魯商常春藤入伙實施方案1.

感謝函泰安銀座房地產(chǎn)開發(fā)：首先，非常感謝貴司對我司的信任，給予我司對泰安銀座城市廣場工程提供物業(yè)效勞的時機！我司將結(jié)合多年的管理經(jīng)驗，秉承“真誠、善意、精致、完美〞的企業(yè)理念，力爭通過我們的管理與效勞進(jìn)一步提升“泰安銀座城市廣場〞工程的樓盤品質(zhì)，為業(yè)主提供盡善盡美的物管效勞。

2.目錄第一章公司介紹第二章物業(yè)整體設(shè)想及籌劃第三章管理方式及工作方案第四章人員的配備、培訓(xùn)第五章前期管理及二次維修管理第六章制度和檔案的建立及管理第七章管理指標(biāo)及措施第八章房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護第九章機電設(shè)備設(shè)施管理第十章弱電及智能化設(shè)施管理第十一章平安管理第十二章綠化管理第十三章清潔管理第十四章相關(guān)效勞第十五章企業(yè)經(jīng)濟效益3.第一章公司簡介山東魯商物業(yè)效勞簡介山東魯商物業(yè)效勞成立于2021年4月，由山東省魯商置業(yè)投資收購濟南銀座數(shù)碼物業(yè)效勞公司和濟南銀座久信物業(yè)公司組建而成的具有濟南市物業(yè)效勞二級資質(zhì)的專業(yè)從事物業(yè)效勞企業(yè)。公司的主要經(jīng)營范圍為：物業(yè)效勞、房屋出租、庭院綠化、廣告等業(yè)務(wù)；公司下設(shè)綜合事務(wù)部、物業(yè)管理部、品質(zhì)保證部、企劃部、財務(wù)部等。現(xiàn)有職工500余人，聘請國際知名的物業(yè)效勞企業(yè)第一太平戴維斯物業(yè)參謀〔北京〕做企業(yè)參謀，引進(jìn)其先進(jìn)物業(yè)效勞模式和經(jīng)驗，率先導(dǎo)入現(xiàn)代物業(yè)效勞新理念。公司的管理效勞目標(biāo)是提供高品質(zhì)的物業(yè)管理效勞，公司在管工程均嚴(yán)格按照?山東省物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?一級要求提供效勞，公司通過導(dǎo)入ISO9001-2000版質(zhì)量管理體系來控制管理效勞過程；積極推行首問責(zé)任制、一站式效勞模式，形成了具有本公司特色的效勞模式。公司承管的銀座數(shù)碼廣場和銀座花園分別被評為省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈和市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)。公司將在以后的物業(yè)管理效勞中借鑒國際先進(jìn)管理經(jīng)驗，以科學(xué)的決策，精心的組織，人性化的效勞不斷提高完善物業(yè)效勞水平，穩(wěn)步擴大物業(yè)效勞規(guī)模，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟效益。4.第二章：物業(yè)管理整體設(shè)想及籌劃一、物業(yè)管理的定位二、管理目標(biāo)三、管理模式四、管理特色五、管理措施泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案5.一、物業(yè)管理的定位

“泰安銀座城市廣場〞由泰安銀座房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建設(shè)，位于泰安市的市中心，北鄰城市主干道----東岳大街，南與泰安傳統(tǒng)的商業(yè)街----財源大街融會貫穿，西接泰山旅游主干線----龍?zhí)堵?，東臨泰安的中心商務(wù)區(qū)〔CBD〕，地理位置得天獨厚，周邊市政生活配套一應(yīng)俱全。物業(yè)類型由高層住宅、TOP國際公寓及銀座(BLOCK)商業(yè)街組成，總用地面積40畝，總建筑面積124036平方米，住宅總戶數(shù)351戶。在今后的物業(yè)管理中，我們將倡導(dǎo)以人為本的效勞理念，融入星級酒店的效勞方式，努力將酒店式效勞表達(dá)在物業(yè)管理效勞的各個區(qū)域、各個時段和各個環(huán)節(jié)，貫穿于物業(yè)管理效勞的全過程。我們將利用園區(qū)的一切資源和能力向業(yè)主提供力所能及的效勞。同時，始終遵循“可持續(xù)開展〞與“人與自然和諧相處〞的生態(tài)價值觀，倡導(dǎo)綠色、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的生活方式，倡導(dǎo)環(huán)保裝修、實行垃圾分類處理并輔以節(jié)水、節(jié)能等措施，營造一個平安、文明的健康園區(qū)。我們要使園區(qū)內(nèi)的各項硬件配套設(shè)施充分利用，同時加強園區(qū)軟件環(huán)境的建設(shè)，務(wù)求通過我們的管理與效勞，使業(yè)主的需求都能得到滿足，并使園區(qū)的各項配套設(shè)施都能做到“物盡其用〞。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案6.二、管理目標(biāo)·一年內(nèi)到達(dá)泰安市物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)效勞達(dá)標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)。·兩年內(nèi)到達(dá)泰安市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。·業(yè)主和使用人對物業(yè)管理效勞的綜合滿意率到達(dá)95%以上。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案7.三、管理模式

在“泰安銀座城市廣場〞的管理中，我們擬實行工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制。由工程經(jīng)理總體負(fù)責(zé)客戶效勞中心的各項日常事務(wù)和對外協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)工作。下設(shè)客戶效勞部、工程維修部、秩序維護部、環(huán)境管理部，根據(jù)不同物業(yè)類型開展有針對性的效勞工作。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案8.四、管理特色·人員管理1、一站式效勞——業(yè)主只需將他的需求告訴魯商物業(yè)“泰安銀座城市廣場〞客戶效勞中心的任何一位員工，都將迅速進(jìn)入一套嚴(yán)密、高效的處理程序，以期為業(yè)主提供最為便捷之效勞。2、零打攪效勞——魯商物業(yè)員工各項工作的開展，以盡可能不打攪業(yè)主正常工作與休息為根底，努力實現(xiàn)零打攪?！夥展芾磲槍Ρ疚飿I(yè)的特點，魯商物業(yè)擬從外圍著手，由外及里，開展“氣氛營造〞工程。突出高檔、簡潔的氣氛；秩序維護員形象和禮貌禮儀的高標(biāo)準(zhǔn)要求，借以提升外部形象；有序的車輛行駛、停放管理；到位、凸顯文化氣息和綠化點綴并不斷更新等等。·設(shè)立效勞接待中心結(jié)合“泰安銀座城市廣場〞的物業(yè)實際情況，設(shè)置效勞接待中心，提供24小時效勞，做到業(yè)主需求、意見和建議的收集、處理、反響、回訪渠道暢通，使客服中心真正成為物業(yè)管理效勞的窗口。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案9.五、管理措施我司通過對“泰安銀座城市廣場〞的實地踏勘以及對工程根底資料的掌握、周邊根底配套與地理環(huán)境的分析，結(jié)合工程不同物業(yè)類型的特色，認(rèn)為在今后“泰安銀座城市廣場〞的物業(yè)管理效勞中，尤其要抓好以下幾個重點工作。·強調(diào)平安第一和預(yù)防為主的原那么。〔一〕平安管理是住宅及商業(yè)街物業(yè)管理工作的重中之重。園區(qū)的秩序維護工作涉及到業(yè)主的財產(chǎn)及人生平安。由于本物業(yè)的物業(yè)類型豐富，我們將對不同類型物業(yè)采取不同的秩序維護模式?！捕硤@區(qū)的平安管理主要包括三個方面，一是消防平安，二是治安防范，三是及時處理各類突發(fā)事件。1、在消防平安方面，強調(diào)預(yù)防為主，防大于治，不斷消除和整治各種消防隱患。2、在治安防范方面，根據(jù)園區(qū)特點，從全面布防、全員防范的觀點出發(fā)，利用技防硬件，走“人防、技防〞相結(jié)合的路線，將可能出現(xiàn)的治安問題杜絕在萌芽狀態(tài)。3、在應(yīng)急事件處理方面，做到有預(yù)見性、有方案、有組織、有演練，做到處事不驚、處驚不亂、應(yīng)對有方，通過突發(fā)事件和異常情況處理方案的編制，防患于未來。10.五、管理措施·維護住宅的私密性?！惨弧持苊芑I劃，充分利用我司接管多種物業(yè)的管理經(jīng)驗，參照國內(nèi)外先進(jìn)的管理模式，拓展思路，制訂出適合本園區(qū)特點的管理制度和方案?！捕吃诩訌妴T工職業(yè)素質(zhì)訓(xùn)練的根底上，加強思想教育，樹立員工的保密意識、維護業(yè)主形象意識和為業(yè)主效勞的意識，提升高檔物業(yè)的形象?！踩臣訌妶@區(qū)管理，創(chuàng)造有序、安靜、溫馨、舒適的住宅生活環(huán)境?！ぷ龊迷O(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護，確保正常運行?！惨弧辰⒁恢Х€(wěn)定的高素質(zhì)工程技術(shù)人員隊伍。擬采取公司內(nèi)部選派和外部招聘相結(jié)合的方式，由專業(yè)人員組成工程維修部，做好設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護效勞和有償維修效勞。〔二〕建立技術(shù)設(shè)備資料檔案庫，完善接管驗收程序，收集必要的圖紙資料，為后期工作奠定根底。此外，通過工程技術(shù)人員早期介入的形式，提前熟悉設(shè)施設(shè)備與管線。〔三〕充分利用公司工程技術(shù)力量。經(jīng)過多年的運作，我司積累了豐富的維修養(yǎng)護經(jīng)驗和專業(yè)的技術(shù)人員，并與多家專業(yè)公司建立了長期合作的關(guān)系。在日常管理中，我司將充分利用公司的工程技術(shù)力量和外部資源，進(jìn)一步降低日常維修養(yǎng)護的本錢。11.五、管理措施·專業(yè)保潔，創(chuàng)立整潔的環(huán)境〔一〕當(dāng)今社會，人們?nèi)找孀⒅乜諝赓|(zhì)量與環(huán)境指標(biāo)。因此，保潔工作是園區(qū)形象的重要表達(dá)，關(guān)乎園區(qū)的外在形象，直接影響業(yè)主的生活狀態(tài)?！捕匙龊们捌凇伴_荒〞。在園區(qū)交付前一個月左右，我司將從公司環(huán)境管理部抽調(diào)專業(yè)人員，協(xié)助客戶效勞中心做好園區(qū)“開荒〞工作，為以后的日常保潔打下良好的根底。〔三〕嚴(yán)格執(zhí)行效勞方案，落實各項檢查制度。我們將根據(jù)園區(qū)具體情況，制訂詳盡的作業(yè)方案，詳細(xì)規(guī)定保潔工作標(biāo)準(zhǔn)和工作流程。·兼顧局部與全體、動態(tài)與靜態(tài)的管理與效勞〔一〕由于本園區(qū)物業(yè)類型的特殊性，我們在為商鋪業(yè)主提供完善效勞的同時，也要為住宅業(yè)主提供溫馨、舒適、平安的生活環(huán)境?！捕翅槍ψ≌⑸啼伒墓δ懿煌?，進(jìn)行效勞上的合理分割，設(shè)立住宅與商鋪效勞區(qū)，保持相對獨立。保證住宅區(qū)域的舒適、安靜和商鋪區(qū)域的專業(yè)、高效?！踩吃趯@區(qū)配套設(shè)施的利用上，也要根據(jù)物業(yè)區(qū)域的不同，有效利用、合理使用。

泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案12.五、管理措施·完善配套效勞，強化效勞質(zhì)量。〔一〕為增強商鋪的效勞功能，滿足住宅區(qū)域業(yè)主的需要，在今后的管理中，我司除充分利用園區(qū)原有配套外，還將不斷完善各種配套效勞，給園區(qū)業(yè)主提供便利?！捕惩貙捫趦?nèi)容，滿足各類業(yè)主的需求。為業(yè)主解決日常生活問題，我司還將提供委托代辦效勞，如：代訂機票、車票，代理房屋租賃與轉(zhuǎn)讓，出租車預(yù)約效勞，代訂報刊雜志、鐘點工、洗衣效勞等。〔三〕充分整合周邊社會資源，為我所用。通過對周邊資源的調(diào)查、協(xié)商、利用，為業(yè)主提供更廣泛與優(yōu)惠的效勞。13.第三章管理方式及工作方案一、管理方式二、工作流程三、工作方案泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案14.一、管理方式為使“泰安銀座城市廣場〞物業(yè)效勞工作的順利開展，我司將從公司選拔優(yōu)秀的物業(yè)管理人員組建“泰安銀座城市廣場〞客戶效勞中心。·運用CS系統(tǒng)〔顧客滿意戰(zhàn)略〕，建立富有親和力的管理和效勞模式?！ぐ凑誌SO9001質(zhì)量體系管理標(biāo)準(zhǔn)，制定各項管理制度?！み\用CI系統(tǒng)設(shè)計，進(jìn)行整體形象籌劃包裝，形成獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位?！ぐ凑帐袌龌?、企業(yè)化的運作方式，提供全方位效勞?！の飿I(yè)交付前二個月，正式組建客戶效勞中心，主要管理人員到位，招聘局部管理效勞人員，組織培訓(xùn)?！じ鶕?jù)物業(yè)交付進(jìn)程，按照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備檔案，并完成對園區(qū)設(shè)施設(shè)備的使用情況的驗收，對需整改局部提出建議?！の宜緦⒗媒桓肚耙粋€月的時間對園區(qū)進(jìn)行徹底清潔開荒。·針對園區(qū)實際情況，結(jié)合公司管理的要求，編制切實可行的管理方案?！嵤┤粘９芾?。15.二、工作流程

客戶效勞中心與外部總體關(guān)系圖泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案16.二、工作流程客戶效勞中心提供效勞的流程泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案17.二、工作流程業(yè)主報修、維修、回訪流程泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案18.二、工作流程建立客戶報修熱線，實行一站式效勞，業(yè)主可通過對講系統(tǒng)、或向任何一位客戶效勞中心的工作人員，對房屋、水電等質(zhì)量問題進(jìn)行報修，物業(yè)維修人員在接到報修后，急修15分鐘到現(xiàn)場，小修小補在2小時內(nèi)完成，中修24小時內(nèi)完成，大修1天內(nèi)有答復(fù)。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案19.泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案三、工作方案20.三、工作方案泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案21.三、工作方案泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案22.三、工作方案泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案23.三、工作方案泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案24.三、工作方案泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案25.第四章人員的配備、培訓(xùn)一、組織架構(gòu)二、人員配置三、員工培訓(xùn)方案四、人員管理及考核泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案26.一、組織架構(gòu)

在物業(yè)交付前二個月，正式成立山東魯商物業(yè)效勞“泰安銀座城市廣場〞客戶效勞中心，下設(shè)客戶效勞部、環(huán)境管理部、秩序維護部、工程維修部。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案27.二、人員配置

客戶效勞中心共配置66人〔一〕工程經(jīng)理1人，全面負(fù)責(zé)住宅、商鋪管理，對各部工作落實檢查及對外協(xié)調(diào)等?！捕晨蛻粜诓俊?人〕主管1人，全面負(fù)責(zé)客戶效勞部的管理工作，做好業(yè)主的投訴處理，對部門工作安排、落實檢查等；根據(jù)園區(qū)的實際情況提供業(yè)主效勞。客戶效勞中心3人，負(fù)責(zé)園區(qū)客戶接待、客戶投訴、投訴處理、檔案管理、倉庫、財務(wù)等工作。管理員3人，負(fù)責(zé)園區(qū)的裝修管理、園區(qū)巡查、節(jié)日布置、業(yè)主聯(lián)絡(luò)、清潔綠化、秩序維護、維修等檢查管理工作〔三〕環(huán)境管理部〔14人〕主管1人，全面負(fù)責(zé)環(huán)境管理部的管理工作、做好部門工作安排落實檢查和為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價廉的家政效勞工作。保潔員11人，負(fù)責(zé)園區(qū)所有公共區(qū)域的保潔工作。綠化工2人，負(fù)責(zé)園區(qū)公共綠化養(yǎng)護工作。

泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案28.二、人員配置〔四〕秩序維護部〔37人〕主管1人，協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，負(fù)責(zé)園區(qū)的秩序維護管理工作，兼任義務(wù)消防隊長。領(lǐng)班3人，協(xié)助主管做好小區(qū)的秩序維護工作，安排與協(xié)調(diào)本班人員的各項工作，對本班工作的檢查與監(jiān)督，并協(xié)助主管做好突發(fā)事件處理。秩序維護員27人，門崗9人，住宅區(qū)共有出入口2個，主出入口配置2人，次出入口配置1人，實行三班三運轉(zhuǎn)；車場管理員6人，進(jìn)出口各一人，實行三班三運轉(zhuǎn)，做好小區(qū)的車輛管理；巡邏崗12人，住宅區(qū)1名，商鋪區(qū)3名，實行三班三運轉(zhuǎn)，負(fù)責(zé)園區(qū)的平安巡查。消防監(jiān)控中心6人，實行三班三運轉(zhuǎn)，負(fù)責(zé)消防、監(jiān)控室的相關(guān)工作?！参濉彻こ滩俊?人〕主管1人，協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，負(fù)責(zé)園區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的維保和業(yè)主室內(nèi)有償維修效勞。工程綜合維修人員6人，負(fù)責(zé)園區(qū)的公共區(qū)域房屋、附屬構(gòu)筑物、公共設(shè)施設(shè)備、電氣、給排水等日常維修及業(yè)主委托效勞。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案29.三、員工培訓(xùn)方案在多年的物業(yè)管理實踐中，我司已形成了一整套標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)體系，造就了一支專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍，并不斷壯大，這是我司完成“泰安銀座城市廣場〞物業(yè)管理目標(biāo)的有力保證?！惨弧撑嘤?xùn)意義對員工進(jìn)行不同階段的培訓(xùn)，是圓滿完成委托管理目標(biāo)的保證〔二〕培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)目的是在態(tài)度、知識、技能三方面加強和提高，改進(jìn)員工的行為和表現(xiàn)。培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。通過系統(tǒng)的培訓(xùn)，加強員工對管理效勞的認(rèn)識，改進(jìn)工作態(tài)度，做到“效勞第一，質(zhì)量取勝〞?！踩撑嘤?xùn)的方式“泰安銀座城市廣場〞客戶效勞中心員工培訓(xùn)分三步進(jìn)行，客戶效勞中心將根據(jù)不同時期，不同情況制定有針對性的培訓(xùn)方案。1、崗前培訓(xùn)：進(jìn)駐物業(yè)前，由客戶效勞中心協(xié)調(diào)根本管理員工，并安排訓(xùn)練課程，以便在最短時間內(nèi)，熟悉物業(yè)，參與訂制物業(yè)管理制度。為招聘的員工安排短期入職培訓(xùn)課程，令員工能充分認(rèn)識本身的工作職責(zé)及工作氣氛，同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。2、在職培訓(xùn)：完成短期培訓(xùn)課程后，安排各級員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)做實地訓(xùn)練，配合物業(yè)入伙，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)主及時提供高水準(zhǔn)效勞。3、提高培訓(xùn)：物業(yè)進(jìn)駐后每六個月，安排更新培訓(xùn)，使員工效勞意識、素質(zhì)保持公司所要求的標(biāo)準(zhǔn)。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案30.三、員工培訓(xùn)方案〔四〕培訓(xùn)課程1、客戶效勞中心專業(yè)培訓(xùn)：確保客戶效勞中心正常及有效地運作?！じ疚飿I(yè)管理概況·客戶效勞中心的具體運作2、客戶效勞部培訓(xùn)：掌握與客戶溝通的技巧，達(dá)至星級酒店效勞的標(biāo)準(zhǔn)。·客戶效勞準(zhǔn)那么·用語、禮貌培訓(xùn)·客戶接待禮儀·客戶投訴3、客戶管理制度：包括郵件、停水、停電等·客戶資料管理4、工程維修部培訓(xùn)：根據(jù)現(xiàn)場實際情況、安排具有針對性地培訓(xùn)·物業(yè)接管驗收·二次裝修程序控制·設(shè)備維修和保養(yǎng)·外委保養(yǎng)合同監(jiān)督管理

泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案31.三、員工培訓(xùn)方案5、秩序維護部培訓(xùn)：針對本物業(yè)的特性，加強物業(yè)秩序維護效勞意識·秩序維護準(zhǔn)那么及工作綱要·儀表、行為及紀(jì)律·裝備及使用·巡邏目的及本卷須知·處理投訴及客戶的禮貌和態(tài)度·交接班制度·處理緊急情況·火災(zāi)緊急處理方法·車輛出入控制·事故記錄6、環(huán)境管理部培訓(xùn)：掌握清潔綠化標(biāo)準(zhǔn)和檢查方法·清潔流程和標(biāo)準(zhǔn)·清潔器材和物料·檢查標(biāo)準(zhǔn)·植物擺放的管理·綠化養(yǎng)護的管理泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案32.三、員工培訓(xùn)方案培訓(xùn)工作流程示意圖

泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案33.四、人員管理及考核

我司在人員管理及考核方面，形成了一整套標(biāo)準(zhǔn)性強、操作簡便的高效運作管理體系。〔一〕考核對客戶效勞中心的員工，除必需的崗前培訓(xùn)外，我司還將按崗位要求跟蹤考核，并建立月度、年度考核制，做好各種考核記錄。對工作表現(xiàn)出色的員工進(jìn)行獎勵、晉升；對不能滿足崗位要求的員工，那么予退出崗位，進(jìn)行待崗學(xué)習(xí)。1、考核目的保質(zhì)保量地完成工作任務(wù)，科學(xué)合理地運用分配機制，客觀公正地做好人員管理，充分鼓勵、調(diào)發(fā)動工積極性。2、考核內(nèi)容員工品行、工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績。3、考核標(biāo)準(zhǔn)把公司質(zhì)量方針、各崗位工作操作規(guī)程作為考核員工的標(biāo)準(zhǔn)；把工作方案、臨時任務(wù)及工作目標(biāo)作為考核員工的補充標(biāo)準(zhǔn)。

泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案34.四、人員管理及考核〔二〕人員管理1、我司將在“泰安銀座城市廣場〞客戶效勞中心推行合理的獎懲機制，真正表達(dá)“能者上、平者讓、庸者下〞的用人思想，各崗位實行“末位淘汰制〞。2、充分表達(dá)“催促后進(jìn)、共同進(jìn)步〞的原那么，被退出的員工將經(jīng)過待崗學(xué)習(xí)、限期改進(jìn)等階段，得到重新上崗的時機。對表現(xiàn)突出、成績卓著者，將給以獎勵，獎勵標(biāo)準(zhǔn)另定；而對表現(xiàn)低劣、工作不力者，將予以批評，并酌情予以行政處分。3、量化管理與標(biāo)準(zhǔn)化管理量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化管理就是根據(jù)每個員工的不同崗位要求以及應(yīng)該具備的能力，按標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行評價。我司將在“泰安銀座城市廣場〞客戶效勞中心按ISO9001質(zhì)量管理體系的要素對員工進(jìn)行評價考核。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案35.第五章前期管理及二次裝修管理一、前期介入方案二、前期進(jìn)駐管理方案三、招聘人員四、清潔開荒五、后續(xù)工程管理六、搬遷入住效勞七、二次裝修監(jiān)管方案

泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案36.一、前期介入方案

〔一〕前期介入的效勞內(nèi)容·建筑設(shè)計方面從物業(yè)管理角度，通過審視建筑擴初及施工圖紙，對建筑單體及交通組織、地下車庫等提出專業(yè)意見和建議?！に娫O(shè)計方面從物業(yè)管理角度，通過審視給排水、電氣的擴初及施工圖紙，就給排水的供水方式、管路設(shè)置，以及電氣管路設(shè)置、照明控制方式等提出專業(yè)意見和建議?！ぴO(shè)施設(shè)備方面結(jié)合工程的整體定位及檔次，從物業(yè)管理角度，對局部設(shè)施〔信報箱、標(biāo)識系統(tǒng)等〕、大型設(shè)備〔電梯、水泵、智能化等〕的功能和定位提出專業(yè)意見和建議?！すㄅ涮追矫鎻奈飿I(yè)管理角度，結(jié)合工程實際情況，就公建配套用房〔物業(yè)管理用房、社區(qū)用房〕的定位、綜合管網(wǎng)〔給排水、電氣、弱電等〕提出專業(yè)意見和建議。

泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案37.一、前期介入方案環(huán)境景觀方面從物業(yè)管理角度，通過審視環(huán)境景觀設(shè)計方案和施工圖紙，對景觀總體規(guī)劃、交通組織、使用功能、節(jié)點處理等方面提出專業(yè)意見和建議。·配合銷售方面從物業(yè)管理角度，通過審視商品房買賣合同和樓書，提出有利于物業(yè)管理的專業(yè)意見及建議，并組織營銷人員進(jìn)行物業(yè)管理知識培訓(xùn)?！の飿I(yè)管理本錢測算在建筑根底資料和主要設(shè)備確定后，結(jié)合我公司以往經(jīng)驗，收集相關(guān)數(shù)據(jù)，做為日后物業(yè)管理本錢測算和確定物業(yè)管理效勞收費標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)?！すこ态F(xiàn)場方面從物業(yè)管理的角度，通過跟進(jìn)不同階段的現(xiàn)場施工進(jìn)度，提出有利于物業(yè)管理的意見和建議。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案38.二、前期進(jìn)駐管理方案·管理內(nèi)容1、了解園區(qū)的根本情況。2、編制?物業(yè)接管驗收方案?確定物業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排。3、依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)對園區(qū)現(xiàn)場進(jìn)行初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在?物業(yè)交接驗收表?上，對驗收情況及時匯總，并報送相關(guān)單位限期整改。4、配合相關(guān)部門實施對共用設(shè)施設(shè)備整改的監(jiān)督，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)。5、進(jìn)行物業(yè)交接，并對驗收資料進(jìn)行分類、歸檔?！す芾泶胧?、組建接管驗收小組，負(fù)責(zé)接管驗收工作。2、依據(jù)新建物業(yè)接管驗收有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定接管驗收規(guī)程。3、接管驗收小組各成員，熟練掌握物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)和程序。4、制定?物業(yè)接管驗收方案?，明確接管驗收人員、時間安排等。5、按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案39.為了優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，我司將以公司抽調(diào)和對外招聘相結(jié)合的方式配備“泰安銀座城市廣場〞客戶效勞中心員工。

