房地產(chǎn)的價(jià)值分析及交易稅負(fù)土地物業(yè)本身的狀況位置及主要規(guī)劃條件土地使用權(quán)證書或者其他證明材料房屋所有權(quán)證書或者其他證明材料建筑年代、主體結(jié)構(gòu)、使用狀況和配套設(shè)施收益和現(xiàn)金流情況通風(fēng)采光、周邊環(huán)境及其他限制是否處于最佳的使用狀態(tài)物業(yè)定位及與典型物業(yè)對(duì)比分析一、房地產(chǎn)的價(jià)值分析第1頁/共53頁3.城市經(jīng)濟(jì)分析及房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r城市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r城市經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r一、房地產(chǎn)的價(jià)值分析第2頁/共53頁4.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目所在區(qū)域及其特點(diǎn)商業(yè)繁華程度、產(chǎn)業(yè)及其聚集程度區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套完善程度（水、電、氣、通信和銀行、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲及其他公共服務(wù)設(shè)施）區(qū)域交通狀況（公交、快速路、地鐵、車站、碼頭、機(jī)場等）交易的活躍程度、供需狀況、價(jià)格走勢和近期同類型物業(yè)交易案例及其修正一、房地產(chǎn)的價(jià)值分析第3頁/共53頁收益法市場比較法剩余法重置成本法基準(zhǔn)地價(jià)法假設(shè)開發(fā)法一、房地產(chǎn)的價(jià)值分析

5.價(jià)值評(píng)價(jià)方法的選擇第4頁/共53頁（二）房地產(chǎn)交易的類型資產(chǎn)買賣、租賃、抵押（含資產(chǎn)置換）股權(quán)交易（法人資格保留）吸收合并（取消法人資格）投資入股（以股權(quán)換股權(quán)）特殊交易模式（購買被并購企業(yè)股東的股權(quán)）其他交易模式一、房地產(chǎn)的價(jià)值分析第5頁/共53頁

1和2是最常見的交易模式，操作簡單，其他幾種交易模式在特殊情況下也是非常值得探討實(shí)施的方法。理論上都是可行的，在具體項(xiàng)目上要具體分析，確定所要采用的最佳交易模式。

特別提出的是，此處所講的房地產(chǎn)交易與城市房地產(chǎn)管理法上所稱的房地產(chǎn)交易在范圍上有所不同。一、房地產(chǎn)的價(jià)值分析第6頁/共53頁（一）以政府為主導(dǎo)的土地常規(guī)收儲(chǔ)模式1.總體思路政府常規(guī)收儲(chǔ)是指國家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)動(dòng)用國家優(yōu)先購買權(quán)利，對(duì)流入土

地市場的土地使用權(quán)進(jìn)行購買，通過土地整理后作為儲(chǔ)備用地的過程。政府常規(guī)收儲(chǔ)的土地一般有：政府收儲(chǔ)的土地一般有：公益事業(yè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要使用的土地；實(shí)施城市規(guī)劃或舊城改造需要調(diào)整的土地；土地使用權(quán)人無力繼續(xù)開發(fā)且不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；土地使用權(quán)人申請收購的土地。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第7頁/共53頁2.政府收儲(chǔ)的組織管理模式政府常規(guī)收儲(chǔ)是指國家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)動(dòng)用國家優(yōu)先購買權(quán)利，對(duì)流入土地市場的土地使用權(quán)進(jìn)行購買，通過土地整理后作為儲(chǔ)備用地的過程。政府常規(guī)收儲(chǔ)的土地一般有：一般來說，土地儲(chǔ)備制度的組織體制實(shí)行分層次的兩極管理模式：即土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)和土地儲(chǔ)備中心。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第8頁/共53頁?土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)是土地儲(chǔ)備體系的決策機(jī)構(gòu)。主要職責(zé)：研究制定有關(guān)土地收購、儲(chǔ)備和供應(yīng)的規(guī)章制度和政策；審查批準(zhǔn)土地儲(chǔ)備中心的工作計(jì)劃和重要的土地收購、儲(chǔ)備和供應(yīng)項(xiàng)目；協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門之間的關(guān)系；對(duì)土地儲(chǔ)備中心的工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。土地儲(chǔ)備中心是土地儲(chǔ)備體系的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。主要職責(zé)：在土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，具體實(shí)施土地收購、儲(chǔ)備以及供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第9頁/共53頁3.工作內(nèi)容及流程政府土地收儲(chǔ)主要包括申請收購、權(quán)屬核查、征詢意見、費(fèi)用測算、方案報(bào)批、簽訂合同、收購補(bǔ)償、權(quán)屬變更、交付土地等幾個(gè)環(huán)節(jié)。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第10頁/共53頁4.優(yōu)缺點(diǎn)（1）優(yōu)點(diǎn)：無稅務(wù)成本；程序少，周期較短。（2）缺點(diǎn)：土地處置收益很低。5.適用條件由于該模式土地處置整體收益較低，除政府強(qiáng)制收儲(chǔ)外，原則上土地處置不考慮采用該模式。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第11頁/共53頁（二）以政府為主導(dǎo)的搬遷企業(yè)財(cái)政補(bǔ)償模式以政府為主導(dǎo)的搬遷企業(yè)財(cái)政返還模式包括土地補(bǔ)償后收儲(chǔ)和招拍掛后補(bǔ)償返還兩種方式1.政府補(bǔ)償后收儲(chǔ)總體思路政府按照規(guī)定對(duì)企業(yè)因搬遷造成的資產(chǎn)（包括土地、房產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等）及搬遷損失進(jìn)行評(píng)估、補(bǔ)償后收回土地使

