市場調(diào)研報告前言對于鄭東商業(yè)中心項目的運作實施，在地塊價值方面，我部門認(rèn)為需有三個清晰認(rèn)識：

1、規(guī)模方面：本地塊可能是東區(qū)未來的“較大面積”地塊之一，可塑空間大，項目整體開發(fā)目標(biāo)/定位設(shè)定需慎之又慎！

2、商務(wù)方面：本地塊在位置上即屬于高鐵商務(wù)圈的大范圍之內(nèi)，同時亦在商務(wù)圈的邊界之上，圈內(nèi)而言土地價值的稀缺性、壟斷性相比不足，可替代性較強！

3、商業(yè)方面：本地塊在商脈上具備專業(yè)市場屬性，亦有區(qū)域性商業(yè)中心（鄰里商業(yè)）乃至商務(wù)區(qū)配套主題商業(yè)發(fā)展機遇，商業(yè)價值挖掘與取舍亦需慎重！?基于以上認(rèn)識，我們在現(xiàn)有方案設(shè)定的基礎(chǔ)上，對區(qū)域內(nèi)供給市場及需求市場進行調(diào)查研究，以“拋磚引玉”，尋求最佳的營銷之道目的在本項目已確立為商務(wù)綜合體的基礎(chǔ)上，本次市調(diào)主要圍繞以下兩個目的進行探討：

A：探討本項目營銷定位梳理，并以此為基礎(chǔ)探討如何在營銷方面進行市場競爭、并進行產(chǎn)品論證及優(yōu)化？——探討如何競爭？

B：研究及探討本項目的營銷戰(zhàn)略及策略，論證節(jié)前回款目標(biāo)達成的可行性？——探討如何賣？目錄一、鄭州寫字樓未來格局|總量及市場景氣狀況二、鄭東新區(qū)寫字樓物業(yè)調(diào)研三、鄭州中小企業(yè)寫字樓需求分析四：商用物業(yè)發(fā)展方向調(diào)研五、結(jié)論與啟示金水路、經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、花園路片區(qū)（傳統(tǒng)老城寫字樓區(qū)）CBD商務(wù)圈高鐵商務(wù)圈A：2007年以前，寫字樓區(qū)主要集中在金水、經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路及花園路片區(qū)，CBD片區(qū)起步發(fā)展，多以辦公型空間為主，早期高端寫字樓以未來大廈、裕達國貿(mào)為代表，B：2010年前，CBD及金水路、城中村改造寫字樓入市并形成規(guī)模，高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓物業(yè)出現(xiàn)，以白宮、綠地峰會、藍(lán)碼大廈、千璽廣場、永和國際等高端寫字樓為代表，寫字樓初步呈現(xiàn)供需兩旺局面

C：2010年至今，鄭州寫字樓進入較為成熟開發(fā)階段，并在2011年出現(xiàn)爆發(fā)式增長，銷售亦出現(xiàn)井噴，

CBD開發(fā)基本收官，高鐵商務(wù)圈、CGD、城中村改造寫字樓成為市場主流D:目前寫字樓市場：高鐵商務(wù)圈、省府行政圈將成為主流區(qū)域，未來放量急劇增大，開發(fā)亦步入高水平階段；產(chǎn)品將出現(xiàn)分化、細(xì)分——高鐵圈領(lǐng)袖級商務(wù)、CBD副中心特色及低密度商務(wù)、其他區(qū)域的辦公型商務(wù)CGD行政圈CBD副中心商務(wù)圈鄭州寫字樓格局預(yù)測東區(qū)在售寫字樓總量情況

1、國土資源局信息：2010年土地拍賣方面信息統(tǒng)計顯示，東區(qū)共拍出商業(yè)金融用地699.6畝，開發(fā)面積為288.89萬平米，全部要求

2014年竣工

2、東區(qū)在售及面市物業(yè)信息：目前鄭東新區(qū)在售（含已面市未預(yù)售）初步統(tǒng)計27個，總體開發(fā)量為（含商業(yè)及酒店配套）約320萬平米

3、高鐵片區(qū)內(nèi)潛在規(guī)劃：海馬公園20、匯景灣6、中央廣場82萬、永和宇宙星廣場以及本項目等（含商業(yè)酒店）預(yù)計約120萬平米以上

初步預(yù)計，在2012年—2014年東區(qū)商務(wù)型綜合體供應(yīng)總量應(yīng)在

440萬平米左右，寫字樓物業(yè)應(yīng)在250-300萬平米鄭州寫字樓消化情況易居房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)：

A：寫字樓：2011年5月—

2012年5月，鄭州寫字樓預(yù)售量為75.4萬平米，銷售量為

72.02萬平米

B:商用物業(yè)(商鋪）：2011年5月—2012年5月，預(yù)售量為113.19萬平米，銷售量為69.35萬平米摘自易居5月份月報（寫字樓）摘自易居5月份月報（商鋪）啟示：A:在調(diào)研和訪談中，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為2011年是鄭州寫字樓市場十分火爆的1年，而整體去化量達到72萬平米，即使按照此速度，亦需在4年消化周期，而在進入2012年寫字樓市場已經(jīng)疲軟。未來2年東區(qū)寫字樓市場是絕對的“紅?！盉:商鋪銷售市場，在2011年已有大量的存量，在未來2年，市場亦是絕對的“紅?！薄⑹?/p>

A：投資市場或被初步透支：無論是寫字樓或是商業(yè)，在2011年借助調(diào)控政策，已經(jīng)初步透支了投資市場，尤其是大型投資客戶；而且在目前經(jīng)濟形勢下，很多大型投資者已經(jīng)壓縮了投資規(guī)模甚至取消投資打算，以應(yīng)對自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展中可能出現(xiàn)的危機；

B:開發(fā)時機與市場錯位：易居數(shù)據(jù)及走訪訪談中顯示，2012年上半年寫字樓市場已經(jīng)呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢，而后續(xù)2年內(nèi)開發(fā)放量巨大，項目開發(fā)戰(zhàn)略要求的時機與市場態(tài)勢錯位；

