管理服務(wù)消費(fèi)環(huán)節(jié)11/25/202359第五節(jié)土地使用權(quán)的獲取一、概述二、我國(guó)城市土地使用制度及其演變?nèi)?、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式四、土地使用權(quán)出讓合同及其主要內(nèi)容五、土地使用權(quán)出讓價(jià)格與用地類型劃分11/25/202360一、概述1.土地所有制土地所有制是在一定的社會(huì)條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式，是土地制度的核心和基礎(chǔ)，其法律體現(xiàn)形式是土地所有權(quán)。我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。11/25/2023612土地所有權(quán)土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)，是土地所有者所擁有的、受法律保護(hù)的、排他性的專有權(quán)利。土地所有權(quán)的法律形式指國(guó)家發(fā)給、認(rèn)可的保護(hù)土地所有制的法律文件，如契約、《土地所有權(quán)證》等。土地所有權(quán)的權(quán)能構(gòu)成包括土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。11/25/2023623土地使用制土地使用制是人們?cè)谑褂猛恋貢r(shí)所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，由對(duì)土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定等組成。土地使用制的法律體現(xiàn)是土地使用權(quán)。11/25/2023634土地使用權(quán)土地使用權(quán)，是指使用人根據(jù)法律、法規(guī)及有關(guān)合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)國(guó)家和集體所有的土地，享有占有、使用、收益及部分處分的權(quán)利。城市土地是指城市區(qū)域內(nèi)的陸地和水域及其上、下空間，從區(qū)域上講，城市土地有3個(gè)層次：城市市區(qū)土地、城市規(guī)劃區(qū)土地、城市行政區(qū)劃內(nèi)的土地。我國(guó)城市用地內(nèi)涵一般指前兩個(gè)層次。11/25/202364二、我國(guó)城市土地使用制度及其演變1.城市土地使用制度的建立從解放初期到50年代中期——以市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行土地調(diào)配；50年代中期到70年代末——以土地行政劃撥、無(wú)償無(wú)限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓為特征；80年代初期以來——在堅(jiān)持土地公有制的基礎(chǔ)上，開始對(duì)傳統(tǒng)的土地使用制度進(jìn)行改革，變土地?zé)o償使用為有償使用，變無(wú)限期使用為有限期使用，變無(wú)流動(dòng)使用為流動(dòng)使用。11/25/2023652.城市土地使用制度改革隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展和改革開放的不斷深入，原有土地使用制度的弊端逐漸暴露出來：國(guó)家的土地收益大量流失，國(guó)家對(duì)城市土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上沒有得到充分的實(shí)現(xiàn)；無(wú)法保證土地利用的經(jīng)濟(jì)合理性，造成土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)；掩蓋了土地級(jí)差收益，使企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)條件不平等，不利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)變；阻礙了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和生產(chǎn)力布局的合理化；城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)不合理；11/25/202366城市基礎(chǔ)設(shè)施供給能力越來越脫離城市增長(zhǎng)的需求；影響了國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制和管理體制改革的步伐；不利于執(zhí)行對(duì)外開放政策和吸引外資。我國(guó)城市土地制度改革從20世紀(jì)80年代開始進(jìn)行；其核心內(nèi)容概括起來就是：有償、有限期、有流動(dòng)的土地使用制度。征收土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)11/25/202367三、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式主要有三種：出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。出讓、劃撥屬于土地一級(jí)市場(chǎng)行為，即土地使用者從各級(jí)人民政府手中獲得國(guó)有土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓屬于土地二級(jí)市場(chǎng)行為，即國(guó)有土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)移的過程。（一）土地使用權(quán)出讓1、概念：土地使用權(quán)出讓(簡(jiǎn)稱土地出讓)是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(一般簡(jiǎn)稱為土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。11/25/2023682、土地使用權(quán)出讓的基本原則國(guó)家主權(quán)神圣不可侵犯；平等、自愿、有償；所有權(quán)和使用權(quán)分離；合理利用土地。3、土地使用權(quán)出讓的年限規(guī)定按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的出讓年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。11/25/2023694、土地出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。有兩種方式：公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)11/25/202370拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。1987年12月1日,全國(guó)首次實(shí)行50年土地使用權(quán)拍賣的一塊深圳土地。11/25/202371掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。目前應(yīng)用是最多的一種出讓方式。11/25/202372協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。協(xié)議基本上一種非市場(chǎng)化的出讓方式?！