房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段本錢控制2021年10月前言--目的和要求效果方法意識(shí)ZZZZExcuseme!目錄工程重視本錢管理的重要性工程本錢管理為什么要前置工程設(shè)計(jì)階段本錢管理工程重視本錢管理重要性價(jià)格產(chǎn)品拼本錢管理重要性-市場需求本錢管理重要性-理念性價(jià)比Satisfaction＝Value/CostVCVC?V?CVCVC如何

S？

本錢管理重要性-房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率x總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率x權(quán)益系數(shù)銷售凈利率=凈利潤/銷售總額凈利潤=銷售總額–土地本錢–建安本錢–設(shè)計(jì)本錢–營業(yè)稅–土地增值稅–管理費(fèi)用–銷售費(fèi)用–財(cái)務(wù)費(fèi)用–所得稅總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售總額/資產(chǎn)平均總額工程開發(fā)速度與銷售速度權(quán)益系數(shù)=1/〔1–資產(chǎn)負(fù)債率〕規(guī)模效應(yīng)：又稱規(guī)模經(jīng)濟(jì)，即因規(guī)模增大帶來的經(jīng)濟(jì)效益提高，但是規(guī)模過大可能產(chǎn)生信息傳遞速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而產(chǎn)生“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)〞。本錢管理重要性-規(guī)模效應(yīng)本錢管理重要性-面臨的挑戰(zhàn)工程間本錢？如何累計(jì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？如何防止本錢失控？利潤是多少？

不準(zhǔn)確

不可比可有可無

憑感覺

各自為戰(zhàn)根底資料管理？本錢管理重要性-理念

省錢等于賺錢

成本管理不僅僅是省錢Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin本錢管理要依賴于全員本錢水平是專業(yè)水平的反映工程本錢管理為什么要前置前提條件：1、10萬平米的高層住宅小區(qū)，建筑面積：外墻面積=1：1，窗墻比為0.18；2、營銷方案中，門窗有2個(gè)選擇，分別為塑鋼和斷橋鋁合金，造價(jià)分別為350元/平米和550元/平米；3、如選擇斷橋鋁合金門窗，需增設(shè)外遮陽設(shè)備，造價(jià)為300元/平米。問：因?yàn)殚T窗標(biāo)準(zhǔn)的不同，2個(gè)方案相關(guān)的本錢會(huì)相差多少？解：100000x0.18x〔550-350〕=360萬工程本錢管理前置--觸目驚心的數(shù)字工程本錢管理前置—指導(dǎo)思想工程本錢管理前置—原因分析本錢管理前置—利弊分析概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的本錢主要控制價(jià)值區(qū)工程設(shè)計(jì)階段本錢管理追求平衡而非極端本錢品質(zhì)進(jìn)度含鋼量等土建本錢部品造價(jià)景觀造價(jià)示范區(qū)造價(jià)設(shè)計(jì)變更簽證率合理的設(shè)計(jì)費(fèi)產(chǎn)品的品質(zhì)設(shè)計(jì)失誤率圖紙完善程度部品封樣率規(guī)劃周期方案周期擴(kuò)初周期施工圖周期景觀設(shè)計(jì)周期室內(nèi)設(shè)計(jì)周期施工周期工程管理設(shè)計(jì)階段-原那么降低開發(fā)本錢；提高產(chǎn)品品質(zhì)；縮短開發(fā)周期持續(xù)優(yōu)化各專業(yè)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化緊扣標(biāo)準(zhǔn)建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、室內(nèi)、景觀等各專業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)化，以提高工作效率，縮短設(shè)計(jì)周期，降低本錢。在各階段設(shè)計(jì)和單項(xiàng)設(shè)計(jì)中，都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化，比較不同方案的所帶來品質(zhì)、進(jìn)度、本錢等方面的差異。各相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)交叉協(xié)調(diào)一致，防止專業(yè)沖突和錯(cuò)、漏、碰、缺，降低糾錯(cuò)本錢。密切關(guān)注和準(zhǔn)確掌握有關(guān)新政策和新標(biāo)準(zhǔn)，最大限度地應(yīng)用其中有利于降低本錢的規(guī)定。取得設(shè)計(jì)單位配合：應(yīng)做好與設(shè)計(jì)單位的溝通工作，著力取得設(shè)計(jì)單位在本錢控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計(jì)合同中，將需要設(shè)計(jì)單位給予的工作配合事項(xiàng)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，清晰、明確地表述在設(shè)計(jì)合同中。本錢控制原那么工程管理設(shè)計(jì)階段-原那么工程本錢管理設(shè)計(jì)階段案例分析初始設(shè)計(jì)-總平面設(shè)計(jì)描述：地塊共設(shè)置四個(gè)出入口。設(shè)計(jì)描述：地塊出入口減少為兩個(gè)。優(yōu)化設(shè)計(jì)-總平面在滿足標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理要求的前提下，應(yīng)控制出入口數(shù)量，同一地塊的車庫與人行入口宜歸結(jié)到一起，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以控制工程后期的運(yùn)營本錢。總結(jié)和啟示經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)面積計(jì)算人防綠地率其他機(jī)動(dòng)車位減少地庫覆土不計(jì)容局部；規(guī)劃局與房地局差異盡量減少必建局部單方鋼筋、砼含量；窗地比；建筑周長面積比；層高；……配比、自上而下初始設(shè)計(jì)-停車方式〔聯(lián)排〕設(shè)計(jì)描述：別墅區(qū)域地庫頂覆土較淺，對(duì)景觀種植帶來困難；別墅主體下方地下室底板報(bào)建層高缺乏2.2米，增加了施工本錢和驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)；地下室頂板標(biāo)高超過周邊城市道路平均標(biāo)高1.5米，不符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)等。應(yīng)付驗(yàn)收需要回填局部設(shè)計(jì)描述：別墅區(qū)域覆土1.5米，根本不影響景觀種植和綠地率計(jì)算；別墅主體下的地下室-3.0米標(biāo)高局部,埋深未超3米，繳納人防異地建設(shè)費(fèi)少；地下室頂板標(biāo)高符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)。優(yōu)化設(shè)計(jì)-停車方式〔聯(lián)排〕1、應(yīng)根據(jù)工程定位、本錢控制要求，并結(jié)合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政府部門的要求，選擇最適合各工程高層區(qū)域的地庫形式；2、在工程定位較高、本錢指標(biāo)允許的情況下，可以采用全地下停車方式；3、在中等定位工程、本錢指標(biāo)較低的情況下，除必建人防區(qū)域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要考慮是否算容積率。總結(jié)和啟示1)地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無用的面積一定要剔除；2〕柱網(wǎng)布置應(yīng)符合車位及行車道模數(shù)，到達(dá)緊湊布置；3〕防止行車道靠地下室外墻布置；4〕防止布置平行或斜向車位；5〕設(shè)備房及非機(jī)動(dòng)車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位；6〕設(shè)備用房勉強(qiáng)夠用即可，不能有充裕；7〕人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車的地方?？偨Y(jié)和啟示–提高停車效率的關(guān)鍵措施確定建筑方案時(shí)，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造本錢，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)本錢的增加。平面布置軸線不對(duì)齊×軸線對(duì)齊

