目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一章房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展情況 第一章房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展情況一、行業(yè)定義及分類（一）行業(yè)定義房地產(chǎn)行業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。（二）行業(yè)分類按照國家統(tǒng)計局《國民經(jīng)濟行業(yè)分類(GB/T4754-2011)》，房地產(chǎn)業(yè)可以細分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動和其他房地產(chǎn)業(yè)等5個子行業(yè)。圖表SEQ圖表\*ARABIC1：房地產(chǎn)行業(yè)國民經(jīng)濟分類K70房地產(chǎn)業(yè)本門類包括70大類7017010房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租房屋等活動7027020物業(yè)管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動7037030房地產(chǎn)中介服務(wù)指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動7047040自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動指除房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、物業(yè)公司以外的單位和居民住戶對自有房地產(chǎn)（土地、住房、生產(chǎn)經(jīng)營用房和辦公用房）的買賣和以營利為目的的租賃活動，以及房地產(chǎn)管理部門和企事業(yè)、機關(guān)提供的非營利租賃服務(wù)，還包括居民居住自有住房所形成的住房服務(wù)7097090其他房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局多元視角信息中心具體內(nèi)容：1、國有土地使用權(quán)的出讓；2、房地產(chǎn)的開發(fā)與再開發(fā)：征用土地，拆遷安置，委托規(guī)劃設(shè)計，對舊城區(qū)的開發(fā)與再開發(fā)；3、房地產(chǎn)經(jīng)營：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經(jīng)濟活動；4、房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢中介，房地產(chǎn)評估中介，房地產(chǎn)代理中介；5、物業(yè)管理：房屋公用設(shè)備實施的養(yǎng)護維修并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境；6、房地產(chǎn)的調(diào)控與管理：建立房地產(chǎn)市場、資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格體系，建立健全房地產(chǎn)法規(guī)，實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、倉庫、廠房、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公醫(yī)療和體育用房等；地產(chǎn)則包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。（三）行業(yè)特征1、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，與建筑施工、建材、銀行等行業(yè)具有高度關(guān)聯(lián)性。正是這種高度關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重大促進作用。2、受宏觀調(diào)控政策影響明顯。住宅作為一種基本的生活消費品，其價格波動對民眾的生活穩(wěn)定有著重大的影響。政府綜合使用土地利用、信貸政策、財政稅收等多種調(diào)控措施，來保持房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。3、資金密集。房地產(chǎn)開發(fā)的一次性投資額大，房地產(chǎn)項目開發(fā)需要購置土地、施工、安裝等費用，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力有很高的資金要求。4、具有消費和投資雙重需求。房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅是居民消費品，同時也是投資品。正是因為房地產(chǎn)產(chǎn)品具有的投資屬性，投資性需求也是房地產(chǎn)市場需求的主要構(gòu)成之一。5、項目投資周期較長、程序復(fù)雜。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期一般需要2-3年，資金周轉(zhuǎn)率較低。項目的開發(fā)程序比較復(fù)雜，這就要求前期項目選擇、設(shè)計時需進行充分的論證。6、業(yè)務(wù)發(fā)展具有較強的地域性。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)與項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展程度、市場環(huán)境等具有密切的聯(lián)系。二、行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位分析據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2013年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，2013年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年增長19.8%。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%；辦公樓投資4652億元，增長38.2%；商業(yè)營業(yè)用房投資11945億元，增長28.3%。公報顯示，2013年國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值568845億元，比上年增長7.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值56957億元，增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值249684億元，增長7.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值262204億元，增長8.3%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為10.0%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為43.9%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為46.1%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比首次超過第二產(chǎn)業(yè)。圖表SEQ圖表\*ARABIC2：近年來GDP增速及房地產(chǎn)行業(yè)投資增速情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局多元視角信息中心房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，既受到整個國民經(jīng)濟發(fā)展水平的制約，又發(fā)揮著促進國民經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟增長點的作用。房地產(chǎn)業(yè)對整個國民經(jīng)濟有著高度的依存性，作為國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成部分，它的存在和發(fā)展必須具備一系列的客觀條件，包括經(jīng)濟發(fā)展水平和增長速度、投資規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入和消費水平、市場需求、經(jīng)濟體制和政府的產(chǎn)業(yè)政策等。值得注意的是，財政部國庫司公布的“2013年財政收支情況”顯示，房地產(chǎn)短期內(nèi)仍具有不可或缺、不可替代的地位。房地產(chǎn)對財政的作用主要體現(xiàn)在各項稅收以及土地出讓金方面。2013年房地產(chǎn)稅收收入和土地出讓金收入雙雙呈現(xiàn)大幅增長態(tài)勢，房地產(chǎn)稅收收入首次超過2萬億，土地出讓金收入突破4萬億，同比增長超四成，全年房地產(chǎn)業(yè)對地方財政收入的貢獻度再創(chuàng)新高。在房地產(chǎn)各項稅收方面，2013年，房地產(chǎn)“五稅”總收入為12215億元，比2012年增長約21%，近十多年來漲速迅猛，是2001年的24倍，年均增長40.4%。其中契稅3844億元，增長33.8%；土地增值稅3294億元，增長21.1%；耕地占用稅1808億元，增長11.6%；城鎮(zhèn)土地使用稅1719億元，增長11.5%。在“五稅”中，房產(chǎn)稅占“五稅”總和的比重呈遞減的趨勢，從2000年的46.5%降至2013年的12.69%，較2012年又下降0.8個百分點；同時土地增值稅占比逐年遞增，從2000年的1.9%升至27%，對房地產(chǎn)稅收貢獻越來越大。從2003年開始，契稅在“五稅”中一直穩(wěn)居首位，但從2007年起逐漸下降，2012年創(chuàng)2000年以來的低點，2013年觸底反彈。2013年，5類房地產(chǎn)稅收總和，占地方財政收入的比重為17.7%，比2012年上升1.1個百分點，是2000年的2倍多，再創(chuàng)歷史新高。自2001年以來“五稅”總和占地方財政由2001年的6.4%上升至2013年的17.7%，年均漲幅約1個百分點。2013年房地產(chǎn)營業(yè)稅為5411億元，房企所得稅2580億元，二者合計約8261億元，加上以上的“五稅”收入，共計約20476億元，占地方財政收入的比重高達30%。房地產(chǎn)類稅收在地方稅收中起著越來越重要的作用。土地出讓金在地方財政總收入(地方稅收加政府基金)所占比重也在波動中上升。2013年全國土地出讓金收入為41250億元。占比從2001年的19.7%上升至2013年的48.5%，可見，土地收入是地方政府最主要的收入來源，其在地方財政總收入的地位難以撼動。我們認為，由于地方政府潛藏較高債務(wù)風(fēng)險，非稅收入占比過高，增加了財政收入的不穩(wěn)定因素，而政府債務(wù)風(fēng)險將在今明兩年集中體現(xiàn)。再加上房地產(chǎn)市場的不確定性，如果今年房地產(chǎn)市場開始降溫，商品住宅交易環(huán)節(jié)稅費減少以及土地出讓金收入下降，則地方財政收入增長將面臨較大的壓力。按照審計署公告，2013年后半年-2014年是我國地方政府債務(wù)集中到期的高峰時間段。2015起我國地方政府債務(wù)到期壓力將逐年減輕。2013后半年地方政府債務(wù)到期額為24949億元，占全部債務(wù)總額的22.92%；2014年地方政府債務(wù)到期額為23826億元，占全部債務(wù)總額的21.89%。由于2013年到期債務(wù)有很大一部分以再融資的方式周轉(zhuǎn)到下一年度，預(yù)計2014年到期債務(wù)本金額規(guī)模最大，償還風(fēng)險也最大。

