精品文檔-下載后可編輯土地理論強(qiáng)化考題講析1土地理論強(qiáng)化考題講析1

一、判斷題(共10題，題號1-20，每題0．5分，共10分。請判斷下列說法的正確或錯誤，并在答題卡上相應(yīng)位置涂黑，認(rèn)為正確的涂“√”，認(rèn)為錯誤的涂“X”。答題錯誤倒扣0．5分，本題總得分最多扣至0分)

1.估價期日是進(jìn)行估價資料調(diào)查、分析和價格評估工作的日期。（）[0.5,0.5分]

2.容積率越大，意味著單位面積土地上可以建設(shè)的建筑面積越大。因此，當(dāng)其他條件相同時，容積率與樓面地價成反比關(guān)系。（）[0.5,0.5分]

3.一些因素對土地價格的影響難以用數(shù)學(xué)模型度量或難以量化，在估價中可以不予考慮。（）[0.5,0.5分]

4.土地估價師接受繼續(xù)教育時間五年累計不得少于l00學(xué)時。（）[0.5,0.5分]

5.基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價是我國地價體系的核心。（）[0.5,0.5分]

6.土地與一般商品均可通過市場進(jìn)行交易，因而土地估價的原理與方法和商品價格評估的原理與方法基本相同。（）[0.5,0.5分]

7.在基準(zhǔn)地價修正法中進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價在估價時點(diǎn)時的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時的值。（）[0.5,0.5分]

8.基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、交易底價都是根據(jù)過去成交地價及土地收益情況評估得到的宗地評估地價。（）[0.5,0.5分]

9.無論因何種情況，土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，國家都無權(quán)提前收回。（）[0.5,0.5分]

10.與工業(yè)產(chǎn)品一樣，農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格也是由社會平均必要勞動時間決定的。（）[0.5,0.5分]

二、單項選擇題(共65題，題號11-75，每題1分，共65分。每題有A、B、C、D四個備選答案，其中只有一個最符合題意，請在答題卡上將所選答案對應(yīng)的字母涂黑。選錯不得分、不倒扣分)

11.在土地估價中,需要將影響土地價格的因素條件修正到估價期日的水平，是依據(jù)土地估價的（）進(jìn)行的。[1分]

A替代原則

B供需原則

C變動原則

D預(yù)期收益原則

12.根據(jù)馬克思地租理論，土地價格存在的根源是（）。[1分]

A壟斷地租

B級差地租

C絕對地租

D農(nóng)業(yè)地租

13.一般來講，隨著社會的發(fā)展，地價呈明顯的上升趨勢，地價上升的速度（）一般商品價格的上升速度。[1分]

A高于

B等于

C低于

D無法判斷

14.以下關(guān)于中心地職能的說法不正確的是（）。[1分]

A中心地提供的商品和服務(wù)稱為中心地職能

B中心地職能以商業(yè)、服務(wù)業(yè)為主

C中心地職能包括社會、文化方面的內(nèi)容

D中心地職能包括制造業(yè)活動

15.路線價法中確定標(biāo)準(zhǔn)深度時，應(yīng)采用臨街各宗地的（）。[1分]

A平均深度

B深度的中位數(shù)

C深度的眾數(shù)

D城市統(tǒng)一確定的某一深度

16.某建筑物的總面積為4000平方米，8年前建成投入使用，現(xiàn)單位面積重置成本為1000元／平方米，估計尚可使用32年，殘值率為5％，則采用平均折舊法評估該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。[1分]

A250

B304

C324

D340

17.在采用土地租金測算土地純收益時，需扣除的租賃費(fèi)用中不包括（）。[1分]

A管理費(fèi)

B土地稅

C維護(hù)費(fèi)

D保險費(fèi)

18.在市場比較法中，案例與待估宗地所在地區(qū)的區(qū)域特性及其影響地價的因素和條件相同或相近時，可稱為二者處在（）。[1分]

A相同區(qū)域或同——供需圈

B比較區(qū)域或同一供需圈

C類似區(qū)域或同一供需圈

D比較區(qū)域或類似區(qū)域

19.某公司于1996年8月取得一宗40年期使用權(quán)的土地，于1998年8月建成賓館，建筑物耐用年限為50年。該賓館年凈收益200萬元，房地綜合還原率為9％。采用收益還原法評估該賓館2022年8月的價格為（）萬元。[1分]

A．2145

B2130

C2040

D2022

20.在采用成本逼近法評估土地價格時，計算投資利潤的基數(shù)不包括（）。[1分]

A土地取得費(fèi)

B土地開發(fā)費(fèi)

C利息

D稅費(fèi)

21.運(yùn)用市場比較法的直接比較法是以（）為基準(zhǔn)，將交易案例與其逐項比較，經(jīng)過修正計算得到比準(zhǔn)價格。[1分]

