2023年房地產估價師之開發(fā)經營與管理

?？碱A測題庫（奪冠系列）

單選題（共80題）

1、根據消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服

務）分為三類：便利品、選購品和特殊品。

A.購買行為

B.購買習慣

C.購買動機

D.購買心理

【答案】A

2、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬m2,其中從2009

年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬m2,恢復施工的面積為

200萬m2。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬1112。

A.500

B.700

C.800

D.1000

【答案】A

3、在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎上，綜合考慮主要風

險因素影響的情況下，得到表示風險程度的凈效益的概率分析的方

法是()O

A.概率分析法

B.蒙特卡洛法

C.解析法

D.杠桿分析

【答案】C

4、當開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行

驗收的單位是()o

A.開發(fā)商

B.設計單位

C.承包商

D.監(jiān)理單位

【答案】A

5、對某房地產項目進行敏感性分析，當地價、建造成本、貸款利率、

資本化率分別降低10%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、

55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是

()o

A.地價

B.建造成本

C.貸款利率

D.資本化率

【答案】D

6、（）是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，

購買力降低給投資者帶來的風險。

A.市場供求風險

B.通貨膨脹風險

C.利率風險

D.或然損失風險

【答案】B

7、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。

A.意愿

B.途徑

C.能力

D.動機

【答案】B

8、（）是反映房地產開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據開發(fā)商對

當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數

量的調查結果構造。

A.住房價格合理性指數

B.量價彈性

C.住房市場指數

D.消費者信心指數

【答案】C

9、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估

算公式：直接費=每平方米造價指標x建筑面積，屬于（）。

A.單元估算法

B.概算指標法

C.單位指標估算法

D.工程量近似匡算法

【答案】B

10、下列屬于房地產開發(fā)投資的靜態(tài)指標的是（）o

A.財務內部收益率

B.投資回報率

C.成本利潤率

D.資本金凈利潤率

【答案】C

11、下列房地產市場指標中，屬于供給指標的是（）o

A.房屋施工面積

B.城市家庭人口規(guī)模

C.銷售量

D.房地產價格

【答案】A

12、下列關于企業(yè)利潤和收入的表達中，正確的是（）o

A.企業(yè)利潤可分為營業(yè)利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次

B.經營收入=銷售收入+出租收入

C.銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入

D.可分配利潤=稅后收入-未分配利潤

【答案】C

13、我國目前國家債券的收益率為9%,經測算，零售商業(yè)用房市場

相對于整個投資市場的風險系數為0.23,整個投資市場的平均收益

率為18%,則零售商業(yè)用房的預期收益率為（）。

A.11.07%

B.12.45%

C.13.59%

D.10.78%

【答案】A

14、某房地產開發(fā)企業(yè)在目標客戶群中，調查有多大比率的購房者

愿花100萬元購買其開發(fā)的商品住宅，這種調查屬于（）。

A.試探性調查

B.推測性調查

C.因果性調查

D.描述性調查

【答案】D

15、（）是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數，是導致投

資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率。

A.內部收益率

B.基準收益率

C.期望投資回報率

D.名義投資回報率

【答案】B

16、對市場需求與供應情況、項目所在地區(qū)的社會經濟情況、項目

地址及其周圍環(huán)境、市場供應與需求、項目規(guī)劃設計方案、項目進

度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等進行的預可行性研

究，屬于（）階段。

A.投資機會研究

B.初步可行性研究

C.詳細可行性研究

D.項目的評估和決策

【答案】B

17、某房地產開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收

入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，則該項目的開發(fā)成本

利潤率為()o

A.45.05%

B.49.31%

C.56.86%

D.63.6%

【答案】D

18、下列房地產市場指標中，屬于房地產租賃市場供給指標的是

()o

A.房地產租金

B.房地產實際出租量

C.出租房屋空置率

D.房價租金比

【答案】C

19、按存量增量細分通常將房地產市場劃分為三級市場，一級市場

是指（）。

A.土地使用權出讓市場

B.土地轉讓市場

C.新建商品房租售市場

D.存量房地產交易市場

【答案】A

20、從理論上講，房地產市場分析的第一步工作是（）。

A.確定調查方式

B.設計調查問卷

C.收集市場信息

D.定義市場區(qū)域

【答案】D

21、下列不屬于項目進度管理的程序的是（）o

A.進行進度控制和變更管理

B.編制進度計劃

C.實施進度計劃

D.施工現(xiàn)場的調研與分析

【答案】D

22、在估算房地產開發(fā)項目的房屋開發(fā)費用時，采用綜合的單位建

筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用的方法是

（）o

A.單元估算法

B.單位指標股算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標法

【答案】D

23、將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是（）o

A.全部投資現(xiàn)金流量表

B.資本金現(xiàn)金流量表

C.借款還本付息估算表

D.投資計劃與資金籌措表

【答案】B

24、如果銀行存款的利率為12%,為在5年末獲得10000元，現(xiàn)在

應該存入銀行（）O

A.5674元

B.2000元

C.6250元

D.8929元

【答案】A

25、某房地產開發(fā)企業(yè)經過市場調研后，決定在全國多個城市開發(fā)

