摘要房地產(chǎn)不僅具有消費產(chǎn)品的性質(zhì)，同樣也具有投資產(chǎn)品的性質(zhì)，如果一味地推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這會產(chǎn)生很多負(fù)面的影響，導(dǎo)致供過于求，通貨膨脹現(xiàn)象明顯，如果嚴(yán)重了甚至?xí)斐山?jīng)濟危機。同樣，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低，不僅無法促進當(dāng)?shù)厥Ｓ鄤趧恿Φ木蜆I(yè)情況，還不利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。所以，我國要高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，積極利用國家政策的宏觀調(diào)控來促進地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。我國國民經(jīng)濟中集團公司擁有著巨大的作用和地位，關(guān)系到國家的經(jīng)濟和人民的生活，由于經(jīng)濟全球化、科技不斷進步以及經(jīng)濟政治的高速發(fā)展，集團公司將面對更多的不確定風(fēng)險以及更加具有挑戰(zhàn)的競爭環(huán)境和生存環(huán)境，所以風(fēng)險管理就顯得尤為重要。本文通過萬科公司分析我國房地產(chǎn)運行風(fēng)險問題的現(xiàn)狀，找出隱藏在其中的問題和適當(dāng)?shù)慕鉀Q對策。認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)著重控制自己的開發(fā)成本，然后在保持企業(yè)良好效益的情況下不斷提升自己的品牌質(zhì)量；要努力控制企業(yè)自身資產(chǎn)負(fù)債率，尋找更多的融資形式，比如票據(jù)、公司債券等等，保持公司擁有一部分的資金；同時要強化對企業(yè)自身員工的激勵，借助于諸如股權(quán)激勵的辦法來帶動工作人員的工作積極性；應(yīng)當(dāng)在一定程度上對企業(yè)自身的存貨規(guī)模加以控制，努力改善企業(yè)自身提供產(chǎn)品的質(zhì)量，為市場帶來更多高質(zhì)量產(chǎn)品；要在產(chǎn)品形式上進行創(chuàng)新，開發(fā)出更多新形式的房地產(chǎn)類型。同時要在保持國內(nèi)市場份額的基礎(chǔ)上，在實力允許的前提下適當(dāng)進入國際市場進行經(jīng)營，打造良好的品牌形象；要借助較好的預(yù)算工作，加強內(nèi)部的控制來最大范圍內(nèi)的規(guī)避運行風(fēng)險的出現(xiàn)，此外還要努力強化企業(yè)財務(wù)人員風(fēng)險防范意識。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；運行風(fēng)險管理；萬科股份有限公司圖目錄12466圖3-12015年-2020年萬科營業(yè)收入 8

表目錄12466表2-1運行風(fēng)險分類 318978表3-1營運資金結(jié)構(gòu)變動分析表 719222表3-22018-2020年流動比率計算表 811872表3-32018—2020年現(xiàn)金比率計算表 8一、緒論（一）研究背景及意義為了使公司不但能夠應(yīng)對瞬息萬變的市場環(huán)境，而且還能長遠(yuǎn)可持續(xù)經(jīng)營，這就需要公司在經(jīng)營過程中，及時調(diào)整經(jīng)營管理戰(zhàn)略和經(jīng)營發(fā)展方向，采取正確、高效的經(jīng)營方式，避免運行風(fēng)險的產(chǎn)生。企業(yè)面臨著的運行風(fēng)險愈來愈復(fù)雜化和多樣化，其中就包含政策與經(jīng)濟風(fēng)險、公司內(nèi)部風(fēng)險、業(yè)主風(fēng)險等等。為了能夠讓公司增加可持續(xù)發(fā)展力。同時為了防止運行風(fēng)險對公司造成經(jīng)濟損失，避免造成陷入破產(chǎn)、倒閉等嚴(yán)重后果，必須要加強公司運行風(fēng)險防范性對策研究。本文根據(jù)萬科股份有限公司近幾年的經(jīng)營情況，運用風(fēng)險控制和內(nèi)部控制理論進行實踐，結(jié)合財務(wù)數(shù)據(jù)分析，深入研究了對房地產(chǎn)業(yè)運行風(fēng)險的分析、評估和防范，著重探討了優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制流程在運行風(fēng)險管理中的積極作用，試圖為萬科股份有限公司從風(fēng)險管理和內(nèi)部控制的建設(shè)上加強經(jīng)營管理的應(yīng)對上提供建議，以便公司能有效應(yīng)對運行風(fēng)險，將經(jīng)營損失降到最低，從而保障企業(yè)高質(zhì)量地可持續(xù)發(fā)展。（二）研究綜述針對財務(wù)當(dāng)中的風(fēng)險開展管理已然演變?yōu)楫?dāng)前發(fā)達國家所普遍運用的管理形式。但是我國和西方國家對比時，在對財務(wù)進行風(fēng)險管理領(lǐng)域，不管是管理方式還是對資金的使用都全面居于落后水平，有著非常明顯的差距。所以，分析全面才能較好的推動企業(yè)持續(xù)發(fā)展。而且促使企業(yè)具備較強的技術(shù)和信息來對其本身可能出現(xiàn)的財務(wù)危機加以應(yīng)對，強化企業(yè)在市場當(dāng)中的競爭優(yōu)勢已然演變?yōu)樾枰鞣街攸c關(guān)注的內(nèi)容。運行風(fēng)險成因研究方面，王萌萌（2020）認(rèn)為房地產(chǎn)公司財務(wù)狀況惡化以及營運收入降低是因為內(nèi)外部環(huán)境和條件產(chǎn)生了無法預(yù)測和難以控制的變化所導(dǎo)致的。豐冠華（2016）主張導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)運行風(fēng)險的原因，不僅包括企業(yè)自身的原因，還包括外界環(huán)境的原因。