PAGE83-〖山水逸〗住宅工程物北京中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司公司簡介………………….2相關證照、資質證書及獲獎證書……………6公司局部管理業(yè)績………………….14物業(yè)管理效勞組……………………..16工程概況………………….17工程優(yōu)勢…………………17工程定位………………….18特色效勞管理建議………………….19中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司管理優(yōu)勢…………….44階段物業(yè)管理效勞方案…………………………..49公司簡介中實集團介紹中實集團公司創(chuàng)始于1988年，擁有五星級“國賓酒店〞和國家授予的房地產一級開發(fā)資質、甲級建筑設計資質、物業(yè)管理一級資質、總資產368億元人民幣，一直秉承“忠誠、務實、合作、奮進〞的企業(yè)文化，在致力于創(chuàng)立民族企業(yè)品牌的同時，努力實現(xiàn)企業(yè)的社會和歷史責任，為促進中國社會的和諧開展做出奉獻。二、中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司介紹北京中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司成立于1996年，隸屬于中實集團公司，是一家具有國際化品質的專業(yè)管理公司。公司成立十三年來，始終秉承現(xiàn)代化管理理念，以“五星級管理〞的效勞標準，遵循科學化、人性化、細致化的效勞宗旨，以市場機制引領公司的開展。公司成立至今，凝聚了一大批物業(yè)管理專家和管理骨干，公司員工超過2600人。其中各類技術人員和專業(yè)骨干達500余人，在骨干隊伍中有中級職稱以上專業(yè)技術人員的達40%，到達大專以上學歷的人員占76%，在骨干隊伍中符合各類崗位證書的人員到達80%，公司技術力量雄厚。截止到2024年底，北京中實杰肯道夫物業(yè)管理有限責任公司在企業(yè)品牌受眾率、工程管理規(guī)模、團隊建設等均位居國內同行業(yè)的第一方隊。北京中實杰肯道夫物業(yè)管理有限責任公司目前是“中國物業(yè)管理協(xié)會〞的常務理事單位。公司于2001年通過GB/T19001/ISO9001質量標準及英國皇家國際效勞企業(yè)質量標準的雙重認證，又分別取得GB/T2400/ISO14001、GB/T28001/OHSAS18001環(huán)境體系和職業(yè)健康質量體系的雙項認證。2024年被國家建設部評定為全國物業(yè)管理一級資質企業(yè)，近年來公司管理的小區(qū)屢次被評為各類稱號的示范小區(qū)，公司連續(xù)獲得北京市質量管理協(xié)會授予的“效勞質量信譽單位〞稱號。北京中實杰肯道夫物業(yè)管理有限責任公司，隨著公司的不斷開展與壯大，相繼投資成立了商業(yè)、文化、保潔、停車、裝飾、廣告、配送、保險等九家專業(yè)公司，作為配套產業(yè)鏈與中實物業(yè)共同開展。由于有這些配套公司的支持與效勞，中實杰肯道夫物業(yè)公司在向業(yè)主提供的效勞將更加周全、細致和經濟實用。中實杰肯道夫物業(yè)管理有限責任公司在物業(yè)管理行業(yè)獨樹一幟，具有強大的整體優(yōu)勢。歷經十幾年在國內物業(yè)市場上的開展，中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司將國際物業(yè)管理先進經驗外鄉(xiāng)化，摸索出更符合中國物業(yè)管理的有自身特色的物業(yè)管理新模式。三、中實物業(yè)公司榮譽及獲獎情況中實杰肯道夫物業(yè)管理公司在十年以來的開展過程中,取得了讓公司驕傲、讓業(yè)主滿意的各項榮譽和業(yè)績，其中包括：1、“紅嶼別墅〞工程獲省級優(yōu)秀物業(yè)示范小區(qū)稱號；2、“紅嶼別墅〞工程獲得全國優(yōu)秀物業(yè)示范小區(qū)稱號；3、“歐陸經典〞工程獲北京市市級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號；4、“新紀元家園〞工程獲北京市市級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號；5、“楓丹麗舍〞工程獲北京市市級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號；6、“領秀硅谷〞工程獲首都綠化美化花園式單位稱號；7、“提香草堂〞工程獲首屆和諧中國人居創(chuàng)新大獎—和諧親情文化社區(qū)獎；8、被評為中國物業(yè)管理協(xié)會會員單位；9、通過ISO9001管理體系認證；10、“鋒尚國際公寓〞榮獲全國節(jié)能建筑獎稱號；11、榮獲質量管理標準單位稱號；12、榮獲全國質量月“3.15”13、2024年國家建設部頒發(fā)一級物業(yè)管理資質；14、被評為2024年守信企業(yè)；15、“卡爾生活館〞榮獲2024年度首都綠化美化花園式單位稱號；16、“領秀硅谷〞獲得2024年度清河地區(qū)群防群治先進單位稱號；17、被評為中國物業(yè)管理協(xié)會常務理單位；18、“未來假日〞榮獲北京市安靜小區(qū)稱號；19、2024年通過ISO14001：2024、GB/T28001：2001體系認證

20、“領秀硅谷〞獲得北京市城市管委頒發(fā)的海淀區(qū)平安社區(qū)稱號；21、“錦官苑〞榮獲北京市西城區(qū)生活垃圾分類示范小區(qū)；22、“都市心海岸〞榮獲效勞保障奧運好單位稱號；23、被中國房地產和工程委員會評為金牌物業(yè)企業(yè)和諧效勞獎；24、年被樓市奧斯卡組委會評為最具創(chuàng)新能力物業(yè)公司獎25、中實物業(yè)被評為物業(yè)百強企業(yè)26、相關榮譽稱號均通過復審延續(xù)相關證照、資質證書及獲獎證書公司局部管理業(yè)績〔單位：萬平方米〕序號工程名稱建筑面積工程性質1國賓花園24緊鄰金融街的集五星級豪華酒店、甲級寫字樓、金融大樓、世貿商業(yè)中心、高檔公寓于一體的綜合建筑群，由中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司實施前期參謀管理及后期全委托管理1998年接管至今。2國賓酒店6.8中實集團自行設計建筑、擁有全部產權的智能化五星級國際商務酒店，中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司實施全面物業(yè)管理暨總部駐地1998年接管至今。3寰太科技工程3.4中關村地標性建筑，5A級智能化寫字樓由中實杰肯道夫物業(yè)實施前期租務及物業(yè)全程參謀管理。4天津海濱國際會展中心一期6.1地處天津經濟技術開發(fā)區(qū)的泰達時尚廣場，是天津經濟技術開發(fā)區(qū)的一座地標型建筑，也是2024年“達沃斯〞世界經濟年會的主會場。2024年接管，5天津海濱國際會展中心二期5.9地處天津經濟技術開發(fā)區(qū)的泰達時尚廣場，是天津經濟技術開發(fā)區(qū)的一座地標型建筑2024年接管.6上奧世紀中心10高檔公寓/寫字樓2024年接管。7民航結算中心高檔公寓/寫字樓2024年接管。4北京西客站南廣場地下商場7.4我司2024年接管物業(yè)效勞管理。8寰太科技工程3.4中關村地標性建筑，5A級智能化寫字樓由中實杰肯道夫物業(yè)實施前期租務及物業(yè)全程參謀管理2.5年。8易事達商業(yè)4北苑商業(yè)9唐山財富工程6唐山高檔寫字樓10巨庫商場3綜合小商品綜合市場11國旅工程2寫字樓、商業(yè)為一體的綜合工程12天津財智工程6高檔寫字樓、底商綜合工程13中央音樂學院10辦公樓、教學樓、宿舍樓14中央民族大學8負責中央民族大學圖書館、博物館和文科教學大樓的物業(yè)管理，這三個局部均為中央民族大學校園內最新和最現(xiàn)代化的建筑。15濰坊醫(yī)學院1綜合性醫(yī)院2024年接管16濱州學院7.3濱州學院是經國家教育部批準成立的一所綜合性普通本科院校2024年接管。17山東省交通醫(yī)院2.5綜合性醫(yī)院2024年接管。18歐陸經典30地處亞運村的歐式大型高尚社區(qū)，是國務院頒發(fā)?物業(yè)管理條例?以后國內第一家由院領導招標引進的全委托物業(yè)管理工程2024年接管。19鋒尚國際公寓12全球可持續(xù)開展聯(lián)盟〔AGS〕在中國房地產領域的唯一技術扶持工程，歐盟在華跟蹤的重點房地產工程，工程硬件水準、智能化水平、建材選型均高于甲級寫字樓水平。20澗橋.泊屋館12.6高檔公寓2024年接管。21領秀硅谷30中關村超白金“知本家〞生活聚集區(qū)，融公寓、TOWNHOUSE、單體別墅于一體的，北京市的重點開發(fā)工程。2024年接管至今已經物業(yè)效勞管理9年。