——如何在紅海中尋找“藍(lán)?！?，可否創(chuàng)造出新的產(chǎn)品、挖掘新的機遇，是鄭東商業(yè)中心項目在既定規(guī)劃設(shè)計方案下重點解決的問題目錄一、鄭州寫字樓未來格局|總量及市場景氣狀況二、鄭東新區(qū)寫字樓物業(yè)調(diào)研三、鄭州中小企業(yè)寫字樓需求分析四：商用物業(yè)發(fā)展方向調(diào)研五、結(jié)論與啟示高鐵區(qū)及鄭東新區(qū)寫字樓物業(yè)調(diào)研目前該片區(qū)物業(yè)代表鄭州寫字樓開發(fā)最高水平，根據(jù)資源占有、硬件配置、特色差異三個標(biāo)準(zhǔn)，將該片區(qū)物業(yè)分為4個梯隊：

A：壟斷性市政資源占據(jù)者：公園綠地、高鐵廣場、CBD中心區(qū)、省府B：純正寫字樓產(chǎn)品：硬件標(biāo)準(zhǔn)較高、完善配套C:準(zhǔn)辦公型產(chǎn)品：寫字樓物業(yè)，但在基本硬件方面不夠到位D：特色差異化產(chǎn)品：特色突出的寫字樓產(chǎn)品第一梯隊代表樓盤壟斷性市政資源占據(jù)者關(guān)鍵詞：地段/資源/標(biāo)桿價格/5A級CBD型：中科金座/千璽廣場CGD型：美盛中心/豫航中心

高鐵廣場型：綠地之窗、升龍廣場、綠地中央廣場、文化產(chǎn)業(yè)大廈、凱利國際中心市政綠地型：上上國際中心建正東方中心升龍廣場文化產(chǎn)業(yè)大廈綠地之窗楷林IFC天明國際廣場東方鼎盛中心行署國際廣場豫航中心中科金座美盛中心綠地會展中心東方國際廣場綠地原盛國際富田財富廣場綠地中央廣場東方陸港建業(yè)總部港領(lǐng)袖國際中心佳田國際廣場正巖伯茲中心本案建業(yè)五棟大樓財信大廈上上國際中心 凱利國際亞新廣場中晟新天地廣場鑫榮原御風(fēng)商務(wù)大廈路交匯處項目名稱美盛中心項目地址金水東路與農(nóng)業(yè)東開發(fā)企業(yè)鄭州美盛房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓酒店商鋪層數(shù)/層高25F

3.7米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模2棟172294㎡面積區(qū)間143—3600㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度20部日立電梯物業(yè)/費用10元/㎡/仲星聯(lián)行物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積3600㎡車位1000(85:1)大堂層高/面積10.5m

800㎡裝修狀況高檔石材與low-E玻璃相結(jié)合/裝修效果提前公示配套情況西棟為5A甲級寫字樓，東棟為五星級喜來登酒店，2012年6月24日二批房源 入住時間 2013年9月20日開盤時間售/租價格25000元/㎡ 售/租率開盤兩次

18層以上未售售/租客戶前期主要推大面積，大型投資客戶較多，目前分小面積出售產(chǎn)品差異中原之心/省政府前/喜來登酒店/15000景觀廣場/精裝省府封面高標(biāo)準(zhǔn)、高配寫字樓產(chǎn)品精裝/15000景觀廣場/板樓頂級商務(wù)綜合體代表之一撇脂價格項目名稱中科金座項目地址鄭東CBD內(nèi)環(huán)九如路開發(fā)企業(yè)河南坤午置業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓層數(shù)/層高31層3.7米，-3產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模1棟/75000㎡，上6.5萬面積區(qū)間100-2000㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度14部三菱3米/秒物業(yè)公司/費用高力國際6.8元/㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積2069㎡車位大堂層高/面積300 13.8,米550㎡裝修狀況Low-E雙層鍍膜玻璃幕墻大堂公共部位精裝2012年4月15日 入住時間25000元/㎡ 售/租率開盤時間2013售/租價格\售/租客戶類型產(chǎn)品差異地下：三層為5A智能化停車場；1-6層為精品商業(yè)群房，規(guī)劃布局銀行，咖啡廳，大型多功能廳，會議室、商務(wù)會所等；7層-31層為純粹的高檔寫字樓；寫字樓頂部設(shè)屋面直升機停機坪中規(guī)中矩的品質(zhì)型寫字樓產(chǎn)品商務(wù)配套完善處業(yè)項目名稱升龍廣場項目地址東風(fēng)路商鼎路交匯開發(fā)企業(yè)河南建捷置業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓、酒店、商層數(shù)/層高在售11F/3.5米；百米4.2米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模8棟60萬㎡面積區(qū)間70-3100㎡空調(diào)多聯(lián)機中央空調(diào)電梯/噸位/2.5m/s三菱物業(yè)/費用升龍物業(yè)8.8元/㎡/月標(biāo)準(zhǔn)層面積3100㎡車位4500

大堂層高/面積裝修狀況外墻：玻璃幕墻/公共部分：精裝修/內(nèi)部毛坯配套情況希爾頓酒店/大商集團/永輝超市2012年4月份 入住時間在售價格16000元/㎡ 售/租率開盤時間2014年底2月售/租價格售/租客戶投資、自用型客戶比例約為5:5銷售信息：A區(qū)：100米寫字樓開售達75%以上，目前16層售價1.65萬，最高5%優(yōu)惠裙樓商業(yè)兩層聯(lián)體背靠背商鋪均價4萬，16間已售完；兩棟100米寫字樓75%以上，B區(qū)：4層空中商街，一二層外鋪聯(lián)體均價4萬，內(nèi)鋪一層5萬，二層3萬，三層2萬，四層1.6萬；樓上屬跨界產(chǎn)品，報價1.6萬以內(nèi)AB五圈合一/高鐵第一排/大堂面積大企業(yè)進駐/銀行金融商務(wù)配套（大商精品百貨/裙樓商務(wù)會所）9.8米/3700㎡除商務(wù)配套優(yōu)勢外，產(chǎn)品中規(guī)中距，主打性價比牌交匯處星級酒店0多平米項目名稱綠地之窗項目地址東風(fēng)路與七里河開發(fā)企業(yè)綠地集團物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓、商業(yè)、層數(shù)/層高24F