王吉（2018）主張房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風(fēng)險，不僅包括投融資活動當(dāng)中所存在的風(fēng)險，還包括對于會計，財務(wù)管理方面所存在的風(fēng)險，另外，企業(yè)的內(nèi)部控制制度不完善也會帶來相應(yīng)的風(fēng)險。丁紅梅（2018）認(rèn)為造成我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在運行風(fēng)險的原因主要是由于企業(yè)的償債能力較差，盈利能力不足，資本結(jié)構(gòu)不合理，在企業(yè)內(nèi)部沒有建立完善的風(fēng)險評估機制。李曉輝（2016）認(rèn)為企業(yè)外部影響運行風(fēng)險的因素，不僅包括政治方面的因素，還包括經(jīng)濟方面的因素。運行風(fēng)險計量與判斷分析研究方面，李莉（2018）認(rèn)為如果房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)沒有進行合理的規(guī)劃，產(chǎn)生了大量的負(fù)債，就會導(dǎo)致企業(yè)需要面臨大量的運行風(fēng)險，所以為了應(yīng)對這種運行風(fēng)險，應(yīng)該不斷地豐富融資途徑，在企業(yè)內(nèi)部建立完善的風(fēng)險管理機制。蔡國慶（2018）針對房地產(chǎn)企業(yè)的運行風(fēng)險，建立了Z計分模型，通過建立模型可以發(fā)現(xiàn)我國市場的外部環(huán)境對于房地產(chǎn)企業(yè)等運行風(fēng)險就有一定的影響，并且行業(yè)內(nèi)的競爭，以及企業(yè)內(nèi)部所面臨的會計，財務(wù)危機等等，都會影響企業(yè)的運行風(fēng)險。吳威辰、李露創(chuàng)新采用功效系數(shù)模型和風(fēng)險坐標(biāo)圖法對我國相關(guān)土木工程行業(yè)的運行風(fēng)險與財務(wù)危機進行計量，并最終認(rèn)為營運能力、償債能力、發(fā)展情況、盈利能力、現(xiàn)金流量創(chuàng)造和管理水平這些因素對運行風(fēng)險有巨大影響。余詠山（2018）認(rèn)為企業(yè)要在內(nèi)部建立完善的內(nèi)部控制體制，要加強對于運行風(fēng)險的管理和預(yù)警，不僅要對企業(yè)的流動資金進行全面的監(jiān)管，還要對企業(yè)短期和長期的投融資活動進行全面的評估和預(yù)警。朱清華（2018）學(xué)習(xí)了相關(guān)的因子分析法，并且結(jié)合了聚類分析法的相關(guān)知識，對于影響我國房地產(chǎn)行業(yè)運行風(fēng)險的原因進行了具體的分析，并且將不同的風(fēng)險劃分為不同的等級。根據(jù)前述內(nèi)容我們能夠發(fā)現(xiàn)的是，基本上當(dāng)前學(xué)者們的分析都將房地產(chǎn)企業(yè)中運行風(fēng)險是什么以及性質(zhì)如何作為關(guān)鍵，而筆者在這里將會重點關(guān)注當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在進行運行風(fēng)險管理中會存在著怎樣的問題，并著重研究這一過程當(dāng)中企業(yè)自身在管理上的不足部分，并借助多個角度來對企業(yè)自身所面對的運行風(fēng)險加以衡量，最后借助于定量分析發(fā)來針對企業(yè)自身運行風(fēng)險的各方面內(nèi)容進行詳細(xì)的研究，然后再給出相應(yīng)的解決辦法。相信在某種程度上會為國內(nèi)相關(guān)企業(yè)完善運行風(fēng)險預(yù)防、控制制度帶來相應(yīng)的參考價值。

二、相關(guān)內(nèi)容概述（一）運行風(fēng)險概念運行風(fēng)險是指企業(yè)在采購、生產(chǎn)、庫存、銷售、回款等經(jīng)營流程的各個節(jié)點出現(xiàn)的不確定因素導(dǎo)致企業(yè)資金或利潤變動的不確定性現(xiàn)象。運行風(fēng)險通常包括采購風(fēng)險、庫存風(fēng)險、生產(chǎn)風(fēng)險、銷售風(fēng)險、售后風(fēng)險等。運行風(fēng)險會嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營活動和財務(wù)表現(xiàn)。當(dāng)前隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境出現(xiàn)諸多變化，企業(yè)經(jīng)營過程中也可能遇到很多不利或不確定因素，這些外部因素和內(nèi)部因素對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和日常運營造成了一定風(fēng)險，這種風(fēng)險總體上就是運行風(fēng)險。（二）運行風(fēng)險分類通常而言，企業(yè)的運行風(fēng)險來自于不同的層面，既有企業(yè)外部的，也有企業(yè)內(nèi)部的。外部運行風(fēng)險因素主要來自于企業(yè)外部環(huán)境，外部環(huán)境又可分為宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境。宏觀環(huán)境主要包括政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境等；行業(yè)環(huán)境主要指企業(yè)所處的行業(yè)本身。表2-1運行風(fēng)險分類外部運行風(fēng)險來自政府的風(fēng)險：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的變化、行業(yè)法規(guī)的變化、行政行為（規(guī)劃變更、土地征用等等）來自周眾的風(fēng)險：相鄰的爭議、資源爭奪（水、電、氣等）、環(huán)境擔(dān)憂（噪聲、污水、灰塵等）來自市場的風(fēng)險：客戶丟失、貨品損毀或丟失（物流環(huán)節(jié)）、貨款回收、運輸安全與成本等來自相關(guān)方風(fēng)險：原輔料質(zhì)量、采購周期、采購成本等。