供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程

中采用的是（）模式。

A.選擇專業(yè)化

B.產品專業(yè)化

C.全面覆蓋

D.市場集中化

【答案】B

26、某寫字樓項目建成后引進一知名物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，

該項目采用的市場定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。

A.形象

B.產品

C.人員

D.服務

【答案】D

27、房地產投資個別風險包括（）。

A.利率風險

B.或然損失風險

C.持有期風險

D.政策風險

【答案】C

28、房地產開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（）。

A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入

B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值

C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本

D.銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資

【答案】A

29、某房地產企業(yè)的資產負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資

產合計為4000萬元，流動資產和流動負債分別為2000萬元和1000

萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）o

A.6.25%

B.80.00%

C.133.33%

D.200.00%

【答案】D

30、為降低房地產開發(fā)貸款風險，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產開

發(fā)企業(yè)，應要求其權益投資不低于開發(fā)項目總投資的（）o

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

【答案】c

31、債務資金籌措的主要渠道有信貸資金和（）。

A.自有資金

B.企業(yè)資金

C.預售期房

D.債券融資

【答案】D

32、（）是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當

期應還本付息金額的比率。

A.利息備付率

B.償債備付率

C.資產負債率

D.流動比率

【答案】B

33、關于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。

A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款

B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型

C.我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下月

初開始，按新的利率規(guī)定計算利息

D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%

【答案】C

34、可行性研究報告正文的寫作要點中（）是最關鍵的部分。

A.項目總說明

B.投資環(huán)境研究

C.規(guī)劃方案及建設條件

D.項目經濟效益評價

【答案】D

35、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。

A.最低租售價格

B.最低租售數量

C.最低利潤水平

D.最高土地取得價格

【答案】C

36、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）o

A.過度開發(fā)和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開

發(fā)反映市場上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價

值之間的關系

B.房地產過度開發(fā)比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于

房地產市場不正常的大起大落

C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的

現(xiàn)象時，市場已經開始下滑了

D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是

為了獲得長期收益，而房地產泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本

收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期

的購買與囤積，以待價格更高時拋出

【答案】B

37、不屬于開發(fā)商對房地產租售定價方法的是（）o

A.成本導向定價

B.銷售導向定價

C.購買者導向定價

D.競爭導向定價

【答案】B

38、下列選項中，不屬于出售型房地產開發(fā)投資計算期的是（）o

A.準備期

B.建造期

C.銷售期

D.經營期

【答案】D

39、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）o

A.意愿

B.途徑

C.能力

D.動機

【答案】B

40、下列各項中，屬于房地產市場分析中需求分析的是（）。

A.吸納率分析

B.市場占有率分析

C.估計項目市場占有率

D.估算項目吸納量

【答案】A

41、（）業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本（含購買價格和購買

稅費）、更新改造成本和轉售稅費，現(xiàn)金流入主要指轉售收入。

A.開發(fā)一銷售

B.開發(fā)一持有出租一出售

C.購買一持有出租一出售

D.購買一更新改造一出售

【答案】D

42、在利用期望值法進行項目風險分析時，分別估算各不確定性因

素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）o

A.計算各年凈現(xiàn)金流量的標準差

B.計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率

C.計算各年凈現(xiàn)值的標準差

D.計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值

【答案】D

43、房地產產品出售、出租時，將開發(fā)產品成本按照國家有關財務

和會計制度結轉的成本是（）o

A.營業(yè)成本

B.開發(fā)產品成本

C.期間費用

D.開發(fā)項目總投資

【答案】A

44、房地產投資之弊不包括（）

A.流動性差

B.投資數額巨大

C.提高投資者的資信等級

D.投資回收期較長

【答案】C

45、在房地產泡沫的成因中，（）是房地產泡沫產生的基礎。

A.投機需求的膨脹

B.金融機構的過度放貸

C.土地的有限性和稀缺性

D.開發(fā)商之間的博弈

【答案】C

46、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)