A待估宗地

B某交易案例

C類似宗地

D標(biāo)準(zhǔn)宗地

22.某賓館建筑物尚可使用25年，剩余土地使用權(quán)年限為27年，預(yù)計未來第一年的純收益為39萬元，此后純收益每年在上一年基礎(chǔ)上減少2萬元，采用收益還原法計算該不動產(chǎn)價值時，收益年數(shù)應(yīng)確定為（）年。[1分]

A19．5

B20．5

C25

D27

23.某煤礦風(fēng)井用地以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后采用國有土地租賃方式進(jìn)行有償使用，合同約定年租金為3萬元／畝，租期15年。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝惞I(yè)用地市場租賃年租金為5萬元／畝。假設(shè)土地還原率為7％，則評估該宗地法定最高年限的出讓土地使用權(quán)價格為（）萬元／畝。[1分]

A27．6

B41．4

C69．0

D71．4

24.市場比較法中比較案例與待估宗地間建立價格可比基礎(chǔ)不包括（）。[1分]

A統(tǒng)一價格時點(diǎn)

B統(tǒng)一面積單位

C統(tǒng)一付款方式

D統(tǒng)一貨幣種類和單位。

25.在某不動產(chǎn)總價值中，地價占45％，建筑物價值占55％，土地和建筑物的還原率分別為9％和11％，則綜合還原率為（）％。[1分]

A9．8

B10

C10．1

D10．5

26.標(biāo)準(zhǔn)深度的連線被稱為里地線，里地線兩側(cè)不臨街的宗地分別稱為（）。[1分]

A里地和表地

B臨街地和表地

C里地和袋地

D臨街地和袋地

27.下列各圖中，（）正確地反映了土地的自然供給特征。[1分]

A

B

C

D

28.下表為某城市住宅用地2022—2022年間環(huán)比地價指數(shù)情況，某比較案例住宅用地2022年成交價為1500元／平方米，該案例修正到2022年的價格為（）元／平方米。年份2022202220222022地價指數(shù)108106110109[1分]

A1635

B1650

C1785

D1799

29.采用成本法求取舊建筑物的價格時，首先求取在（）的建筑物重置價格，再計算建筑物的折舊額，將建筑物重置價格減去折舊額，得到估價對象的價值。[1分]

A建造時

B估價工作時間

C估價期日

D未來某個時點(diǎn)

30.影響土地價格的因素，分為一般因素、區(qū)域因素和（）[1分]

A宏觀因素

B經(jīng)濟(jì)因素

C個別因素

D社會因素

31.地產(chǎn)的（）性和不可移動性決定了土地市場是不完全的市場。[1分]

A價值

B價格

C普遍

D個別

32.根據(jù)馬克恩的地租理論，農(nóng)業(yè)用地的壟斷地租是來自（）。[1分]

A農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值

B社會其他部門工人創(chuàng)造的價值

C農(nóng)業(yè)工人利用肥沃土地創(chuàng)造的超額利潤

D農(nóng)業(yè)工人利用位置較好的土地創(chuàng)造的超額利潤

33.根據(jù)中心地理論，（）市場是聯(lián)系中心地與服務(wù)區(qū)的最有效理論圖式。[1分]

A三角形

B四邊形

C六邊形

D同心圓

34.使用其他非土地資源時所支付的報酬被稱為（）。[1分]

A廣義地租

B狹義地租

C準(zhǔn)地租

D經(jīng)濟(jì)地租

35.下列（）因素不是工業(yè)區(qū)位論主要討論的內(nèi)容。[1分]

A運(yùn)輸成本

B產(chǎn)品質(zhì)量

C勞動力成本

D分散與集聚因素

36.阿蘭索的主要貢獻(xiàn)在于：將（）作為地租的一個核心問題，首次引入?yún)^(qū)位平衡概念，解決了城市地租計算的理論方法。[1分]

A交通

B時間

C距離

D空間

37.以下因素中，（）是土地價格存在的根源。[1分]

A級差地租

B壟斷地租

C絕對地租

D相對地租

38.（）是級差地租產(chǎn)生的原因。[1分]

A土地的自然條件差異

B土地所有權(quán)壟斷

C土地的生產(chǎn)效率差異

D土地經(jīng)營權(quán)壟斷

39.根據(jù)中心地理論，中心地產(chǎn)品和勞務(wù)的需求門檻、利潤和服務(wù)范圍與（）及產(chǎn)品與服務(wù)的種類密切相關(guān)。[1分]

A中心的規(guī)模與人口分布密度

B居民收入水平和人口分布密度

C中心地規(guī)模和居民收入水平

D中心地規(guī)模、居民收入水平和人口分布密度

40.消費(fèi)者購買某種商品愿意支付的實際價格是指（）。[1分]