內(nèi)部運行風(fēng)險產(chǎn)品風(fēng)險、營銷風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、人事風(fēng)險、組織與管理風(fēng)險等。外部風(fēng)險包括：①宏觀風(fēng)險：包括由政治、經(jīng)濟、法律、社會及技術(shù)變革等環(huán)境因素對企業(yè)經(jīng)營帶來的風(fēng)險。②行業(yè)風(fēng)險：行業(yè)生命周期的變動、行業(yè)的壁壘、行業(yè)的集中度、行業(yè)價格的波動性等，都會給行業(yè)內(nèi)或行業(yè)外相關(guān)企業(yè)帶來不可避免的運行風(fēng)險。內(nèi)部運行風(fēng)險因素來自于企業(yè)內(nèi)部，體現(xiàn)在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營流程的各個環(huán)節(jié)，體現(xiàn)在企業(yè)采購、生產(chǎn)、庫存、銷售、人事、售后這一完整的價值鏈活動中。從管理層面，一般認(rèn)為企業(yè)風(fēng)險是由運行風(fēng)險和運行風(fēng)險組成，其中，與商品生產(chǎn)和銷售直接相關(guān)的風(fēng)險成為運行風(fēng)險；與企業(yè)投資、融資決策相關(guān)的風(fēng)險稱為運行風(fēng)險。但事實上，所有的運行風(fēng)險因素都會影響企業(yè)的經(jīng)營活動和管理決策，進而影響企業(yè)的績效水平，最終體現(xiàn)在企業(yè)的融資、投資和營運三大風(fēng)險上。（三）運行風(fēng)險防范步驟風(fēng)險防范是指在經(jīng)營管理中在風(fēng)險發(fā)生之前，消除或減少引發(fā)事故的根源性因素，運用各種方法和措施，降低風(fēng)險概率發(fā)生可能性，消除或減少風(fēng)險帶來的不利影響和損失。風(fēng)險防范應(yīng)該采取多種預(yù)防方法綜合運用，從而達到預(yù)防風(fēng)險的目的。在采取風(fēng)險防范措施的時候，我們要遵循風(fēng)險防范的原則：對風(fēng)險進行認(rèn)知分析評估，根據(jù)風(fēng)險評估結(jié)果的嚴(yán)重程度，針對企業(yè)運行風(fēng)險可以采取相應(yīng)的措施：造成損失后果輕微無危害的，不予采取預(yù)防措施；造成損失后果輕，暫時不會對財產(chǎn)和人員造成傷亡的，要考慮采取相關(guān)預(yù)防措施；造成損失后果嚴(yán)重，會對財產(chǎn)和人員造成傷亡的，立即采取相關(guān)預(yù)防措施；評估后果是災(zāi)難性的立即采取措施，排除隱患，切斷發(fā)生的可能性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)運行風(fēng)險分析（一）房地產(chǎn)企業(yè)運行風(fēng)險現(xiàn)狀房地產(chǎn)行業(yè)一般情況下可能的風(fēng)險會是利率、政策、營運能力以及投資行為等等帶來的，這種風(fēng)險呈現(xiàn)為企業(yè)自身收益的減少，損失加大。1、利率風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中有著一種特別的現(xiàn)象，那就是非常多房地產(chǎn)企業(yè)有著較多的負(fù)債，由于存在著較多的債務(wù)這就使得不少房地產(chǎn)企業(yè)對利率的變化會有著非常在意的關(guān)注，特別是當(dāng)前對那部分償債能力不強的企業(yè)來說尤其如此。在買房者選擇分期付款的狀況下，由于貸款率的上漲，就會促使部分買房者保持觀望，讓房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著存貨周轉(zhuǎn)時間延長的局面，進一步強化了在資金方面的壓力。通過強化企業(yè)擁有更多的資金，開拓全新的融資途徑，最大可能的脫離銀行的限制，對房地產(chǎn)企業(yè)來說能夠很好的減輕利率變動的影響。2、通貨膨脹風(fēng)險伴隨當(dāng)前國內(nèi)通貨膨脹明顯加強的趨勢，這就造成了諸多與房地產(chǎn)企業(yè)存在緊密關(guān)系的行業(yè)諸如建筑材料生產(chǎn)企業(yè)其成本持續(xù)增加，也就會使得企業(yè)在管理當(dāng)中投入更多的資金，而在銷售時也必須進行更多資金投入，因此房地產(chǎn)企業(yè)自身的成本也會由于通貨膨脹的作用而大大增加。此外通貨膨脹還會對諸多和房地產(chǎn)企業(yè)存在聯(lián)系的行業(yè)造成作用。而房地產(chǎn)價格的增加又會在一定程度上讓通貨膨脹明顯高于事先估計會造成物價上漲，最終又會反過來對房地產(chǎn)企業(yè)的成本造成負(fù)面效果。3、政策風(fēng)險政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策將會對該行業(yè)當(dāng)中的企業(yè)各種行為造成明顯的作用。具體而言，如果國家出臺相關(guān)政策為某地區(qū)發(fā)展帶來便利，因此相應(yīng)的就會對房屋等基礎(chǔ)設(shè)施有著較多的需要，而房地產(chǎn)企業(yè)必然會受益。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要全面分析和關(guān)注國家所出臺的方針政策，同時要順勢而為，要按照國家政策方針的導(dǎo)向來安排企業(yè)自身發(fā)展，只有存在著國家相關(guān)政策的扶持，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠真正使其發(fā)展得到保障。比如，如果某地政府對當(dāng)?shù)匦^(qū)建設(shè)在各方面給予了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)要求，那么房地產(chǎn)企業(yè)只有在生產(chǎn)時符合需要方能夠獲得政府的優(yōu)惠，否則將會不得不付出額外的成本代價。