2023年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價原理與方法》沖刺試卷二

［單選題］1.下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是

（）O

A.寫字樓層高偏低

B.廠房受酸雨腐蝕

C.住宅庫存量過大

D.在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降

參考答案：A

參考解析：根據(jù)引起建筑物折舊的原因，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊

和外部折舊。其中，功能折舊又稱無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造

成的建筑物價值減損。導致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科學技術(shù)進

步，人們的消費觀念改變，過去的建筑物標準過低，建筑設(shè)計上的缺陷等。BD

兩項，屬于物質(zhì)折舊；C項屬于外部折舊。

［單選題］2.某住宅的建筑面積為loom?,買賣合同約定成交價為10000元/nA價

款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買

方承擔。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應(yīng)交納的稅費為8萬元，并在

支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現(xiàn)率為6%,則對其

建立比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

參考答案：D

參考解析：建立比較基礎(chǔ)一般要做以下工作：①統(tǒng)一財產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方

式；③統(tǒng)一稅費負擔；④統(tǒng)一計價單位。由于交易稅費均由買方承擔，合同約

定成交價就是賣方實得金額，正常負擔下的價格=賣方實得金額+應(yīng)由賣方繳

納的稅費，另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換

算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價格：［60+40/（1+6%）］+

8/（1+6%）=105.28（萬元）。

［單選題］3.關(guān)于建筑物經(jīng)濟壽命說法，正確的是（）。

A.經(jīng)濟壽命主要是由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定

B.正常情況下，經(jīng)濟壽命長于自然壽命

C.經(jīng)濟壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)

D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟壽命不變

參考答案：C

參考解析：建筑物經(jīng)濟壽命主要由市場決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽

命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使

用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進行綜合分析

判斷得出的。

［單選題］4.關(guān)于估價方法選用的說法，正確的是（）。

A.舊廠房因火災(zāi)造成的保險賠償估價應(yīng)選擇成本法

B.估價范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法

C.估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可比實例調(diào)查困難，可不選用

D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設(shè)開發(fā)法

參考答案：A

參考解析：A項，在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）和房地產(chǎn)損害賠償中，往往

也是采用成本估價法。B項，估價對象目前為自用或空置的住宅，雖然目前沒有

收益，但因同類住宅以出租方式獲取收益的情形很多，所以可將該住宅設(shè)想為

出租的情況下來運用收益法估價。C項，以下情況不能成為不采用比較法估價的

理由：估價對象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價機構(gòu)和估價師

沒有努力收集交易實例，造成不能采用比較法估價。D項，開發(fā)完成后的價值可

以采用比較法或收益法估價的在建工程，如在建的商品住宅、寫字樓、商場、

賓館等，理論上一般適用假設(shè)開發(fā)法和成本法估價；開發(fā)完成后的價值可以采

用比較法或收益法估價的房地產(chǎn)開發(fā)用地，理論上一般適用假設(shè)開發(fā)法、比較

法和成本法估價。

［單選題］5.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格所用成本法的倒算法

B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費

用

C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開發(fā)通常測算的是一次性的價格剩余

參考答案：C

參考解析：假設(shè)開發(fā)法簡要地說是根據(jù)估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值來求取

估價對象價值或價格的方法。C項，假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象是指凡是具有開

發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用比較法、收益法等成本法以外的方

法測算的房地產(chǎn)，如：①可供開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是

各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）；②在建工程（或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目）；③可重新開

發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等，如果

是重建，則屬于毛地的范疇）。

［單選題］6.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是（）。

A.替代原理

B.合法原理

C.預(yù)期原理

D.生產(chǎn)費用價值論

參考答案：C

參考解析：假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法簡

要地說，是根據(jù)估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值或價格的

方法。

［單選題］7.客觀存在的房地產(chǎn)價值或價格可以通過（）出來。

A.發(fā)明或創(chuàng)造

B.創(chuàng)造或確定

C.發(fā)現(xiàn)或探測

D.隱定或探索

參考答案：C

參考解析：房地產(chǎn)估價師要評估出正確的房地產(chǎn)價值或價格，就不能把自己主

觀隨意認定的某個“數(shù)值”強加給估價對象，而應(yīng)遵循房地產(chǎn)價格形成和變動

的客觀規(guī)律，通過對這些規(guī)律的認識和掌握，采用科學的估價方法，把客觀存

在的房地產(chǎn)價值或價格“發(fā)現(xiàn)”或“探測”出來。

［單選題］8.評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價值時，價值時點和估價對象的狀

況匹配正確的是（）。

A.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況

B.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況

C.價值時點為未來，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況

D.價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況

參考答案：B

參考解析：A項，此種情形是最常見、最大量的，如房地產(chǎn)抵押估價、房屋征收

評估、司法拍賣估價，包括在建工程估價。B項，價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀

況為未來狀況的估價。此種情形如評估期房的價值。在房屋征收中，補償方式

為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于這種情形。

［單選題］9.替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果沒有不合理偏離（）在同等條件下

的正常價格。

A.同一城市房地產(chǎn)

B.同樣用途房地產(chǎn)

C.相同房地產(chǎn)

D.類似房地產(chǎn)

參考答案：D

參考解析：替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價

值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)

經(jīng)濟學原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格。

［單選題］10.采用收益法評估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值時，樂觀、折中、保守預(yù)