毀損造成的損失、物業(yè)轉售收入等，會對投資者的收益產生巨大影

響，這種風險是（）。

A.收益現(xiàn)金流風險

B.未來經營費用風險

C.資本價值風險

D.比較風險

【答案】A

47、下列關于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（）o

A.設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經營成果，激勵其更好

地管理物業(yè)

B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調

整的時間間隔較長

C.百分比租金的基數通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一

基礎營業(yè)額之外的部分

D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往

往較高

【答案】D

48、工業(yè)建筑設計的評價指標不包括（）o

A.土地利用系數

B.廠房展開面積

C.廠房有效面積與建筑面積比

D.單位面積造價

【答案】A

49、某房地產開發(fā)商經過市場調研后，決定繼續(xù)在市中心區(qū)開發(fā)商

業(yè)樓盤的同時，重點在近郊區(qū)開發(fā)高端住宅產品—為城市金領和

高收入者建設高檔別墅區(qū)，那么開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用

的是（）模式。

A.市場集中化

B.選擇專業(yè)化

C.產品專業(yè)化

D.市場專業(yè)化

【答案】B

50、在現(xiàn)金流量表中，不應該出現(xiàn)（）o

A.借貸利息

B.折舊與攤銷

C.所得稅

D.自有資金

【答案】B

51、房地產抵押貸款不包括（）。

A.個人住房抵押貸款

B.商業(yè)房地產抵押貸款

C.維修基金

D.在建工程抵押貸款

【答案】C

52、在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經營方

式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結構，構造（）個基本評價

方案。

A.1~2

B.1~3

C.2~3

D.2~4

【答案】D

53、保和丸的主治證為

A.胸皖痞滿，不思飲食

B.脫腹痞滿脹痛，曖腐吞酸，惡食嘔逆，或大便泄瀉，舌苔厚膩，

脈滑

C.脫腹痞滿脹痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘結，舌苔黃膩，

脈沉實

D.脫腹脹痛，下痢泄瀉，或大便秘結，小便短赤，舌苔黃膩，脈沉

有力

【答案】B

54、某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期

限10年，年利率12%,按年等額償還。如該物業(yè)年凈經營收入為30

萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）o

A.0.18

B.0.12

C.3.39

D.5.00

【答案】c

55、李某向銀行貸款30萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為

20年，貸款年利潤為6%,按月等額還本付息。如果李某于第11年

年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為

()元。

A.948.72

B.1039.09

C.1200.58

D.2149.29

【答案】B

56、下列市盈率的表達式中，正確的是()

A.市盈率=股價/每股凈資產

B.市盈率=股價/每股收益

C.市盈率=市值/銷售收入

D.市盈率=市值/現(xiàn)金流

【答案】B

57、在建筑構造中，按照建筑物的層數來設置縫寬的變形縫是

()o

A.沉降縫

B.伸縮縫

C.溫度縫

D.防震縫

【答案】A

58、投資決策分析主要包括市場分析、()和投資決策三部分工作。

A.風險控制

B.項目調研

C.項目財務評價

D.資金管理

【答案】C

59、房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設供出售、出租使用的商品住宅、廠房、

倉庫、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資屬于

()o

A.商品房建設投資

B.置業(yè)投資

C.土地開發(fā)投資

D.土地一級開發(fā)

