商業(yè)中心招商方案背景及意義貴港明珠商業(yè)中心作為貴港市第一個集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的大型購物中心，在項目業(yè)態(tài)及經營定位上，既要滿足消費者的購買行為及消費水平，又能實現消費者購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲等一系列復雜的心理需求和行為，以獲得物質和精神上的雙重滿足。這就要求項目在業(yè)態(tài)組合上，采取多業(yè)種、多層次、多元化、品牌化的組合，才能保證項目目標的實現。主力超市由于其經營主題鮮明、專業(yè)性強，涉及的業(yè)種多、業(yè)態(tài)全，適合于各種消費檔次，具有較強的品牌影響力和號召力，最能聚集人氣。明珠商業(yè)中心引入品牌主力超市，必將優(yōu)化項目業(yè)態(tài)組合，提升明珠商業(yè)中心整體商業(yè)價值、品牌價值及商鋪銷售價格，有效推動明珠商業(yè)中心商鋪銷售效率和銷售質量，使其形象更加鮮明和突出。為了順利的開展招商工作，希望各部門根據本方案，做好準備工作。二、招商目標明珠商業(yè)中心地下超市、功能區(qū)的各項招商工作，以北京同世飛天商業(yè)管理顧問有限公司貴港項目組為招商主體，在貴城鎮(zhèn)房地產公司的全力配合和支持下，以及管理公司和外圍專家顧問組對項目組招商工作的指導下，全面進行招商工作，本項目招商分兩部分進行：第一部分：地下負一層，以招主力品牌超市為工作重點。第二部分：5樓餐飲、娛樂、休閑區(qū)的招商，以招廣西區(qū)、貴港市內外品牌為重點。三、招商計劃以及具體安排準備階段：2004年4月1日至2004年4月20日1、成立招商小組，擬定招商工作計劃，并開通國內長途電話。2004-4-1～2004-4-72、通過專題市場調研，確定超市主力店、功能區(qū)的目標品牌。2004-4-8～2004-4-153、撰寫招商資料和項目推介書。2004-10～2004-4-204、對參與招商的人員進行專題培訓，為招商談判各項工作的全面展開，做好一切準備工作，使相關部門和人員達到臨戰(zhàn)狀態(tài)。2004-4-8-～2004-4-195、招商條件及基本租金測算。2004-4-1～2004-4-5意向性接觸階段：2004年4月下旬至2004年5月下旬1、通過各種方式（如通信、通訊、面談等）與目標品牌主力超市取得聯(lián)系，傳遞本項目的相關資料，使其了解明珠商業(yè)中心的基本情況。2004-4-21～2004-4-302、與貴港市及周邊城市的餐飲、娛樂、休閑品牌聯(lián)系，傳遞本項目功能區(qū)的相關資料，使其了解明珠商業(yè)中心的基本情況。2004-5-1～2004-5-103、鎖定目標品牌，制定相關招商條件、策略、談判程序，報貴城鎮(zhèn)房地產公司審核。2004-5-11～2004-5-30意向談判階段：2004年6月下旬至2004年7月上旬1、與目標品牌進行具體的合作談判。2004-6-1～2004-6-302、通過與目標品牌、主辦超市的合作意向談判，明確雙方合作意向、合作條件、基本需要，與1家主力超市、3—5家餐飲、娛樂、休閑品牌達成合作意向。2004-6-20～2004-7-103、完成與目標品牌的合作談判。2004-7-11～2004-7-30簽約談判階段：2004年8月上旬至2004年10月中旬1、在合作意向書的基礎上，與目標品牌洽談具體的合作條件及合作方式，達成一致意見，與1家超市主力超市簽署合作合同書，力爭與3—4家餐飲、娛樂、休閑品牌合作合同書。2004-8-1～2004-9-202、在南寧或貴港舉行隆重的簽約儀式：通過簽約儀式的隆重舉行，相關媒體的系列報道宣傳，提高明珠商業(yè)中心的知名度、美譽度、影響力和號召力，進一步推動商鋪的銷售及商場的全面招商工作。四、招商條件分析（一）、優(yōu)勢條件1、位于貴港市和平路商圈的龍頭地位，交通四通八達,地理位置優(yōu)越，商業(yè)價值大，極具吸引力。2、物業(yè)條件優(yōu)越、設計超前，貴港市地標性商業(yè)建筑，是吸引商家入駐的一個主要因素，也是商家經營成功的保障之一。3、項目體量大，業(yè)態(tài)齊全，對主力超市品牌的進駐創(chuàng)造了有利的條件。4、貴港市目前沒有大型主力超市、專業(yè)店,市場發(fā)展空間較大。5、明珠商業(yè)中心項目在貴港市及港北區(qū)的影響力和知名度較高，具有較強的品牌號召力。