用權(quán)。企業(yè)土地交政府收儲(chǔ)后，后期收益歸政府所有，與企業(yè)無關(guān)。工作內(nèi)容及流程該模式主要工作為與政府溝通協(xié)調(diào)，爭取最大的補(bǔ)償收益，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備搬遷費(fèi)等收購補(bǔ)償費(fèi)。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第12頁/共53頁（3）優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1.無稅務(wù)成本；缺點(diǎn)：1.與政府多個(gè)部門溝通成本較高;2.程序少，周期較短。

2.存在結(jié)果的不確定性.適用條件土地所在政府財(cái)政能力較強(qiáng)，具有補(bǔ)償搬遷企業(yè)損失的財(cái)政能力；土地所在政府對(duì)城市規(guī)劃控制性較強(qiáng)，一般情況下，搬遷企業(yè)對(duì)該政府的影響能力偏弱。主要適用于一線城市及部分二線城市的土地處置。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第13頁/共53頁二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第14頁/共53頁項(xiàng)目背景（為5加）快案產(chǎn)例業(yè)例調(diào)分整析升：級(jí)，某優(yōu)集化團(tuán)城南市功方能某布市局，43提7升畝城土市地綜處合競置爭項(xiàng)力目，A市從2005年開始對(duì)市區(qū)工業(yè)布局進(jìn)行調(diào)整，市委、市政府

出臺(tái)了一系列關(guān)于市區(qū)工業(yè)布局調(diào)整及企業(yè)搬遷改造的政策文件。按照市區(qū)工業(yè)布局調(diào)整的規(guī)劃要求，市區(qū)快速內(nèi)環(huán)50平方公里內(nèi)的三類工業(yè)企業(yè)：影響城市規(guī)劃和功能布局、影響居民生活環(huán)境和服務(wù)業(yè)發(fā)展、有重大資產(chǎn)重組和改擴(kuò)建項(xiàng)目的企業(yè)，在5年之內(nèi)分別向規(guī)劃建設(shè)中的工業(yè)園區(qū)調(diào)整轉(zhuǎn)移，市區(qū)包括目標(biāo)企業(yè)在內(nèi)的116家企業(yè)被列入工業(yè)布局調(diào)整企業(yè)目錄。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第15頁/共53頁收儲(chǔ)補(bǔ)償內(nèi)容土地房產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備及搬遷損失等。主要工作前期工作準(zhǔn)備；確定土地處置方式；完成資產(chǎn)評(píng)估；開展政府收儲(chǔ)談判；介入后期人員安置。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第16頁/共53頁成功舉措☆注重信息材料的收集整理；☆統(tǒng)盤考慮，注重細(xì)節(jié)，盡可能地將各項(xiàng)工作量化；☆分步實(shí)施，講究策略。分階段開展工作，逐一解決土地處置過程遇到的困難和障礙；☆大力整合中介機(jī)構(gòu)；☆遇到問題及時(shí)向集團(tuán)公司匯報(bào)，爭取集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)在諸如出面與地