〔一〕招聘方式

公司網(wǎng)站招聘；登報招聘；公司員工介紹等。

〔二〕錄用標(biāo)準(zhǔn)

品行兼優(yōu)、無違法違紀(jì)記錄；

儀表端正、身體健康，無任何遺傳或慢性疾病并經(jīng)體檢合格；

從事簡單、重復(fù)勞開工作人員的錄用時一般須具備：受過初中或初中以上文化教育，年齡在十八周歲以上；

管理人員及工程等工作人員的錄用一般須具備：受過大專及以上文化教育或擁有相關(guān)專業(yè)證書，并有一定的同類工作經(jīng)驗。三、招聘人員泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案40.四、清潔開荒作業(yè)〔一〕清潔開荒時間在園區(qū)交付前一個月左右，我司將從公司環(huán)境管理部抽調(diào)專業(yè)人員，協(xié)助客戶效勞中心做好園區(qū)“開荒〞工作，為以后的日常保潔打下良好的根底?！捕城鍧嶉_荒范圍1、小高層、高層住宅公寓、商鋪的室內(nèi)保潔，其中包括：地面、陽臺、踢腳線、室內(nèi)玻璃、門、窗、開關(guān)、燈具、潔具等。2、公共樓道保潔，其中包括：樓道玻璃、地面、電梯門廳、可視門禁、有線網(wǎng)柜、欄桿、扶手、電表箱、單元門、臺階。3、地下車庫保潔，其中包括：地面、緩沖道、管線、集線盒、標(biāo)識牌、消防栓、滅火器。4、外圍道路、綠化帶〔公共設(shè)施〕保潔，其中包括：道路、草坪燈、公共路燈、綠化帶垃圾、石塊收集?！踩迟|(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、樓道臺階、電梯門廳地面無明顯灰塵與垃圾，地面上無水泥結(jié)渣。2、門、窗目視無積塵、無污漬，玻璃干凈透明，門框、窗框內(nèi)縫隙無明顯灰塵。3、踢腳線、有線網(wǎng)柜、開關(guān)、消防箱、滅火器、可視門禁、欄桿、扶手、電表箱、標(biāo)識牌、燈具目視無積塵、無污漬，干凈、清爽。4、地下車庫地面、緩沖道沖洗干凈、無積沙、浮塵，管線目視無污漬、無積塵。5、外圍道路地磚沖刷干凈無浮塵、無垃圾。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案41.五、后續(xù)工程管理

我們在“泰安銀座城市廣場〞的管理中，將針對本物業(yè)有小高層、高層和商鋪的多種物業(yè)類型的情況下，詳細(xì)制定各類操作規(guī)程和程序，結(jié)合實際情況制定好工程管理隊伍的建設(shè)方案，如管理程序上墻，員工定期組織不同形式的培訓(xùn)等。工程管理方式主要采取表單式管理，通過各物業(yè)類型和設(shè)施設(shè)備的種類制定不同工程管理、維護、維修表單及標(biāo)準(zhǔn)，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護、檢查及監(jiān)督考核。設(shè)施設(shè)備工程管理的模式：以預(yù)前維護為主，維修為輔的管理模式。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案42.六、搬遷入駐效勞

·管理內(nèi)容1、在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全，布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍效勞。2、憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。3、收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用。4、陪同業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入?業(yè)主驗收交接表?。5、對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，協(xié)助開發(fā)商解決，做好與業(yè)主的信息反響?！す芾泶胧?、制定?業(yè)主領(lǐng)房程序?；2、籌劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；3、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；4、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案43.七、二次裝修監(jiān)管方案〔一〕裝修管理·管理內(nèi)容1、在交付時與業(yè)主簽定?裝修管理效勞協(xié)議?，告知業(yè)主在裝修前需辦理的有關(guān)手續(xù)以及裝修本卷須知。2、業(yè)主填寫?裝修申請表?，詳細(xì)說明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設(shè)計及裝修施工單位等，客戶效勞中心進(jìn)行備案，并書面告知業(yè)主及裝修施工單位?泰安銀座城市廣場裝修管理方法?。3、按照業(yè)主裝修申請中填寫的裝修范圍、裝修設(shè)計對裝修現(xiàn)場進(jìn)行不定期巡查，是否按?泰安銀座城市廣場裝修管理方法?進(jìn)行文明施工?！す芾泶胧?、制定?裝修管理方法?以及相關(guān)?裝修管理效勞協(xié)議?。2、明確?裝修登記程序?，便于業(yè)主及裝修施工單位辦理相關(guān)手續(xù)。3、做好裝修進(jìn)場的備案以及裝修現(xiàn)場的管理工作。4、對裝修的物業(yè)進(jìn)行分區(qū)域管理，并確定區(qū)域負(fù)責(zé)人。5、對違章施工的行為，采取停工、恢復(fù)原狀等方式進(jìn)行處理。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案44.七、二次裝修監(jiān)管方案〔二〕違章處理方法及措施·管理內(nèi)容1、把好裝修備案關(guān)。嚴(yán)格根據(jù)裝修設(shè)計圖紙，結(jié)合房屋裝修范圍，在裝修手續(xù)辦理過程中盡杜絕違章裝修行為的出現(xiàn)；2、對裝修現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格管理，做到每天有重點的巡查，防止違章裝修的出現(xiàn)；3、巡查中假設(shè)發(fā)現(xiàn)違章裝修或亂搭亂建現(xiàn)象，立即予以制止，把違反規(guī)定現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)?！す芾泶胧?、制定完善的?裝修管理方法?；2、與業(yè)主及裝修施工單位簽訂相關(guān)?裝修協(xié)議?，明確責(zé)、權(quán)、利；3、確定專人負(fù)責(zé)裝修管理工作，加強裝修巡查管理力度。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案45.第六章制度和檔案的建立與管理

一、公眾制度二、內(nèi)部運作制度及效勞標(biāo)準(zhǔn)三、檔案建立與管理泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案46.一、公眾制度業(yè)主臨時管理規(guī)約樓宇管理規(guī)定裝修管理規(guī)定車輛管理規(guī)定綠化養(yǎng)護管理規(guī)定消防平安管理規(guī)定環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定治安管理規(guī)定電梯管理規(guī)定商鋪管理規(guī)定泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案47.二、內(nèi)部運作制度及效勞標(biāo)準(zhǔn)

〔一〕內(nèi)部制度員工行為語言標(biāo)準(zhǔn)員工職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)員工培訓(xùn)制度檔案資料管理規(guī)定財務(wù)管理制度客戶效勞中心值班制度客戶效勞中心回訪制度投訴處理制度上門維修效勞標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)秩序維護效勞檢驗標(biāo)準(zhǔn)保潔效勞檢驗標(biāo)準(zhǔn)各部門崗位職責(zé)泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案48.二、內(nèi)部運作制度及效勞標(biāo)準(zhǔn)〔二〕效勞標(biāo)準(zhǔn)“泰安銀座城市廣場〞的物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照ISO9001國際質(zhì)量保證體系文件的要求進(jìn)行制訂。對于物業(yè)管理行業(yè)來說，導(dǎo)入ISO9001國際質(zhì)量認(rèn)證體系，有利于加強對管理與效勞過程中每一個環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制，及時糾正和預(yù)防影響質(zhì)量的負(fù)面因素，確保只有合格的軟硬件產(chǎn)品才能投入管理效勞，并按照嚴(yán)格的程序?qū)θ^程進(jìn)行跟蹤監(jiān)控。防止了人為管理的隨意性和不確定性，促使了向用規(guī)章制度來管理的徹底轉(zhuǎn)變，真正實現(xiàn)了“常效管理〞，保證物業(yè)管理和效勞長期維持在一定的高水準(zhǔn)。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案49.三、檔案建立與管理檔案資料管理是物業(yè)管理工作中的一個重要組成局部，科學(xué)的、標(biāo)準(zhǔn)化的檔案管理能有效地為園區(qū)的公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和效勞。為此，客戶效勞中心將配備檔案管理人員，建章立制，充分利用智能化系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和原始文件資料管理三個手段，建立與完善“泰安銀座城市廣場〞檔案管理體系，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、集中的管理。〔一〕檔案建立檔案資料的分類：1、開發(fā)商提供的資料各類圖紙；各類設(shè)施設(shè)備單位和聯(lián)系人、保修卡和說明書；所有房屋驗收的合格證明；所有業(yè)主商品房買賣合同的復(fù)印件；業(yè)主根本情況表等；房屋維修記錄。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案50.三、檔案建立與管理2、客戶效勞中心自建檔案資料物業(yè)資料；住戶資料；日常管理資料；車輛管理檔案；裝修管理檔案；工程返修檔案；維修效勞檔案；收費管理檔案；設(shè)備管理檔案；社區(qū)文化檔案；業(yè)主意見征詢、統(tǒng)計記錄；效勞質(zhì)量回訪記錄；住戶投訴及處理記錄；員工檔案管理；培訓(xùn)檔案；行政文件；業(yè)主管理委員會文件。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案51.三、檔案建立與管理〔二〕檔案管理·檔案建立和管理流程收集—整理—分類—分級—編號—登記—輸入電腦—入柜—利用—檢查·檔案管理要求1、多種形式的檔案儲存方式并利于保管。2、電腦儲存，便于查找和利用。3、原始文件按照其使用性質(zhì)及重要性分類并編制相應(yīng)文件目錄。4、檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，逐一編號，登記造冊，編輯目錄并分柜保存。5、檔案管理人員必須做到檔案標(biāo)識清晰、分類明確，易查找，檔案借閱必須辦理手續(xù)并及時收回，防止文件流失和泄密。6、檔案存放的環(huán)境要求到達(dá)防火、防潮等，配置有效的滅火器材，遇潮濕天氣需放置生石灰等物質(zhì)，以保證檔案資料的完好無損。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案52.第七章管理指標(biāo)及措施一、各項效勞指標(biāo)的承諾二、管理措施泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案53.一、各項效勞指標(biāo)的承諾序號指標(biāo)名稱指標(biāo)承諾實施措施1房屋及配套設(shè)施設(shè)備完好率98%專人負(fù)責(zé)，實行巡視制度，文件記錄，確保房屋外觀整潔完好，公共設(shè)施無損壞。2房屋及配套設(shè)施設(shè)備零修、急修及時率100%急修15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，小修項目2天內(nèi)完成。及時修復(fù)，并做好回訪記錄