測其凈收益分別為100萬元、95萬元、90萬元，報酬率為8%至9%。估價中選

取估價數(shù)據(jù)及參數(shù)時，正確的是（）。

A.年凈收益為95萬元，報酬率為8.5%

B.年凈收益為90萬元，報酬率為9%

C.年凈收益為90萬元，報酬率為8%

D.年凈收益為100萬元，報酬率為8%

參考答案：B

參考解析：謹慎原則是房地產(chǎn)抵押價值和抵押凈值評估應(yīng)遵循的一項原則。該

原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判

斷時，應(yīng)充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導致估

價對象價值或價格偏高的一面。本題中，由于評估的是該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價

值，估價數(shù)據(jù)為收益，故應(yīng)當采用謹慎原則，運用收益法估價，不應(yīng)高估收入

或者低估運營費用，選取的報酬率或資本化率不應(yīng)偏低，所以年凈收益為90萬

元，報酬率為9%。

［單選題］11.在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經(jīng)濟

壽命為60年，后于2011年8月31日補辦了建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使

用期限為40年（自2011年8月31日起計），建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對建

筑物按殘余價值給予補償。2012年8月31日對該辦公樓進行評估，經(jīng)測算，該

辦公樓的土地重新取得價格為3000萬元，建筑物重置成本為4500萬元，殘值

率為0o該辦公樓在2012年8月31日的評估價值為（）萬元。

A.5850

B.6125

C.6510

D.6675

參考答案：D

參考解析：根據(jù)公式：舊的房地價值=土地重新購建成本+建筑物重新購建成

本一建筑物折舊，可以得到該辦公樓在2012年8月31日的評估價值為：3000

+4500X［l-（1-R）t/N］=3000+4500X（1-11/60）=6675（萬元）

［單選題］12.某套100m?的期房一年后竣工投入使用，目前類似現(xiàn)房的市場價格

為10000元/nA預(yù)計一年后漲至10500元/m?,每年末租賃凈收益為40000元/

套。年折現(xiàn)率為12%,年貸款利率為7%,期房風險補償為現(xiàn)房價格的3%,該期

房目前的市場價格為（）萬元。

A.93.26

B.93.43

C.98.11

D.98.28

參考答案：B

參考解析：期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系是：期房價格=現(xiàn)房價格一預(yù)計從

期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風險補償。根據(jù)題意得：V=

10000X100-40000/（1+12%）-10000X100X3%=93.43（萬元）

［單選題］13.房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學原理，同一

種商品在同一個市場上具有相同的（）。

A.成交價格

B.理論價格

C.評估價值

D.市場價格

參考答案：D

參考解析：市場價格簡稱市場價、市價，是某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價

格。理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。房地產(chǎn)估價

之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一個市場上相同的商品

有相同的市場價格。

［單選題］14.在假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用

途，而最佳用途的選擇是要考慮該地塊位置的（）。

A.可接受性和現(xiàn)實社會需要程度

B.現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢

C,可接受性及現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢

D.可接受性和未來發(fā)展趨勢

參考答案：C

參考解析：在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。選取

最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未

來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，即在項目建成后市場上?/p>

竟需要什么類型的房地產(chǎn)。

［單選題］15.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價職業(yè)道德的說法中，正確的是（）。

A.房地產(chǎn)估價職業(yè)道德屬于外在的規(guī)范

B.房地產(chǎn)估價職業(yè)道德具有強制力，因而對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員具有約束力

C.它說明了在房地產(chǎn)估價活動中應(yīng)做什么，不應(yīng)做什么，而應(yīng)怎樣做需要房地

產(chǎn)從業(yè)人員探索

D.房地產(chǎn)估價職業(yè)道德通過道德規(guī)范和行業(yè)行為規(guī)范約束房地產(chǎn)估價師

參考答案：D

參考解析：A項，職業(yè)道德屬于內(nèi)在的規(guī)范。B項，房地產(chǎn)估價職業(yè)道德不具有

強制力。C項，它要求房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)以良好的思想、態(tài)度、作

風和行為去從事房地產(chǎn)估價工作，即在房地產(chǎn)估價活動中應(yīng)做什么，不應(yīng)做什

么；應(yīng)怎樣做，不應(yīng)怎樣做。D項，房地產(chǎn)估價職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價師和房

地產(chǎn)估價機構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價這種職業(yè)時，應(yīng)遵循的道德規(guī)范和行業(yè)行為規(guī)

范。

［單選題］16.關(guān)于估價對象狀況描述的說法，正確的是（）。

A.對估價對象范圍的描述就是說明其四至

B.對建筑物外觀的描述應(yīng)說明其周圍環(huán)境和景觀

C.對建筑物實物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層

D.對土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

參考答案：D

參考解析：A項，對估價對象范圍的描述：說明估價對象的財產(chǎn)范圍，如估價對

象為土地，不包括地上房屋、樹木等其他不動產(chǎn)；估價對象為房屋及其占用范

圍內(nèi)的土地和其他不動產(chǎn)；估價對象包括房屋及其占用范圍內(nèi)的土地和其他不

動產(chǎn)，以及房屋內(nèi)的家具、電器和債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等資產(chǎn)。B項，對建筑

物外觀的描述：說明外立面風格等，并附外觀照片來說明。C項，建筑物實物狀

況應(yīng)說明：①建筑規(guī)模；②建筑結(jié)構(gòu)；③設(shè)施設(shè)備；④裝飾裝修；⑤空間布

局；⑥建筑功能；⑦外觀；⑧新舊程度；⑨其他。因而周圍環(huán)境和景觀屬于區(qū)

位狀況描述內(nèi)容，朝向和樓層屬于區(qū)位狀況位置的描述內(nèi)容。

［單選題］17.下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置

率，但未考慮運營費用差異的是（）。

A.毛租金乘數(shù)法

B.潛在毛收入乘數(shù)法

C.有效毛收入乘數(shù)法

D.凈收益乘數(shù)法

參考答案：C

參考解析：有效毛收入乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的有效毛收入（EGI）乘

以有效毛收入乘數(shù)（EGIM）來求取估價對象價值的方法，即：V=EGIXEGIMO

有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和租金損失情況。因此，當估價對象與

可比實例的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計還將繼續(xù)下去時，則使用有

效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。有效毛收入乘數(shù)法的缺點是沒

有考慮運營費用的差異，因此也只適用于做粗略的估價。

［單選題］18.收益法是以（）為基礎(chǔ)的。

A.定期原理

B.平衡原理

C.替代原理

D.預(yù)期原理

參考答案：D

參考解析：收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當前價

值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當前的價值通常不

是基于其過去的價格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其

未來所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期。

［單選題］19.賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總

額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方

式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔賣方應(yīng)繳納的交易

稅費及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費分別為正常成交

價格的6%和4%,則該住宅的正常成交價格為（）元/IA

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539

參考答案：A

參考解析：至價值時點，尚未償還的貸款為：45X（1-5/15）=30（萬元），

不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格一債權(quán)+債務(wù)，則該住

宅的正常成交價格為：［30+50/（1-6%）］/85=9787（元/n?）。

［單選題］20.某宗地的面積為lOOOnA采用比較法進行評估。通過三宗可比實例

求出的比較價值分別為2130元/IA2190元/m,和2220元/m\如果賦予這三個

價格的權(quán)重分別為0.3、0.4和0.3,則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的最終比較單