方政府溝通等方面給予必要的幫助和支持。工作成效☆單畝收儲(chǔ)價(jià)格達(dá)到310萬，是土地招拍掛市場價(jià)格的52%?！钍鞘袇^(qū)116家搬遷企業(yè)價(jià)格最高、價(jià)值最大的土地收儲(chǔ)。2.政府“招拍掛”返還總體思路由于政府財(cái)政無法先向企業(yè)支付搬遷補(bǔ)償資金，而采用先收儲(chǔ)土地，再通過“招拍掛”出讓土地，將土地收益按一定比例返還給企業(yè)，支持企業(yè)搬遷和新項(xiàng)目建設(shè)。工作內(nèi)容及流程(詳解)二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第17頁/共53頁優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：☆搬遷企業(yè)可享受搬遷稅收、項(xiàng)目規(guī)費(fèi)等優(yōu)惠政策，稅務(wù)成本較低；☆合規(guī)性高，風(fēng)險(xiǎn)小，周期短；☆程序少，不必與各方反復(fù)溝通；☆依據(jù)現(xiàn)有協(xié)議條款即可完成交易。缺點(diǎn)：☆招拍掛返還資金比例視政府財(cái)政能力而定；

☆無法保證合作開發(fā)商順利通過招拍掛取得土地。適用條件☆土地所在政府財(cái)政能力較弱；☆土地所在政府對(duì)城市規(guī)劃的控制性較弱。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第18頁/共53頁二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第19頁/共53頁項(xiàng)目背景根據(jù)張家口市“三年大變樣”城市發(fā)展規(guī)劃，將實(shí)施目標(biāo)

企案業(yè)例搬分遷析，計(jì)：劃河將北企業(yè)張所家屬口地2塊4引9.入2投2畝資畝人土。地為了爭取實(shí)現(xiàn)土地綜合收益最大化，降低土地處置中的各項(xiàng)費(fèi)用，公司啟動(dòng)該宗土地的轉(zhuǎn)讓工作。主要工作·前期工作準(zhǔn)備；·政府溝通談判，確定土地各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，及政府返還比例；·確定土地處置方式為政府掛牌返還；·優(yōu)先遴選投資人，募集首期搬遷資金1.25億元；·協(xié)助投資人參與招拍掛。工作成效：通過投標(biāo)競爭，最終以167萬/畝的價(jià)格成交，是當(dāng)前市區(qū)土地招拍掛最高價(jià)格，為企業(yè)多創(chuàng)造效益2492萬元。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第20頁/共53頁（三）土地使用權(quán)市場化轉(zhuǎn)讓模式1.總體思路土地使用權(quán)人或者具有處置權(quán)的權(quán)利人將土地使用權(quán)再次轉(zhuǎn)移給第三方。具體可采取直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式，即在二級(jí)市場進(jìn)行土地使用權(quán)自主轉(zhuǎn)讓，將土地使用權(quán)證書直接變更到受讓人名下。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第21頁/共53頁二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第22頁/共53頁2.工作內(nèi)容及流程（詳解）3.優(yōu)缺點(diǎn)：☆優(yōu)點(diǎn)：速度快，無后顧之憂，僅轉(zhuǎn)受讓雙方溝通，對(duì)政府的依賴少☆缺點(diǎn)：對(duì)轉(zhuǎn)讓方來說價(jià)格優(yōu)勢一般不明顯4.適用條件：☆地方政府較弱勢