3維修質(zhì)量合格率100%逐項檢查，保證質(zhì)量，實行回訪制度，確保維修質(zhì)量合格。4綠化完好率98%專人養(yǎng)護，定時巡查，建立檔案，確保園區(qū)綠化無破壞、無踐踏，發(fā)現(xiàn)問題立即整改。

5清潔保潔率98%專人保潔，定時巡查，建立文件記錄，確保垃圾日產(chǎn)日清，無環(huán)境污染，保潔設(shè)施完好6大型及重要機電設(shè)備完好率99%制訂嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實崗位責(zé)任制，建立設(shè)備檔案，定期維護7道路及停車場完好率100%專人養(yǎng)護，定時巡查，建立檔案，確保設(shè)施完好，方便使用。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案54.一、各項效勞指標(biāo)的承諾序號指標(biāo)名稱指標(biāo)承諾實施措施8治安消防責(zé)任事故發(fā)生率0保安員全部持證上崗，落實職責(zé)，明確責(zé)任，實行24小時巡邏制度，確保園區(qū)的安全。

9業(yè)主有效投訴率

2‰

加強管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，幫助業(yè)主解決實際困難。

10業(yè)主投訴處理率

100%專人管理，區(qū)別情況，分類處理，做好思想工作，建立檔案。

11業(yè)主綜合滿意率

95%科學(xué)管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建立業(yè)主（使用人）回訪制度，虛心聽取業(yè)主（使用人）意見。

泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案55.二、管理措施〔一〕指導(dǎo)思想以業(yè)主滿意為宗旨，以國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為典范，以達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)為目標(biāo)，通過爭創(chuàng)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動，樹立良好的企業(yè)形象，提高物業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)和小區(qū)的管理水平?！捕尘唧w目標(biāo)1、房屋及維修管理方面：·房屋外觀完好、整潔?！ば^(qū)內(nèi)有明顯指示標(biāo)志：交通指示牌，小區(qū)平面圖及樓宇和單元標(biāo)識等?！し课萃旰寐实竭_(dá)98%?！o違章搭建?！の飿I(yè)管理費收繳率達(dá)95%以上?！し课菥S修及時率達(dá)100%，做好回訪及記錄。·檔案管理完善，有專人管理，做到完整、清晰、平安、準(zhǔn)確。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案56.二、管理措施2、設(shè)備管理方面：·園區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)備圖紙、資料齊全，管理到位?！ぴO(shè)備良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)檢修制度完善。·每日有設(shè)備運行記錄，操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)?！る娞萜桨策\行?！は老到y(tǒng)設(shè)備完好，可隨時啟用。·平安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備完好，使用正常。3、市政公用設(shè)施管理方面：·園區(qū)公共配套效勞設(shè)施完好，不隨意改變用途。·供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，運行正常?！さ缆窌惩?，路面平坦?！そ煌ü芾順?biāo)準(zhǔn)，車輛停放有序?！の鬯欧磐〞场Ｌ┌层y座城市廣場物業(yè)管理方案57.二、管理措施4、環(huán)境衛(wèi)生管理方面：

·園區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾房、垃圾箱、果皮雜物箱等保潔設(shè)施。

·園區(qū)實行標(biāo)準(zhǔn)化保潔，垃圾日產(chǎn)日清，生活垃圾實行袋裝化。

·根據(jù)季節(jié)投放滅蟲除四害藥物，派專人管理。

·做好不養(yǎng)寵物、家禽的宣傳，并經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

·園區(qū)內(nèi)道路、公共場所、樓道、地下室等公共部位保持清潔，不留死角，不隨意堆放雜物或占用。

·園區(qū)內(nèi)無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂涂亂畫現(xiàn)象。

·高壓水泵、水池有嚴(yán)密的管理措施，二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單俱全。

5、綠化管理方面：

·按園區(qū)規(guī)劃要求做好綠化的培植、養(yǎng)護。

·園區(qū)公共綠地不占用，不隨意改變用途，保證園區(qū)綠地率。

·綠地管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞、踐踏現(xiàn)象。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案58.二、管理措施6、秩序維護管理方面：·園區(qū)實行封閉式管理，采取常規(guī)防范和技術(shù)防范相結(jié)合的防范措施，確保平安?！@區(qū)實行24小時值班、巡邏制度?！@區(qū)內(nèi)消防監(jiān)控和平安監(jiān)視系統(tǒng)有專職人員管理，并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)制度和紀(jì)律。·思想重視,制度落實，以防為主，使園區(qū)內(nèi)無重大責(zé)任火災(zāi)、交通事故及刑事案件?！ぶ刃蚓S護人員服裝整齊，儀容端莊，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，言語文明。·危及住戶平安處設(shè)有明顯標(biāo)志，并落實防范措施?！ぶ匾晫χ刃蚓S護人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。7、財務(wù)管理方面：·建立標(biāo)準(zhǔn)的財務(wù)管理制度。·嚴(yán)格遵守國家財經(jīng)紀(jì)律和公司有關(guān)規(guī)章制度?！樽籼峁┒囗棻忝裼袃斝?，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，增收節(jié)支，做到管理經(jīng)費收支平衡，爭取略有盈余。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案59.二、管理措施8、社區(qū)文化建設(shè)方面：·充分利用園區(qū)的娛樂場所和設(shè)施，定期組織開展健康有益的社區(qū)文體活動?！しe極配合社區(qū)開展各項公益活動?！っ考径乳_展一次征詢住戶意見活動，及時了解住戶需求信息，調(diào)整效勞內(nèi)容，使住戶綜合滿意率到達(dá)95%以上?！ぬ岢艋突ブ?，文明居住，關(guān)心病殘者、老人、婦女及兒童。·積極開展精神文明建設(shè)，使住戶能自學(xué)遵守園區(qū)各項管理規(guī)定泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案60.二、管理措施〔三〕實施方法1、建立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組建立創(chuàng)立物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組。由公司領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，負(fù)責(zé)創(chuàng)立活動的領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作；各部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，負(fù)責(zé)創(chuàng)立活動的各項落實工作。2、制訂實施方案根據(jù)創(chuàng)立活動的總體安排，制訂切實可行的實施方案。要把創(chuàng)立活動與日常管理結(jié)合起來，把創(chuàng)市優(yōu)與省優(yōu)結(jié)合起來，把長遠(yuǎn)目標(biāo)與眼前工作結(jié)合起來，通過開展創(chuàng)立活動，真正帶動各項工作。3、強化各項管理制度建立、健全各項管理制度，以制度促管理，使各項管理標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、制度化，做到有章可循、違章必究。4、加強檢查、督導(dǎo)對創(chuàng)立活動要經(jīng)常進(jìn)行檢查、督導(dǎo)，及時總結(jié)經(jīng)驗。對存在的問題，要認(rèn)真查找原因，尋求解決的方法；確保創(chuàng)立活動健康開展，取得實效。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案61.第八章房屋及公共設(shè)施維修養(yǎng)護一、房屋管理及維修方案二、公共配套設(shè)施管理及維修方案三、房屋日常維修養(yǎng)護方案及實施方案泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案62.一、房屋管理及維修方案·管理內(nèi)容〔一〕對房屋、設(shè)備設(shè)施用房設(shè)專業(yè)人員對各用房進(jìn)行定期巡查，并按不同保養(yǎng)要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。〔二〕建立完善的房屋檔案，由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔。〔三〕根據(jù)所配置房屋、設(shè)施設(shè)備用房建立臺帳和標(biāo)識，工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進(jìn)行詳細(xì)記錄?！菜摹吃O(shè)專人受理報修，同時派工程人員及時采取有效措施，進(jìn)行修繕。·管理措施〔一〕制定房屋及附屬構(gòu)筑物管理方案，將根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構(gòu)筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構(gòu)筑物的技術(shù)資料?！捕辰⒎课輽n案，對房屋及附屬構(gòu)筑物建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得相關(guān)參數(shù)，確保房屋處于最正確狀態(tài)?！踩迟|(zhì)量保修期的監(jiān)督管理，在驗收時將從維護園區(qū)的利益出發(fā)，按國家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案63.二、公共配套設(shè)施管理及維修方案