價為（）元/痛。

A.2160

B.2175

C.2181

D.2205

參考答案：C

參考解析：加權(quán)算術(shù)平均數(shù)是在將修正和調(diào)整出的各個價格綜合成一個比較價

值時，考慮到每個比較價值的重要程度不同，先賦予每個比較價值不同的權(quán)數(shù)

或權(quán)重，然后綜合出一個比較價格。公式為：

J1+［2+???+/，Xj=l本題中，將數(shù)據(jù)代入公

式得最終比較價值V=2130X0.3+2190X0.4+2220X0.3=2181（元/m?）。

［單選題］21.估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m,臨街深度為

75m。假設(shè)標準宗地臨街寬度為25m,臨街深度為100m,總價格為400萬元。根

據(jù)四三二一法則，該估價對象的單價為（）元/痛。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

參考答案：A

參考解析：“四三二一法則”是將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與

街道平行的四等份，如圖9-1所示。各等份因離街道的遠近不同，價值有所不

同。從街道方向算起，第一、二、三、四個25英尺等份的價值，分別占整塊土

地價值的40%、30%、20%和10%。本題中，該相鄰的臨街土地的單價計算如下：

［單選題］22.利用收益法或假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或

折現(xiàn)率應(yīng)是（）。

A.典型投資者所要求的社會一般報酬率

B.典型投資者所要求的社會最高報酬率

C.特定投資者所要求的最低報酬率

D.特定投資者所要求的最高報酬率

參考答案：C

參考解析：評估投資價值與評估市場價值的方法通常是相同的，所不同的主要

是有關(guān)估價參數(shù)的取值不同。采用報酬率或折現(xiàn)率時，評估市場價值時所采用

的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率（即典型的投資者所要

求的報酬率），而評估投資價值時所采用的應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最

低報酬率（通常稱為最低期望收益率）。

［單選題］23.評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館與寫字樓兩種續(xù)建

方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/療，假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用

作賓館和寫字樓兩種方案的測算結(jié)果分別為10000元/m?和9550元/痛。根據(jù)最

高最佳利用原則，估價方案綜合測算結(jié)果（多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平

均數(shù)）應(yīng)確定為（）元/m二

A.9175

B.9400

C.9450

D.9775

參考答案：B

參考解析：該在建工程續(xù)建為寫字樓時，采用成本法的測算結(jié)果為8800元/nA

采用開發(fā)法測算結(jié)果為9550元/nA綜合測算結(jié)果為：（8800+9550）/2=9175

（元/痛）。該在建工程續(xù)建為賓館時，采用成本法的測算結(jié)果為8800元/nA

采用開發(fā)法測算結(jié)果為10000元/n?,綜合測算結(jié)果為：（8800+10000）/2=

9400（元/m?）。根據(jù)最高最佳利用原則，續(xù)建賓館最優(yōu)，綜合測算結(jié)果為9400

元/m）

［單選題］24.房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于（）。

A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

B.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況

C.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況

D.額外的收益或好處

參考答案：B

參考解析：房地產(chǎn)權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產(chǎn)

實物上的權(quán)利義務(wù)。一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括：①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利；②該房地

產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況；③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素

的限制情況；④額外的利益或好處；⑤相關(guān)債務(wù)。其中，房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)

權(quán)利以外因素的限制情況包括：房地產(chǎn)使用管制（如對土地用途、容積率、建

筑密度、綠地率、建筑高度等的限制）、相鄰關(guān)系、被人民法院查封、異議登

記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。

［單選題］25.影響某套住房價格的實物因素不包括（）。

A.裝修

B.戶型

C.層高

D.樓層

參考答案：D

參考解析：建筑物實物因素包括：①建筑規(guī)模（面積、體積、開間、進深、層

高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度）；②建筑結(jié)構(gòu)；③設(shè)施設(shè)備；④裝飾裝修；⑤空

間布局；⑥建筑功能（防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照）；⑦外

觀（建筑式樣、風格、色調(diào)、可視性）；⑧新舊程度；⑨其他可間接反映建筑

物實物狀況的有關(guān)情況。其中，通風、采光、日照既有實物因素性質(zhì)，又有區(qū)

位因素性質(zhì)（對應(yīng)于朝向、樓層），將它們與防水、保溫、隔熱、隔聲放在一

起，是為便于敘述和理解。D項，樓層屬于區(qū)位因素。

［單選題］26.下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。

A.路線價法實質(zhì)是一種比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成

的替代原理

B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D.路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地

求其平均價格

參考答案：D

參考解析：路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定標準臨街深度，在

每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地

價，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地價值或價

格的方法。

［單選題］27.現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其

，成本的增加一定要對增大有所作用才能構(gòu)成價格。（）

A.花費的成本

B.效用

C.市場價值

D.投資價值

參考答案：B

參考解析：運用成本法估價需要注意的是，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一

宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效

用的增加有所作用才能構(gòu)成價格。房地產(chǎn)成本的增加并不一定能提高其價值，

花費的成本不多也不一定說明其價值不高。

［單選題］28.兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風險較

大時，則該宗房地產(chǎn)的（）。

A.資本化率應(yīng)較高，價值較低

B.資本化率應(yīng)較低，價值較高

C.資本化率應(yīng)較高，價值較高

D.資本化率應(yīng)較低，價值較低

參考答案：A

參考解析：估價采用的報酬率應(yīng)等同于與獲取估價對象凈收益具有同等風險的

投資的報酬率。例如，甲、乙兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但甲房地產(chǎn)獲取凈收