【答案】A

60、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發(fā)企業(yè)利用

多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓

盤的定價依據，這種定價方法是（）o

A.目標定價法

B.領導定價法

C.隨行就市定價法

D.認知價值定價法

【答案】D

61、運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，

首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過（）確定是否進

行投資。

A.等待投資型期權估價

B.放棄型期權估價

C.成長型期權估價

D.柔性期權估價

【答案】C

62、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴

或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）o

A.操作風險

B.法律風險

c.信用風險

D.管理風險

【答案】D

63、下列的會計恒等式，不正確的是（）。

A.資產=權益=債權人權益+所有者權益

B.資產=負債+所有者權益

C.所有者權益=資產+負債

D.收入-費用=利潤

【答案】C

64、如果某項目的FNPV等于零，說明該項目的獲利能力（）。

A.達到了基準收益率的要求

B.超過了基準收益率的要求

C.未達到財務內部收益率的要求

D.達到了財務內部收益率的要求

【答案】A

65、會計的基本職能有會計核算和（）。

A.資源配置

B.會計監(jiān)督

C.會計決策

D.會計控制

【答案】B

66、如果銀行存款的利率為10%,為在1年后獲得11000元，現(xiàn)在

應該存入銀行（）。

A.12000元

B.10000元

C.9250元

D.9929元

【答案】B

67、動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的

時間。

A.經營收入抵償全部投資

B.凈收益抵償全部投資

C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資

【答案】B

68、當所有的運營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式為

（）。

A.毛租

B.凈租

C.潛租

D.直租

【答案】B

69、工程成本控制的主要對象是主要費用的（）。

A.變動費用

B.固定費用

C.材料費用

D.人工費用

【答案】A

70、某承租人的基礎租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分

比租金，當其月營業(yè)額超過（）萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取

百分比租金。

A.50

B.60

C.70

D.80

【答案】A

71、下列屬于房地產開發(fā)投資的靜態(tài)指標的是（）o

A.財務內部收益率

B.投資回報率

C.成本利潤率

D.資本金凈利潤率

【答案】C

72、下列各項中，不屬于證券市場功能的是（）o

A.籌資功能

B.定價功能

C.資本配置功能

D.規(guī)避風險功能

【答案】D

73、在房地產開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定

適宜的借款及償還計劃的基本報表是（）o

A.項目投資現(xiàn)金流量表

B.資本金現(xiàn)金流量表

C.投資者各方現(xiàn)金流量表

D.財務計劃現(xiàn)金流量表

【答案】D

74、（）越高，說明營運資本越多，對債權人而言，其債權就越安全,

因此這個指標又稱為償債能力比率。

A.速動比率

B.資產負債率

C.償債備付率

D.流動比率

【答案】D

75、物業(yè)服務企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先

要考慮的因素是（）。

A.零售商的財務能力

B.零售商需要的服務

C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配

D.零售商的聲譽

【答案】D

76、為適應房地產市場波動，某房地產開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤

率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為（）o

A.認知價值定價法

B.成本加成定價法

C.挑戰(zhàn)定價法

D.領導定價法

【答案】B

77、從屋頂到基礎，全部構件部位均需設縫分開的變形縫是（）o

A.伸縮縫

B.沉降縫

C.防震縫

D.施工縫

【答案】B

78、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。

A.最高工程費用

B.最高租售數量

C.最高購買價格

D.最高土地取得價格

【答案】B

79、地下室防潮、防水構造做法中，當常年靜止水位和豐水期最高

水位都高于地下室地坪時，應采用（）的做法。

A.防潮

B.防潮與排水相結合

C.卷材防水

D.鋼筋混凝土防水

【答案】C

80、深圳萬科房地產開發(fā)公司通過上市，解決了房地產開發(fā)所需的

資本金投入問題，購買該公司的股票屬于（）o

A.房地產開發(fā)投資

B.房地產置業(yè)投資

C.房地產間接投資

D.投資于房地產投資信托基金

【答案】B

多選題（共40題）

1、政府宏觀調控房地產的手段包括（）。

A.嚴格控制建設程序

B.金融政策和住房政策

C.地價政策

D.城市政策E住房政策

【答案】BCD

2、下列房地產開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的有（）o

A.進行項目的財務評價

B.獲取項目所需土地

C.確定規(guī)劃設計方案并獲得批準

D.對項目的建設工程進行招標

E.提交項目開工申請并獲得批準

【答案】BCD

3、對置業(yè)投資來說，房地產投資經濟效果的表現(xiàn)形式中，既可在處

置物業(yè)時實現(xiàn)，也可以在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)的有（）0

A.租金收益

B.物業(yè)增值

C.股權增加

D.銷售收入

E.開發(fā)利潤

【答案】BC

4、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP,是指（）o

A.市場分析

B.目標市場選擇

C.市場細分

D.市場定位

E.市場調查

【答案】BCD

5、從房地產泡沫的成因入手，（）等指標都從某一個側面反映了

房地產泡沫的程度。

A.房價收入比

B.實際價格/理論價格

C.房價租金比

D.收入租金比

E.住房市場指數

【答案】ABC

6、機器字長為8位，定點整數x的補碼用十六進制表示為B6H,則

其反碼用十六進制表示為（）。

A.CAH

B.B6H

C.4AH

D.B5H

【答案】D

7、按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為

（）o

A.金融投資型

B.收益型

C.實物投資型

D.機會型

E.收益加增值型

【答案】BD

8、房地產營銷因素調查包括的類型有（）。

A.產品調查

B.價格調查

C.市場需求容量調查

D.技術調查

E.競爭情況調查

【答案】AB

9、物業(yè)資產管理的目標是使房地產的價值最大化，具體管理模式包

括()o

A.物業(yè)管理

B.運營管理

C.設施管理

D.房地產資產管理

E.房地產組合投資管理

【答案】ACD

10、房地產投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投

資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照

()分類。

A.經濟活動類型

B.投資方式

C.投資主體

D.物業(yè)用途類型

E.投資偏好

【答案】ACD

11、房地產間接投資包括（）。

A.置業(yè)投資

B.購買房地產開發(fā)企業(yè)的股票或債券

C.開發(fā)投資

D.投資房地產投資信托基金

E.土地購置貸款

【答案】BD

12、下列關于凈現(xiàn)值標準差的表述中，正確的有（）。

A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標準差小的方案為優(yōu)

B.可以完全衡量項目風險性高低

C.凈現(xiàn)值標準差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)

D.凈現(xiàn)值標準差系數大的方案為優(yōu)