22提香草堂18高爾夫高級別墅工程，2024年接管。23紅嶼別墅〔北戴河〕10海濱高級別墅工程，2024年接管。24都市心海岸18具有熱帶風情時尚的住宅區(qū)，為創(chuàng)業(yè)型“小資〞一族追求時尚生活的聚集中心.2024年接管。25五月華庭5北京都市中心著名的酒店式公寓，屬于白領一族喜愛的，具有當今時尚的STUDIO.2024年接管。26楓丹麗舍22歐式建筑、園林化的甲級住宅27錦官苑18.5高檔公寓/寫字樓28未來假日10高級別墅工程29怡龍別墅2.7高級別墅工程30九臺2000家園11.7高檔公寓/寫字樓31金島花園11.2高檔公寓物業(yè)管理效勞組職位職責1總經理、常務副總經理監(jiān)督全程參謀效勞效果，負責重大事項的溝通，以及出席合作過程中的重大活動。2主管運營副總經理經營部經理分管業(yè)務的參謀指導，參謀工作監(jiān)督指導，出席合作過程中的重大活動。負責對派駐工程組人員的管理與考核、指導小區(qū)效勞籌劃,銷售過程中有關物業(yè)管理的宣傳訴求,物業(yè)經營、物業(yè)公司開展規(guī)劃等方面的參謀效勞,審核對口的參謀書與建議函。監(jiān)督、控制參謀效勞實施效果。3品質部總監(jiān)負責業(yè)務督導及參謀品質監(jiān)控，參謀效勞顧客滿意度調查，委托方投訴處理等。指導公司及小區(qū)品質管理體系、客戶效勞體系、平安、清潔、綠化、設備設施維護等專業(yè)管理及作業(yè)體系、小區(qū)創(chuàng)優(yōu)達標等方面的參謀效勞。審核對口的參謀書與建議函。4總經理辦公室主任負責企業(yè)建章建制、管理流程擬訂、信息整合與管理等方面的參謀效勞指導。審核對口的參謀書與建議函。5財務部經理負責物業(yè)管理企業(yè)財務管理方面的參謀效勞指導，審核對口的參謀書與建議函。6人力資源部經理負責組織實施委托方萬科物業(yè)管理培訓及人力資源開發(fā)體系建設、組織建設、人員培訓與實習、員工績效考核等方面的參謀效勞指導，審核對口的參謀書與建議函。7工程委員會主任負責小區(qū)智能化工程方面的參謀效勞指導，審核對口的參謀書與建議函。8綠化保潔公司負責園林綠化工程方面的參謀效勞指導。工程概況鴻翔嘉·山水逸工程位于張家口市下花園區(qū)，具體位置位于西苑路與高新西大街交叉口，屬下花園區(qū)政府板塊，距區(qū)政府僅500m，距興建中京張高鐵下花園站直線距離僅約1.9km。周邊城市教育交通配套齊全，綠化面積巨大，地緣位置優(yōu)良;京張高鐵2024年4月已開工，預計2024年底竣工通車。工程全部為11-15層小高層產品。交通條件便利，高鐵站、長途車站及高速出口兩千米范圍內抵達。工程占地面積共計44624.2㎡，總建筑面積：11萬㎡，容積率：1.91，綠化率39%?？傮w量共計820套住宅。共有10棟住宅，3棟商業(yè)。工程優(yōu)勢下花園自古享有“旱碼頭〞、“商埠〞之稱，緣于其便捷的交通區(qū)位優(yōu)勢,是張家口乃至河北路網(wǎng)最為興旺的地區(qū)之一：目前有京包鐵路、京藏高速、京新高速、110國道及省道下廣線、龍揣線過境?！耙恍r上天，兩小時入海〞：從這里一小時可達首都國際機場，兩小時可達天津出?？?。未來京張高鐵開通屆時將實現(xiàn)高鐵、長途客運、城鄉(xiāng)公交的零換乘，25分鐘即達北京內城。?京津冀產業(yè)轉移指南?將引導產業(yè)轉移和承接，充分發(fā)揮三地比擬優(yōu)勢，形成空間布局合理、產業(yè)鏈有機銜接、各類生產要素優(yōu)化配置的開展格局，張家口為了承接北京產業(yè)轉移做了一系列準備，以帶動當?shù)馗咝庐a業(yè)集群快速開展。下花園區(qū)緊緊圍繞“山水花園、智慧城市〞開展定位，加快實施總投資10億元的15項重點城建工程，提升城市品位。2024年，世界注目的冬奧會將在北京賽區(qū)(冰上工程)、延慶賽區(qū)(高山滑雪、雪車雪橇工程)、崇禮賽區(qū)(雪上工程)舉行。冬奧會無疑將對張家口經濟開展、根底設施、旅游和生態(tài)各個方面產生巨大影響。京張冬奧研究中心主任陳劍曾表示，在今后的7年中，張家口的年均經濟增長率將超過10%。下花園地處奧運專線中轉站，交通、旅游、房地產、生態(tài)多方面將會得到巨大推動力。下花園區(qū)氣候溫和，風景秀美。套用一句名言：春觀夜櫻,夏望繁星,秋賞滿月,冬會初雪。在這里生活真真的是“移養(yǎng)體，居養(yǎng)氣〞。讓你體會到陶淵明歸田園里“久在樊籠里，復得返自然〞的愉悅。鴻翔嘉?山水逸工程由河北鴻翔嘉房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，是其在張家口市下花園區(qū)開發(fā)的第二個工程。山水逸工程西側依山傍水，東側比鄰下花園中學和區(qū)政府，區(qū)位優(yōu)越。產品為70-160平米小高層，為眾多業(yè)主提供量身打造的居所！工程定位隨著近年來京津驥一體化的高速開展以及2024世界注目的冬奧會即將舉辦，給下張家口花園區(qū)發(fā)經濟開展帶來巨大的商機。一方面下花園本地居民隨著生活水平的提高，對改善性住房的需求逐漸加大和對冬奧會給地產投資帶來的升值空間的期望，吸引了局部有經濟實力的本地居民購置本工程產品。另一方面，本工程距離北京較近、交通方便，高鐵建設開通在即，又且有山清水秀、空氣新鮮的天然條件，北京市空氣污染嚴重，同時吸引了大批北京居民前來置業(yè)投資。一期產品推出后迅速銷售一空的情況證明了開發(fā)商定位準確，同時為二期產品的銷售奠定了堅實的根底。特色效勞管理建議人車分流式管理區(qū)現(xiàn)代化的重要指標。車與人相互爭奪地盤的今天，人車分流有著很大的重要性。1、人車分流，充分保障小區(qū)內居民平安。人車混流的小區(qū)，人與車行駛在全區(qū)隔開來，充分保障居民的人身平安。2、人車分流，有效緩解小區(qū)的停車壓力。人車混雜的小區(qū)，車行速度往往駛速度，縮減停車時間，減輕居民的停車壓力。保障居民平安的同，還能有效減輕居民的停車壓力，真正實現(xiàn)了“以人為本〞的社區(qū)理念。工作目標1、停車分流管理理念深入人心，業(yè)主支持和理解。2、實現(xiàn)完全人車分流，小區(qū)不再停放機動車輛，業(yè)戶機動車輛統(tǒng)一停放地下車庫。3、建設平安、安靜、寬松的小區(qū)環(huán)境。工作重點1、提前宣傳，做好解釋2、完善硬件，強化管理3、突發(fā)情況處理實施措施〔一〕做好人車分流宣傳，爭得業(yè)主支持和理解1、宣傳人車分流的目的〔1〕打造張家口市下花園區(qū)高端住宅小區(qū)〔2〕爭創(chuàng)物業(yè)管理示范小區(qū)〔3〕提供平安、寬松的居住環(huán)境宣傳人車分流的好處〔1〕生活免受汽車噪音污染和尾氣污染〔2〕為老人、小孩提供更加平安的生活空間〔3〕享受安靜舒適的園區(qū)環(huán)境〔4〕防止消防通道被違規(guī)占用〔5〕車輛停放更加平安3、宣傳人車分流的細節(jié)〔1〕、明確人車分流的實施時間，人車分流的內容?！?〕、以人車分流效果圖的形式，告知業(yè)主機動車輛停放點，出入路線?！?〕、提前告知業(yè)主人車分流后地下車庫的收費標準、月租卡辦理手續(xù)、地下停車考前須知。4、制作統(tǒng)一說辭，各部門相互了解，在對外宣傳上統(tǒng)一口徑，能及時合理地回復業(yè)主關于人車分流的提問。5、除了利用樓宇公告欄、戶外公告欄外進行人車分流理念宣傳外，各部門員工也要在工作中積極宣傳。對于不積極配合的業(yè)主，要逐個做思想工作，各個突破。(二)、完善硬件，強化管理標識、設施齊全〔1〕標識標牌齊全，做好提示工作人車分流平面圖、停車收費標準公示牌、地下停車考前須知公示牌、地下車庫路面指引標識、地下車庫樓棟指引標識、地下車庫人行入口指引標識、地下車庫入口牌提等前配置到位?！?〕地下車庫停車設施齊全，便于車輛停放地下車庫道閘系統(tǒng)、停車收費系統(tǒng)、反光鏡、車位牌、車位線、車位牌、定位器、車位鎖、減速帶等提前配置到位?！?〕監(jiān)控設施齊全，監(jiān)控無盲點現(xiàn)場查找監(jiān)控盲點，及時加裝攝像頭，從技術上提供更加平安的停車環(huán)境，一旦發(fā)生糾紛，有據(jù)可以追溯，降低責任風險。強化管理〔1〕園區(qū)大門車輛管理實行人車分流后，用石球等在園區(qū)大門隔離出一個緩沖地帶，禁止業(yè)主私家車輛進入園區(qū)，防止業(yè)主做出強行進入小區(qū)的嘗試。秩序維護部秩序維護員加強引導，將園區(qū)業(yè)主的私家車輛分流至地下車庫。消防車、救護車、運鈔車、郵政車、工程搶險車、家具搬運車輛、垃圾清運車輛、清污車輛等需臨時進入小區(qū)的車輛，可靈巧放行。地下車庫管理地下車庫車輛出入口專用于車輛出入，秩序維護員要嚴格把關，禁止業(yè)主通過地下車庫出入小區(qū)，阻止閑雜人員進入地下車庫。未使用月租卡和臨時卡的車輛或月租卡到期未續(xù)費、已購車位欠繳效勞費的業(yè)主車輛，禁止進入地下車庫。