第二章行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析一、宏觀經(jīng)濟對行業(yè)影響分析2013年1-12月，全國房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)以下特點：一是全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣水平基本維持在97左右；二是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速始終維持在20%左右；三是土地購置面積增幅開始呈現(xiàn)同比正增長；四是全國商品房銷售面積增幅持續(xù)回落，但仍遠遠高于上年同期；五是12月份全國70個大中城市房價環(huán)比漲幅延續(xù)趨緩走勢，環(huán)比漲幅進一步回落。2013年以來，在國家一系列調(diào)控政策影響下，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)雖較上年同期明顯上行，但一直未能越過景氣臨界值，景氣水平基本維持在97左右，說明行業(yè)總體實現(xiàn)完全恢復(fù)仍需時日。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：12月份，“國房景氣指數(shù)”為97.21，比上年同期提高1.62點，比上月提高0.83點，為2013年第四季度的最高水平。圖表SEQ圖表\*ARABIC3：2009年8月-2013年12月“國房景氣指數(shù)”變動趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局多元視角信息中心二、政策環(huán)境對行業(yè)影響分析（一）調(diào)控態(tài)勢繼續(xù)從嚴，“國五條”及其實施細則陸續(xù)出臺2012年以來，中央政府始終對房地產(chǎn)市場調(diào)控保持從嚴態(tài)勢，多次釋放調(diào)控力度不放松的信號。從2012年一系列市場運行數(shù)據(jù)指標綜合來看，房地產(chǎn)市場已逐漸步入供求結(jié)構(gòu)合理、運行趨穩(wěn)的正常發(fā)展軌道，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了預(yù)期成果。但近幾個月以來，在利率下調(diào)、購房成本降低以及剛性需求集中釋放等因素影響下，市場成交逐漸活躍，在成交量放大的同時，2012年下半年以來一些城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲，說明對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控壓力仍然較大。與此同時，不容忽視的是，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期，部分城市房價上漲壓力仍然較大，有些城市調(diào)控力度有所放松，特別是在當(dāng)前面臨負利率困境，民間投資渠道不足，房地產(chǎn)投資資金從一線城市向二、三線城市甚至三、四線城市不斷蔓延的關(guān)鍵時期，宏觀調(diào)控的“一舉一動”影響著未來房地產(chǎn)市場的變化，必須毫不動搖地繼續(xù)推進房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策，防止變相放松購房政策，要促使房價合理回歸，絕不能讓房價反彈，造成功虧一簣。在此背景下，2013年2月20日，國務(wù)院召開常務(wù)會議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議指出，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內(nèi)熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策。要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。會議同時確定了包括完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管等五方面政策措施（以下簡稱“國五條”）。3月1日，國務(wù)院辦會廳發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，對“國五條”提出的政策措施做出了更為具體、量化的細致要求，即“國五條”實施細則。圖表SEQ圖表\*ARABIC4：“國五條”實施細則的具體內(nèi)容政策要點具體內(nèi)容完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制1、要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于一季度向社會公布。2、根據(jù)地區(qū)差異，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。3、建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度，對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責(zé)。堅決抑制投機投資性購房1、繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施。已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，進一步完善現(xiàn)行住房限購措施。限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房。2、繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策。進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。3、充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征?？偨Y(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市經(jīng)驗，加快推進擴大試點工作，引導(dǎo)住房合理消費。增加普通商品住房及用地供應(yīng)1、原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實際供應(yīng)量。2、加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。對中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項目，銀行業(yè)金融機構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)1、全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。繼續(xù)抓好棚戶區(qū)改造，逐步開展城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，穩(wěn)步實施城中村改造。2、加強分配管理，繼續(xù)探索創(chuàng)新保障性住房建設(shè)和管理機制，完善保障性住房申請家庭經(jīng)濟狀況審核機制，嚴格準入退出，確保公平分配。3、2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。加強市場監(jiān)管1、提高商品房預(yù)售門檻；切實強化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度；尚未實行預(yù)售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。2、繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、一房一價規(guī)定；大力推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。3、加強房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，及時記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制加快研究提出完善住房供應(yīng)體系、健全房地產(chǎn)市場運行和監(jiān)管機制的工作思路和政策框架，推進房地產(chǎn)稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應(yīng)機制，推進住宅產(chǎn)業(yè)化，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局多元視角信息中心為進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2010年以來我國政府接連下發(fā)了“新國四條”、“新國十條”等一系列政策措施遏制房價過快上漲。尤其是被業(yè)界稱為“新國十條”的樓市新政從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應(yīng)等多方面作了嚴格規(guī)定，被稱為“有史以來力度最大的一次樓市調(diào)控”。如今，“國十條”頒布已3年有余，一線城市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷短暫冷寂之后出現(xiàn)了集中爆發(fā)式的增長，調(diào)控效果被沖淡。在此關(guān)鍵時期，“國五條”不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。在房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖升溫的大背景下，“國五條”及其細則的發(fā)布再次明確表明中央調(diào)控樓市的立場和決心，對穩(wěn)定市場預(yù)期將起到重要作用。在政策基調(diào)確定后，3月底4月初，主要城市也集中公布了2013年房地產(chǎn)調(diào)控目標。圖表SEQ圖表\*ARABIC5：部分地區(qū)國五條實施細則城市出臺日期具體細則房價調(diào)控目標調(diào)控措施北京3月30與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品住房價格，逐步將其納入限價房序列管理。本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。上海3月30按照保持房價基本穩(wěn)定的要求，切實貫徹落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。進一步嚴格執(zhí)行國家和本市的住房限購措施和相關(guān)操作口徑；能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。重慶3月30新建商品住房價格增幅應(yīng)低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。嚴格執(zhí)行第二套住房信貸政策，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。廣州3月31新建商品住房價格漲幅要低于廣州市年度城市居民人均可支配收入實際增幅。購房資格審查環(huán)節(jié)前移至簽訂購房合同(認購)之前。對非本市戶籍居民家庭持正常納稅證明或社保證明購房的，審核標準由調(diào)整為“自購房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳交1年以上”。非本市戶籍居民家庭持補繳納稅證明或社保證明購房的，不予認可。深圳3月312013年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。加強房地產(chǎn)稅收征管，嚴格實施差別化住房信貸政策，在必要時候調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。天津3月31保持住房價格穩(wěn)定，新建商品房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。嚴格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征所得稅。合肥3月312013年全市年度新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于前五年平均實際供應(yīng)量。濟南3月31新建商品房價格漲幅低于城市居民人均可支配收入實際增長水平。住房用地供應(yīng)總量不低于過去5年平均實際供應(yīng)量。鄭州3月312013年度新建商品住房價格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。