（二）房地產(chǎn)企業(yè)運行風(fēng)險成因分析1、外部環(huán)境因素(1)宏觀經(jīng)濟環(huán)境當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)依然是帶動地方經(jīng)濟水平提高的關(guān)鍵形式，而房價維持較高的水平在很多方面促進了國民經(jīng)濟水平的提高，也帶動了居民收入的增加。最近一段時間當(dāng)中，我國正在進行經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)型優(yōu)化，也慢慢使得房地產(chǎn)行業(yè)成為推動經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為GDP的增長做出了很大貢獻。當(dāng)前，我國城市化水平正在逐漸提高，而此外還存著諸多房屋改建工程，因此在未來一段時間中房地產(chǎn)行業(yè)依然會有著不錯的發(fā)展環(huán)境。(2)政策環(huán)境在當(dāng)前我國已經(jīng)進入經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的背景下，地方政府已經(jīng)改變了過去把GDP作為唯一衡量經(jīng)濟發(fā)展的指標(biāo)，而房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中的地位已經(jīng)大不如前。按照當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展形勢，我國已然不會實施較為寬松的貨幣政策來帶動經(jīng)濟水平提升，因此房地產(chǎn)企業(yè)不管是在獲得房地產(chǎn)項目，還是進行資金投入上都會面對著諸多限制。另外國家的政策也在針對各個地區(qū)的實際情況加以調(diào)整。在一二線較大城市中，由于存在著投資熱潮，因此政府必然會實施一定的政策來對房價進行調(diào)控，一方面會給予民眾耕作幫助，另一方面政府還會投入資金進行經(jīng)濟適用房的開發(fā)，保障民眾居住水平穩(wěn)中提高，同時也在一定程度上限制部分過度炒房行為的出現(xiàn)。(3)市場環(huán)境通常情況下對運行風(fēng)險等級進行認(rèn)定所需要考慮的內(nèi)容有：企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃、企業(yè)在當(dāng)?shù)氐挠绊懫髽I(yè)產(chǎn)品在市場當(dāng)中占據(jù)的份額、管理人員以及工作人員的素養(yǎng)、企業(yè)設(shè)備以及技術(shù)水平等等。前述評價標(biāo)準(zhǔn)能夠比較系統(tǒng)的說明當(dāng)前企業(yè)自身所面對著何種的財務(wù)狀況，然而在這些指標(biāo)當(dāng)中，部分指標(biāo)時很難進行落實的，所以在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中也很難進行運用。所以筆者按照房地產(chǎn)行業(yè)的特征對前述指標(biāo)加以變動，從而讓其更加符合當(dāng)前房地產(chǎn)整體行業(yè)的狀況。2、內(nèi)部環(huán)境因素（1）財務(wù)管理能力在房地產(chǎn)企業(yè)對自身財務(wù)進行較好管理，企業(yè)資金較為充足同時又能夠較好的運用財政手段進行問題解決時，相應(yīng)的企業(yè)在應(yīng)對各種可能的風(fēng)險時一定會處理得當(dāng)。相反在房地產(chǎn)企業(yè)沒有進行較好的資金管理，也未開展相應(yīng)的監(jiān)督時，那么企業(yè)自身發(fā)展就會存在著很大的問題。特別是當(dāng)前一些國有性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行財務(wù)管理時沒有嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，企業(yè)章程和制度根本無法發(fā)揮作用，造成了企業(yè)在經(jīng)營當(dāng)中沒有明確的目標(biāo)，在很大程度上制約了企業(yè)發(fā)展水平的提高。（2）風(fēng)險決策能力房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營當(dāng)中會面對這多種復(fù)雜的情景，怎樣才能夠在激烈的市場競爭當(dāng)中保持優(yōu)勢地位，同時進行較好的投資，將會在很大程度上對房地產(chǎn)企業(yè)自身收益產(chǎn)生作用。制定了不正確的政策將會造成企業(yè)的投資不能全部收回，更嚴(yán)重會使得企業(yè)發(fā)展缺少資金來源。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對運行風(fēng)險的管控，要依靠高素質(zhì)人才來強化企業(yè)自身對運行風(fēng)險的預(yù)防實力。（3）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)自身的資本構(gòu)造在很大程度上是和別種行業(yè)存在區(qū)別的，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金都是企業(yè)貸款所得來的。此外由于房地產(chǎn)行業(yè)自身項目經(jīng)營時間較長，很難在較短的時間里將資金收回，而債務(wù)過多又會讓企業(yè)面臨著非常大的利息壓力。房地產(chǎn)企業(yè)自身資金鏈發(fā)生斷裂，不能夠把已經(jīng)到期的債務(wù)進行償還，那么相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)需要通過更多的額融資形式來獲得資金，要最大程度上改善資本構(gòu)成結(jié)構(gòu)，同時優(yōu)化企業(yè)對各種運行風(fēng)險的管控意識，強化對風(fēng)險的管理水平。