對于使用月租卡的車輛，收費員要認真核對月租卡登記的車輛信息與當前車輛信息是否一致，假設不一致，禁止放行。除已售車位外，其他使用月租卡或臨時卡的車輛按照先到先停的原那么選擇車位停放，不固定車位。地下車庫秩序維護員對每輛進入車場車輛作適當檢查，發(fā)現(xiàn)進入有被撞、被刮等跡象，要及時做好記錄，并由業(yè)主確認，防止不必要的糾紛。每天安排專職人員對停車場實施巡查管理，并引導車輛停放，提供問詢效勞。消防監(jiān)控中心要密切監(jiān)視地下車庫的一舉一動，發(fā)現(xiàn)可疑人員，及時通知工作人員前去處理。每天安排保潔人員對地下車庫進行清潔，保持地下車庫衛(wèi)生干凈，杜絕地面積水的情況?！?〕月租卡、年租卡辦理業(yè)戶首次辦理月租卡的，客服前臺須核實辦理人的業(yè)戶身份，簽署?車位租用協(xié)議?，留存行駛證復印件。客服收費員按照標準收取費用，當天錄入停車管理系統(tǒng)，并及時更新月租卡辦理臺賬。物業(yè)效勞中心客戶效勞部安排專人進行授權操作，收費與授權不得為同一人。、突發(fā)情況處理〔緊急預案〕人車分流后，業(yè)戶停車可能沒以前方便；之前業(yè)主車輛停放在園區(qū)都不用繳費，人車分流后業(yè)戶車輛停放地下車庫需繳納數(shù)額不少的停車費用，這些都容易增加業(yè)主的抵觸情緒，屆時個別業(yè)主可能會采取過激行為，給人車分流工作帶來極大阻力。在人車分流過程中，為了保證人車分流工作順利完成，防止不必要損失，針對個別人對此工作的不滿而可能出現(xiàn)的突發(fā)事件，制定以下幾種緊急情況處理流程：地下車庫出入口被堵處理流程〔1〕地下車庫出入口如果被堵，收費崗工作人員及停車場秩序維護員務必第一時間向物業(yè)效勞中心負責人和其他部門匯報，并及時維護現(xiàn)場秩序，做好后續(xù)車輛的解釋工作，并引導車輛前往臨時開辟的出入口?！?〕秩序維護部要在最短時間開辟臨時出入口，并及時做好車輛引導，保障業(yè)戶車輛能夠正常出入地下車庫?！?〕客服部及時派出收費人員到臨時出入口，對臨時停放車輛進行人工收費。〔4〕客服部經理和秩序維護部經理需及時前往現(xiàn)場，勸說業(yè)主停止過激行為，恢復正常秩序?！?〕對勸阻無效，情緒過分沖動或有意滋事的業(yè)主，可撥打110，待警察現(xiàn)場處理，并協(xié)助110處理善后事宜。個別業(yè)主聚眾鬧事處理流程〔1〕在崗值班人員一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主在大門口、售樓部或物業(yè)效勞中心聚眾鬧事的，要及時向中隊長匯報，并通知巡邏人員到現(xiàn)場維持秩序，穩(wěn)定業(yè)主，防止與業(yè)主發(fā)生沖突。〔2〕保安隊長及時報告經理，同時及時指揮調動應急小組趕赴現(xiàn)場，控制業(yè)主情緒，維護好現(xiàn)場秩序。主管人員給業(yè)主做工作，予以勸退，阻止業(yè)主沖擊銷售現(xiàn)場或辦公場所。〔3〕對勸阻無效，情緒過分沖動或有意滋事的業(yè)主，工作人員要提高警惕，加強平安防范，在耐心做工作，穩(wěn)定情緒的同時，向開發(fā)區(qū)派出所報警，待警察現(xiàn)場處理。并協(xié)助110處理善后事宜?；▓@式綠化住宅小區(qū)是城市人的主要棲息之所,住宅小區(qū)周圍的環(huán)境對人們的居住條件有著重大的影響。住宅小區(qū)的綠化就是其中的重要局部。隨著居住條件的改善,人們要求建設園林式、花園式、生態(tài)式的現(xiàn)代化住宅小區(qū)的也越來越強烈,因此,住宅小區(qū)綠化管理也就成為人們關注的焦點。隨著房地產業(yè)的快速開展,住宅小區(qū)物業(yè)管理水平也得到了明顯提升。如“水景〞、“山景〞、“園林〞、“生態(tài)〞等小區(qū)規(guī)劃理念在高檔小區(qū)里施行的案例也很多。其實,無論什么風格類型的小區(qū)景觀,都需要優(yōu)質的養(yǎng)護與管理,這樣才能真正形成一種良性循環(huán)的景觀帶。根據(jù)下花園地理位置、氣候條件的實際情況，建議把“山水逸〞工程打造成“三季有花、四季常青〞的花園式居住小區(qū)，在綠化樹種等選擇上考慮草皮、灌木、喬木、小品、景觀相結合的綜合綠化方案。中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司也將依托自己的專業(yè)綠化保潔公司的管理優(yōu)勢對園區(qū)綠化進行專業(yè)化的養(yǎng)護管理。小區(qū)公共綠化養(yǎng)護方案一、園林綠化實行專業(yè)化管理園林綠化包括園林規(guī)劃、園林樹木栽培、花卉栽培，病蟲害防治等多學科知識，是一門專業(yè)性很強的學科，為不斷提高園林綠化管養(yǎng)的科技含量，不斷吸收新鮮的管理經驗，提高我司的園林綠化的管養(yǎng)水平，我司已經建立了一支強有力的園林科學技術管理隊伍，這支隊伍由多名大中專綠化專業(yè)骨干和多年綠化工作經驗的綠化職員組成，我司將組建專業(yè)各級隊伍對貴公司所轄小區(qū)綠地按統(tǒng)一標準，統(tǒng)一要求進行統(tǒng)一養(yǎng)護管理。二、人員配備方案〔1〕、固定在編人員：根據(jù)小區(qū)綠地面積，按每萬平方米設置固定在編綠化工1人(實際在編人員根據(jù)季節(jié)調整)，年齡層次在25-55歲〔根據(jù)實際工作能力適應放寬標準〕，以男工為主?！?〕、臨時工：在植物生長旺盛季節(jié)，根據(jù)實際現(xiàn)場工作需要適度安排局部臨時工，保證工作質量需要?！?〕、交叉用工：對突發(fā)或專項工作以及其它需要，對于本公司就近其它小區(qū)或新城物業(yè)就近屬本公司外包小區(qū)人員根據(jù)我公司需要，集中安排完成。三、園林綠化組織機構及管理機制〔1〕、園林綠化的組織機構：綠化養(yǎng)護部設養(yǎng)護部經理，統(tǒng)一領導養(yǎng)護部工作，各綠化工接受綠化養(yǎng)護管理部部長的領導?！?〕、園林綠化的管理機制：綠化養(yǎng)護部經理對綠化工實行目標管理、優(yōu)者留用、劣者淘汰的管理機制。1〕、對園林綠化工程、物業(yè)園林綠化改造工程和突擊性的園林綠化工作實行集中人力統(tǒng)一領導完成此項工作任務;日常園林綠化養(yǎng)護管理工作實行統(tǒng)一定額、分片包干、責任落實到人、目標管理、優(yōu)者留用、劣者淘汰的管理機制，以充分調動和發(fā)揮勞動者的積極性和主觀能動性。2〕、實行責、權、利統(tǒng)一和獎罰清楚的管理機制，綠化職員按公司內部規(guī)定的考核標準分級，效益工資根據(jù)每人每月完成任務的情況發(fā)放?！?〕、園林機械的使用和保養(yǎng)〔主要指草坪機、割灌機、綠籬機、機動噴藥機等〕，為提高修剪質量和病蟲防治效果及延長園林機械的使用壽命，綠化管養(yǎng)部下設園林機械組負責機械的使用和保養(yǎng)，該組負責草坪、綠蘺、地被色塊植物的循環(huán)修剪和高大喬木的病蟲害防治又負責包干人員的機械使用、保養(yǎng)的培訓工作?！?〕、綠化養(yǎng)護部相關崗位職責：園林綠化養(yǎng)護管理工作月歷一月份〔小寒、大寒〕進行冬季修剪：除常綠樹和一些不宜冬剪樹木，在休眠期進行一次整形修剪。檢查巡視防寒設施的完好程度，現(xiàn)破損立即修復。防治病蟲：剪除樹上病蟲枝葉集葉銷毀。檢修機械。二月份〔立春、雨水〕繼續(xù)進行樹木冬剪。防治病蟲害。進行春季綠化的準備工作。完成“春節(jié)〞花壇布置工作。三月份〔驚蟄、春分〕春季植樹、做到隨挖、隨栽、隨養(yǎng)護。進行春灌，補充土壤水分。進行春施基肥。防治病蟲害。四月份〔清明、谷雨〕對園林植物進行灌水、施肥。修剪冬季及早春易干梢的樹木。防治病蟲害。完成“五一〞節(jié)日擺花工作。五月份〔立夏、小滿〕灌水：樹木抽枝長葉，需大量水分。對春花植物，進行花后修剪、更新。新植樹木抹芽和除蘗。進行中耕除草、追肥、防治病蟲害。修剪綠蘺、草坪。六月份〔芒種、夏至〕灌水、施肥雨季即將來臨，疏剪樹冠，修剪與架空線有矛盾的樹枝。中耕除草防治病蟲害。做好臺風來臨前的準備工作修剪綠蘺、草坪七、八月份〔小暑、大暑、立秋、處暑〕1、防臺風暴雨、及時做好樹木立支架、捆綁等工作2、中耕除草、追肥3、移栽常綠樹木，最好入伏后降過一場透雨后進行4、防治病蟲害5、修剪綠蘺、草坪九月份〔白露、秋分〕1、繼續(xù)做好防止臺風暴雨的緊急準備工作2、中耕除草、防治病蟲害3、修剪綠蘺、草坪4、完成“十一〞節(jié)日擺花工作。十月份〔寒露、霜降〕栽植耐寒力較強的鄉(xiāng)土樹種防治病蟲害多澆水、防植物干旱十一月份〔立冬、小雪〕秋季植樹多澆水、防植物干旱對不耐寒的樹種做好防寒工作給樹木深翻，施基肥十二月份〔大雪、冬至〕冬季樹木整形修剪做好冬季養(yǎng)護〔涂白、施基肥、防治地下害蟲等〕工作加強機具維修和保養(yǎng)進行全年工作總結完成“元旦〞節(jié)日擺花工作.