益的風險大，從而要求的報酬率高；乙房地產(chǎn)獲取凈收益的風險小，從而要求

的報酬率低。由于房地產(chǎn)價值與報酬率負相關(guān)，所以甲房地產(chǎn)的價值低，乙房

地產(chǎn)的價值高。由此可見，在收益能力相同的條件下，風險大的房地產(chǎn)的價值

低，風險小的房地產(chǎn)的價值高。

［單選題］29.從科學且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或

者準確性的是（）。

A.估價對象的真實價值

B.估價對象的重置價格

C.估價對象的實際成交價格

D.合格估價師的重新估價結(jié)果

參考答案：D

參考解析：判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價

值進行比較，實際中是將它與數(shù)名合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。由

于真實價值不可得知，便出現(xiàn)了兩種替代真實價值的選擇：①實際成交價格；

②合格的估價師的重新估價結(jié)果。因為評估價值一般是假定在正常交易情況下

進行交易的最可能價格，而實際成交時的交易情況不一定是正常的，從而實際

成交價格不一定是正常成交價格，另外成交日期和評估價值對應(yīng)的日期之間通

常有“時間錯位”。因此一般不能直接選用實際成交價格，而應(yīng)選用合格的估

價師（通常為公認的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價專家或估價專家委員

會）對同一估價對象在同一估價目的、同一時間的重新估價結(jié)果。

［單選題］30.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2,土地價格為2000元/m）建筑面積為

1000m2,成本法估算的建筑物重置成本為1800元/nA市場上同類房地產(chǎn)的正常

房地價格為2500元/m二則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置成本低（）元

/m2o

A.200

B.300

C.700

D.1000

參考答案：B

參考解析：該類房地產(chǎn)的重置成本=1800X1000=180（萬元），該類房地產(chǎn)建

筑物的實際價值=2500X1000—2000X500=150（萬元），該房地產(chǎn)中建筑物

的實際價值比重置成本低（180-150）X100004-1000=300（元/n?）。

［單選題］31.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/nA買賣

中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費為

正常負擔下的價格的6.8%,買方應(yīng)繳納的稅費為正常負擔下的價格的3.9%。若

買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)

整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為（）元/in?。

A.2385

B.2393

C.2955

D.2964

參考答案：A

參考解析：此題要求的是調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格，由于所有稅費由買方

負擔，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格實際就是賣方實得金額。正常負擔下的

價格=買方實付金額+（1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率）=2659+（1+3.9%）

=2559.2（元/n?）,調(diào)整后賣方實得金額=正常負擔下的價格X（1一應(yīng)由賣方

繳納的稅費比率）=2559.2X（1-6.8%）=2385（元/痛）。

［單選題］32.下列與報酬率性質(zhì)不同的名詞是（）。

A.禾U息率

B.折現(xiàn)率

C.內(nèi)部收益率

D.空置率

參考答案：D

參考解析：報酬率又稱為回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收

益率（又稱為內(nèi)部報酬率）同性質(zhì)的比率。D項，空置率是出租性房地產(chǎn)房間空

置的百分率，與報酬率的性質(zhì)不同。

［單選題］33.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋

折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，

營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約

定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的

凈收益為（）萬元。

A.245

B.275

C.315

D.345

參考答案：D

參考解析：凈收益=有效毛收入一運營費用。其中，運營費用包括房地產(chǎn)稅、

房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等。運營費用是從估價

角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本

付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。所以，該房地產(chǎn)的凈收

益=500—50—40—65=345（萬元）。

［單選題］34.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，

房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元，同時還有一

筆抵押率為50%,余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為

（）萬元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

參考答案：B

參考解析：將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，其抵押價值可稱為再次抵押價值。

具體為：再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值一拖欠建設(shè)工程價款

-（已抵押貸款余額+社會一般抵押率）一其他法定優(yōu)先受償款。則本題中，

該在建工程的再次抵押價值=6000—1000—（10004-50%）=3000（萬元）。

［單選題］35.在百分比法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準來確定。

A.成交價格

B.市場價格

C.交易價格

D.正常價格

參考答案：D

參考解析：在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準來確定。

在交易情況修正中之所以要以正常價格為基準而不以實際成交價格為基準，是

因為比較法估價要求選取多個可比實例。這樣，如果以正常價格為基準，就只

有一個比較基礎(chǔ)，而如果以實際成交價格為基準，就會有多個比較基礎(chǔ)。

［單選題］36.假設(shè)可比實例的成交價格比其正常市場價格高的百分率為S%,則可

比實例的成交價格與正常價格的關(guān)系為：可比實例的成交價格義()=正常

價格。

A.1/(1-S%)

B.S%

C.1/(1+S%)

D.1-S%

參考答案：C

參考解析：假設(shè)可比實例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為土S%(當

可比實例的成交價格比其正常價格高時，為+S%；低時，為一S%),則有：可

比實例正常價格X(1±S%)=可比實例成交價格，因此，可比實例成交價格X

［1/(l±s%)］=可比實例正常價格。本題中，可比實例的成交價格比其正常市

場價格高的百分率為S%,則可比實例的成交價格x［l/(1+S%)］=正常價格。

［單選題］37.當建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時，其土地使用權(quán)可以自動續(xù)期的是

()O

A.寫字樓

B.生產(chǎn)用房

C.加油站

D.住宅

參考答案：D

參考解析：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，除住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期外，非

住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者雖然申請續(xù)期但依法未獲批準的，建設(shè)