2013年住房用地供應(yīng)總量高于前五年平均實際供應(yīng)量。中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%的普通商品住房項目。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局多元視角信息中心事實上，自2003年“121號文件”出臺至今，我國房地產(chǎn)調(diào)控已歷經(jīng)10年。在這10年中，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，土地、金融、稅收、限外、限購、限貸等各項手段頻出。然而，在城鎮(zhèn)化和收入水平不斷提高等多重因素作用下，房價上漲勢頭仍然強勁。筆者認為，在當(dāng)前形勢下，進一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的核心是要解決房地產(chǎn)市場大幅波動及部分城市房價過高的問題，需針對房地產(chǎn)市場大幅波動和部分城市高房價的主要成因，將短期調(diào)控政策和長期發(fā)展政策有機結(jié)合起來，在加強金融、土地、稅收等各項政策協(xié)調(diào)配合的同時亟需建立長效機制。從近期各地相繼出臺的“國五條”實施細則中可以非常明顯地看出，各地細則并沒有實質(zhì)性內(nèi)容。“國五條”的核心內(nèi)容是“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個稅”政策，但這一點在地方細則中并沒有明顯體現(xiàn)。上海、北京的細則雖然提出會嚴格執(zhí)行“20%個稅”政策，但是如何嚴格、怎么執(zhí)行都沒有明確。與此同時，從大多數(shù)媒體報道的題目中也可以看出地方版“國五條”的可行性令人擔(dān)憂：《多地掐點出臺“國五條細則”大多只有“一句話”》、《杭州國五條細則未提20%個稅專家嘆無殺傷力》、《廣深版“國五條”“模糊”落地皮球踢給中央部門》、《南京微博體“國五條”細則誠意幾何》、《地方國五條細則意義不大或成空文》。特別應(yīng)該引起注意的是，廣州、深圳、天津、南京、廈門、合肥、大連等城市，都把住房價格調(diào)控的目標設(shè)定為“新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度”。也就是說，只要房價漲幅不高于居民收入漲幅就可以接受。如果以此為標準，抑制房價上漲，使“房價合理回歸”將長期成為一句空話。房地產(chǎn)調(diào)控要見到成效，必須要有可量化的、明確的目標。這種以“新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度”的目標設(shè)定，與以往各地紛紛將房價漲幅與GDP掛鉤，并以此確定調(diào)控目標的做法如出一轍，可謂換湯不換藥。所以，樓市調(diào)控問題的關(guān)鍵不在于政策如何密集、如何嚴厲，而在于長期堅持、全面落實、不打折扣，并能積極按照經(jīng)濟規(guī)律和國情特點穩(wěn)步推進，才能實現(xiàn)老百姓居者有其屋，保障經(jīng)濟社會的和諧發(fā)展。（二）保障性安居工程建設(shè)繼續(xù)成為政府的工作重點自2008年11月國務(wù)院提出的擴大內(nèi)需促進增長的“十項措施”中，將“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實施游牧民定居工程，擴大農(nóng)村危房改造試點”列為首項任務(wù)后，加快保障性“安居工程”建設(shè)便成為各級政府的工作重點。今年1季度，財政部、住建部等部門繼續(xù)發(fā)布政策力促保障房建設(shè)順利推進。1、六項財政措施力保2013年保障房任務(wù)順利完成為確保2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)順利完成，進一步做好財政資金籌措與保障工作，2013年1月6日，財政部印發(fā)了《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程財政資金籌措等相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），要求各地進一步做好財政資金籌措與保障工作?！锻ㄖ诽岢隽肆蟊Ｕ吓e措：一是嚴格按照規(guī)定渠道籌集城鎮(zhèn)保障性安居工程財政資金。二是采取投資補助或貸款貼息方式支持企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)運營管理。三是切實落實城鎮(zhèn)保障性安居工程涉及的稅費優(yōu)惠政策。四是嚴格按照城鎮(zhèn)保障性安居工程項目進度及時撥付財政資金。五是加強廉租住房和公共租賃住房租金“收支兩條線”管理。六是選擇部分市縣開展城鎮(zhèn)保障性安居工程績效評價試點。2、切實做好保障性安居工程建設(shè)管理工作為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快推進住房保障工作的要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部4月3日下發(fā)通知，就切實做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和管理工作提出具體要求。圖表SEQ圖表\*ARABIC6：2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和管理工作的主要內(nèi)容政策要點具體內(nèi)容加快落實年度建設(shè)任務(wù)1、2013年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是基本建成470萬套、新開工630萬套。2、加快完善城鎮(zhèn)保障性安居工程項目庫，及時錄入2013年度新開工、基本建成項目。積極推進棚戶區(qū)（危舊房）改造1、本屆政府任期內(nèi)改造各類棚戶區(qū)（危舊房）1000萬套以上。2、到“十二五”期末，力爭基本完成集中成片棚戶區(qū)改造。不斷提高規(guī)劃設(shè)計和工程質(zhì)量水平1、盡可能將保障性安居工程安排在交通便利、配套設(shè)施齊全地段及住房供需矛盾突出、外來務(wù)工人員聚集的區(qū)塊。2、自2014年起，直轄市、計劃單列市及省會城市保障性住房建設(shè)，要全面執(zhí)行綠色建筑標準，提高保障性住房安全性、舒適性和健康性。努力增加保障性住房的有效供應(yīng)1、要把加快建設(shè)進度、完善配套設(shè)施放在重要位置，切實增加有效供應(yīng)，讓困難群眾及早入住。2、加大配套設(shè)施投入力度，做到配套設(shè)施與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用，確?？⒐ろ椖考霸缤度胧褂?。完善保障性住房分配與管理機制1、要完善保障性住房分配管理政策，使困難群眾能夠獲得住房保障、最困難群眾優(yōu)先獲得住房保障。2、適當(dāng)上調(diào)收入線標準，有序擴大住房保障覆蓋范圍。3、2013年底前，地級以上城市要明確外來務(wù)工人員申請住房保障的條件、程序和輪候規(guī)則。4、全面實施住房保障檔案管理制度，抓緊建立住房保障對象信用管理制度，完善失信懲戒辦法。切實做好住房保障統(tǒng)計及信息公開工作1、健全進度和分配環(huán)節(jié)各項數(shù)據(jù)的報送機制，確保真實、完整、及時。2、健全住房保障信息公開制度，做好年度建設(shè)計劃、開竣工項目、計劃完成情況、分配退出等各環(huán)節(jié)信息的公開，保障群眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。嚴肅住房保障工作紀律嚴格落實住房保障目標責(zé)任制、考核問責(zé)制、違規(guī)責(zé)任追究制，嚴格執(zhí)行招標投標、資金管理、質(zhì)量安全等工程項目管理的各項規(guī)定，嚴格執(zhí)行保障性住房分配、使用管理的各項規(guī)定。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局多元視角信息中心隨著通知的下達，各地迅速推出了執(zhí)行細則。4月19日，北京開始實行統(tǒng)一申請保障性住房，不再按限價房、經(jīng)適房、公租房和廉租房分類申請，所有保障房申請家庭全部按申請門檻最低的公租房標準統(tǒng)一申請審核。5月1日起，上海再降廉租房和經(jīng)濟適用住房申請門檻。一系列舉措在一定程度上擴大了保障房的受益范圍，從實際出發(fā)，解決了保障房分配落在實處的問題。保障性安居工程是重大民生工程和民心工程，也是重大發(fā)展工程。通過近幾年的集中推進，全國已有近億居民從中受益。但同時應(yīng)當(dāng)看到，目前中低收入住房困難家庭和棚戶區(qū)居民仍然較多，改善居住條件的期盼和需求十分強烈，必須繼續(xù)有力推進保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。中央經(jīng)濟工作會議在提出2013年第五項重點任務(wù)“加強民生保障，提高人民生活水平”中也提到“要繼續(xù)加強保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶區(qū)改造”。3月5日，國家發(fā)改委提請十二屆全國人大一次會議審議《關(guān)于2012年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況與2013年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案的報告》中要求，切實抓好保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場調(diào)控。3月27日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究確定今年政府重點工作的部門分工時指出，保障和改善民生是政府工作的出發(fā)點和落腳點。要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，加強保障性安居工程建設(shè)。勿庸置疑，保障性安居工程的實施對我國房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生十分重大而深遠的影響，將會改變房地產(chǎn)市場格局并會影響整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程。首先，“安居工程”的實施有利于緩解市場供需矛盾，平抑房價。將“城市低收入家庭”從購房者人群中有效剝離出去，這部分人群的住房困難問題將由政府全力負責(zé)解決，這樣可以緩解市場供需矛盾；同時，隨著部分低收入家庭成為廉租房的受益者后，無形中會對進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序、穩(wěn)定房價起到有效的抑制作用。其次，安居工程的實施有利于進一步促進產(chǎn)業(yè)升級，促使行業(yè)重新洗牌。雖然政府是安居工程建設(shè)的第一責(zé)任者，但住房開發(fā)建設(shè)仍然需要各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的參與，這也就為房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的發(fā)展機遇和發(fā)展空間。在此背景下，部分中小企業(yè)可能會被淘汰出局；同時，一批專門從事廉租房、保障房開發(fā)或以廉租房、保障房開發(fā)建設(shè)為主的房地產(chǎn)公司將會應(yīng)運而生，巨大的建設(shè)項目總量為房地產(chǎn)業(yè)的后續(xù)發(fā)展做了厚實的積累。（三）經(jīng)濟手段需補位房地產(chǎn)調(diào)控，稅收政策漸行漸近推進房產(chǎn)稅改革是國家稅制改革的重要方向之一，也是調(diào)節(jié)收入分配、調(diào)控產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和財稅體制改革的重要組成部分。作為房地產(chǎn)調(diào)控中配合行政政策的重要經(jīng)濟手段，稅收政策在房地產(chǎn)調(diào)控下半場被寄予厚望。