綠化養(yǎng)護標準園林樹木〔1〕、樹冠完整美觀，枝葉茂盛，生長健壯，季相清楚，分支點適宜，枝條勻稱，無枯枝死杈。〔2〕、主側枝分布均勻，數(shù)量適宜，修剪科學合理?！?〕、內膛不亂，通風透光〔4〕、喬、灌木修剪每年二遍以上，無枯枝、萌蘗枝，無二級分枝;〔5〕、花灌木及時開花結果，株形飽滿，花后修剪及時合理;〔6〕、籬、球、造型植物按生長情況，造型要求及時修剪，做到枝葉茂密，圓整、無脫節(jié)、無缺枝、空檔，整型樹木須按欣賞要求養(yǎng)護成一定形態(tài)，造型雅觀?！?〕、行道樹無缺株，綠地內無死樹;〔8〕、針葉樹保持明顯的頂端優(yōu)勢;〔9〕、注意扶正加固，樹木根本無傾斜;2、落葉樹〔1〕、新梢生長健壯，葉片大小、顏色正常?！?〕、在一般條件下，無黃葉、焦葉、卷葉，正常季節(jié)葉片保存率在95%以上。3、花壇、花帶〔1〕、保持有效供水，無積水;〔2〕、無缺枝倒伏現(xiàn)象，及補種;〔3〕、及時去除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾;〔4〕、每年施基肥一次，盛花基追肥適量;〔5〕、適時做好病蟲害防治，確?；▔◣л喞逦?，整齊美觀，色彩艷麗，無殘缺，無殘花敗葉。4、草坪及地被〔1〕、植物整齊，覆蓋率90%以上;〔2〕、草坪綠色期：冷季型草不得少于200天;暖季型草不得少于150天;〔3〕、地被植物，無人為踐踏、空禿、無黃土裸露；〔4〕、修剪到位，常年保持平整，邊緣清晰，草高不超過10公分;〔5〕、及時去除雜草，做到根本無雜草;〔6〕、灌、排水及時，常年保持有效供水，草地充分生長，覆沙調整，地形平整，流暢。〔7〕、施肥到位，按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機復合肥二到三遍;〔8〕、綠草如菌，斑禿黃萎低于5%.5、病蟲害防治〔1〕、病蟲害防治堅持預防為主，綜合治理，生態(tài)治理，嚴格控制病蟲，各類病蟲害發(fā)生低于5%；控制及時，園林樹木無蛀干害蟲的活卵、活蟲;〔2〕、在園林樹木主干、主枝上平均每100CM介殼蟲不得超過3頭，較細枝條上無蟲糞、蟲網(wǎng)。〔3〕、蟲害葉片每株不得超過3%;〔4〕、無病害。6、綠地〔1〕、整潔、無雜物，無白色污染〔樹掛物品〕;〔2〕、對綠化生產垃圾〔如樹枝、樹葉、草屑等〕重點地區(qū)隨產隨清，其它地區(qū)日產日清，并進行巡視保潔，做到無白色垃圾等;〔3〕、綠地完整，無堆物、堆料、搭棚，樹干上無釘刻畫等現(xiàn)象。行道樹下距樹干2M范圍內無堆物、堆料、圈欄或搭棚設攤等影響樹木生長和養(yǎng)護管理的現(xiàn)象。7、綠化養(yǎng)護技術〔1〕、植物保護技術到位，不出現(xiàn)藥害現(xiàn)象;〔2〕、各種工具正確使用，不出現(xiàn)工具損壞綠化苗木現(xiàn)象;〔3〕、根據(jù)植物生長規(guī)律，營養(yǎng)均衡，不出現(xiàn)缺素現(xiàn)象;〔4〕、在干旱情況下，及時補充水分;〔5〕、措施完善、管理得當，植物配置合理;綠化養(yǎng)護管理規(guī)程與質量記錄一、工程現(xiàn)場綠化管理與檢查流程1、工程負責人每年年末制定下一年度的?年度綠化養(yǎng)護方案?,再根據(jù)年度方案和現(xiàn)場實際情況編制?綠化養(yǎng)護月度方案?；工程負責人再將?綠化養(yǎng)護月度工作方案?進行分解，每天制定?綠化養(yǎng)護工作日安排表?安排綠化工每天的工作內容，并監(jiān)督檢查工作落實情況，發(fā)現(xiàn)不合格情況要求綠化工進行整改，檢查結果也記錄在?綠化養(yǎng)護工作日安排/記錄表?上。綠化工填寫?綠化養(yǎng)護工作日安排表?工程負責人每周5次檢查現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)不合格情況要求綠化工進行整改，檢查結果記錄在?綠化養(yǎng)護工作檢查表?上；工程負責人每月底對當月的綠化養(yǎng)護工作進行總結，編制?綠化養(yǎng)護月度總結?。工程負責人每周檢查必須覆蓋整個小區(qū)。3、工程負責人每年年末根據(jù)年度綠化養(yǎng)護工作情況編制?年度綠化養(yǎng)護方案執(zhí)行情況?4、公司主管經理每月不定期對綠化工作情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)不合格情況要求工程主管安排整改，檢查結果記錄在?綠化養(yǎng)護工作檢查表?上。二、綠化工程現(xiàn)場主要作業(yè)指導規(guī)程日常養(yǎng)護工作及考前須知1、澆水：1〕、確定本次澆水工作的地點、范圍后攜帶水管及輔助工具到達工作地點；2〕、連接水管，然后翻開綠化水閥，對植物進行均勻澆水；3〕、澆全、澆透后關閉水閥，收回水管和工具歸還倉庫?？记绊氈?〕、高溫季節(jié)早晚澆水，冬季中午澆水。澆灌喬木的澆灌要根據(jù)土壤墑情處理，砂壤土較含水可減少澆灌次數(shù)，粘土那么要增加澆灌次數(shù)，不管那種土壤在澆灌時，先澆跟、再澆樹干、特別是有草繩捆綁的，主干草繩要求濕透最后再澆樹穴，每次澆水要澆透，嚴禁外表濕下面干，初植樹，在天晴干旱時節(jié)，還要做到一天不少于兩次噴霧給水，補充樹枝水分；2〕、工作時有行人經過時應主動避讓，以免水漬濺到他人。3〕、掌握節(jié)水、適度原那么，切不可大水漫灌。4〕、盡量防止將水澆到綠地中音響、反光照明等電氣設施。5〕、如將泥水、樹葉沖到道路上，應及時沖洗干凈。2、噴藥：1〕、病蟲害以防為主，防治結合，早檢查早發(fā)現(xiàn)早處理，控制用藥量，盡量選用高效低毒/低污染低公害/的生物農藥，采取綜合防治的方法以減少對環(huán)境的污染,2〕、確定噴藥地點、范圍、防治對象后領取相應藥品并登記在?藥品領用單?上；3〕、戴好醫(yī)用口罩和橡膠手套，必要時可穿上雨衣；4〕、檢查噴藥器具完好、無積液后，按規(guī)定配置相應比例的藥液；5〕、在噴藥區(qū)域明顯位置放置警示牌，然后開始對植物進行均勻噴藥；6〕、噴藥結束，洗手洗臉，將器具清洗干凈后連同剩余藥品、工具歸還倉庫。7〕、工程負責將本次噴藥工作記錄于?綠化養(yǎng)護病蟲害防治記錄表?上，并檢查病蟲害防治效果，同時將結果也記錄在?綠化養(yǎng)護病蟲害防治記錄表?上?？记绊氈?〕、綠化殺蟲農藥等危險品實行專人管理制度，即將危險品放置在倉庫櫥柜中，由工程負責人全權負責管理。2〕、大面積噴藥殺蟲應提前三天出書面平安提示，臨時性局部噴藥應在現(xiàn)場放置平安提示。3〕、不可迎風站立作業(yè)，防止中毒。4)、有人經過時應暫停噴藥。5)、出現(xiàn)不適感應立即停止噴藥并求助他人。3、修剪：〔一〕、草坪修剪〔割草〕：1、確定割草地點、范圍，然后檢試機具：〔1〕刀片高度是否適宜；〔2〕潤滑油存量是否在適當范圍；〔3〕機具的各部件螺絲是否緊固；〔4〕啟動機具，檢查是否有異常聲音。如機具檢試發(fā)現(xiàn)有異常情況，應進行排除故障處理或送交專業(yè)維修單位維修；如機具正常那么可帶上其它輔助工具到達工作地點；2、去除草坪上的小石塊和其它硬質異物后，啟動機具開始割草，割下的草須裝入垃圾袋并運到指定地點；3、割草結束后將清掃操作場地，確定機具狀態(tài)正常后，連同工具擦干凈，歸還倉庫?？记绊氈?、工作中發(fā)現(xiàn)機具有異常情況，應立即停機檢修，確定正常后開機；2、因機具工作時有噪音，為不影響業(yè)主休息，應嚴格限定在規(guī)定時段內進行割草工作；〔二〕、喬木修剪：1、確定修剪地點、樹木品種后帶上手鋸等工具到達工作地點；2、在工作區(qū)域明顯位置放置警示牌〔以免樹枝落下傷人〕；3、修剪以自然樹形為主，主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝以及枯爛枝頭；4、喬木類修剪主要是對內膛外交叉與桂芬重疊進行疏剪，行道樹對其高度與樹下緣〔分枝點〕要一致，枯枝病蟲枝要及時剪除，剪口鋸口要平滑，傷口要及時用藥水涂抹處理，對確定分枝點以下的萌芽及根蘗芽，要盡快抹除，防止爭奪養(yǎng)份擾亂樹形；。5、成片栽植的灌木叢修剪時應形成中間高四周低或前面低后面高的叢形，多品種栽種的灌木叢修剪時應突出主栽品種，并苗出適當?shù)纳L空間，造型灌木修剪應保持外形輪廓清楚，外緣枝葉緊密，綠籬及色帶修剪要特別注意輪廓清楚線條整齊頂面平整高度一致，側面上下垂直或上窄下寬，每次修剪較前一次提高1CM，見后殘留綠籬面的葉枝應及時清理干凈。6、花灌木修剪應注意3點，第一、當年生枝開花的灌木，如紫薇、月季、五色梅等，休眠修剪時為控制樹木高度，對于生長健壯枝條應保持3-5個芽處短截，促發(fā)新枝，一年可以樹次開花的灌木如月季、紫薇、珍珠梅，花謝后及時剪去殘花，促使再次開花。第二、隔年生枝條開花的灌木如：榆葉梅，連翹、丁香、黃刺玫等，休眠期適當整形修剪，生長季花落后10-15天將已開花枝條進行重短截，疏剪過密的枝，以利于來年促生健壯新枝，第三、多年生枝條開花灌木如：紫薇、海藻應該注意培育和保護老枝，剪除干擾樹形并影響通風透光的過密枝弱枝、枯枝或病蟲枝；7、修剪工作結束，清理現(xiàn)場，工具歸還倉庫考前須知：1〕高空作業(yè)必須由二人協(xié)同，一人上梯，另一人扶住梯子；2〕樹上作業(yè)必須戴好平安帶?！