A商品的最低售價

B商品的銷售價格

C交通費(fèi)用

D商品的銷售價格加交通費(fèi)用

41.新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)于地租本質(zhì)含義的闡述主要基于對（）的比較。[1分]

A產(chǎn)品的市場價格與生產(chǎn)價格

B產(chǎn)品的生產(chǎn)價格與社會平均價格

C邊際產(chǎn)品價格與生產(chǎn)要素價格

D產(chǎn)品的社會平均價格與生產(chǎn)要素價格

42.農(nóng)業(yè)區(qū)位論的創(chuàng)始人是（）。[1分]

A亞當(dāng)?斯密

B馮?杜能

C阿爾申爾德?韋伯

D大衛(wèi)?李嘉圖

43.在我國社會主義土地公有制條件下仍然存在地租，是由于（）。[1分]

A存在著土地所有權(quán)的不同主體及其壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離

B在任何社會制度下都存在地租

C存在著國家所有和集體所有兩種所有制形式

D土地是重要的生產(chǎn)要素

44.根據(jù)馬克思的地租理論，下列（）為錯誤的觀點(diǎn)。[1分]

A地租是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式

B土地價格是地租的資本化

C土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)

D一切地租都是剩余價值

45.有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（）。[1分]

A該建筑物的價值低于拆除費(fèi)用

B該估價結(jié)果肯定有誤

C甲土地的價值高于乙土地的價值

D不可能出現(xiàn)這種情況

46.根據(jù)地租理論，最劣等土地的級差地租（）。[1分]

A等于零

B大于零

C土地價格

D房地產(chǎn)價格

47.土地價格的高低取決于可以獲取的（）高低。[1分]

A價值

B地租

C成本

D勞動產(chǎn)品

48.某建筑物占地面積3畝，容積率為4，自然耐用年限70年，經(jīng)濟(jì)耐用年限60年，已使用15年，殘值率為5％，重置價格為2000元／平方米，則該建筑物現(xiàn)值為（）萬元。[1分]

A1220

B1274

C1525

D1593

49.一般說來，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋的殘值率等于（）。[1分]

A10％

B2％

C0

D重置成本乘以折舊率。

50.建筑物折舊是指（）。[1分]

A建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗

B建筑物的新舊程度

C對建筑物的人為破壞

D建筑物重置成本與殘值率的乘積

51.建筑物的重置價格等于（）。[1分]

A估價時點(diǎn)上舊有房屋的建筑成本

B估價時點(diǎn)上房地產(chǎn)交易價格于地價的價值

C估價時點(diǎn)上重新建造房屋所需的建造費(fèi)用加平均利潤

D重置成本和折舊成本之和

52.甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米1066、905、899元，建筑容積率分別為5．5、5．0、4．5，若該三宗地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇（）土地用于開發(fā)建設(shè)。[1分]

A甲

B乙

C丙

D甲或丙

53.在磚混結(jié)構(gòu)房屋新舊程度的評定標(biāo)準(zhǔn)中，十成新房屋的已使用期應(yīng)不超過（）年。[1分]

A2

B3

C4

D5

54.因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（）。[1分]

A自然折舊

B物質(zhì)折舊

C功能折舊

D經(jīng)濟(jì)折舊

55.建筑物的耐用年限有（）之分。[1分]

A物理耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限

B經(jīng)濟(jì)耐用年限和會計耐用年限

C主體建筑耐用年限和附屬建筑耐用年限

D自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限

56.對具有市場流動性的建筑物估價，應(yīng)以（）為基礎(chǔ)，采用對照法、殘余法、比較法等評估出建筑物的價格。[1分]

A重建成本

B重置成本

C建筑成本

D成新度

57.某一排放污染物的工廠建在一居住區(qū)，引起該居住區(qū)內(nèi)的住宅價值降低，這種建筑物折舊情況屬于（）。[1分]

A物理折舊

B功能折舊

C經(jīng)濟(jì)折舊

D物質(zhì)折舊

58.建筑物在估價上的折舊與會計上的折舊不同，注重的是建筑物（）。[1分]

A原始價值的攤銷

B原始價值的回收

C價值的減價修正

D折余價值的差額

59.現(xiàn)有一建筑為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積為1000平方米，1990年11月1日建成。目前與類似的建筑物重置價為每平方米2000元，耐用年限為50年，殘值率2％，則采用平均折舊法計算該建筑物在2000年11月1日的現(xiàn)值為（）萬元。[1分]

A197

B161

C160

D150

60.根據(jù)目前的人工和材料價格，使用與原建筑物一樣的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計和工藝，建造與原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，稱之為（）。[1分]