·管理內(nèi)容〔一〕根據(jù)設(shè)備類型、型號不同設(shè)專業(yè)人員對各設(shè)備用房進(jìn)行定期巡查，并按不同設(shè)備要求進(jìn)行正確保養(yǎng)。〔二〕建立完善的設(shè)施設(shè)備檔案，由專人進(jìn)行整理、編目、歸檔?！踩掣鶕?jù)所配置設(shè)備、設(shè)施建立臺帳和標(biāo)識，工程人員對設(shè)備運行狀況、巡查情況、維修過程等進(jìn)行詳細(xì)記錄?！菜摹硨Ω鞴芫€、控制器等設(shè)專人進(jìn)行定期檢查，及時排除故障，并按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進(jìn)行日常養(yǎng)護?！参濉嘲从嘘P(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)對各設(shè)施設(shè)備，進(jìn)行專業(yè)檢測、維保?！擦嘲凑沼嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)專職設(shè)備運行操作員對上下配、燃?xì)忮仩t、水泵等進(jìn)行專門維護、管理。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案64.二、公共配套設(shè)施管理及維修方案·管理措施〔一〕制定設(shè)備平安運行管理方案，建立設(shè)備臺帳，建立短、中、長期設(shè)備保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格執(zhí)行?！捕辰⒃O(shè)施設(shè)備檔案，建立設(shè)備技術(shù)檔案，對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最正確運行狀態(tài)?！踩持贫ㄔO(shè)備維護保養(yǎng)方案，根據(jù)設(shè)施設(shè)備配置情況，制定詳細(xì)的設(shè)備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護保養(yǎng)工作落實到人?！菜摹匙龊迷O(shè)備事故的防范和處理，根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況，編制切實可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認(rèn)真查清原因，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，防止和減少同類事故的再次發(fā)生。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案65.三、房屋日常維修養(yǎng)護方案及實施方案

序號項目維修類別劃分計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)劃分①局部受損②施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題平時每月巡查一次，但在入住裝修階段需每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理或維修①如因使用不當(dāng)，造成結(jié)構(gòu)較輕受損，由開發(fā)或委托專業(yè)公司實施②如是質(zhì)量問題由開發(fā)商處理①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)②工程施工技術(shù)規(guī)范①安全使用正常②功能完好2外墻面①外墻面大理石干掛破損②外墻面局部滲漏③外墻面大面積滲漏每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程部按有關(guān)修繕規(guī)定實施①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)②外墻修繕規(guī)程無脫落、破損、無滲水，整潔統(tǒng)一3公共屋面①隔熱層破損②防水層破損造成屋面滲漏③避雷設(shè)施脫焊、斷裂④屋面積水日常巡查，每半年維護一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程部按有關(guān)修繕規(guī)定實施①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)②相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程①無積水滲漏②表面完好③避雷設(shè)施良好泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案66.三、房屋日常維修養(yǎng)護方案及實施方案序號項目維修類別劃分計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果4公共通道、門廳、樓梯等①公共屋面維修改造②公共通道門廳養(yǎng)護③樓梯間墻面、窗戶扶手、踏步的維護。④大堂自控門維護每周對該區(qū)域檢查一次；每半年對公共地面維護一次，補換損壞或空鼓的墻面地磚日常維修由工程部負(fù)責(zé)

①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)②相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程①整潔、無缺損②表面無變形5上下水主管道①接口及砂眼漏水。②管道堵塞、破裂。③固定碼松脫每月巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決由工程部按有關(guān)規(guī)程實施①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)②給排水修繕標(biāo)準(zhǔn)①美觀完好②上、下水通暢。6水池、水箱水池、水箱的維修養(yǎng)護每月檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修委托具有相關(guān)資質(zhì)企業(yè)進(jìn)行維護、清洗水池、水箱清洗相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)①正常使用②無二次污染泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案67.第九章機電設(shè)備設(shè)施管理一、機電設(shè)備維護原那么二、機電設(shè)備管理程序三、主要工作流程四、管理標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護方案五、應(yīng)急處理方案

泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案68.一、機電設(shè)備維護原那么

1、對設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)管理和控制，確保其處于良好的運行狀態(tài)，并努力使其壽命周期費用最經(jīng)濟。

2、明確各類設(shè)備的管理要求，確保設(shè)備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。

3、正確操作使用設(shè)備。確保設(shè)備正常運行，有效控制和利用能源。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案69.二、機電設(shè)備管理程序〔一〕設(shè)備檔案的建立要求1、工程維修部應(yīng)在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺帳，并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺帳移交公司辦公室存檔。2、工程維修部應(yīng)在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識及設(shè)備編號：①所有設(shè)備應(yīng)單機單臺或按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識〞；②“設(shè)備標(biāo)識〞用標(biāo)牌形式予以實施，標(biāo)牌應(yīng)有設(shè)備名稱、設(shè)備編號；③設(shè)備編號按以下規(guī)那么編號：泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案70.二、機電設(shè)備管理程序④標(biāo)識的制作標(biāo)準(zhǔn)：金屬薄板，外表拋光呈本色；設(shè)備編號用凹形字體，涂黑色磁漆；尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm，僅作參考。3、所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立?設(shè)備卡?。4、設(shè)備臺帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)交將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時地在設(shè)備臺帳或設(shè)備卡上予以登錄。5、?設(shè)備臺帳?和設(shè)備出廠原件〔合格證、說明書、保修協(xié)議書等〕統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復(fù)印件?！捕吃O(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程1、配電室管理規(guī)程2、水泵房管理規(guī)程3、電梯機房管理規(guī)程4、程控機房管理規(guī)程泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案71.二、機電設(shè)備管理程序〔三〕設(shè)備的購置管理1、設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置2、設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足效勞提供需要的原那么。3、設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。4、設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進(jìn)行。5、新添設(shè)備由工程部提出效勞用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。6、采購設(shè)備應(yīng)遵循公司采購規(guī)程執(zhí)行。7、采購設(shè)備到達(dá)后，由工程部進(jìn)行清點核對，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)程執(zhí)行。8、經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺帳，建立卡片等進(jìn)行日常管理。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案72.二、機電設(shè)備管理程序〔四〕設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識1、工程維修部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。2、設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。3、正常運行中的設(shè)備可不予標(biāo)識。4、標(biāo)識的方式方法：①設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識牌進(jìn)行標(biāo)識，標(biāo)識牌用300mm×150mm×1mm〔長×寬×厚〕的綠色塑料板制作，字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上，僅作參考。②設(shè)備狀態(tài)標(biāo)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)予標(biāo)識設(shè)備的明顯位置；③設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識應(yīng)隨之改變。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案73.二、機電設(shè)備管理程序〔五〕設(shè)備的停用和封存1、對多余的設(shè)備或暫不使用的設(shè)備應(yīng)予停用。2、停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。3、工程部應(yīng)定期對停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查，以保持其適用性。4、設(shè)備領(lǐng)班人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報批單，經(jīng)客戶效勞中心批準(zhǔn)后實施。

泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案74.三、主要工作流程1、在使用任何一臺新設(shè)備或新員工獨立操作以前，必須經(jīng)過對設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、平安操作、維護要求等方面的技術(shù)知識進(jìn)行教育和實際操作培訓(xùn)。2、工程維修部應(yīng)會同設(shè)備使用部門有方案地對使用、操作人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，以不斷提高對設(shè)備使用，維護的能力。3、凡規(guī)定憑證操作的設(shè)備，操作人員必須通過考試拿到證書后，方能獨立使用或操作設(shè)備。4、對于員工直接操作的設(shè)備，設(shè)備部門應(yīng)建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制度，主要包括以下幾種：·設(shè)備操作標(biāo)準(zhǔn)·設(shè)備維護保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)·崗位責(zé)任制·交接班制度泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案75.三、主要工作流程5、設(shè)備的操作標(biāo)準(zhǔn)的編制?！?〕參照設(shè)備說明書及資料對一般設(shè)備的操作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編寫。系統(tǒng)設(shè)備的操作標(biāo)準(zhǔn)由工程部門編寫?！?〕重要設(shè)備的操作標(biāo)準(zhǔn)，要在設(shè)備旁用醒目的標(biāo)牌標(biāo)示，并注上重點標(biāo)記，要求操作者特別注意?！?〕設(shè)備操作標(biāo)準(zhǔn)一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：①啟動前的準(zhǔn)備工作；②啟對時的操作步驟；③本卷須知。6、操作人員必須嚴(yán)格執(zhí)行“五項紀(jì)律〞。①實行定人定機制度，嚴(yán)格遵守操作標(biāo)準(zhǔn)。②經(jīng)常保持設(shè)備清洗，按規(guī)定維護。③認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，做好交接班記錄。④管理好工具、附件，不能遺失、損壞。⑤發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應(yīng)立即停機檢查，自己不能處理應(yīng)及時通知工程部。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案76.四、管理標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護方案序號項目維修類別劃分計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1電梯①轉(zhuǎn)動、滑動部的維護②各項安全裝置的維護③計算機控制板等維護檢測每天巡視二次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修相關(guān)電梯公司維護