36F/3.75米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)?？照{(diào)物業(yè)/費用7棟48萬㎡（3棟酒店持有）VRV上海圣維仕物業(yè)/9.8元/㎡面積區(qū)間電梯//速度標(biāo)準(zhǔn)層面積最小50，最大2002000㎡車位3000層高/面積9.8米/800㎡裝修狀況玻璃+石材/公共部分：OA網(wǎng)絡(luò)地板/其中A、B塔超高層全部精整配套情況正大生活館、卜蜂蓮花超市、洲際酒店2010年8月 入住時間首批：8000二批：20000元/㎡三 售/租率開盤時間售/租價格批：1.6萬/平米售/租）溝通中，投資客戶與自用客戶在4：6；整層和半層購買較多產(chǎn)品差異精裝/高區(qū)生態(tài)花園銷售信息：首期100米寫字樓開出即售罄云峰座售價2萬元；商鋪連體4萬元，售房部售價8萬元最后一批正大生活館樓上物業(yè)售價實現(xiàn)1.6萬元——2010年、2011年市場最大獲益者云峰座全精裝每層生態(tài)空間洲際酒店+正大生活館精品百貨項目名稱上上國際中心項目地址心怡路與福祿路交匯處開發(fā)企業(yè)上上地產(chǎn)物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓、商業(yè)層數(shù)/層高24F/4米產(chǎn)權(quán)年限40年棟數(shù)/規(guī)模2棟10.6萬㎡面積區(qū)間100-1700㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度24部電梯，商業(yè)8部，寫字樓16部2.5m/s物業(yè)/費用未定標(biāo)準(zhǔn)層面積1700㎡車位800大堂層高/面積10m/3000㎡裝修狀況全精裝修、LOW-E弧形中空玻璃幕墻，大堂按5星級標(biāo)準(zhǔn)裝修配套情況衛(wèi)星會議中心，市政公司開盤時間2012年10月份入住時間售/租價格未定售/租率售/租客戶產(chǎn)品差異市政公園/共享大堂3000平米/24部電梯/世界級衛(wèi)星電視電話會議中心/高端休閑健身中心等。精裝、通訊科技VIP中心、高空連廊航務(wù)中心、大堂、挑高中廳、總裁電梯電梯配比項目名稱綠地中心千璽廣場項目地址鄭東新區(qū)CBD國際會展中心開發(fā)企業(yè)綠地集團中原事業(yè)部物業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)辦公酒店展覽觀賞層數(shù)/層高61F

4.3米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模1棟24萬㎡面積區(qū)間186—3000㎡空調(diào)四管制冷暖離心機組電梯/噸位/速度 28部物業(yè)公司/費用14元/㎡上?？迫鹞飿I(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積3000㎡車位1000大堂層高/面積9.5米裝修狀況全玻璃幕配套情況萬豪酒店/商業(yè)開盤時間2010年5月1日入住時間2012年9月30售/租價格5萬，折后4.5萬元售/租率僅余頂層單日位售/租自用與投資客戶比例為6:4左右，整層、半層購買居多產(chǎn)品差異地標(biāo)建筑、城市形象產(chǎn)品。地標(biāo)建筑鄭州最成功的蛋糕型商務(wù)綜合體之一項目信息與農(nóng)業(yè)東路交匯項目名稱豫航中心項目地址鄭東新區(qū)正光街開發(fā)企業(yè)鄭州豫航置業(yè)有限公司物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓層數(shù)/層高20F

3.8米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模2棟7萬㎡（只售1棟）面積區(qū)間106—270㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度11部/1噸/2.5m/s物業(yè)公司/費用4.00元/㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積1730㎡車位600大堂層高/面積裝修狀況大堂精裝low-E玻璃木墻配套情況商業(yè)裙樓、不售開盤時間首批2011年11月入住時間售/租價格售/租2.2萬\售/租率省府區(qū)位9.6米/50價0㎡格優(yōu)勢（美盛)0米項目名稱凱利國際中心項目地址鄭東高鐵站南30開發(fā)企業(yè)河南鐵科賽得置業(yè)/百利投資物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓層數(shù)/層高28層、29層產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模2棟/16.9萬面積區(qū)間\空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度26部高檔進口電梯物業(yè)公司/費用\標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡車位1300個 大堂層高/面積玻璃幕墻，20米挑高大堂20米挑高大堂裝修狀況配套情況百樂門、站前廣場等大型商業(yè)環(huán)繞周圍開盤時間2012年9月入住時間2013年底售/租價格售/租率產(chǎn)品差異高端雙核純商務(wù)寫字樓/純玻璃幕墻設(shè)計/20米挑高大堂/1300個停車位/26部高配置水平較高、百利投資，售房部未開放，具體信息不詳概述1、硬件及物管方面：第一梯隊寫字樓物業(yè)來看，除豫航中心外，其他物業(yè)的硬件標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定偏向高端；升龍廣場、豫航中心、上上國際外，其余物管水平設(shè)定亦比較高2、產(chǎn)品創(chuàng)新及配套方面：上上國際以綠色辦公為主題，融入元素較多；綠地之窗亦有空中庭院的創(chuàng)新；配套都比較齊全，升龍、綠地以酒店、精品百貨型商業(yè)為主導(dǎo)；美盛、千璽以頂級酒店為主導(dǎo)；其余項目商務(wù)配套由裙樓來完成，以中科金座規(guī)劃比較全面3、售價三個梯隊：城市形象地標(biāo)型：千璽廣場4.5萬、未來中央廣場估計3萬以上品牌奢配型：美盛中心、中科金座、上上國際、綠地之窗、未來?的凱利國際中心（2-2.5萬）性價比型：升龍廣場（售價1.6萬元）第二梯隊代表物業(yè)純正寫字樓產(chǎn)品關(guān)鍵詞：5A級硬件/配套/綜合體/企業(yè)典型樓盤：

楷林IFC、建正東方中心、正巖鉑茲中心、東方鼎盛中心、東方陸港、亞新廣場、中晟新天地、佳田國際廣場、基正聚源國際等建正東方中心升龍廣場文化產(chǎn)業(yè)大廈綠地之窗楷林IFC天明國際廣場東方鼎盛中心行署國際廣場豫航中心中科金座美盛中心綠地會展中心東方國際廣場綠地原盛國際富田財富廣場綠地中央廣場東方陸港建業(yè)總部港領(lǐng)袖國際中心佳田國際廣場正巖伯茲中心本案建業(yè)五棟大樓財信大廈上上國際中心 凱利國際亞新廣場中晟新天地廣場鑫榮原御風(fēng)商務(wù)大廈外墻：玻璃+石材/公共部分：精裝修配套情況屋頂花園開盤時間2012.6.28入住時間售/租價格均價預(yù)計為22000元/㎡售/租率售/租產(chǎn)品差異地下為擁有1910個停車位的大型停車場。豪華氣派的挑空大堂/屋頂空中花園/LEED認(rèn)證/5000㎡：1（電梯）停車位配比達到86㎡:1/合作團隊項目名稱楷林IFC項目地址金水東路與中興路開發(fā)企業(yè)楷林置業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓層數(shù)/層高25F/3.75米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模4棟23.5萬㎡面積區(qū)間74.8—290㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/速度6客1貨物業(yè)公司/費用仲量聯(lián)行標(biāo)準(zhǔn)層面積1400㎡車位1970大堂層高/面積10米/裝修狀況AB

