精品文檔-下載后可編輯年房地產(chǎn)估價(jià)師《土估估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》押題卷12023年房地產(chǎn)估價(jià)師《土估估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》押題卷1題庫(kù)匯總

1.[問答][10分]某估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)定同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，對(duì)某工廠整體房地產(chǎn)分別進(jìn)行抵押估價(jià)和征收評(píng)估。合理的估價(jià)結(jié)果為抵押價(jià)值3000萬元，被征收房屋補(bǔ)償價(jià)值4000萬元。估價(jià)對(duì)象全廠區(qū)擁有國(guó)有土地使用證，地上建有10幢房屋。第1～6幢辦理了房屋所有權(quán)證，其中第1～2幢長(zhǎng)期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未辦理權(quán)屬登記，估價(jià)對(duì)象不存在任何法定優(yōu)先受償款。請(qǐng)問：

1.該項(xiàng)目抵押估價(jià)和征收評(píng)估的估價(jià)對(duì)象房屋范圍分別包括哪些？

2.造成該項(xiàng)目抵押價(jià)值和征收補(bǔ)償價(jià)值差異的主要原因有哪些？

2.[問答][10分]基本知識(shí)點(diǎn)是《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的土地級(jí)別劃分要求：

1.土地級(jí)別高低（綜合作用總分）與土地級(jí)別，正相關(guān)。

2.任何一個(gè)總分值只能對(duì)應(yīng)一個(gè)土地級(jí)別。

3.土地級(jí)別盡可能漸變過渡，同級(jí)土地之間土地級(jí)差不宜過大（級(jí)別之間存在河流、鐵路、山體等特殊情況的自然界線除外）。

4.各類用地類型的各級(jí)土地的平均單位面積地租或地價(jià)應(yīng)具有明顯差異并呈正向級(jí)差。

5.保持自然地塊及宗地的完整性。

6.土地級(jí)別界線盡量采用具有地域突變特征的自然界線或人工界線。

題干信息中錯(cuò)的地方是：正相關(guān)，漸變過渡、地域突變特征的自然界限或人工界限結(jié)合圖上信息，圖中劃分居住用地級(jí)別存在的不合理之處：

（1）土地級(jí)別與土地質(zhì)量分的對(duì)應(yīng)關(guān)系不一致：金融新區(qū)和濱江新區(qū)的土地級(jí)別與土地質(zhì)量分的對(duì)應(yīng)關(guān)系不一致，土地級(jí)別應(yīng)該按照總分值越大、土地級(jí)別越高的規(guī)律來劃分。

（2）土地級(jí)別劃分不合理：大多數(shù)情況下，土地級(jí)別應(yīng)平緩過渡，不宜出現(xiàn)跳級(jí)情況（河流、山體、鐵路等特殊障礙物阻隔影響除外）。兩新區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施、交通條件、環(huán)境、景觀等因素差異不明顯，因此從居住一級(jí)跳到居住三級(jí)不合理。

（3）土地級(jí)別界線劃分不合理：土地級(jí)別界線盡量采用具有地域突變特征的自然界線或人工界線，如河流利用類型界線、道路等；對(duì)于道路，一般以道路中心線劃分土地級(jí)別，因此金融新區(qū)與濱江新區(qū)級(jí)別界線宜沿著中山二路中心線進(jìn)行劃分。

3.[問答][10分]估價(jià)對(duì)象基本情況

土地征用時(shí)間：2022年12月。

土地取得時(shí)間：2022年12月。土地有償出讓方式取得50年工業(yè)用地使用權(quán)。

征地取得費(fèi)用情況：估價(jià)對(duì)象周邊同等條件耕地征用土地補(bǔ)償費(fèi)，安置、拆遷補(bǔ)助費(fèi)用，及青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為5萬元/畝。由于估價(jià)對(duì)象質(zhì)量較好，并臨近馬路，實(shí)際發(fā)生的征地費(fèi)用比標(biāo)準(zhǔn)平均每畝高出1萬元，估價(jià)師對(duì)此進(jìn)行過考察，認(rèn)為符合市場(chǎng)情況。另外，該地區(qū)征用農(nóng)地的有關(guān)稅費(fèi)為2萬元/畝。