6、貴港市貴城鎮(zhèn)房地產開發(fā)公司實力雄厚,是保證明珠商業(yè)中心運營成功的根本保證。7、明珠商業(yè)中心采用先進的管理理念進行運作，貴城鎮(zhèn)房地產開發(fā)公司遵循社會專業(yè)分工的原則，力邀北京同世飛天商業(yè)管理顧問有限公司進行全程協(xié)作，是明珠商業(yè)中心將來發(fā)展的重要保障。8、明珠商業(yè)中心是貴港市2004年重點扶持項目和東湖改造重要組成部份，政府大力保駕護航。（二）、劣勢條件1、貴港市的GDP較低，居民消費能力相對較弱，在全國處于三級以下市場的定位，與知名品牌主力超市在國內的拓展戰(zhàn)略存在較大的差距，不是其拓展的首選目標市場。2、面積規(guī)劃相對于一線和二線品牌主力店的經營需求面積偏小，制約了一、二線品牌的進駐，但可以滿足三線品牌的經營需求。3、貴港市，人口較少，人口規(guī)模在短期內尚不能支撐本項目規(guī)模。五、招商策略策略一：科學分類，合理配比一線和二線品牌(屬于國際著知名連鎖企業(yè)，例如：沃爾瑪、家樂福、萬客隆、大潤發(fā)、樂購、好又多、普爾斯馬特等)將國內發(fā)展重心放在中心城市和沿海經濟發(fā)達城市。貴港市作為三級市場，近期內招入的困難很大。在于其談判中，處于很被動的地位，能接受的條件很苛刻。因此地下超市的招商放在三線品牌(三線品牌屬于國內頂級連鎖企業(yè)或國內區(qū)域占主導地位的知名連鎖企業(yè))及廣西當地知名品牌上。目前，國內品牌眾多、定位各異，我們在確定招商目標品牌時，將按照其知名度、定位、經營方式、經營效益、發(fā)展戰(zhàn)略等因素，結合明珠商業(yè)中心的定位及發(fā)展目標，將其進行分類，采取有針對性的招商政策，有的放矢，靈活對待，以最合理的合作條件、最佳的業(yè)態(tài)組合，引進品牌。擬引進的目標品牌1、上海聯(lián)華、北京華聯(lián)、深圳南城百貨、南寧利客隆、南寧大熱門。2、德克士、開心湯姆。3、重慶菜根香、潭魚頭、韶山毛家、桂林人、漓江人、桂林仔、名典咖啡、上島咖啡、竹籬笆、韶山人、金龍海鮮、周記肉丸、海霸皇、梅姐冰城、毆典冰吧、以及貴港市各類地方名吃小吃店。4、巴黎春天影樓、永恒影樓。5、銀行、郵電、聯(lián)通、移動。6、南寧新和平商場。策略二：強勢品牌優(yōu)先1、知名品牌的號召力極大，擁有強大的品牌效應，它的入駐，能極大提升明珠商業(yè)中心的綜合商業(yè)價值和促進項目的銷售，并將為下一步項目整體招商的展開，創(chuàng)造了極為有利的條件，這類品牌應作為明珠商業(yè)中心優(yōu)先考慮品牌。招商過程中，在條件上給予最大優(yōu)惠，盡一切可能，創(chuàng)造條件招其入駐。2、對于廣西區(qū)內知名品牌，在條件上靈活把握，當區(qū)外國內知名品牌店招商不成功的情況，應盡一切可能，保證招其入駐。3、南寧和貴港現有品牌有一定的影響力和號召力，商品種類、價格、風格更貼近貴港市的需求，這類品牌應作為明珠商業(yè)中心主要的大力引進品牌。招商過程中，應盡一切可能，確保招其入駐，在條件上靈活把握。策略三：放水養(yǎng)魚，低價引進貴港市市場處于全國三級以下市場的地位，與品牌主力超市的發(fā)展戰(zhàn)略存在差距，為了引進好的品牌主力超市進駐明珠商業(yè)中心，我們應該運用發(fā)展的思路，在招商策略上，采取“放水養(yǎng)魚”的方式，先請進來，占據貴港市場的有利先機，隨著貴港市整個商業(yè)市場的提高和發(fā)展，再謀求明珠商業(yè)中心的發(fā)展，逐步發(fā)展壯大。具體在招商條件上，靈活機動。策略五：業(yè)態(tài)互補，資源共享明珠商業(yè)中心作為貴港市第一個大型購物中心，業(yè)種多，業(yè)態(tài)全，在招商時，充分考慮主力超市各業(yè)態(tài)、各業(yè)種之間的關聯(lián)性、協(xié)調性、互補性以及明珠商業(yè)中心各樓層的功能布局、主題定位，統(tǒng)籌安排，達到明珠商業(yè)中心各業(yè)種、業(yè)態(tài)的合理搭配及最佳組合，使各業(yè)種、業(yè)態(tài)之間的資源能有效共享，避免產生過分盲目追求大品牌的誤區(qū)，盡可能滿足不同消費層次需求。六、保障體系（一）、組織機構保障明珠商業(yè)中心主力超市、功能區(qū)的招商工作，是一項系統(tǒng)工程，需要設置專門的招商機構，安排專業(yè)人員全程專職負責，才能有效整合明珠商業(yè)中心的現有資源，充分發(fā)揮項目專業(yè)團隊的整體優(yōu)勢、專業(yè)價值，才能確保其招商成功?；诖?，我司建議以北京