管理方案管理方案0一、物業(yè)概況 3二、管理原則和宗旨 3三、管理目標 4四、管理模式與機構(gòu)設置 4五、主要人員要求 6六、管理經(jīng)費 8七、前期準備工作 8八、接管驗收工作 九、日常管理工作 十、系統(tǒng)培訓工作 頁腳內(nèi)2容10附件：人事組織架構(gòu)一、物業(yè)概況觀光電梯3臺，貨梯2臺。商場采用KW發(fā)機電組。供配電、給2.1管理原則頁腳內(nèi)2容10設部(97)建房物第011號文《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈)3.1總體目標：供水率達100%03.2.4管理人員專業(yè)培訓合格率100%。3.2.5業(yè)主(戶主)對物業(yè)管理滿意率95%以上。投訴處理率100%0詳見物業(yè)部組織架構(gòu)圖(附表一)五、主要人員要求職位職責條件備注物業(yè)部副總負責管理機電、維修、消防、車輛、治安、房管、綠化、清潔、社區(qū)文化等服務項目男，?？莆幕?，具5年大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗，協(xié)調(diào)管理力強，熟悉商場和住宅管理.綜合部經(jīng)理負責與業(yè)主溝通、聯(lián)絡，提供管理服務；商城包裝、推廣工作；組織社區(qū)文化活動?？埔陨蠈W歷，具3年大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗，有開辟精神，綜合素質(zhì)強，良好溝通水平頁腳內(nèi)2容10工程部經(jīng)理負責供配電、給排水、中央空調(diào)、電梯、消防、自控系統(tǒng)等設備設施的正常運行和養(yǎng)護工程師以上職稱，3年以上本職工作經(jīng)歷,熟悉高層樓宇的各種配電、消防、電子、電梯自控設備等的管理運工程主管協(xié)助本部門經(jīng)理做好各系統(tǒng)設備的日常維修保養(yǎng)及對客的維修工作。2年以上本職工作經(jīng)驗，實操水平強，熟悉各系統(tǒng)工作運作情況和工作原理。物業(yè)部主管負責住宅部份的日常管理工作。大專以上學歷，具3年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合管理、協(xié)調(diào)和技術(shù)能力均較強商管部主管負責商場日常管理工作和對客服務管理工作，協(xié)助經(jīng)理做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務各項工作大專以上學歷，具3年以上商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，綜合管理、協(xié)調(diào)和技術(shù)水平均較強保安部經(jīng)理負責商場、綜合樓、酒店公寓的治安和車輛管理工作轉(zhuǎn)業(yè)軍人，軍事素質(zhì)好，具3年物業(yè)保安部管理經(jīng)驗0消防主管負責商城消防安全管理工作，主持消防中控室日常管理工作，監(jiān)管消防系統(tǒng)維保單位對消防系統(tǒng)的維保工作。轉(zhuǎn)業(yè)軍人，軍事素質(zhì)好，具3年以上酒店或者商業(yè)物業(yè)消防設備管理經(jīng)驗，熟消防各項工作程六、管理經(jīng)費七、前期準備工作頁腳內(nèi)2容10的收費標準。其內(nèi)容包括：頁腳內(nèi)2容10頁腳內(nèi)2容108.1.1項目批準文件；0頁腳內(nèi)2容108.3.1驗收項目：1997年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設計要求。頁腳內(nèi)2容10九、日常管理運作工作內(nèi)容處理用戶申報、投訴；巡視；跟蹤監(jiān)督；學習、培訓、整理檔案、走訪、回訪工作標準跟蹤監(jiān)督日常：3遍/天；入伙期間：8小時/天；巡視日常：2遍/天；入伙期間：8小時/天頁腳內(nèi)2容1走訪3次/周；1遍/月回訪處理率：100%;回訪記錄100%檢查內(nèi)容及處理方法檢查項目1.裝修巡視2.投訴接待3.違章檢查4.外觀檢查處理方法1.記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，采集商戶的反饋意見；2.對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類實行處理：1)填寫意見轉(zhuǎn)程表；2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫巡視記錄，聯(lián)絡工程部維修3)即行關(guān)閉輕微不合格項目4)發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行5)發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格，填寫糾正措施報告考核標準平時日檢、周檢、月檢按房管工作手冊考核標準；年終按國家建設部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)”的考核驗收標準主要內(nèi)容運行組值班：保障商城供水、供電、電梯、空調(diào)等正常運作并作好記錄；巡視：巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄；秩序：搞好設備房的物品管理，增強安全防范工作。維修組負責機電設備、設施的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔所管設備和設備房；負責對設備設施實行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題即時處理。