土地開發(fā)費(fèi)用情況：所在區(qū)域?yàn)殚_發(fā)區(qū)，與估價(jià)對(duì)象開發(fā)程度相同的情況下，開發(fā)費(fèi)用平均2億元/km2。

其他有關(guān)參數(shù)：當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為12％，當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)周期平均為兩年，且第一年開發(fā)投資額一般占全部開發(fā)費(fèi)用的30％。開發(fā)商投資回報(bào)率一般為15％，50年期工業(yè)用地出讓增值收益率為10％。

請(qǐng)采用成本逼近法估算上述土地2022年12月的市場(chǎng)價(jià)值（不考慮區(qū)位因素及個(gè)別因素的差別）

4.[問答][10分]一塊商業(yè)用地位于商業(yè)繁華街道，矩形，長(zhǎng)邊為100米，與街道平行，短邊為70米；土地面積規(guī)模適中，其他個(gè)別條件處于平均狀況。該土地所在區(qū)域商業(yè)路線價(jià)為4420元/m2。該路線價(jià)于2022年1月1日公布，基準(zhǔn)日為2022年1月1日，標(biāo)準(zhǔn)深度為50米，土地使用年期40年，土地開發(fā)程度“七通一平”，標(biāo)準(zhǔn)容積率為2.5。

經(jīng)調(diào)查和測(cè)算，參數(shù)如下：

（1）里地線之外的深度為20米，經(jīng)查表10－5深度指數(shù)為0.86。

表10-5某城市商業(yè)用地臨街深度（基準(zhǔn)深度為50米）修正系數(shù)表

（2）路線價(jià)基準(zhǔn)日至本次估價(jià)期日2022年12月6日期間，地價(jià)沒有明顯上漲，確定期日修正系數(shù)K1為1；

（3）估價(jià)對(duì)象設(shè)定年期與路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的年期一致，不需進(jìn)行年期修正，年期修正系數(shù)K2為1；

（4）估價(jià)對(duì)象容積率為3.0，查容積率修正系數(shù)表，修正系數(shù)K3為1.5；

（5）估價(jià)對(duì)象朝北，根據(jù)修正系數(shù)表，K4為0.9；

（6）開發(fā)程度一致，不需要進(jìn)行修正，K5為1；

5.[多選][1分]某市A縣一宗商業(yè)用地，土地面積為30000㎡，容積率為2，出讓年限為40年，擬開發(fā)建設(shè)一棟8層商場(chǎng)。2022年2月1日，市自然資源局委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗地2022年1月1日的出讓價(jià)格，估價(jià)人員通過市場(chǎng)調(diào)查收集了同區(qū)域交易情況正常的8個(gè)類似土地成交案例。擬選取其中3個(gè)合適的案例作為市場(chǎng)比較法的比較案例。該市的商業(yè)土地還原率為7%。根據(jù)該市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，2022年6月～2022年1月期間，平均每月地價(jià)比2022年6月的價(jià)格上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)。

本評(píng)估可能的估價(jià)目的包括（）。

A.評(píng)估政府出讓土地的底價(jià)

B.評(píng)估征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

C.評(píng)估課稅價(jià)值

D.評(píng)估抵押價(jià)值

6.[多選][1分]根據(jù)上述材料商業(yè)用地理論上適用的評(píng)估方法有（）。

A.市場(chǎng)比較法

B.收益還原法

C.剩余法

D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法

7.[多選][1分]根據(jù)上述材料在8個(gè)類似成交案例中選取3個(gè)作為市場(chǎng)比較法比較案例時(shí)，不能選取的有（）。

A.成交時(shí)間在估價(jià)期日之后的成交案例

B.競(jìng)價(jià)輪次較多，溢價(jià)率較高的成交案例

C.歷史最高成交價(jià)格的比較案例

D.與估價(jià)期日時(shí)間相差在2.5年的成交案例

8.[多選][1分]根據(jù)上述材料根據(jù)安全利率調(diào)整法，該市商業(yè)土地還原率的構(gòu)成項(xiàng)目包括（）。

A.安全利率

B.通貨膨脹調(diào)整值

C.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

D.貸款年利率

9.[多選][1分]根據(jù)上述材料做估價(jià)期日修正時(shí)，可以采用地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)中的成果包括（）。