A重置成本

B重建成本

C建造成本

D建筑造價

61.計算建筑物折舊額時，按使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損以及風(fēng)吹日曬的侵蝕和自然災(zāi)害造成的的損壞來計算折舊，稱為（）。[1分]

A物理折舊

B功能折舊

C經(jīng)濟(jì)折舊

D成新折舊

62.在我國的地價體系構(gòu)成中，從地價的特點(diǎn)看，基準(zhǔn)地價屬于（）。[1分]

A區(qū)域平均地價

B市場價格的平均值

C成交地價的平均水平

D評估價格的平均值

63.根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，我國實行（）的定期公布制度。[1分]

A市場交易價格

B出讓價格

C宗地地價

D標(biāo)定地價

64.凡獨(dú)立從事土地估價的人員，必須具備（）資格。[1分]

A經(jīng)濟(jì)師

B會計師

C規(guī)劃師

D土地估價師

65.按照國家有關(guān)規(guī)定，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)時，交易雙方只能在不低于（）的基礎(chǔ)上，確定其成交地價。[1分]

A基準(zhǔn)地價

B標(biāo)定地價

C政府最低限價

D宗地評估價

66.國家在哪種情況下可以提前收回土地使用權(quán)（）。[1分]

A土地低效利用

B未交納土地使用稅

C為了社會公共利益的需要

D劃撥土地用于出租、抵押

67.某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應(yīng)按（）進(jìn)行評估。[1分]

A工業(yè)廠房

B工業(yè)用地

C娛樂用地

D商住用地

68.估價通常是求取估價對象在某個特定時間上的價值，它必須根據(jù)（）來確定。[1分]

A估價對象

B估價目的

C估價程序

D估價原則

69.在實際估價中，通常是評估（）的價值，將估價人員實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期確定為估價時點(diǎn)。[1分]

A過去

B未來

C現(xiàn)在

D無法確定

70.尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方法，然后按照下列（）方面依次篩選。[1分]

A法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性、價值是否最大

B技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性、價值是否最大、法律上的許可性

C經(jīng)濟(jì)上的可行性、價值是否最大、法律上的許可性、技術(shù)上的可能性

D法律上的許可性、經(jīng)濟(jì)上的可行性、價值是否最大、技術(shù)上的可能性

71.在某宗土地估價中，三個可比實例宗地對應(yīng)的比準(zhǔn)單價分別是6800元/㎡、6700元/㎡和6300元/㎡，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0．3、0．5和0．2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是（）元/㎡。[1分]

A－100

B－50

C50

D100

72.土地狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進(jìn)行的。[1分]

A可比實例宗地

B估價對象宗地

C標(biāo)準(zhǔn)宗地

D類似宗地

73.開發(fā)完成后用于出租、營業(yè)的房地產(chǎn)通常采用（）測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。[1分]

A市場法

B收益法

C成本法

D推測法

74.下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。[1分]

A路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同

B路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

C運(yùn)用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格

75.城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的（）。[1分]

A最低價格

B平均價格

C出讓地價

D標(biāo)定地價

三、多項選擇題(共15題，題號76-90，每題2分，共30分。每題有二個或二個以上最符合題意，請在答題卡上將所選答案對應(yīng)的字母涂黑。多選或錯選不得分、不倒扣分；少選但選擇正確的每個選項得0．5分)

76.下列適用于假設(shè)開發(fā)法評估的房地產(chǎn)是（）[2,0.5分]

A待開發(fā)的生地

B待開發(fā)的毛地

C待開發(fā)的熟地

D新近開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

E在建工程

77.估價中的最高最佳使用原則具體包括（）等。[2,0.5分]

A最佳用途

B最佳位置

C最佳規(guī)模

D最佳環(huán)境

E最佳集約度

78.市場法適用的對象有（）。[2,0.5分]

A標(biāo)準(zhǔn)廠房

B在建工程

C高檔公寓

D房地產(chǎn)開發(fā)用地

E紀(jì)念館

79.收益性房地產(chǎn)的價值高低主要取決于（）。[2,0.5分]

A已經(jīng)獲得凈收益的大小

B未來獲得凈收益的風(fēng)險

C未來獲得凈收益的大小

D目前總收益的大小

E未來獲得凈收益期限的長短

80.下面屬于收益性房地產(chǎn)的是（）。[2,0.5分]

A未出租的餐館

B旅店

C政府辦公樓

D學(xué)生公寓

E未開發(fā)的土地

81.土地價格是土地在（）的價格。[2,0.5分]

A某一權(quán)利狀態(tài)下

B某一時點(diǎn)

C某一土地利用方式

D某一經(jīng)營管理水平下

82.在1929年爆發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，美國的地價急劇下降，從1925年高峰值直線下跌，1933年跌至最低點(diǎn)；直至世界經(jīng)濟(jì)