☆轉(zhuǎn)讓方出于對(duì)資金的較強(qiáng)烈需求或者其他原因要求快速完成交易☆受讓方有較強(qiáng)的政府公關(guān)能力總體思路企業(yè)以土地使用權(quán)及其他資產(chǎn)投資成立新公司或者將原公司的其他無關(guān)資產(chǎn)剝離，然后將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商并取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)間接轉(zhuǎn)讓。該模式主要包括公司新設(shè)或者剝離和股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)階段。通常采取三種方式：以待處置的土地及房產(chǎn)出資設(shè)立新公司，轉(zhuǎn)讓新公司股權(quán)；以待處置土地房產(chǎn)之外的人員、設(shè)備、業(yè)務(wù)、債務(wù)等經(jīng)營性資產(chǎn)設(shè)立新公司，轉(zhuǎn)讓老公司股權(quán)。將公司進(jìn)行改制分立為兩家公司，一家僅擁有待處置土地房產(chǎn)，一家擁有人員、設(shè)備、業(yè)務(wù)、債務(wù)等經(jīng)營性資產(chǎn)；然后對(duì)擁有待處置土地房產(chǎn)的公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析（四）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)模式第23頁/共53頁工作內(nèi)容及流程優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：稅務(wù)成本較低，受政府土地管理部門的管控力度較小。缺點(diǎn)：·程序復(fù)雜，周期長；·需要與開發(fā)商不斷進(jìn)行談判溝通，以增加轉(zhuǎn)讓收入；·需要簽訂多個(gè)相關(guān)協(xié)議。適用條件對(duì)政府影響程度較小，政府給予的稅收優(yōu)惠政策不夠；開發(fā)商合作意向較強(qiáng)，給予較為理想的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第24頁/共53頁·二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第25頁/共53頁某中央企業(yè)北京公司下屬某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬優(yōu)土地項(xiàng)目，成功轉(zhuǎn)入另外一家新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，免交了契稅和未繳納土地增值稅。（五）以地上建筑物為標(biāo)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)模式1.總體思路如果土地性質(zhì)為劃撥地，一般意義上的劃撥土地的轉(zhuǎn)讓，沒有政府的批準(zhǔn)是無效的。該類土地有兩種處置方式：

一是先交土地出讓金，變性為出讓地，然后可按上述方式進(jìn)行處置。該方式需繳納土地出讓金，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流有一定影響。二是按照地隨房走的原則，以轉(zhuǎn)讓建筑物的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第26頁/共53頁2.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序規(guī)定（1）政府審批·劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場，應(yīng)當(dāng)按國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。在國務(wù)院另行規(guī)定之前，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照劃撥土地使用權(quán)審批權(quán)限來進(jìn)行。具體是報(bào)政府哪個(gè)部門來審批，立法規(guī)定不夠明確，一般為房地產(chǎn)行政主管部門。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第27頁/共53頁·二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第28頁/共53頁（2）受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金·根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的規(guī)定，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外，應(yīng)當(dāng)由·受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

·在經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓后，由市、縣人民政府與土地使用權(quán)受讓人簽訂土地使用權(quán)合同。由轉(zhuǎn)讓關(guān)系中的受讓方來辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，這實(shí)質(zhì)上是使轉(zhuǎn)讓的土地在性質(zhì)上發(fā)生根本變化，由劃撥地變?yōu)槌鲎尩兀瑢?shí)現(xiàn)土地使用權(quán)從無償?shù)接袃數(shù)霓D(zhuǎn)化。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第29頁/共53頁以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序規(guī)定受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理；《城市房地產(chǎn)管理法》第39條第2款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)·批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方

應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”。這樣規(guī)定的主要考慮是，既充分顧及到土地資源的合理利用和優(yōu)化配置，同時(shí)又避免國家土地收益的流失。按國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定，須對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第30頁/共53頁·工作內(nèi)容及流程（詳解）

4.適用條件

附著地上建筑物的劃撥地；地上建筑物價(jià)值較高的出讓地。5.案例分析：沈陽辦公樓（拍賣方式處置）案例分析：沈陽辦公樓（拍賣方式處置）項(xiàng)目背景沈陽一辦公樓，屬于中央企業(yè)國有單項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)，位于沈陽市和平區(qū)，總建筑面積6731.90平方米，涉及土地使用權(quán)范圍2392.00平方米，為國有工業(yè)劃撥用地，房產(chǎn)評(píng)估值為1894.15萬元。

集團(tuán)公司根據(jù)統(tǒng)一部署決定處置該辦公樓，并設(shè)定成交后買受人需自行辦理手續(xù)將土地性質(zhì)由劃撥變?yōu)槌鲎?。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第31頁/共53頁二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第32頁/共53頁處置方式的選擇自接受委托起，通過對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行綜合分析和研究，初步確定了兩種處置方式：一是通過北京產(chǎn)權(quán)交易所平臺(tái)進(jìn)行掛牌處置；二是委托專業(yè)拍賣公司進(jìn)行拍賣處置。在上述基礎(chǔ)上，經(jīng)過與集團(tuán)公司等方面反復(fù)溝通，企業(yè)最終確定采用拍賣方式進(jìn)行沈化房產(chǎn)處置。工作成效經(jīng)過九輪競拍，最終以3500萬元成交，高出起拍價(jià)1200萬元。（六）合作開發(fā)1.總體思路擁有土地使用權(quán)的企業(yè)與開發(fā)商共同合作開發(fā)所擁有的土地，由擁有土地使用權(quán)的企業(yè)出面