電梯維修養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)①安全運行②電梯完好率100%2機電設(shè)備①水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)。②日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換每天巡視檢查，每半月進(jìn)行一次保養(yǎng)；每季檢修一次由工程部按有關(guān)規(guī)程實施各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程①無故障。②保障安全運行3消防設(shè)備①噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護②疏散標(biāo)志的維修及維護每月檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由消防、機電、維修專業(yè)人員負(fù)責(zé)實施消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程①靈敏，準(zhǔn)確報警②標(biāo)示準(zhǔn)確，完好無損泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案77.四、管理標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護方案序號項目維修類別劃分計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果4地下車庫、停車場①地面大面積的破損，坑洼、積水。②地面有成塊的砼等塊或其它污染物每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由工程部組織維修

園區(qū)道路修繕標(biāo)準(zhǔn)

平整、無坑洼、無積水、無缺損5井、溝①井蓋破損。②堵塞。③缺損、多污積污水井、溝及時清理由工程部按有關(guān)規(guī)程實施房屋維修標(biāo)準(zhǔn)①井內(nèi)無積物、無堵塞②井蓋正常使用6公共標(biāo)示設(shè)施①設(shè)施破損。②標(biāo)識污染。③標(biāo)志所示意思不符①每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修②每月清潔一次由綜管部、工程部組織實施園區(qū)標(biāo)識制作安裝及管理規(guī)定①標(biāo)示美觀無破損②安放穩(wěn)固③指示正確泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案78.五、應(yīng)急處理方案

〔一〕電梯關(guān)人援救預(yù)案工程維修部接到報告后，立即派人員前往電梯機房，切斷機房主電源，并對電引機進(jìn)行手動操作，使電梯轎廂移至最近平層處，翻開廳門、轎門放人或搬貨。在整個過程中應(yīng)保持與效勞中心聯(lián)系?！捕硵嚯婎A(yù)案當(dāng)發(fā)現(xiàn)停電時，工程部應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外電線停電，應(yīng)立即進(jìn)行倒閘操作，將負(fù)荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)部跳閘，那么先把分開關(guān)拉開，進(jìn)行檢查。沒有異常情況后試送總開關(guān)，再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)迅速派出維修人員進(jìn)行檢修?！踩硵嗨A(yù)案如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障需導(dǎo)致停水，工程維修部應(yīng)迅速派出人員檢修。關(guān)閉故障點供水閥門，切斷故障水源，并匯報客戶效勞中心斷水區(qū)域。無法關(guān)閉水源，需切斷總供水閥門，進(jìn)行停水搶修，并匯報客戶效勞中心。如果是外部停水，工程維修部應(yīng)立即通知水廠搶修。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案79.第十章弱電及智能化系統(tǒng)管理一、智能化系統(tǒng)的配置二、智能化系統(tǒng)的日常管理及維護三、智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)程序泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案80.一、智能化系統(tǒng)的配置·消防控制系統(tǒng)·信息通信系統(tǒng)·周界防范管理系統(tǒng)·智能監(jiān)控系統(tǒng)·樓宇對講系統(tǒng)·平安防范報警系統(tǒng)·電子巡更系統(tǒng)·門禁管理系統(tǒng)·背景音響播送系統(tǒng)·物業(yè)計算機管理系統(tǒng)泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案81.二、智能化系統(tǒng)的日常管理及維護·建立一支設(shè)備運行及維護人才隊伍我們將從公司抽調(diào)多名專業(yè)技術(shù)人員組成一支精干的設(shè)備運行及維護隊伍，以專業(yè)的弱電工程師為主體，提前介入熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。·管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)我們將對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置?！そ⒃O(shè)備技術(shù)檔案我們將對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件、原始資料等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最正確運行狀態(tài)?！そ⒃O(shè)備運行檔案我們將建立信息通信系統(tǒng)周界防范管理系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、平安防范報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、背景音響播送系統(tǒng)、物業(yè)計算機管理系統(tǒng)等的實時運行設(shè)備的臺帳，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。·建立供貨商檔案我們將對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供給單位、原始檔案和技術(shù)參數(shù)等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代?！と粘Ｑ惨暸c定期保養(yǎng)日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最正確途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最正確方法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的方法來確保設(shè)備平安運行。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案82.三、智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)程序泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案83.第十一章秩序維護管理

一、管理目標(biāo)二、管理方式三、平安管理內(nèi)容及要求四、停車效勞管理五、消防管理六、應(yīng)急方案或流程泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案84.一、管理目標(biāo)/二、管理方式一、管理目標(biāo)1、統(tǒng)一服裝，文明值勤。2、指揮車輛遵章行駛，有序停放；確保出入口暢通，維護交通平安。3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無重大刑事責(zé)任案件、無重大道路交通責(zé)任事故、無重大火災(zāi)責(zé)任事故。二、管理方式在客戶效勞中心設(shè)置秩序維護部，由秩序維護部主管負(fù)責(zé)整個園區(qū)的平安管理。管理方式實行三班三運轉(zhuǎn)，由公司總部平安管理員和客戶效勞中心雙層管理。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案85.三、平安管理內(nèi)容及要求〔一〕平安防范園區(qū)的平安管理工作是物管工作的重中之重。我司將通過配置的智能化系統(tǒng)和成熟的秩序維護措施，采取“人防〞與“技防〞相結(jié)合的管理模式，實施全天候秩序維護管理，維護園區(qū)及業(yè)主的生命和財產(chǎn)平安?！す芾韮?nèi)容1、常規(guī)防范采取24小時門崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，并設(shè)置專職車場管理員進(jìn)行車輛停放管理，以協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，防止和制止任何危及或影響園區(qū)平安的行為。2、技術(shù)防范運用園區(qū)報警監(jiān)控系統(tǒng)，對園區(qū)內(nèi)的平安情況實施24小時監(jiān)控?！す芾硪?、實行準(zhǔn)軍事化管理，制定各項秩序維護管理制度和獎懲措施。2、做好培訓(xùn)工作，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)。3、加強對駐守秩序維護人員法制教育和行為標(biāo)準(zhǔn)教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當(dāng)。4、嚴(yán)格執(zhí)行秩序維護巡邏制度，確保平安防范質(zhì)量。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案86.三、平安管理內(nèi)容及要求〔二〕道路交通管理·管理內(nèi)容1、引導(dǎo)車輛平安行駛和停放，確保地面、停車庫和消防通道暢通，制止無故使用車載報警器或隨意鳴喇叭；2、巡視車輛停放情況，如發(fā)現(xiàn)車輛門、窗未關(guān)好，及時通知車主，以防車內(nèi)物品失竊；3、秩序維護員對園區(qū)內(nèi)部車輛實施全面管理，建立詳細(xì)的車輛管理檔案。對臨時在地面泊位停放的車輛，執(zhí)勤門崗應(yīng)做好詢問和登記工作，并發(fā)放臨時出入證?！す芾泶胧?、制訂車輛交通管理方法；2、做好園區(qū)交通管理宣傳工作；3、建立完善的車輛管理檔案。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案87.四、停車效勞管理·管理內(nèi)容1、保持良好的秩序，明確園區(qū)內(nèi)車輛停放區(qū)域；2、地面及地下停車庫設(shè)立完善的車輛行駛標(biāo)識和警示牌〔含：行駛方向、行駛路線、限速、限高、禁鳴、禁煙火標(biāo)識等〕；3、對地下停車庫中業(yè)主專用的車位，車場管理員應(yīng)做好相關(guān)標(biāo)識，阻止和勸誡其它車輛不得占用此車位。·管理措施1、建立地面、地下停車場管理規(guī)定；2、設(shè)置車輛管理員〔地面泊位由巡邏保安兼管〕；3、做好園區(qū)車輛停放管理宣傳工作。·車輛損壞設(shè)施設(shè)備事故處理措施1、應(yīng)立即通報秩序維護部主管，并記錄駕駛?cè)说男彰?、駕駛執(zhí)照號碼、身份證號碼、住址及車牌號碼。2、記錄旁證人姓名、住址及聯(lián)系方式。如有條件可拍照留證。3、詳細(xì)記錄駕駛?cè)藫p壞設(shè)施設(shè)備的經(jīng)過。4、通知工程維修人員到場結(jié)算修復(fù)受損設(shè)施設(shè)備所需資金的數(shù)額。5、讓駕駛?cè)藭娲_認(rèn)責(zé)任及承諾賠償?shù)姆绞郊邦A(yù)付保證金。6、如有必要，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后報警處理。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案88.五、消防管理

