世園會專題研究[2008]GW098版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。[關(guān)鍵字]：關(guān)鍵字：世園會、溢價[簡介]：該理論通過對昆明及沈陽世園會的深入研究，得出世園會對區(qū)域價值具有較大的拉升作用，但是不能對世園會范圍外的房地產(chǎn)項目具有溢價作用的結(jié)論。1昆明世園會研究世園會簡介西安世園會簡介沈陽世園會研究總結(jié)啟示2世界園藝博覽會是由國際園藝生產(chǎn)者協(xié)會（AIPH）批準舉辦的國際性園藝會展（簡稱世園會），具有很強的國際影響力世園會背景概況舉辦歷程

：背景介紹：主導機構(gòu)國際園藝生產(chǎn)者協(xié)會（AIPH）展示內(nèi)容園林園藝精品，奇花異草展示目的主辦城市的自我展示,參會各國的相互交流1960荷蘭

鹿特丹

國際園藝博覽會

1963德國

漢堡

漢堡國際園藝博覽會

1964奧地利

維也納

奧地利世界園藝博覽會

1969法國

巴黎

巴黎國際花草博覽會

1972荷蘭

阿姆斯特丹

阿姆斯特丹國際園藝博覽會

1973德國

漢堡

漢堡國際園藝博覽會

1974奧地利

維也納

維也納國際園藝博覽會

1976加拿大

魁北克

魁北克國際園藝博覽會

1980加拿大

蒙特利爾

蒙特利爾園藝博覽會1999中國

昆明

昆明世界園藝博覽會2006泰國

清邁

清邁世界園藝博覽會2006中國

沈陽

沈陽世界園藝博覽會世園會對舉辦城市選擇十分嚴格，一般選擇經(jīng)濟比較發(fā)達的歐洲國家和美國作為舉辦地。中國共舉辦了昆明和沈陽兩屆世園會，并將于2012年在西安第三次舉辦世園會年代舉辦國舉辦城市名稱