A.級(jí)別地價(jià)水平值

B.綜合地價(jià)水平值

C.地價(jià)增長(zhǎng)率

D.地價(jià)指數(shù)

10.[多選][1分]下列選項(xiàng)中關(guān)于宅基地使用權(quán)的說法中，正確的是（）。

A.只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員使用

B.只能是本集體所有的農(nóng)業(yè)用地

C.宅基地使用權(quán)只能用作自建住房，不能建工、商業(yè)住房

D.宅基地由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員支付一定代價(jià)有償取得

11.[多選][1分]某市開展城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，技術(shù)承擔(dān)單位的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將兩個(gè)估價(jià)師提交的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估結(jié)果取算術(shù)平均值，得到各個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的地價(jià)。詳見表1。審核人員對(duì)商業(yè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)1、商業(yè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)2、居住監(jiān)測(cè)點(diǎn)3的地價(jià)水平提出疑問，要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人復(fù)核監(jiān)測(cè)點(diǎn)的地價(jià)是否合理。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人重新檢查估價(jià)師提交的成果，未發(fā)現(xiàn)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的數(shù)據(jù)有誤，因此向?qū)徍巳藛T回復(fù)，說明各監(jiān)測(cè)點(diǎn)的地價(jià)均由估價(jià)師獨(dú)立評(píng)估，而且各監(jiān)測(cè)點(diǎn)兩個(gè)估價(jià)師的評(píng)估結(jié)果差異沒有超過30%。采取兩個(gè)估價(jià)師評(píng)估結(jié)果的算術(shù)平均值得到的各監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)水平符合客觀情況。

表1某市某季度監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估匯總

監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)不得采用的估價(jià)方法是（）。

A.市場(chǎng)比較法

B.成本逼近法

C.剩余法

D.公示地價(jià)系數(shù)修正法

12.[多選][1分]根據(jù)上述材料8_0.png"

同一宗監(jiān)測(cè)點(diǎn)，兩名土地估價(jià)師獨(dú)立采集的地價(jià)數(shù)據(jù)間差異原則上不得超過（）。

A.10%

B.20%

C.30%

D.40%

13.[多選][1分]根據(jù)上述材料9_0.png"

直轄市地價(jià)監(jiān)測(cè)中的監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立數(shù)量和分布的要求，包括（）。

A.數(shù)量不低于60個(gè)

B.數(shù)量不低于120個(gè)

C.數(shù)量不低于200個(gè)

D.分布密度至少達(dá)到每個(gè)地價(jià)區(qū)段1-2個(gè)

14.[多選][1分]根據(jù)上述材料10_0.png"

監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)需要更新的情況包括（）。

A.地塊上建筑物滅失

B.地塊被合并或分割

C.城市人口規(guī)模擴(kuò)張

D.城市主城區(qū)擴(kuò)容

15.[多選][1分]根據(jù)上述材料1_0.png"

某城市各季度居住地價(jià)水平值見下表，2022年居住用地環(huán)比地價(jià)指數(shù)為（）。

2022—2022年某城市各季度的居住地價(jià)水平值

單位：元/米2

A.104

B.105

C.106

D.107

16.[多選][1分]對(duì)于商業(yè)用途的土地而言，其地價(jià)影響因素中的關(guān)鍵影響因素包括（）。

A.區(qū)位

B.商業(yè)聚集規(guī)模

C.公共服務(wù)設(shè)施

D.基礎(chǔ)設(shè)施

17.[多選][1分]下列選項(xiàng)中，屬于土地經(jīng)濟(jì)特性的是（）。

A.土地利用后果的外溢性

B.面積有限性

C.土地利用方向的多宜性

D.可更新性

18.[多選][1分]基準(zhǔn)地價(jià)的形式一般有（）。

A.級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)