·管理內(nèi)容

1、加強消防監(jiān)控的管理；

2、保持消防通道的暢通；

3、嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

4、做好園區(qū)消防器材的管理和維護；

5、防止電器短路、超負(fù)荷用電等引發(fā)火災(zāi)因素；

6、嚴(yán)格執(zhí)行防火管理制度；

7、對機房等園區(qū)消防重點部位做好消防管理工作；

8、制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度，并加強對其的管理；

9、加強與消防部門的聯(lián)系。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案89.五、消防管理·管理措施1、制訂并落實消防管理制度和消防平安責(zé)任制度，做到責(zé)任落實、器材落實、檢查落實。2、制訂消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程，防患于未然。3、建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防平安學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)。4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除。5、嚴(yán)格落實防火管理制度，充分做好各項防范措施。6、制訂園區(qū)各消防重點部位消防管理制度，并根據(jù)“誰主管，誰負(fù)責(zé)〞的消防原那么，消除一切火險隱患。7、針對各消防設(shè)施設(shè)備、器材，制訂各類型系統(tǒng)設(shè)備的維護保養(yǎng)方案，并狠抓落實，使之始終處于完好狀態(tài)。8、積極開展消防平安宣傳教育，定期向業(yè)主〔使用人〕傳授消防常識。9、發(fā)生火災(zāi)，及時組織撲救并迅速向有關(guān)部門報警。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案90.六、應(yīng)急方案及流程〔一〕斗毆等暴力事件的處理預(yù)案·處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量防止與人發(fā)生武力沖突或爭吵?！ぱ膊榘l(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機或其他最快的方式報告客戶效勞中心和秩序維護部，簡要說明現(xiàn)場的情況〔地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器〕。如能處理的，即時處理；否那么監(jiān)視現(xiàn)場，等待客戶效勞中心和秩序維護部的指令?！ぶ刃蚓S護部接報后視情況派適當(dāng)數(shù)量的秩序維護員立即到場制止，將肇事者帶往辦公室接受調(diào)查。如場面無法控制，應(yīng)盡快報公安機關(guān)?！ざ窔录腥鐖@區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照、保護現(xiàn)場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實賠償?！と缟婕靶淌仑?zé)任，應(yīng)交公安機關(guān)立案處理。·事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案91.六、應(yīng)急方案及流程〔二〕盜竊等破壞事件的處理預(yù)案·巡查發(fā)現(xiàn)或接報園區(qū)內(nèi)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防或其他方式盡快報告秩序維護部，簡要說明現(xiàn)場情況，監(jiān)視現(xiàn)場等待秩序維護部的指令?！ぶ刃蚓S護部接報后，應(yīng)迅速派適當(dāng)數(shù)量的秩序維護人員到場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往辦公室調(diào)查處理?！な录腥缬胸敭a(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照或錄像，并保護現(xiàn)場，留下目擊者，做詳細(xì)調(diào)查，以明確責(zé)任、落實賠償。·如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機關(guān)立案處理。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案92.六、應(yīng)急方案及流程

治安情況處理流程泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案93.第十二章綠化管理

一、管理方式二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)三、景觀小品維護四、管理流程泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案94.一、管理方式

配置專業(yè)綠化工，由環(huán)境管理部進(jìn)行管理。以“三查〞形式對綠化工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查，“三查〞指：綠化工自查、管理員巡查、工程經(jīng)理抽查。1、按操作規(guī)程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)操作。2、加強綠化工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強專業(yè)技能。3、抓好綠化工的行為標(biāo)準(zhǔn)管理，要求統(tǒng)一著裝、標(biāo)識齊全、言行文明泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案95.二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)綠化是園區(qū)內(nèi)不可缺少的局部，關(guān)系到整個園區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案：·管理內(nèi)容綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日?；B(yǎng)護科學(xué)化。1、根據(jù)氣候，給花木適量澆水。2、根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土。3、及時去除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗。4、制定預(yù)防措施，防治病蟲害。5、做好惡劣天氣花草樹木的保護工作。6、定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀?！す芾順?biāo)準(zhǔn)1、及時養(yǎng)護，保持綠化的正常生長。2、保持公共綠地整潔。3、喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保有率98%以上。4、新建綠地中，植物成活率95%以上。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案96.二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)·綠化養(yǎng)護規(guī)程〔一〕灌溉與排水1、栽植的樹木應(yīng)根據(jù)天氣，立地條件和樹種的抗旱能力，進(jìn)行適量的灌溉，保持土壤中的有效水分。2、綠地中已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差、土壤十分枯燥時，應(yīng)及時采取灌溉措施。3、灌溉時間：夏季灌溉宜在早晚進(jìn)行。冬季灌溉應(yīng)在中午進(jìn)行。灌溉要一次澆透，尤其是春夏兩季。4、暴雨后要注意排水，新栽樹木周圍的積水尤其要排出。對于地下水位較高苗木，應(yīng)采取有效排水措施。5、灌溉用水不能采用有害污水。灌溉時，要注意保護木根部的土壤不被沖刷。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案97.二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)〔二〕中耕除草1、各類綠地中影響植物景觀的直立性雜草必須去除對影響樹木生長的各類野生藤蔓，應(yīng)及進(jìn)去除。2、樹木根部附近的土壤要保持疏松，中耕深度為10-20厘米，以不影響根系生長為限?！踩呈┓?、施肥的肥料種類以復(fù)合肥為主，施肥的時間宜在清晨和黃昏。2、施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、生長期、土壤等情況決定。3、施肥可采用溝施和葉面噴施等方法，溝施時應(yīng)先在樹木周圍挖好施肥環(huán)溝，其直徑與樹冠相適應(yīng)，深度應(yīng)在根系密集層以上，寬度約為25-30厘米。施肥后，應(yīng)將環(huán)溝填平。4、草坪中的樹林可采用穴施法施肥。5、樹木青壯年期及觀花果類植物，可適當(dāng)增加施肥量。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案98.二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)〔四〕樹木修剪1、樹木通過修剪穩(wěn)定樹型、調(diào)節(jié)生長、適合景觀的需要。養(yǎng)護中修剪以自然樹型為主?？筛鶕?jù)樹木的生長發(fā)育特點，將樹冠修剪、整理，使形成和保持一定的形狀。2、樹木應(yīng)根據(jù)不同生長習(xí)性采取不同的整形措施對。3、樹木的修剪程度應(yīng)根據(jù)主、側(cè)枝間的生長習(xí)性、樹齡及樹種的特性而定。整形時應(yīng)采取“強主枝重剪、弱主枝輕剪〞的原那么；調(diào)節(jié)樹勢時應(yīng)采用“強主枝輕剪、弱主枝重剪〞的原那么。4、樹木修剪的時間根據(jù)植物的特征而定。春、夏季開花的植物可在花后修剪；秋季開花和一般的樹木應(yīng)在休眠期修剪；畏寒植物一般在春季修剪。5、花灌木的修剪，遵循“先上后下、先內(nèi)后外、去弱留強、去老留新〞的原那么，有利于花枝的均勻分布。6、修剪時，切口平整。剪口應(yīng)在芽背，呈45度斜口。對于過粗大的枝條應(yīng)采用分段截枝法，防止撕裂。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案99.二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)〔五〕地被和草坪養(yǎng)護1、地被在未覆蓋地面時期，應(yīng)及時除去雜草，中耕。中耕時不得損傷的地被植物的根系。2、天氣干旱、地面枯燥時，要適時、適量的進(jìn)行澆水。早春發(fā)芽時節(jié)可進(jìn)行普遍施肥，肥料以復(fù)合肥為主。3、木本地被植物萌發(fā)能力較強者，可根據(jù)實際情況進(jìn)行一定量的修剪。4、草本及宿根、球根地被植物萌發(fā)能力較強者，可根據(jù)實際情況進(jìn)行一定量的分栽。5、草坪中的雜草應(yīng)及時去除，單純型草坪純潔度大于95%，除草方式可采用人工除草、機械除草、化學(xué)除草等方式。雜草高度控制在15厘米以內(nèi)去除；草坪內(nèi)沒有已開花的雜草。6、草坪在生長季節(jié)，適時進(jìn)行修剪，草的高度控制在10厘米以下。7、灌水樹堰高度不低于10厘米，樹堰直徑。8、每天需做好旱情記錄及工作記錄。泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案100.三、景觀小品維護〔一〕道路、側(cè)石、井蓋等每周一次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞及時