√當(dāng)廚房、衛(wèi)生間等房間需要通過凹槽采光時(shí)，凹槽寬度不小于1.8m，深寬比不大于4。平面布置深寬比過大×深寬比小√體形系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外外表積與其所包圍的體積的比值。〔為滿足節(jié)能和本錢控制要求，根據(jù)國家及地方節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)控制建筑物體形系數(shù)，防止凹凸過于復(fù)雜的輪廓設(shè)計(jì)，體型系數(shù)盡量小于0.35。〕節(jié)能設(shè)計(jì)–體型系數(shù)輪廓復(fù)雜×輪廓簡單

√節(jié)能設(shè)計(jì)–體型系數(shù)體型系數(shù)如相差3%，可售面積單方本錢增加約100元/平方米?！?9年數(shù)據(jù)〕節(jié)能設(shè)計(jì)–外墻門窗1、節(jié)能計(jì)算中門窗的選型，一般北面的要求會(huì)相對(duì)較高。對(duì)于各個(gè)朝向的門窗方式，須讓設(shè)計(jì)院反復(fù)計(jì)算幾輪，直至權(quán)衡計(jì)算的值盡量接近50%。2、門窗的本錢控制中，采用塑鋼中空即能到達(dá)斷橋鋁合金+low-e的效果，在本錢管控的今天，推薦使用塑鋼門窗。3、在塑鋼窗的應(yīng)用中需要注意以下幾點(diǎn)：a〕塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計(jì)算，因?yàn)樗茕摰拈T窗較重，對(duì)塑鋼門窗開啟扇的大小需要有規(guī)定，一般寬度不大于750，高度不大于1500；b〕平開門尺寸較大，不建議采用塑鋼材料；c〕推拉門塑鋼門對(duì)五金件要求較高，現(xiàn)場施工需要注意?？偨Y(jié)和啟示初始設(shè)計(jì)–層高選擇設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高為3米。優(yōu)化設(shè)計(jì)–層高選擇設(shè)計(jì)描述：高層住宅層高全部改為2.9米。應(yīng)綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時(shí)考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇適宜的層高。層高每增加0.1m，造價(jià)增加該層造價(jià)的約3-5%。總結(jié)和啟示初始設(shè)計(jì)–外立面設(shè)計(jì)1、基座局部三層，局部四層，全部為干掛石材；2、每四層設(shè)計(jì)有橫向線條；3、線條全部為GRC材質(zhì)。優(yōu)化設(shè)計(jì)-外立面設(shè)計(jì)