2月5日，在發(fā)改委、財政部、人社部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于深化收入分配制度改革若干意見》中，第四項“加快健全再分配機制”提出，改革完善房地產(chǎn)稅等，完善房產(chǎn)保有、交易等環(huán)節(jié)稅收制度，逐步擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，細化住房交易差別化稅收政策，加強存量房交易稅收征管。2月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議再次提出“要完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、嚴格實施商品住房限購、擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點、增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強商品房預(yù)售管理”。不過，保有環(huán)節(jié)的稅收，并非只有擬擴大試點范圍的房產(chǎn)稅，3月23日，國土資源部副部長胡存智提出了一個新的解決思路——不動產(chǎn)調(diào)節(jié)稅。他在中國發(fā)展高層論壇上表示，“從當(dāng)前的情況來看，是時候考慮用經(jīng)濟手段進行后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控了。當(dāng)前最值得考慮的是對現(xiàn)有的房屋，對第二套以上，比如說從第三套開始征收不動產(chǎn)的調(diào)節(jié)稅。”他同時透露，在稅收環(huán)節(jié)上，國土部門一直在研究減少流通的稅費、增加保有環(huán)節(jié)稅費，兩套以上保有環(huán)節(jié)的稅費要增加。在此基礎(chǔ)上把有關(guān)的資金用于首次置業(yè)或者是租賃房屋的人員，這樣使得房地產(chǎn)能夠健康而有效的發(fā)展，而不用過多的采用限購等行政手段來處理。胡存智提出的稅收思路在幾日后得到了一定程度的佐證。3月28日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于實施《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知，要求各地區(qū)、各部門用3至5年時間完成《方案》提出的各項任務(wù)，其中要求出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2014年6月底前出臺不動產(chǎn)登記條例。如果一旦執(zhí)行全國不動產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)登記系統(tǒng)，將可以更精確的執(zhí)行很多調(diào)控政策，可以計算出多套房屋擁有量，調(diào)控政策的效果也會更強。從一系列已發(fā)布的政策和政府官員表態(tài)來看，房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策已漸行漸近。與此同時，房產(chǎn)稅試點擴圍的預(yù)期近期也較為強烈。據(jù)媒體報道，目前已有多個城市將房產(chǎn)稅試點方案上報中央待批。雖然房產(chǎn)稅試點“擴圍”尚無時間表，但是“研究逐步在全國推開”的說法，表明作為稅制改革一部分的房產(chǎn)稅試點擴大已是一大趨勢。特別是在樓市調(diào)控不穩(wěn)定之時，有關(guān)房產(chǎn)稅改革的問題就更加受到社會各方面的關(guān)注。隨著十八大的落幕，各項新制度也隨即出臺，其中包括加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，要想實現(xiàn)社會經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)步良性增長，房產(chǎn)稅的改革已刻不容緩。（四）保障性安居工程建設(shè)繼續(xù)成為政府的工作重點自2008年11月國務(wù)院提出的擴大內(nèi)需促進增長的“十項措施”中，將“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實施游牧民定居工程，擴大農(nóng)村危房改造試點”列為首項任務(wù)后，加快保障性“安居工程”建設(shè)便成為各級政府的工作重點。今年以來，財政部、住建部、國土部等部門繼續(xù)發(fā)布政策力促保障房建設(shè)順利推進。圖表SEQ圖表\*ARABIC7：2013年以來發(fā)布的保障性住房政策及主要內(nèi)容時間政策及主要內(nèi)容2013年1月6日財政部印發(fā)《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程財政資金籌措等相關(guān)工作的通知》，要求各地進一步做好財政資金籌措與保障工作。2013年3月5日國家發(fā)改委提請十二屆全國人大一次會議審議《關(guān)于2012年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況與2013年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案的報告》中要求，切實抓好保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場調(diào)控。2013年3月27日國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究確定今年政府重點工作的部門分工時指出，保障和改善民生是政府工作的出發(fā)點和落腳點。要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，加強保障性安居工程建設(shè)。2013年4月3日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，部署2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作。2013年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是基本建成470萬套、新開工630萬套。2013年4月18日國土資源部印發(fā)《保發(fā)展保紅線工程2013年行動方案》，部署今年的重點工作任務(wù)，其中包括落實633萬套保障性安居工程建設(shè)用地，嚴格目標責(zé)任考核。2013年5月16日中央財政下?lián)?013年中央補助公共租賃住房保障專項資金580億元，支持相關(guān)地區(qū)完成2013年公共租賃住房建設(shè)任務(wù)。前一日，財政部發(fā)布中央財政撥80億元廉租房補助的消息。2013年5月22日按照各城市提出的2013年中心城區(qū)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，國務(wù)院批準了80個城市保障性安居工程用地逾4493公頃，做到應(yīng)保盡保。根據(jù)要求，保障性安居工程用地批準后，各城市政府應(yīng)盡快向省級政府申報用地實施方案，落實征地補償安置和耕地占補平衡，切實維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益。2013年6月26日國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進經(jīng)濟發(fā)展和民生改善，會議提出了六點具體措施。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局多元視角信息中心近幾年來，我國政府制定了雄心勃勃的保障房建設(shè)計劃，并不斷加大對保障房建設(shè)的投資力度。2012年我國保障性安居工程財政支出逾3800億元，比上年增加457.52億元，增長13.7%。作為解決中低收入居民住房問題的主要手段，2008年至2012年間，我國基本建成保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房約1700萬套，逾2600萬戶城鎮(zhèn)家庭住上新房。但同時應(yīng)當(dāng)看到，目前中低收入住房困難家庭和棚戶區(qū)居民仍然較多，改善居住條件的期盼和需求十分強烈，必須繼續(xù)有力推進保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。中央經(jīng)濟工作會議在提出2013年第五項重點任務(wù)“加強民生保障，提高人民生活水平”中也提到“要繼續(xù)加強保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶區(qū)改造”。6月26日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進經(jīng)濟發(fā)展和民生改善。會議決定，在過去5年大規(guī)模改造棚戶區(qū)取得顯著成效的基礎(chǔ)上，今后5年再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶，其中2013年改造304萬戶。逐步將非集中成片城市棚戶區(qū)統(tǒng)一納入改造范圍。同步建設(shè)配套市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，確保同步使用。為保障棚戶區(qū)改造工程穩(wěn)步進行，會議還提出了六點措施強化政策支持：一是增加財政投入。今后5年要加大中央安排補助資金的支持力度，地方各級政府也要相應(yīng)增加資金投入。二是引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對棚戶區(qū)改造的信貸支持。符合規(guī)定的企業(yè)可發(fā)行專項用于棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)債券或中期票據(jù)。三是對企業(yè)用于政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造支出，準予在所得稅前扣除。擴大棚戶區(qū)改造安置住房的稅收優(yōu)惠政策范圍。四是落實相關(guān)政策措施，鼓勵和引導(dǎo)民間資本通過投資參股、委托代建等形式參與棚戶區(qū)改造。五是加大供地支持，將棚戶區(qū)改造安置住房用地納入當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)計劃優(yōu)先安排。六是完善安置補償政策，實行實物安置和貨幣補償相結(jié)合，由居民自愿選擇。由此可見，保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造仍是未來一段時期各級政府的工作重點。勿庸置疑，保障性安居工程的實施對我國房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生十分重大而深遠的影響，將會改變房地產(chǎn)市場格局并會影響整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程。首先，“安居工程”的實施有利于緩解市場供需矛盾，平抑房價。將“城市低收入家庭”從購房者人群中有效剝離出去，這部分人群的住房困難問題將由政府全力負責(zé)解決，這樣可以緩解市場供需矛盾；同時，隨著部分低收入家庭成為廉租房的受益者后，無形中會對進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序、穩(wěn)定房價起到有效的抑制作用。其次，安居工程的實施有利于進一步促進產(chǎn)業(yè)升級，促使行業(yè)重新洗牌。雖然政府是安居工程建設(shè)的第一責(zé)任者，但住房開發(fā)建設(shè)仍然需要各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的參與，這也就為房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的發(fā)展機遇和發(fā)展空間。在此背景下，部分中小企業(yè)可能會被淘汰出局；同時，一批專門從事廉租房、保障房開發(fā)或以廉租房、保障房開發(fā)建設(shè)為主的房地產(chǎn)公司將會應(yīng)運而生，巨大的建設(shè)項目總量為房地產(chǎn)業(yè)的后續(xù)發(fā)展做了厚實的積累。（五）國土部邁出《不動產(chǎn)登記條例》制定關(guān)鍵一步5月23日，國土資源部法律中心表示，國務(wù)院法制辦會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部已經(jīng)開始起草《不動產(chǎn)登記條例》，為即將開展的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供法制保障。