踩?、灌木和造型樹修剪：1〕確定修剪地點、樹木品種后帶上大平剪、枝剪等工具到達工作地點；2〕根據(jù)要求對指定苗木進行修剪，根據(jù)生長情況結合造型進行修剪，不得追求造型，修剪后影響植物的生長。3〕修剪工作結束，清理現(xiàn)場，工具歸還倉庫。4、除草：1〕除草劑除草〔同噴藥〕。2〕人工除草：攜帶鏟刀將雜草連鏟除去，工作結束后，對整個場地進行清理，將雜草運至指定地點處理。5、養(yǎng)護切邊：1〕根據(jù)要求，先定出切邊形狀及范圍，對苗木的養(yǎng)護圈進行松土、除草、除垃圾；2〕工作結束對整個場地進行清理，工具歸還倉庫。6、施肥：1〕確定施肥對象，肥料品種后將肥料及施肥工具運至現(xiàn)場。2〕將肥料均勻地撒在草坪上，或挖穴將肥料施在樹根周圍并覆土。3〕施肥后，于施肥區(qū)域充分澆水〔下雨前施肥最好〕。4〕施肥根據(jù)不同的生育期，采用不同的配比及用量，一般萌發(fā)期以氮肥為主，生長旺盛氮磷鉀各持平，花芽分化期與接近休眠期加大氮磷鉀肥的比例，生長期采用耕施，薄施少量屢次的原那么，施肥量一次過大肥水容易流失浪費或肥料濃度過高，對植物根系產生灼傷；5〕工作結束將剩余肥料及工具歸還倉庫。6〕綠化領班將本次施肥工作記錄于?綠化養(yǎng)護施肥記錄表?。7、松土1〕松土可除雜草增加土壤的透氣性防止土壤板結龜裂，降低土壤水分蒸發(fā)，改變土壤理化性質提高根系活力增強根系對肥水的吸收量；考前須知：1、如使用有機肥，應遵循“已腐熟，無異味〞原那么。2、不可雨后施肥。網(wǎng)絡智能化管理根據(jù)本案小區(qū)的業(yè)主構成分析，大局部以年輕人和投資業(yè)主較多的特點，平時工作較忙或者父母在此養(yǎng)老居住，對物業(yè)效勞包括維修等要求可能與日常物業(yè)效勞人員工作時間有所沖突，我們公司自行開發(fā)了一套手機APP智能管理系統(tǒng)，可以解決這方面的供需矛盾。業(yè)主可以在網(wǎng)上自己或為父母預約自己方便的時間請物業(yè)上門效勞，做到效勞的精準和有效性，同時提高物業(yè)效勞形象與品質和業(yè)主對物業(yè)效勞的滿意度。手機APP具有以下三大功能：社區(qū)效勞功能在傳統(tǒng)的物業(yè)效勞模式下，社區(qū)內部業(yè)主與物業(yè)溝通渠道單一、效率低、信息量小，造成物業(yè)效勞人員處理業(yè)主反應不夠及時，不符合現(xiàn)代社會人們對信息交流的要求。如今這些問題在物業(yè)APP的幫助下能夠很好地解決。比方物業(yè)效勞客服中心可以集中發(fā)布停水停電、小區(qū)設施維修等物業(yè)效勞信息，用戶預約效勞或投訴建議可以附上文字說明及現(xiàn)場圖片等信息，且能快速到達客服中心并形成相應的工單或通知轉到相關人員處，信息量和傳達速度大大提升。如對工單處理的每個節(jié)點設置時間記錄并進行監(jiān)控，同時給用戶預留效勞評價選擇，就可以實現(xiàn)效勞指標的量化評價和監(jiān)測，對工作人員進行有效的績效考評和監(jiān)督。不僅如此，物業(yè)效勞企業(yè)還可以通過物業(yè)APP其他社區(qū)效勞功能的應用，實現(xiàn)降低運營本錢、提升效勞品質、提高客戶滿意度的目的。社交活動功能物業(yè)效勞中心可以在這里進行交流溝通、召集和參加活動等操作；物業(yè)效勞客服中心也可以發(fā)布文體活動及團購、健康和平安常識等推送信息；甚至可以組織完成精確身份驗證的對象參與到某次業(yè)主大會組織的投票或者其他調查中，無論你身處何處。這項功能既給客戶提供了一個溝通交流的平臺，有助于拉近業(yè)主鄰里之間的距離，打造和諧社區(qū)，也讓物業(yè)效勞企業(yè)能給客戶提供更多更及時的效勞資訊，讓雙方的關系更加融洽。社區(qū)商務功能這是一項承載著物業(yè)效勞企業(yè)開拓經營渠道，實現(xiàn)創(chuàng)收的重要功能。物業(yè)效勞企業(yè)做好社區(qū)效勞和社區(qū)活動等物業(yè)APP根底功能，獲得客戶的信賴，讓客戶愿意使用你的APP，愿意在上面消費，給業(yè)主帶來方便。物業(yè)效勞企業(yè)立足社區(qū)、貼近居民、擁有廣闊居民的根本信息，各類商家也希望借助于物業(yè)效勞企業(yè)的優(yōu)勢，分享為終端客戶提供效勞的利益。物業(yè)效勞企業(yè)只要善于謀劃，社區(qū)商務功能根本上可以將客戶所在小區(qū)周邊的日常衣食住行、娛樂在內的各類社會資源整合進來。功能展示人員管理模式根據(jù)本案工程的管理需要求，我們將引進先進的物業(yè)管理理念，主要管理人員將從中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司北京團隊中派遣有豐富管理經驗的主要管理人員，基層效勞人員將從下花園本地招聘，同時可以吸收開發(fā)商原物業(yè)管理團隊的留守人員參與管理，執(zhí)行中實物業(yè)貫有的管理制度和標準。這樣一方面可以給本工程帶來先進的物業(yè)管理理念和效勞，另一方面又可以兼顧本地人員的生活習慣對物業(yè)效勞的外鄉(xiāng)化需求，給本工程業(yè)主帶來不一樣的、親切物業(yè)效勞。中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司的管理優(yōu)勢中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司成立至今已經20年，根據(jù)多年的對不同類型物業(yè)工程的管理經驗，我們形成了綜合效勞、鏈式經營、全面效勞支持綜合效勞體系，成立了以下專業(yè)公司為業(yè)主的不同需求提供專業(yè)的效勞：中實杰保潔效勞有限責任公司、中實安達停車場管理有限公司、中實強商業(yè)投資管理有限公司、中實天恒文化開展有限公司、中實杰建筑裝飾工程有限公司、中實物業(yè)食品配送中心、物融保險經紀有限公司。針對開發(fā)商工程的開發(fā)進度，我們可以提供以下針對性的階段性效勞內容：前期參謀效勞內容針對工程物業(yè)的特點，物業(yè)參謀將從最終使用人需求及物業(yè)管理的角度，主要從以下方面開展工作及提供前期參謀建議。品牌支持配合工程銷售工作組建、培訓管理團隊隊伍系統(tǒng)設備配置方案建議物業(yè)管理本錢測算前期物業(yè)管理文件制定物業(yè)及設施交接驗收售樓處物業(yè)效勞管理其它前期涉及的物業(yè)管理問題品牌支持配合工程銷售工作中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司品牌的使用中實杰公司LOGO在銷售宣傳中的使用中實集團所屬企業(yè)在銷售宣傳中的使用中實集團擁有的各項資源在銷售宣傳中的使用系統(tǒng)設備配置方案建議針對工程使用功能的特點，對應配備的設備系統(tǒng)提供咨詢意見，參與方案論證并對設備選型提出合理化建議，使工程的硬件配備更加合理。強電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)(樓宇智能化)垂直交通系統(tǒng)消防系統(tǒng)給排水系統(tǒng)。。。。。。物業(yè)管理本錢測算物業(yè)管理費測算在物業(yè)管理準備工作中至關重要。將根據(jù)工程的設備設施狀況及效勞內容設定編制物業(yè)管理公司人員架構，按照不同使用功能詳細、合理測算物業(yè)管理運行本錢，確定物業(yè)管理費收費標準。物業(yè)管理人員開支〔人員崗位編制、工資、福利〕設備運行能源消耗〔包括公共區(qū)域全部設施設備運行能耗〕工程設備維修保養(yǎng)費公共區(qū)域清潔及綠化租擺費用物業(yè)保險費用〔提供保險購置建議〕物業(yè)管理公司行政辦公費用及相關稅金等前期物業(yè)管理文件制定為工程制定相關物業(yè)管理文件，為客戶的順利入住/開業(yè)做好準備。制定?業(yè)主臨時管理規(guī)約?制定?客戶效勞手冊?制定?二次裝修管理手冊?制定工程整體物業(yè)管理方案〔包括能源費用方案、日常運行維護方案及管理效勞內容和標準〕制定各項緊急預案物業(yè)及設施交接驗收協(xié)助擬定物業(yè)接管驗收方案方案參與工程四方驗收及提出合理化建議協(xié)助成立物業(yè)交接驗收小組售樓處物業(yè)效勞管理對售樓處物業(yè)效勞提出改善性建議配合銷售推廣提供物業(yè)管理宣傳資料對銷售人員進行有關物業(yè)管理的培訓制定售樓處物業(yè)效勞流程及標準組織人員對售樓處的設備設施進行維修全委效勞工作內容1.積極前期介入，從物業(yè)管理角度，提供、協(xié)助開發(fā)進行優(yōu)化小區(qū)規(guī)劃配套及有關設備選型、智能化效勞集成管理；2.房屋本體使用的管理及維護；3.