（三）案例分析1、萬科股份有限公司簡介萬科企業(yè)股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現(xiàn)代科教儀器展銷中心，1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元。1991年l月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。萬科成立早期，主要采用多元化經(jīng)營模式，涉足多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)、進出口、商業(yè)、工業(yè)、投資和廣告娛樂業(yè)等。在發(fā)展進程中，萬科逐漸放棄多元化經(jīng)營模式，1992年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略。通過收縮非主營業(yè)務(wù)、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，至2000年，住宅開發(fā)房地產(chǎn)成為萬科的主營業(yè)務(wù)。上市以來,公司保持了經(jīng)營規(guī)模和業(yè)績的持續(xù)、穩(wěn)定增長，從1989年到2007年，營業(yè)收入從2.35億元增加到355.3億元，凈利潤從0.12億元增加到53.18億元，總資產(chǎn)從1989年底的1.89億元上升到2007年底的1001億元，凈資產(chǎn)從0.49億人民幣達到339.2億元。到2005年，業(yè)務(wù)擴展到19個大中城市，樹立了住宅品牌，分別于2000和2001年入選世界權(quán)威財經(jīng)雜志——布斯的全球最優(yōu)秀300家和200家小型企業(yè)，獲“2005中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10評選”第一，在規(guī)模性、盈利能力專項評選中分列第一和第四，在行業(yè)中業(yè)績優(yōu)異。其良好的業(yè)績、企業(yè)活力及盈利增長潛力為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報,受到市場廣泛認(rèn)可。2、萬科股份有限公司經(jīng)營現(xiàn)狀（1）營運資金該指標(biāo)是計量企業(yè)償債能力的絕對指標(biāo)。計算公式為：營運資金=流動資產(chǎn)一流動負(fù)債。營運資金的比較分析主要是與本企業(yè)上年數(shù)據(jù)的比較，通常稱之為變動分析。該公司2018年至2020年營運資本的比較數(shù)據(jù)，如表3-1所示。表3-1營運資金結(jié)構(gòu)變動分析表項目201820192020金額(元)結(jié)構(gòu)金額(元)結(jié)構(gòu)金額(元)結(jié)構(gòu)流動資產(chǎn)102492093.47100%142535354.40100%189741400.51100%流動負(fù)債20482802.1419.98%12416809.638.71%10838197.925.71%營運資金82009291.3380.02%130118544.7791.29%178903202.5994.29%通過觀察上面的表格我們可以發(fā)現(xiàn)，在2018年時，企業(yè)的流動負(fù)債所需的資金達到了19.98%，而2019年和2020年的流動負(fù)債所需資金分別達到了8.71%和5.7%。萬科房產(chǎn)的最近幾年營業(yè)收入也在逐漸增加，如圖3-1所顯示。但萬科地產(chǎn)在二零二零年以前，曾經(jīng)受了與融資失敗、市場遇冷等相關(guān)的風(fēng)險狀況。但此后萬科地產(chǎn)又重新調(diào)整策略，讓企業(yè)發(fā)展逐漸走上了正軌。圖3-12015年-2020年萬科地產(chǎn)公司營業(yè)收入（2）流動比率流動比率，又稱營運資金比率或清償比率。計算公式為：流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債。表3-22018-2020年流動比率計算表項目2018年2019年2020年流動資產(chǎn)(元)102492093.47142535354.40189741400.51流動負(fù)債(元)20482802.1412416809.6310838197.92流動比率5.0011.4817.51地產(chǎn)業(yè)流動比率平均值約為1.89，在一定區(qū)間內(nèi)流動比率數(shù)值越大，企業(yè)清還債務(wù)能力越強，財務(wù)分析越小，債權(quán)人的資金就更加有保障。從表3-2可分析出此公司流動比率2018-2020年在5.00-17.51間，遠(yuǎn)超過行業(yè)平均值。這表示該公司有著較好清償債務(wù)能力。觀察這幾年的流動比率可以發(fā)現(xiàn)，從2018年到2020年，企業(yè)的流動比率不斷上漲，在2019年時增加了6.48，2020年，增加了6.03，而從圖表當(dāng)中也可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的流動負(fù)債不斷減少，而企業(yè)的流動資產(chǎn)規(guī)模不斷壯大，這也是導(dǎo)致企業(yè)流動比率不斷上升的重要原因。（3）現(xiàn)金比率現(xiàn)金比率是現(xiàn)金類資產(chǎn)與流動負(fù)債的比值?，F(xiàn)金比率越高則表示企業(yè)的支付能力越強。計算公式為：現(xiàn)金比率=(貨幣資金+短期投資凈額)/流動負(fù)債。表3-32018—2020年現(xiàn)金比率計算表項目2018年2019年2020年貨幣資金（元）6371314.7411483414.6017427563.31流動負(fù)債（元）20482802.1412416809.6310838197.92現(xiàn)金比率0.310.921.61對于企業(yè)來說現(xiàn)金比率在一定范圍內(nèi)越高越好，房地產(chǎn)行業(yè)要大于0.2。從表3-3中可以看出2018年現(xiàn)金比率為0.31、2019年為0.92、2020年為1.16，均大于0.2，表示該企業(yè)有著較強的債務(wù)償還能力。