500㎡CD1000㎡停車、電梯奢配LEED認(rèn)證空中花園2013年銀底行引進楷林品牌未成定熟運作經(jīng)驗項目名稱東方鼎盛中心項目地址金水路與眾旺路交匯處500米路東開發(fā)企業(yè)東方鼎盛地產(chǎn)發(fā)展物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓層數(shù)/層高地下2層/地上17層高4米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模2棟6.4萬㎡面積區(qū)間100-1600㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度6部客梯，4部觀光梯，2部總裁電梯，物業(yè)公司/費用第一太平戴維斯標(biāo)準(zhǔn)層面積1600㎡車位345個（地下2層）大堂層高/面積米，西側(cè)兩層挑空10米，大堂東側(cè)大堂3層挑空15面積1000㎡裝修狀況天然石材LOW-E玻璃/公共部位精裝外墻/大堂/公共部位配套情況雙大堂、白領(lǐng)餐廳、多功能會議大廳開盤時間7月底 入住時間2014年6月售/租價格未定 售/租率7月7日開始排號售/租前期積累客戶了解——自用約6成，投資約4成產(chǎn)品差異首創(chuàng)5重花園體系：前廳3重疊水花園，后院是圍合式情景花園，以及8處屋頂花園，內(nèi)部8處生態(tài)概念十分到位商務(wù)配套十分完善米/秒項目名稱東方陸港項目地址鄭東新區(qū)金水東路與農(nóng)業(yè)東路交叉口開發(fā)企業(yè)鄭州客屬地產(chǎn)物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓商鋪層數(shù)/層高19層3.9米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模2棟約10萬㎡面積區(qū)間250-2000㎡空調(diào)VRV空調(diào)系統(tǒng)電梯/噸位/速度道力14部1.7噸1.75物業(yè)公司/費用雋御物業(yè)3.00元/㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積1500㎡/2000車位A座160個B座360大堂層高/面積14.5米800㎡裝修狀況玻璃幕墻大理石精裝公共精裝配套情況3萬㎡商業(yè)街區(qū)開盤時間A：2011.6

B：2012.5入住時間A

：2011.12B：

2012.8售價首期開盤1.4萬、在售1.6萬售/租率B座約60%以上，低樓層小面積基本完畢，高樓層整層或半層出售售/租客戶類型（比例）約談中投資客與自用客基本比例在5:5低密度獨棟商業(yè)奢侈商業(yè)定位項目名稱建正東方中心項目地址東風(fēng)路與商都路交匯處東800米路北開發(fā)企業(yè)河南建正房地產(chǎn)物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓、金融、餐飲、娛樂層數(shù)/層高25層/3.9米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模4棟27.9萬㎡面積區(qū)間100-2000㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度每棟10部，2部貨梯8部客梯物業(yè)公司/費用世邦魏理仕標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡車位1660個大堂層高/面積裝修狀況金屬鋁板+玻璃幕墻/全裝修配套情況下沉式地下廣場、樓頂花園開盤時間7月21日入住時間2014年售/租價格未定售/租率7月7日開始排號精裝/通訊科技/電梯10米，大堂面積100效0㎡率/屋頂花園/下沉廣場項目名稱正巖鉑茲中心項目地址商都路與心怡路開發(fā)企業(yè)正巖物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓層數(shù)/層高26F/3.6米產(chǎn)權(quán)年限40年棟數(shù)/規(guī)模1棟6萬㎡面積區(qū)間85—1700㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度10部2.5m/s物業(yè)公司/費用世邦魏理仕標(biāo)準(zhǔn)層面積1700㎡車位376個 大堂層高/面積玻璃幕墻、鋁合金/大理石9.8m、900㎡裝修狀況配套情況高鐵、地鐵、五站合一開盤時間未定入住時間2013年年底售/租價格 報價在1.2萬元/㎡以上售/租客戶類型（比例）

100%出售售/租率未定產(chǎn)品差異 地下一層為700㎡員工餐廳/地下二至三層為停車位，地上一至三層為項目7000平米商業(yè)配套，正巖鉑茲中心配置有900㎡星級大堂，挑空9.8米，10部三菱高速電梯，電梯配比為板樓電梯效率/車位比/項目名稱開發(fā)企業(yè)中晟新天地國際廣場中晟置業(yè)集團項目地址物業(yè)業(yè)態(tài)商都路心怡路交叉口東北角寫字樓、星級酒店層數(shù)/層高34、29、26層產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模3棟12.5萬㎡面積區(qū)間40-1400㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度每棟6部物業(yè)公司/費用香港卡萊頓酒店標(biāo)準(zhǔn)層面積1400㎡康斯坦汀酒店（名稱）車位1000