用地使用權(quán)由國家無償收回。

［單選題］38.亞當?斯密是古典經(jīng)濟學最著名的代表、古典經(jīng)濟學理論體系的建

立者，于1776年出版了著名的()。

A.《賦稅論》

B.《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》

C.《資本論》

D.《政治經(jīng)濟學原理》

參考答案：B

參考解析：亞當?斯密是古典經(jīng)濟學最著名的代表、古典經(jīng)濟學理論體系的建

立者，于1776年出版了著名的《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》(簡稱《國富

論》)。

［單選題］39.承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責的中介

組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的，處()年以下有期徒刑或

者拘役，并處罰金。

A.3

B.5

C.7

D.10

參考答案：B

參考解析：《中華人民共和國刑法》(2015年8月29日修正文本)第二百二十

九條第一款規(guī)定：“承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職

責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的，處五年以下有期徒

刑或者拘役，并處罰金?！痹摋l第二款規(guī)定：”前款規(guī)定的人員，索取他人財

物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處

罰金?！痹摋l第三款規(guī)定：”第一款規(guī)定的人員，嚴重不負責任，出具的證明

文件有重大失實，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者

單處罰金?！?/p>

［單選題］40.某套住宅建筑面積為loomZ,套內(nèi)建筑面積為92m2,使用面積系數(shù)

為0.8,每平方米使用面積價格為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為

()元/m:

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

參考答案：A

參考解析：使用面積=100X0.8=80(m2),建筑面積下的價格=使用面積下的

價格又使用面積/建筑面積=3000X80/100=2400(元/m?)。

［單選題］41.下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟的是(假定年

折現(xiàn)率是6%)()o

A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付

B.一年后一次性支付

C.現(xiàn)在首付30%,余款在未來3年內(nèi)分年等額支付

D.現(xiàn)在首付50%,余款在未來10年內(nèi)分年等額支付

參考答案：D

參考解析：本題所要比較的是實際價格的大小。設(shè)房屋總價為a,根據(jù)貨幣時間

價值原理可知：A項，按9.5折支付就是房屋總價的0.95倍，即實際價格=

0.95a。B項，實際價格=2/(1+6%)=0.94a。C項，現(xiàn)在支付30%,分3年等

額支付的余款要將其折現(xiàn)到現(xiàn)期。實際價格=30%a+70%a/3/(1+6%)+

70%a/3/(1+6%)2+70%a/3/(1+6%)3=30%a+70%a/3/6%X［1-1/(1+

6%）3］=0.924a。D項，現(xiàn)在支付50%,分10年等額支付的余款要將其折現(xiàn)到

現(xiàn)期。實際價格=50%a+50%a/10/（1+6%）H------|-50%a/10/（1+6%）10=

50%a+50%a/10/6%X［1-1/（1+6%）10］=0.868a。比較可知D項支付的價款

的現(xiàn)值最小，對買方而言最經(jīng)濟。

［單選題］42.房地產(chǎn)區(qū)位是指該房地產(chǎn)與（）在空間方位和距離上的關(guān)系。

A.某一事物

B.某房地產(chǎn)

C.其他房地產(chǎn)或事物

D.各種事物

參考答案：C

參考解析：房地產(chǎn)區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。具體的一宗房地產(chǎn)的區(qū)位，是

該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、

外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。

［單選題］43.在評估期房價格時，（）。

A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點的狀態(tài)

B.估價對象狀況為估價時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài)

C.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為未來某時點的狀態(tài)

D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價時點的狀態(tài)

參考答案：D

參考解析：價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況的估價。此種情形如評

估期房的價值。在房屋征收中，補償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋

為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于這種情形。評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始

終是價值時點的狀況。

［單選題］44.下列屬于計算建筑物折舊的方法的是（）。

A.累加法

B.市場提取法

C.投資報酬率排序插入法

D.實際觀察法

參考答案：B

參考解析：求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場提取法和分解法。ACD

項均是求取報酬率的方法。

［單選題］45.某宗房地產(chǎn)的土地面積為lOOOm,,建筑面積為1400m2,現(xiàn)需拆除重

建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/口,和50元/nA則該宗土地的

減價修正額為（）元/n?。

A.50

B.250

C.300

D.350

參考答案：D

參考解析：某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已

過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會妨礙該土地的有效利用，在對該土地進行估

價時就需要做減價調(diào)整。該房地產(chǎn)相對于空地的減價額=（300-50）X1400=

350000（元），該宗土地的減價修正額=350000+1000=350（元/n?）。

［單選題］46.建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)

系為（）。

A.有效經(jīng)過年數(shù)等于實際經(jīng)過年數(shù)

B.有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)

C.有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)

D.有效經(jīng)過年數(shù)可能短于或長于實際經(jīng)過年數(shù)

參考答案：D

參考解析：有效年齡一般是根據(jù)建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀

況，在實際年齡的基礎(chǔ)上進行適當?shù)募訙p調(diào)整得出的。當建筑物的施工、使

用、維護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當；當建筑物的施工、使用、維

護比正常的施工、使用、維護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實際年

齡；當建筑物的施工、使用、維護比正常的施工、使用、維護差的，其有效年

齡大于實際年齡。

［單選題］47.某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費

均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費分別為

正常負擔下的價格的5%和3%,則該宗房地產(chǎn)交易的正常負擔下的價格為（）

萬元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9

參考答案：B

參考解析：本題中，交易稅均由賣方承擔，則買方實付金額為29萬元；根據(jù)公

式：正常負擔下的價格=買方實付金額/（1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率），該

宗房地產(chǎn)交易的正常負擔下的價格=29+（1+3%）=28.2（萬元）。

［單選題］48.李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準。

預(yù)計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩?/p>

的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為

0.5%,則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。

A.5000

B.12574

C.12650

D.13911

參考答案：B

參考解析：運用收益法原理，當凈收益每年不變，收益年限有限時，收益現(xiàn)值V

=（A/Y）X[l-1/（1+Y）n],其中A為凈收益，Y為報酬率，n為收益期

限。根據(jù)題意，V=[3000X（1-15%）/0.5%]X[1-1/（1+0.5%）3]=7574

（元）。則造成的損失=治理空氣污染的費用+延遲入住期間的潛在租金收入

損失=5000+7574=12574（元）。

[單選題]49.當以標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=標準臨街宗地

總價義（）O

A.單獨深度價格修正率

B.累計深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.混合深度價格修正率

參考答案：B

參考解析：當以標準臨街宗地的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計深度價格修正

率，即X單獨深度價格修正率。其中，如果估價對象土地的臨街寬度（簡稱臨

街寬度）與標準臨街宗地的臨街寬度（簡稱標準寬度）相同，并將估價對象土

地的臨街深度簡稱臨街深度，則臨街土地價值或價格（V）的計算公式為：V

（總價）=標準臨街宗地總價XX單獨深度價格修正率。

[單選題]50.（）房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、周圍環(huán)境和景

觀、配套設(shè)施完備程度。

A.辦公

B.商業(yè)