霸诠嫉牡囟紊希坏貕K只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。11/25/202373類別/交易方式招標(biāo)拍賣掛牌交易底價(jià)是否公開不公開不公開公開底價(jià)由誰(shuí)確定招標(biāo)委員會(huì)拍賣委員會(huì)委托人是否設(shè)立獨(dú)立于委托人的集體決策組織設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)設(shè)立拍賣委員會(huì)不需要報(bào)價(jià)方式填寫投標(biāo)書舉牌交易中心電腦報(bào)價(jià)報(bào)價(jià)次數(shù)一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià)競(jìng)買（投）人數(shù)不少于3人不少于2人不少于1人公告發(fā)布地點(diǎn)在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，報(bào)刊在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，報(bào)刊在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布公告期限拍賣前不少于30日不少于30日公告發(fā)布方委托機(jī)構(gòu)委托機(jī)構(gòu)委托機(jī)構(gòu)表1-1招標(biāo)、拍賣和掛牌交易比較11/25/202374（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。為防止土地使用權(quán)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)，政府通常限制未開發(fā)建設(shè)土地的轉(zhuǎn)讓活動(dòng)。（即限制轉(zhuǎn)讓“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓后，改變土地用途的需經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。11/25/202375（三）其他方式

土地使用權(quán)劃撥。是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。通常涉及到城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)項(xiàng)目、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地。原劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)。11/25/202376四、土地使用權(quán)出讓合同及其主要內(nèi)容在土地使用權(quán)出讓中，土地管理部門和土地使用者達(dá)成一致意見后，雙方應(yīng)本著平等、自愿、有償?shù)淖谥己炗喭恋厥褂脵?quán)出讓合同。該合同既是雙方權(quán)利、義務(wù)的契約，也是向土地管理部門領(lǐng)取土地使用權(quán)證必不可少的憑證。一份完整的土地使用權(quán)出讓合同一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：總則；出讓土地的交付與出讓金的交納；土地開發(fā)建設(shè)與利用；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任、通知和說明、適用法律及爭(zhēng)議解決、附則。11/25/202377五、土地使用權(quán)出讓價(jià)格

與用地類型劃分(一)土地使用權(quán)出讓價(jià)格及其含義土地使用權(quán)出讓價(jià)格，是在土地出讓合同中載明的土地使用權(quán)交易價(jià)格。依據(jù)出讓宗地的交付條件，土地出讓價(jià)格分為土地使用權(quán)出讓金、毛地價(jià)和熟地價(jià)。（1）土地使用權(quán)出讓金：是指土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額。11/25/202378（2）毛地價(jià)：指政府在出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地（俗稱“毛地”）或未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地（俗稱“生地”）時(shí)所收取的金額。毛地價(jià)通常包括土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)。（3）熟地價(jià)：是指政府出讓已經(jīng)具備“三通一平”等建設(shè)條件的土地（俗稱“熟地”）時(shí)所收取的金額。包括土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。隨著國(guó)家土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度、土地以及開發(fā)制度和招、拍、掛制度的逐步完善，以熟地價(jià)供應(yīng)熟地，將成為政府出讓開發(fā)建設(shè)用地的主要方式。11/25/202379（二）土地使用權(quán)出讓過程中的用地類型劃分居住用地商業(yè)用地工業(yè)用地公共設(shè)施用地市政公用設(shè)施用地其他用地11/25/202380第五節(jié)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù)二、城市規(guī)劃及其與其他規(guī)劃的關(guān)系三、城市規(guī)劃建設(shè)用地的分類四、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)五、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理11/25/202381一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù)城市規(guī)劃所確定的城市規(guī)模和發(fā)展方向，是為了實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理進(jìn)行城市建設(shè)與管理的藍(lán)圖和依據(jù)，是協(xié)調(diào)各項(xiàng)建設(shè)和許多經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綱領(lǐng)性文件。城市規(guī)劃的任務(wù)P3211/25/202382二、城市規(guī)劃及其與其他規(guī)劃的關(guān)系（一）城市規(guī)劃的層次三個(gè)階段：總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃五個(gè)層次：總體規(guī)劃、次區(qū)域規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、法定圖則、詳細(xì)藍(lán)圖。（二）城市總體規(guī)劃的內(nèi)容城市總體規(guī)劃內(nèi)容包括：城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)，城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總部署，城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和近