大堂層高/面積石材+玻璃，一期為產(chǎn)權(quán)酒店，全精裝修。9.5米裝修狀況配套情況CBD資源圈、高鐵商務(wù)圈、中央政務(wù)圈三合為一開盤時間2012年10月 入住時間2013年售/租價格未售 售/租率未售產(chǎn)品說明一期為1號樓，主要是酒店式公寓624，以標(biāo)間和套間為主，標(biāo)間為40-70左右，承諾10%回報一期以酒店公寓面市銷售（改變寫字樓屬性）項目名稱雅寶東方國際廣場項目地址金水東路與心怡路交匯處東南角開發(fā)企業(yè)雅寶地產(chǎn)物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓+住宅層數(shù)/層高22F、23F/3.6米、3.8產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模4棟12萬㎡面積區(qū)間90—1800㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度未定物業(yè)公司/費用未定標(biāo)準(zhǔn)層面積1750㎡/1380車位1273個大堂層高/面積8.8—9.0/1500㎡、500㎡裝修狀況公共部位精裝/石材立面配套情況\開盤時間2010年9月(住宅）|入住時間2014年上半年售/租價格未定售/租率未定產(chǎn)品差異迪拜建筑風(fēng)/高配停車場核心宣傳賣點國際時裝設(shè)計研發(fā)展示中心和創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)中心生活型綜合體配備寫字樓產(chǎn)品專屬于服裝設(shè)計創(chuàng)意中心街交匯處，3米/秒項目名稱亞新廣場項目地址心怡路與康寧開發(fā)企業(yè)鄭州亞新鄭東置業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓層數(shù)/層高24層/4米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模2棟/11.6萬面積區(qū)間100-1800空調(diào)中央空調(diào)vrv系統(tǒng)電梯/噸位/速度21部進口電梯物業(yè)公司/費用第一太平戴維斯標(biāo)準(zhǔn)層面積1800㎡/2000㎡車位地下三層大堂層高/面積1500㎡精裝大堂裝修狀況玻璃幕墻，1500三層挑空設(shè)計，套內(nèi)無柱設(shè)計，配套情況國際會議中心、高級會員制商務(wù)會所，高檔中西餐飲、白領(lǐng)餐廳、銀行機構(gòu)待定 入住時間開盤時間產(chǎn)品差異\核心宣傳賣點地標(biāo)形象：百米雙塔建筑坐北朝南，方正通透，LOW-E玻璃幕墻；完善配套：國際會議中心/高級會員制商務(wù)會所/高檔中西餐飲/白領(lǐng)餐廳商務(wù)配套項目名稱佳田·國際廣場項目地址鄭州商都路與東風(fēng)路交匯處西南開發(fā)企業(yè)河南佳瑞投資有限公司物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓層數(shù)/層高28產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模1棟主體已建成/首期4.5萬平米面積區(qū)間90-1400空調(diào)VRV多聯(lián)機（奧蒂斯）電梯/噸位/速度4

/

1350/2.5m/s物業(yè)公司/費用未定標(biāo)準(zhǔn)層面積1400㎡車位360大堂層高/面積10米裝修狀況外墻：玻璃幕墻大堂：大理石公共部分：大理石開盤時間2012年8月份入住時間2012年底售/租價格15000元/㎡售/租率未售產(chǎn)品差異1-3層主樓及裙房為商業(yè)，4-28層為寫字樓。項目后期將以低密度、獨棟寫字樓為主，類似別墅商務(wù)，將是河南最頂級寫字樓產(chǎn)品。低密度準(zhǔn)現(xiàn)房概述

1、開發(fā)水平較高：自2011年動工的項目，產(chǎn)品水平普遍較高，以建正東方中心、鼎盛中心、楷林IFC、亞新廣場、東方陸港項目為代表，在基本硬件投入方面具備前瞻意識

2、產(chǎn)品出現(xiàn)分化：鼎盛中心綠色生態(tài)的純粹性設(shè)計、楷林IFC的LEED認(rèn)證及奢華配置為代表3、建筑形態(tài)初步多元：鉑茲中心板樓規(guī)劃、東方陸港、佳田的低密度等4、配套重視度極高：通訊科技、商務(wù)會所、餐飲等配套十分齊備5、出現(xiàn)突圍產(chǎn)品：如中晟新天地首期以托管式酒店公寓推售——自2010年開始，鄭州寫字樓物業(yè)已經(jīng)步入了品質(zhì)階段第三梯隊典型物業(yè)研究準(zhǔn)寫字樓產(chǎn)品關(guān)鍵詞：辦公樓/商圈或商務(wù)圈/早期產(chǎn)品典型樓盤：廣地和順中心、三門峽駐鄭辦天明國際廣場、財信大廈、領(lǐng)袖國際中心、御風(fēng)商務(wù)大廈商都世貿(mào)中心/紅星螞蟻soho/行署國際廣場/等建正東方中心升龍廣場文化產(chǎn)業(yè)大廈綠地之窗楷林IFC天明國際廣場東方鼎盛中心行署國際廣場豫航中心中科金座美盛中心綠地會展中心東方國際廣場綠地原盛國際富田財富廣場綠地中央廣場東方陸港建業(yè)總部港領(lǐng)袖國際中心佳田國際廣場正巖伯茲中心本案建業(yè)五棟大樓財信大廈上上國際中心 凱利國際亞新廣場中晟新天地廣場鑫榮原御風(fēng)商務(wù)大廈和順中心處項目名稱廣地和順中心項目地址商鼎路與和順路交匯開發(fā)企業(yè)廣地置業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓、商業(yè)層數(shù)/層高21F/3.4米產(chǎn)權(quán)年限40年棟數(shù)/規(guī)模2棟5.8萬㎡面積區(qū)間80——850㎡空調(diào)無電梯/噸位/速度9部通力電梯，2.5m/s物業(yè)公司/費用友邦物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積850㎡車位487大堂層高/面積9

m/500㎡裝修狀況公共部分精裝修、大堂按5星級標(biāo)準(zhǔn)裝修配套情況市政供暖，2000㎡白領(lǐng)餐廳開盤時間2011年9月份入住時間2013年5月售/租價格目前1.6萬元/㎡左右 售/租率產(chǎn)品差異項目由兩棟21層高層組成，1-3層為商務(wù)配套裙房，4-21層為寫字樓，辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積850㎡，標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.4米，商業(yè)一層層高為4.5米，二、三層層高為4.2米。樓體采用預(yù)應(yīng)力技術(shù)，無梁無柱，方便空間的充分利用，超高得房率。其中A座配有獨立餐廳電梯，487個停車位可布局風(fēng)水概念市政供暖層高偏低、無中央空調(diào)2011年75%獲剩不取多整市層場機遇項目名稱天明國際廣場項目地址眾旺路與正光北街交匯處開發(fā)企業(yè)鄭州天久置業(yè)有限公司物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓+底商層數(shù)/層高13F/3.4米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模4棟5萬㎡面積區(qū)間736㎡空調(diào)每棟3部，1.75m/s物業(yè)公司/費用736㎡中央空調(diào) 電梯/噸位/速度天明物業(yè)、4.5元/㎡/月標(biāo)準(zhǔn)層面積500個（地下三層） 大堂層高/面積車位裝修狀況配套情況開盤時間B座7.15售 入住時間 2012年4月（交房）/現(xiàn)房報價2萬元/㎡ 售/租率 （B座在售）/A座售完/其余兩座持有、整棟出售售/租價格售/租客戶類型（比例）