公共〔有〕設施、設備的使用管理和維護；4.環(huán)境質量管理；5.消防及平安防衛(wèi)；6.紅線內車輛及車場的效勞管理；7.物業(yè)及小區(qū)的檔案、資料的管理；8.積極有效的公關關系和親和的社區(qū)文化建設；9.便民特色效勞的設計及管理；10.物業(yè)收益性的經營、管理效勞；11.法律法規(guī)規(guī)定的其他事項。工程管理效勞1、建立物業(yè)管理處2、工程交接驗收3、入伙和裝修管理4、客戶效勞：處理投訴、24小時熱線電話、客戶檔案建立、探訪客戶、客戶滿意率調查組織社區(qū)活動。5、保安效勞：24小時門崗、巡邏、監(jiān)控效勞；消防平安、車輛交通管理、停車場〔庫〕管理、應急預案。6、保潔效勞：公共環(huán)境清潔、外墻清洗、共用設施設備清潔、垃圾清運、消毒殺蟲效勞。7、綠化養(yǎng)護：公共綠地養(yǎng)護、四季鮮花擺放、室內擺花。8、工程效勞：公共設施設備運行管理、24小時便民維修效勞、制訂維修養(yǎng)護方案、房屋及設施設備維修養(yǎng)護、智能化設備運行管理、選擇公共設施設備維保承包商。9、人事財務管理：管理人員培訓、制定人員考核制度、簽訂勞動合同、維修資產管理、物業(yè)管理費收繳、年度管理預算、收支損益報告。階段物業(yè)管理效勞方案1.0物業(yè)管理效勞階段1.1物業(yè)管理效勞階段劃分中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司針對工程進展狀態(tài)，將管理效勞氣氛三個不同的管理效勞期：“前期〞、“籌備期〞及“運營管理期〞。同時，中實杰肯道夫物業(yè)管理有限公司針對這三個時期，量身制定更為專業(yè)、更為全效勞階段效勞內容前期審核工程規(guī)劃方案及圖紙，與設計方、承建方交流配合，從日后物業(yè)使用者和管理者的角度提出優(yōu)化方案，增加項目在日后使用和管理上的合理性，提升工程整體品質?；I備期籌備期物業(yè)管理效勞運營管理期全面運營管理期管自工程竣工—竣工2.0物業(yè)管理效勞內容〔方案〕2.1前期物業(yè)參謀效勞2.1.1前期物業(yè)參謀效勞的方向設計優(yōu)化根據(jù)目前建筑設計市場的狀況，特別是針對大型、專業(yè)性強的工程，開發(fā)商／設計單位需要由更加專業(yè)的參謀參與到設計過程中，協(xié)助開發(fā)商和設計單位提出問題及解決問題，使資源的利用到達最大化。目前設計部門在設計建筑物時均是按照相應的國家標準與開發(fā)商提出的要求進行設計。但是往往與使用方的使用方式存在較大的差距。我司提供的效勞不僅僅是限于純建筑技術及相關標準方面，更加重要的是站在開發(fā)商的立場，從市場、營銷以及工程最終使用者〔國際用戶及本地用戶〕等角度分析設計中可能存在的問題，通過和設計單位的配合使設計到達最優(yōu)化，使開發(fā)商的回報實現(xiàn)最大化。根據(jù)開發(fā)商對建筑物設計使用的理念，協(xié)助開發(fā)商對整體建筑進行設計優(yōu)化，確保建筑的落成后的實際情況符合開發(fā)商理念,優(yōu)化建議包括設備設施安裝選型、空間使用規(guī)劃方案等，還包括強弱電連接、道管設計、垃圾處理空間和建議方式等。空間上包括公共區(qū)域，如走廊，衛(wèi)生間，殘疾人設施，坡道等的設計優(yōu)化，另外，還將在配套商業(yè)上做出預留設計。在使用者的角度上，將根據(jù)以上理念以及對建筑工程的充分了解，提交專業(yè)分項建議，是建筑物在使用和管理方面得到充分優(yōu)化，同時也將盡可能的發(fā)揮出開發(fā)商理念。在管理者的角度上，將提交必要的設計優(yōu)化或補充建議，以確保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的選、,物業(yè)規(guī)劃、各系統(tǒng)設備安裝選型、隱蔽工程施工封閉等工作建議。擬定日后運營管理方案為后期管理打下根底。根據(jù)對工程的定位和日后功能，設定針對使用者的物業(yè)管理及效勞方案，并根據(jù)方案和功能設定對工程進行建議，使得最大限度發(fā)揮其功能。提交初步的管理預算根據(jù)建筑物設計的進一步確定，將針對建筑物的日后管理本錢做出初步預估，預估包含了多個管理分項：人員管理、環(huán)境清潔管理、保安管理、工程設備管理及其它運營管理費用。2.1.2前期物業(yè)參謀效勞的重點我司在提供前期物業(yè)參謀效勞時，將著重以下幾點，并根據(jù)開展商的特殊要求配合建議，使工程在建筑角度、管理角度、使用角度、本錢/收益角度上得到平衡，站在開展商的角度上長遠考量，促進利益的最大化。物業(yè)管理的角度對工程各種設施、設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專建議；依據(jù)對樓宇機電設備等的了解，結合工程本身的市場定位，為開展商提供質量價格比最的品牌與型號建議；從業(yè)主實用的角度提供戶型設計、各種管道設計等方面的建議；建筑外墻的選材和設計提供專業(yè)建議；具體研究工程總體規(guī)劃設計方案，提供秩序維護崗與安保系統(tǒng)監(jiān)控布點的設計方案，兼顧充分監(jiān)控與節(jié)約本錢；提供環(huán)保設施建議，如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱〔房〕等。對管理用房的大小、分配、位置等提出建議，如：物管人員宿舍出入口應盡量防止與物 業(yè)出入口交叉等。就開展商制定物業(yè)收費標準、入住收費明細及裝修期間的收費標準等方面提供建議。配合開展商樓宇銷售。根據(jù)物業(yè)所在地物價部門的有關規(guī)定，并結合市場的實際情況。2.1.3前期參謀工作內容1〕對物業(yè)各業(yè)態(tài)的建筑提出意見和建議：建筑結構及功能設計〔包括但不限于：物業(yè)內功能整體布局、交通道路分布、綠化景觀等〕停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃〔包括但不限于：人流和車流導向，停車場出入與計費管理系統(tǒng)，行車路線，停車標識，停車場的分配與規(guī)劃等〕監(jiān)控和消防中心：消防中心位置；消防中心設備布置；消防監(jiān)控點位調整與補充。公共區(qū)域裝飾裝修：土建裝飾裝修審圖；土建裝飾裝修符合工程建設特點與檔次；土建裝飾裝修便于運營后的檢修保養(yǎng)；土建裝飾裝修便于運行后的清潔工作；土建裝飾裝修與其它專業(yè)的施工配合。管理用房：管理用房的數(shù)量、位置、面積；管理用房的功能、平面布置；管理用房的附屬設備配備標準。垃圾處理：垃圾房位置、面積、垃圾場高度標準；垃圾房設備配備標準；垃圾分類。電梯系統(tǒng)：電梯分區(qū)的必要性論證；電梯配備數(shù)量；分區(qū)電梯數(shù)量分配、梯速的選擇。2〕 對物業(yè)各業(yè)態(tài)的機電設施提出意見和建議各系統(tǒng)設計參數(shù)及配制建議：在符合設計標準的情況下，提出市場經驗調整參數(shù)?？照{系統(tǒng)：空調系統(tǒng)設計審圖建議；空調設備的區(qū)域控制；空調設備選型的經濟評價；空調系統(tǒng)設計便于物業(yè)運行管理；空調閥門的安裝位置；空調能源費用的分攤方法。配電系統(tǒng)：配電系統(tǒng)設計審圖建議；辦公區(qū)域電力負荷參數(shù)；辦公區(qū)域虛擬劃分；辦公區(qū)域末端點位配備建議標準；配電系統(tǒng)的分界；配電設備選型和經濟評價。給排水系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)設計審圖建議；給排水閥門位置補充建議；給排水系統(tǒng)計量；給排水系統(tǒng)設備的選型和經濟評價。消防系統(tǒng)：消防系統(tǒng)設計審圖建議；消防電、水系統(tǒng)物業(yè)補充建議；消防末端閥門位置；消防系統(tǒng)設備的選型和經濟評價。安防系統(tǒng)：安防系統(tǒng)設計審圖建議；安防系統(tǒng)末端點位的物業(yè)建議；安防系統(tǒng)分區(qū)和門禁控制；安防系統(tǒng)設備的選型和經濟評價。照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)審圖建議；照明運行分區(qū)節(jié)能控制；照明運行模式；照明系統(tǒng)設備的選型和經濟評價。3〕對物業(yè)各業(yè)態(tài)的智能系統(tǒng)提出意見和建議智能化建筑的概念和標準；智能化的硬件配備和擴展要求；智能化設備的軟件功能；智能化操作的分級職能；智能化運行的經濟性分析；智能化運行的可靠性能分析；智能化控制末端點位的補充；智能化控制系統(tǒng)的完善；智能化系統(tǒng)在各專業(yè)系統(tǒng)工程中的表達；4〕跟進物業(yè)建筑施工和設備安裝過程了解施工進度了解隱蔽工程公共區(qū)域合理尺寸及使用材料建議車場合理建議5〕能源收繳與計量控制建議物業(yè)主體局部及相關配套設施各功能局部之供電、水、燃氣系統(tǒng)合理分割與獨立計量要求。