C.居住

D.工業(yè)

參考答案：C

參考解析：居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程

度、周圍環(huán)境。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境良好（如有青山、

碧水、藍天），居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。

[單選題]51.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。

A.土地成本+建設(shè)成本

B.土地成本+建設(shè)成本+管理費用

C.土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用

D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

參考答案：C

參考解析：開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。開發(fā)利潤

的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有4種：①計算基數(shù)=土地成本+建設(shè)成本，

相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率；②計算基數(shù)=土地成本+建設(shè)成本+管

理費用+銷售費用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率；③計算基數(shù)=土地成本

+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤

率；④計算基數(shù)=土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷

售稅費+開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價），相應(yīng)的利潤率稱為銷

售利潤率。

［單選題］52.用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值為（）。

A.房屋重置成本一房屋年折舊額

B.房屋重置成本義房屋成新度

C.房屋重置成本一年折舊額X耐用年限

D.房屋重置成本一年折舊額又尚可使用年限

參考答案：B

參考解析：用成新折扣法計算房屋現(xiàn)值的公式為：V=CXq。式中，V代表建筑

物的現(xiàn)值；C代表建筑物的重新購建成本；q代表建筑物的成新率（％）。

［單選題］53.使住宅房地產(chǎn)價格明顯上升的是（）。

A.中等收入者收入提高

B.高收入者收入增加

C.低收入者收入增加

D.居民收入提高

參考答案：A

參考解析：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費傾

向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入此時依消費順

序會大部分甚至全部用于提高居住水平，這就會增加對居住房地產(chǎn)的需求，從

而導致居住房地產(chǎn)價格上漲。

［單選題］54.在會計上，歷史成本與累計折舊額的差被稱（）。

A.資產(chǎn)的賬面價值

B,資產(chǎn)的剩余價值

C.資產(chǎn)的現(xiàn)實價值

D.資產(chǎn)的市場價值

參考答案：A

參考解析：會計上把資產(chǎn)的歷史成本與累計折舊額之差，稱為資產(chǎn)的賬面價

值，它無需與資產(chǎn)的市場價值一致；估價上把資產(chǎn)的重新購建成本與折舊總額

之差，視為資產(chǎn)的實際價值，它必須與資產(chǎn)的市場價值一致。

［單選題］55.一種房地產(chǎn)的互補品的價格（）時，對該種房地產(chǎn)的需求會增

加。

A.身

B.低

C.不變

D.無法確定

參考答案：B

參考解析：某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品。在

互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。

因此，一種房地產(chǎn)的互補品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。

［單選題］56.如果現(xiàn)狀利用是最高最佳利用時，則現(xiàn)狀價值（）市場價值。

A.低于

B.等于

C.高于

D.不等于

參考答案：B

參考解析：現(xiàn)狀價值是指估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。當某

一特定時間為現(xiàn)在時，則現(xiàn)狀價值是估價對象在現(xiàn)在的實際狀況下的價值。實

際狀況包括實際的用途、規(guī)模和檔次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是

最高最佳利用，可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，現(xiàn)狀

價值低于或等于市場價值。而如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價值就等

于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。

［單選題］57.某商品住宅在建工程的建設(shè)用地面積25000m2,擬建500套住宅，

總建筑面積為50000m2,已完成總投資的80%。開發(fā)商以5000元/n?的價格預(yù)售

了其中100套，建筑面積共計lOOOOnA預(yù)購人按房價的70%辦理了個人住房抵

押貸款。開發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額為2600萬元。開

發(fā)商目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實際收入少200萬元?，F(xiàn)評估

該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為20000萬元。

當日同類在建工程的抵押率一般為65%°則該在建工程的再次抵押價值為（）

萬元。

A.15000

B.13600

C.11800

D.12000

參考答案：C

參考解析：將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，其抵押價值可稱為再次抵押價值。

具體為：再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值一拖欠的建設(shè)工程價

款一（已抵押貸款余額/社會一般抵押率）一其他法定優(yōu)先受償款。則本題中，

該在建工程的再次抵押價值=20000X［（50000—10000）/50000］-2600/65%-

200=11800（萬元）o

［單選題］58.（）是隨著時間的推移而減少的。

A.原始價值

B,賬面價值

C.市場價值

D.投資價值

參考答案：B

參考解析：A項，歷史成本又稱原始成本、原始價值，簡稱原值、原價，是指資

產(chǎn)購置時支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額，或者購置時所付出的對價的公允

價值。因此，原始價值是始終不變的。B項，賬面價值在歷史成本計量下，是指

一項資產(chǎn)的歷史成本減去相關(guān)備抵項目后的余額。因此，賬面價值是隨著時間

的推移而減少的。CD兩項，市場價值和投資價值是隨著時間的推移而變化的，

有時高，有時低。

［單選題］59.有一宗房地產(chǎn)，土地面積lOOOnA其價格為1500元/nA建筑面積

5000m2,其重置價格為1200元/m?。該房地產(chǎn)價格為1250元/mz,則該建筑物的

單價為（）元

A.950

B.1000

C.1200

D.1250

參考答案：A

參考解析：建筑物價值是指建筑物自身的價格，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的

土地的價值。對同一宗房地產(chǎn)而言，有：建筑物價值=房地價值一土地價值；

建筑物單價=建筑物價值/建筑面積。則本題中，該建筑物的單價為：（1250X

5000-1000X1500）/5000=950（元/n?）。

［單選題］60.某期房預(yù)計兩年后竣工交付使用，目前與其類似的房地產(chǎn)現(xiàn)房價格

為5000元/nA出租的年末凈收益為500元/in?。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%,風險補償