E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度

【答案】AC

13、市場總需求是指在（）的情況下，特定的消費者群體可能購買的

總量。

A.特定地理范圍內

B.特定時期

C.特定的政治環(huán)境

D.特定市場營銷環(huán)境E特定市場營銷計劃

【答案】ABD

14、關于房屋存量的說法，正確的有（）。

A.存量屬于房地產市場的需求指標

B.存量單位可以是建筑面積或套數

C.存量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計

D.報告期存量等于上期存量加報告期竣工量

E.存量是指報告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量

【答案】BC

15、政府對企業(yè)投資項目進行核準評估時，重點評估的內容有

（）o

A.項目是否符合國家法律法規(guī)要求

B.項目是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求

C.項目是否符合國家宏觀調控政策的要求

D.項目是否符合該企業(yè)投資目標實現(xiàn)的要求

E.項目是否符合該企業(yè)經濟效益要求

【答案】ABC

16、按物業(yè)用途不同劃分的房地產投資類型包括（）o

A.居住物業(yè)投資

B.商用物業(yè)投資

C.土地開發(fā)投資

D.房地產資產和經營投資

E.酒店投資

【答案】AB

17、國家投資管理部門對建設項目進行核準的重點包括（）。

A.項目是否符合宏觀調控政策、產業(yè)政策等

B.項目主要產品質量符合國家的規(guī)定

C.項目建設對周邊地區(qū)的公眾利益產生有利的影響

D.項目有利于促進環(huán)境保護和改善生態(tài)環(huán)境

E.符合當地的產業(yè)結構調整的要求

【答案】AD

18、房地產市場營銷因素調查包括的類型有（）。

A.競爭情況調查

B.價格調查

C.市場需求質量調查

D.分銷渠道調查E促銷策略調查

【答案】BD

19、在房地產市場調查中，收集一手資料的方法有（）。

A.文獻查閱法

B.觀察法

C.專題討論法

D.問卷調查法E實驗法

【答案】BCD

20、市場營銷因素調查包括（）。

A.消費水平調查

B.分銷渠道調查、價格調查

C.促銷策略調查、產品調查

D.人口數量調查E產品調查

【答案】BC

21、房地產投資項目初步可行性研究要解決的主要問題是（）o

A.做出是否投資的決定

B.對項目投資進行詳細測算

C.是否有進行詳細可行性研究的必要

D.有哪些關鍵問題需要進行輔助研究

E.系統(tǒng)比較項目的規(guī)劃設計方案

【答案】ACD

22、按投資計算基礎的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。

A.項目投資現(xiàn)金流量表

B.部分投資現(xiàn)金流量表

C.資本金現(xiàn)金流量表

D.借貸現(xiàn)金流量表

E.投資者各方現(xiàn)金流量表

【答案】AC

23、從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細

分市場必須具備（）O

A.可轉換性

B.可區(qū)分性

C.可營利性

D.可實現(xiàn)性

E.可衡量性

【答案】BCD

24、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）o

A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失

B.基礎租金一般高于市場租金

C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整

D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金

E.基礎租金一般低于整棟寫字樓的平均租金

【答案】AC

25、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。

A.認知價值定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰(zhàn)定價法

E.隨行就市定價法

【答案】CD

26、新設項目法人融資形式的特點有（）。

A.項目投資有新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成

B.新設項目法人承擔相應的融資責任和風險

C.從項目投產后的經濟效益來考察償債能力

D.從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力E擬建項目

在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產

【答案】ABC

27、下列會計行為中，屬于會計舞弊的行為有（）o

A.將現(xiàn)金和費用科目同幅度多記，以侵占現(xiàn)金

B.因為會計政策理解錯誤，未計入應當計入當期的收入

C.材料核算人員因為疏忽，沒有登記明細賬

D.會計數據計算、抄寫差錯

E.為調節(jié)利潤多記待攤費用

【答案】A

28、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標準是（）。

A.期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)

B.期望值相同，標準差大的方案為優(yōu)

C.標準差系數大的方案為優(yōu)

D.標準差系數小的方案為優(yōu)

E.標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)

【答案】AD

29、在編制房地產開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關的基礎參

數，通常有（）o

A.基準收益率

B.目標收益率

C.出租率或空置率

D.毛租金收入

E.運營成本

【答案】CD

30、房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程

度的相對數，包括（）。

A.房屋銷售價格指數

B.房屋租賃價格指數

C.房屋抵押價格指數

D.房屋消費價格指數E土地交易價格指數

【答案】B

31、在我國，商標專用權保護的對象是（）。

A.商標

B.商品

C.已使用商標

D.注冊商標

【答案】D

32、2008年，胡某以120萬元的總價購買了一套鋼筋混凝土結構的

住房，各項交易稅費為18萬元。2011年，胡某將該住房以240萬

元價格出售，其經濟成本為170萬元，正常利潤為30萬元。胡某將

其中的100萬元用于自己的商業(yè)項目之中，剩余的140萬元購買了

銀行理財產品。2011年，胡某擁有的甲公司辦理了火災保險、運輸

工具保險，并為公司員工辦理了意外傷害保險、統(tǒng)籌醫(yī)療保險、社

會養(yǎng)老保險、勞動工傷保險和失業(yè)保險。甲公司2009年末應收賬款

余額為300萬元，2010年應收賬款余額為460萬元，全年累計賒銷

收入為28000萬元，平均存貨為320萬元。2011年2月，甲公司擬

以2.3億元的價格收購某科技公司，經協(xié)商簽訂了收購合同，并支

付了包括定金在內的總額為6000萬元的首付款，余款應于5月31

日前全部支付完畢。由于銀根收緊，不能及時從銀行取得貸款，也

不能采取其他方式籌集資金支付。

A.墻承重結構

B.構架式承重結構

c.大空間結構

D.筒體承重結構

【答案】ACD

33、影響房地產市場發(fā)展的基本因素有（）。

A.社會因素

B.經濟因素

C.資源因素

D.政策因素

E.技術因素

【答案】ABD

34、影響房地產市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有（）。

A.自然特征

B.細分市場

C.人口密度的大小

D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E競爭性項目的區(qū)域

【答案】ACD

35、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）。

A.物業(yè)所處位置

B.輻射區(qū)域的范圍

C.建筑設備系統(tǒng)