B.征地區(qū)片綜合地價(jià)

C.區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)

D.路線價(jià)

19.[多選][1分]在以下估價(jià)原則中，與土地本身特征有關(guān)的原則包括（）。

A.競(jìng)爭(zhēng)原則

B.變動(dòng)原則

C.適合原則

D.貢獻(xiàn)原則

20.[多選][1分]下列選項(xiàng)中，屬于土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）的主要內(nèi)容的有（）。

A.說明估價(jià)過程和方法

B.地價(jià)內(nèi)涵界定和估價(jià)結(jié)果說明

C.分析地價(jià)影響因素

D.說明估價(jià)原則

21.[多選][1分]地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)選取的原則包括（）。

A.代表性原則

B.清晰性原則

C.穩(wěn)定性原則

D.標(biāo)識(shí)性原則

22.[多選][1分]根據(jù)貢獻(xiàn)原則，以下說法中正確的是（）。

A.土地價(jià)格是由具有替代性其他土地的價(jià)格所決定的

B.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值可以依據(jù)各要素的貢獻(xiàn)大小進(jìn)行分割和分配

C.最有效地利用會(huì)產(chǎn)生最大土地價(jià)值

D.土地的價(jià)值可以在不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的基礎(chǔ)上扣除其他要素價(jià)值得到

23.[多選][1分]出租性土地及房屋采用收益還原法評(píng)估時(shí)，宜收集（）的租賃資料。

A.3年以內(nèi)

B.3年以上

C.5年以內(nèi)

D.5年以上

24.[多選][1分]政府地價(jià)監(jiān)管中的土地價(jià)格評(píng)估需要包括（）。

A.公示地價(jià)評(píng)估

B.國(guó)企改制涉及的土地資產(chǎn)評(píng)估

C.市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的地價(jià)評(píng)估

D.政府“招拍掛”出讓土地底價(jià)評(píng)估

25.[多選][1分]對(duì)授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)需要注意的問題有（）。

A.考慮行業(yè)差異、所處區(qū)域狀況及權(quán)利處置限制對(duì)價(jià)格的影響

B.根據(jù)待估宗地利用類型、獲取資料狀況，選擇適宜的評(píng)估方法

C.采用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，若選用出讓土地使用權(quán)價(jià)格作為交易案例比較價(jià)格，應(yīng)考慮授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)在處置方面的限制，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑鰞r(jià)修正

D.采用收益還原法時(shí)，應(yīng)考慮授權(quán)經(jīng)營(yíng)限制的影響，其還原率應(yīng)略低于相同條件下出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的還原率

a）評(píng)估授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)考慮行業(yè)差異、所處區(qū)域狀況及權(quán)利處置限制對(duì)其價(jià)格的影響。

b）評(píng)估授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)價(jià)格根據(jù)待估宗地利用類型、獲取資料狀況，選擇適宜的評(píng)估方法。

c）采用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，若選用出讓土地使用權(quán)價(jià)格作為交易案例比較價(jià)格，應(yīng)考慮授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)在處置方面的限制，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價(jià)修正。

d）采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，除考慮行業(yè)差異、區(qū)域差異對(duì)還原率的影響，還應(yīng)考慮授權(quán)經(jīng)營(yíng)限制的影響，其還原率應(yīng)略高于相同條件下出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的還原率。

26.[多選][1分]根據(jù)路線價(jià)區(qū)段的劃分原則，劃分為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)有（）。

A.居住用地區(qū)位條件、交通條件、人流量等因素相似、地價(jià)水平相近，且在位置上直接相鄰的地塊劃歸同一區(qū)段

B.商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量等因素相似、地價(jià)水平相近，且在位置上直接相鄰的地塊劃歸同一區(qū)段