此前國土部已開始先行一步，5月16日召開的不動產(chǎn)登記研討會確認國土部已正式啟動不動產(chǎn)登記制度改革。實際上，早在今年3月5日召開的十二屆全國人大一次會議審議通過了國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案，在隨后公布的方案任務(wù)分工中進一步明確要求，由國土部、住建部會同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負責(zé)，2014年6月底出臺《不動產(chǎn)登記條例》并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。業(yè)界認為，推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是法律和市場的雙重需要，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在《物權(quán)法》里早有提出，此次推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度旨在完善市場產(chǎn)權(quán)，便于市場交易流轉(zhuǎn)，為市場經(jīng)濟本身的需要服務(wù)。同時有助于推動全國房產(chǎn)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，使得個人名下在全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)清晰透明，準確地評估人均住房面積，為房產(chǎn)稅的全面開征創(chuàng)造條件。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實現(xiàn)后，全國各地的閑置住房和閑置土地都有望通過信息聯(lián)網(wǎng)查詢到，可能會引發(fā)部分持有多套房產(chǎn)的人員拋售住房，從而使市場供應(yīng)增加并進一步促使房價下降。但是，作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的主要技術(shù)基礎(chǔ)之一，個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作從最初的提出到現(xiàn)在，進展并不順利。2010年4月17日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)”。同年6月，住建部在青島正式啟動全國個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作。2011年10月，原定40個重點城市聯(lián)網(wǎng)目標未能按期完成。8個月后，這一目標終告完成，卻鮮有人能夠清楚地說出聯(lián)網(wǎng)的到底是哪40個重點城市。2013年初，住建部再次承諾6月底將實現(xiàn)500個城市聯(lián)網(wǎng)，但至今聯(lián)網(wǎng)工作未見明確進展。筆者認為，聯(lián)網(wǎng)工作的難以推進，主要是各地方既得利益者出于對住房信息披露的擔(dān)憂與顧慮，存在故意控制的沖動。由于這種顧慮在一定程度上影響了地方政府的配合度，在聯(lián)網(wǎng)工作推進過程中，出現(xiàn)了地方政府不按期同步數(shù)據(jù)并以各種理由切斷與住建部前置服務(wù)器聯(lián)網(wǎng)的情況，造成數(shù)據(jù)不符。實際上，為了打消地方政府的顧慮，有消息稱，已經(jīng)完成數(shù)據(jù)采集和聯(lián)網(wǎng)的40個城市，按照有關(guān)工作規(guī)定，住建部都與各城市簽訂了“安全協(xié)議”，其內(nèi)容包括，住建部不設(shè)房屋產(chǎn)權(quán)查詢端口，亦不擁有查詢權(quán)限，只是提供聯(lián)網(wǎng)查詢信息平臺，個人住房信息的查詢權(quán)仍保留在地方政府，城市對保密、敏感的信息可按照規(guī)定進行處理。在統(tǒng)計分析時，住建部通過軟件程序進行統(tǒng)計計算，直接輸出統(tǒng)計成果，不顯示每個個體數(shù)據(jù)。據(jù)悉，簽署“安全協(xié)議”已形成“工作慣例”，未來實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)的城市或?qū)⒆裱@一慣例。雖然個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)從開始推進便較為艱難，但不能否認加速推進帶來的巨大意義。一直以來，我國房地產(chǎn)市場從未進行過個人住房情況普查，房地產(chǎn)市場基本處于底數(shù)不清的狀態(tài)。個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，主要是方便管理層做房源管理，分析房地產(chǎn)供求關(guān)系，為以后建立房地產(chǎn)長效機制做基礎(chǔ)準備。而推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，可以逼出空置房，遏制非自住房需求入市，這對于改善樓市供求關(guān)系的大局來說，意義自然也不言而喻。而更為深入的解讀是，一旦不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度出臺并實施，政府將對整個房地產(chǎn)市場了如指掌，房地產(chǎn)調(diào)控也能從“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的短效行為“質(zhì)變”成長效機制。（六）國稅總局首次發(fā)文明確擴容房產(chǎn)稅試點7月12日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于轉(zhuǎn)變職能改進作風(fēng)更好服務(wù)大局的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》中明確提及“積極研究綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅制度，公平收入分配；研究擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”。盡管只是2371個字中的一句話，卻是國稅總局首次發(fā)文明確房產(chǎn)稅擴容一事，也被視作是對國務(wù)院工作部署的回應(yīng)。5月24日，中國政府網(wǎng)發(fā)布的由發(fā)改委擬定并獲國務(wù)院同意的文件《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中明確指出，要擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，并明確由“財政部、國稅總局會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等負責(zé)”。國家發(fā)展改革委經(jīng)濟體制綜合改革司有關(guān)負責(zé)人指出，房產(chǎn)稅經(jīng)過多年調(diào)查研究，已經(jīng)在上海、重慶進行了試點，現(xiàn)在正在考慮擇機擴大試點范圍，今年會有具體動作。2011年，上海、重慶作為試點城市實施了由國務(wù)院制定并頒布的房產(chǎn)稅改革試點辦法，正式開始對部分個人住房征收房產(chǎn)稅，開創(chuàng)了我國住房制度改革以來向本國國籍個人擁有住房征收房產(chǎn)稅的先河。作為兩個試點城市，重慶、上海房產(chǎn)稅征收方案有很大不同：重慶市房產(chǎn)稅改革試點采取分步實施的辦法，個人住房房產(chǎn)稅稅率征收標準為：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的，稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。和“重慶版”房產(chǎn)稅征收方案不同的是，上海的方案針對新增一般房地產(chǎn)，而且按照人均面積考慮起征點；稅基暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納；適用稅率暫定為0.6%，對應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。經(jīng)過兩年多的試點運行，由于將主要征收對象鎖定在了增量房上。其中，上海完全是對本地和外地居民家庭的新購住宅征收房產(chǎn)稅，而重慶除了新購住宅外，存量房也只涉及主城九區(qū)內(nèi)的獨棟別墅。試點兩年，兩地方案多被指責(zé)“效果不大”。今年以來，全國商品房銷售同比大幅增長，百城住宅均價自去年5月以來連續(xù)7個月上漲且漲幅持續(xù)擴大。同時，“地王”頻現(xiàn)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的土地市場成交非常活躍。在廣州，一個月之內(nèi)就拍出三塊“地王”。在“地王”不斷被刷新的背后，土地成交均價也不斷創(chuàng)出新高，房企拿地積極性高漲，高溢價地塊隨之增多。與此同時，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國70個大中城市中，有69個城市的新建商品住宅價格實現(xiàn)同比上漲；其中，四個一線城市的漲幅均超過10%，廣州、北京漲幅更是超過了15%。這組數(shù)據(jù)的發(fā)布為房產(chǎn)稅擴圍提供了新的猜想。業(yè)內(nèi)人士認為，當(dāng)前正是房產(chǎn)稅試點擴圍的好時機。一方面，一線城市房價偏高，“國五條”在落實中又不甚理想，急需出臺新的政策調(diào)控房價；另一方面，經(jīng)濟增長疲弱，若調(diào)控房地產(chǎn)市場，不宜動用嚴厲的政策。相比之下，房產(chǎn)稅是最合適的選擇。據(jù)報道，包括北京、深圳、南京、青島等城市已上報試點方案。北京今年已兩次上報房產(chǎn)稅試點方案，新上報的方案已接近“最后版本”。雖然上報的方案仍存在調(diào)整可能，但今年下半年更多一線城市加入試點范圍的可能性較高。與此同時，經(jīng)過多輪反復(fù)論證和籌備之后，房產(chǎn)稅試點擴圍的路徑逐漸明晰。其中，東部熱點城市的方案擬向增量房屋征收，并劃定人均免征面積，在不觸動既有房產(chǎn)的情況下使試點更好地落地；中西部城市的方案則凸顯了另一種思路，即把房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，對企業(yè)和單位房產(chǎn)按評估值征稅。這兩種路徑雖有較大區(qū)別，但都是未來房產(chǎn)稅擴圍的大方向，并將在合適的時機實現(xiàn)并軌。雖然房產(chǎn)稅試點擴圍尚無具體方案，但是“研究擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”的說法，表明作為稅制改革一部分的房產(chǎn)稅試點擴大已是一大趨勢。特別是在樓市調(diào)控不穩(wěn)定之時，有關(guān)房產(chǎn)稅改革的問題就更加受到社會各方面的關(guān)注。隨著十八大的落幕，各項新制度也隨即出臺，其中包括加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，要想實現(xiàn)社會經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)步良性增長，房產(chǎn)稅的改革也刻不容緩。但需要警惕的是，盡管房產(chǎn)稅將是未來我國稅收制度基本建設(shè)應(yīng)該考慮的一個重要內(nèi)容，但它必須在對我國房地產(chǎn)市場進行全面評估，特別是對目前的土地制度進行全面改革的基礎(chǔ)上才能考慮成為政策選項，比如，商品房的土地是由政府無償劃撥還是繼續(xù)沿用競價拍賣？商品房業(yè)主對房屋下的土地是否擁有永久性權(quán)利等問題都需要進行更縝密的科學(xué)論證并給出答案，而不宜在目前以壓低房價為目標的調(diào)控中匆忙地大范圍鋪開。（七）國務(wù)院部署進一步加大力度推進保障性安居工程建設(shè)今年以來，保障性安居工程建設(shè)一直是黨中央國務(wù)院的一項重點工作，住建部在新年伊始就確定了2013年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)目標——基本建成470萬套、新開工630萬套。