3世園會依照規(guī)模，舉辦時間，參與國家數(shù)量等因素分為A1、A2、B1、B2四個級別。只有A1級別的大型國際園藝展覽會

得到國際展覽局的認可世園會概況級別申請時間展會時間舉辦頻率規(guī)模A1類（大型國際園藝展覽會）展覽會開幕日期前6－12年提出申請最短3個月，最長6個月每年不超過1個，同一國家兩城市舉辦必須間隔十年至少有10個不同國家的參展者參加并且展覽必須包含園藝業(yè)的所有領域。A2類（國際園藝展覽會）無限制展期最少8天，最多20天每年最多舉辦兩個，當兩個展會在同一個洲內(nèi)舉辦時，它們的開幕日期至少要相隔3個月至少有6個不同的國家參展B1類（長期國際性園藝展覽會）無限制最少3個月，最多6個月每年度只能舉辦一屆有國際參與的國內(nèi)園藝博覽會B2類（國內(nèi)專業(yè)展示會）無限制無限制無限制無限制中國申辦的三次世園會中，昆明世園會為A1級別，沈陽和西安世園會均為A2+B1的組合形式4昆明世園會研究西安世園會簡介沈陽世園會研究總結(jié)啟示世園會簡介5昆明世園會是A1級別的大型國際園藝展覽會，由中央政府成立組織委員會直接領導，國家和云南省投入大量資金﹑人力支持其發(fā)展昆明世園會組織規(guī)格由中央17部委領導組成組委會，副總理李嵐清擔任組委會主任，并在昆明設立組委會的執(zhí)行機構(gòu)和云南省園藝博覽局資金投入1999年昆明世園會直接投入20億，其中政府投入占2.4億，整體由各省市政府、企業(yè)、部分參展國家和機構(gòu)三方面投入硬件設施基本完成投資６０億元建設了１８項重大基礎設施工程，投資５０億元建設了１０項市政基礎工程，提前１０年完成了城市主干交通路網(wǎng)的規(guī)劃建設，大幅度提高了城市污水處理能力舉辦規(guī)模國際上包括69個國家和26個國際組織，國內(nèi)包括31個省、市、自治區(qū)以及香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和臺灣民間組織參加了本次世園會6昆明世園會創(chuàng)下歷史最大規(guī)模，是展示中國特色和世界一流園藝水平的園林園藝盛會昆明世園會舉辦地址：昆明市東北部的金殿名勝風景區(qū)占地規(guī)模：218公頃舉辦時間：1999年5月1日至10月31日五大室內(nèi)展館：包括中國館、人與自然館、大溫室、科技館和國際館；六個專題展園：竹園、蔬菜瓜果園、藥草園、盆景園和樹木園；三大室外展區(qū)：國內(nèi)、國際、企業(yè)；配套服務設施：接待中心、游樂園、海關(guān)、公安、消防、餐廳等；景點：園內(nèi)設有斷崖雕塑、花開新世紀雕塑、標志塔、音樂噴泉、藝術(shù)廣場等眾多景點。舉辦內(nèi)容7世園會提高了昆明的國際知名度，對昆明的城市建設和經(jīng)濟發(fā)展起到了巨大的推動作用昆明世園會本次世博會舉辦期間，先后有5位外國國家元首和政府首腦、115個外國使節(jié)團和國際組織代表團前來參觀入世博園參觀的海內(nèi)外游客總?cè)藬?shù)已達940多萬人次。提高了昆明的國際知名度推動了昆明的城市建設進程促進了區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展世園會的影響大量政要、商務人士及海外游客的到來確立了昆明在世界的知名度和影響力改善交通體系，修立交，提升道路等級；開通“綠色客運通道”新添了三百輛公交車擴建昆明機場新候機樓；環(huán)境改造，植樹一百三十多萬株，新增綠地近三百公頃……政府投入大量資金改善基礎設施建設市政工程世園會提高了昆明城市的規(guī)劃、建設和管理水平,促進了昆明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴大城市開放水平,提高了市民的文明意識和文明水平——昆明市長章振國僅世園會本身就達成經(jīng)貿(mào)合作項目325個，協(xié)議總投資和經(jīng)貿(mào)總成交150多億元。單位：億元8世園會板塊以優(yōu)良景觀資源與滇池板塊成為昆明兩大高檔住宅板塊昆明世園會昆明高端物業(yè)認知度最高的兩個區(qū)域：滇池和世博板塊2007年六公里世界園藝博覽園、金殿風景區(qū)、云南野生動物園距離市區(qū)6公里，距離機場八公里便捷的交通優(yōu)越的自然資源世園會板塊昆明高檔住宅板塊以前知道金殿那邊有公園，但感覺很遠，通過世園會才加深了對那邊的認識，交通改善后離市區(qū)挺近的。

——昆明市民金殿區(qū)域本身具備成為高檔住宅區(qū)域的條件，世園會通過對交通的改善和景觀資源的整理幫助區(qū)域完成了自身的價值挖掘八公里太和宮金殿金殿風景區(qū)云南野生動物園9世園會對區(qū)域內(nèi)價差分布無直接影響，板塊內(nèi)價差更多由項目自身檔次、景觀資源決定昆明世園會各項目價格呈現(xiàn)均衡局面，價差微弱，別墅均價在7000元/平米左右，公寓類物業(yè)均價在3300元/平米左右項目的賣點多集中在內(nèi)部，包括物業(yè)類型、內(nèi)部景觀、配套區(qū)域內(nèi)大環(huán)境好，但除世博生態(tài)城外，項目均無強勢自然景觀資源別墅類均價1萬元/平米以上公寓類均價5千元/平米以上別墅類均價5千-1萬元/平米公寓類均價3千-5千元/平米缺乏強勢資源價差微弱賣點類似區(qū)域內(nèi)僅世博生態(tài)城一枝獨秀，價格高出其他項目約50%世博生態(tài)城是區(qū)域內(nèi)唯一建在景區(qū)內(nèi)的項目，具有資源稀缺；世博生態(tài)城占地5000畝，定位高端，具有完善的配套及服務。原因一原因二區(qū)域內(nèi)其他項目存在區(qū)域共性，缺乏特點突出項目10昆明世園會研究世園會簡介西安世園會簡介沈陽世園會研究總結(jié)啟示11沈陽舉辦的雖是A1+B2級別的國際園藝展覽會,但在政府的重視下,投入和規(guī)模都達到了A1水準沈陽世園會主辦單位：遼寧省人民政府、中華人民共和國建設部、中華人民共和國商務部、中國國際貿(mào)易促進委員、中華人民共和國國家旅游局、中國花卉協(xié)會承辦：沈陽人民政府協(xié)辦：