從相對數(shù)來看公司2019年的現(xiàn)金比率比上年增加了0.61，2020年比2019年提高了0.69。（四）企業(yè)風(fēng)險管理體系1、萬科房地產(chǎn)公司風(fēng)險管理體系伴隨當(dāng)前萬科公司已經(jīng)成立了以防范風(fēng)險為目的的職能部門，企業(yè)在總部是存在著針對風(fēng)險進行防范的部門的，垂直管理總公司以及子公司所有涉及運行風(fēng)險的工作的。并且在全部具體項目里都安排了相應(yīng)人員來對有關(guān)事項進行管理，并且這些人員是由總部直接領(lǐng)導(dǎo)的。此外總部還構(gòu)建了機動小組，來負(fù)責(zé)處理突發(fā)以及緊急事項，增強制度的靈活性。萬科公司總部風(fēng)控部門具體復(fù)雜的內(nèi)容：要總體領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)整體風(fēng)險防范工作。另外總部會另外成立法務(wù)部等部門。在各個具體項目當(dāng)中以及子公司當(dāng)中有關(guān)運行風(fēng)險的內(nèi)容也是由公司總部的風(fēng)險防控部門來進行負(fù)責(zé)管理。2、萬科房地產(chǎn)公司風(fēng)險管理信息的收集工作風(fēng)控部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起出臺風(fēng)控管理制度的職能，同時要負(fù)責(zé)帶動部門所有人員對企業(yè)經(jīng)營當(dāng)中所表現(xiàn)出的各種信息進行收集、上報。各個部門都應(yīng)當(dāng)在年終按照其實際狀況填寫并遞交部門風(fēng)險管理信息預(yù)測報告，對接下來一年度當(dāng)中該部門有一定概率發(fā)生的風(fēng)險以及風(fēng)險的等級進行分析和預(yù)測，并提交一定的怎樣對風(fēng)險進行預(yù)防和解決的辦法。每個部門在針對部門當(dāng)中的風(fēng)險開展相關(guān)探究時，需要按照企業(yè)自身風(fēng)險出現(xiàn)的概率以及造成的損失后果來確定風(fēng)險等級。對風(fēng)險的評級最好要報送管理人員給予充分的注意。3、萬科房地產(chǎn)公司風(fēng)險管理體系的評議工作風(fēng)控部門將所有的風(fēng)險管理信息預(yù)測報告遞送給相關(guān)組織進行審理，而風(fēng)險的等級則由每個具體部門來確定。在公司的總部職能部門進行核查之后，每個部門都應(yīng)當(dāng)著手出臺相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)防方案，該方案基本上要圍繞如何對影響較大的風(fēng)險進行預(yù)防和解決為主，之后需要再次將其送交給總部進行最后的查驗。各個部門所提交的風(fēng)險預(yù)防和解決辦法當(dāng)中應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)的主要內(nèi)容有：部門負(fù)責(zé)人、解決風(fēng)險需要的支持、風(fēng)險解決的具體辦法等等。在該報告送交到總部之后，總部有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對該辦法進行仔細(xì)檢查，同時給予相應(yīng)的反饋。而風(fēng)控部門則應(yīng)當(dāng)針對相應(yīng)辦法當(dāng)中的具體細(xì)節(jié)進行仔細(xì)打磨，并和有關(guān)部門開展相互交流，將方案進行最后修正與健全，之后再由風(fēng)控部門加以整理，構(gòu)建起萬科公司體系化風(fēng)險預(yù)防制度。

四、萬科股份有限公司運行風(fēng)險管理存在的問題分析（一）資產(chǎn)負(fù)債率過高房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的資金超過其能夠承擔(dān)的范圍過多，而且在進行投資時不夠謹(jǐn)慎，相反盲目投資，如果出現(xiàn)了不能按期償還債務(wù)的問題，那么相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)由于破產(chǎn)而出現(xiàn)的損害就會由給予其貸款的銀行來進行承擔(dān)。在政府讓存款保證金率維持較高水平時，相應(yīng)的銀行會對銀根加以縮減，控制貸款規(guī)模，這就會讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較為嚴(yán)重的資金問題。如果這個時候其依然盲目投資，造成嚴(yán)重超出企業(yè)負(fù)擔(dān)界限，無疑會使問題加重。萬科房公司當(dāng)前并未制定相應(yīng)的現(xiàn)金收支制度，該公司針對現(xiàn)金的管理在某種意義上看是不存在相應(yīng)規(guī)章制度的，在市場出現(xiàn)變動的狀態(tài)下，就會造成現(xiàn)金流動出現(xiàn)非常大的難題。另外萬科公司在運用資金時沒有制定相應(yīng)的計劃，而且太過注重投資不動產(chǎn)，使得應(yīng)對緊急情況所需要的資金大大減少。相反部分企業(yè)以為公司擁有的現(xiàn)金規(guī)模越大，那么企業(yè)就會越靈活，然而過度資金持有將會造成資金浪費，使得企業(yè)效益減少。伴隨當(dāng)前經(jīng)濟水平的提高，會存在著越來越多的信用銷售形勢。而在當(dāng)前競爭日益白熱化的市場環(huán)境當(dāng)中，萬科公司依然還是借助于商業(yè)信用來開展促銷活動。該公司在應(yīng)收賬款管理方面處于較為落后的狀態(tài)。還因為在信用方面沒有保持較好的狀態(tài)，以及缺乏相應(yīng)的工作部門來進行制度落實，使得非常多應(yīng)收賬款處于沉淀狀態(tài)，造成了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)存在著很大的問題。