3月27日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究確定今年政府重點工作的部門分工時指出，保障和改善民生是政府工作的出發(fā)點和落腳點。要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，加強保障性安居工程建設(shè)。6月26日，國務(wù)院常務(wù)會議上，李克強總理進一步細化了未來5年棚戶區(qū)改造的目標——今后5年再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶，其中2013年改造304萬戶；逐步將非集中成片城市棚戶區(qū)統(tǒng)一納入改造范圍；同步建設(shè)配套市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，確保同步使用。為保障棚戶區(qū)改造工程穩(wěn)步進行，會議還提出了增加財政投入、引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對棚戶區(qū)改造的信貸支持、完善安置補償政策、實行實物安置和貨幣補償相結(jié)合等六項措施強化政策支持。9月25日，李克強總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步加大力度推進保障性安居工程建設(shè)。會議指出，今年以來，保障性安居工程建設(shè)取得積極進展，但一些地方仍然存在資金落實不到位、配套設(shè)施建設(shè)滯后、分配管理不規(guī)范等問題。會議強調(diào)，改善困難群體住房條件，讓廣大翹首以盼的困難家庭早日搬進新居，是各級政府保障基本民生的“硬任務(wù)”，是必須向人民兌現(xiàn)的“硬承諾”，也是促消費、調(diào)結(jié)構(gòu)的有效舉措。為確保完成年初確定的保障性安居工程建設(shè)目標，此次國務(wù)院常務(wù)會議還進一步明確了未來一段時間的三項任務(wù)：一是適當(dāng)增加中央補助資金，重點支持保障性安居工程特別是已建成保障房的配套設(shè)施建設(shè)。研究多渠道資金支持保障房建設(shè)。有保障房空置的地方，要采取措施努力予以消除。二是加快制定城鎮(zhèn)住房保障條例，規(guī)范和促進保障性住房建設(shè)、管理和運營，穩(wěn)定人民群眾對“住有所居”的預(yù)期。三是加快推進公租房和廉租房并軌運行。各地要制定和完善公開透明的公租房配租政策，充分運用租金杠桿強化準入退出管理。根據(jù)困難家庭不同收入情況，實施差別化補貼。圖表SEQ圖表\*ARABIC8：2013年以來發(fā)布的保障性住房政策及主要內(nèi)容時間政策及主要內(nèi)容2013年1月6日財政部印發(fā)《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程財政資金籌措等相關(guān)工作的通知》，要求各地進一步做好財政資金籌措與保障工作。2013年3月5日國家發(fā)改委提請十二屆全國人大一次會議審議《關(guān)于2012

年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況與2013

年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案的報告》中要求，切實抓好保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場調(diào)控。2013年3

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日國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究確定今年政府重點工作的部門分工時指出，保障和改善民生是政府工作的出發(fā)點和落腳點。要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，加強保障性安居工程建設(shè)。2013年4月3日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，部署2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作。2013年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是基本建成470萬套、新開工630萬套。2013年4月18日國土資源部印發(fā)《保發(fā)展保紅線工程2013年行動方案》，部署今年的重點工作任務(wù)，其中包括落實633萬套保障性安居工程建設(shè)用地，嚴格目標責(zé)任考核。2013年5月16日中央財政下?lián)?013年中央補助公共租賃住房保障專項資金580億元，支持相關(guān)地區(qū)完成2013年公共租賃住房建設(shè)任務(wù)。前一日，財政部發(fā)布中央財政撥80億元廉租房補助的消息。2013年5月22日按照各城市提出的2013年中心城區(qū)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，國務(wù)院批準了80個城市保障性安居工程用地逾4493公頃，做到應(yīng)保盡保。根據(jù)要求，保障性安居工程用地批準后，各城市政府應(yīng)盡快向省級政府申報用地實施方案，落實征地補償安置和耕地占補平衡，切實維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益。2013年6

月26

日國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署加快棚戶區(qū)改造，促進經(jīng)濟發(fā)展和民生改善，會議提出了六點具體措施。2013年7月3日國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》中規(guī)定：2013年至2017年五年改造城市棚戶區(qū)800萬戶，其中，2013年改造232萬戶。五年改造國有工礦（含煤礦）棚戶區(qū)90萬戶，其中，2013年改造17萬戶。五年改造國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房30萬戶，其中，2013年改造18萬戶。五年改造國有墾區(qū)危房80萬戶，其中，2013年改造37萬戶。2013年8月7日國土資源部召開利用集體土地建設(shè)租賃住房試點工作閉門會議，對京、滬首批集體土地建設(shè)租賃住房的經(jīng)驗進行總結(jié)，即集體用地有望繼續(xù)介入保障房。2013年8月22日國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》規(guī)定，凡是承擔(dān)棚戶區(qū)改造項目建設(shè)任務(wù)的企業(yè)，均可申請發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶區(qū)改造項目建設(shè)；對于專項用于棚戶區(qū)改造發(fā)債申請，將按照“加快和簡化審核類”債券審核程序，優(yōu)先辦理核準手續(xù)，加快審批速度。此外，《通知》首次明確，鼓勵企業(yè)發(fā)行“債貸組合”專項債券用于棚戶區(qū)改造項目建設(shè)。2013年9月25日李克強總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步加大力度推進保障性安居工程建設(shè)，會議進一步明確了未來一段時間的三項任務(wù)。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局多元視角信息中心近幾年來，我國政府制定了雄心勃勃的保障房建設(shè)計劃，并不斷加大對保障房建設(shè)的投資力度。2012年我國保障性安居工程財政支出逾3800億元，比上年增加457.52億元，增長13.7%。作為解決中低收入居民住房問題的主要手段，2008年至2012年間，我國基本建成保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房約1700萬套，逾2600萬戶城鎮(zhèn)家庭住上新房。但同時應(yīng)當(dāng)看到，目前中低收入住房困難家庭和棚戶區(qū)居民仍然較多，改善居住條件的期盼和需求十分強烈，必須繼續(xù)有力推進保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。在即將進入四季度的時點上，李克強總理強調(diào)，各級政府要切實落實責(zé)任，國務(wù)院將適時對保障性安居工程進行專項督查，促進工程建設(shè)順利推進。此次國務(wù)院常務(wù)會議再次部署加快推進保障房任務(wù)，既是督戰(zhàn)，也是鼓舞。保障性安居工程建設(shè)關(guān)系到困難群眾的切身利益，是新一屆政府著力深化改革、加快轉(zhuǎn)型升級、不斷改善民生的重要施政任務(wù)。由此也可以看出，保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造仍是未來一段時期各級政府的工作重點。（八）《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出“以房養(yǎng)老”試點9月13日，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（以下簡稱《意見》）出臺?！兑庖姟分赋鲆哉疄橹鲗?dǎo)，發(fā)揮社會力量作用，支持社會力量舉辦養(yǎng)老機構(gòu)。通過完善投融資政策，吸引更多民間資本，培育和扶持養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和企業(yè)發(fā)展，同時制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策、稅費優(yōu)惠政策和補貼支持政策，吸引社會力量加入養(yǎng)老服務(wù)體系的建立。完成“到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系”的發(fā)展目標。此次《意見》明確提出，“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，即“以房養(yǎng)老”，有消息稱具體操作辦法和實施計劃有望明年一季度出臺。當(dāng)前，我國已經(jīng)進入人口老齡化快速發(fā)展階段，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。在“未富先老”的國情下，如何切實解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的大問題。實際上，早在2006年兩會期間，全國政協(xié)委員、建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長賴明提出議案，建議在我國推行“以房養(yǎng)老”模式，并建議成立課題組進行調(diào)研，推行“以房養(yǎng)老”，選擇大城市做試點，等到運作成熟后向全國推廣。九三學(xué)社中央也上交了“以房養(yǎng)老”提案，上海、重慶的地方兩會也提到了相關(guān)議題。作為一種新型的養(yǎng)老模式，“以房養(yǎng)老”的概念從西方國家介紹到中國之初，就受到了來自社會各界的熱切關(guān)注。很多人認為，在老齡化現(xiàn)象日益突出、獨生子女負擔(dān)加重的中國社會，采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”，無疑是未來老年人減輕養(yǎng)老負擔(dān)的一種很好的方式。然而，從現(xiàn)實國情考慮，盡管“倒按揭”直接針對中國社會老齡化下的養(yǎng)老問題，但是在現(xiàn)有的體制框架下，“以房養(yǎng)老”始終難以邁出具有實質(zhì)性進展的第一步，作為一種新生事物，其在我國的實行和推廣面臨多重考驗。首先，對銀行來說，開展這項業(yè)務(wù)具有較大的風(fēng)險和技術(shù)難度，因為正向按揭貸款的風(fēng)險是隨著時間的推移不斷減小的；而“倒按揭”的風(fēng)險卻是隨著時間的推移在不斷增大。由于我國的房地產(chǎn)市場價格走勢、人均預(yù)期壽命等相關(guān)因素還沒有長時間的穩(wěn)定表現(xiàn)，負責(zé)“倒按揭”業(yè)務(wù)的銀行需要進行大量的調(diào)研和調(diào)查工作，需要大量的保險精算方面的人才，而如何將房產(chǎn)的價值平均分配到老人每月的養(yǎng)老金中更是一個比較難于解決的問題。