中國風景園林學會、中國公園協(xié)會協(xié)會世園會本身辦展需要20億左右，政府投入約3億，通過招商方式完成其余資金部分；相關(guān)基礎設施建設投資300億元，包括舉辦世園會所涉及到的住宿地點、市內(nèi)繁華地區(qū)、旅游景點，外地來沈客流的主要通道，市內(nèi)主要的通行道路等?；A設施：擴建桃仙機場、火車站，改善沈哈、京沈高速公路，機場路及市區(qū)道路體系，架高架橋；路面完善、棚戶區(qū)改造，以及拆除違章建筑、拆除鍋爐房、搬遷污染企業(yè)等工程。環(huán)境工程：集中進行綠化、此外，美化亮化建筑立面，建設特色街區(qū)、城市雕塑、園林式住宅等水系工程：建立環(huán)城水系園藝觀賞區(qū)：園區(qū)主入口廣場、兩個室外園區(qū)、兩個室內(nèi)展館、20個專題園以及特色花街和綠谷。室外園區(qū)中，國際園區(qū)由20個國家的風情園組成，國內(nèi)園區(qū)分兩條線建造20個風情園。室內(nèi)展館中，內(nèi)含國內(nèi)、國際和科技三大展區(qū)。休閑娛樂區(qū)：休閑娛樂、綜合服務、展會活動組織規(guī)格舉辦內(nèi)容資金投入硬件設施12與歷屆世園會相比,沈陽世園會在很多方面采取了創(chuàng)新形式，具有自身特色沈陽世園會沈陽世博園占地2.46平方公里，且還有5.6平方公里的“鳥島”副展區(qū)，將成為展示自然鳥類的生態(tài)鳥島。

沈陽世園會選址于沈陽植物園，這里有大片的森林，有980多種、至少20萬株大樹，沈陽世園會是惟一一屆在森林中舉辦的世界園藝盛會。所有舉辦世界園藝博覽會的城市中，沈陽是惟一實現(xiàn)獨立辦展的,創(chuàng)造了世園會辦展的一種全新模式。沈陽世園會絕大多數(shù)項目都采取了市場化運作方式，節(jié)省了政府投資，兼顧了經(jīng)濟性和社會性。娛樂參與性強沈陽世園會安排了大量的游客參與性活動，包括三大商業(yè)性娛樂演出，4個專題演出，若干風情表演。

城市獨立承辦獨有的森林資源占地面積最大結(jié)合市場運作13世園會對沈陽的城市建設、經(jīng)濟發(fā)展、城市品質(zhì)等方面產(chǎn)生了重大影響,并對城市發(fā)展產(chǎn)生持續(xù)的催化作用

沈陽世園會世博園接納游客已經(jīng)超過1000萬人次，經(jīng)營收入已經(jīng)超過了2.4億元。世博園的市場價值已經(jīng)超過50億元沈陽世園會的影響提高了沈陽的影響力推動了沈陽的城市建設進程促進了區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展沈陽借世園會的東風，城市建設向前整整提速了10年。

——沈陽市城管委有關(guān)負責人

世園會直接經(jīng)濟效益世園會項目采取公開拍賣的形式——冠名、出讓特許經(jīng)營權(quán)、出讓廣告經(jīng)營權(quán)。單位：億元世界華商聚沈陽以世園會為載體加強與遼合作。世界華商組織聯(lián)盟執(zhí)行主席丁楷恩博士為團長的經(jīng)貿(mào)代表團來到遼寧考察訪問，參加2006中國沈陽世界園藝博覽會介紹會。世園會成為東北經(jīng)濟發(fā)展的契機世園會帶動了旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展2006年上半年沈陽經(jīng)濟社會發(fā)展部分數(shù)字