A座投資資自用比例大概在5:5產(chǎn)品差異 由兩棟4棟各13層辦公樓組合而成4米/100㎡13層辦公/省府區(qū)位占據(jù)2011年市場機遇公共部位精裝修，較早期設(shè)計，大堂較小，精裝修無優(yōu)勢配套分割產(chǎn)品差異1-5層為服務(wù)性的商業(yè)和快捷酒店，為用戶提供極其便利的工作生活配套，。6-18層的高端商務(wù)辦公，1－5層、19層、20層作為公司的保留單位自行規(guī)劃運營，3號地鐵沿線，七里河旁商務(wù)辦公，，每一層的公共部分，配備公共洗手間，項目名稱財信大廈項目地址黃河南路與商都路交匯處西南角開發(fā)企業(yè)河南財信置業(yè)有限公司物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓、商鋪層數(shù)/層高20F

4.2米產(chǎn)權(quán)年限70棟數(shù)/規(guī)模1棟2萬㎡面積區(qū)間40—1000㎡自由空調(diào)中央空調(diào)45部物業(yè)公司/費用未定標(biāo)準(zhǔn)層面積1000㎡車位300大堂層高/面積8.7米/150㎡裝修狀況

層高高公共部位精裝外墻/大堂/公共部位中端寫字樓配套情況3000㎡商務(wù)會館，集客房、康體俱樂部、健身俱樂部為一體開盤時間2012年8月 入住時間2013年12月售/租價格報售1.3萬/㎡ 售/租率\項目名稱領(lǐng)秀國際中心項目地址商務(wù)外環(huán)路19號開發(fā)企業(yè)河南福晟置業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)群樓商業(yè)+寫字樓層數(shù)/層高30層產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模1棟 78206㎡面積區(qū)間300空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度\物業(yè)公司/費用鄭州方圓物業(yè)/6元㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積2100㎡車位地下215個大堂層高/面積裝修狀況公共部分精裝修玻璃幕墻高檔石材相結(jié)合2010年11月6日 入住時間75-100/㎡/月，均價15000元/㎡ 售/租率開盤時間售/租價格產(chǎn)品布局一層：銀行、保險、證券類辦公營業(yè)大廳；二層：餐飲健身娛樂類，設(shè)置員工餐廳，咖啡廳，茶室，乒乓球室等；三、四層：會議、培訓(xùn)大廳：2個大型多功能廳，中型、小型會議室6個；五至三十層：辦公空間：可靈活隔斷，每層專用交流休息空間，創(chuàng)造人性化，生態(tài)化的辦公空間；其中十七層為避難層；地下三層為停車場，可停放車輛約215輛；屋頂：直升飛機停車坪。CBD外環(huán)中規(guī)中距型寫字2011年12月31日樓已售完概述?

早期產(chǎn)品，一般抓住2009—2011年的機遇，獲得較好的銷售業(yè)績，如領(lǐng)袖國際、和順中心、天明國際廣場A座、行署國際廣場等?差異化物業(yè)研究關(guān)鍵詞：概念/特色/產(chǎn)品類型典型樓盤：文化產(chǎn)業(yè)大廈建業(yè)5棟大樓建業(yè)總部港建正東方中心升龍廣場文化產(chǎn)業(yè)大廈綠地之窗楷林IFC天明國際廣場東方鼎盛中心行署國際廣場豫航中心中科金座美盛中心綠地會展中心東方國際廣場綠地原盛國際富田財富廣場綠地中央廣場東方陸港建業(yè)總部港領(lǐng)袖國際中心佳田國際廣場正巖伯茲中心本案建業(yè)五棟大樓財信大廈上上國際中心 凱利國際亞新廣場中晟新天地廣場鑫榮原御風(fēng)商務(wù)大廈和順中心項目名稱文化產(chǎn)業(yè)大廈項目地址東風(fēng)路與商鼎路交匯處開發(fā)企業(yè)河南匯藝置業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)寫字樓+底商層數(shù)/層高25F/3.9米產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模2棟15萬㎡面積區(qū)間100—200㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度未定物業(yè)公司/費用世邦魏理仕標(biāo)準(zhǔn)層面積 2000㎡車位1000個（地下三層）裝修狀況外墻/大堂/公共部位公共部位精裝修，LOW-E玻璃幕墻配套情況樓頂可停直升機，飛機已購買開盤時間2012年7月27入住時間 2014年售/租價格排號76個，售價2萬左右，商鋪單層6-8萬）售/租率 6月16日開始認(rèn)籌產(chǎn)品差異是集文化產(chǎn)業(yè)、甲級寫字樓、星級酒店、創(chuàng)意設(shè)計中心、動漫中心、演藝中心、劇院和配套商業(yè)為一體的文化商務(wù)綜合體產(chǎn)業(yè)概念到位大堂層高/面積（大10隱米/劇50院0㎡、80%自持定位為休閑文化的物業(yè)、馬艷麗炒作、河南動漫中心）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)高：LEED認(rèn)證/立面/結(jié)構(gòu)/開放街區(qū)規(guī)劃貼牌效應(yīng)：頂級合作單位項目名稱建業(yè)五棟大樓項目地址商都路與心怡路開發(fā)企業(yè)河南遠(yuǎn)達置業(yè)有限公司物業(yè)業(yè)態(tài)商務(wù)綜合體（寫字樓、餐飲）層數(shù)/層高13/14F/3.9—4.1米產(chǎn)權(quán)年限40年棟數(shù)/規(guī)模5棟16萬㎡面積區(qū)間80-300平米，整層為1600-1700空調(diào)中央空調(diào)（約克）電梯/噸位/速度蒂森28部/17人/標(biāo)準(zhǔn)層面積 A1700㎡,B-E1600物業(yè)公司/費用 未定㎡車位近1000 大堂層高/面積 9

m玻璃幕墻、鋁板、led/大理石裝修狀況配套情況超五星建業(yè)艾美酒店，開盤時間2012年9月份入住時間售/租價格15000元/㎡以內(nèi)，應(yīng)在1.3萬元左右售/租率產(chǎn)品差異5棟13/14層60m低型建筑合圍式布局，以時尚、科技、藝術(shù)的三重跨界，打造超越城市、最具識別性的未來派pixel商務(wù)形象。標(biāo)示性、未來派、60m低密度圍合商務(wù)餐飲為主配套項目名稱建業(yè)總部港項目地址鄭東新區(qū)如意西路與東風(fēng)路交匯處開發(fā)企業(yè)建業(yè)住宅集團物業(yè)業(yè)態(tài)層數(shù)/層高多層產(chǎn)權(quán)年限40棟數(shù)/規(guī)模6棟20萬㎡面積區(qū)間300-4000㎡空調(diào)中央空調(diào)電梯/噸位/速度 26部物業(yè)公司/費用河南建業(yè)/6元/㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積4000㎡車位1500