其次，“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關(guān)政府部門，對這些領(lǐng)域的運作質(zhì)量要求較高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前法治不健全的條件下是個極大的挑戰(zhàn)。筆者認為，對于解決我國當(dāng)前“未富先老”的問題，“以房養(yǎng)老”這種模式的確是一個很有價值的探索方案。針對目前的現(xiàn)實，政府應(yīng)該大膽而又謹慎地試點，探索一條適合中國國情的道路，同時完善相應(yīng)的政策和法律法規(guī)，為“以房養(yǎng)老”在中國的成功實施做好有力的鋪墊。（九）落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策土地市場監(jiān)管力度進一步提升為了嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策，做好當(dāng)前和今后一段時間房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作，促進土地市場健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展，近幾年來我國政府相關(guān)部門發(fā)布了一系列土地調(diào)控政策，對促進房地產(chǎn)和土地市場平穩(wěn)運行發(fā)揮了重要作用。但今年5月份以來，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的土地市場成交非?；钴S。在廣州，一個月之內(nèi)就拍出三塊“地王”，尤其是以佳兆業(yè)為代表的房企，先后在廣州、深圳等城市拿下了多幅“地王”地塊，強勢的擴張勢頭引人關(guān)注。在一線城市“地王”頻出的同時，二線城市造就“地王”的熱情也絲毫不減。土地市場的持續(xù)火爆往往是房地產(chǎn)市場升溫的前奏，各地“地王”不斷涌現(xiàn)的背后是房地產(chǎn)市場強烈的漲價預(yù)期。在“地王”頻出的情況下，購房者對房價上漲的預(yù)期不斷走高。在這種預(yù)期下，各類需求很可能恐慌性入市，使得住房市場形成“地價越來越高——房價越來越高——房價上漲的市場預(yù)期越來越高”的惡性循環(huán)；而開發(fā)商又集體看好后市，價格上調(diào)在所難免，最終的結(jié)果必將使得地價、房價面臨著全面失控的風(fēng)險。在此背景下，國土資源部在3季度繼續(xù)對土地市場保持高壓態(tài)勢、全面鋪開土地利用巡查，進一步明確閑置土地處置要求，并專門召開部分城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會，要求進一步做好房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控，保持城市地價平穩(wěn)，切實穩(wěn)定土地市場。土地利用巡查全面鋪開，進一步明確閑置土地處置要求。7月11日，全國土地利用動態(tài)巡查工作現(xiàn)場會在江蘇省常州市召開。國土資源部副部長胡存智在會上提出，建立土地利用動態(tài)巡查制度，要突出重點，認真解決熱點難點問題。當(dāng)前要突出抓好幾項工作：一是加大對批而未供、供而未用土地的處置力度。結(jié)合2012年土地變更調(diào)查成果和土地市場監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)，分析批而未供、供而未用土地變化情況。對供地率低、預(yù)警信息處置率低、未按期開竣工面積大的市縣，要及時開展實地督辦，限期整改；強化土地使用效率考核，推進落實批而未用土地監(jiān)管長效機制，實行“批后征地率”、“征后供地率”與土地計劃指標分配、建設(shè)用地審批、相關(guān)試點設(shè)立、土地節(jié)約集約利用考核評估等工作聯(lián)動互促，提高用地效率。二是繼續(xù)加大對閑置土地的清查處置力度。對于確認的閑置土地，要有針對性地提出處置方案，依法穩(wěn)妥推進閑置土地處置工作。三是切實采取措施，防止企業(yè)囤地、圈地。土地利用動態(tài)巡查制度是一系列政策的組合拳，是已有政策的整合和提升。以土地利用動態(tài)巡查工作為龍頭和抓手，目的是有效的串聯(lián)起供后監(jiān)管的一系列工作，實現(xiàn)對建設(shè)用地開發(fā)利用的全過程監(jiān)管，以更大程度防止土地閑置浪費。國土資源部要求切實穩(wěn)定土地市場。9月25日，國土資源部召開部分城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會，要求進一步做好房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控，保持城市地價平穩(wěn)，切實穩(wěn)定土地市場。會議指出當(dāng)前地價整體上仍處于溫和上漲的通道內(nèi)，但與此同時也要看到近期“地王”涌現(xiàn)的復(fù)雜因素，包括房價連續(xù)上漲、量價齊升，房企回籠資金較快，拉動了房企對土地的需求；一些大型房企出于提前搶壓定價權(quán)等種種考慮，加上自身實力比較雄厚，加大了對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪力度；一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價地，影響市場預(yù)期，抬升房價地價；一些地方在債務(wù)壓力下，集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視了有關(guān)均衡供地的要求。這些因素綜合在一起，放大了這些地塊對市場預(yù)期的負面影響，這也反映出一些城市認識不夠，工作不力，把握市場節(jié)奏有欠缺，致使調(diào)控政策沒有發(fā)揮應(yīng)有的實效，各地落實調(diào)控政策措施還需要大力改進。會議提出國土資源管理部門四季度工作目標，要加大高價地的防范力度，增加住宅用地供應(yīng)。四季度土地供應(yīng)迎來新高峰，加之地方政府性債務(wù)償債壓力，市場產(chǎn)生高價地動力很大，各地務(wù)必嚴防密控，精心設(shè)計土地出讓方案，將嚴防高價地作為近期市場穩(wěn)定的首要工作目標。同時，房價持續(xù)較快上漲、供需緊張的城市，要繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)，必要時要壓縮其他用途土地的供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先保障住宅用地的供應(yīng)。各城市特別是4個一線城市要調(diào)增并公布住房用地供應(yīng)計劃，向社會釋放土地供應(yīng)增加的積極信號，以過去5年實際供地平均量為標準，持續(xù)增加住宅用地供應(yīng)，保證一定的增幅。土地是開發(fā)商的命脈，土地儲備的規(guī)模一直被開發(fā)商視為實力和后續(xù)發(fā)展能力的表現(xiàn)，但由于土地資源供應(yīng)有限以及近年來地價不斷上漲的預(yù)期，開發(fā)商的“囤地”行為可謂“屢禁不止”，而閑置土地也是樓市歷次調(diào)控遭遇的頑癥。盡管國土資源部接連下發(fā)通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閑置用地，但時至今日，閑置土地收回的政策執(zhí)行一直存在較大彈性：當(dāng)風(fēng)頭緊、市場好、需要放大土地供應(yīng)時則收緊政策繩索，警告閑置土地開發(fā)企業(yè)；當(dāng)市場走弱時則放水執(zhí)行，一系列土地清查政策喪失了威懾力。近期多地“地王”涌現(xiàn)，似乎與政策走向背道而馳，在這種形勢下，國土部建立土地利用動態(tài)巡查制度以及表態(tài)整治“地王”彰顯調(diào)控決心，起到穩(wěn)定市場的作用。與此同時，本輪調(diào)控由之前的以“限購”、“限貸”為主，向源頭的土地市場深化，這預(yù)示著調(diào)控政策正向整體化、系統(tǒng)化、精確化的方向演進。可以肯定的是，如果政策能夠得到嚴格執(zhí)行，從短期來看，開發(fā)商加大對閑置土地的開發(fā)力度，供應(yīng)量增加利于樓市趨于平穩(wěn)；從長遠來看，開發(fā)商在土地的“招拍掛”上會更加謹慎，對土地價格也會起到相應(yīng)的抑制作用，從而促使房價回落。（十）多城市加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管為完善商品房預(yù)售制度，加強商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，保障預(yù)售商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，多個城市近日重新執(zhí)行了更加嚴厲的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。6月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國人民銀行營業(yè)管理部與中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局共同印發(fā)了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(以下簡稱《辦法》)并于2013年7月1日開始施行?！掇k法》繼續(xù)遵循《暫行辦法》規(guī)定的政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專款專用的監(jiān)管原則；適用范圍包括經(jīng)濟適用房、限價商品房在內(nèi)的所有申請商品房預(yù)售許可的項目；監(jiān)管資金包括定金、首付款、購房貸款等所有形式的購房款。《辦法》進一步強化區(qū)縣屬地監(jiān)督責(zé)任及銀行監(jiān)管職責(zé)，強調(diào)區(qū)縣要做好日常指導(dǎo)、監(jiān)督，建立預(yù)售項目巡查制度，加強監(jiān)督項目預(yù)售資金的出入賬；要求監(jiān)管銀行要及時報送發(fā)生入賬問題的項目，并強調(diào)，監(jiān)管銀行未按要求開展預(yù)售資金監(jiān)管工作或未履行上述職責(zé)的，可取消其監(jiān)管新項目資格。8月1日，揚州市房管局發(fā)布了《關(guān)于進一步做好市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的通知》(以下簡稱《通知》)?！锻ㄖ穼κ袇^(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管做了進一步的要求和規(guī)定，《通知》明確，購房人申請辦理個人住房按揭貸款、貸款銀行將按揭貸款發(fā)放至按揭賬戶后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向銀行承諾該款項不使用，并按要求定期(每月10日前)將款項劃轉(zhuǎn)至預(yù)售款監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)預(yù)售款未按時、足額存入監(jiān)管賬戶，按揭貸款未劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，應(yīng)及時向市房管部門通報。對按揭貸款未及時劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶、隨意支取使用的開發(fā)企業(yè)，經(jīng)督促仍不改正的，停止該賬戶相對應(yīng)預(yù)售房源網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。實際上，對于房地產(chǎn)市場來說，預(yù)售資金監(jiān)管并非新政策。早在2010年，北京等多個省市就實施了“商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度”。預(yù)售資金監(jiān)管更加嚴格，主要是為了防止開發(fā)商資金鏈斷裂影響到房地產(chǎn)項目的開發(fā)進度，進而給購房者、銀行等相關(guān)利益方帶來損失，防止?fàn)€尾樓的出現(xiàn)。