估計為現(xiàn)房價格的3%,則該期房目前的價格為（）元/Ri?。

A.3473

B.4365

C.3958

D.4635

參考答案：C

參考解析：期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成后的房屋及其占用范圍

內(nèi)的土地為交易標的的價格。期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系為：期房價格=

現(xiàn)房價格一預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風險補償。

則本題中，該期房目前的價格=5000—500/（1+8%）-500/（1+8%）2-5000

X3%=3958（7C/m2）。

［多選題］1.運用比較法進行估價的步驟包括（）。

A.收集大量交易實例

B.對選取的可比實例進行比較

C.選取一定數(shù)量的可比實例

D.對可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調(diào)整

E.采用數(shù)學方法測算出估價對象的價值或價格

參考答案：ACDE

參考解析：比較法是通過類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值或價

格。其估價步驟包括：①從現(xiàn)實房地產(chǎn)市場中收集大量交易實例；②針對特定

的估價對象、估價目的和價值時點，從收集的交易實例中選取一定數(shù)量符合一

定條件的交易實例，即選取一定數(shù)量的可比實例；③對這些可比實例的成交價

格依次進行換算、修正和調(diào)整；④采用平均數(shù)、中位數(shù)等方法，把經(jīng)過處理得

到的多個比較價值綜合成一個比較價值，即測算出了估價對象的價值或價格。

［多選題］2.多元回歸分析法主要適用于（）。

A.存量房交易稅收估價

B.正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

C.待開發(fā)房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)稅計稅價值評估

E.標準廠房

參考答案：AD

參考解析：多元回歸分析法是一種批量估價方法，主要用于存量房交易稅收估

價和房地產(chǎn)稅計稅價值評估。B項，正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)適用成本法估價；C

項，待開發(fā)的房地產(chǎn)適用假設(shè)開發(fā)法估價；E項，標準廠房適用比較法，用于出

租的標準廠房適用收益法估價。

［多選題］3.下列關(guān)于交付估價報告的說法中，正確的有（）。

A.交付估價報告是房地產(chǎn)估價的基本程序

B.估價報告需經(jīng)內(nèi)部機構(gòu)審核

C.估價報告只能由委托人簽收

D.在交付估價報告時，需在《估價報告交接單》上簽收

E.估價報告交給委托人后，房地產(chǎn)估價程序即已結(jié)束

參考答案：ABD

參考解析：C項，在交付估價報告時，為避免交接不清引起的麻煩，可由委托人

或其指定的接收人在《估價報告交接單》上簽收。因此，委托人可指定接收人

進行簽收。E項，估價報告交付委托人后，估價師和估價檔案管理人員應(yīng)按照有

關(guān)規(guī)定及時收集、整理估價報告及其他在估價活動中獲得和形成的文字、圖

表、聲像等形式的資料，對其中具有保存價值的資料進行分類形成估價檔案，

并予以妥善保存。

［多選題］4.在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較

大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價作業(yè)日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

參考答案：ABE

參考解析：當不同的估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異時，應(yīng)尋找導致較大

差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導致較大差異的原因，可從以下方面

進行檢查：①計算過程是否有誤；②基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確；③參數(shù)選取是否合

理；④公式選用是否恰當；⑤不同估價方法的估價對象范圍是否一致；⑥選用

的估價方法是否適用估價對象和估價目的；⑦是否遵循了應(yīng)遵循的估價原則；

⑧房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況，如房地產(chǎn)價格是否存在泡沫、房地產(chǎn)市場是否

不景氣。

［多選題］5.假設(shè)開發(fā)法中求取在建工程價值應(yīng)扣減的項目有（）。

A.續(xù)建前已建成本

B.續(xù)建管理費用

C.續(xù)建投資利息

D.續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費用

E.取得在建工程的稅費

參考答案：BCDE

參考解析：在建工程價值=續(xù)建完成后價值一在建工程取得稅費一續(xù)建成本一

管理費用一銷售費用一投資利息一銷售稅費一續(xù)建利潤。

［多選題］6.如果對某出租的寫字樓擬選用收益法估價，則需要收集的內(nèi)容有

（）O

A.租金水平

B.出租率

C.空置率

D.運營費用

E.開發(fā)成本

參考答案：ABCD

參考解析：對出租的寫字樓擬采用收益法估價，則需要收集租金水平、出租率

或空置率、運營費用等方面的資料；對房地產(chǎn)開發(fā)用地擬采用假設(shè)開發(fā)法估

價，則需要收集開發(fā)成本、與未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)相似的房地產(chǎn)過去和現(xiàn)

在的市場價格水平及其未來變動趨勢等方面的資料。

［多選題］7.估價程序的作用概括起來包括（）。

A.規(guī)范估價行為

B.保證估價質(zhì)量

C.提高估價效率

D.防范估價風險

E.優(yōu)化估價流程

參考答案：ABCD

參考解析：房地產(chǎn)估價程序簡稱估價程序，是指完成估價項目所需做的各項工

作進行的先后次序。估價程序的作用概括起來主要有以下四個：①規(guī)范估價行

為；②保證估價質(zhì)量；③提高估價效率；④防范估價風險。

［多選題］8.下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。

A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復印件，但在實地查勘時對復印件中的

相關(guān)信息進行核對

B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離

譜，便按此出且估價報告

C.估價師認為&價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人

D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費

E.估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成

估價工作

參考答案：ABD

參考解析：A項，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)勤勉盡責，對估價委托人提

供的估價所依據(jù)的資料應(yīng)進行審慎檢查，應(yīng)搜集合法、真實、準確、完整的估

價所需資料，并應(yīng)對估價對象進行認真的實地查勘。B項，房地產(chǎn)估價師和房地

產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)正直誠實，不得作任何虛假的估價，不得按估價委托人或其他單

位、個人的高估或低估要求進行估價，也不得按預(yù)先設(shè)定的價值或價格進行估

價。C項，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)在估價假設(shè)等重大估價事項上，應(yīng)向