（二）經(jīng)營現(xiàn)金流匱乏現(xiàn)金流量比率說的是企業(yè)在特定時間當(dāng)中經(jīng)營獲得的現(xiàn)金對某一時間點當(dāng)中的流動負(fù)債的占比。該種數(shù)值能夠較好的呈現(xiàn)出企業(yè)自身在短期內(nèi)有著怎樣的償債能力。如果該指標(biāo)數(shù)值處在較高狀態(tài)，那么則說明該公司在短期內(nèi)有著較強的償債能力。然而并非該數(shù)值越高那么對企業(yè)來說狀態(tài)就越佳。這是由于如果該數(shù)值太高，那么有一定的幾率是因為企業(yè)對其所擁有的流動資金未能夠進行全面利用，也就是說企業(yè)收益在某種意義上被減少。當(dāng)前，萬科企業(yè)在對資金的的管理方面是缺乏系統(tǒng)制度的。而房地產(chǎn)企業(yè)不管是開始項目建設(shè)還是到項目完成，所有環(huán)節(jié)都非常需要獲得資金的幫助。但是因為該公司沒有較好對資金進行管理，造成了在資金管理方面存在著諸多問題。而又因為房地產(chǎn)行業(yè)項目的特殊性，一般持續(xù)時間很長，造成了資金被長時間所占據(jù)而無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。（三）風(fēng)險意識薄弱本文對萬科公司的財務(wù)管理模式進行了相關(guān)的研究，發(fā)現(xiàn)其運用的管理方式缺乏創(chuàng)新性，管理圈存在高度集中的現(xiàn)象，并且企業(yè)的管理者和所有者屬于同一群體，這種經(jīng)營管理方式對于風(fēng)險的規(guī)避十分不利。又由于該企業(yè)存在著非常明顯的權(quán)力集中現(xiàn)象，而且并未能夠?qū)ω攧?wù)管理給予充分的關(guān)注，造成了企業(yè)自身職能劃分不清楚，使得其自身財務(wù)管理存在著諸多問題。而且該公司也沒有構(gòu)建起相應(yīng)的審計部門，造成了審計工作是缺乏獨立性的。（四）缺乏內(nèi)部管理 當(dāng)前萬科企業(yè)不具備較為健全的、與企業(yè)現(xiàn)實相吻合的管理制度，這些制度依次是：崗位管理制度、企業(yè)獎懲制度、財會人員培養(yǎng)制度等等。監(jiān)管企業(yè)部分管理層具備著一定的法治意識，然而因為各種因素的綜合作用，造成了企業(yè)自身在財務(wù)制度方面缺乏相應(yīng)的規(guī)范性，甚至在會計核算中存在著漏洞，對于爆發(fā)出的問題也未能夠給予充分關(guān)注，造成諸多問題沒有解決，使得不少制定好的規(guī)章制度未能夠得到貫徹落實，基本上公司運轉(zhuǎn)不是依靠規(guī)章制度，而是管理者的主觀決定。

五、房地產(chǎn)運行風(fēng)險控制的對策建議10749（一）合理控制房地產(chǎn)開發(fā)成本 在2016年當(dāng)中，不少一二線城市每過一段時間就會出現(xiàn)地王，而房地產(chǎn)企業(yè)希望獲得較好的收益，那么在人們比較重視的地段開工當(dāng)然是最為合適的。然而在土地成本較高的狀態(tài)下，同時其他領(lǐng)域成本也無法完全估計，此時就會造成在工程完成以后政府針對房價進行抑制，房屋無法維持在相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)一定的概率進行虧本銷售，來最短時間里將資金收回，如此一來就會讓萬科公司自身面對著更加危險的運行風(fēng)險。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域有非常常見的現(xiàn)象，就是太多企業(yè)太過看重企業(yè)自身盈利狀態(tài)，而沒有看到進行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要性，在這方面沒有進行較為充分的投資。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的觀點是擁有了位置較好的樓盤，那么房子一定能夠銷售一空，就會造成所有的房地產(chǎn)企業(yè)不會關(guān)注怎樣提高樓房的質(zhì)量，把大部分心思投入到怎樣獲得較好的地段當(dāng)中。長此以往房地產(chǎn)行業(yè)就不會有公司專心打造好產(chǎn)品。因此當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)不具備正確的觀念，而萬科公司需要在經(jīng)營當(dāng)中更加看重產(chǎn)品本身質(zhì)量，從而來對成本進行一定的控制。萬科公司應(yīng)當(dāng)盡可能的創(chuàng)造出更多的融資途徑，持有更多中期票據(jù)以及企業(yè)債券等，絕不可單單依靠從銀行獲得融資。此外還應(yīng)當(dāng)重視對企業(yè)信譽的建設(shè)，借助于企業(yè)信譽來獲得投資。還應(yīng)當(dāng)維持一定的現(xiàn)金保持量，來增強萬科公司應(yīng)對緊急事件的能力。878（二）加強現(xiàn)金流管理 萬科公司應(yīng)當(dāng)按照市場走向來決定接下來企業(yè)進行怎樣的行動。在本行業(yè)沒有保持較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)時，絕不能夠逆勢而動進行項目建設(shè)。如果沒有遵守市場動向就會造成企業(yè)擁有太多存貨，使得資金被占用。又由于房地產(chǎn)領(lǐng)域存在著非常多國家干預(yù)因素，此外由于當(dāng)前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟狀態(tài)不佳，就算國家出臺了較好的措施，萬科公司也不能夠盲目出擊。在很長的一段時間當(dāng)中，對我國房地產(chǎn)行業(yè)來說去庫存依然是主要發(fā)展方向。因此萬科在進行全新項目建設(shè)時，需要對多方面內(nèi)容進行分析，絕不可未經(jīng)過充分論證就開展投資，進而造成企業(yè)受損。房地產(chǎn)信托機構(gòu)在本質(zhì)上看，就是借助于對社會當(dāng)中較為分散的資金進行集中，將其籠絡(luò)到一起進行使用，也就是將該部分資金全部運用到開發(fā)房地產(chǎn)項目當(dāng)中。