物業(yè)主體局部及相關配套設施各功能組合局部內公共區(qū)域各地段、照明用電、 動力用電系統(tǒng)、清潔、綠化用水之系統(tǒng)與業(yè)戶單元內之供電、水系統(tǒng)合理分割與獨立計量要求。計量表的位置與抄表方式符合物業(yè)運行管理要求；通過計量，到達能源系統(tǒng)平衡控制。6〕裝修管理建議我司將向貴公司書面提供安排裝修工程、物料運送控制及相關之裝修管理程序建議。向貴公司提供成品保護方案；裝修現(xiàn)場消防平安管理方案；裝修現(xiàn)場施工平安管理方案；裝修現(xiàn)場臨時用電管理方案。7〕其它配合建議協(xié)助開發(fā)商編制業(yè)主臨時公約；評估影響物業(yè)管理運作收費的因素，并就物業(yè)管理效勞之各項無償及有償收費標準與操作程序提出建議；編制物業(yè)管理預算及開辦費；擬定?業(yè)戶手冊??二裝手冊?，對業(yè)主二次裝修的管理工作提出建議。2.2籌備期物業(yè)管理效勞2.2.1籌備期物業(yè)管理效勞的方向多方合作驗收工作：驗收工作在前期是非常繁雜瑣碎的工作，包括了各個設備、樓體外觀、內部裝修裝飾等，包含了多數(shù)細微方面。驗收工作的有序有效進行防止日后可能出現(xiàn)的責任推委或維修出現(xiàn)的困難。我司將根據(jù)工程進度制定適合于貴工程，可行的接管驗收方案和驗收工程，將工作按時間、類型進行細化，逐項進行，對驗收不合格項進行有效監(jiān)督直至驗收合格。管理預算的修訂、制度確實定等：物業(yè)管理預算需在工程竣工前作出最后調整，以切實符合工程實際情況，為后期管理提供參考數(shù)據(jù)。根據(jù)綜合性工程特點，分劃部門，重新修訂人員架構，制定各部門制度，物業(yè)規(guī)那么等。配合做好客戶入住工作：我司將制定與工程相關的手冊文件等，并協(xié)助開展商做好客戶的入住工作。2.2.2籌備期工作內容1〕前期人員的招聘進行人員招聘，并制定培訓方案，實施員工崗前培訓工作，包括：制定崗位招聘要求制定及實施招聘方案制定員工上崗培訓方案監(jiān)督管理公司的行政管理工作2〕員工培訓制訂和實施員工考核制度提供員工薪資標準和管理建議辦理員工各項福利工作為各級員工安排短期入職前培訓課程，令他們能充分認識本身應負之責任及工作范圍，同時灌輸正確之物業(yè)管理概念及知識，參與制訂物業(yè)之管理制度。培訓課程將包括以下內容：根本培訓禮貌及紀律 根本物業(yè)管理概況員工手冊 公約概況專業(yè)培訓：保安部物業(yè)設備初階 處理緊急情況保安員訓練課程 火災緊急處理方法物業(yè)效勞中心客戶效勞：公約進階 物業(yè)管理進階 業(yè)戶手冊 電話用語及禮貌培訓 衛(wèi)生清潔：器材及物料招標書外判合同的管理財務部會計手冊 保險的種類預算制訂 財務保險索賠行政/人事部行政系統(tǒng) 人事系統(tǒng)人事管理 工程部物業(yè)驗收和交接 行為、禮儀標準要求崗位職責 維修及保養(yǎng)完成短期培訓課程后，既可安排各級員工進入物業(yè)內作實地訓練，配合物業(yè)入伙，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)戶及時提供高水準之效勞。制訂符合工程管理實際情況長期培訓課程，并于物業(yè)入伙后定期進行，同時安排重老員工溫培訓班，穩(wěn)定并提高員工效勞的質素，保持公司要求的效勞標準。根本培訓：序號部門課程備注1各部門2345678910客戶服務部111213141516171819工程部2021222324安保部2526272829物業(yè)工程人員配合樓宇交收制定物業(yè)返修方案制定物業(yè)返修程序制定物業(yè)返修人員安排方案制定物業(yè)前期物品進出管理規(guī)定制定物業(yè)應急管理方案制定物業(yè)成品保護方案制定物業(yè)各能源收費標準制定物業(yè)各能源費預收標準制定客戶電話申請管理方案制定管理費催收制度配合前期客戶裝修工程制定物業(yè)入伙前大清潔方案負責工程相關管理單位及外判效勞的聯(lián)系協(xié)調工作。4〕物業(yè)移交及接管驗收為保證工程交付使用后，物業(yè)管理有條不紊地順利啟動和正常運行，我司對物業(yè)的移交、接管、驗收極為重視，在參謀工作的根底上，委派經驗豐富的接管驗收人員協(xié)助制訂詳細的驗收方案和方案，嚴格按照國家施工安裝標準進行驗收。根據(jù)驗收工作情況開展物業(yè)接管工作供配電工程，自外網(wǎng)高壓入戶經變配電室之二級柜。跟蹤消防檢測工作，跟蹤消防系統(tǒng)調試，跟蹤消防驗收工作。在檢測與驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題應詳細記錄在案。跟蹤垂直運輸系統(tǒng)及暖通空調系統(tǒng)、壓縮空氣系統(tǒng)等的調試工作，并跟蹤單項驗收工作。在此階段中，安放系統(tǒng)的調試與單項驗收工作應較為突出。跟蹤竣工驗收工作，并詳細記載質監(jiān)站在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題。根據(jù)一般規(guī)律，外網(wǎng)正式發(fā)電后，施工單位就不再承當運行的工作。所以在此階段，物業(yè)就要安排變配電室的運行人員進駐，承當起變配電室的管理工作。為了保證日后過配電系統(tǒng)的平安運行，電氣技術人員將對變配電室進行徹底的檢查與徹底的清掃，徹底消除工作中跟中各種隱患，包含蟲害隱患〔鼠害等〕。 為了保證消防系統(tǒng)的正常工作，物業(yè)人員要對消防系統(tǒng)全部的數(shù)據(jù)點進行逐一檢測，發(fā)現(xiàn)問題迅速要求施工單位進行解決。其中包括消防水系統(tǒng)，尤其是隱蔽工程在天花之中信號閥的開啟程度。生活水系統(tǒng)：檢測各個供水點的流量與壓力，是否與設計相符，并安排人員對生活水系統(tǒng)的運行予以巡視，制定供水平安條例。壓縮空氣系統(tǒng)：觀察壓縮機的運行狀況，包括機組本身震動和噪音情況，檢查其壓力時候與設計相符。暖通系統(tǒng)：根據(jù)驗收標準進行，但應注意：冷凍機的震動噪音與滲油情況。新風機組的運行狀況、輸出的風量與風壓，并檢查末端的風量、風壓與溫度。綜合布線系統(tǒng)均按驗收標準進行檢查，但是要注意：數(shù)據(jù)點是否與圖紙相符，并且安裝〔尤其是隱蔽局部〕是否符合標準要求。以上接管驗收工作均以接管驗收表為準，假設實際安裝與表格不相符，應現(xiàn)場更改表格。接收技術資料：國家有關建設施工驗收及格證明竣工圖--包括總平面、結構、建筑、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙地質勘察報告工程合同及開、竣工報告工程預決算圖紙會審記錄工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)隱蔽工程驗收簽證沉降觀察記錄竣工驗收證明書鋼材、水泥等主要材料的質量保證書新材料、新配件的鑒定合格證書水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的說明書檢驗合格證書保修單據(jù)等文件砂漿、混凝土試塊試壓報告供水、供暖的試壓報告5〕物業(yè)啟用前其他準備工作a.制定并確認管理預算將根據(jù)所得到的所有有關工程的資料，對工程的運營管理費用進行預估，制定出首年和正常運營年度的運營管理費用消耗的測算。b.開荒清潔進行全面的開荒清潔工作，以去除施工遺留下的各種污跡水漬、水泥、油漬、垃圾等，確保貴工程以最好的面貌迎接業(yè)戶的入駐，也為工程的日后保潔作準備。c.工程保險將了解工程建筑期間的保險期限，并提前與各家保險公司聯(lián)系，運用我司的物業(yè)管理經驗建議為工程挑選適宜的投保險種、費率以及安排保險的投保事宜，使工程于交接期及其后的使用期內有具備保險安排。d.采購及供給商管理制定采購指引/政策、采購的協(xié)議、投標格式及投標、審批制度、制定供給商名單及登記制度。e.文本性文件的編寫制作制訂入伙、收樓、機電消防之管理規(guī)定及表格、管理處員工之管理規(guī)定等。2.3物業(yè)正式營運管理效勞2.3.1物業(yè)正式運營管理參謀效勞1〕客戶效勞管理提出“SERVICE〞效勞理念S——Smile〔微笑〕，即要求物業(yè)效勞人員無論何時何地何種情況，都要對每一位客戶報以主動、真誠、自然、友善的微笑；E——Excellent〔出色〕，即要求物業(yè)效勞人員對每一項即使最細微的效勞，都要作為自己的莊嚴使命，做得比擬完美；R——Ready〔準備〕，即要求物業(yè)效勞人員時刻為客戶提供各項效勞的準備工作，務必做到忙中有序、有條不紊；V——Viewing〔看待〕，即要求物業(yè)效勞人員把每一位客戶都視為需要提供效勞的賓客，使之享受真正的貴賓禮儀；I——Inviting〔邀請〕，即要求物業(yè)效勞人員在每一次效勞結束時，都要熱情誠懇待客；C——Creating〔創(chuàng)造〕，即要求物業(yè)效勞人員要主動進行效勞時善于發(fā)現(xiàn)缺陷，完善效勞程序，提高效勞技能。