與地方政府協(xié)調(diào)土地的變性和開發(fā)工作，開發(fā)商根據(jù)之前與擁有土地使用權(quán)的企業(yè)達(dá)成的協(xié)議提供資金支持，在完成開發(fā)前手續(xù)之后，由開發(fā)商通過增資或者股權(quán)受讓等方式控股進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，原擁有土地使用權(quán)的企業(yè)作為小股東存在，享有后續(xù)的開發(fā)收益。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第33頁/共53頁2.相關(guān)的程序?qū)ふ矣幸夂献鞯拈_發(fā)商對(duì)擬開發(fā)商進(jìn)行選擇，確定合作方與合作方簽到合作框架協(xié)議，共同推進(jìn)項(xiàng)目與合作方簽到正式協(xié)議股權(quán)轉(zhuǎn)讓，讓渡控股權(quán)全部退出或者持股至項(xiàng)目開發(fā)完畢，獲取收益二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第34頁/共53頁（一）不同交易方式下的稅費(fèi)1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)（1）營業(yè)稅及附加（5.5%，轉(zhuǎn)讓方繳納）按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購置價(jià)的差價(jià)繳納5%的營業(yè)稅按繳納的營業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加三、房地產(chǎn)交易方式、稅費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)第35頁/共53頁（2）印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由轉(zhuǎn)受讓雙方各轉(zhuǎn)讓合同所載金額繳納0.05%的印花稅（3）契稅由受讓方按成交價(jià)格（合同）繳納3%的契稅（4）土地增值稅由轉(zhuǎn)讓方按增值比例不同按超額累計(jì)稅率30%-60%的比例計(jì)算繳納土地增值稅三、房地產(chǎn)交易方式、稅費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)第36頁/共53頁（5）企業(yè)所得稅（25%、20%或者15%等）按照轉(zhuǎn)讓收益繳納企業(yè)所得稅（按期預(yù)繳，年底與其他收入?yún)R算清繳）三、房地產(chǎn)交易方式、稅費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)第37頁/共53頁2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓下的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)（1）印花稅（轉(zhuǎn)讓方和受讓方各0.05%）（2）企業(yè)所得稅（3）契稅（無需繳納）（4）土地增值稅（無需繳納）（5）營業(yè)稅（無需繳納）可以看出，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)交資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要少許多問題：將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)換為股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方法和成本（剝離和注資）三、房地產(chǎn)交易方式、稅費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)第38頁/共53頁（二）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易標(biāo)的是土地使用權(quán)，交易的對(duì)方當(dāng)事人是擁有土地使用權(quán)項(xiàng)目的公司，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易標(biāo)的是擁有土地使用權(quán)項(xiàng)目的公司的股權(quán)，交易的對(duì)方當(dāng)事人是公司的股東。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相對(duì)簡單，比較容易做盡職調(diào)查，風(fēng)險(xiǎn)較低，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及面多，比較復(fù)雜，對(duì)收購方來說風(fēng)險(xiǎn)較高；

股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易速度較快，一般完成付款和股權(quán)的工商變更即可。而資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易速度慢，涉及很多手續(xù)的變更，合同履行時(shí)間長，要合理設(shè)定付款的節(jié)點(diǎn)，保證雙方的利益。三、房地產(chǎn)交易方式、稅費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)第39頁/共53頁（三）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的比較交易類型優(yōu)勢一優(yōu)勢二優(yōu)勢三弊端一弊端二規(guī)避了法律避免繳納規(guī)避構(gòu)成承擔(dān)未披露收購價(jià)款可能股權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)于土地使過多稅費(fèi)，“非法轉(zhuǎn)的項(xiàng)目公司無法全部計(jì)入用權(quán)轉(zhuǎn)讓的節(jié)省交易讓、倒買債務(wù)等方面房地產(chǎn)項(xiàng)目的限制性規(guī)定環(huán)節(jié)的成土地使用的風(fēng)險(xiǎn)成本，未來項(xiàng)（不絕對(duì)）本權(quán)罪”目的稅負(fù)較重優(yōu)勢一優(yōu)勢二弊端一弊端二弊端三可以有效地轉(zhuǎn)讓價(jià)款轉(zhuǎn)讓條件必須繳納巨需變更已批準(zhǔn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)避項(xiàng)目的可以列入要求較高，額的稅款，的手續(xù)和相關(guān)債務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的成存在轉(zhuǎn)讓增加項(xiàng)目的證照，難度較本的合法化現(xiàn)金流出壓大，時(shí)間較長問題力三、房地產(chǎn)交易方式、稅費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)第40頁/共53頁（四）房地產(chǎn)交易中買方關(guān)注主要的風(fēng)險(xiǎn)