1、基座局部改為兩層，局部三層，材質(zhì)為仿石涂料，只在門頭近人尺度使用石材；2、每四層的橫向線條取消；3、線條盡量采用混凝土澆筑。建筑風(fēng)格在符合工程定位的同時(shí)應(yīng)盡量簡化，建議在建筑方案設(shè)計(jì)階段，應(yīng)控制立面裝飾線條和裝飾構(gòu)件的數(shù)量、裙房的層數(shù)、立面造型或構(gòu)架的復(fù)雜程度、陽臺(tái)和門窗上下口線條、玻璃幕墻和異形玻璃的使用，并選用本錢較低的欄桿、百頁做法等?？偨Y(jié)和啟示初始設(shè)計(jì)-會(huì)所設(shè)計(jì)描述：會(huì)所建筑面積約2500平米，且占地面積較大。優(yōu)化設(shè)計(jì)–會(huì)所設(shè)計(jì)描述：將臨時(shí)售樓處置于商業(yè)內(nèi)，極大地降低了前期投入和后期運(yùn)營本錢。1、會(huì)所的位置應(yīng)根據(jù)開發(fā)順序與樣板示范區(qū)統(tǒng)一考慮，并考慮便于控制樣板區(qū)〔特別是臨時(shí)樣板區(qū)〕面積和本錢的方案。2、會(huì)所的功能設(shè)置應(yīng)根據(jù)工程定位與相關(guān)部門共同確定，同時(shí)考慮會(huì)所的后期運(yùn)營本錢。3、應(yīng)根據(jù)工程的開發(fā)規(guī)模、工程定位、本錢控制目標(biāo)等因素，對(duì)會(huì)所的面積進(jìn)行合理控制?？偨Y(jié)和啟示設(shè)計(jì)變更簽證率=由設(shè)計(jì)原因?qū)е碌暮炞C總金額/工程合同金額〔通過對(duì)施工圖階段設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的控制，來減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費(fèi)用的發(fā)生?！吃O(shè)計(jì)變更營銷類客戶需求競爭需求施工錯(cuò)誤施工困難施工進(jìn)度要求超本錢目標(biāo)設(shè)計(jì)優(yōu)化設(shè)計(jì)錯(cuò)誤設(shè)計(jì)缺漏補(bǔ)充設(shè)計(jì)二次設(shè)計(jì)現(xiàn)場條件很多工程由設(shè)計(jì)失誤所帶來設(shè)計(jì)變更占總建造本錢的3-10％，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。施工類設(shè)計(jì)類設(shè)計(jì)變更的控制策略策略一策略二策略三建立施工圖階段的長期合作伙伴甲方不斷完善的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)成果給予設(shè)計(jì)單位合理的設(shè)計(jì)周期后期運(yùn)營在車輛頻繁通過的道路上盡量防止采用石材鋪裝，如堅(jiān)持采用，那么石材的厚度必須滿足車輛的荷載，同時(shí)預(yù)留伸縮縫，防止后期破損，既影響美觀，又造成本錢投入的增加。后期運(yùn)營設(shè)置于架空層的智能信報(bào)箱需注意雨水飄入后主板燒毀的問題。別墅、類別墅工程室外的門口機(jī)安裝箱上需設(shè)計(jì)維修檢修口，同時(shí)注意防水、防曬，以延長使用壽命。后期運(yùn)營排水口：1、應(yīng)考慮排水量，防止開口較??；2、應(yīng)考慮物業(yè)對(duì)內(nèi)部的清潔，需設(shè)計(jì)為可開啟形式；3、從損壞后能及時(shí)維修及時(shí)更換的角度，建議要采取市場上能采購到的款式而不應(yīng)設(shè)計(jì)過于復(fù)雜的圖形。后期運(yùn)營從節(jié)能的角度考慮，地下車庫〔尤其是在有采光天井的節(jié)點(diǎn)周圍〕，以及小區(qū)內(nèi)景觀的照明系統(tǒng)，應(yīng)分區(qū)、分組、分燈型進(jìn)行回路控制，并應(yīng)采用新型節(jié)能燈具。公共部位的照明系統(tǒng)應(yīng)防止采用翹板開關(guān)，以免業(yè)主可隨意開啟或關(guān)閉，做不到“人走燈滅〞，既不利于管理，也造成能耗浪費(fèi)。后期運(yùn)營木平臺(tái)在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)做好下水處理以及防腐措施，防止下雨后積水導(dǎo)致木材腐爛，增加后期維修本錢。后期運(yùn)營1、貫穿的空調(diào)機(jī)位百頁后側(cè)墻體涂料僅需簡單平涂；2、普通工程地庫頂可不刷涂料面層，除非驗(yàn)收需要；3、普通工程圍墻及陽臺(tái)外側(cè)是石材或面磚的，內(nèi)側(cè)可不用。4、空調(diào)百頁做密了花錢不討好。5、不要是個(gè)鐵藝就氟碳噴漆，也許客戶根本不買賬直接換了。6、地庫如無大的天井啥的開口盡量不做深溝。后期運(yùn)營7、減少電梯和智能化系統(tǒng)的品牌數(shù)量，兼顧長期的使用和經(jīng)營管理的本錢；8