□全市新批外商投資項目10億美元，增長2.45倍。

□社會固定資產(chǎn)投資558.5億元，增長48.3%。

□全市旅游總收入111億元，其中，世博園經(jīng)營收入1.7億元。

□社會消費品零售總額實現(xiàn)514.8億元，增長14.1%，為近10年同期最高增幅。

□沈陽市居民人均可支配收入5596元，增長15.4%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3678元，增長12.4%。14規(guī)劃用地東起沈撫市界，西至三環(huán)高速公路，南起渾河，北至農(nóng)業(yè)高新區(qū)。規(guī)劃總用地約203平方公里，其中棋盤山管委會行政管轄面積190平方公里。

東部棋盤山地區(qū)憑借景觀優(yōu)勢定位高端，世園會促進了該區(qū)域的成熟

沈陽世園會地價的快速上漲整體住宅市場的升值在世園會建設階段，棋盤山地區(qū)近4000多畝招商地塊全被買走，成交價格突破了70萬元／畝。遠高出原來四十到五十萬/畝的地價。世園會對棋盤山區(qū)域的影響主要是加快了區(qū)域的成熟棋盤山占位高端：定位為“建設成具有國際水準的綜合性旅游度假區(qū)、體制新區(qū)、生態(tài)城區(qū)”，現(xiàn)以成為沈陽三大高檔住宅板塊之一。

品牌開發(fā)商的進入由萬科、華僑城、港中旅等一大批房地產(chǎn)巨頭展開了搶灘世園會板塊的登陸戰(zhàn)。受世園會影響，配套改善速度明顯加快，區(qū)域地產(chǎn)已經(jīng)整體升值，區(qū)域內(nèi)以別墅等高端物業(yè)為主?！?年后，棋盤山會變成沈陽最適合人居的地方、環(huán)境最優(yōu)美的地方、文化品位最高的地方、旅游度假和休閑娛樂的最佳去處?！?/p>

——沈陽市政府副秘書長、棋盤山開發(fā)區(qū)管委會主任劉鳳海

棋盤山風景區(qū)內(nèi)優(yōu)良的水景資源和綠地資源15棋盤山板塊內(nèi)部價差不受世園會主導，由景觀資源、區(qū)位、項目自身檔次綜合決定沈陽世園會別墅類均價1萬元/平米以上公寓類均價5千元/平米以上別墅類均價5千-1萬元/平米以上公寓類均價3千元-5千元/平米以上別墅類均價5千元/平米以下公寓類均價3千元/平米以下價值第一級賣點清韻百園位于棋盤山脈上、正面渾河、區(qū)位條件方迪山莊背依70里天柱山脈，2000米渾河水伴庭前，距離市區(qū)僅有５公里，108棟單體獨棟式住宅萬科蘭喬圣菲純別墅社區(qū)、渾河景觀、區(qū)位條件、萬科品牌價值第二級賣點中旅國際小鎮(zhèn)棋盤山區(qū)域內(nèi)最強大的內(nèi)部配套系統(tǒng)、優(yōu)越區(qū)位桑堤亞納千畝濱河平原森林腹地、西班牙建筑質(zhì)感價值第三級賣點碧桂園緊鄰世博園，依山脈走勢而建、配套設施奧林匹克花園完善配套、低密度建筑、高品質(zhì)物業(yè)服務輝山別墅棋盤山水庫、中國棋園、跑馬場、射擊場、陽光假日山莊位于棋盤山風景區(qū)入口處，車行僅2分鐘東湖家園東湖公園

通過對區(qū)域內(nèi)項目的梳理，得出區(qū)域內(nèi)價值排序：景觀資源>項目自身品質(zhì)和配套>區(qū)位條件16昆明世園會研究世園會簡介西安世園會簡介沈陽世園會研究總結(jié)啟示17區(qū)域自身已具備強勢的景觀資源，以世園會為契機，引入政府投入及商業(yè)投資，整合區(qū)域資源，從而實現(xiàn)區(qū)域的價值提升區(qū)域起步階段