這種籌資形式的優(yōu)點就是獲得資金的時間比較短，而且還會受到來自政府較為嚴(yán)格的監(jiān)督，安全是有著較為充分保障的。當(dāng)前房地產(chǎn)公司運用信托模式來進行資金獲取，緊接著在公司日常經(jīng)營當(dāng)中還能夠借助于綜合性信托來開展融資。盡管這部分融資路徑在成本上比從銀行得到貸款要高，然而并不過分，而且還能夠迅速獲得資金，同時也非常安全，對房地產(chǎn)企業(yè)來說是進行資金籌措的關(guān)鍵路徑。房地產(chǎn)企業(yè)一方面要重視在成本方面的花費如何，另一方面還應(yīng)當(dāng)重視怎樣將在房產(chǎn)銷售當(dāng)中的資金進行收回。因為該款項在非常大范圍內(nèi)帶動房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)，也就使得企業(yè)能夠維持在較好的資金運轉(zhuǎn)狀態(tài)而無需進行全新融資。此外還因為房地產(chǎn)領(lǐng)域自身特殊狀態(tài)，造成企業(yè)自身應(yīng)收賬款相比別的行業(yè)有著難度明顯提升而且持續(xù)的時間也較長。因此萬科公司需要采取措施最大程度上回收資金，避免出現(xiàn)壞賬。16943（三）提高財務(wù)人員運行風(fēng)險管理意識沒有任何舉措能夠完全規(guī)避風(fēng)險，然而公司相關(guān)工作人員保持足夠的警醒，在公司正常經(jīng)營當(dāng)中能夠迅速發(fā)現(xiàn)可能的風(fēng)險，及時采取措施進行應(yīng)對，那么企業(yè)自身的運行風(fēng)險所造成的損害將會被控制在可以接受的范圍內(nèi)。因此當(dāng)前萬科公司需要重視對企業(yè)財務(wù)人員的培訓(xùn)，借助于各種手段來提升財務(wù)工作人員自身素養(yǎng)，使其能夠更好的開展財務(wù)工作應(yīng)對可能的運行風(fēng)險。伴隨當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平的提高，該行業(yè)當(dāng)中已然擺脫了以往低水平的競爭模式。當(dāng)前進入該市場當(dāng)中的主體意圖在該領(lǐng)域獲得一定的成就時只能構(gòu)建起自身核心競爭力，按照之前的發(fā)展方式已經(jīng)很難在當(dāng)前市場中得以生存。因此目前已經(jīng)有非常多企業(yè)針對管理層開展關(guān)于財務(wù)知識的培訓(xùn)，來讓企業(yè)管理人員做出的決定更加科學(xué)合理。（四）加強內(nèi)部管理 第一，需要牢牢堅守人才是企業(yè)核心競爭力這一理念。要充分重視對人才的引進，而這也是市場對所有企業(yè)的要求。由于企業(yè)是人組成的，而企業(yè)的所有決定以及決定的執(zhí)行都是人完成的，所以企業(yè)自身水平如何在很大程度上都是組成人員的素質(zhì)決定的。因此企業(yè)在進行運行風(fēng)險管控時，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮人的作用，同時要對工作人員的舉措進行一定的約束，要構(gòu)建起權(quán)利和責(zé)任相匹配的制度，一方面要對工作人員進行能力釋放，另一方面也要做好管理工作，最終才能夠讓工作人員較好發(fā)揮作用，幫助企業(yè)預(yù)防風(fēng)險。第二，要運用來自不同領(lǐng)域的資金。在我國加入WTO之后，我國放低了各個主體進入市場主體進行經(jīng)營的要求，有非常多外國資本以及企業(yè)來到中國，而外國資本的優(yōu)勢就是其所持有的技術(shù)水平比較高，而且管理理念較為先進。因此國內(nèi)企業(yè)可以利用這一特點，充分優(yōu)化自身資本構(gòu)成，努力改善自身管理模式，對公司治理機構(gòu)進行改革。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營當(dāng)中非常依賴于進行較好的預(yù)算工作，而開展較好的預(yù)算工作能夠在很大程度上讓企業(yè)得以規(guī)范運行。企業(yè)的預(yù)算在制定過程當(dāng)中需要按照企業(yè)自身實際來進行，一方面要涵蓋各個領(lǐng)域，另一方面也要保持足夠的靈活性，而不是將任何細(xì)節(jié)都全部規(guī)定。企業(yè)在進行內(nèi)部風(fēng)險防控時非常關(guān)鍵的就是領(lǐng)導(dǎo)層發(fā)揮了怎樣的作用，如果企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者能夠充當(dāng)模范做好相關(guān)工作，一定能夠?qū)\行風(fēng)險進行較好的預(yù)防。當(dāng)前萬科公司需要按照企業(yè)實際情況成立內(nèi)部審核機構(gòu)，針對企業(yè)預(yù)算在實際當(dāng)中的落實狀況開展核查，在特定狀況下需要尋找第三方機構(gòu)進行審核，確保預(yù)算制度得到落實。結(jié)束語本文以房地產(chǎn)企業(yè)怎樣開展較好的風(fēng)險防控進行了較為全面的論述，并在文章當(dāng)中給出了相應(yīng)的具體辦法，此外還借助于案例分析的形式來對該對策的運用開展了分析。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要對如何控制企業(yè)自身成本給予足夠的重視，一方面要維持企業(yè)的營收水平，另一方面還應(yīng)當(dāng)構(gòu)建企業(yè)良好的形象；要努力控制企業(yè)自身資產(chǎn)負(fù)債率，尋找更多的融資形式，比如票據(jù)、公司債券等等，保持公司擁有一部分的資金；同時要強化對企業(yè)自身員工的激勵，借助于諸如股權(quán)激勵的辦法來帶動工作人員的工作積極性；應(yīng)當(dāng)在一定程度上對企業(yè)自身的存貨規(guī)模加以控制，努力改善企業(yè)自身提供產(chǎn)品的質(zhì)量，為市場帶來更多高質(zhì)量產(chǎn)品；要在產(chǎn)品形式上進行創(chuàng)新，開發(fā)出更多新形式的房地產(chǎn)類型。同時要在保持國內(nèi)市場份額的基礎(chǔ)上，在實力允許的前提下適當(dāng)