E——Eye〔眼光〕，即要求物業(yè)效勞人員時刻關注每位客戶，讓客戶感受到自己始終被關心、被尊重，并主動發(fā)現(xiàn)客戶的潛在需求，及時主動地為客戶提供效勞。a.制定客戶效勞相關管理規(guī)定、效勞流程、操作標準及緊急事件處理預案客戶效勞管理規(guī)定：員工管理制度前臺登記、驗證管理制度客戶檔案管理制度郵件分發(fā)室收發(fā)員管理制度公共場地使用管理制度回訪制度防火平安制度高空及外墻擦洗工作平安操作規(guī)定建立業(yè)戶反應途徑設立業(yè)戶熱線電話，每天收集和記錄業(yè)戶的訴求和建議設立業(yè)戶意見箱，收集來自業(yè)戶的信息建立業(yè)戶拜訪制度，定期與業(yè)戶進行交流，并作拜訪紀錄定期〔分批、分期〕召開業(yè)戶座談會，了解業(yè)戶的需求和動向全員發(fā)動熱情接待和收集來自業(yè)戶需的訴求，并及時反應定期向業(yè)戶發(fā)放意見調查表，以了解業(yè)戶的需求做好業(yè)戶回饋工作匯總業(yè)戶反應的信息，并做出決策，及時回饋給業(yè)戶將信息進行分類、匯總、分析，并供管理層決策使用，以確定增設更多的效勞工程，務求業(yè)戶滿意以復原法及時回饋業(yè)戶將匯總結果和解決措施以書面的形式通知業(yè)戶c.公共關系與內業(yè)戶保持緊密之聯(lián)絡解答及處理業(yè)戶之投訴通知突發(fā)事件，如電力中斷、臺風警告等業(yè)戶與政府聯(lián)絡處理各項投標及合約租擺效勞業(yè)戶提供租擺效勞，主要以寬大綠葉、無異味、易栽培的木本類植物為主，同時提供專業(yè)養(yǎng)護人員定期進行澆水、施肥、剪枝等，創(chuàng)造優(yōu)美宜人的工作環(huán)境。e.外判合同簽訂根據(jù)現(xiàn)代物業(yè)管理理念，大型復雜設備/系統(tǒng)采取外判專業(yè)公司維護保養(yǎng)的方式，建議在質保期后采取外判和自行保養(yǎng)相結合的方式，將局部主要系統(tǒng)和設備進行外判，做好外判合同談判和簽訂工作，并認真催促合同的執(zhí)行情況。物業(yè)內可能需要外判的工程包括:清潔、綠化及滅蟲各種電梯維保消防報警系統(tǒng)大樓智能化系統(tǒng)防盜監(jiān)控系統(tǒng)車庫管理系統(tǒng)應急發(fā)電機2〕工程管理a.制定相關制度、流程、操作標準及緊急事件預案設備維修與養(yǎng)護管理制度：制訂工程管理架構制訂年度和月度維修保養(yǎng)方案制訂設備運行操作規(guī)程制訂維修作業(yè)指導書建立設備管理檔案制訂物業(yè)工程部的管理制度客戶報修及投訴處理管理制度入戶維修效勞標準設備日常報修制度周報告、月報告、年報告制度能源管理制度設備技術檔案管理制度新增、改裝及報廢設備管理制度工具、耗材和備品備件采購新增、改裝及報廢設備管理制度設備的更新及系統(tǒng)改造管理制度年度設備維修方案定期維護作業(yè)書制冷機正常啟動流程圖采暖運行啟動程序制冷運行啟動程序制冷機故障停機流程圖制冷機正常停機流程圖維修工作單流程圖客戶入住流程圖接管驗收流程圖庫存及領用管理制度工具管理制度設備維修工程施工對外承包招標制度報告制度平安運行管理制度高空及外墻擦洗平安操作規(guī)定有毒物品的處理規(guī)定密閉地方的工作規(guī)定發(fā)生意外時的處理規(guī)定平安用電管理制度防火及消防平安管理制度值班及交接班制度機房管理制度機房平安防火管理規(guī)定水泵房、水箱間管理規(guī)定配電室管理規(guī)定機房鑰匙管理制度機電設備房出入管理制度設備故障處理規(guī)定運行事故分析設備預防性維護保養(yǎng)制度設備設施緊急維修管理制度工程部人員調配制度公共部位巡檢制度工程部重點工作流程圖b.維修與養(yǎng)護方案對于房屋建筑與設施設備的維修養(yǎng)護，是任何一家物業(yè)管理企業(yè)的工作核心。把各項維修保養(yǎng)工作作為一切效勞工作的根底，從長遠角度著眼，從細微之處著手，務求使各項設施設備歷久長新。對共享局部、共享設施設備負責日常維修與養(yǎng)護一般樓宇設備的保養(yǎng)：樓宇保養(yǎng)地基根底的保養(yǎng)樓地面工程的養(yǎng)護墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護門窗工程的養(yǎng)護屋面工程維修養(yǎng)護通風道的養(yǎng)護管理機電設備的保養(yǎng)生活水泵消防水泵污水井及潛水泵弱電系統(tǒng)強電系統(tǒng)〔供配電設備〕c.公共設施對于公共設施將采取日常巡檢與定期維護保養(yǎng)相結合的制度來保障設施設備的完好與正常運轉。d.設備修理方案設備修理方案包括按時間進度編制的方案和按修理類別編制的方案兩大類。按時間進度編制的方案有年度和季度方案、月份方案，方案中包括大修、項修、小修、更新設備的安裝和技術改造等；按修理類別編制的方案通常為年度大修理方案，以便于大修理費用的管理。e.編制設備修理方案的依據(jù)對修理方案的要求是，力求到達既準確可行又有利于經營。方案編制和準確與否，主要取決于編制依據(jù)是否確切。方案編制的主要依據(jù)是設備的技術狀態(tài)和產品對設備的要求。f.設備的技術狀態(tài)設備的技術狀態(tài)是指設備的技術性能、負荷能力、傳動機構和運行平安等方面的實際狀況。設備完好率、故障停機率和設備對均衡生產影響的程度等，是反映設備技術善好壞的主要指標。設備技術狀態(tài)的信息主要來自下述兩面：設備技術狀態(tài)的普查鑒定原始資料g.日常運行對設備的要求修理方案維修時間維修質量維修費用設備技術狀態(tài)h.緊急維修管理步驟1必須進行緊急維修時，須立即通知工程維修部經理，安排有關人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進行處理。步驟2如因緊急維修，必須對客戶使用產生影響時，須立即通知管理部，并由管理部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。步驟3如發(fā)生故障之設備在保修期內，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供給商之保修負責人。步驟4緊急維修結束后，須由領班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結果、故障發(fā)生時間、恢復正常時間等向系統(tǒng)工程師報告，并提交工程維修部經理審閱。此報告由系統(tǒng)工程師存入設備維修檔案，備查。3〕保安及消防管理我司一貫重視平安管理工作，將秉承“平安第一〞的管理思想，把工程的治安保衛(wèi)工作放在首位，根據(jù)工程的地理環(huán)境和特點，制定相應的治安防范措施，以確保工程范圍內因物業(yè)管理責任而造成的刑事案件發(fā)案率為零，火災發(fā)案率為零，汽車喪失率為零。a.保安管理制度保安是現(xiàn)代物業(yè)管理最重要環(huán)節(jié)之一，完善保安系統(tǒng)之安裝是防止罪案發(fā)生的第一步。具備適當保安配備，于入伙前協(xié)助并派遣參謀人員到工地視察，配合物業(yè)之開展范圍，制訂適當?shù)谋０卜桨讣叭耸志幹?，以達相輔相成之效。我們將：透過良好之保安培訓，以確保有嚴密之保安確保管理員與工程內工作之人員，均有清楚之工作證件以資識別安排保安崗位有24小時之保安安排管理員工于指定時間內巡邏工程各處。如有大量物品搬離，有關人士必須事先知會管理處及作好登記發(fā)出停車證予擁有車位的業(yè)戶，以資識別及控制停車場的使用b.消防設備和器材的管理消防設備設施器材嚴格按照現(xiàn)行標準配備到位；巡邏區(qū)保安員和工程部維修技工在巡視檢查和日常維保過程中對消防設施的故障問題等及時向監(jiān)控中心申請，由工程部負責修復；工程部負責對消防系統(tǒng)的定期維護保養(yǎng)和檢修，同時配合消防監(jiān)督員組織的消防系統(tǒng)功能試驗，以保證設備處于完好臨戰(zhàn)狀態(tài)；消防器材的配備由消防監(jiān)督員負責。c.消防管理制度作為現(xiàn)代化物業(yè)，消防系統(tǒng)的可靠性至關重要，在物業(yè)規(guī)劃階段，已經就消防系統(tǒng)作出整體的設計，我司將著重在系統(tǒng)驗收、定期保養(yǎng)維護及測試、規(guī)章制度及緊急措施，作出適當?shù)陌才牛纾簩ΡO(jiān)控員之業(yè)務知識、各級員工的防火知識培訓，同時做好對業(yè)戶的宣傳教育工作制訂相應各種情況下的緊急措施及工作