區(qū)域發(fā)展階段

區(qū)域成熟階段

申請舉辦世園會通過世園會開幕世園會閉幕區(qū)域背景發(fā)展特點自然生態(tài)區(qū),擁有強勢的生態(tài)景觀資源,離城市中心有一定距離,處于未開發(fā)狀態(tài)政府對基礎設施和公共配套的投入;大量開發(fā)商的進入;土地價格的上漲。旅游生態(tài)區(qū),強勢景觀資源加上旅游配套,交通通達性好,具有一定的區(qū)域認知度大量人流的涌入,區(qū)域人氣高漲;旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。居住生態(tài)區(qū)，強勢景觀資源加上完善的生活配套，交通便利，城市功能板塊——高檔居住區(qū)域區(qū)域的持續(xù)開發(fā)，成熟高檔住區(qū)的形成；世園會區(qū)域前期主要依靠政府投入以及以政府為主導的招商引資催熟區(qū)域，后期通過開發(fā)商的商業(yè)運作實現(xiàn)區(qū)域價值的深度挖掘，區(qū)域的持續(xù)發(fā)展。18對于購房者,世園會會址與河景、山景同為景觀資源,無特殊意義,且其溢價范圍有限,僅集中于會址內(nèi)部1.景觀資源分為兩個層面：整體的生態(tài)氣候；具體的河景、山景、世園會會址等資源；2.生態(tài)氣候——區(qū)域的溢價，景觀——項目的溢價。世園會區(qū)域項目價值構(gòu)成：景觀資源價值構(gòu)成：1.項目價值由景觀資源、區(qū)位、項目自身檔次共同決定；2.溢價能力：景觀資源〉項目自身檔次〉區(qū)位。觀賞性：世園會會址、河景〉山景影響范圍：河景、山景〉世園會會址19昆明世園會研究世園會簡介西安世園會簡介沈陽世園會研究總結(jié)啟示20西安世園會是A1+B2級別的國際園藝展覽會西安世園會西安世界園藝博覽會由國家林業(yè)局、國家貿(mào)促會、陜西省人民政府、中國花卉協(xié)會共同主辦，西安市人民政府承辦。

總投資數(shù)百億元，廣運潭景區(qū)累計完成投資8.5億元建設可容納55萬人，產(chǎn)業(yè)、居住、生態(tài)、文化四位一體，“宜居宜創(chuàng)業(yè)”的第三代新城展會將于2011年4月11日～10月11日舉辦，規(guī)劃占地250公頃，屆時將有約40個國外城市和60個國內(nèi)城市相約西安參展,展會將接待國內(nèi)外各方游客約1000萬人次

組織規(guī)格展會時間及規(guī)模資金投入硬件設施世園會會址距離市中心10公里世園會所在位置世園會內(nèi)部景觀分布圖21注重打造自身特點，西安世園會圍繞“天人長安、創(chuàng)意自然”主題，發(fā)掘自然文化與人類文明的歷史銜接西安世園會建設中的世園會展館島名內(nèi)容天人長安島天人長安街世園廣場花景天街主大門水上舞臺天人長安館秦嶺園長安園世界集市鳥島鳥的天堂鳥的觀察處冒險島游樂園森林冒險世界水系冒險世界山谷冒險世界花之島春之花島夏之花島秋之花島冬之花島樂活島VIP賓館餐廳創(chuàng)意自然島竹林天籟庭院水雁塔廣運船街絲路島絲路園生態(tài)烏托邦溫室未來園藝展世園島國內(nèi)展區(qū)國際展區(qū)企業(yè)展區(qū)生態(tài)商務休閑區(qū)商業(yè)小鎮(zhèn)休閑會所垂釣俱樂部世園村廣運波莊辦公管理區(qū)公交?？空疚靼彩缊@會特色展示西安世園會展示主體西安世園會主要配套以八大主題島嶼結(jié)合水系外圍的生態(tài)商務休閑區(qū)共同構(gòu)成整個展示區(qū)域22西安世園會的配套建設與西安政府大力發(fā)展浐灞區(qū)域的規(guī)劃一致，進一步推進了浐灞的區(qū)域發(fā)展

西安世園會世園會會址及其配套建設項目

主要內(nèi)容為世園