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（被并購對(duì)象的資產(chǎn)真實(shí)性、所有權(quán)及其盈利能力、不同會(huì)計(jì)政策所導(dǎo)致的價(jià)值差異等；股東或者轉(zhuǎn)讓方的擔(dān)保能力和擔(dān)保意愿。）

2.法律風(fēng)險(xiǎn)（主要指外部風(fēng)險(xiǎn)，重要的拆遷、采購、銷售等合同；有關(guān)法律法規(guī)和政府部門對(duì)轉(zhuǎn)讓的限制，如土地、發(fā)起人、高管限制等。）三、房地產(chǎn)交易方式、稅費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)第41頁/共53頁

3.管理風(fēng)險(xiǎn)（主要指內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。公司治理風(fēng)險(xiǎn)，如股東類型，法人還是個(gè)人、國有還是私營；持股比例，控股還是非控股；管理層任職，是股東委派的職業(yè)經(jīng)理人還是股東單位的人員；管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及執(zhí)行情況。人力資源風(fēng)險(xiǎn)，包括關(guān)鍵管理人員的合同，為員工履行支付工資、社會(huì)保險(xiǎn)等義務(wù)的情況。）

4.核心資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)（技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)）（土地權(quán)屬的清晰性、閑置情況及取得相關(guān)開發(fā)手續(xù)的程序合法性；拆遷的費(fèi)用及時(shí)間保障；容積率等核心指標(biāo)的變動(dòng)及可實(shí)現(xiàn)性；業(yè)態(tài)的合理性；未來銷售價(jià)格的預(yù)測及其風(fēng)險(xiǎn)等）三、房地產(chǎn)交易方式、稅費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)第42頁/共53頁5.整合風(fēng)險(xiǎn)主要是需要解決收購以后如何將目標(biāo)企業(yè)融入集團(tuán)中來實(shí)施有效的管理和控制。上述對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的劃分并非十分準(zhǔn)確，彼此之間是有交叉的，有些問題很難界定是屬于那一種風(fēng)險(xiǎn)，往往是幾種風(fēng)險(xiǎn)的組合。三、房地產(chǎn)交易方式、稅費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)第43頁/共53頁第44頁/共53頁2.政府收儲(chǔ)的組織管理模式政府常規(guī)收儲(chǔ)是指國家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)動(dòng)用國家優(yōu)先購買權(quán)利，對(duì)流入土地市場的土地使用權(quán)進(jìn)行購買，通過土地整理后作為儲(chǔ)備用地的過程。政府常規(guī)收儲(chǔ)的土地一般有：一般來說，土地儲(chǔ)備制度的組織體制實(shí)行分層次的兩極管理模式：即土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)和土地儲(chǔ)備中心。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第45頁/共53頁?土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)是土地儲(chǔ)備體系的決策機(jī)構(gòu)。主要職責(zé)：研究制定有關(guān)土地收購、儲(chǔ)備和供應(yīng)的規(guī)章制度和政策；審查批準(zhǔn)土地儲(chǔ)備中心的工作計(jì)劃和重要的土地收購、儲(chǔ)備和供應(yīng)項(xiàng)目；協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門之間的關(guān)系；對(duì)土地儲(chǔ)備中心的工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。土地儲(chǔ)備中心是土地儲(chǔ)備體系的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。主要職責(zé)：在土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，具體實(shí)施土地收購、儲(chǔ)備以及供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。二、現(xiàn)有土地處置模式歸納分析第46頁/共53頁（3）優(yōu)缺