大堂層高/面積框架結(jié)構(gòu)獨立星級酒店式大堂精裝修裝修狀況外墻/大堂/公共部位配套情況中央空調(diào)24小時熱水26部電梯大商超市入駐2011年11月20日 入住時間2萬元/㎡ 售/租率酷圖流水庭院獨棟屋頂綠化采光中庭3大獨立星級酒店、高端會議中心、運動休閑中心、酒店餐飲中心等完美格局，滿足企業(yè)的總部辦公、運營多方需求。開盤時間售/租價格產(chǎn)品差異核心宣傳賣點以“生態(tài)科技藝術(shù)”為創(chuàng)新理念，打造低密度生態(tài)寫字樓“,公園式商務(wù)辦公”理念的第四代寫字樓企業(yè)總部辦公低密度跨界型商務(wù)聚集區(qū)寫字樓訪談|規(guī)劃關(guān)鍵信息點機會方面：A：寫字樓投資市場在2011年起步：2009年前，寫字樓購買自用比例基本處于

65%水平（包含行署國際廣場、商都世貿(mào)中心、千璽廣場項目）；而在2011年期間，在CBD核心區(qū)高端寫字樓物業(yè)租金增長和出租率提高推動下，寫字樓購買人群投資與自用比例基本處在5:5水平，大型投資客和投資機構(gòu)首先開始關(guān)注并投資寫字樓產(chǎn)品（比如2011年升龍鳳凰城項目擔(dān)保公司投資比例達到10%以上；整層和半層購買客戶達到60%，綠地之窗亦達到該比例）；

按照世聯(lián)投資與自用變化的分析邏輯預(yù)計在未來2年，中小型投資客會有一定的放量。

B：產(chǎn)品開發(fā)水平高，但突出的差異化產(chǎn)品不多：業(yè)內(nèi)走訪中了解到，當(dāng)前寫字樓重在拼地段、品牌、硬件、形象、生態(tài)、物管等本體因素，特色化產(chǎn)品細(xì)分不明顯，對于寫字樓概念的運用不足，認(rèn)為存在一定的機遇，但亦顧忌細(xì)分后的市場需求容量和認(rèn)可度的問題；

C:低密度寫字樓產(chǎn)品較少：除建業(yè)總部港、佳田項目、建業(yè)五棟大樓外，在東區(qū)及高鐵區(qū)在目前沒有低密度的寫字樓物業(yè)供應(yīng)；但未來亦可

能面對龍湖商務(wù)區(qū)沖擊D：塔樓為主，板樓布局較少：美盛中心、鉑茲中心、本項目初步方案為板樓布局，其余均為塔樓布局，或板塔結(jié)合布局形式

E：商務(wù)綜合體商用物業(yè)持有居多：除升龍廣場外，大多數(shù)商務(wù)綜合體項目商鋪不對外或極少量對外出售，東區(qū)商鋪或許有一定空間（問題：

2011.5-2012.5鄭州商鋪存量為43.84萬平米）

F：規(guī)劃機會：高鐵東廣場以物料和科研為發(fā)展重心，該機會在東區(qū)寫字樓開發(fā)中未被利用，物流和科研與商務(wù)寫字樓如何嫁接利用，可分析論證；市場供給總結(jié)1、開發(fā)水平——進入成熟期?鄭州寫字樓開發(fā)已經(jīng)進入高水平、高品質(zhì)的發(fā)展軌道，以綠地之窗、楷林IFC、東方鼎盛中心、美盛中心、中科金座、上上國際等中心為代表的高品質(zhì)寫字樓已成為市場的主力軍；硬件水平、物管水平、引進先進合作單位的意識、生態(tài)科技概念的導(dǎo)入等已經(jīng)在市場普遍存在?2、產(chǎn)品線方面——高質(zhì)+同質(zhì)+多元創(chuàng)新高質(zhì)：東區(qū)寫字樓開發(fā)已形成慣性思維、偏執(zhí)于高端?同質(zhì)中各有特色：鄭州寫字樓物業(yè)雖然多數(shù)樓盤存在同質(zhì)，但在同質(zhì)中細(xì)部各有特色，如美盛的細(xì)部雕刻，東方中心的效率、精裝注重，綠地之窗的生態(tài)、精裝線路，鉑茲中心的板樓規(guī)劃，上上國際的商務(wù)配套及跳空中廳、中科金座的商務(wù)配套規(guī)劃等?多元產(chǎn)品：以文化產(chǎn)業(yè)大廈、建業(yè)5棟大樓、東方鼎盛中心、上上國際為代表的概念產(chǎn)品、低密度產(chǎn)品、創(chuàng)新型產(chǎn)品以多元化已存在?3、營銷方面——操作形式相對單一營銷策略——產(chǎn)品驅(qū)動市場

采用住宅營銷模式，以產(chǎn)品驅(qū)動市場，而非以教育型、引導(dǎo)型的策略驅(qū)動市場，對寫字樓大承租企業(yè)的前期導(dǎo)入不夠重視，即非以企業(yè)力、行政力驅(qū)動市場（如孵化器、創(chuàng)業(yè)園、創(chuàng)意園、金融圈等行政概念）廣告訴求——產(chǎn)品賣點需求為主

概念訴求目前僅有以建業(yè)5棟大樓、文化產(chǎn)業(yè)大廈、鼎盛中心三個位代表，其余物業(yè)訴求以效率、形象、配套、生態(tài)、區(qū)位為訴求點。針對細(xì)化市場的細(xì)分需求訴求缺失。?4、市場反應(yīng)方面●數(shù)據(jù)顯示，總量大，市場消化進入疲軟期●大型投資客戶雖被初步透支（2010—2011年），但寫字樓物業(yè)投資型客戶比例處于上升狀態(tài)，亦即投資市場或?qū)⒂瓉睃S金期，但經(jīng)濟態(tài)勢問題、供應(yīng)體量問題、大客戶投資緊縮問題或?qū)⒗顿Y市場的“后腿”機遇方面