檢查項目及處理方法檢查項目低壓配電柜；變壓器；發(fā)機電；水泵；水池、水箱；風機；防盜監(jiān)控系統(tǒng)；空調(diào)設備；火災報警控制系統(tǒng)；氣體自動滅火系統(tǒng)；防火卷簾門；消防檢；疏散出口批示燈；自動噴火滅火系統(tǒng)；煙、溫感系統(tǒng)；干粉滅火器。處理方法對輕微不合格項實行整改，嚴重不合格項上報機電部經(jīng)理并提出糾正措施?？己藰藴嗜粘Ｖ軝z、月檢考核按工作手冊標準年終考核按國家“優(yōu)秀示范物業(yè)”標準考核工作安排處理用戶申報、投訴；巡視；跟蹤監(jiān)督；學習、培訓、整理檔案、走訪、回訪24小時機電運行主要工作房屋本體室內(nèi)：小修30分鐘，普通故障2小時，不超過8小時，樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣即時修復，每年全面檢查一次，3-4年全面修補刷漆一次。頁腳內(nèi)2容1天面：每年全面檢查一次，每年雨季前檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損即時修補。公共設施污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題即時修補道路車場：每天檢查一遍，隨壞隨修；供水、電氣：每月細檢一遍，發(fā)現(xiàn)問題即時修補公共照明：每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題即時修補檢查內(nèi)容及處理方法檢查項目地基基礎；墻體；樓梯扶手；防水層；水池水箱；消防設施；標示；樓板地面磚；上下水管；設備房；清潔設備處理方法對輕微不合格項實行整改，嚴重不合格項上報機電部經(jīng)理并提出糾正措施?？己藰藴势綍r日檢、周檢、月檢按維修工作手冊考核標準；年終按國家建設部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)”的考核驗收標準工作安排進出口、停車場：24小時消防設施：1遍/周商城安全，車輛運行，違章行為：24小時車輛保管：24小時突發(fā)事件：5分鐘內(nèi)責任保安到達現(xiàn)場頁腳內(nèi)2容10學習訓練學習法規(guī)：1次/周演示培訓：1次/周檢查內(nèi)容及處理方法檢查項目1.查可疑人員和外來人員；2.查違章停車、違章裝修；3.查室外施工、搭建情況；4.查高空拋物，亂仍垃圾現(xiàn)象；5.查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；6.查漏水、漏電現(xiàn)象；7.查房屋本體設施和公共設施情況。處理方法對輕微不合格項實行整改，嚴重不合格項上報保安部經(jīng)理并提出糾正措施?？己藰藴势綍r日檢、周檢、月檢按保安工作手冊、車場管理工作手冊考核年終按國家建設部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)”的考核驗收標準工作安排地面清掃；垃圾清運；樓道清掃、噴藥；樓面清掃；工作內(nèi)容道路清潔2次/天；每月用水沖刷一次；12小時/天頁腳內(nèi)2容10清掃3遍/周；清洗2遍/月垃圾清運清運2遍/天；2遍/周檢查內(nèi)容及處理方法檢查項目1.馬路、人行道、綠化地；2.停車場、崗亭；3.垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池；4.電梯、樓道、走廊、樓道燈具；5.大堂地面、墻面；6.宣傳欄、標示。處理方法部經(jīng)理并提出糾正措施考核標準平時日檢、周檢、月檢按清潔工作手冊考核標準；年終按國家建設部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)”的考核十、系統(tǒng)培訓工作格率達100%。頁腳內(nèi)2容1010.2培訓經(jīng)費。第一年按人均300元標準，正常年份按2%的標準從管理10.3培訓規(guī)定。培訓統(tǒng)一由公司人事部組織考勤，考勤記錄列入年終考核內(nèi)容，占綜合考評成績的20%。10.4培訓獎懲。筆試、實操考試中前三名者，分別賦予獎勵；新上崗未經(jīng)10.5培訓計劃：崗前培訓計劃和常規(guī)培訓計劃10.5.1崗前培訓計劃如下表：培訓類別培訓對象培訓方式培訓考核公共知識培訓全體員工公司簡介；物業(yè)管理基礎知識；員工守則；公司規(guī)章制度；職業(yè)道德安全防火教育；普法知識；禮貌用語集中培訓個別培訓筆試通過方能上崗管理人員培訓部門經(jīng)理主管物業(yè)管理崗位資格培訓；經(jīng)理崗位職責培訓；現(xiàn)代物業(yè)管理實務外送培訓集中培訓管理員培訓班長領(lǐng)班物業(yè)管理崗位資格培訓；各專業(yè)崗位職責培訓；公文寫作培訓集中培訓個別培訓普通員工培訓操作層員工崗位職責培訓；專業(yè)技能培訓集中培訓筆試、實操考試通過方能上崗10.5.2常規(guī)培訓計劃如下表：培訓類別對象方式周期考核公共知識培訓全體員工物業(yè)管理基礎知識；員工守則；職業(yè)道德；安全防集中培訓每年循環(huán)培訓一次每年筆試一次管理人員培訓部門經(jīng)理主管現(xiàn)代物業(yè)管理動態(tài)；物業(yè)管理專業(yè)知識及相關(guān)法基礎英語；外送培訓集中培訓每年培訓兩次每年筆試一次管理員培訓領(lǐng)班I;與崗位相關(guān)的質(zhì)量體系文件；專業(yè)知識和專業(yè)技術(shù)培訓；公文寫作培訓集中培訓外送培訓每季培訓一次每年筆試實操考試一次普通員工培訓操作層員工與崗位相關(guān)的工作手冊；與崗位相關(guān)的專業(yè)知識；專業(yè)技能培訓集中培訓理論技能每月各培訓一次每年筆試考試一次，半年實操考試一次011.1統(tǒng)一培訓，為確保管理工作早日走上正軌，實現(xiàn)對“魯邦國際風情街”規(guī)培訓包括內(nèi)部和外送培訓。確保管理人員100%,持證上崗，全員