此外，通過要求企業(yè)實施?？顚Ｓ每梢杂行Х乐归_發(fā)商攜款外逃等現(xiàn)象的出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國已有30多個城市出臺了相應(yīng)的監(jiān)管制度，這一數(shù)據(jù)還在不斷擴大，安徽宿州、江蘇鹽城、安徽安慶等三四線城市也紛紛加入進來，從7月1日開始對新建商品住宅實施預(yù)售款監(jiān)管。圖表SEQ圖表\*ARABIC9：發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管的部分城市日期發(fā)布單位及政策2月4日山東省日照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、人民銀行日照支行、日照銀監(jiān)分局聯(lián)合發(fā)布《日照市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》3月1日威海市住房保障和房產(chǎn)管理局、中國人民銀行威海中心銀行、銀監(jiān)會威海監(jiān)管分局出臺《威海市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》5月2日青島市人民政府辦公廳制訂發(fā)布了《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》5月15日邢臺市房管局發(fā)布《商品房預(yù)售款監(jiān)管實施細則》6月8日北京市住建委、中國人民銀行營業(yè)管理部與銀監(jiān)會北京監(jiān)管局共同印發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》6月25日宿州市政府制定了《宿州市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》7月1日鹽城市政府出臺《鹽城市區(qū)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》7月24日懷化市發(fā)布《城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法》8月1日揚州市房管局發(fā)布《關(guān)于進一步做好市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的通知》8月30日銅陵市發(fā)布《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》10月1日合肥市政府發(fā)布《合肥市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》10月1日蕪湖市住房城鄉(xiāng)建委印發(fā)《蕪湖市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則》數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局多元視角信息中心所謂商品房預(yù)售資金監(jiān)管，就是房管局、銀行和開發(fā)商將簽訂第三方監(jiān)管協(xié)議，并開設(shè)監(jiān)管賬戶，用于存放購房人所支付的購房款。這項涉及政府、開發(fā)商、銀行和購房者四方利益的調(diào)控政策，在允許期房銷售的情況下，占比達1/4之多的定金及預(yù)售款通過加強監(jiān)管可以達到?？顚Ｓ玫哪康?，不僅能防止開發(fā)商后期由于資金問題出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象，保證工程進度完成，還能大大減少購房糾紛和欠款風(fēng)險，保護購房者利益。但與此同時，加強預(yù)售資金監(jiān)管，房企的融資能力以及自身資金的調(diào)配能力將受到考驗，需要合理的調(diào)配每個節(jié)點的用款額度。一些缺乏成本控制經(jīng)驗或是業(yè)務(wù)面較窄、融資手段較單一的中小型房企將受到較大影響，整個市場或?qū)⒚媾R新一輪洗牌。我們認為，欲令預(yù)售款監(jiān)管真正顯效還需制定合理的用款申報環(huán)節(jié)及制定更為細化的實施細則，堵住開發(fā)商可能以預(yù)售款作為籌碼向銀行貸款，開發(fā)商與施工單位、監(jiān)理單位聯(lián)手作假向銀行申請預(yù)售款、開發(fā)商拿到預(yù)售款后不是用于所在項目的建設(shè)等漏洞。同時，要想真正達到預(yù)期效果，在設(shè)立預(yù)售款監(jiān)管制度的同時，還要設(shè)立土地拍賣制度、測量師制度、期房轉(zhuǎn)讓制度等配套制度，才能確保整個預(yù)售過程的規(guī)范性。（十一）多地樓市調(diào)控加碼對樓市影響有限進入2013年第四季度，一、二線熱點城市仍然面臨較大的房價上漲壓力，尤其是北上廣深等一線城市的房價上漲壓力更大，一線樓市調(diào)控政策開始收緊。2013年10月11日，深圳市召開房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會議，部署下一步房地產(chǎn)調(diào)控重點工作；2013年10月22日，北京市出臺《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，加快自住型商品住房的建設(shè)。2013年11月份，繼深圳、北京樓市調(diào)控政策加碼后，上海、廣州、青島、武漢、西安、南昌、南京、沈陽、長沙、福州、廈門、杭州、哈爾濱、烏魯木齊等多個城市陸續(xù)出臺了進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)通知。通知基本上從嚴格執(zhí)行限購政策、加強住房用地供應(yīng)管理、加強保障房建設(shè)、嚴格執(zhí)行差別化信貸政策等方面提高調(diào)控門檻。圖表SEQ圖表\*ARABIC10：2013年4季度主要城市房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺情況城市出臺日期出臺政策具體調(diào)控方案深圳10月11日召開房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會議一是繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限購、限貸政策；二是確保今年普通住房用地供應(yīng)在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上；三是加強差別化信貸政策執(zhí)行力度；四是繼續(xù)強化商品住房預(yù)售管理；五是加大安居型商品房和保障性住房供應(yīng)的力度；六是加強土地增值稅清算工作的力度；七是加強市場信息披露和監(jiān)測工作；八是加強住房政策研究，加快構(gòu)建符合深圳實際的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。北京10月22日《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》一是高度重視自住型商品住房建設(shè)和管理工作；二是加強計劃管理，確保土地供應(yīng)；三是合理確定套型面積和價格標準；四是明確銷售對象；五是加強銷售和登記管理；六是加強自住型商品住房的轉(zhuǎn)讓管理；七是嚴肅查處違法違規(guī)騙購行為。上海11月8日《進一步嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策相關(guān)措施》一是落實各區(qū)縣房價調(diào)控目標責(zé)任制；二是增加住房用地供應(yīng)；三是進一步完善“四位一體”、租售并舉的住房保障體系；四是進一步嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策；五是嚴格執(zhí)行差別化住房稅收政策；六是從嚴執(zhí)行住房限購政策；七是加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。青島11月16日《關(guān)于進一步優(yōu)化服務(wù)環(huán)境規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》一是進一步優(yōu)化政務(wù)服務(wù)環(huán)境；二是進一步優(yōu)化開發(fā)建設(shè)環(huán)境；三是進一步優(yōu)化企業(yè)發(fā)展環(huán)境；四是進一步優(yōu)化民生項目環(huán)境；五是進一步優(yōu)化行政效能環(huán)境。廣州11月18日《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》一是加快中低價位商品住房供應(yīng)，控制高端商品住房供應(yīng)；二是增加住宅用地供應(yīng)；三是抑制不合理住房需求；四是人民銀行廣州分行應(yīng)在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例；五是引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價。武漢11月18日《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》一是堅決抑制投資投機性住房需求；二是切實加強住房用地供應(yīng)管理；三是繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度；四是嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策；五是努力增加普通商品住房有效供給；六是全面加強市場監(jiān)管。西安11月22日《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》一是采取有力措施，落實穩(wěn)定房價責(zé)任；二是繼續(xù)加強商品房預(yù)售管理，做好商品住房預(yù)售價格引導(dǎo)工作；三是繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購、差別化住房信貸和稅收政策，嚴肅查處住房騙購、違規(guī)信貸等違法違規(guī)行為；四是增加普通住房用地供應(yīng)，優(yōu)先向保障房項目供地；五是優(yōu)化保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善保障房供應(yīng)體系；六是進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，嚴厲打擊開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為；七是加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，合理引導(dǎo)市場預(yù)期。南京11月25日《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》一是加大普通住宅用地供應(yīng)，優(yōu)先安排保障性住房用地；二是加大土地供后監(jiān)管力度，探索新的土地供應(yīng)方式；三是進一步執(zhí)行差別化的住房信貸政策；四是嚴格執(zhí)行商品住房明碼標價制度，引導(dǎo)企業(yè)合理定價；五是加強市場行為監(jiān)管，規(guī)范市場銷售秩序；六是加大保障性住房建設(shè)力度，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系；七是加大保障性限價住房供應(yīng)，逐步解決城市中低收入家庭、新就業(yè)大學(xué)生等住房困難問題；八是建立各部門分工協(xié)調(diào)機制，完善住房供應(yīng)體系。沈陽11月25日《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》一是繼續(xù)保持住宅用地供應(yīng)全國領(lǐng)先水平；二是將非本市戶籍居民家庭購買住房需提供的納稅證明或社會保險證明年限由1年以上提高到2年以上；三是居民家庭申請貸款購買第二套住房，商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例提高至65%；四是嚴格審查住房公積金貸款項目建設(shè)進度；五是進一步加大中小戶型普通商品住房市場供應(yīng)；六是抓好保障性住房建設(shè)管理七、加強房