D.建造年代

E.租戶類型

【答案】AC

36、工程造價的計價與控制是以（）為對象，研究其在建設前期、

工程實施和工程竣工的全過程中計算和控制工程造價的理論、方法,

以及工程造價運動規(guī)律的學科。

A.建設項目

B.單項工程

C.單位工程

D.分部工程

E.分項工程

【答案】ABC

37、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為（）。

A.工期索賠

B.工程變更索賠

C.合同中明示的索賠

D.合同中默示的索賠

E.費用索賠

【答案】A

38、在對互斥方案進行比較選擇的過程中，通常要遵循的決策準則

包括（）o

A.備選方案差異原則

B.最低可接受收益率原則

C.費用最低原則

D.收益最大原則

E.不行動原則

【答案】AB

39、在編制房地產開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關的基礎參

數，通常有（）o

A.基準收益率

B.目標收益率

C.出租率

D.空置率

E.運營費用占毛收入比率

【答案】CD

40、相對于債務融資，權益融資的特點有（）。

A.需到期償還

B.無需還本付息

C.稅收負擔輕

D.共擔投資風險

E.共享投資利潤

【答案】BD

大題（共10題）

一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面

積2310m2,建筑密度為60%,用地為2004年通過出讓國有土地使用

權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評

估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根

據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確

定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：

1200x2310x60%=1663200（元）-=166.3（萬元）。（2）建筑

物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重

置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均

勻投入，年貸款利息率為5.85%,開發(fā)商利潤率為20%,則利息為：

2175x0.5x5.85%?63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175x20%=

435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率

為2%,已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1-（1

-2%）x5/60]xl00%=92%o建筑物現(xiàn)值為：（2175+63.6+435）

x92%x2310=5681934.72（元）-568.2（萬元）。（3）估價結

果確定166.3+568.2=734.5（萬元）

【答案】

二、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住

宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配

套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住

宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚

未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估

價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最

佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指

法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使

估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體

如下：1.法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途

為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且

規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更

房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)

用途使用在法律上應視為許可。2.技術上的可能性。雖然估價

對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用

途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建

為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3.經

濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產市場狀況，經過分析

測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入

現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價對象改建為

商鋪使用經濟上可行。4.價值最大化分析。經調查，于估價時

點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2,類似商鋪市場均價為

20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修

成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，

估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的

最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。

【答案】

三、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當地類似房地產轉讓、租

賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲

得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約

定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9

月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估

價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于

2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的

估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機

構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）

（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）

四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市

場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。

六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1.《中華

人民共和國城市房地產管理法》。2.《城市房屋拆遷管理條例》

（國務院令第305號）。3.《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—

1999）o

【答案】

四、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；

主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬

m2,估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產

的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用

性分析”內容片段：估價方法適用性分析1.根據《房地產估價

規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價方法有市場法、收益法、成

本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，

具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價，?估價對象為商業(yè)房地產，

故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料

較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用

假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2.假設開發(fā)法是

預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤,

然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求

取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以

在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3.收益法是預

測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數,

將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價

對象為商業(yè)房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、

成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4.成本法是求取估價

對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去

折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜

合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估

在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價

格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提

供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3

年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。

【答案】

五、(一)某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目

前及未來5年的財務狀況如下：(1)目前已準備用于購房的積

蓄共50萬元；(2)該家庭月工資收入為12000元，預計將以

每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；(3)該家

庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為100。元，全部儲蓄用于購

房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為

50%,則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下,

該家庭可承受的最高住房單價是多少？(假設銀行存款年利率為3%,

按月計息)

【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯誤12=60,s=0.5%,

Al=12000錯誤50%=6000(元)，A2=1000元。方法一：(1)

F1=P1(1+i)n=500000錯誤(1+0.25%)60=580808.39(元)；

(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)

n=6000/(0.25%-0.5%)錯誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯

誤(1+0.25%)60=449360.09(元)；(3)F3=A2[(1+i)]n-1]

/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯誤[(1+0.25%)

60-1]/0.25%=64646.71(元)；(4)

F=Fl+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元)；

(5)可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38(元)；

(6)可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92(元/m2)。

方法二：（1）P1=5O萬元；

六、以下為某房地產抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內容的片段：

變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條

件下，將抵押房地產轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產變現(xiàn)能

力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產能否普遍使用,

適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，

使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標

準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通

用性一般；辦公樓部分通用性較好。2.獨立使用性：獨立使用

性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使

用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現(xiàn)能力越弱。估

價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。

3.可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否

可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現(xiàn)能力相對較強；

反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓,

適宜分割轉讓。4.房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至

估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建

至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，

估價對象變現(xiàn)能力較強。5.價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價

值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主,

變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價

對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6.區(qū)位：一般地說,

處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)

的房地產比市區(qū)的房地產變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內

的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

【答案】

七、xx商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估

價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、

委托方XXXX商貿有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX

路XX號。二、估價方XXXX房地產估價有限公司，法定代

表：XXX,住所：XX市XX路XX號，房地產估價機構資質等級：X

級。三、估價對象XX商貿樓位于XX市XX路XX號，四至

xxxx,屬XXXX商貿有限公司所有。xxxx商貿有限公司1999

年4月1日以出讓方式獲得XX商務樓用地的土地使用權（使用年限

為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商

業(yè)。xx商務樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結構，建筑面積為66nm2,

總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣

工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）

四、估價目的評估xx商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參

考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定

義本次估價采用公開市場價值標準。

【答案】

八、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程;

主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬

m2,估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產

的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中"估價方法適用

性分析”內容片段：估價方法適用性分析