A：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)機遇：東區(qū)寫字樓偏執(zhí)于高端，差異化/概念化/特色化的寫字樓物業(yè)缺失

B:

操作手法機遇：以行政力、企業(yè)力等需求型導(dǎo)向的寫字樓操作手法缺失（僅有文化?產(chǎn)業(yè)大廈）C：產(chǎn)品機遇：低容+板樓設(shè)計亦產(chǎn)生同質(zhì)競爭的機遇D:投資市場機遇：寫字樓投資市場或?qū)⒂瓉碇行⊥顿Y人的關(guān)注E：商鋪銷售機遇：東區(qū)商鋪惜售或不知如何定位進行銷售，如果進行突破性的定位梳理，或可產(chǎn)生一定的銷售機遇需求市場研究說明?在既定產(chǎn)品、使用客群初步設(shè)定的前提下，對重點中小企業(yè)客戶進行調(diào)研（中小型企業(yè)、小型企業(yè)、小微企業(yè)）

調(diào)研區(qū)域：經(jīng)三路、農(nóng)業(yè)路、花園路以及其他寫字樓或者居住區(qū)調(diào)研對象：企業(yè)經(jīng)理層、企業(yè)老板調(diào)研數(shù)量：篩選有效問卷52份調(diào)研形式：問卷+訪談一、當(dāng)前辦公環(huán)境問題車位、電梯、商務(wù)配套構(gòu)成三個核心不滿要素這與早期寫字樓產(chǎn)品設(shè)計相關(guān)采樣中，中小企業(yè)多處于市區(qū)內(nèi)成熟商務(wù)區(qū)，23%的比例是較高的一、當(dāng)前辦公環(huán)境問題租金、工商稅務(wù)關(guān)系、商務(wù)來往便利性是地點變更中至關(guān)重要因素。在后期營銷中，工商稅務(wù)關(guān)系的處理亦可成為有效的促進手段CBD核心區(qū)、花園路、經(jīng)三路成為企業(yè)變更地點的首選，金水路位居第四出乎預(yù)料。CBD核心商務(wù)區(qū)的影響已經(jīng)形成，這也與直接體現(xiàn)出當(dāng)前CBD較高的出租率的內(nèi)因二、需求研究100-300面積段構(gòu)成中小企業(yè)需求的核心面積段，這在劃分平面進行組合時需要考慮樓層需求以15層以下居多，主要集中在中區(qū)和低區(qū)二、需求研究現(xiàn)代簡約、大氣尊貴、精致典雅成為三大主流立面要求，現(xiàn)代簡約更是成為主流，立面設(shè)計過程中可予以參考餐飲中心、銀行、超市、休閑消費廣場成為配套需求的前四位，而開放化、品味型

的休閑消費廣場在目前高容積率的寫字樓市場中基本處于空白（處文化創(chuàng)意大廈外）二、需求研究現(xiàn)代簡約和開敞大氣成為內(nèi)部裝修的核心要求對于產(chǎn)品設(shè)計，可以考慮大堂+中廳挑高的設(shè)計形式，放大首層的空間感電梯、停車位、硬件、物業(yè)管理、層高、

公共衛(wèi)生間成為主流需求。在設(shè)計環(huán)節(jié)需要注意，尤其是被忽視的衛(wèi)生間問題二、需求研究商務(wù)氛圍、配套、交通成為三個首選而投資市場認(rèn)為的開發(fā)商品牌缺不被看重二、需求研究三、項目調(diào)研對高鐵商務(wù)圈的認(rèn)可度較高，尤其認(rèn)可未來的前景對項目購置或承租的意向達到22%，說明對項目未來發(fā)展還是比較認(rèn)

可的背景資料結(jié)論1、商務(wù)格局變化可能性較大、純正寫字樓產(chǎn)品需求規(guī)模具備：即使在老城區(qū)成熟商務(wù)區(qū)內(nèi)，仍有23%中小企業(yè)變更地點的需求，在早期寫字樓物業(yè)對需求的滿足度不夠的背景下，未來鄭州商務(wù)格局會發(fā)生聚集，將會形成以CBD商務(wù)區(qū)為中心的大型商務(wù)圈。2、高鐵商圈認(rèn)可度相對較高，對區(qū)域性樓盤有一定的購置意向（本項目購置和承租意向達到22%）3、在產(chǎn)品設(shè)計方面：要注重電梯、商務(wù)配套、停車位的投入；同時對首層的開敞性要注重4、其他方面：A:休閑型消費廣場、衛(wèi)生間設(shè)計要具有一定創(chuàng)新，這往往是其他項目不關(guān)注或者不具備的B：銀行、超市、特色餐飲前期要考慮提前導(dǎo)入，對物業(yè)銷售具有一定的促進作用C：行政力導(dǎo)入解決工商稅務(wù)關(guān)系亦可為本項目增色目錄一、鄭州寫字樓未來格局|總量及市場景氣狀況二、鄭東新區(qū)寫字樓物業(yè)調(diào)研三、鄭州中小企業(yè)寫字樓需求分析四：商用物業(yè)發(fā)展方向調(diào)研五、結(jié)論與啟示高鐵區(qū)商業(yè)布局情況綠地之窗精品百貨型商業(yè)1、正大生活館2、卜蜂蓮花超市文化產(chǎn)業(yè)大廈開放式文化街區(qū)——大隱劇院升龍廣場精品百貨型商業(yè)1、大商新瑪特2、永輝超市東方陸港奢侈獨棟街區(qū)名品展廳奢侈品展場租金狀況?1、建材市場鄭東建材家居城一、二層商鋪整體租金在30-40元/平米/月

五洲精品建材家居城一、二層商鋪整體租金在50元/平米/月七里河以西中南海知音底商一層80-100元/平米/月2、區(qū)域內(nèi)住宅底商（鼎盛時代）一二層沿街商鋪聯(lián)體租金100元/平米/月A：區(qū)域內(nèi)市場租金相對七里河以西嚴(yán)重偏低，這與區(qū)域內(nèi)經(jīng)營建材品類是相關(guān)的B：零售及服務(wù)性商業(yè)租