估價委托人詳細說明，使估價委托人清楚了解估價的限制條件及估價報告、估

價結(jié)果的使用限制。D項，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)維護自己的良好社

會形象和房地產(chǎn)估價行業(yè)聲譽，不得采取迎合估價委托人或估價利害關(guān)系人不

當要求、惡性低收費、給予回扣、貶低同行、虛假宣傳等不正當手段承攬估價

業(yè)務(wù)，不得索賄、受賄或謀取估價委托合同約定費用之外的其他利益。E項，房

地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)，對

于部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)聘請具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專業(yè)人

員或?qū)I(yè)機構(gòu)提供幫助，并應(yīng)在估價報告中說明。

［多選題］9.下列關(guān)于估價方法選用的說法中，正確的有（）。

A.有條件選用市場法估價的，應(yīng)以比較法為主要的估價方法

B.收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法

C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用成本法作為其中的一種估

價方法

D.在市場收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法

E.理論上適用的估價方法，都必須選用

參考答案：ABDE

參考解析：A項，關(guān)于估價方法的選用，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價對象的

同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法。BD兩項，估價對象或其同類房地產(chǎn)

通常有租金等經(jīng)濟收入的，應(yīng)選用收益法。C項，估價對象可假定為獨立的開發(fā)

建設(shè)項目進行重新開發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法；當估價對象的同類房地產(chǎn)沒有

交易或交易很少，且估價對象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟收入時，應(yīng)選用

成本法。估價對象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用除成本法

以外的方法測算的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法。E項，當估價對象僅適用一種估價方法

進行估價時，可只選用一種估價方法進行估價。當估價對象適用兩種或兩種以

上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不得隨意

取舍；當必須取舍時，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。

［多選題］10.從理論上講，將多個可比實例對應(yīng)的比較價格綜合成一個最終比較

價值的方法有（）。

A.平均數(shù)

B.隨機數(shù)

C.眾數(shù)

D.中位數(shù)

E.概率分析

參考答案：ACD

參考解析：每個可比實例的成交價格經(jīng)過各種修正和調(diào)整之后，都會相應(yīng)地得

到一個比較價值。但這些比較價值通常是不同的，從而需要把它們綜合成一個

比較價值，需要把它們綜合成一個比較價值，以得出比較法的最終比較價值或

測算結(jié)果。綜合的方法主要有平均數(shù)、中位數(shù)和眾數(shù)。

［多選題］11.下列屬于危險房的特點的是（）。

A.承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件

B.裝修嚴重變形、破損

C.隨時有可能倒塌

D.不能確保住用安全

E.屋面局部漏雨

參考答案：ACD

參考解析：危險房是指承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承載能力，隨

時有倒塌可能，不能確保住用安全的。B項，屬于嚴重損壞房，它是指房屋年久

失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損，油漆老

化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照管線、器具和零部件殘

缺及嚴重損壞，需進行大修或翻修、改建的。E項，屬于一般損壞房。

［多選題］12.下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用比較法估價的有（）。

A.標準廠房

B.房地產(chǎn)開發(fā)用地

C.行政辦公樓

D.寫字樓

E.在建工程

參考答案：ABD

參考解析：比較法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象

價值的方法。比較法適用的估價對象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的

房地產(chǎn)，例如：①住宅；②寫字樓；③商鋪；④標準廠房；⑤房地產(chǎn)開發(fā)用

地。c項，行政辦公樓屬于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，一般難以采用比較法估價;

E項，在建工程屬于可比性很差的房地產(chǎn)，一般難以采用比較法估價。

［多選題］13.下列關(guān)于動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法說法正確的是（）。

A.在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來

B.在動態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過

程中

C.靜態(tài)分析法不考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即不是將它們折算到同

一時間上的價值，而是直接相加減

D.動態(tài)分析法要考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即首先要將它們折算到

同一時點上的價值（最終是折算到價值時點上），然后再相加減

E.對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費

等的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)未來發(fā)生時的房地產(chǎn)市場狀況作出的

參考答案：ABCD

參考解析：動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法主要有下列3大區(qū)別：①對后續(xù)開發(fā)的必

要支出和開發(fā)完成后的價值的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點（通

常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金

額。②靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算

到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成

之時，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而動態(tài)分析法要考慮各項收入、

支出發(fā)生的時間不同，即要先把它們折算到同一時間上（直接或最終折算到價

值時點上），然后再相加減。③在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯

現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。

［多選題］14.下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封

B.未進入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對內(nèi)部狀況進行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率

等指標進行的合理設(shè)定

參考答案：AD

參考解析：背離事實假設(shè)，是指因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約

定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。

如在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租

賃、抵押、查封等因素的影響。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，不考慮拍賣財產(chǎn)上

原有的擔保物權(quán)、其他優(yōu)先受償權(quán)及查封因素，因為原有的擔保物權(quán)及其他優(yōu)

先受償權(quán)因拍賣而消滅，查封因拍賣而解除。B項屬于依據(jù)不足假設(shè)，C項屬于

一般假設(shè)，E項屬于未定事項假設(shè)。

［多選題］15.下列土地狀況中，屬于土地權(quán)益狀況的有（）。

A.土地開發(fā)程度

B.土地使用管制

C.土地面積大小

D.土地權(quán)利性質(zhì)

E.土地使用期限

參考答案：BDE

參考解析：對房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述，一般先分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益

狀況兩大部分，然后分別說明各部分的狀況。其中，對土地權(quán)益狀況的描述，

主要說明下列方面：①土地所有權(quán)狀況，說明土地所有權(quán)性質(zhì)，即是國有土地

還是集體土地；②土地使用權(quán)狀況，對于出讓建設(shè)用地使用權(quán)，還要說明土地

使用期限及起止日期、剩余期限、續(xù)期的有關(guān)規(guī)定或約定，到期后對收回的建

筑物是否予以補償?shù)龋虎弁恋厥褂霉苤魄闆r，說明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未

利用地；④土地利用現(xiàn)狀，說明土地上是否有房屋、林木等地上定著物；⑤出

租或占用情況，說明有無出租或占用情形；⑥他項權(quán)利設(shè)立情況，說明是否設(shè)

立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利；⑦其他特殊情況。AC